Phát triển chứng khoán hóa bất động sản tại việt nam

So sánh các mô hình ch ng khoán hóa .... Quy trình ch ng khoán hóa ..... RMBS : Residential Mortgage backed securities -Ch ng khoán hóa th ch p nhà... Ch ng khoán hóa theo mô hình qua tr

M C L C

Trang

Trang ph bìa

L i cam đoan

M c l c

Danh m c các ch vi t t t

PH N M U 1

CH NG 1: T NG QUAN V CH NG KHOÁN HÓA B T NG S N 4

1.1 KHÁI NI M 4

1.1.1 Ch ng khoán hóa 4

1.1.2 Ch ng khoán hóa b t đ ng s n 4

1.1.3 Repo b t đ ng s n 4

1.2 N I DUNG CH NG KHOÁN HÓA 5

1.2.1 M c tiêu c a ch ng khoán hóa b t đ ng s n 5

1.2.2 M c tiêu c a Repo 6

1.2.3 M t giao d ch ch ng khoán hóa bao g m 3 n i dung c b n 6

1.2.4 Nh ng v n đ liên quan 8

1.3 TÍNH HAI M T C A CH NG KHOÁN HÓA B T NG S N 10

1.3.1 Tác đ ng tích c c c a ch ng khoán hóa b t đ ng s n 10

1.3.2 Tác đ ng tiêu c c c a ch ng khoán hóa b t đ ng s n 12

1.4 M T S MÔ HÌNH CH NG KHOÁN HÓA 15

1.4.1 Mô hình ch ng khoán hóa đ n gi n 15

1.4.2 So sánh các mô hình ch ng khoán hóa 18

1.4.3 Quy trình ch ng khoán hóa 21

1.5 KINH NGHI M C A M T S QU C GIA TRONG VI C NG D NG CH NG KHOÁN HÓA B T NG S N 24

1.5.1 Ch ng khoán hóa m t s qu c gia trên th gi i 24

1.5.2 Bài h c kinh nghi m đ i v i Vi t nam 30

CH NG 2: TH C TR NG CH NG KHOÁN HÓA B T NG S N VI T NAM 33

2.1 TH C TR NG TH TR NG CH NG KHOÁN VI T NAM 33

2.1.1 Th tr ng ch ng khoán Vi t nam sau 10 n m hình thành và phát tri n 33

2.1.2 Th c tr ng th tr ng ch ng khoán Vi t nam n m 2009 35

2.1.3 Nh ng n l c n đ nh TTCK Vi t nam trong th i gian qua 36

2.2 TH C TR NG CHO VAY TH CH P B T NG S N VI T NAM 38

2.2.1 Nhu c u v n cho th tr ng b t đ ng s n 38

2.2.2 Th c tr ng cho vay th ch p b t đ ng s n trong th i gian qua 40

2.3 TH C TR NG CH NG KHOÁN HÓA B T NG S N VI T NAM 44

2.3.1 Ch ng khoán hóa b t đ ng s n 44

2.3.2 Repo b t đ ng s n t i Thành ph H Chí Minh 44

2.3.3 Nh ng ti n đ đ tri n khai ch ng khoán hóa 46

2.3.4 Tính hai m t c a ch ng khoán hóa b t đ ng s n đ i v i th tr ng b t đ ng s n nói riêng và th tr ng ch ng khoán nói chung 47

2.4 NH NG THU N L I VÀ KHị KH N TRONG VI C NG D NG CH NG KHOÁN HÓA B T NG S N CHO VI T NAM 50

2.4.1 Thu n l i 50

2.4.2 Nh ng khó kh n 52

CH NG 3: GI I PHÁP PHÁT TRI N CH NG KHOÁN HÓA B T NG S N CHO VI T NAM 55

3.1 S C N THI T CH NG KHOÁN HÓA B T NG S N CHO TH TR NG CH NG KHOÁN VI T NAM 55

3.2 CÁC GI I PHÁP PHÁT TRI N CH NG KHOÁN HịA B S 57

3.2.1 Xây d ng hành lang pháp lý 57

3.2.2 Các gi i pháp k thu t 59

3.2.3 Các gi i pháp ki m soát ch ng khoán hóa B S 64

3.3 M T S KI N NGH 64

3.3.1 i v i Chính Ph 64

3.3.2 i v i Ngân hàng Nhà n c Vi t nam 70

3.3.3 i v i các B , C quan ngang B , y ban Nhân dân 72

K T LU N 74

Ph l c 1

Ph l c 2

Ph l c 3

Tài li u tham kh o

DANH M C CÁC CH VI T T T

H Chí Minh

RMBS : Residential Mortgage backed securities -Ch ng khoán hóa th ch p nhà

DANH M C S , B NG BI U VÀ HÌNH

B ng 1.1 S khác bi t gi a MBB và MBS

S đ 1.1 Ch ng khoán hóa theo mô hình qua trung gian thanh toán

S đ 1.2 Mô hình t o các ch ng khoán hóa CMO

S đ 1.3 Quy trình c b n c a ch ng khoán hóa

B ng 2.2 Tình hình d n b t đ ng s n

S đ 3.1 Quy trình ch ng khoán hóa b t đ ng s n

PH N M U Tính c p thi t c a đ tài

công ty v t qua đ c nh ng giai đo n khó kh n do thi u v n, giúp các t ch c tài

tr ng tài chính n đính h n nh đó c ng góp ph n n đ nh chính tr và xã h i

Có th th y công ngh ch ng khoán hoá và s d ng các mô hình ch ng khoán

hoá đang là xu th ph bi n c a th tr ng tài chính trên th gi i Vi t Nam đang t ng

b c h i nh p vào c ng đ ng tài chính qu c t , thì vi c nghiên c u s d ng công ngh

đ c h t hi u qu tích c c c a công c tài chính m i m này

c a các ngân hàng th ng m i; thúc đ y th tr ng tài chính phát tri n Ch ng khoán

kinh t - xã h i

Tuy nhiên đ phát tri n và ng d ng k thu t ch ng khoán hoá b t đ ng s n t i

h n v l i ích c ng nh nh ng tác đ ng không tích c c c a công c này trong t ng lai

t i M nh là bài h c kinh nghi m th c ti n quỦ báu đ i v i qúa trình ng d ng và phát

tri n k thu t này t i Vi t Nam

đ ng b v i th tr ng ti n t và th tr ng b t đ ng s n, góp ph n đa d ng hóa hàng hóa

Vi t nam” làm lu n v n t t nghi p c a mình

M c tiêu nghiên c u

Trên c s lý lu n v ch ng khoán hóa; phân tích n i dung k thu t c a ch ng

khoán Vi t Nam

s n vào Vi t Nam

Nam

Ph m vi nghiên c u

tài t p trung nghiên c u nh ng n i dung mang tính lý lu n và th c ti n v

Nam, đ ng th i đ a ra nh ng đ xu t đ ng d ng ch ng khoán hóa vào Vi t Nam

Ph ng pháp nghiên c u : tài s d ng ph ng pháp nghiên c u sau:

- Ph ng pháp duy v t bi n ch ng, ph ng pháp th ng kê k t h p v i ph ng

pháp t duy h th ng đ đi t c s lý lu n, phân tích th c t , kinh nghi m c a các qu c gia đ đ a vào ng d ng cho phù h p v i tình hình c th Vi t Nam hi n nay

- Ph ng pháp chuyên gia: thông qua các hình th c h i th o, h i ngh ti p thu các

ý ki n đóng góp c a chuyên gia đ b sung, hoàn ch nh các gi i pháp đ a ra

hóa nh các bài vi t; bài tham lu n; bài nghiên c u trong n c và n c ngoài;…đ làm rõ

n i dung nghiên c u

ụ ngh a khoa h c và th c ti n c a đ tài

Vi c nghiên c u áp d ng ch ng khoán hóa b t đ ng s n s có nhi u tác đ ng tích

c c cho th tr ng ch ng khoán Vi t nam nói riêng và cho n n kinh t Vi t nam nói chung Tr c h t nó giúp b sung, làm đa d ng hóa hàng hóa giao d ch trên sàn, giúp

m r ng quy mô th tr ng Ch ng khoán hóa m ra thêm m t kênh huy đ ng v n cho các doanh nghi p, m c h i ti p c n th tr ng v n và làm gi m chi phí tài tr l n t i

u hóa vi c s d ng v n Ch ng khoán hóa t o ra m t ngu n tài tr v n dài h n và có

hi u qu so v i các kho n n c a ngân hàng ho c các lo i tín phi u

Ngoài ra, ch ng khoán hóa còn là ph ng th c giúp làm t ng thu nh p c a các t

ch c phát hành và là công c đa d ng hóa r i ro t t nh t

các các n c phát tri n khác trên th gi i phát tri n nhanh và hi u qu trong su t các

K t c u c a Lu n v n

Ch ng 1: T ng quan v ch ng khoán hóa b t đ ng s n

Ch ng 2: Th c tr ng ch ng khoán hóa b t đ ng s n Vi t nam

Ch ng 3: Gi i pháp phát tri n ch ng khoán hóa b t đ ng s n cho Vi t nam

CH NG 1

1.1 KHÁI NI M

1.1.1 Ch ng khoán hóa

Ch ng khoán hóa theo đ nh ngh a c a y Ban Ch ng Khoán M "Ch ng

tính ch t tu n hoàn c a m t t p h p tách bi t các kho n ph i thu ho c các tài s n tài

ph i đ nh k các kho n thu đ c cho ng i s h u ch ng khoán."

Ch ng khoán hóa là quá trình t p h p và tái c u trúc các tài s n thi u tính

tr ng tài chính Cho nên ch ng khoán hóa đôi khi còn đ c g i là trái phi u hóa Thông th ng, k thu t ch ng khoán hóa đ c th c hi n trên hai nhóm tài s n ch

y u đó là: các kho n vay đ c th ch p b ng b t đ ng s n và các tài s n tài chính không đ c th ch p b ng b t đ ng s n

1.1.2 Ch ng khoán hóa b t đ ng s n

đ ng s n mà nó đ i di n, đ ng th i cho phép nhà đ u t ki m l i trên bi n đ ng giá tr

“Ch ng khoán hóa b t đ ng s n” có nh ng l i th đ i v i nhà đ u t c ng nh các

ch đ u t

1.1.3 Repo b t đ ng s n

Repo là d ch v phái sinh t các nghi p v cho vay có đ m b o (c m c gi y t

có giá nh ch ng khoán, b t đ ng s n) Ch b t đ ng s n c n gi i ch p ngân hàng s

đ c h tr v n ngay l p t c n u th a thu n bán tài s n cho công ty và cam k t s

đ u Ph n chênh l ch gi a giá bán ban đ u th p h n giá mua l i chính là kho n lãi tr cho ng i cho vay Giá tr th c t c a kho n vay th ng th p h n giá tr th tr ng

Repo B S đ c hi u là đ u tiên, doanh nghi p s th a thu n mua l i nhà c a

ng i c n bán sau khi thông qua vi c th m đ nh, xác đ nh giá tr tài s n c th K

đ n, doanh nghi p và khách hàng cùng hoàn t t các th t c mua bán, kèm theo m t

ng i bán nhà có quy n mua l i tài s n c a mình b ng v i m c giá đã bán đi (b t k

c ng có ngh a doanh nghi p có th cho thuê ho c khai thác giá tr gia t ng c a b t

đ ng s n nh ng không đ c quy n bán nhà v a mua cho bên th ba trong th i gian quy đ nh

1.2 N I DUNG CH NG KHOÁN HÓA

1.2.1 M c tiêu c a ch ng khoán hóa b t đ ng s n

c a d án

tr ng đ i v i nh ng công ty chuyên đ u t vào c s h t ng, vì so v i bi n pháp phát

Ch ng khoán hoá m ra kh n ng huy đ ng v n cho ho t đ ng xây

d ng c s h t ng, ngay c khi d án m i ch “trên gi y” Các h p đ ng ho c cam

đ u có kh n ng bi n thành tài s n có giá - hàng hoá trên th tr ng tài chính

- i v i ng i đ u t :

(ch ng khoán ABS) khá cao nên ng i đ u t có th d dàng tham gia giao d ch trên

th tr ng giao d ch t p trung

Ch ng khoán ABS là m t công c h u hi u cho nghi p v phòng ng a

r i ro, đ c bi t là cho nhà đ u t c t c

c a tài s n chuy n hóa

Khi phát hành trái phi u (ch ng khoán hóa), th c ra ch là trái phi u công trình

t và kh n ng hoàn thành công trình mà hoàn toàn không có b o lãnh, b o hi m gì

ây là đi u h t s c r i ro trong đi u ki n th tr ng tài chính b t n hi n nay, có l đã

đ n lúc nhà đ u t ph i trang b cho mình đ y đ ki n th c và h t s c th n tr ng nh n

1.2.2 M c tiêu c a Repo:

tr ng, Repo b t đ ng s n là công c t t h tr th tr ng nhà đ t đang trên đà ph c

1.2.3 M t giao d ch ch ng khoán hóa bao g m 3 n i dung c b n

M t là, Doanh nghi p có nhu c u huy đ ng v n t p h p và phân lo i các tài s n

receivables) đã th hi n trên b ng cân đ i k toán c a bên kh i t o tài s n ho c các

li u đáng tin c y đ có th d báo đ c dòng thu nh p thì đ u có th ch ng khoán hóa

đ c Ngay c nh ng tài s n c đ nh m c tín nhi m kém nh các kho n n khó đòi

c a Ngân hàng c ng có th đ c ch ng khoán hóa n u nh ng r i ro liên quan đ n

d ng các ph ng pháp t ng c ng tín nhi m thích h p

M t đ c đi m c b n t o nên tính u vi c c a ch ng khoán hóa là tài s n sau khi đã đ c bán ph i hoàn toàn tách bi t v i tài s n c a bên kh i t o tài s n đ t

đ c đi u này trong giao d ch ch ng khoán hóa, hai yêu c u đ c đ t ra là:

tuy t đ i hay th c bán (true sale) i u này có ngh a là toàn b l i ích và r i ro kinh t

SPV đ c nh n các kho n thu t tài s n s không b nh h ng trong tr ng h p Bên

c a Bên kh i t o tài s n

Ba là, thanh toán cho t p h p tài s n đ c mua, SPV phát hành ch ng khoán đ c đ m b o b ng các kho n thu t t p h p tài s n đó

Trong giao d ch ch ng khoán hóa, ch ng khoán có th đ c phát hành d i

c ng nh hình th c pháp lý c a SPV (là công ty c ph n, q y tín thác (Trust) hay

1.2.4 Nh ng v n đ liên quan

1.2.4.1 Bên kh i t o tài s n – originator : Là bên “bán” tài s n cho SPV chuy n t t c

1.2.4.2 Pháp nhân m c đích đ c bi t (t ch c trung gian chuyên trách hay doanh

kho n

trong đó bên qu n lý qu ho c H i đ ng qu n tr c a công ty c ph n là đ i di n ch u

ch ng khoán đ “mua” l i tài s n t ch tài s n ban đ u Tài s n sau khi đ c mua l i

s n ban đ u, toàn b thu nh p có đ c t tài s n s đ c chuy n cho SPV đ cân đ i

1.2.4.3 Tài s n chuy n hóa: T t c nh ng tài s n có th tách ra qu n lý riêng và có

kh n ng sinh l i có th d đoán đ c và không ph thu c vào các tài s n khác, đ u

- Tài s n c m c bao g m tài s n thu c quy n s h u cá nhân ho c t ch c

đ c dùng đ th ch p nh nhà, đ t, x ng s n xu t, máy móc

trong đó có d án phát tri n c s h t ng, và các kho n cho vay khác

tài chính nào đáp ng đ c yêu c u v tách bi t qu n lý và kh n ng sinh l i đ c l p,

nh thu nh p t các d án đ u t , các d án xây d ng c s h t ng

Ch ng khoán chuy n hóa: Ch ng khoán chuy n hóa là các lo i ch ng khoán

đ c SPV phát hành trong quá trình tách riêng tài s n và tái c u trúc các lu ng ti n

C n c trên tài s n chuy n hóa đ c dùng làm tài s n đ m b o cho ch ng khoán

1.2.4.4 Nguyên t c phát hành ch ng khoán chuy n hóa:

khoán đã phát hành bao g m chi phí tr l i t c và hoàn v n cho ng i đ u t , và t t c các chi phí phát sinh khác nh chi phí phát hành, chi phí qu n lý tài s n, chi phí đ

t ng m c tín nhi m

ch t cho quá trình chuy n tài s n có tính thanh kho n kém thành ch ng khoán có tính

ng i đ u t v i tài s n chuy n hóa, t o nên tính đa d ng và bi n hóa c a ch ng

khoán chuy n hóa

1.3 TÍNH HAI M T C A CH NG KHOÁN HÓA B T NG S N

1.3.1 Tác đ ng tích c c c a ch ng khoán hóa b t đ ng s n

tham gia

Bên c nh đó, quá trình ch ng khoán hóa b t đ ng s n cho th y nhi u u đi m,

đó là :

Th nh t, ch ng khoán hóa giúp chuy n giao và phân tán r i ro: ng i cho

vay là các ngân hàng th ng m i và các đ nh ch tài chính cho vay không nh t thi t

ph i n m gi r i ro tín d ng mà có th chuy n hóa sang cho ng i khác là các SPV (do các ngân hàng đ u t ho c các đ nh ch tài chính đ u t thành l p) m t cách d dàng thông qua vi c phát hành ch ng khoán n (Commercial paper: th ng phi u) l y danh m c tín d ng làm tài s n đ m b o n l t các SPV trên c s các danh m c cho vay (ch ng khoán n ) v a mua l i s phát hành ch ng khoán đ vay ti n Danh

m c cho vay này đ c chia nh thành các gói có r i ro và lãi su t khác nhau: r i ro

th p, lãi su t th p; r i ro cao, lãi su t cao, đó là các MBS Các đ nh ch tài chính M

và toàn c u tùy đ nh m c tín nhi m và kh u v r i ro (còn đ c hi u là kh n ng ch p

nh n r i ro, appetite) tha h l a ch n đ đ u t

Th hai, quá trình chuy n giao và phân tán r i ro c ng chính là quá trình

chuy n hóa ng c, v n dài h n đ c tài tr b ng v n ng n h n thông qua s ti p s c

c a th tr ng ch ng khoán, nên nó giúp doanh nghi p tìm ki m đ c ngu n tài tr

m i dài h n thay vì đi vay dài h n t ngân hàng

Th ba, t o tính liên thông gi a th tr ng tín d ng, th tr ng b t đ ng s n và

th tr ng v n Cho vay b t đ ng s n là vi c th tr ng tín d ng tài tr dài h n cho th

tr ng b t đ ng s n, các đ nh ch ngân hàng th ng m i không th có đ ngu n v n dài h n, nh ng thông qua quá trình ch ng khoán hóa các kho n cho vay này đã bi n thành hàng hóa l u thông trên th tr ng ch ng khoán

Th t , nh là k t qu c a quá trình ch ng khoán hóa, đó là t o thêm hàng hóa

cho th tr ng ch ng khoán

1.3.2 Tác đ ng tiêu c c c a ch ng khoán hóa b t đ ng s n :

đ u v i nh ng r i ro c b n nh sau:

đi vay Ch ng h n khi các ch ng khoán đ c đ m b o b i Hi p hôi b t đ ng s n th

K C ng nh các ch ng khoán đ c đ m b o b i Hi p hôi b t đ ng s n th ch p

đ u t

Fannie Mae hay Freddie Mae Do đó nhà đ u t c ng có th g p r i ro tín d ng c a

ng i đi vay

R i ro thanh kho n là nh ng r i ro liên quan đ n m c đ thanh kho n c a

ch ng khoán đ c mua bán trên th tr ng ph n ánh s chênh l ch gi a giá mua và

V m t lý thuy t m t ch ng khoán hoàn toàn thanh kho n, khi giá c a nó không nh

h ng b i s thay đ i c a th tr ng i v i MBS, cho dù th tr ng th c p c a nó

r t n ng đ ng và s l ng mua bán r t l n, nh ng s chênh l ch gi a giá mua và giá

bán c a nó r t l n so v i các công c n khác

R i ro liên quan đ n các kho n tr tr c: Các kho n tr tr c là các kho n thanh toán v t qua m c thanh toán kho n n g c theo qui đ nh Các kho n tr tr c

xu t hi n do nhi u nguyên nhân :

(c) Khi ng i đi vay không đ kh n ng tr n , th ng là không th tr lãi

cho ph n còn l i c a kho n vay

thay đ i, giá tr MBS thay đ i nh ng không t ng ng v i s thay đ i trong lãi su t

i u này là do ng i đi vay th ch p có quy n đ c thanh toán tr c kho n n vào

h ng tr b t n Khi lãi su t t ng lên 12% ng i đi vay không mu n tái tài tr hay

ch p không t ng ng v i s thay đ i c a lãi su t ây là v n đ quan tr ng trong xác

đ nh giá tr c a th ch p

cách đúng đ n và thích h p, CDS gi ng nh m t h p đ ng b o hi m v i ng i mua

và ng i bán hi u rõ v nhau và v vi c làm c a nhau Khi th tr ng cho CDS t ng

tr ng, t 631 t đô la n m 2000 lên 46.000 t đô la trong n m 2007, th tr ng OTC cho CDS c ng t ng tr ng m nh v i s tham gia n ng đ ng nh t c a các qu qu n lý

CDS Do đó, khi nh ng ng i mua nhà d i chu n không tr n vay, Fannie Mae,

s p đ tr nên k ch tính h n trong n m 2007 và 2008

Khi k t h p v i s n ph m phái sinh CDS (Credit default Swaps: hoán đ i tính

d ng phá s n) ch ng khoán hóa giúp chuy n giao và phân tán r i ro m t cách hoàn

h o, nh ng nó c ng bi n r i ro phi h th ng thành r i ro h th ng Khi m t ch th nào trong m c xích này b đ v s gây ra s s p đ dây chuy n Kh ng ho ng tài chính M và toàn c u hi n nay là m t ví d không th ch i c i

Tuy nhiên, c ng nh các s n ph m phái sinh khác đ u có tính ch t hai m t c a

n ng l c xã h i c ng nh h th ng c ch c a nhà n c trong vai trò đi u ti t và ki m

Ti n m t mua

ch ng khoán

Bán tài s n

Ch ng khoán

Tr lãi

và g c

Phí và chênh

l ch phí

soát đ h n ch tác h i do chúng gây ra

1.4 M T S MÔ HÌNH CH NG KHOÁN HÓA

1.4.1 Mô hình ch ng khoán hóa đ n gi n

Hi u qu c a ch ng khoán hoá ph thu c vào nhi u y u t , m t trong nh ng

m t s mô hình ch ng khoán hoá sau:

1.4.1.1 Mô hình ch ng khoán hóa thông qua trung gian (MBS)

Mô hình này đ c chia thành 2 ph ng th c nh sau:

(i) Ph ng th c ch ng khoán hóa qua trung gian thanh toán (pay-through):

S đ 1.1: Ch ng khoán hóa theo mô hình qua trung gian thanh toán (pay – through)

vi c ch ng khoán hoá v n đ ng thông su t thì c n có m t c ch t ng

c ng tín nhi m C ch t ng c ng tín nhi m mang tính ch t n i sinh ho c ngo i sinh, ngh a là có th d i hình th c thi t l p m t qu d tr , phát hành ít ch ng khoán

h n các tài s n liên quan ho c d i hình th c có s b o lãnh t m t bên th 3 có đ

uy tín, đ c bi t là t Chính ph Nh ng ph ng ti n này đ c k t h p v i nhau trong

đ u t ch ng khoán

(ii) Ph ng th c ch ng khoán hóa qua trung gian chuy n đ i (pass-through):

V c b n ho t đ ng c a mô hình ch ng khoán hoá qua trung gian chuy n đ i

gi ng mô hình qua trung gian thanh toán Nh ng nó có m t s đi m khác bi t nh

sau:

Th nh t, t ch c tài chính sau khi bán các kho n n c a mình cho trung gian

đ c bi t SPV s không tham gia vào quá trình thanh toán T ch c tài chinh này không

n c a mình t ch c tài chính có th xoá n kh i s sách k toán c a mình

khoán

1.4.1.2 Mô hình ch ng khoán hóa trên c s có tài s n c m c là các ch ng khoán

lo i MBS (collateralised mortgage obligations-CMO trái phi u đ c đ m b o

b ng n th ch p)

ph ng th c c b n và ph bi n đ ch ng khoán hóa tài s n c a ngân hàng, còn

ph ng th c t o ch ng khoán hóa tài s n c m c là các ch ng khoán tái th ch p

(CMO) l i là m t công c m i đang đ c phát tri n Ph ng th c này đ c ra đ i vào

n m 1983 b i Công ty The Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) và First Boston đ u là c a M CMO đ c s d ng nh m m c đích t o ra s h p d n đ i

v i các nhà đ u t ch ng khoán hóa tài s n ngân hàng t o đ c s h p d n h n,

hoá đa h ng, ngh a là nh ng nhà đ u t đ c phân thành các th h ng khác nhau theo

ch ng khoán hóa CMO là:

h ng trái phi u khác nhau

ch ng khoán MBS

C m

c MBS

t i công ty tín thác

H ng 1

H ng 2

H ng 3

B o lãnh phát hành

Chúng ta th y r ng quá trình phát hành ch ng khoán đa h ng CMO t ng t

nh quá trình ch ng khoán hoá kép Kho n tín d ng có th ch p đ c khoanh l i và

đ c chuy n ra h ch toán ngo i b ng, trên c s đó ngân hàng thông qua trung gian

hàng đ u t , các ngân hàng th ng m i có th mua toàn b hay m t ph n l n c a đ t

nh ng nhà đ u t vào ch ng khoán đa h ng CMO đ c b o đ m b ng các ch ng

đ ng s n Thông qua phát hành ch ng khoán CMO, ngân hàng đ u t và ngân hàng

th ng m i nh m m c đích ki m l i nhu n, b i vì các ch ng khoán CMO r t h p d n các nhà đ u t thu c các đ i t ng khác nhau T ng s ti n thu đ c t vi c bán 3

1.4.1.3 Mô hình ch ng khoán hóa có tài s n th ch p không qua trung gian (the mortgage backed bond-MBB trái phi u đ m b o b ng tài s n c m c )

Mô hình phát hành MBB là mô hình th ba c a công ngh ch ng khoán hoá

nhóm nh ng v n duy trì n i b ng và dùng nó làm tài s n c m c b o đ m đ phát

đã đ c tách ra này Do đó, các trái phi u MBB do ngân hàng phát hành luôn đ c

b o đ m b ng tài s n c m c có giá tr l n h n t ng m nh giá phát hành trái phi u

th p h n Do đ c x p h ng tín d ng cao, nên các trái phi u MBB có m c lãi su t

1.4.2 So sánh các mô hình ch ng khoán hóa :

1.4.2.1 Gi ng nhau :

MBS, CMO và MBB đ u là mô hình ch ng khoán hóa có tài s n th ch p

CMO là s n ph m phái sinh c a MBS

MBS và CMO giúp ngân hàng chuy n các kho n cho vay có th ch p b ng b t

ph ng th c c b n và ph bi n đ ch ng khoán hóa tài s n c a ngân hàng

MBS đóng gói các tài s n th ch p th c th khác nhau l i MBS đ c b o đ m

M i nhà đ u t h ng tháng nh n đ c kho n ti n là t l v i giá tr ch ng

lo i MBS (collateralised mortgage obligations-CMO)

Ph ng th c t o ch ng khoán hóa tài s n c m c là các ch ng khoán tái th

t o đ c s h p d n h n, các ch ng khoán CMO đ c phát hành thành

các nhà đ u t Nh ng nhà đ u t vào ch ng khoán đa h ng CMO đ c b o đ m b ng

các ch ng khoán MBS

CMO là ph ng th c ch ng khoán hoá đa h ng, nh ng nhà đ u t đ c phân

đi m c b n c a ph ng th c ch ng khoán hóa CMO là:

h ng trái phi u khác nhau

gi nguyên

th ng m i nh m m c đích ki m l i nhu n, b i vì các ch ng khoán CMO r t h p d n các nhà đ u t thu c các đ i t ng khác nhau T ng s ti n thu đ c t vi c bán 3

(c) Mô hình ch ng khóan hóa có tài s n th ch p không qua trung gian (the mortgage backed bond-MBB)

MBB là là ph ng th c ch ng khoán hoá ít đ c s d ng nh t M

S khác nhau gi a trái phi u MBB so v i hai loài ch ng khoán thu c hai

ph ng th c tr c là MBS và CMO hai đi m sau đây:

Trong khi MBS và CMO giúp ngân hàng chuy n các kho n cho vay có th

hành MBB thông th ng v n duy trì các kho n cho vay này n i b ng

Trong khi MBS và CMO có m i liên h tr c ti p gi a các lu ng ti n c a kho n vay có th ch p và các lu ng ti n c a các ch ng khoán, thì m i quan h này trong MBB ch là m i quan h c m c , không tr c ti p gi a các lu ng ti n c a kho n vay có th ch p và các lu ng ti n thanh toán lãi su t và g c trái phi u MBB

B ng 1.1: S khác bi t gi a MBB và MBS

G c và lãi tr hàng tháng

1.4.3 Quy trình ch ng khoán hóa

d hình dung hãy quan sát qui trình t o ch ng khoán hóa đ c th c hi n

m t cách c b n nh mô t d i đây

Theo s đ 1.3, ng i kh i phát (t ch c kh i t o) cho vay là m t đ nh ch tài chính, nh là ngân hàng Ngân hàng mu n gia t ng ti n b ng cách bán đ t các kho n cho vay th ch p b t đ ng s n M t SPV đ c thành l p đ mua các kho n cho vay này và r i m t giao d ch ch ng khoán hóa đ c c u trúc theo các b c sau:

(1) Ng i kh i phát (Ngân hàng) phân chia các tài s n tài chính đã đ c t p

h p Ngân hàng quy t đ nh bán các kho n cho vay theo nhóm cho vay th ng m i, cho vay dân c Ng i kh i phát có th là các ngân hàng, các công ty b o hi m, các công ty tài chính và các doanh nghi p phi tài chính

(2) Ti p theo m t giao d ch th c bán đ c th c hi n chuy n d ch s h u và r i

ro Ngân hàng bán các kho n cho vay đã t p h p và phân chia cho SPV

S đ 1.3: Quy trình c b n c a ch ng khoán hóa

(3) Sau khi đ nh giá chi ti t tài s n và th c hi n th t c nâng cao tín d ng, SPV

s phát hành ch ng khoán đ c đ m b o th ch p b ng tài s n c s (ABS) Vi c x p

h ng tín d ng đ i v i ch ng khoán th ch p b ng tài s n đ c th c hi n đ t ng thêm

tính h p d n c a ch ng khoán theo các gói (tranche) trái phi u h ng cao nh t, h ng 1,

h ng 2,…, h ng k; h ng trung bình lo i 1, trung bình lo i 2,… v n ch s h u

(4) Ti p theo, đ a trái phi u vào th tr ng v n Công ty b o lãnh và nhà đ u t

tr c ti p s h tr cho SPV bán các ch ng khoán trên th tr ng Các nhà đ u t cu i cùng th ng là các Qu h t ng, các Ngân hàng, các công ty b o hi m và các Qu

h u b ng

(5) Công ty d ch v thu n th ng đ i di n cho ng i kh i phát, ti n hành t p

h p các kho n thanh toán hàng tháng theo lãi và g c t ng ng v i tài s n đ c yêu

c u ti n hành thu n và r i chuy n các kho n ti n m t cho các Công ty Qu n lỦ y thác thu n Cu i cùng, các Công ty Qu n lỦ y thác chuy n các kho n thanh toán đã

nh n cho các nhà đ u t cu i cùng

Nh v y, qui trình ch ng khoán hóa bao g m s tham gia c a nhi u thành

ph n, bao g m các thành ph n tr c ti p nh ng i m c n , ng i kh i phát, t ch c tài chính chuyên bi t (SPV/SPC), công ty b o lãnh, nhà đ u t ; các thành ph n d ch

v nh t ch c thu x p, công ty ki m toán, nhà t v n pháp lỦ, công ty đ nh m c tín nhi m, công ty d ch v thu n , công ty qu n lỦ y thác Cho nên, m t khi kh ng

ho ng x y ra s kéo theo m t lo t t ch c b lây lan

Tóm l i, ch ng khoán hóa là m t quá trình tài tr c u trúc (phát hành ch ng khoán n đ tài tr v n) bao g m vi c phân chia các lo i n nh : cho vay th ch p b t

đ ng s n, các kho n cho vay mua xe h i, n th tín d ng…và đóng gói l i các tài s n tài chính s n xu t ra dòng ti n thành các ch ng khoán (các kho n n đóng gói thành trái phi u, các ch ng khoán có đ m b o, các ngh a v cho vay th ch p b t đ ng s n – CMOs) và r i bán cho các nhà đ u t Vi c đ t tên “ch ng khoán hóa” b t ngu n t

th c t là hình th c c a các công c tài chính đ c s d ng đ thu đ c các ngu n tài

đ nh giá đ có th mua bán trên th tr ng th c p, t o thêm ngu n cung cho th

- Ph i t ng đ i l n, bao g m nhi u tài s n đ h n ch r i ro;

1.5.1 Ch ng khoán hóa m t s qu c gia trên th gi i

1.5.1.1 Nh t B n

chi m kho ng 40% và 60% c a t ng s phát hành T ch c tài tr nhà Nh t B n

n m 2007, JHF đã phát hành trên 2.300 t yên c a RMBS, so v i phát hành t các

ngân hàng l n ch 500 t yên (gi m đáng k t 2.100 t yên vào n m 2006) Do đó

nh ng th ph n c a RMBS đ c phát hành b i các công ty th ch p và t ch c phi

ngân hàng khác không ph i là r t l n Nh t B n

Các tiêu chí cho vay đ c s d ng đ i v i RMBS d a trên các kho n vay nhà

nói chung là t l cho vay/ giá tr nhà (LTV), t l n vay/ thu nh p (DTI), s ti n vay

t i đa, đ tu i c a ng i xin vay, s n m làm vi c, và thu nh p hàng n m t i thi u

1.5.1.2 Trung Qu c

Có hai phát hành c a ch ng khoán hóa th ch p nhà (RMBS) t i Trung Qu c

cho đ n nay, c hai đ u do Ngân hàng Xây d ng Trung Qu c (CCB): m t phát hành

RMB3,020 tri u vào tháng 12/2005 và m t phát hành RMB4,160 tri u trong tháng

12/2007, đ a ra m t t ng phát hành RMB7,180 tri u

đã xây d ng và s h u nhà công c ng mà h cho thuê đ i v i ng i lao đ ng v i

c p cho ng i mua v i ti n m t c n thi t T i trung tâm c a h th ng này là các kho n

s h u nhà n c l n, có th ph n l n nh t c a th tr ng (21,7%), v i RMB557.8 t

s d kho n vay th ch p vào ngày 30/06/2007

vay này đ c thi t l p b i Ngân hàng Nhân dân Trung Qu c (PBC) tham kh o ý ki n

1.5.1.3 Ch ng khoán hoá t i M

quá trình huy đ ng v n b ng cách s d ng các tài s n có trên b ng cân đ i k toán (nh : các kho n cho vay b t đ ng s n; các kho n cho vay tiêu dùng; cho vay th tín

d ng; cho vay th ng m i ) làm tài s n đ m b o cho vi c phát hành các lo i ch ng

Trong đó các nhà đ u t mua ch ng khoán này ch p nh n r i ro liên quan t i danh

T i M 2 t ch c là Fannie Mae và Freddie Mac, là hai t ch c tài chính l n

nh t th c hi n vai trò là t ch c trung gian chuyên trách (SPV) th c hi n nghi p v

ch ng khoán hoá Theo đó 2 đ nh ch tài chính trung gian này mua các kho n n cho

v n cho các ngân hàng th ng m i và cho th tr ng tài chính và nâng cao hi u qu s

và Freddie Mac và các NHTM có liên quan c ng nh toàn b h th ng tài chính M

đ m nh, nhi u kho n n m t kh n ng thanh toán, nh h ng tr c ti p và tr c tiên

đ n t ch c chuyên trách, các công ty ch ng khoán hoá (các kho n n vay mua nhà;

h ng tr c ti p đ n ho t đ ng kinh doanh c a các t ch c này thua l xu t hi n và

th m chí trên b v c c a phá s n)

c a các đ nh ch tài chính trung gian gi m m nh, t o y u t tâm lý b t an t nhà đ u

t và gây nên hi u ng b t l i đ i v i toàn b n n kinh t M c đ ti m n kh ng

ho ng tài chính và kh ng ho ng n n kinh t là r t l n

H th ng tài chính ngân hàng c a M lâm vào tình tr ng kh ng ho ng t gi a

n m 2007 và đ nh đi m là tháng 9 n m nay (2008) Cu c kh ng ho ng b t ngu n t cho vay nhà đ t th c p làm s p đ 3 trong 5 ngân hàng đ u t l n nh t n c M là

Bear Stearns, Merill Lynch, Lehman Brothers (ch còn l i Goldman Sachs và Morgan

M ) là Fannie Mae và Freddie Mac đ c Chính ph ti p qu n c u vãn th tr ng

r ng và làm điêu đ ng nhi u ngân hàng l n t i các qu c gia Châu âu Chính ph các

n c Châu Ểu c ng ph i vào cu c đ c u vãn tình th , tránh m t cu c đ v h th ng

(i) Nguyên nhơn c b n c a cu c kh ng ho ng tài chính - tín d ng :

Nguyên nhân đ u tiên quan tr ng nh t là gia t ng ngu n v n tài tr đ mua bán

ki m soát không theo k p là nguyên nhân sâu xa c a kh ng ho ng:

Tr c đây M , ngu n v n cho vay mua b t đ ng s n ch y u do ngân hàng

ng i dân và nh ng h n ch v t l cho vay c ng nh t l d tr b t bu c c a Chính

ph đ i v i ngân hàng N m 1980 Chính ph M ban hành Lu t Giao d ch Th ch p

T ng đ ng (Alternative Mortgage Transaction Parity Act), n i r ng nh ng quy t c

ph n cho ra đ i c a nhi u công ty cho vay th ch p và không b ràng bu c b i các lu t

ng th i, đ h tr cho vay t o l p nhà , Chính ph M còn cho l p Hi p h i

cho các nhà đ u t khác nh m t ng tính thanh kho n cho ngân hàng Nh v y nh ng

t ng giá liên t c nên các t p đoàn tài chính, ngân hàng và ngay c các nhà đ u t cá

th m chí d i m c cho vay, các t ch c tài chính, ngân hàng n m gi nhi u “trái

c ng ch đ c phép cho vay tùy thu c vào l ng ti n g i c a ng i dân và nh ng h n

Tuy nhiên, đ h tr các gia đình có thu nh p th p và thu nh p khiêm t n (low-

“cho vay d i chu n” Các ngân hàng th ng m i khi cho đ i t ng này vay thì đ c

đ ng s n suy thoái, nh ng ng i thu nh p th p và thu nh p khiêm t n không có đi u

ki n đ tr n

Vi c cho vay d i chu n là không xét kh n ng chi tr và đi m tín d ng theo quy đ nh, nh ng đ i l i ng i vay ph i tr lãi su t cao h n t 1 đ n 2% Ngoài ra vi c cho vay d i chu n còn th hi n m c cho vay cao t i 85% giá tr b t đ ng s n th

h i cho các nhà đ u c b t đ ng s n vì khi th tr ng b t đ ng s n đang lên, ch c n

thông qua “ch ng khoán hóa”, thông qua phát hành “trái phi u tái th ch p” b t đ ng

th tr ng là xong Ví d Ngân hàng Northern Rock có c c u v n 25% v n t kho n

ây là khuy t t t nghiêm tr ng c a vi c ch ng khoán hóa b t đ ng s n th ch p

nh ng thi u ki m soát

đ u t và c ng i dân đ xô vào kinh doanh b t đ ng s n làm cung v t quá c u :

b t đ ng s n, t o c u o đ y “bong bóng” b t đ ng s n lên cao Th tr ng b t đ ng

nhà Liên bang (OFHEO) thì n u Ch s giá nhà (HPI) trung bình c a toàn Liên

bang n m 1980 là 100 đi m, thì t i n m 1998 Ch s giá nhà là 206 đi m và t i Quí 4/2007 là 387 đi m, cá bi t có nh ng Bang nh New England là 613 đi m C ng theo

trong khi đó giá các lo i hàng hóa và d ch v khác ch t ng 3,1% cùng th i k

đ ng s n, làm cho cung c u m t cân đ i, cung v t xa c u Theo th ng kê c a C

quan Th ng kê Hoa k thì t n m 1997đ n n m 2007, bình quân m i n m M xây

d ng thêm 1.233.000 ngôi nhà N u bình quân m i ngôi nhà có di n tích kho ng

150 m² sàn thì hàng n m n c M xây d ng đ c g n 200 tri u m² nhà Riêng n m

(ii) Nghiên c u t ác đ ng c a ch ng khoán hóa trên th tr ng M :

đ c xem nh là công c tài chính m i – “ phát minh” m i Song khi kh ng ho ng

đ ng đ n toàn b h th ng tài chính và n n kinh t M nh hi n nay Th c t cho th y

n ng cho vay c a các đ nh ch này (nh phát hành ch ng khoán n - trên c s các

ch m h n, song m c đ lan to thì l n h n r t nhi u vì nó liên quan tr c ti p đ n 02

th tr ng quan tr ng là: th tr ng ch ng khoán và th tr ng b t đ ng s n

1.5.2 Bài h c kinh nghi m đ i v i Vi t Nam

s n đã có th chuy n r i ro c a ho t đ ng này sang cho t ch c khác -t ch c th c

Bài h c th hai: các NHTM c n tôn tr ng đ y đ các nguyên t c và đi u ki n

đ ng s n nói riêng có ch t l ng Ch t l ng tín d ng b t đ ng s n là y u t quy t

đ nh Các NHTM trong n c c n có quy đ nh, quy ch ch t ch v cho vay l nh v c

kh n ng tài chính c a m i đ n v

Bài h c th ba: Phát tri n và ng d ng k thu t ch ng khoán hoá c n chu n

nói chung và đ i v i k thu t ch ng khoán hoá nói riêng ph i đ c xây d ng hoàn

ch nh, đ y đ và ch th c hi n phát tri n công c này khi h i t đ các đi u ki n và

b o khai thác đúng vai trò Ủ ngh a c a công c này là giúp ng i dân mua đ c nhà,

Hi u qu c a ch ng khoán hoá ph thu c vào nhi u y u t , m t trong nh ng

trên th gi i có nhi u mô hình ch ng khoán hoá khác nhau, ch ng h n mô hình ch ng

s n c m c là các ch ng khoán lo i MBS (CMO) và mô hình ch ng khoán hóa có tài

thông qua trung gian MBS là ph ng th c c b n và ph bi n đ ch ng khoán hóa tài

b t đ ng s n c a Nh t B n, Trung Qu c, M đ am hi u sâu s c đ c tính hai m t c a