Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án Huyện Việt Yên, Tỉnh Bắc Giang

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Khái quát chung về chính sách bồi thường, GPMB 2.1.1 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Theo Luật ñất ñai 2003 [23] thì bồi thường khi Nhà nước t

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Thân Thị Lan

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Trần Văn Chính ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập thể ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Việt Yên, phòng Tài nguyên

và Môi trường huyện Việt Yên, Ban quản lý dự án huyện Việt Yên, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã của huyện Việt Yên ñã nhiệt tình giúp

ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện

ñề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Thân Thị Lan

2.1 Khái quát chung về chính sách bồi thường, GPMB 3

2.1.2 Hỗ trợ 3

2.1.4 Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái

2.2 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước trên

2.3.3 Thời kỳ từ Luật ðất ñai năm 1993 ñến Luật ðất ñai năm 2003 19 2.4 Cơ sở pháp lý ñể thực hiện về bồi thường giải phóng mặt bằng 20 2.5 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi

2.5.1 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy

2.5.2 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy

2.6 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước

2.6.1 Cơ sở pháp lý và kỹ thuật ñể thực hiện chính sách 31

3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

3.3.2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu ñiều tra 34

4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện 35

4.2.1 Thực trạng quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn huyện Việt Yên 50

4.3 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt

4.3.2 Các văn bản pháp lý có liên quan ựến 2 dự án nghiên cứu 57

4.3.4 Công tác tổ chức thực hiện bồi thường GPMB 63 4.3.5 Kết quả việc thực hiện của 2 dự án nghiên cứu 64 4.4 Tác ựộng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường GPMB ựến ựời

sống, việc làm của người dân sau khi bị thu hồi ựất nông nghiệp 76 4.4.1 Kết quả ựiều tra về công tác thu hồi ựất giải phóng mặt bằng 76 4.4.2 Tác ựộng của việc thu hồi ựất giải phóng mặt bằng ựến lao ựộng

4.5 đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện chắnh sách

bồi thường GPMB ở huyện Việt Yên Ờ tỉnh Bắc Giang 82 4.5.1 Giải pháp về chắnh sách và thực hiện các chắnh sách 82 4.5.2 Giải pháp ựóng góp cho vấn ựề bồi thường, tái ựịnh cư và việc

Giải phóng mặt bằng Giao thông vận tải Hội ñồng nhân dân Kinh doanh dịch vụ Luật ðất ñai

Tái ñịnh cư Trung học cơ sở

Ủy ban nhân dân Phổ thông trung học Quyền sử dụng

Sử dụng ñất

Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

4.1 Tình hình khí hậu, thời tiết năm 2011 huyện Việt Yên 364.2 Diện tích của các loại ñất chính phân bố ở huyện Việt Yên 374.3 Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2005 và 2011 394.4 Diện tích, năng suất và sản lượng một số loại cây trồng chính của

4.5 Tình hình chăn nuôi huyện Việt Yên năm 2005 và 2011 404.6 Tổng hợp số lượng các khu công nghiệp, các cơ sở sản xuất kinh

4.16 Giá trị bồi thường về ñất nông nghiệp của dự án 2 664.17 Ý kiến của người dân về giá bồi thường ñất ñai 674.18 Kết quả bồi thường tài sản trên ñất, cây trồng vật nuôi của người

4.19 Kết quả bồi thường công trình công cho các tổ chức dự án 1 70

4.20 Kết quả bồi thường tài sản, cây trồng vật nuôi của dự án 2 714.21 Ý kiến người dân về giá bồi thường tài sản trên ñất và cây cối,

4.26 Ý kiến về thu nhập, quan hệ trong gia ñình, tiếp cận cơ sở hạ

DANH MỤC HÌNH

4.1 Thi công GPMB cầu làng Vàng trên quốc lộ 37 qua ñịa phận

4.2 ðoạn ñường qua thị trấn Bích ðộng, huyện Việt Yên ñã hoàn thành 614.3 Quá trình san lấp GPMB ñể giao ñất ở của dự án 2 62

4.5 Trình tự thực hiện bồi thường GPMB trên ñịa bàn huyện Việt Yên 63

4.7 Hình thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dự án 1 774.8 Hình thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dự án 2 77

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, ñất ñai còn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút vốn ñầu tư phát triển mang ý nghĩa rất quan trọng

ðối với một ñất nước, ñất ñai là thứ tài sản “vô giá, thiêng liêng” và không giới hạn Bởi con người trên một quốc gia ấy ñã bỏ công sức và xương máu ñể giữ gìn và phát triển ñất nước Tài sản ñất là không giới hạn

vì ñất là vĩnh cửu và ñất là của một nước là không thể chia sẻ và thay ñổi

ðất nước ta ñang trên ñà phát triển CNH - HðH, ñã thu hút nhiều vốn ñầu tư của nước ngoài, của các doanh nghiệp Việc thu hồi ñất chuyển mục ñích sử dụng ñể xây dựng các kho, các cụm công nghiệp, khu ñô thị tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng ñất, xây dựng cơ cấu ñất ñai hợp lý thực sự cần thiết

Tuy nhiên, trên thực tế việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án cho thấy tại nhiều ñịa phương, nổi lên nhiều vướng mắc, bất cập trong công tác ñền bù, GPMB ðây là vấn ñề rất nhạy cảm và phức tạp ảnh hưởng ñến mọi mặt ñời sống, kinh tế, chính trị và xã hội

Việt Yên là vùng kinh tế trọng ñiểm, ñược tỉnh Bắc Giang chọn là ñịa bàn phát triển các khu công nghiệp, dịch vụ tập trung của tỉnh Với tính chất như vậy nên cơ cấu ñất ñai của huyện trong những năm qua có nhiều biến ñộng Diện tích ñất nông nghiệp bị nhường chỗ cho ñất sử dụng mục ñích phi nông nghiệp ngày càng tăng Vì vậy, ở nơi ñây ñã có rất nhiều diện tích ñất bị thu hồi phục vụ cho các mục ñích phát triển chung của tỉnh Từ ñó, nảy sinh

nhiều vấn ựề trong quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB)

Xuất phát từ vấn ựề ựó, ựề tài Ộđánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án huyện Việt Yên Ờ tỉnh Bắc GiangỢ ựược tiến hành nghiên cứu

1.2 Mục tiêu ựề tài

- đánh giá việc thực hiện chắnh sách về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ở một số dự án trên ựịa bàn huyện Việt Yên thông qua 2 dự án:

* Dự án nâng cấp, cải tạo quốc lộ 37 ựoạn qua huyện Việt Yên (dự án 1)

* Dự án thu hồi ựất nông nghiệp ựể giao ựất ở cho nhân dân thôn Yên Sơn, xã Nghĩa Trung (dự án 2)

- đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt hơn chắnh sách về bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án trên ựịa bàn huyện

1.3 Yêu cầu

- Rút ra những ưu ựiểm và vấn ựề còn tồn tại trong việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên ựại bàn huyện Việt Yên Ờ tỉnh Bắc Giang nhằm khắc phục những bất cập hiện nay

- Các giải pháp khắc phục cần có tắnh khả thi, phù hợp với hoàn cảnh

cụ thể

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Khái quát chung về chính sách bồi thường, GPMB

2.1.1 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

Theo Luật ñất ñai 2003 [23] thì bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất

Người bị thu hồi loại ñất nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi Bản chất của việc bồi thường là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người ñược giao ñất, thuê ñất và người bị thu hồi ñất Bồi thường về ñất phải ñược thực hiện theo qui ñịnh của Nhà nước Việc bồi thường về ñất không giống với việc trao ñổi, mua bán tài sản, hàng hoá trên thị trường mà nó phải ñảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và người bị thu hồi ñất, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà giữa các ñối tượng tham gia

2.1.2 Hỗ trợ

Theo Tổng cục ðịa chính (2001) [26] thì hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới

TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản;

di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó

Như vậy, TđC là hoạt ựộng nhằm giảm nhẹ các tác ựộng xấu về kinh tế

- xã hội ựối với một bộ phận dân cư ựã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ựất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ựất ựược bố trắ TđC bằng một trong các hình thức sau;

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao ựất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền ựể người dân tự lo chỗ ở

TđC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trắ rất quan trọng trong chắnh sách giải phóng mặt bằng

2.1.4 Một số vấn ựề ảnh hưởng ựến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh

cư khi Nhà nước thu hồi ựất

2.1.4.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ựất ựai

a Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ựất ựai

và tổ chức thực hiện các văn bản ựó

Theo Tôn Gia Huyên, Nguyễn đình Bồng (2006) [14] thì ựất ựai là ựối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ựộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ựất ựai ựòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ựến lĩnh vực này phải mang tắnh ổn ựịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các ựặc ựiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ựất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ựộng lớn, nên các chắnh sách về ựất ựai cũng theo ựó không ngừng ựược sửa ựổi, bổ sung Từ năm 1993 ựến năm 2003, Nhà nước ựã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ựất Sau khi quốc hội thông qua Luật ựất ựai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ựã nhanh chóng ựi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ựề cập mọi quan hệ ựất ựai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về ựất ựai của Nhà nước ựã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản

lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,

an ninh và ổn ñịnh xã hội

Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ

sở còn rất yếu Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh

cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều ñịa phương,

ựang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ựịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ựất ựai Cán bộ ựịa chắnh, chủ tịch UBND

xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai trên ựịa bàn đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ựầu tư và ựã ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất

Theo Nguyễn đức Minh (2001) [15] thì ựất ựai là có hạn, không gian

sử dụng ựất ựai cũng có hạn để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ựất ựai, khai thác và sử dụng ựất ựai ựể sinh sống Quy hoạch sử dụng ựất ựai là biện pháp quản lý không thể thiếu ựược trong việc tổ chức sử dụng ựất của các ngành kinh tế - xã hội và các ựịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ựịnh ựể cân ựối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HđH ựất nước nói chung và các ựịa phương nói riêng

Theo Bộ Tài nguyên Môi trường (2007) [3] thì thông qua việc lập, xét duyệt và ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựể tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ựồng mà Nhà nước ựóng vai trò là người

tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ựều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất nhằm ựạt ựược các yêu cầu như là phương án

có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất có tác ựộng tới chắnh sách bồi thường ựất ựai trên hai khắa cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ựể thực hiện việc giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, mà theo quy ựịnh của Luật ựất ựai, việc giao ựất, cho thuê ựất chỉ ựược thực hiện khi có quyết ựịnh thu hồi ựất ựó của người ựang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; từ ựó tác ựộng tới giá ựất tắnh bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,

dự án “treo”

c Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất

Theo Bộ Tài nguyên Môi trường (2007) [3] thì nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác ñền bù Theo báo cáo của

Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 ñến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao ñất có thu tiền sử dụng ñất là 581.620 ha, giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích ñất ñã cho thuê là 155.380 ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha)

d Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính

Theo Bộ Tài nguyên Môi trường (2007) [3] thì lập và quản lý chặt chẽ

hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN) ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc

sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,

e Công tác ựăng ký ựất ựai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất

Theo Hội Khoa học kỹ thuật Xây dựng Việt Nam Ờ Bộ Xây dựng (2009) [13] thì ựăng ký ựất ựai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý ựất ựai, ựó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu ựất ựai, bất ựộng sản, sự ựảm bảo và những thông tin về quyền

sở hữu ựất Theo quy ựịnh của các nước, ựất ựai là một trong các tài sản phải ựăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ựịnh của Luật ựất ựai, người sử dụng ựất phải ựăng ký quyền sử dụng ựất với cơ quan nhà nước

có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất) và ựược cấp GCNQSDđ Chức năng của ựăng ký ựất ựai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ựất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDđ là căn cứ ựể xác ựịnh ựối tượng ựược bồi thường, loại ựất, diện tắch ựất tắnh bồi thường Hiện nay, công tác ựăng ký ựất ựai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ựặc biệt công tác ựăng

ký biến ựộng về sử dụng ựất; việc cấp GCNQSDđ vẫn chưa hoàn tất Chắnh

vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ựã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ựăng ký ựất ựai, cấp GCNQSDđ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ựộ GPMB nhanh hơn

f Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ựộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ựất ựai Theo Tôn Gia Huyên, Nguyễn đình Bồng (2006) [14] thì công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ựến quyền lợi về tài chắnh nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chắnh, chắnh quyền ựịa phương cấp trên Hồi ựồng thẩm ựịnh phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ựây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ựể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân

2.1.4.2 Yếu tố giá ựất

Theo Luật ựất ựai (2003) [23] thì giá quyền sử dụng ựất (giá ựất) là số tiền

tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước qui ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất

- Giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá ñất theo quy ñịnh của Chính phủ) và ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm + Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất + Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

- Giá ñất là công cụ kinh tế ñể Nhà nước quản lý và người sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị trường Giá ñất cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất ñai, ñể người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình

và ñể Nhà nước ñiều chỉnh các mối quan hệ ñất ñai theo pháp luật

2.1.4.3 ðịnh giá ñất

Theo Ban vật giá Chính phủ (2000) [1] thì trong quá trình ñổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trường ñược hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các tài liệu nghiên cứu ðồng thời khái niệm về thị trường bất ñộng sản cũng hình thành và ñang ñược hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo hướng thị trường mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh tế Mặc dù pháp luật nói chung và Luật ðất ñai chưa ñề cập ñến việc ñất có giá nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất ñộng sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua

ñã chứng minh rằng ñất có giá

Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức cá nhân ñược quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật” ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998

và năm 2001 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể thu thuế chuyển

quyền sử dụng ñất Thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi” Tuy nhiên trong thực tế việc thực hiện thu hồi ñất GPMB hầu hết ñều bị ách tắc trong việc ñịnh giá ñất

ñể xác ñịnh giá trị bồi thường, mặc dù khung giá ñất của Chính phủ tuy ñã ñược ñiều chỉnh so với khung giá ñất hiện hành, sau ñó ñược cụ thể hoá ở từng ñịa phương, tuy nhiên ñể tính mức thuế thì ít người phản ñối, nhưng tính tiền bồi thường GPMB thì người nhận bồi thường luôn không thoả mãn

2.1.4.4 Thị trường bất ñộng sản

Theo Nguyễn Dũng Tiến, 2005 [16] Thị trường bất ñộng sản là nơi buôn bán bất ñộng sản mà ở ñó có người mua, người bán, người môi giới, người ñại diện pháp lý ñể thực hiện các quan hệ giao dịch về giấy tờ pháp lý, tài chính, giá cả, tiền tệ, hàng hoá - bất ñộng sản, theo các quy ñịnh của nhà nước

Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư Người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc thuê ñất, công trình trên ñất mà không bắt buộc phải thông qua chính sách tái ñịnh cư của Nhà nước

Tuy nhiên giá ñất ñể tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất sẽ bị tác ñộng bởi giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường, ñây là một trong những nguyên nhân khiến công tác GPMB trong thời gian qua bị kéo dài và cũng là nguyên nhân của phần lớn các vụ khiếu kiện ñông người

2.2 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới và các nước trong khu vực

2.2.1 Tại Trung Quốc

Theo báo cáo 97/2009 TT – TNMT [5] Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Có thể thấy rằng pháp luật ñất ñai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với Luật ðất ñai của Việt Nam Tuy nhiên nhìn về tổng thể, Trung Quốc là một nước khá thành công trong việc thực hiện công tác bồi

thường tái ñịnh cư Nguyên nhân chính của sự thành công ñó là do nước này

có một hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật ñất ñai nói riêng rất ñầy ñủ, chi tiết ñồng bộ, phù hợp với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất năng ñộng, khoa học Cùng với một Nhà nước pháp quyền vững chắc, năng lực thể chế của chính quyền ñịa phương theo thẩm quyền có hiệu lực cao, người dân

có ý thức chấp hành pháp luật nghiêm minh Bên cạnh ñó việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai Do vậy thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa Trung Quốc xây dựng chính sách và các thủ tục rất chi tiết ràng buộc hoạt ñộng tái ñịnh cư với nhiều lĩnh vực khác nhau, trong ñó mục tiêu của chính sách này là cung cấp cơ hội cho tái ñịnh cư thông qua cách tiếp cận cơ bản nơi ở ổn ñịnh, tạo nguồn lực sản xuất cho người thuộc diện bồi thường và tái ñịnh cư Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường, bằng tiền hoặc nhà tại khu ở mới Người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng ñất nông nghiệp, nếu không có ñất nông nghiệp thì ñược bồi thường bằng tiền Giá ñất ñược tính ñể bồi thường bằng tiền ñược xác ñịnh theo phương pháp thu nhập (lấy thu nhập ròng bình quân 3 năm liền ñối với khu ñất bị thu hồi chia cho lợi tức tín dụng, sau ñó nhân với 30 lần - tương ứng 30 năm ñược giao ñất) Tiền bồi thường ñược huy ñộng từ 3 nguồn:

- Nguồn thu từ ñất ñai (khoảng gần 70%), nguồn thu này chiếm khoảng 15% tổng thu ngân sách nhà nước hàng năm);

- Doanh nghiệp bồi thường bằng việc trích từ 10% - 15% diện tích ñất thu hồi ñể nông dân có thể sử dụng ñất ñó làm khách sạn, nhà hàng, nhà ở, v.v hoặc góp vốn bằng ñất với doanh nghiệp ñể kinh doanh, dịch vụ

- Cộng ñồng thôn trích một khoản trong quỹ chung của thôn (quỹ này ñược hình thành từ nhiều nguồn trong ñó một phần từ tiền Nhà nước ñền bù

cho người bị thu hồi ñất) ñể hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất

Ngoài việc bồi thường bằng ñất, bằng một phần ñất và tiền hoặc bằng tiền, người bị thu hồi ñất nông nghiệp còn ñược ñào tạo nghề (ñối với người trong ñộ tuổi cho phép), ñược mua bảo hiểm xã hội

ðồng thời ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, ñược Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại thị trường ñó ðối với các dự án phải bồi thường giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái ñịnh cư chi tiết ñược chuẩn bị trước khi thông qua dự

án cùng với việc dàn xếp kinh tế, khôi phục cho từng ñịa phương từng hộ gia ñình và từng người bị ảnh hưởng

Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất tuy ñã ñạt ñược những thành công nhất ñịnh, song về quyền lợi, ñời sống của người có ñất bị thu hồi, ñặc biệt ñối với người bị thu hồi hết ñất sản xuất nông nghiệp vẫn còn

là vấn ñề nan giải Khiếu nại phát sinh không những không giảm mà có chiều hướng tăng lên

2.2.2 Tại Hàn Quốc

Theo Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng Việt Nam – Bộ Xây dựng (2002) [13] thì Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật

Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ

Theo Ánh Tuyết (2002) [17] thì ñặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản

lý sử dụng quốc thổ công khai rõ ràng về ñất ñai ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã hội Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu

dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp

ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật

“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật

“sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể

bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do ñó, cho ñến nay ñã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo

ba giai ñoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh

giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi

thường Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ

tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà

ñó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất

ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản…ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống

trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả

2.2.3 Tại Thái Lan

Theo Tổng cục ðịa chính (2001) [26] thì Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người

có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra tòa án Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu:

“ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều

hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi ñất trong nhiều dự án

2.3.4 Tại Inñônêxia

Theo Ánh Tuyết (2002) [17] thì ñối với In-ñô-nê-xi-a di dân tái ñịnh

cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất vì mục ñích phát triển kinh

tế xã hội từ trước ñến nay vẫn ñược coi là sự hi sinh mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng ñồng Các chương trình bồi thường TðC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho ñất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi ñất ñể xây dựng khu TðC

TðC ñược thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:

- ðền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

- Hỗ trợ di chuyển trong ñó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ

và phương tiện phù hợp

- Trợ cấp khôi phục ñể ít người bị ảnh hưởng có ñược mức sống ñạt hoặc gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án ðối với các dự án có di dân TðC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ khi chu kỳ ñầu tiên của việc lập dự án ñầu tư và những nguyên tắc chính phải ñề cập ñến gồm:

+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di dân bắt buộc, vấn ñề khó tránh ñược khi triển khai thực hiện các dự án

+ Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án

+ Các dự án về TðC phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt

+ Người bị ảnh hưởng ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường TðC

+ Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo nhất, trong ñó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về ñất ñai, tài sản, những hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ

2.3 Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

2.3.1 Thời kỳ trước khi có luật ñất ñai năm 1987

ở Việt Nam, xóa bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân [12], [24] Sau ñó, ðảng

và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức

sở hữu tập thể

* Nghị ñịnh số 151-TTg

Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg Ngày 14/4/1959, quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban

kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị ñịnh 151/TTg:

- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản: về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu

- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức

- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp

1980 ra ñời

2.3.2 Thời kỳ từ Luật ðất ñai năm 1987 ñến Luật ðất ñai năm 1993

Hiến pháp 1980 [19] quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên

Tại khoản 4 ðiều 48 Luật ðất ñai năm 1987 [21] không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người

sử dụng ñất "ðền bù thiệt hại cho người sử dụng ñất ñể giao cho mình bồi hoàn thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư ñó làm tăng giá trị của ñất ñó theo quy ñịnh của pháp luật"

Hội ñồng Bộ trưởng ngày 31 tháng 05 năm 1990 [12] ra Quyết ñịnh số 186/HðBT quy ñịnh về việc bồi thường ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang mục ñích khác Tại ðiều 1 của Quyết ñịnh này quy ñịnh rõ: Mọi

tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải ñền bù về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khung mức giá bồi thường do UBND tỉnh, thành phố, ñặc khu trực thuộc Trung ương quy ñịnh cụ thể mức bồi thường ñối với từng quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh sát với giá ñất ở ñịa phương nhưng không ñược thấp hơn hoặc cao hơn khung ñịnh mức bồi thường của Chính phủ Toàn bộ số tiền bồi

thường phải nộp vào ngân sách nhà nước và ñược ñiều tiết cho các cấp theo tỷ

lệ Trung ương 30%, ñịa phương 70%

Có thể thấy trong thời kỳ này có vài quy ñịnh riêng lẻ về thu hồi ñất chứ chưa hình thành chính sách thu hồi ñất Nguyên nhân là khi ñó ñất ñai chỉ ñược xem là tài nguyên có giá trị sử dụng, mặt khác do nền kinh tế có nhiều khó khăn nên nhu cầu thu hồi ñất cũng không lớn

2.3.3 Thời kỳ từ Luật ðất ñai năm 1993 ñến Luật ðất ñai năm 2003

Hiến pháp mới năm 1992 [20] vẫn quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước giao ñất, cho thuê ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, nhưng tiếp theo ñó tuyên bố: “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường” Căn cứ vào Hiến pháp năm 1992, Luật ðất ñai năm 1993 ra ñời và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993, với các quy ñịnh cụ thể như sau:

Tại ðiều 12 quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và theo từng thời gian.”

Tại ðiều 27 quy ñịnh “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết ñịnh giao ñất nào thì có quyền thu hồi ñất ñó

Việc thu hồi ñất ñể chuyển sang mục ñích khác phải theo ñúng quy hoạch và kế hoạch ñã ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Trước khi thu hồi ñất phải thông báo cho người ñang sử dụng biết về lý

do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án ñền bù thiệt hại

Theo Luật ñất ñai (1993) [22] thì trong trường hợp có nhu cầu khẩn cấp của chiến tranh, chống thiên tai hoặc trong tình trạng khẩn cấp, thì việc trưng dụng ñất do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên quyết ñịnh Hết thời hạn trưng dụng, người sử dụng ñất ñược trả lại ñất và ñược ñền bù thiệt hại do việc trưng dụng gây ra theo quy ñịnh của pháp luật

Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998 và năm

2001 quy ñịnh cụ thể hơn về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Việc bồi thường, hỗ trợ ñược thực hiện theo quy ñịnh của Chính phủ Nhà nước có chính sách ñể ổn ñịnh ñời sống cho người có ñất bị thu hồi

Luật ðất ñai năm 2003 ra ñời có ý nghĩa quan trọng, ñáp ứng yêu cầu mới ñặt ra trong tiến trình phát triển nền kinh tế, ổn ñịnh chính trị - xã hội của ñất nước, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế Lðð 2003 [23] quy ñịnh thêm về chế tài áp dụng xử lý vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng ñất ñai, quy ñịnh

cụ thể nhiệm vụ quyền hạn của cơ quan Nhà nước trong quản lý ñất ñai, trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng ñất Về thu hồi ñất, việc thu hồi ñất

ñể sử dụng vào mục ñích phát triển kinh tế là một quy ñịnh mới của Lðð 2003

Bổ sung trường hợp thu hồi ñất ñược Nhà nước giao, cho thuê ñể thực hiện dự

án ñầu tư mà không ñược sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến ñộ sử dụng ñất chậm hơn 24 tháng so với tiến ñộ ghi trong dự án Quy ñịnh thêm về việc thu hồi ñất ñối với các trường hợp ñất bị lấn, chiếm

Về vấn ñề bồi thường, tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi ñược quy ñịnh tại ñiều 42: Người bị thu hồi loại ñất nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi

2.4 Cơ sở pháp lý ñể thực hiện về bồi thường giải phóng mặt bằng

- Sau khi Luật ðất năm 1993 ra ñời, ngày 17/8/1994 Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 90/CP quy ñịnh cụ thể các chính sách về bồi thường thiệt

hại khi Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Ngày 24/04/1998 Chính phủ ban hành tiếp Nghị ñịnh số

22/1998/Nð-CP quy ñịnh về việc ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng; Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/NðCP ngày 24/04/1998

Sau Luật ðất ñai năm 1993 ñến Luật ðất ñai năm 2003 ra ñời ñã có rất nhiều các văn bản dưới luật hướng dẫn chi tiết, cụ thể và phù hơn với tình hình thực tế hiện nay, cụ thể:

- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai

- Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 07/12/2004 về việc hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSD ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính

và Bộ TNMT ngày 31/1/2008 hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy

ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất

Thực hiện việc thu hồi ñất bồi thường GPMB, Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; mục ñích phát triển kinh tế trong các trường hợp ñầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu cộng nghệ cao, khu kinh tế và các dự án ñầu tư lớn theo quy ñịnh của chính phủ Còn ñối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì nhà ñầu tư ñược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ñất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi ñất

Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược công bố mà chưa

có dự án ñầu tư thì Nhà nước quyết ñịnh thu hồi ñất và giao cho tổ chức phát triển quỹ ñất do UBND cấp tỉnh thành lập ñể thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, GPMB và quản lý quỹ ñất thu hồi

Giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng ñược UBND cấp tỉnh quy ñịnh và cống bố hàng năm, không bồi thường theo giá ñất

sẽ chuyển mục ñích sử dụng Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ñảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng QSD ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường

ðiều kiện ñể ñược bồi thường về ñất: Người bị thu hồi ñất có ñủ các ñiều kiện phù hợp với quy ñịnh tại ðiều 8 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP (trừ khoản 6 và khoản 8 ñã ñược Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP bãi bỏ) thì ñược bồi thường về ñất

Chính sách hỗ trợ theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP bao gồm: Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất, hỗ trợ

chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ di chuyển ðối với các hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi trên 30% diện tích ñất nông nghiệp sẽ ñược giao ñất dịch vụ có thu tiền ñể làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, nếu

có ñất ñể giao thì những thành viên trong gia ñình còn trong ñộ tuổi ao ñộng ñược hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp hoặc người bị thu hồi ñất không

có nguyện vọng nhận bồi thường bằng ñất sản xuất kinh doanh dịch vụ thì ñược bồi thường bằng giao ñất ở có thu tiền sử dụng ñất tại khu TðC hoặc vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch; ðối với các hộ gia ñình, cá nhân thuộc diện hộ nghèo thì ñược hỗ trợ ñể vượt qua hộ nghèo

Trên cơ sở nghiên cứu, tổng kết từ thực tiễn, ñể khắc phục những bất cập trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất, Bộ Tài nguyên và Môi trường ñã trình Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Theo Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP (2009) [11] ñược ban hành ñã giải quyết tốt những vấn ñề sau ñây:

Một là, phân ñịnh tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ; tạo cơ chế linh

hoạt trong bồi thường (bằng tiền, bằng ñất, bằng nhà ở) cho phù hợp với thực

tế của từng ñịa phương

Hai là, ñổi mới cơ chế, chính sách trong việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề

nghiệp và tạo việc làm cho người dân bị thu hồi ñất nông nghiệp bằng cách tăng mức hỗ trợ từ 1,5 ñến 5 lần giá ñất nông nghiệp ñể người sử dụng ñất chủ ñộng trong việc lựa chọn nghề nghiệp; các ñịa phương cũng chủ ñộng khi xây dựng phương án chuyển ñổi nghề nghiệp, tạo việc làm (nếu giá ñất nông nghiệp thấp thì áp dụng mức hỗ trợ cao và ngược lại) Với quy ñịnh như trên

ñã khắc phục sự chênh lệch về mức bồi thường, hỗ trợ tại các vùng giáp ranh giữa các ñịa phương; giúp các ñịa phương lựa chọn ñược nhà ñầu tư có năng lực thực hiện dự án; ñồng thời, cũng góp phần vào việc bảo vệ diện tích ñất

chuyên trồng lúa

Ba là, các khu tái ñịnh cư ñược quy ñịnh ña dạng về mức diện tích ñất,

diện tích nhà và quy ñịnh mức tái ñịnh cư tối thiểu, giải quyết ñược khó khăn cho các hộ nghèo, các ñịa phương có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, quỹ ñất ở hạn hẹp UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án TðC, các khu TðC phải ñược xây dựng cơ sở hạ tầng ñồng bộ ñảm bảo ñủ ñiều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ; việc bố trí TðC phải gắn với tạo việc làm và chuyển ñổi nghề nghiệp

Bốn là, quy ñịnh việc lập, xét duyệt phương án ñào tạo, chuyển ñổi

nghề phải thực hiện ñồng thời với phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng

ñã giải quyết vấn ñề tạo công ăn, việc làm cho người bị thu hồi ñất

Năm là, cải cách thủ tục hành chính trong thu hồi ñất, giao ñất, cho

thuê ñất bằng cách lồng ghép các thủ tục ñầu tư, xây dựng với các thủ tục về ñất ñai ñã rút ngắn ñược từ 1/3 ñến 1/2 thời gian thực hiện so với quy ñịnh trước ñây

Sáu là, ñổi mới cơ chế về tài chính và củng cố Tổ chức phát triển quỹ

ñất; tạo lập Quỹ phát triển ñất; giúp các ñịa phương chủ ñộng tạo lập quỹ ñất

"sạch" ñể ñấu giá; phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; góp phần ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản; làm nhiệm vụ tái ñịnh cư; quản lý quỹ ñất ñã ñược giải phóng mặt bằng; ñồng thời, giúp cho các chủ ñầu tư ñẩy nhanh khâu giải phóng mặt bằng

Theo Chính phủ (2009) [11] thì trình tự tổ chức thực hiện BTHT và TðC: Căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch ñã ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt ñể giới thiệu ñịa ñiểm và ra thông báo thu hồi ñất (thời gian

ra văn bản giới thiệu ñịa ñiểm ñầu tư, thông báo thu hồi ñất ñược thực hiện không quá 30 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ về ñầu tư hợp lệ) Sau ñó chủ ñầu tư lập dự án ñầu tư, xây dựng; lập hồ sơ xin giao ñất, thuê ñất, lập phương

án tổng thể bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và niêm yết lấy ý kiến về phương

án, thời gian niêm yết ít nhất là 20 ngày Chủ ñầu tư dựa trên các ý kiến về phương án hoàn chỉnh lại trình cơ quan Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với cơ quan có liên quan thẩm ñịnh phương án, sau khi thẩm ñịnh cơ quan Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ thu hồi ñất trình UBND cùng cấp ra quyết ñịnh thu hồi ñất, trong thời hạn không quá 5 ngày kể từ ngày ra quyết ñịnh thu hồi ñất, giao ñất, cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án, trong thời hạn không quá 3 ngày kể từ ngày nhận ñược phương án BTHT và tái ñịnh cư ñã ñược phê duyệt, tổ chức làm nhiệm vụ phối hợp với UBND cấp xã công khai quyết ñịnh phê duyệt phương án và ra thông báo về thời gian và ñịa ñiểm chi trả tiền bồi thường và thời gian bàn giao ñất cho tổ chức làm nhiệm vụ Trong thời gian 20 ngày kể từ ngày tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường GPMB thanh toán xong tiền BTHT thì người có ñất bị thu hồi phải bàn giao ñất cho tổ chức làm nhiệm vụ

2.5 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam

2.5.1 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993

Luật ðất ñai 1993 [22] quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” (ðiều 27) Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị ñịnh này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai ñoạn từ 1994 ñến 1998 Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh

tại Nghị ựịnh này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất ựịnh như: chưa bao quát, ựiều chỉnh ựầy ựủ phạm vi thu hồi ựất; mức bồi thường thiệt hại về ựất ựai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy ựịnh về các biện pháp hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái ựịnh cư ựể phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.vẦ

Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chắnh phủ thay thế cho Nghị ựịnh số 90/CP Chắnh sách bồi thường thiệt hại về ựất ựược thể chế tại Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP ựã ựiều chỉnh ựầy ựủ, cụ thể, chi tiết

về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về ựất, về tài sản.v.v phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ắch giữa người bị thu hồi ựất với Nhà nước và các bên có liên quan Với việc ban hành Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP, Nhà nước ựã thực hiện ựổi mới một bước chắnh sách ựền bù và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch công cộng, lợi ắch quốc gia Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chắnh sách hiện hành ựã ựạt ựược những kết quả quan trọng, nhưng theo Nguyễn đình Bồng (2005) [15] thì cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại:

Thứ nhất, việc bồi thường ựất ở ựối với các trường hợp sử dụng ựất trước

Luật đất ựai năm 1993 còn chưa ựược quy ựịnh cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn ựến khiếu kiện

Thứ hai, giá ựất tắnh bồi thường thiệt hại quy ựịnh tại điều 8 của Nghị

ựịnh số 22/1998/Nđ-CP là phù hợp với chế ựộ sở hữu về ựất ựai và tình hình thực tế ở nước ta Tuy nhiên, quy ựịnh hiện hành còn có hai khắa cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác ựịnh giá ựất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; hai là, việc xác ựịnh hệ số K Không ắt ựịa phương bồi thường theo giá ựất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành như đà Nẵng, Lào Cai v.v.; nhiều ựịa phương khác quy ựịnh giá bồi thường ựất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá ựất thực tế

hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở ựịa phương Với số tiền bồi thường ựó, người dân không ựủ ựể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh ựất tương ựương cả về diện tắch và giá ựất với mảnh ựất bị thu hồi; chắnh

vì vậy ựã làm ảnh hưởng tới khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi ựất; từ ựó, dẫn ựến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền bồi thường, không di chuyển, làm chậm tiến ựộ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án ựầu tư v.v

Thứ ba, quy ựịnh về ựiều kiện ựể ựược bồi thường hoặc không ựược bồi

thường thiệt hại về ựất tuy ựã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản

lý, sử dụng ựất ựai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không ựủ ựiều kiện ựược bồi thường thiệt hại dẫn ựến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng ựến thời gian thực hiện dự án

Thứ tư, chắnh sách bồi thường thiệt hại về ựất chưa gắn với chắnh sách

thu tiền sử dụng ựất, nhất là thu tiền sử dụng ựất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng ựất ở trước Luật đất ựai năm 1993 Nhiều trường hợp ựủ ựiều kiện ựược bồi thường thiệt hại về ựất, nhưng theo quy ựịnh về thu tiền sử dụng ựất thì người có ựất muốn ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng ựất

Do ựó, khi thực hiện bồi thường mỗi ựịa phương có cách xử lý khác nhau, gây nhiều tranh cãi Có ựịa phương thực hiện ựền bù 100% như đồng Nai , nhưng có ựịa phương thực hiện bồi thường bằng 80% hoặc 60% tuỳ theo thời ựiểm sử dụng ựất như quy ựịnh của thành phố Hải Phòng, đà Nẵng hoặc khấu trừ phần nghĩa vụ tài chắnh còn thiếu vào tiền bồi thường như thành phố Hồ Chắ Minh

Thứ năm, chưa có quy ựịnh chi tiết về vấn ựề tái ựịnh cư như: tiêu chuẩn

của khu tái ựịnh cư, phân ựịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chắnh quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trắ tái ựịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người

bị thu hồi ựất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ựời sống và sản

xuất tại các khu tái ñịnh cư…

Thứ sáu, chưa quy ñịnh cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu

hồi ñất, quyết ñịnh bồi thường ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện

ñã dẫn ñến một số ñối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội ñồng bồi thường tiến hành ño ñạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ñịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ñã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn

Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính ñúng, tính ñủ chi phí bồi thường, giải

phóng mặt bằng vào tổng mức ñầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn ñể chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi ñất không ñầy ñủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phương án bồi thường ñã ñược phê duyệt nhưng không ñảm bảo tiền chi trả bồi thường ñể giải phóng mặt bằng; có dự án ñã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn ñể thi công ñể dân tái lấn chiếm dẫn ñến kéo dài thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng

2.5.2 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003

Ở Việt Nam, các quy ñịnh của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh

cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi ñất, Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP sau một thời gian thực hiện, ñặc biệt là sau sự ra ñời của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ñã thể hiện ñược tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong thời gian qua ñã ñạt ñược các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

- ðối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ngày càng ñược xác

ñịnh ñầy ñủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của ñất nước, giúp cho công tác quản lý ñất ñai của Nhà nước ñược nâng cao, người nhận ñền bù

cũng thấy thỏa ñáng

- Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo ñiều kiện cho người dân bị thu hồi ñất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ ñã ñược bổ sung và quy ñịnh rất rõ ràng, thể hiện ñược tinh thần ñổi mới của ðảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn ñịnh về ñời sống và sản xuất

- Việc bổ sung quy ñịnh về quyền tự thỏa thuận của các nhà ñầu tư cần ñất với người sử dụng ñất ñã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi ñất

- Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư ñã giải quyết ñược nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái ñịnh cư ñạt hiệu quả

- Các ñịa phương bên cạnh việc thực hiện các quy ñịnh Luật ñất ñai

năm 2003, các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành, ñã dựa trên sự ñịnh hướng chính sách của ðảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại ñịa phương ñể ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho ñịa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñược thực hiện hợp lý và ñạt hiệu quả cao hơn

- Nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn ñề thu hồi ñất, tái ñịnh cư của các nhà quản lý, hoạch ñịnh chính sách, của chính quyền ñịa phương ñược nâng lên Chính phủ ñã có nhiều

nỗ lực ñể tạo ñiều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư

ðội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư có năng lực

và có nhiều kinh nghiệm ngày càng ñông ñảo; sự chia sử kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án ñầu tư ngày càng ñược mở rộng và có hiệu quả

Nhờ những cải thiện về quy ñịnh pháp luật về phương pháp tổ chức,

về năng lực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến ñộ giải phóng mặt bằng trong các dự án ñầu tư gần ñây ñã ñược rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp

phần giảm bớt tác ñộng tiêu cực ñối với người dân cũng như ñối với dự án Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñã giúp cho ñất nước

ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng ñiểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, ổn ñịnh ñời sống sản xuất cho người có ñất bị thu hồi

Tuy nhiên, bên cạnh những thành công ñó chúng ta cũng còn những tồn tại, vướng mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, trong ñó ñặc biệt là vấn ñề giá ñền bù, gây những tác ñộng tiêu cực ñối với thị trường bất ñộng sản

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai 2003 và Nghị ñịnh số

197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ Về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư hiện nay

có những ñiểm ñổi mới cơ bản như sau: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường,

hỗ trợ và tái ñịnh cư ñối với những trường hợp thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích phát triển kinh tế theo quy ñịnh tại ðiều 36, Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP

- Giá ñất ñể bồi thường ñược thực hiện theo các quy ñịnh về giá ñất mới nên người sử dụng ñất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm ñi

- Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất, việc tổ chức thực hiện thu hồi ñất và bồi thường cho người có ñất bị thu hồi theo quy ñịnh ñược giao cho Tổ chức phát triển quỹ ñất ðối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì nhà ñầu tư ñược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ñất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi ñất