Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

- Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản - Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh - Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

LỜI NÓI ĐẦU

Dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động đầu tư

Dự án đầu tư là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiệncác công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế - xã hội Dự án đầu tư được tiếnhành thuận lợi thì hoạt động đầu tư sẽ đạt được mục tiêu mong muốn Tronghoạt động kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư lại càng thể hiện vai trò quantrọng của mình, vì hoạt động đầu tư bất động sản không chỉ cần một lượngvốn lớn và thời gian dài mà nó còn liên quan trực tiếp đến đất đai Đất đai làmột tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc gia nên mọi tác động đến đất đaiđòi hỏi phải đạt được hiệu quả tối ưu Để dự án đầu tư được đưa vào thựchiện, và mang lại hiệu quả tối ưu thì cần phải nghiên cứu, phân tích, đánh giá,trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường, tài chính… từ đó thấy đượccác lợi ích mà dự án mang lại Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng trên góc

độ toàn bộ nền kinh tế, thể hiện lợi ích kinh tế thì phân tích tài chính lại đứngtrên góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính Dự án đầu tư ra đời

do nhu cầu chủ quan của nhà đầu tư, cho nên trước hết nó phải mang lại lợiích tài chính cho chủ đầu tư Bên cạnh đó, nếu dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao

sẽ góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế Vì vậy, phân tích tài chính dự

án đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tưbất động sản

Dự án thiếu vốn đầu tư; kế hoạch sử dụng vốn không hợp lý; tiến độthực hiện kéo dài, bên cạnh đó trượt giá và lạm phát tăng nhanh, ảnh hưởngđến chi phí đầu tư; các chính sách của Nhà nước nhằm ổn định nền kinh tế(kiềm chế lạm phát, thắt chặt cho vay,…) ảnh hưởng đến quá trình đầu tư;…

là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặpphải tại Việt Nam trong thời gian qua Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phântích tài chính dự án đầu tư bất động sản ở nước ta vẫn còn rất yếu kém

Trong khi đó, Việt Nam là một nước đang trong quá trình phát triển ởtrình độ thấp, hoạt động đầu tư vào cơ sở hạ tầng sẽ là nhu cầu thiết yếu, làyếu tố cơ bản nhất để phát triển đất nước Mặt khác, nước ta đã trở thànhthành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới WTO, khi mở cửa thịtrường, vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ gia tăng đặc biệt trong lĩnhvực cơ sở hạ tầng hiện đang yếu kém, với hình thức chủ yếu là liên doanh liênkết, đó là một lợi thế trong việc tạo nguồn vốn cho việc đầu tư phát triển các

dự án đầu tư bất động sản

Dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đời sốngnhân dân cũng được nâng cao hơn, và một sự kiện đáng lưu ý nữa là ở HàNội, khi địa giới thủ đô đã chính thức mở rộng về phía Tây thì nhu cầu nhà ởnơi đây càng ngày càng được quan tâm Đó cũng là điều kiện thuận lợi để các

dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh Nhưng nó có phát triển một cáchtối ưu không thì đòi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho mình một khả năng phântích tài chính thật tốt Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trong quá trình thực hiện

dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán sự thay đổi cácyếu tố trong tương lai liên quan đến lợi nhuận của dự án, từ đó có các phươngpháp điều chỉnh sao cho phù hợp nhất

Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính nhưthế nào? Các dự án bất động sản đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi

ro, nâng cao hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Để trả lời cho câu hỏi đó,

em xin phép được nghiên cứu đề tài “ Phân tích tài chính dự án đầu tư khu

đô thị mới Nam An Khánh”

Mục tiêu nghiên cứu:

- Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư bấtđộng sản

- Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mớiNam An Khánh

- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự ánđầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

Phạm vi nghiên cứu:

Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử làm nền tảng nghiên cứu Trên cơ sở đó, luận văn sử dụng kết hợp với cácphương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,…

Kết cấu đề tài:

Chương I: Cơ sở khoa học về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sảnChương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An KhánhChương III: Hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thịmới Nam An Khánh

CHƯƠNG I:

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư

I.1.1 Dự án đầu tư

 Khái niệm

Theo Luật đầu tư năm 2005:

“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiếnhành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xácđịnh.”

 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản

- Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đấtđai Các công trình bất động sản được xây dựng trên đất để kinh doanhnhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư Đất đai là tài nguyên quý giá củaquốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được phân tích

kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh cácchi phí cơ hội của đất đai đó Vì vậy, mọi dự án đầu tư bất động sản đềuphải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội

- Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời giandài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro (ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá; ảnhhưởng của tự nhiên như thiên tai, lũ lụt;…) Vì vậy, trong phân tích tàichính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó

có các phương án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tàichính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trịthời gian của các dòng tiền

- Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phântích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn

sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặpkhó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án

I.1.2 Tài chính dự án đầu tư

Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trìnhtriển khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thuchi và phân phối

I.1.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư

 Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư:

- Đối với chủ đầu tư:

Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa racác quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có.Mục tiêu chính của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là mộttrong những bước quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư Không nhữngvậy, phân tích tài chính còn là sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận đểcác tổ chức này được những mục tiêu cơ bản khác

- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nướcPhân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơquan này xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồnvốn của Nhà nước thì lại càng cần thiết.

- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án

Dự án chỉ có khả năng trả nợ khi dự án đó phải được đánh giá khả thi

về mặt tài chính, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có

độ an toàn cao về mặt tài chính Do đó phân tích tài chính là căn cứ quantrọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án

- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnhkinh tế xã hội

“Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc

so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra Song phân tíchtài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với các cánhân và tổ chức đầu tư Còn phân tích kinh tế - xã hội , các khoản chi phí vàlợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội Do đó dựa trên nhữngchi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánhnhững chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thuđược.”(1)

 Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư

Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tàichính thông qua việc:

- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việcthực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốnđầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án)

Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các

(1): Trích giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Năm 2005

khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án Trên cơ sở đó xácđịnh các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án Đánh giá dự án và

từ đó đưa ra các quyết định đầu tư

- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thểhiện:

+ An toàn về nguồn vốn huy động;

+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ;

+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xéttính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tốkhách quan tác động theo hướng không có lợi

 Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư

Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính,yêu cầu đặt ra trong phân tích tài chính là:

Nguồn số liệu sử dụng phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứngmục tiêu phân tích;

Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu

để phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án

Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tốiưu

I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư

I.2.1 Xác định nhu cầu vốn

I.2.1.1 Vai trò:

- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư

- Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án

I.2.1.2 Yêu cầu:

- Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phântích khía cạnh kỹ thuật của dự án

- Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án sẽ không thực hiện được,ngược lại nếu vốn đầu tư dự tính quá cao sẽ không phản ánh chính xác đượchiệu quả tài chính của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độchính xác cao nhất

- Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích tìnhhình thị trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường trong tươnglai đề phòng sự tăng giá của nguyên vật liệu, trang thiết bị

I.2.1.3 Nội dung :

Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xâydựng công trình của dự án

Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm được nhắc đến khi xác địnhnhu cầu vốn, đó là tổng mức đầu tư xây dưng công trình và dự toán xâydựng công trình Ta có thể phân biệt hai khái niệm này như sau:

Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án Dựtoán đầu tư xây dựng công trình được xác định theo từng công trình xâydựng cụ thể Hai khái niệm này khác nhau ở nội dung chi phí đó là chi phíbồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư Do đó, Dự toán đầu tư xâydựng công trình trở thành Tổng mức đầu tư xây dựng công trình khi xảy ramột trong hai trường hợp sau:

+ Khi dự án không phải bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư+ Khi dự án có một công trình duy nhất Nếu dự án có nhiều côngtrình thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính riêngthành một nội dung chi phí mà không phân bổ cho từng dự toán công trình,hạng mục công trình

Tổng mức đầu tư một dự án bất động sản bao gồm các chi phí sau:

- “Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạngmục công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấpmặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợphục vụ thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phíđào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệuchỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác

- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phíđền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phíthực hiện tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sửdụng đất trong thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật

- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện côngviệc quản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giaođưa công trình vào khai thác sử dụng

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết

kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựngkhác

- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử vàsản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đíchkinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác

- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng côngviệc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xâydựng công trình.” (2)

(2) : Trích Điều4 -Nghị định số 99/2007/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư XD công trình

I.2.1.4 Phương pháp xác định:

Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầuhoặc tự xác định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp

Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:

 PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:

V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP

Trong đó:

- V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

- GXD : Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế

cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thịtrường;

GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + … + GXDCTn

m

GXDCT = ( ∑ QXD i x Z i + GQXDK ) x (1+TGTGT-XD)

i =1Trong đó:

n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính củacông trình, hạng mục công trình thuộc dự án

i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấuchính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

QXDi : Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kếtcấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Zi : Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo bộ phận kếtcấu chính thứ i của công trình

GQXDK : Chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kếtcấu khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tínhtheo tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựngchủ yếu/ tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của côngtrình, hạng mục công trình

TGTGT-XD : Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xâydựng

- GTB : Chi phí thiết bị được tính theo một trong các phương pháp sau:

“+ Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dâychuyền công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trịtoàn bộ dây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dâychuyền thiết bị tương ứng các công trình thì chi phí thiết bị của dự ánbằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án

+ Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị,dây chuyền công nghệ của nhà máy sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết

bị thì GTB của dự án có thể lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chàohàng thiết bị đồng bộ này

+ Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặctính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị cóthể được xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vịnăng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ công trình.”(3)

- GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư được tínhtheo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ củanhà nước có liên quan;

- GQLDA : Chi phí quản lý dự án

GTV : Chi phí tư vấn ; GK : Chi phí khác

(3): Trích Phụ lục số 1 – Thông tư số 05/2007/TT-BXD Hướng dẫn lập và quản lý CPĐTXD công trình.

GQLDA , GTV và GK được xác định bằng cách lập dự toán; hoặc tínhtheo định mức tỷ lệ phần trăm; hoặc tổng các chi phí này (không baogồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu)

có thể được ước tính từ 10% - 15% của tổng chi phí xây dựng và chiphí thiết bị của dự án Vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án sảnxuất kinh doanh) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án (đối với

dự án có sử dụng vốn vay) thì tuỳ theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định

- GDP : Chi phí dự phòng được xác định như sau:

Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: Chi phí dựphòng được tính bằng 10% trên tổng các chi phí sau : chi phí xâydựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, táiđịnh cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; và chiphí khác

Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: Chi phí dựphòng được xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho yếu tố khốilượng công việc phát sinh (được tính bằng 5% tổng các chi phí sau:chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặtbằng và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xâydựng và chi phí khác) và dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá (đượctính theo thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối vớitừng loại công trình theo từng khu vực xây dựng Trong đó, chỉ số giáxây dựng được tính bình quân của không ít hơn 3 năm gần nhất vàphải kể đến khả năng biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trongkhu vực và quốc tế)

 PP2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giáxây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng

(gọi là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tươngứng tại thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tínhtrong giá xây dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầutư.

GCT-SXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựnghoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vịdiện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục côngtrình thuộc dự án

STB : Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặcnăng lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trìnhthuộc dự án

GCT-STB : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị củacông trình thuộc dự án

 PP3: Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹthuật tương tự đã thực hiện Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổicác số liệu của dự án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh cáckhoản mục chi phí chưa xác định trong tổng mức đầu tư

“Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự lànhững công trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suấtcủa dây chuyền thiết bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tương tựnhau.

+ Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựngcủa công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuậttương tự đã thực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:

n n

V = ∑ GCTTTi x Ht x HKV ± ∑ GCT-CTTTi

i =1 i =1 Trong đó:

GCTTTi : Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trìnhtương tự đã thực hiện thứ i của dự án

Ht : Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án

HKV : Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án

GCT-CTTTi : Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu

tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thựchiện thứ i

+ Truờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của cáccông trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuậttương tự đã thực hiện chỉ có thể các định được chi phí xây dựng và chi phíthiết bị của các công trình và quy đổi các cho phí này về thời điểm lập dự

án Các chi phí còn lại tính theo PP1.” (4)

 PP4: Có thể kết hợp 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu tư xâydựng công trình

(4): Trích Phụ lục số 1 – Thông tư số 05/2007/TT-BXD Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.

I.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ

I.2.2.1 Vai trò:

- Để lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ

- Xác định được cơ cấu vốn tối ưu

I.2.2.2 Yêu cầu:

- Phân tích ưu điểm, nhược điểm của từng nguồn vốn để lựa chọnnhững nguồn vốn phù hợp cho dự án

- Có các phương án đề phòng rủi ro đối với những nguồn vốn huy động

I.2.2.3 Các nguồn cung cấp vốn cho dự án

 Vốn của chủ đầu tư :

- Vốn pháp định : Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinhdoanh bất động sản Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định

số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất độngsản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng

- Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thể hiệntrách nhiệm của nhà đầu tư đối với dự án Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư cóthể triển khai được các dự án ban đầu

Quy đinh của pháp luật về vốn đầu tư đối với từng dự án:

“+ Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuậtkhu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt

+ Chủ đầu tư dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữucủa mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sửdụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy

mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.” (5)

(5) : Trích Nghi định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản

Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có các nguồn vốn khác cũngthuộc sở hữu của chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, đólà: tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp, tái tạo vốn đầu tư thông qua việckhai thác BĐS, và tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ.

- Tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp:

+ Tăng các phần tính khấu hao, chi phí khấu hao

Ưu điểm:

Nhanh thu hồi vốn

Tiếp cận nhanh đến việc đổi mới máy móc, thiết bị công nghệ

Trong các hoạt động liên doanh, liên kết : những người đóng góp vềmáy móc, thiết bị thường đẩy nhanh khấu hao lên (còn đối tác thì muốnkhấu hao giảm) vì như vậy chi phí giảm, lợi nhuận tăng, nhanh thu hồi vốnđầu tư

+ Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố định

Chuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng thành vốn có thể thực hiện qua các phương thức cho thuê dài hạn

Tăng công suất sử dụng của máy móc, thiết bị

- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản

+ Chia nhỏ dự án để bán từng phần

+ Khai thác các phần sản phẩm của công trình đã hoàn thành để đưavào kinh doanh trước

- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ

+ Thay đổi tỷ lệ phân phối lại

Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng các chính sách khuyến khích

và hỗ trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, cụthể trong các vấn đề sau:

+ Tiền sử dụng đất

Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất : Việc sử dụng đất đối với

đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nôngthôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mụcđích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế,khu công nghệ cao thì chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuêđất đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng

Miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp sau:

Đối với đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngânsách nhà nước; đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có

điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất xây dựng nhà chung cư caotầng cho công nhân khu công nghiệp.

Đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu côngnghiệp thì diện tích đất sử dụng để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầngchung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không thu tiền sửdụng đất

Đối với đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinhdoanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao

Giảm thu tiền sử dụng đất : Đối với dự án có thời hạn sử dụng đất

dưới 70 năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giaođất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm

Trả chậm tiền sử dụng đất trong một số điều kiện cụ thể.

+ Quỹ đầu tư Nhà nước: một số quỹ ưu đãi sử dụng vốn Nhà nước:

Nguồn vốn của ngân hàng phát triển : sử dụng vốn của Nhà nướchoặc vốn bắt buộc đóng góp của ngân hàng thương mại để đầu tư cho cáccông trình trọng điểm

Một số quỹ đầu tư phát triển bất động sản: quỹ đầu tư nhà ở chongười có thu nhập thấp,

+ Hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp chịu sự kiểm soátcủa chính tổ chức tín dụng đó;

+ Mức lãi suất không ổn định

- Vốn liên doanh, liên kết

Liên doanh, liên kết để đầu tư xây dựng dự án bất động sản bao gồmhai dạng:

+ Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án : nhiều nhà đầu tưđầu tư vào hạng mục công trình độc lập nhưng trong cùng 1 dự án

Ưu điểm :

Tạo nguồn vốn

Chia sẻ rủi ro, có thể sử dụng được thế mạnh của các bên

Tạo ra sự đồng bộ giữa các công trình trong cùng 1 dự án

Tăng thêm vị thế cho vùng dự án : thu hút các nhà đầu tư thứ cấp

Nhược điểm:

Khó khăn trong việc thống nhất quản lý

+ Liên kết với khách hàng : Khách hàng tham gia trực tiếp vào quátrình đầu tư và phát triển bất động sản

- Tín dụng thương mại

Nguồn vốn này được hình thành một cách tự nhiên bao gồm hai quanhệ:

+ Mua hàng trả chậm : vật liệu xây dựng, trang thiết bị,…

+ Bán hàng trả trước : huy động vốn của khách hàng theo tiến độcông trình

Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình

Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty

I.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ

Sau khi xác định được các nguồn vốn tài trợ cho dự án, để đảm bảotiến độ đầu tư của dự án, tránh ứ đọng vốn, cần phải có một kế hoạch huyđộng vốn theo tiến độ

Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ, bao gồm nhu cầu vốn theo tiến

độ và nguồn vốn theo tiến độ

- Nhu cầu vốn theo tiến độ được xác định bao hàm cả các yếu tố trượtgiá và lạm phát

- Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bổ nguồn vốnhợp lý để đạt được một cấu trúc vốn tối ưu

I.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay

Kế hoạch trả nợ vốn vay được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ

và các điều kiện tài trợ của từng nguồn vay Kế hoạch trả nợ dựa trên cácphương thức thanh toán của các nhà tài trợ áp dụng đối với các khoản vay,trong đó bao gồm các yếu tố cơ bản sau:

- Định kỳ thanh toán (thời gian ân hạn, thời gian trả nợ, thời gian củamột kỳ thanh toán)

- Cách thức trả nợ (trả đều, trả không đều)

I.2.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư

I.2.5.1 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư

 “Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng 1

Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ rang thì hệ số này

có thể nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi

 Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50%Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể

là 40% thì dự án thuận lợi.” (6)

(6): Trích trang 274 Giáo trình lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

I.2.5.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án

 Doanh thu:

“Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sảnphẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp chobên ngoài Có hai loại doanh thu từ bất động sản: doanh thu bán, chuyểnnhượng bất động sản và doanh thu cho thuê diện tích

Doanh thu của dự án được dự tính cho từng năm hoạt động Để lậpđược bảng dự tính doanh thu phải dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụhàng năm của dự án để xác định.” (7)

Kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm được lập trong quá trìnhnghiên cứu, phân tích về thị trường và về mặt kỹ thuật của dự án

 Chi phí sản xuất của dự án bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng

kỹ thuật, xây dựng công trình bất động sản; chi phí vận hành dự án: tiềnlương, bảo hiểm xã hội, chi phí nước, chi phí điện, chi phí bảo dưỡng, sửachữa hàng năm,…; khấu hao cơ bản; lãi vay ngân hàng,…

 Dự tính mức lãi, lỗ của dự án: Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánhhiệu quả tuyệt đối trong từng năm hoạt động của đời dự án

Lợi nhuận thuần sau thuế được xác định bằng tổng doanh thu (chưa

có VAT), trừ đi các khoản giảm trừ (thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhậpkhẩu), tổng chi phí sản xuất, và thuế thu nhập doanh nghiệp

I.2.5.3 Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án

 Lợi nhuận thuần:

Là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, chỉ tiêu này được tính chotừng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án

Lợi nhuận thuần từng năm được tính bằng cách lấy doanh thu thuầnnăm đó trừ đi các chi phí ở năm đó Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án

(7): Trích trang 255 Giáo trình lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

theo mặt bằng hiện tại được xác định bằng tổng tất cả lợi nhuận thuần từngnăm của dự án đưa về mặt bằng hiện tại.

Các chi phí bao gồm tất cả các khoản chi phí có liên quan đến sảnxuất kinh doanh ở năm đó: Chi phí sản xuất, chi phí khấu hao, chi phí tiêuthụ sản phẩm, chi phí quản lý hành chính, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thunhập doanh nghiệp và chi phí khác

 Thu nhập thuần:

Là chỉ tiêu phản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án Thu nhậpthuần của dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu vàtổng các khoản chi phí của cả đời dự án đã được đưa về cùng một thời điểm

đó Do đó, khác với lợi nhuận thuần, thu nhập thuần còn bao gồm cả cáckhoản thu khác không trực tiếp do hoạt động sản xuất kinh doanh mang lạinhư: giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự án, thu hồi vốn lưuđộng,…

Thu nhập thuần của dự án có thể được đưa về mặt bằng hiện tại hoặctương lại Khi đưa về mặt bằng hiện tại, thu nhập thuần của dự án chính làgiá trị hiện tại ròng NPV

I.2.5.4 Giá trị hiện tại ròng (NPV)

NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư

NPV > 0 : thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư;

(8): Trích trang 182 giáo trình Thẩm định tài chính dự án - Trường đại học kinh tế quốc dân – 2004

hay nói cách khác, dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra, mà còntạo ra lợi nhuận; không những thế, lợi nhuận này còn được xem xét trên cơ

sở giá trị thời gian của tiền

NPV < 0 : dự án không đủ bù đắp vốn đầu tư, đem lại thua lỗ

Tuy nhiên, NPV chỉ mang ý nghĩa về tài chính Đối với các dự án xãhội, môi trường, để phản ánh lợi ích tăng thêm từ việc thực hiện các dự án

đó, việc tính toán NPV phải lượng hóa được các tác động xã hội hay môi trường lên dòng tiền dự án

r : lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm

 Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

Trường hợp có một dự án, lựa chọn dự án có NPV dương

Trường hợp có nhiều dự án nhưng phải lựa chọn một, chọn dự án cóNPV dương và lớn nhất

Thực tế, việc sử dụng tiêu chuẩn NPV để đưa ra quyết định đầu tư cóthể không hoàn toàn đúng như lý thuyết Khi lựa chọn dự án cần so sánh vớitổng vốn đầu tư hay so với lợi nhuận trung bình của doanh nghiệp vì cónhững dự án NPV dương nhưng NPV quá nhỏ so với hai yếu tố trên thì vẫnkhông được chấp nhận Tiêu chuẩn NPV cũng tỏ ra bất lợi khi so sánhnhững dự án có vốn đầu tư khác nhau hay thời gian khác nhau Do vậy cần

nghiên cứu thêm các tiêu chuẩn khác như tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ

số doanh lợi PI

I.2.5.5 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

Hay nói cách khác, tỷ suất hoàn vốn nội bộ là trường hợp đặc biệt củalãi suất chiết khấu ở đó NPV bằng không

 Ý nghĩa

IRR phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, dựa trên giả định các dòngtiền thu được trong các năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất chiếtkhấu Tuy nhiên, vì lãi suất chiết khấu sẽ thay đổi trong các năm, thể hiệnchi phí cơ hội của chủ đầu tư trong từng năm thay đổi do đó việc giả địnhcác dòng tiền tái đầu tư với lãi suất chiết khấu là không thuyết phục

“Để khắc phục nhược điểm này của IRR, người ta sử dụng chỉ tiêuMIRR – tỷ suất hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh

Phương pháp tính MIRR như sau: tương lai hóa các dòng tiền ròngxuất hiện tại các mốc thời gian của dự án đến mốc n, sau đó tính tổng củatoàn bộ các giá trị tương lai Bước tiếp theo là hiện tại hóa giá trị tổng thuđược thông qua một mức lãi suất để cân bằng với vốn đầu tư bỏ ra ở mốc 0;mức lãi suất đó chính là MIRR.” (10)

(9): Trích trang 289 Giáo trình lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

(10): Trích trang 185 giáo trình Thẩm định tài chính dự án - Trường đại học kinh tế quốc dân - 2004

Bt : Khoản thu của dự án ở năm t

Ct : Khoản chi phí dự án ở năm tPhương pháp tính IRR:

+ PP1: Sử dụng vi tính nếu đã có chương trình phần mềm ứng dụng+ PP2: Thử dần các giá trị IRR = r với 0 < r <  vào công thức (*) + PP3: Phương pháp đồ thị : 5 bước

Bước 1: Vẽ trục hoành, biểu thị tỷ suất chiết khấu rBước 2: Vẽ trục tung, biểu thị giá trị hiện tại ròng NPVBước 3: Lần lượt lấy các giá trị r1, r2, r3,… thay vào công thức(*), ta lần lượt nhận được các giá trị NPV1, NPV2, NPV3,…

Bước 4: Sau đó lần lượt biểu diễn các giá trị (r1, NPV1) (r2,NPV2), (r3, NPV3),…lên đồ thị ta được một đường cong

Bước 5: Đường cong này cắt trục hoành tại một điểm, tại đóNPV = 0, và điểm đó chính là IRR cần tìm

Biểu đồ 1.1: Đồ thị xác định IRRNPV

NPV1

NPV2

0 r1 r2 IRR r3 r

NPV3

+ PP4: Phương pháp nội suy:

Tìm hai tỷ suất chiết khấu r1 và r2 sao cho:

r2 > r1 ; r2 – r1  5 %

Tương ứng với r1 ta có NPV1 > 0Tương ứng với r2 ta có NPV2 < 0Việc nội suy giá trị thứ ba (IRR) được xác định theo công thức:

IRR = r1 + ( 2 1)

2 1

NPV NPV

NPV





 Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

- Trường hợp có một dự án duy nhất, chọn dự án khi IRR lớn hơn lãisuất chiết khấu

+ Nếu dự án vay vốn để đầu tư, lãi suất chiết khấu ở đây có thể làlãi suất đi vay

+ Nếu dự án sử dụng vốn do ngân sách Nhà nước cấp, lãi suấtchiết khấu có thể là tỷ suất sinh lợi định mức do Nhà nước quy định

+ Nếu dự án sử dụng vốn tự có để đầu tư, lãi suất chiết khấu cóthể là chi phí cơ hội của dự án

- Trường hợp có nhiều dự án thì dự án có IRR dương lớn nhất và lớnhơn lãi suất chiết khấu sẽ được lựa chọn

Tuy nhiên, có một số trường hợp, dự án sẽ có nhiều giá trị IRR, nghĩa

là có nhiều lãi suất chiết khấu làm cho NPV bằng không Đó là trường hợpđặc biệt với IRR đa trị, thường gặp ở những dự án có dòng tiền đổi dấu; khi

đó người ta phải điều chỉnh để chuyển IRR từ đa trị thành đơn trị

IRR khắc phục được nhược điểm của NPV, đó là nó có thể so sánhđược các dự án có thời gian khác nhau hay vốn đầu tư khác nhau, nó thểhiện tỷ suất sinh lời bình quân hàng năm của dự án Thông thường hai tiêuchuẩn này sẽ cho kết luận như nhau nhưng có một số trường hợp hai tiêu

chuẩn này lại cho kết quả trái ngược nhau vì dòng tiền của hai dự án đangxem xét là trái ngược nhau về độ lớn.

I.2.5.6 Chỉ số doanh lợi (PI)

 Khái niệm

“Chỉ số doanh lợi (Profit Index) là chỉ số phản ánh khả năng sinh lợicủa dự án, tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương laichia cho vốn đầu tư bỏ ra ban đầu.” (11)

 Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

PI càng cao thì dự án càng dễ được chấp nhận, nhưng tối thiểu phảibằng lãi suất chiết khấu Nếu không, chi phí cơ hội đã bỏ qua khi thực hiện

dự án không được bù đắp bởi tỉ suất sinh lợi của dự án

PI cũng khắc phục được nhược điểm của những dự án có thời hạnkhác nhau hay vốn đầu tư khác nhau vì nó phản ánh khả năng sinh lời củamột đồng vốn đầu tư của cả vòng đời dự án Tuy nhiên, vì là số tương đốinên nó không phản ánh được quy mô gia tăng giá trị cho chủ đầu tư nhưNPV

I.2.5.7 Thời gian hoàn vốn (PP)

 Khái niệm

Thời gian hoàn vốn đầu tư (Payback Period) là thời gian để chủ đầu

tư thu hồi được số vốn đã đầu tư vào dự án

(11): Trích trang 187 giáo trình Thẩm định tài chính dự án - Trường đại học kinh tế quốc dân - 2004

PP giúp cho các nhà thẩm định trong việc xác định được mức độ rủi

ro của dự án Chỉ tiêu này cũng được chủ đầu tư và các nhà tài trợ cho dự án

sử dụng nhiều, vì dự án có thời gian hoàn vốn ngắn thì khả năng quay vòngvốn nhanh, rủi ro thấp

 Cách xác định

Gọi: n: số năm hoàn vốn có chiết khấu

k: số năm đầu tư

t1, t2, …, tk là các năm đầu tư vào dự án

tk+1, tk+2,…, tn là các năm tích lũy hoàn vốn

.

1 1

j j k

1 1

.

.

n k j

j j k

i i i

r A

r A r

I

x 12 (tháng)

 Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

Vì mỗi dự án có mức độ rủi ro khác nhau, thời gian thu hồi vốn khácnhau, do vậy không có một tiêu chuẩn chung nhất cho việc lựa chọn dự ántheo PP Thông thường PP chỉ được sử dụng như một chỉ tiêu bổ sung chicác chỉ tiêu khác, hay để so sánh các dự án với nhau Các dự án so sánh vớinhau đòi hỏi phải có thời hạn, vốn đầu tư, và mức độ rủi ro như nhau.

I.2.5.8 Lợi nhuận kế toán bình quân (AAP)

 Khái niệm

“AAP là lợi nhuận kế toán thuần túy bình quân trong các năm của dự

án Đây là chỉ tiêu được sử dụng kết hợp với NPV.” (12)

 Ý nghĩa

AAP phản ánh khả năng tạo ra lợi nhuận về mặt kế toán, trong cácnăm thực hiện dự án APP cho biết dự án tạo ra bao nhiêu lợi nhuận bìnhquân trong các năm của dự án

Tuy nhiên, AAP chỉ xem xét lợi nhuận thuần túy về mặt kế toán chứkhông tính đến giá trị thời gian của tiền và AAP cũng không xét đến cácdòng tiền tạo ra từ dự án như các phương pháp NPV hay IRR Do vậy, AAP

ít khi được sử dụng một cách độc lập mà phải được dùng như một chỉ tiêu

bổ trợ cho NPV

 Cách xác định

AAP =  ( Doanh thu – Chi phí – Thuế thu nhập doanh nghiệp) / nTrong đó: n là số năm thực hiện dự án

 Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

AAP càng cao thì dự án càng mang lại nhiều thu nhập cho chủ đầu tư.Nếu có nhiều dự án thì dự án có AAP dương cao nhất sẽ được chấp thuận

(12): Trích trang 189 giáo trình Thẩm định tài chính dự án - Trường đại học kinh tế quốc dân - 2004

I.2.5.9 Điểm hoà vốn (BP)

 Cách xác định

+ PP1: Phương pháp đại số

Gọi : X: Số lượng sản phẩm sản xuất và bán được của cả đời dự án

x: số lượng sản phẩm sản xuất và bán được tại điểm hòa vốnp: giá bán 1 sản phẩm

v: biến phí hay chi phí khả biến tính cho 1 sản phẩm Biến phíbao gồm chi phí về nguyên vật liệu, năng lượng, nhiên liệu, tiền lươngcủa lao động trực tiếp chi phí vận chuyển, tiền trả lãi vay ngắn hạn,…Chi phí này thay đổi tỷ lệ thuận với khối lượng sản phẩm sản xuất

f: tổng định phí cả đời dự án hay 1 năm Định phí bao gồm chiphí cho bộ máy gián tiếp, lãi vay khấu hao tài sản cố định, chi phí bảodưỡng, bảo hiểm, thuế cố định từng năm, tiền thuê bất động sản hàngnăm,… Chi phí này không thay đổi theo khối lượng sản phẩm sản xuất

Nếu: y 1 xp : phương trình doanh thu (a)

f xv

y2  : phương trình chi phí (b)Tại điểm hòa vốn: y 1 y2

 x p f v

Doanh thu hòa vốn:

+ Sản xuất 1 sản phẩm:

p v

f v p

f p px

i i i

i

p x

p x p v

f O

Bước 1: Vẽ trục hoành biểu thị số lượng sản phẩm

Bước 2: Vẽ trục tung biểu thị chi phí hoặc doanh thu do bán sản phẩmBước 3: Vẽ đường doanh thu và chi phí theo 2 phương trình (a) và (b).Bước 4: Đường doanh thu và đường chi phí cắt nhau tại điểm H(xh,yh),

đó chính là điểm hòa vốn

Biểu đồ 1.2: Đồ thị xác định điểm hoà vốn

Nếu lấy một điểm nào đó trong khoảng xMX, ta có thể tính được số lãitại điểm đó.

 Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật (sản lượng tạiđiểm hòa vốn) và chỉ tiêu giá trị (doanh thu tại điểm hòa vốn) Nếu sảnlượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tạiđiểm hòa vốn thì dự án có lãi, ngược lại nếu thấp hơn thì dự án bị lỗ Do đóchỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự án càngcao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn

I.2.6 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư

Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên cácmặt sau: An toàn về nguồn vốn; An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tàichính ngắn hạn và khả năng trả nợ; An toàn cao cho các chỉ tiêu hiêu quảtính toán

 An toàn về nguồn vốn

Để xem xét độ an toàn về nguồn vốn của dự án cần phải chú ý đếncác vấn đề sau:

+ Đảm bảo số lượng vốn và tiến độ huy đông vốn, đảm bảo tỷ lệ hợp

lý giữa vốn tự có và vốn đi vay trong việc huy động vốn

+ Đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động+ Xem xét các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợvốn

 An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khảnăng trả nợ

- An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn phản ánhkhả năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp:

Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành = Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn

- An toàn về khả năng trả nợ của dự án được thể hiện qua chỉ tiêu:

Nguồn nợ hàng năm của dự án

Tỷ số khả năng trả nợ của dự án =

Nợ phải trả hàng năm (gốc và lãi)Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế thunhập), khấu hao cơ bản, và lãi phải trả hàng năm

Nợ phải trả hàng năm của dự án do người vay quyết định, có thể theomức đều đặn hàng năm hoặc có thể trả nợ gốc đều trong một số năm, lãi trảhàng năm tính trên số vốn vay còn lại, có thể trả nợ theo mức thay đổi hàngnăm,…

Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy địnhchuẩn, mức này xác đinh theo từng ngành nghề Dự án được đánh giá có khảnăng trả nợ khi tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy địnhchuẩn Ngoài ra khả năng trả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việcxem xét sản lượng và doanh thu tại điểm hòa vốn trả nợ

 An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán : Phân tích dự án trongtrường hợp có sự tác động của các yếu tố khách quan

- “Phân tích độ nhạy của dự án: Là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu

hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nộibộ,…) khi các yếu tố liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi” (13)

Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm vớicác yếu tố nào để từ đó có biện pháp quản lý trong quá trình thực hiện DA

Mặt khác, phân tích độ nhạy dự án còn cho phép chủ đầu tư lựa chọnđược những dự án có độ an toàn hơn

Phương pháp phân tích:

+ PP1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêuhiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêuhiệu quả xem xét

Bước 1: Xác định các biến liên quan chủ yếu của chỉ tiêu hiệuquả tài chính xem xét của dự án

Bước 2: Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ phần trămBước 3: Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét

Bước 4: Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính

do sự thay đổi của các yếu tố Yếu tố nào làm cho chỉ tiêu hiệu quả tàichính thay đổi lớn thì dự án nhạy cảm với yếu tố đó Yếu tố này cầnđược nghiên cứu và quản lý nhằm hạn chế tác động xấu, phát huy cáctác động tích cực đến sự thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xemxét

(13): Trích trang 306 Giáo trình lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

+ PP2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong cáctình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét đểđánh giá độ an toàn của dự án.

+ PP3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chínhthay đổi trong giới hạn thị trường, chủ đầu tư dự án chấp nhận được Mỗimột sự thay đổi ta có một phương án Lần lượt cho các yếu tố thay đổi, ta cóhàng loạt các phương án Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, củanhà đầu tư để lựa chọn phương án có lợi nhất

+ PP4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạyBước 1: Tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho các phương ánxem xét ở các tình huống: tốt nhất, bình thường, xấu nhất

Bước 2: Dự tính xác suất xảy ra ở các tình huống trên

Bước 3: Tính kỳ vọng toán của chỉ tiêu hiệu quả ứng với các xácsuất dự tính theo công thức sau:

EV = 



m i i

i q p

Hệ số biến thiên được xác định theo công thức:

- Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát

Trượt giá và lạm phát là yếu tố khách quan tác động đến các khoảnthu, chi và mức lãi suất thực tế của dự án Do đó để đánh giá đúng hiệu quảtài chính của dự án khi có trượt giá và lạm phát, ta phải tiến hành loại cácyếu tố đó ra khỏi các khoản thu chi của doanh nghiệp

+ PP1: Tiến hành điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ %trượt giá nhằm phản ánh đúng các khoản thu, chi thực tế của dự án

Điều chỉnh tỷ suất chiết khấu r theo tỷ lệ lạm phát bằng côngthức:

r Tỷ suất chiết khấu có tính đến yếu tố lạm phát

Tỷ suất chiết khấu được điều chỉnh này được sử dụng để chuyển cáckhoản thu chi của dự án về cùng một mặt bằng thời gian

+ PP2: Điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá

và loại trừ ảnh hưởng của yếu tố lạm phát ra khỏi các khoản thu chi của DA

Loại trừ yếu tố lạm phát ra khỏi tỷ suất chiết khấu (nếu tỷ suất chiếtkhấu đã bao hàm cả yếu tố lạm phát)

Việc điều chỉnh tỷ suất chiết khấu để loại trừ yếu tố lạm phát đượctiến hành theo công thức:

1 1

) 1 (

CHƯƠNG II:

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH

II.1 Tổng quan về Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh

II.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu

- Huyện Hoài Đức thuộc Tỉnh Hà Tây (cũ), nằm ở phía tây Thành phố

Hà Nội, cách Hà Nội khoảng 10km Huyện Hoài Đức nổi danh với nhữnglàng nghề truyền thống đặc sắc như: dệt La Phù, in hoa trên vải Dương Nội,

đồ gỗ mỹ nghệ Sơn Đồng,… Đây là điều kiện thuận lợi về vị trí nhằm thuhút khách du lịch và phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

- Huyện Hoài Đức có các tuyến đường giao thông lớn chạy qua:

+ Đường cao tốc Láng – Hòa Lạc : là trục giao thông chính tạo hànhlang phát triển cho Thủ đô Hà Nội, có mặt cắt đường dự kiến 140m và 6 lànxe

+ Đường Lê Trọng Tấn kéo dài

+ Đường vành đai 4 của Thành phố Hà Nội đi qua 6 xã của huyện HoàiĐức : An Khánh, Vân Canh, Di Trạch, Dương Nội, Kim Chung, La Phù; cómặt cắt dự kiến từ 80m - 87m

+ Quốc lộ 32, tỉnh lộ 72

- Nhận thấy được lợi thế về giao thông và thế mạnh của mình, huyệnHoài Đức đã mạnh dạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệphoá, hiện đại hoá Trong đó, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp là ngànhkinh tế mũi nhọn Để thực hiện được mục tiêu đó, lãnh đạo huyện Hoài Đức

đã ban hành các chính sách ưu đãi đầu tư như miễn giảm thuế, hỗ trợ mặtbằng sản xuất kinh doanh,… nhằm kêu gọi các nhà đầu tư Với những chủtrương, chính sách đúng đắn của lãnh đạo huyện, sự nỗ lực, cố gắng củanhân dân trong huyện, Hoài Đức đã trở thành huyện đầu tiên trên địa bàntỉnh hoàn thành sớm việc quy hoạch các vùng sản xuất công nghiệp vớinhững phương châm ưu tiên đất cho những doanh nghiệp có đủ mặt bằng đểsản xuất

- Bên cạnh sự phát triển của công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, hoạtđộng thương mại, dịch vụ, du lịch của huyện cũng phát triển khá đồng bộ.Điều đó ngày càng nâng cao đời sống của nhân dân nơi đây

- Cùng với sự phát triển của các ngành kinh tế, Hoài Đức cũng đang tậptrung mọi nguồn lực vào phát triển, xây dựng kết cấu hạ tầng, vật chất kỹthuật nhằm thu hút các nhà đầu tư Vì vậy khi đầu tư vào huyện Hoài Đức,các nhà đầu tư sẽ được hưởng một không gian hạ tầng chung hoàn hảo

- Những chính sách phát triển kinh tế sẽ thu hút lao động, do đó dân sốtăng và đời sống nhân dân cũng được nâng cao, tất yếu phát sinh nhu cầu vềnhà ở Vì vậy các dự án phát triển nhà ở là rất cần thiết trên địa bàn huyệnHoài Đức Bên cạnh đó, trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quyhoạch sử dụng đất, huyện Hoài Đức đã xác định phát triển các khu đô thị vàdịch vụ là chủ yếu (trừ vùng bãi sông Đáy) UBND huyện đã triển khai quyhoạch sử dụng đất đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020 Đến năm

2010, diện tích đất nông nghiệp của toàn huyện còn khoảng 1.500 ha, đấtphi nông nghiệp khoảng 6.500 ha (riêng đất ở đô thị khoảng 2.900 ha) Đến