Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới tại Tổng công ty XNK&XD Việt Nam (Vinaconex)

Đề tài luận văn - kinh tế thương mại: Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới tại Tổng công ty XNK&XD Việt Nam (Vinaconex)

MỤC LỤC

KÝ HIỆU VIẾT TẮT 4

LỜI MỞ ĐẦU 5

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY XNK & XD VIỆT NAM (VINACONEX) 6

1.1 Vai trò của các tổng công xây dựng việt nam với hoạt động đầu tư phát triển khu đô thị mới 6

1.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư 6

1.1.1.1 Hướng đầu tư phát triển nhà ở các khu đô thị mới: 8

1.1.1.2 Đầu tư khu đô thị mới theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội 9

1.1.2 Vai trò của các tổng công ty xây dựng đối với hoạt động đầy tư xây dựng khu đô thị mới tại Việt Nam 11

1.2 Giới thiệu về TCT 16

1.2.1 Vài nét về Tổng công ty CP VINACONEX 16

1.2.2 Cơ cấu tổ chức của công ty: 18

1.2.2.1 Mô hình tổ chức của toàn tổng công ty: 18

1.2.2.2 Hoạt động kinh doanh của công ty: 20

1.3 Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới tại TCT XNK & XD Việt Nam (Vinaconex) thời gian qua 24

1.3.1 Giới thiệu một số dự án của TCT 24

1.3.2 Việc huy động nguồn vốn 25

1.3.3 Phân tích cơ cấu vốn đầu tư 33

1.3.4 Việc thực hiện đầu tư khu đô thị mới 37

1.4 Hiệu quả đầu tư theo dự án 44

1.5 Đánh giá thực trạng qua mô hình SWOT 47

1.5.1 Điểm mạnh 47

1.5.2 Điểm yếu 49

1.5.3 Cơ hội 50

1.5.4 Thách thức 51

1.6 Một số vấn đề tồn tại, và nguyên nhân trong hoạt động đầu tư về các khu đô thị mới 52

CHƯƠNG 2: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO VIỆC ĐẦU TƯ VÀ TRIỂN KHAI CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ 54

2.1 Định hướng và mục tiêu phát triển của công ty 54

2.1.1 Định hướng phát triển Tổng công ty trong tương lai 54

2.1.2 Định hướng đầu tư của công ty 55

2.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư khu đô thị mới 59

2.2.1 Về huy động vốn cho dự án và sử dụng vốn cho dự án 59

2.2.1.1 Về huy động vốn cho dự án 59

2.2.2.2 Về xác định hiệu quả vốn đầu tư khi tiến hành đầu tư 63

2.2.2 Tăng cường đầu tư nâng cao chất lượng công trình xây dựng 65

2.2.3 Vấn đề sử dụng vốn cho đào tạo nguốn nhân lực 66

2.2.4 Nghiên cứu, đầu tư khoa học công nghệ - thiết bị máy móc 70

2.2.5 Thành lập ban dự án và giải pháp giải phóng mặt bằng 71

2.2.6 Nghiên cưứ vể tổ chức cán bộ, tổ chức bộ máy quản lý của công ty 73

KẾT LUẬN 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU

Hình 1: Mô hình hoạt động của tổng công ty 18

Hình 2: Các lĩnh vực hoạt động của Tổng công ty 21

Bảng 1: Giới thiệ về một số dự án khu đô thị mới đang thực hiện và tìm kiếm cơ hội đầu tư 24

Bảng 2: huy động vốn từ các nguồn 25

Biểu đồ1: Thể hiện tổng vốn đầu tư khu đô thị qua các năm 26

Bảng 3: thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn 28

Biểu đồ 2: Thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn 29

Bảng 4: cơ cấu vốn đầu tư 33

Biểu đồ 4: cơ cấu vốn đầu tư 34

Bảng 5: Tiến độ thi công của các khu đô thị tính đến hết 2008 37

Hình 3: thể hiện quá trình đầu tư một dự án khu đô thị mới 38

Bảng 6: Bảng: thể hiện chi phí hàng năm của một dự án khu đô thị mới (Trung Hòa – Nhân Chính) 41

Bàng 7: khu đô thị kinh doanh dịch vụ 44

Bảng 8: Một số chỉ tiêu tài chính 44

LỜI MỞ ĐẦU

Trong bối cảnh Việt Nam đang trong xu hướng đổi mới và hội nhậpQuốc tế một cách sâu rộng Việt Nam đã mở rộng quan hệ ngoại giao vớinhiều nước, với nhiều tổ chức quốc tế Việt Nam đã trở thành viên thứ 150của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Việc hội nhập với quốc tế vừa là

cơ hội lớn nhưng cũng đặt ra những là thách thức lớn Và một trong nhữngthách thức lớn là về sự thay đổi kiến trúc quy hoạch trong cả nước trong đó có

sự thay đổi về việc hình thành các khu đô thị mới Đây là một sự ảnh hưởnglớn đến sự phát triển của đất nước, thể hiện sự bố trí kiến trúc của đất nướcnên việc hình thành khu đô thị mới là điều tất yếu không thể thiếu được đápứng nhu cầu phát triển của đô thị Vinaconex là một trong trong những công

ty được mang trọng trách và sứ mệnh tạo nên một kiến trúc đô thị đẹp cho đấtnước, từ khi thành lập đến nay đã và đang xây dựng những khu đô thị mangtầm cỡ như: Trung Hòa Nhân Chính; Thảo Điền; Bắc An Khánh… đóng gópcho đất nước cả về mặt kinh tế lẫn xã hội Thấy được vấn đề về nhu cầu đầu

tư khu đô thị mới và những vấn đề còn tồn đọng trong việc tiến hành đầu tư

nên em chọn đề tài “Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát

triển khu đô thị mới tại Tổng công ty XNK&XD Việt Nam (Vinaconex)”

thực trạng và giải pháp

Em xin chân thành cảm ơn GVHD đã giúp em thực hiện đề tài này!

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY XNK & XD

VIỆT NAM (VINACONEX)1.1 Vai trò của các tổng công xây dựng việt nam với hoạt động đầu tư phát triển khu đô thị mới.

1.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư

Nhu cầu về nhà ở tăng mạnh: theo số liệu của Cục quản lý nhà (bộ xâydựng), mỗi năm diện tích nhà ở tăng thêm khoảng 30 triệu m2, riêng trongnăm 2008 con số này là 50 triệu m2 Tuy nhiên, thị trường nhà ở chỉ chú trọngvào nhóm nhà ở cao cấp, chưa đáp ứng được nhu cầu đang có mức thu nhậpthấp, trong khu nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng Chỉ tính riêngkhối sinh viên, trong khoảng 600 trường đại học và cao đẳng, dự kiến đếnnăm 2015 tổng số sinh viên có thể lên đến con số gần 3 triệu Dự kiến tổngvốn đầu tư để giải quyết nhà ở là 21000 tỷ đồng Về công nhân lao động trong

194 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, và hiện có khoảng 1 triệu laođộng trực tiếo và 1.5 triệu lao động gián tiếp Trong số đó khoảng 20% có nhà

ở, 2% được trọ ở nhà họ hàng Trên 30% các hộ gia đình có nhà dưới 36 m2.Nhu cầu về các nhà ở cao cấp cũng tăng: mức sống xã hội ngày càngtăng thì việc chi trả cho những căn nhà có giá trị không thành vấn đề đối với

xã hội, những căn nhà được các dự án khi vừa khởi công đã thu hút đông đảonhiều nhà đầu tư sẵn sàng đặt tiền mua, ta biết rằng nhu cầu con người thìngày càng tăng, dân số thì ngày càng tăng với tốc độ tăng hơn 1 triệu người/năm mà diện tích đất thì không thể nở ra trong khi đó kiến trúc của nhữngngôi nhà, những khu tập thể trước thì ngày càng xuống cấp vì thế việc hình

thành và phát triển các khu đô thị mới nhằm đáp ứng về ở, nhu cầu thẩm mỹ,mức sống của người dân là tất yếu.

Phát triển nhà ở theo kiểu khu đô thị mới có ý nghĩa là đảm bảo sự đồng

bộ về kiến trúc – quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội đảm bảo tínhđồng bộ và hiện đại của khu đô thị mới Huy động được các nguồn vốn củaphát triển nhà ở như vốn đầu tư cùa nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp,vốn của cán bộ công nhân viên và nhân dân đóng góp Đây là mô hình đangđược áp dụng rộng rãi chủ yếu ở các thành phố lớn trong nước và thể hiệnmột xu thế vượt trội so với các mô hình trước đây, việc áp hình thức đầu tưkhu đô thị mới này ngoài sự nỗ lực chủ quan từ phía cơ quan quản lý nhànước quan trọng hơn là phản ánh đúng nhu cầu khách quan trong vấn đề nhà

ở tại các thành phố lớn

“Dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhằm tạo ra quỹ nhà ở, các khu vực đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội the quy hoạch chi tiết được các cấp có thẩm quyền phê duyệt (trong đó bao gồm cả văn phòng cho thuê).” (nghị định 71/2001/NĐ - CP).

Do đó việc đầu tư nhà theo khu đô thị mới sẽ khác với những mô hìnhtrước đây như:

 Xây dựng để cung cấp cho những đối tượng có nhu cầu, và gópphần dãn khu dân cư tập trung ở trung tâm thành phố, bố trí một cách phân bổhợp lý mật độ dân cư

 Mọi hoạt động xây dựng đều được tiến hành một cách quy hoạchtổng thể và chi tiết, vì các khu đô thị này được thiết kế theo một kiến trúckhép kín

 Các khu đô thị bắt buộc phải có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hộiđồng bộ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người dân

Từ đó ta có thể thấy:

 Hầu hết các dự án tiến hành xây dựng nhà hiện này đều phải tiếnhành xây dựng thành một quy mô khu đô thị mới

 Có hai loại hình nhà ở phổ biến trong các khu đô thị mới là chung

cư cao tầng và nhà biệt thự Trong đề án nghiên cứu về tổng công ty nói vềkhu đô thị mới bao gồm cả hai loại này nên vấn đề được tôi đề cập ở cả hailoại

 Dự án chỉ được coi là hoàn hảo nếu đảm bảo các yếu tố về hạ tầng

kỹ thuật và xã hội do đó nguồn vốn đầu tư không chỉ là chủ đầu tư

1.1.1.1 Hướng đầu tư phát triển nhà ở các khu đô thị mới:

 Việc cải tạo nâng cấp diện tích nhà ở hiện có là việc thường xuyên

và cần thiết nhằm đảm bảo chất lượng cho quỹ nhà tuy nhiên nó không đápứng được nhu cầu tăng thêm hàng ngày, hàng giờ về nhà ở do quá trình đô thịhóa diễn ra nhanh chóng Do vậy việc mở rộng không gian hành chính ở cácthành phố lớn đặc biệt như Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh,… cùng với việchình thành những khu đô thị mới thu hút sự tập trung dân cư không nhữngtrong nội thành mà còn cả dân nhập cư mới từ ngoại thành là tất yếu

 Sự ra đời của các khu đô thị giải quyết được các vấn đề sau:

o Dãn dân trong khu vực trung tâm, cải thiện điều kiện giaothông, sinh hoạt, môi trường tại đây

o Có điều kiện thiết lập đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹthuật trong xây dựng phát triển nhà nhằm đạt mục đích phục vụ sinh hoạt vậtchất và tinh thần của cư dân đô thị ngày càng cao

o Tạo hướng mở, giải quyết nhu cầu nhà ở trong tương lai

Ta có thể thấy như ở Hà nội đã xác định được cho mình định hướng

tổ chức không gian trong những năm sau: ngoài khu vực hạn chế phát triển thì không gian sẽ được mở rộng theo hai hướng:

 Phát triển và mở rộng theo phía hữu ngạn sông Hồng: hướng

này bao gồm các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, và Thanh Trì tại đây là những khuvực Nam Quận Hai Bà Trưng, huyện Từ Liêm và Thanh Trì Hiện tại đây lànhững khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh với 2.271,3 ha xây dựng Khu đôthị mới mở rộng phía hữu ngạn sông Hồng được phân ra

o Khu vực Tây Bắc Hồ (một phần nằm trong quận Tây Hồ vàmột phần nằm trong phía Nam Thăng Long): định hướng khu đô thị mới hiệnnay xây dựng đồng bộ phát triển theo các dự án

o Khu vực Tây Nam Hồ Tây (nằm trong khu vực phía Namđường Minh Khai) đẩy nhanh đô thị hóa, xây dựng mới khu cây xanh và khuđầu mới kỹ thuật

o Khu Thanh Trì – Từ Liêm (thuộc quận Thanh Xuân) phát triểntrung tâm đô thị chuyên ngành, nghỉ dưỡng…

o Khu Từ Liêm: khu đô thị mới hiện đại, công nghiệp và dân cư

 Khu vực phát triển xây dựng phía Bắc sông Hồng: khu vực đã có

khoảng 246,6 ngàn người (cả dân đô thị và nông thôn dự kiến năm 2010 là

1000 ngàn người với 12.820ha)

Như vậy việc mở rộng không gian đô thị, phát triển những khu đô thị mới đã giải quyết được nhu cầu về nhà ở của dân cư đô thị trước mắt

và trong lâu dài.

1.1.1.2 Đầu tư khu đô thị mới theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Khắc phục những tồn tại của những mô hình trước là hầu hết thiếu đồng

bộ trong kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng và xã hội dẫn đến những bấttiện trong sinh hoạt và làm việc Điều đó đòi hỏi mỗi khu đô thị phải có sựphù hợp môi trường xung quanh nó về kiến trúc, quy mô, ngược lại môitrường xung quanh hay cụ thể hơn là hạ tầng xã hội và kỹ thuật phải đáp ứng

được những nhu cầu thiết yếu và ngày càng nâng cao của mọi cư dân trongmỗi căn nhà như đi lại, học hành, ăn uống, vui chơi, giải trí…

Không sao chép, không lặp lại hình ảnh đô thị khác một cách thiếu chọnlọc Hạn chế tối đa sự "phân cách không gian" và "phân cực xã hội", hướngtới sự ra đời của một cộng đồng đô thị hiện đại, cộng sinh hoà hợp với thànhphố hiện hữu, cởi mở, về xã hội và có bản sắc văn hoá

Phát triển đô thị mới "hiện đại" ngày nay không còn đi theo khuynhhướng duy nhất là khai thác kinh tế triệt để những diện tích đất khu trung tâmbằng cách xây dựng những toà nhà chọc trời mà phải tạo một môi trường đôthị bền vững, có bản sắc riêng, mang đến chất lượng sống tốt cho con ngườiđược điều chỉnh liên tục vì một giá trị văn hoá mới của cư dân đô thị vănminh Chức năng của các khu đô thị phải tạo điều kiện tốt nhất cho các hoạtđộng kinh tế tri thức mà trong đó hoạt động giao tiếp thông tin đóng vai tròrất lớn Thiết kế đô thị phải cân bằng sự khai thác kinh tế và môi trường sinhthái vì một sự phát triển bền vững

Môi trường đô thị bền vững đồng nghĩa với môi trường sinh thái đadạng, gần gũi với con người, với thiên nhiên, cung cấp cho con người nhiều

cơ hội tiếp cận thực tiếp với thên nhiên Đô thị phải có những không gianxanh và thiên nhiên với bản sắc riêng của nó trong "khoảng cách rất gần" vớicon người, làm giảm căng thẳng bởi những công trình bê tông

"Bản sắc đô thị mới" phải thể hiện sự tương đồng của thành phố tươnglai với quá khứ, hiện tại; gắn kết với đô thị hiện hữu mang đến sự cảm nhậntốt cho cư dân đô thị về tính thân thiện và sự tự hào cần thiết; thể hiện đượcđấu ấn đô thị, tạo nên những công trình trục đường mang tính biểu tượng vànhững không gian thiên nhiên đặc trưng của Thành phố nơi nó được xâydựng

Đảm bảo sự phát triển bền vững cho trung tâm kinh tế thành phố, tránhhiện tượng khu quy hoạch Thương mại Trung tâm (CBD) tấp nập vào banngày nhưng hoàn toàn yên tĩnh và thiếu các hoạt động về đêm.

Giải pháp sử dụng đất hỗn hợp được khuyến khích, tối ưu hóa quy hoạchvới 3 lĩnh vực lớn bao gồm thiết kế quy hoạch kiến trúc, khả năng tài chính vàtính khả thi về mặt kỹ thuật Dung hoà giữa cũ và mới

Một không gia kiến trúc thành phố hài hoà giữa thẩm mỹ đô thị và tínhtiện ích là một quá trình lâu dài, đòi hỏi một nghệ thuật sắp đặt không gian vàkết cấu xã hội của nhiều nhà kiến trúc đô thị, của nhiều thế hệ Chính vì vậy,không gian kiến trúc thành phố sẽ phản chiếu dấu ấn thời đại, bản sắc và trình

độ thẩm mỹ của cả dân tộc Cấu tạo nên không gian kiến trúc đô thị bao gồm

3 chất liệu cơ bản: Khối công trình, cây xanh và mặt nước được gọi chung làkhông gian mở

Nhận thấy việc phát triển các khu đô thị là một trong những định hướngcủa Việt Nam nên các tổng công ty đã sáng suốt chuyển hướng chủ yếu sangviệc đầu tư khu đô thị mới Mặc dù còn nhiều khó khăn vì những dự án vềkhu đô thị đòi hỏi quy mô vốn lớn nhưng công ty đã bước đầu vượt quanhững khó khăn và bắt nhịp với sự chuyển mình của nền kinh tế Việt Nam

1.1.2 Vai trò của các tổng công ty xây dựng đối với hoạt động đầy tư xây dựng khu đô thị mới tại Việt Nam.

Xây dựng là một ngành không thể thiếu được trong sự phát triển kinh tế,các tổng công ty xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng cơ sở

hạ tầng cho xã hội đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội Như ta đã biết thời

kỳ trước khi vừa thoát khỏi chiến tranh bước vào xây dựng đất nước thì việcnhà ở là quan trọng cho các thành viên trong xã hội vì thế nhà nước chủtrương xây các căn hộ tập thể cho công nhân viên chức ở nhưng đến xu hướnghiện nay thì các căn hộ tập thể bằng những chung cư cao tầng, các khu đô thị

mới thoáng hơn, sang trọng hơn đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho xã hội, như ta

đã thấy những năm vừa qua những công trình dự án khu đô thị mới được hìnhthành như các khu đô thị Linh Đàm, Khu đô thị Văn Quán, khu đô thị TrungHòa Nhân Chính, Làng Thăng Long quốc tế, Khu đô thị Định Công… gópphần phát triển đất nước đáp ứng một phần nào đó nhu cầu của người dân.Các tổng công ty xây dựng được thành lập từ năm 90 trở về trước, cáccông ty đã thực hiện đường lối chủ trương đổi mới, đổi mới về mô hình tổchức, các tổng công ty XD đã chuyển đổi sang cơ chế thị trường nhà nước đãgiảm bớt một phần nắm giữ bằng cách cổ phần hóa các tổng công ty giảmxuống nắm giữ 51% số cổ phần, trong đó Vinaconex cũng là một trong nhữngthành viên trực thuộc sự quản lý của nhà nước và các tổng công ty xây dựngvới sứ mệnh mà nhà nước trao cho trọng trách kiến thiết và xây dựng đấtnước có những nhiệm vụ như sau:

 Tiếp nhận và thực hiện quyền chủ sở hữu vốn nhà nước và với vaitrò sử dụng vốn nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp tạo ra hiệu quả tối đa (đốivới các dự án sử dụng vốn nhà nước), tổ chức vốn huy động trong nước vàquốc tế thể hiện năng lực của nhà đầu tư cho nền kinh tế, thay cho việc chỉtrông chờ vào vốn ngân sách nhà nước, hoặc chỉ trông mong vào các dự ánsẵn có của nhà nước

 Thực hiện đầu tư, kinh doanh một cách có hiệu quả vào cách ngànhnghề lĩnh vực đặc biết là đối với ngành xây dựng, sử dụng vốn có hiệu quảđảm bảo cho nền kinh tế phát triển

Mục tiêu của các tổng công ty xây dựng:

 Làm tốt vai trò của doanh nghiệp được thể hiện trong việc tiến hànhđầu tư, thay đổi phương thức lãnh đạo phù hợp Chú trọng đến việc phát triểnbền vững gia tăng giá trị của công ty Chuyển đổi cơ cấu đầu tư sao cho phùhợp với thị trường và phù hợp với năng lực của công ty

 Thực hiện vai trò đầu tư có chiến lược hiệu quả huy động và tậptrung nguồn lực đầu tư vào các lĩnh vực then chốt như hiện nay là đầu tư vàocác khu đô thị mới để đảm bảo cho việc quy hoạch phân bố lại dân cư chohợp lý Từ đó tạo giá trị bền vững động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế tăngnăng lực cạnh tranh với các tập đoàn xây dựng trên thế giới, liên kết hợp tácvới các công ty trong và ngoài nước để học hỏi kinh nghiệp xây dựng giá trịthương hiệu Việt ngày càng nâng cao.

 Xây dựng các tổng công ty xây dựng thành các tập đoàn riêng biệttheo tiêu chuẩn quốc tế, có đội ngũ lao động tiên tiến, áp dụng khoa học kỹthuật cao, luôn đi tiên phong về sự thay đổi sáng tạo

Và vai trò của các công ty xây dựng đối việc đầu tư vào khu đô thị mới như sau:

Hiện cả nước có 288 khu đô thị mới đã, đang được xây dựng Riêng trênđịa bàn Hà Nội, con số này là 40 với khoảng 6 triệu m2 vuông nhà ở xây mới(gồm hơn 400 chung cư cao tầng, còn lại là thấp tầng như: biệt thự, nhà vườn,chia lô, liên kế ) Đây là con số tại thủ đô nói riêng, cả nước nói chung đãphấn, kể từ "cái mốc" Linh Đàm - đô thị mới đầu tiên được khởi công xâydựng

Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm - đô thị mới đầu tiên của

Thủ đô

Chặng đường hơn một thập kỷ phát triển các khu đô thị mới của Việt Nam

đã kinh qua tất thảy các khó khăn, thành công, thất bại Đây là một khu đô thịđầu tiên ra đời với quy mô lớn thể hiện sự sáng tạo của các công ty xây dựng,đây là sự khởi xướng cho những công trình đô thị mới về sau, tiếp nối sau đó sẽ

là những công trình với quy mô lớn hơn, làm thay đổi nếp sống cũ của ngườidân: Đó là dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm củacông ty Phát triển nhà và đô thị (nay là Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và

đô thị HUD) Ngày 15/6/1997 chung cư 9 tầng đầu tiên mang ký hiệu CT4thuộc dự án thành phần khu đô thị mới Bắc Linh Đàm được khởi công

Việc thực hiện các dự án, chỉ sang năm 2000, rồi 2001, 2002việc thựchiện các dự án khu đô thị mới đem lại lợi ích không nhỏ cho chủ đầu tư nên

đã trở thành một lĩnh vực hấp dẫn nên được sự chú ý của nhiều công ty đầu tưvào lĩnh vực này làm cho các khu đô thị mới được hình thành Không chỉdừng lại ở Linh Đàm, Mỹ Đình, Xuân Phương (Hà Nội), mà còn thêm cáckhu đô thị mới được hình thành như: Văn Quán - Yên Phúc (Hà Tây); Long Thọ - Phước An, Biên Hoà (Đồng Nai); Chánh Mỹ, Tân An (Bình Dương), Hiệp Bình Phước, Đông Tăng Long (TP.HCM)

Khu đô thị mới Mễ Trì Hạ khởi công năm 2003 ven trục đường

Phạm Hùng, Hà Nội Ảnh: Hoàng Huy

Nhiều chủ đầu tư khác cũng: công ty Tu tạo và Phát triển nhà Hà Nội xây

Mễ Trì Hạ, Tổng công ty Xây dựng Hà Nội triển khai Làng Quốc tế ThăngLong, Vinaconex xây Trung Hòa - Nhân Chính, công ty Việt Hưng bắt tayvào khu đô thị, thương mại và du lịch Văn Giang Đến nay, hàng trăm khumới đã ra đời với đủ loại: như khu đô thị dành cho người có thu nhập, dànhcho người có thu nhập cao, khu đô thị dành cho tầng lớp đại gia…

Nói về hiệu quả các dự án này, không nên chỉ đánh giá bằng cách đếm

số mét vuông sàn nhà xây mới đã hoàn thành, mà quan trọng nhất là các đôthị mới đã góp phần tạo nên một nếp nghĩ mới, không chỉ của người dân màcủa nhiều cơ quan công quyền, lãnh đạo: "Nhiều người nghĩ rằng, tạo ranhững khu đô thị hoành tráng như ngày hôm nay là do Nhà nước làm”, do sựđóng góp không nhỏ của các tổng công ty xây dựng

Tuy nhiên, qua nghiên cứu 95/125 khu đô thị mới đã hoàn thành, đưavào sử dụng, Vụ Kiến trúc - Quy hoạch (Bộ Xây dựng) nhận định: Các dự ánhình thành về sau, có thể tiện nghi hơn về không gian căn hộ, về trang thiết bịnội ngoại thất so với các dự án đi trước nhưng lại kém hơn về không giandành cho cộng đồng, độ thân thiện với môi trường, cảnh quan

Các tổng công ty đã đóng góp không ít công sức để xây dựng nên nhữngkhu đô thị như vậy giải quyết chỗ ở cho người dân, bố trí một cách hợp lý vừatạo ra cảnh quan cuộc sống vừa tiết kiệm diện tích đất xây dựng, phù hợp với

xu thế phát triển của kinh tế thế giới, sự ra đời của các khu đô thị đã giảiquyết cho hơn 1,5 triệu người có nhà ở

Như khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính của tổng công ty Vinaconex làmchủ dự án đầu tư Dự án đã giải quyết được hơn 15.000 chỗ ở và làm việc Vàcũng không dừng ở đó Tổng công ty còn thực hiện nhiều dự án khu đô thị mới

với quy mô lớn hơn đạt cả lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội Công ty đã xâydựng các khu nhà ở cho người có thu nhập thấp giảm một bớt gánh nặng chonhà nước để đảm bảo cho nhu cầu sinh hoạt của người lao động có thu nhậpthấp, đây là một sự đóng góp vô cùng to lớn của công ty đối với nhà nước.

1.2 Giới thiệu về TCT.

1.2.1 Vài nét về Tổng công ty CP VINACONEX

Quá trình thành lập và phát triển:

Được thành lập ngày 27/09/1988, Tổng công ty Cổ phần xuất nhập khẩu

và xây dựng Việt Nam (VINACONEX), tiền thân là công ty dịch vụ và xâydựng nước ngoài (có nhiệm vụ quản lý cán bộ, công nhân ngành xây dựnglàm việc ở nước ngoài), và sau đó tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng ViệtNam được thành lập, đã xác định mục tiêu đa doanh, đa lĩnh vực và đa sảnphẩm là mục tiêu lâu dài Tổng công ty hiện có trên 70 đơn vị đầu mối trựcthuộc với hơn 40.000 cán bộ, kỹ sư, chuyên gia, công nhân có kiến thứcchuyên sâu và giàu kinh nghiệm hoạt động trên khắp mọi miền của đất nướccũng như ở nước ngoài

Sinh ra trong thời kỳ đổi mới và dưới ánh sáng đường lối đổi mới của

đảng, Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt

Nam-VINACONEX không ngừng phát triển cùng với sự phát triển kỳ diệu của đất

nước Đến nay, VINACONEX đã trở thành một trong những công ty đadoanh vững mạnh hàng đầu của ngành xây dựng Việt Nam, đã khẳng địnhđược năng lực, uy tín, vị thế trong trong nền kinh tế thị trường cạnh tranhquyết liệt

Quá trình hoạt động và trưởng thành gần 20 năm qua của tổng công ty

là quá trình phát triển đi lên của một doanh nghiệp nhà nước từ xuất phát

điểm là một đơn vị rất nhỏ bé không được cấp vốn, không có tài sản, với hoàncảnh khách quan và chủ quan đầy khó khăn phức tạp Trong một thời gianngắn từ ngày đầu thành lập, vượt qua những thử thách gay go ác liệt, trụ vữngtrước sự thay đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường, nhanh chóng chọnđược mô hình tổ chức và phương thức hoạt động, nắm bắt và tận dụng đượcthời cơ và điều kiện khách quan, vừa thay đổi và ổn định tổ chức và phươngthức hoạt động, nắm bắt và tận dụng được thời cơ và điều kiện khách quan và

nỗ lực chủ quan, vừa thay đổi và ổn định tổ chức vừa triển khai hoạt động sảnxuất kinh doanh đạt nhiều thành quả ngày càng cao

Trải qua gần hai thập kỷ phát triển và trưởng thành, Tổng công ty đãkhông ngừng mở rộng và phát triển với chức năng chính là: Kinh doanh bấtđộng sản, xây lắp, tư vấn đầu tư- thiết kế- khảo sát quy hoạch, kinh doanhxuất nhập khẩu thiết bị, vật tư phục vụ ngành xây dựng và các ngành kinh tếkhác, sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng, xuất khẩu chuyên gia và laođộng ra nước ngoài và các lĩnh vực kinh doanh khác

Để tận dụng được tiềm năng của thị trường vốn nhằm nâng cao nănglực cạnh tranh và năng lực sản xuất cũng như mở rộng quy mô,VINACONEX đã mạnh dạn đi đầu trong việc Cổ phần hoá, chuyển đổi hìnhthức sở hữu Ngày 01/12/2006 được coi là 1 dấu ấn quan trọng cuatVINACONEX khi tổng công ty chuyển sang hoạt động theo mô hình tổngcông ty cổ phần Đây là 1 bước ngoặt ý nghĩa, đánh dấu 1 sự phát triển mớitrong quá trình xây dựng tổng công ty trở thành một tập đoàn kinh doanhhàngđầu Việt Nam và khu vực

Trong suốt quá trình hoạt động của mình, VINACONEX luôn coi trọng

và xác định chữ tín với khác hàng là yếu tố vô cung quan trọng Nhờ đó, đếnnay, thương hiệu của VINACONEX đã được biết đến rộng rãi trên thương

trường, được khách hàng trong và ngoài nước tôn trọng và đặt niềm tin khithiết lập quan hệ hợp tác kinh doanh

1.2.2 Cơ cấu tổ chức của công ty:

1.2.2.1 Mô hình tổ chức của toàn tổng công ty:

Hình 1: Mô hình hoạt động của tổng công ty

Ngày 5/10/2006 Bộ trưởng bộ xây dựng đã có quyết định số BXD phê duyệt phương án cổ phần hoá Tổng công ty VINACONEX Theo

1384/QĐ-Đại hội đồng cổ đông

Đại hội đồng quản trị

Các công ty liên kết

Các đơn vị SXKD hạch toán phụ thuộc và các trường đào tạo

phương án được duyệt, VINACONEX được phép giữ nguyên phần vốn nhànước hiện có, phát hành cổ phiếu để thu hút vốn Tổng công ty cổ phần xuấtnhập khẩu xây dựng Việt Nam VINACONEX là Công ty mẹ của tổ hợp công

ty Mẹ- Công ty Con, hoạt động theo luật doanh nghiệp 2005, với vốn điều lệ

là 1.500 tỷ đồng trong năm 2006 và đã tăng lên 2.000 và 3.000 tỷ vào tháng 7năm 2008 Trong đó, tỷ trọng cổ phần nhà nước chiếm 63.35%, các cổ đôngkhác chiếm 36.65% vốn điều lệ Mô hình hình cổ phần hoá đã thu hút có hiệuquả nguồn vốn xã hội, của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời pháthuy cao độ trí tuệ xã hội, thực hiện có hiệu quả chủ trương xã hội hoá trongquản lý

Theo chủ trương đổi mới của đảng và chính phủ, Tổng công tyVINACONEX cũng đã tiến hành cổ phần hoá các đơn vị thành viên, ngoài ra,Tổng công ty còn thành lập mới nhiều Công ty cổ phần và Công ty TNHH.Sau cổ phần hoá, Tổng công ty đã hoạt động dưới hình thức một Tổngcông ty cổ phần hoạt động theo Luật doanh nghiệp và theo mô hình Công tyMẹ- Công ty Con, trong đó:

- Tổng công ty cổ phần VINACONEX đóng vai trò là công ty mẹ vừathực hiện chức năng kinh doanh độc lập vừa thực hiện chức năng đầu tư vốncho các công ty con

- Các Công ty do Tổng công ty cổ phần VINACONEX nắm cổ phần chiphối sẽ đóng vai trò là các công ty con chịu sự chi phối của các công ty mẹtrong một số lĩnh vực nhất định và được quyền chủ động trong các hoạt độngsản xuất kinh doanh của mình

- Các công ty do Tổng công ty cổ phần VINACONEX nắm cổ phầnkhông chi phối sẽ đóng vai trò là các công ty liên kết, quan hệ với công ty mẹbình đẳng và cùng có lợi Công ty liên kết tự chủ và chịu trách nhiệm trongcác hoạt động sản xuất kinh doanh của mình

- Để mô hình Công ty Mẹ- Công ty Con được phát triển bền vững, bêncạnh việc xác định tôn chỉ hoạt động xây dựng các mục tiêu chiến lược, xâydựng văn hoá doanh nghiệp, xây dựng chiến lược kinh doanh phù hợp với đặcđiểm của tổng công ty thì việc xác định cơ cấu tổ chức tối ưu để nâng cao tínhtương thích trên thị trường, xây dựng mô hình quản trị doanh nghiệp phù hợpbao gồm việc chuyển đổi hình thức hoạt động với một cơ cấu tổ chức hợp lýphù hợp với đặc điểm của Tổng công ty.

1.2.2.2 Hoạt động kinh doanh của công ty:

Các hoạt động kinh doanh chính:

Từ một công ty chỉ hoạt động trong lĩnh vực xuất khẩu lao động vàchuyên gia nước ngoài, VINACONEX hiện là một tổng công ty lớn với cáclĩnh vực kinh doanh chủ yếu là lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản,xây lắp công trình, sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng, tư vấn thiết kế,xuất khẩu lao động, xuất nhập khẩu, đầu tư tài chính, kinh doanh thương mại,

du lịch và khách sạn, giáo dục đào tạo và nhiều lĩnh vực khác

Phương hướng cơ bản và lâu dài của VINACONEX trong hoạt động sảnxuất kinh doanh là thực hiện đa doanh, đa dạng hoá ngành nghề, đa sở hữutrên cơ sở trên cơ sở các lĩnh vực sản xuất, đẩy mạnh sản xuất công nghiệptrong đó đầu tư và kinh doanh bất động sản tiếp tục là thế mạnh, là lĩnh vựcthen chốt tạo đà cho VINACONEX đầu tư mạnh vào các dự án công nghiệpkhác, đặc biệt là lĩnh vực sản xuất vật liệu xây dựng Riêng trong lĩnh vực tàichính, VINACONEX sẽ thành lập các mô hình tài chính phù hợp nhằm thuhút, quản lý các nguồn vốn phục vụ cho phát triển và tăng cường mở rộng đầu

tư vào thị trường bảo hiểm và thị trường chứng khoán

Với các sản phẩm được đa dạng hoá dựa trên một cơ cấu hợp lý, hoạtđộng đầu tư được đẩy mạnh, giá trị sản xuất công nghiệp, kim ngạch xuấtkhẩu hàng hoá và xuất khẩu lao động được nâng cao cùng quá trình cổ phầnhoá vững mạnh, VINACONEX đang phấn đấu trở thành tập đoàn kinh tếmạnh của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á

Mô hình các lĩnh vực hoạt động chính của VINACONEX:

Hình 2: Các lĩnh vực hoạt động của Tổng công ty

Về đầu tư và kinh doanh bất động sản:

Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực có nhiều tiềm năng mang lạihiệu quả cao và được VINACONEX xác định là lĩnh vực kinh doạnh trọngyếu, nhất là đối với một doanh nghiệp có năng lực về xây lắp, sản xuất vậtliệu xây dựng, xuất nhập khẩu và có kinh nghiệm quản lý đầu tư xây dựng

VINACONEX

Đầu tư và kinh doanh bất động sản

Kinh doanh thương mại,

du lịch và siêu thị

Tư vấn và thiết kế

Xuất nhập khẩu

Xây lắp công trình Giáo dục

đào tạo Xuất khẩu lao động

Sản xuất công nghiệp

và vật liệu xây dựng

Đầu tư

tài chính

Hiện nay VINACONEX đang tập trung triển khai hàng loạt các dự án đầu tưkinh doanh bất động sản lớn tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh,thành phố khác.

Về xây lắp công trình:

VINACONEX đang được biết đến là một nhà thầu xây lắp hàng đầu

trong ngành xây dựng Việt Nam với năng lực thực hiện các dự án lớn như xâydựng dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị, giao thông, thuỷ lợi…dưới các hình thức nhận thầu, tổng thầu xây lắp, tổng thầu EPC Đây là lĩnhvực hoạt động then chốt, sẽ luôn được VINACONEX tăng cường về nguồnlực, đổi mới công nghệ, thiết bị để đảm nhận các dự án quy mô lớn và phứctạp hơn…

Về tư vấn, thiết kế:

Tư vấn thiết kế là một trong những lĩnh vực hoạt động còn mới củaVINACONEX Nhận thưc được trình độ và năng lực tư vấn của doanh nghiệpViệt Nam hiện nay chậm sau hàng chục năm so với các nước khác trong khuvực và trên thế giới, VINACONEX luôn tìm tòi và đưa ra những ý tưởng đểcác sản phẩm của mình có thể bắt kịp xùng với xu hướng phát triển chunghiện nay Các giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, kết cấu… do VINACONEX

đề xuất đều hướng tới mục tiêu chung phát triển bền vững, đáp ứng tốt nhấtnhu cầu của cuộc sống, mang hơi thở thời đại nhưng cũng đậm đà bản sắc dântộc…

Về sản xuất công nghiệp:

Gắn kết giữa kinh doanh bất động sản- tư vấn thiết kế và xây lắp, sảnxuất công nghiệp và vật liệu xây dựng là lĩnh vực hoạt động trọng tâm trongcác lĩnh vực hoạt động của VINACONEX Các sản phẩm công nghiệp và vật

liệu xây dựng của công ty là những sản phẩm thiết yếu đối với đời sống xãhội, hàm chứa yếu tố công nghệ cao, được sản xuất trên dây chuyền côngnghệ hiện đại và mang tính cạnh tranh trên thị trường …

Về xuất khẩu lao động:

Với kinh nghiệm là đơn vị hàng đầu trong xuất khẩu lao động,VINACONEX đã góp phần vào việc giải quyết công ăn việc làm, mang lại lợiích cho người lao động và doanh nghiệp Với đội ngũ kỹ sư và công nhân cóchất lượng cao kết hợp với việc quản lý có hiệu quả lực lượng lao động vàchuyên gia sang làm việc ở nước ngoài, uy tín của VINACONEX trên thịtrường quốc tế ngày càng được nâng cao và được các đối tác đánh giá là địachỉ đáng tin cậy…

Về xuất nhập khẩu:

Trong lĩnh vực kinh doanh máy móc thiết bị, vật tư ngành xây dựng, từlâu Tổng công ty CP VINACONEX đã là một nhà cung cấp có uy tín cho cácdoanh nghiệp trong ngành xây dựng, giao thông, thuỷ lợi, đặc biệt là nhữngdây chuyền đồng bộ sản xuất vật liệu xây dựng, thiết bị thi công, thiết bị vật

tư chuyên ngành cấp thoát nước và xử lý môi trường Hiện nay,VINACONEX còn mở rộng hoạt động xuất nhập khẩu sang tất cả các hoạtđộng hàng hoá phục vụ cho sản xuất và tiêu dùng

Về đầu tư tài chính:

VINACONEX đang mở rộng đầu tư tài chính, tham gia thị trường vốn,thị trường tiền tệ, nâng cao hiệu quả vốn đầu tư của nhà nước và các cổ đông,

mở rộng quan hệ hợp tác với các ngân hàng, tổ chức tài chính, tín dụng trong

và ngoài nước Định hướng mang tính chiến lược trong lĩnh vực đầu tư tàichính sẽ làm động lực thúc đẩy và hỗ trợ các hoạt động sản xuất kinh doanhphát triển

Các lĩnh vực khác:

Luôn kiên trì với phương châm hoạt động đa doanh, đa dạng hoá lĩnhvực hoạt động và sản phẩm, Tổng công ty đã không ngừng mở rộng cácngành nghề kinh doanh sang nhiều lĩnh vực khác nhau kinh doanh thươngmại, du lịch, khách sạn, khu vui chơi giải trí, giáo dục đào tạo, bóng đá, dịch

vụ bảo hiểm, dịch vụ thuê bảo vệ, dịch vụ đô thị…

1.3 Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới tại TCT XNK & XD Việt Nam (Vinaconex) thời gian qua.

1.3.1 Giới thiệu một số dự án của TCT.

Dưới đây là giới thiệu về một số dự án của tổng công ty

Bảng 1: Giới thiệ về một số dự án khu đô thị mới đang thực hiện và tìm

kiếm cơ hội đầu tư.

Đơn vị: tỷ đồng

Tổng vốn đầu tư

Vốn đã thực hiện tới hết 2008

2 Bắc An Khánh (giai đoạn 1) 2006 - 2009 3.391 852

7 Khu chung cư Thượng Đình

Đang tìm kiếm cơ hội đầu tư

8 Khu đô thị Thanh Xuân Bắc

10 Khu đô thị du lịch Cái Giá 2003 - 2011 4.768 75

Nguồn: ban đầu tư vinaconex

1.3.2 Việc huy động nguồn vốn

Huy động vốn là một trong những vấn đề khó khăn trong quá trình tiếnhành đầu tư việc huy động vốn ảnh hưởng rất lớn đến quá trình đầu tư nóquyết định việc dự án được tiến hành hay không Xem bảng dưới việc huyđộng vốn từ các nguồn nào:

đầu tư phát triển nhà nước

Nước ngoài

Tín dụng thương mại

Việc huy động tổng vốn đầu tư được thể hiện ở biều đồ sau:

0 500

Biểu đồ1: Thể hiện tổng vốn đầu tư khu đô thị qua các năm.

Nhìn bào biểu đồ hình cột thể hiện việc huy động vốn và tổng số vốn đầu

tư cho khu đô thị ta thấy lượng vốn dành cho khu đô thị có xu hướng giảmnhưng đây không phải là xu hướng giảm về cơ cấu vốn dành cho đầu tư khu

đô thị bị giảm, nhìn lại ta thấy rằng từ 2005 đến 2007 có sự tăng mạnh vềlượng vốn và giảm về năm 2008 Ta thấy từ 2001 đã tiến hành khởi công xâydựng khu Trung Hòa – Nhân Chính với tổng vốn đầu tư là 1400 tỷ đồng tiếp

đó là 2003 khu đô thị du lịch Cái Giá là 4.768 tỷ đồng, ban đầu có sự huyđộng vốn mạnh dồn vào năm 2003 để tiến hành đầu tư mạnh, sau đố các nămtiếp theo có sự rót vốn đều đều để tiến hành xây dựng các khu đô thị nênlượng vốn có giảm chút, nhưng đến năm 2006 vốn đầu tư cho khu đô thị tăngmạnh lên 1465 tỷ đồng và năm 2007 là 2365,5 tỷ đồng do giai đoạn này có sựgấp rút hoàn thành một số khu đô thị như Trung Hòa Nhân Chính đi vào sửdụng hòan thiện nên cần rất nhiều vốn, và mở rộng đầu tư thêm một số khu đôthị mới như: cụm cao ốc N05, chung cư cao tầng 15T, khu đô thị Đồ Sơn nên

vốn dành cho giai đoạn này là khá lớn, đến năm 2008 thì có sự giảm sút vềvốn đầu tư, vì giai đoạn trước năm 2007 có khu đô thị Trung Hòa – Nhânchính đã đi vào sử dụng nên không phải bỏ vốn nữa, kế đến phải nói đến sựsuy thoái kinh tế, vay vốn rất khó khăn cho đầu tư, tiền huy động từ TDTM

và các nguồn khác giảm đáng kể, sự ra tăng của giá nguyên vật liệu làm chocác công trình thi công chậm lại

Việc huy động vốn dành cho đầu tư các khu đô thị này nhìn vào bảng tathấy huy động từ tín dụng đầu tư của nhà nước không đáng kể, nó chỉ chiếmmột phần nhỏ năm 2003 là 145 tỷ đồng, nhưng năm 2008 thì lên tới 225 tỷđồng, còn ngoài chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng thương mại như năm

2007 nguồn này chiếm đến 1.078 tỷ đồng nguồn huy động lớn nhất, vốn tự cóthì ít hơn so với tín dụng và nguồn khác vì đây là khoản đảm bảo để có thểthực hiện các công trình nên chỉ cần có một số vốn nhất định để huy động cácnguồn vốn khác Và các nguồn vốn khác, nguồn này cũng chiếm số lượng huyđộng đáng kể như năm 2007 huy động được 1351,2 tỷ đồng và năm 2008 huyđộng trên 300 tỷ đồng Bên cạnh có nguồn vốn nước ngoài nhưng so với việchuy động cũng không đáng kể cho lắm, các công trình xây các khu đô thịmang tính tầm cỡ lớn nhưng việc huy động từ các tổ chức nước ngoài vẫnchưa mạnh, cần phải sử dụng yếu tố này nhiều hơn để có thể huy động vốnnhiều hơn Thành phần của vốn dành cho khu đô thị được thể hiện rõ dướibảng tỷ lệ phần trăm dưới đây

Bảng 3: thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn

Năm

Tổng vốn đầu tư khu đô thị

Nguồn vốn Tín dụng

đầu tư phát triển nhà nước

Nước ngoài

Tín dụng thương mại

Vốn tự có

Các nguồn khác

Nguồn: ban đầu tư tổng vinaconex

Tỷ lệ phần trăm vốn tham gia thực hiện đầu tư khu đô thị hóa qua cácnăm được thể hiện rõ ở bảng trên nhưng để xem xét một cách rõ ràng hơn tanhìn vào biểu đồ hình cột về thành phần tỷ lệ vốn tham gia đầu tư vào khu đôthị mới

TDTM Vốn nước ngoài TDĐT phát triển

Biểu đồ 2: Thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn

Xem xét về nguồn vốn khác (bao gồm nguồn vốn huy động từ khách

hàng): ta biết nhu cầu có chỗ ở là một nhu cầu chính đáng và có nhiều cáchkhác nhau để đáp ứng: nhận thừa kế, đi mua hay cải tạo mới nới rộng diệntích cũ… nhưng dù cho cách nào thì cũng cần một khoản tiền nhất định.Người dân luôn có ý thức trong việc dành dụm từ thu nhập để lo chỗ ở chomình và đây cũng là một trong những mục đích chính để họ tiết kiệm tiền.Mặt khác nền kinh tế thị trường mới vận hành hơn 10 năm chưa tạo ra nhiều

cơ hội đầu tư cho khoản tiền nhà rỗi trong nhân dân Hoàn cảnh đó tạo tiềmnăng vô cùng lớn thu hút từ các thành phần kinh tế và các cá nhân có nhu cầu

về nhà ở Sự xuất hiện các khu đô thị mới với kiểu nhà đặc trưng là các căn

hộ khép kín, các căn nhà biệt thự đã gây được sự chú ý của người dân nhất lànhững người dân sống ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh;…Với những tiện nghi khá đầy đủ và giá cả hợp lý những người có nhu cầu vềchỗ ở mới sẵn sàng ứng trước một khoản tiền cho chủ đầu tư để có thể sở hữumột căn hộ hoặc một căn nhà trong khu đô thị tương lai Việc góp vốn đượcthực hiện thông qua ký kết hợp động giữa chủ đầu tư (của những dự án đượcphê duyệt) với người dân (khách hàng) Hợp đồng có thể ký trước khi tiến

hành thi công dưới hình thức vay vốn hoặc là sau khi hoàn thiện phần móng,phần thô, hay đóng góp từng phần và sau một khoảng thời gian đủ để chủ đầu

tư hoàn thiện công việc đầu tư của mình họ sẽ giao nhà ở chính thức chokhách hàng

Nhìn một cách tổng quan ở biểu đồ hình cột thể hiện cơ cấu nguồn vốnthì vốn TDTM và nguồn vốn từ các nguồn vốn khác chiếm chủ yếu còn vốn

tự có và vốn nước ngoài không đáng kể cho lắm, chỉ có TDPT có sự chiếmđáng kể về năm 2008 Từ năm 2003 đến năm 2005 nguồn vốn TDTM có xuhướng ngày càng tăng mạnh trong tỷ lệ cơ cấu vốn và có xu hướng giảm từnăm 2006 đến năm 2008 nguyên nhân của việc tăng và giảm này phần nào đãđược thấy trọng việc phân tích tổng vốn đầu tư cho khu đô thị, nhưng ta thấy

ở đây từ năm 2003 vốn TDTM chiếm 27,51% trong cơ cấu vốn đến năm 2005thì chiếm đến 73,33%, và trong năm 2005 này TDTM là chiếm tỷ lệ nhiềunhất so với các năm vì giai đoạn này TCT tiến hành cổ hóa bán cổ phiếu rangoài công chúng nên đã khẳng định được uy tín và vị thế cao hơn đối với các

tổ chức tín dụng nên tiến hành vay vốn dễ dàng hơn so với các giai đoạntrước, do đó mà lúc này TCT đã mạnh giạn vay vốn chủ yếu từ các tổ chức tíndụng để đầu tư vào khu đô thị Về giai đoạn sau tỷ lệ huy động vốn đầu tư từTDTM tuy có giảm so với cơ cấu vốn đầu tư nhưng mà về quy mô vốn thì lạikhông giảm chút nào vì năm 2006 là 895 tỷ đồng và năm 2007 lên tới 1.078

tỷ đồng, nhưng vốn từ các nguồn khác cũng tăng không kém từ năm 2005 là26,67% đến năm 2007 là 45,7% và năm 2008 là 47,81% vì tỷ lệ vốn huy độngnguồn khác tăng cũng là lý do làm cho nguồn vốn TDTM giảm, nguyên nhâncăn bản ở đây vào giai đoạn khi mà TCT tiến hành xây dựng các khu đô thịthì việc huy động vốn ở khâu hoàn thiện phần móng cho khu đô thị là giaiđoạn cần vốn từ các tổ chức tín dụng nhiều nhất vì theo quy định của nhànước là sau khi hoàn thiện phần móng thì mới huy động từ các nhà đầu tư,

giai đoạn về sau nguồn vốn khác tăng mạnh là chủ yếu được huy động từ cácnhà đầu tư, trong khi đó giai đoạn đó cũng là giai đoạn mà nền kinh tế đi vàokhó khăn đã được nói ở phần trên, nên việc huy động vốn dành cho đầu tưkhó khăn, các tổ chức tín dụng siết chặt việc cho vay hoặc là lãi suất hiệnhành quá cao so với sự tính toán để dự án có lãi nên việc chuyển hướng huyđộng về cơ cấu vồn là lý do tất yếu

Tín dụng đầu tư phát triển nhà nước: là nguồn vốn ưu đãi của nhà nướcgiành cho các dự án phát triển, mục đích hỗ trợ những dự án này của cácthành phần kinh tế thuộc một số ngành, lĩnh vực, chương trình kinh tế lớnđược nhà nước xác định là ưu tiên phát triển, mức vốn vay cũng như mức lãisuất và thời gian ưu đãi được hưởng đối với mỗi dự án là khác nhau thực hiệntheo quy định của luật khuyến khích đầu tư và những quy định khác của nhànước Trong nhiều dự án phát triển nhà của chính phủ đặc biệt là các khu đôthị mới, trnh thủ chủ trương khuyến khích đầu tư nên TCT đã tiến hành xâydựng các khu đô thị mới để có được sự ưu đãi đó, như khu đô thị Trung Hòa –Nhân Chính cũng có tỷ trọng không nhỏ về phần vốn tín dụng nhà nước trong

đó Trong các năm thì có năm 2008 là năm có sử dụng vốn tín dụng phát triểnnhà nước khá cao vì lúc này có sử dụng để xây một số khu đô thị bao gồm làcác chung cư cao tầng giá rẻ cho công nhân viên chức, hoặc các công nhâncủa các khu công nghiệp vì giai đoạn này là giai đoạn mà chính phủ đã có vănbản về việc ưu đãi cho những công ty nào xây dựng nhà chung cư giá rẻ chocông nhân viên chức, những người có thu nhập thấp, những công ty nào màxây dựng nhà cho những đối tượng này sẽ được vay tín dụng đầu tư phát triểnnhà nước với lãi suất ưu đãi nên nguồn vốn này mới chiếm đến 38,81% Còn hai nguồn vốn là vốn tự có và vốn nước ngoài chiếm tỷ lệ thấp nhất

trong cơ cấu vốn đầu tư: nguồn vốn tự có: tham gia vào lĩnh vực kinh doanh

khu đô thị với tư cách là chủ đầu tư thì nguồn vốn tự có là không thê thiếu

được, đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu tư có được do tích lũy từ lợinhuận sau thế của hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị, từ khấu hao cơbản giữ lại, từ vốn kinh doanh Xây dựng nói chung và xây dựng khu đô thịnói riêng là lĩnh vực cần vốn lớn phục vụ cho quá trình từ chuẩn bị đầu tư đếnthực hiện và vận hành dự án Do vậy hầu TCT sử dụng nhiều phương thứchuy động vốn như vay từ ngân hàng, người có nhu cầu nhà ở, phát hành tráiphiếu, liên kết kinh doanh,… sự thành công của phương thức huy động vốn sẽquyết định sự thành công của dự án và chính nguồn vốn tự có sẽ quyết định,làm cơ sở cho việc huy động thành công các nguồn vốn khác Sở dĩ như vậy

vì nguồn vốn tự có là vốn đối ứng sẽ quyết định khả năng trả lãi và gốc khivay, ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng khi ứng trước tiền cho doanhnghiệp xây dựng nhà, làm bằng chứng cam kết với các đối tác (nhà thầu, cungcấp nguyên vật liệu…) Còn nguồn vốn từ các tổ chức nước ngoài còn ít, vìđây là việc thực hiện đầu tư của các công ty trên cơ sở liên doanh liên kết vàphân chia lợi nhuận dưới sự đóng góp của mỗi thành viên nên trường hợpcông ty thiếu vốn hoặc về máy móc hay kỹ thuật với các công trình quy môlớn chưa đáp ứng đươc thì kêu gọi các tổ chức nước ngoài tham gia vào côngtrình

1.3.3 Phân tích cơ cấu vốn đầu tư.

Bảng 4 : cơ cấu vốn đầu tư

Năm Tổng vốn đầu tư

Cơ cấu vốn đầu tư còn được thể hiện rõ dưới biểu đồ sau:

0 1000

VĐT khu đô thị

Biểu đồ 4: cơ cấu vốn đầu tư

Bản thân công ty là Tổng công ty xây dựng nên danh mục đầu tư củacông tư sẽ bao gồm cả đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư bất động sản,đầu tư khu đô thị mới, đầu tư cho các dịch vụ khu đô thị mới, các dịch vụ xâydựng… Và trong lĩnh vực đầu tư của Tổng thì đầu tư cho bất động sản đang

có xu hướng tăng dần Đầu tư bất động sản là: hình thức đầu tư vào những tàisản cố định không di chuyển được, mà trong đầu tư bất động sản lại có cả cáckhu công nghiệp, các khu đô thị … Nên có thể nói việc đầu tư các khu đô thịnằm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản

Nhìn vào bảng cơ cấu vốn đầu tư và biểu đồ cơ cấu ta thấy vốn đầu củaTổng công ty có xu hướng tăng từ năm 2003 đến năm 2007 và có sự giảm sútnhẹ vào năm 2008 Do xu hướng phát triên nên từ 2003 đến 2005 có xu

hướng tăng nhưng vốn đầu tư cho bất động sản vòa khu đô thị lại có sự giảmsút vì do năm 2003 là năm mà phải khởi công các dự án quan trọng tiến hànhgiải vốn đầu tư, đầu tư cho ngành xây dựng nhất là khu đô thị giai đoạn đầuthường là giai đoạn phải bỏ ra nhiều vốn nhất còn sau đó vốn đầu tư được tínhdần vào các năm hoàn thành công trình, khi đó các khu đô thị của Tổng lấyđược đất và cũng tiến hành xây dựng các khu này nhưng cũng phải giải vốnđầu tư dần vì còn rất nhiều dự án để đảm bảo tiến độ hoàn thành công việcnhư ta thấy vốn đầu tư của Tổng tăng nhưng sao vốn dành cho bất động sản

và khu đô thị mới lại có xu hướng giảm, Tổng Vinaconex là một công ty xâydựng lại có tầm nhìn chiến lược dài hạn không chỉ đầu tư vào bất động sản,khu đô thị mà còn đầu tư vào cơ sở hạ tầng, tuy có sự chuyển hướng từ cácngành nghề khác lấy việc kinh doanh các khu đô thị mới là trọng tâm nhưng

có xu hướng giảm đơn giản bởi vì TCT thực hiện đầu tư để tiến hành đổi hạtầng lấy đất để tiến hành các dự án xây dựng các khu đô thị trong tương lai,chúng ta có thể thấy một số dự án như xây dựng cao tốc Láng Hòa Lạc vớinăng lực thiết kế xây dựng đoạn đường 30 Km với tổng vốn là 3733,21 tỷđồng (dự tính năm 2005), và dự án xây dựng khu đô thị ven tuyến dườngLáng Hòa Lạc với diện tích là 2300 ha (chưa thực hiện) với tổng vốn đầu tư là7729,47 tỷ đồng…

Đến giai đoạn 2005 là giai đoạn mà vốn đầu tư tăng bật mạnh nguyênnhân là đây là giai đoạn mà công ty cổ phần hóa (như đã phân tích ở phần cơcấu vốn) nên việc thu hút vốn từ các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn so vớitrước, điều này cho thấy hiệu quả từ việc tiến hành cổ phần hóa các doanhnghiệp, năm 2005 VĐT là 2.057 đến 2006 vốn đầu tư tăng lên 4.497 tăng

2440 tỷ đồng (gấp gần bằng 2.2 lần) việc tăng vốn đầu tư nhanh 1 cách đáng

kể điều đó cũng thể hiện việc sử dụng vốn cho đầu tư các khu đô thị cũngtăng, bên cạnh đó cũng thúc đẩy việc đầu tư cho bất động sản tăng Vốn đầu

tư cho khu đô thị luôn chiếm một phần quan trọng và chủ chốt, đây là giaiđoạn mà công ty cũng đầu tư cho cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu côngnghiệp, bắt đầu tập trung chủ yếu vào đầu tư vào lĩnh vực khu đô thị, vì cáckhu đô thị giai đoạn này của Tổng công ty đều có quy mô lớn, đến năm 2007vốn đầu tư cho khu đô thị tăng lên 2365,5 tỷ đồng và vốn đầu tư lúc này làtăng lên hơn 6 ngàn tỷ, năm 2006 và năm 2007 có dấu hiệu của việc sốt bấtđộng sản, lúc đó các căn hộ cao cấp và các căn nhà cao cấp thuộc khu đô thịmới rất có giá mọi người tranh nhau mua, nên việc huy động vốn rất dễ dàng,

và có thể thu hồi vốn được một phần thông qua việc huy động trực tiếp từngười có nhu cầu mua nhà

Đến năm 2008 vốn đầu tư có giảm chút xuống còn hơn 5 ngàn tỷ đồng,

và việc đầu tư cho kinh doanh khu đô thị cũng giảm, nguyên nhân sâu xa ởđây cuối năm 2007 thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt, đi cùng với nó lànguyên nhân của lạm phát, nền kinh tế thế giới nói chung, kinh tế Việt Namnói riêng bắt đầu đi vào nguy cơ khủng hoảng kinh tế, giai đoạn đầu giá cảtăng cao, nguyên vật liệu dành cho ngành xây dựng cũng tăng, vốn để huyđộng cũng khó khăn hơn, lãi suất tăng mạnh nên các công trình thuộc khu đôthị đành phải giảm vốn đầu tư, đầu tư để cầm chừng chờ nguyên vật liệu giảmgiá, và tiền huy động chủ yếu dành cho đầu tư phát triển, giai đoạn này vốnđầu tư vẫn mạnh tuy có giảm hơn so với năm 2007 nhưng vẫn tăng nhiều hơn

so với năm 2005 vì giai đoạn này tình hình kinh tế khó khăn nhưng mà tổng

có một sách lược vô cùng đứng đắn Do việc đầu tư lúc này khó đem lại hiệuquả cao nên việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng, dùng vốn ngân sách nhà nướcnhằm làm giảm gánh nặng về vốn, những công trình sử dụng vốn ngân sáchthì làm đến đâu thì được rót vốn đến đó mà lại không sợ thiệt

1.3.4 Việc thực hiện đầu tư khu đô thị mới.

Để thấy rõ được tình hình thực hiện đầu tư vào các khu đô thị của TCT taxem bảng sau:

Bảng 5: Tiến độ thi công của các khu đô thị tính đến hết 2008

(đơn vị tính: tỷ đồng)

Tiến độ dự kiến

Tổng vốn đầu tư 2003 2004 2005 2006 2007

Vốn đã thực hiện tới hết 2008

1 Trung Hòa –Nhân Chính 2001 -2007 1400 552,5 105,5 400 225,42 116,58 1400

Nguồn: tổng công ty vinaconex

Để thấy rõ được việc đầu tư vào khu đô thị mới ta đi phân tích cụ thểvào một dự án: tiêu biểu như dự án “khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính”

Để xây dựng một khu đô thị ta xem sơ đồ dưới đây: