-Thực trạng và một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Thành phố Hà Nội

Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia.

Thực trạng và một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Thành phố Hà Nội

Lời nói đầu

Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xãhội mỗi quốc gia Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội đã trởthành một vấn đề quan trọng và ngày càng được sự chú ý của dư luận Thủ đô Cácphương tiện báo chí , truyền hình luôn đề cập tới thị trường bất động sản, tới nhữngvấn đề cập nhập của thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày càngsôi động cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước nói chung và thủ đô nói riêng.Điều đó cho thấy rằng, tầm quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bất động sảnđến đời sống kinh tế xã hội là rất to lớn Thật vậy, bởi bất động sản nhu cầu thiếtyếu không thể thiếu được, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối với mỗingươì

Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trường bất động sản thường được đềcập đến như: vấn đề sốt đất, đầu cơ đất, mua bán trao tay cơn sốt đất ở Hà Nộikhởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn chưa hạ nhịêt giá nhà đất tăng không chỉvài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tượng không bình thường cuảnền kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn nay cao quá bất hợp lý so với thu nhập của đại

đa số người lao động; thị trường bất động sản còn đang ở giai đoạn sơ khai, là thịtrường không chính thức (nhà nước không kiểm soát được)…Từ đó cho thấy việcnghiên cứu thị trường bất động sản Hà nội là rất cần thiết và có ý nghĩa , nhằm tìmhiểu thị trường bất động sản qua đó có các giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành

và phát triển thị trường bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm:

 Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội

 Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rọng lớn, nên với trình độ còn hạn chế sẽkhông thể tránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận được những ý kiến đóng gópquý báu của các thầy cô, các cán bộ Cục Quản Lý Nhà- Bộ Xây Dựng, và các bạn

để rút ra những kinh nghiệm trong nghiên cứu , làm việc sau này

Chương I: Cơ sở lý luận khoa học về thị trường bất động sản

I) Tổng quan thị trường bất động sản

1.1) Các khái niệm

1) Bất động sản

Điều 181 Bộ luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau:

+ Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể cả các rài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sanr khác đất ở pháp luật quy định

Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt độngsản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở các công trình xây dựng và các tài sản gắnliền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản Theo quy định của phápluật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soátcủa các cơ quan nhà nước có thẩm quỳên

+ Nhà đất: - theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích khác nhau

- theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà, cũng như đấtcho mục đích sử dụng xây dựng nhà

2) Thị trường và các loại thị trường

a) Thị trường

Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hoá vì nó ra đời, phát triển cùng với sự rađời và phát triển của sản xuất hàng hoá, trong đó thông qua sự trao đổi hàng hoátrên thị trường tạo ra sự gắn bó giữa thị trường và nền kinh tế hàng hoá Vậy thị

trường là một phạm trù của kinh tế hàng hoá, và nó là kết quả của sự phân công laođộng cuả nền kinh tế hàng hoá, là một phạm trù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tạicủa sản xuất hàng hoá

Vậy thị trường : ‘ là tổng thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ, là nơidiễn ra quá trình trao đổi tác động qua lại lẫn nhau giữa người mua và người bánhàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số lượng, chất lượng , giá cảhàng hoá dịch vụ

Thị trường hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở qui luật thị trường chi phốinhư: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía cả

b) Phân loại thị trường

Để nắm băt bản chất thị trường , nhận biết từng loại thị trường , xư hướng hìnhthành và vận động của từng loại thị trường Vì vậy cần phải phân loại thị trường ,tức là phân chia thị trường theo các giác độ khách quan, căn cứ khoa học

 Theo phạm vi lãnh thổ:

Có thị trường thế giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nông thôn miền núi

 Theo đặc điểm tính chất của sản phẩm trong quá trinh tái sản xuất sản phẩm

c) Các hình thái thị trường

phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh và số ngườitham gia trên thị trường :

độc quyềnbán

hạn chế

độc quyền songphương

độc quyềncạnh tranhbán

Nhiều độc quyền mua độc quyền cạnh

tranh mua

Cạnh tranh

Thực tế người ta phân loại thị trường như sau:

+ thị trường cạnh tranh hoàn hảo – thị trường đa phương

+ thị trường không hoàn hảo thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độcquyền

Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: nhiều người cùng mua bán một loại hàng hoá ởđây không một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trường

điều kiện: - số người tham gia mua bán nhiều

- Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu

- Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng

- Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trường

Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng đếngiá

Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất định, sảnphẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địa điểm…)

Theo trình tự thời gian chia thị trường bất động sản như sau:

- thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sửdụng đất

- thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê

- Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại những cônng trình đã được mua hoặc đãcho thuê

1.2 ) Vai trò của thị trường bất động sản

Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện như sau:

1) thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất chocác nhà kinh doanh

Thị trường là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trị

đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinh doanh,hiệu quả kinh doanh Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của các doanh nghiệpkinh doanh bất động sản

Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản quá trình

đó được thể hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó có đất đai vào tổnggiá trị bất động sản Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưuthông hàng hoá và dung lượng thị trường

2) Thị trường bất động sản là cầu nối giữa người sản xuât và tiêu dùng về bấtđộng sản , giữa người xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất

3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ vànâng cao hiệu quả sử dụng đất.

4) Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liền với đất.5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuấtkinh doanh

1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản

1) Mang tính chất không tập trung

Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc điểmkhông thể di dời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trường bất động sản mang tính địa phương Thị trường này bao ồm hang loạt thị trường nhỏ mang tính chất điạ phương, dođiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội…khác nhau, tạo nên thị trường khác nhau, qui

mô khác nhau ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chất lượng cao hơn ở nông thôn

2) Là thị trường không hoàn hảo

- vì đất đai không tái tạo được , vì vậy mang tính chất độc quyền nhiều hơn sovới thị trường hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn so với giá hàng hoákhác

- do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin về giao dịch bất động sảngóp phần tạo nên sự khong hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất độngsản

- do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặc trưng , riêng bịêt, đa số cácgiao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ

3) Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu.

Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai mặt cung vàcầu ở thị trường

Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian như xincấp giấy phép xây dựng và những biến động xảy ra chậm hơn so với phần lớn cácthị trường Vì không có khả năng điều chỉnh tăng cung kịp thời cho nên giá cả sẽđột ngột tăng khi cầu tăng Do vậy ‘ phải đo được nhịp đập của chu kỳ kinh tế’ gắnvới sự biến động cơ cấu dân cư, thu nhập dân cư… ở một thời điểm, từ đó dự đoánđược sự vận động hợp lý trong các điều kiện thị trường , sự thay đổi của dòng thunhạp tạo nên cho một tài sản cho trước, ở một thời gian cho trước, trên cơ sở đóphục vụ xác định giá trị bất động sản

4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định

Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung Cung khôngnhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng đất là cố định vàviệc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh hưởng lớn đến cung đất bổ sung chonhững mục đích cụ thể nào đó, vì vậy phải

1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay.

1) Nhà nước và người sử dụng đất

Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhà nước giao đấtcho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, người sử dụng đất được cácquyền sử dụng như: chuyển đổi , chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế,thế chấp, góp vốn

2) Người kinh doanh bất động sản

Là người thông qua các quá trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận Baogồm các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội hiện có 4 loại chủ đầu tư tham giakinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phố, doanh nghiệp trungương, các tổ chức đoàn thể, người dân

3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ

Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc đối với sựvận hành của thị trường bất động sản Sự tham gia của chính phủ thể hiện trên haimặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch và các đòn bẩy, chính phủ điềutiết vĩ mô tổng lượng của thị trường bất động sản; thứ hai, thông qua cơ chế thịtrường chính phủ điều tiết quan hệ cung – cầu và gía cả bất động sản

4) Ngân hàng

Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh bất độngsản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trường bất động sản (tạo vốn cho các doanhnghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản )

5) Nhà thầu xây dựng

Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ các chủ đầu tưbất động sản

6) Chuyên gia tư vấn các loại

Các chuyên gia tư vấn như : kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi công , lắp đặt côngtrình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên kinh tế và giá

cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới

1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản.

- Thị trường là đối tượng quản lý cuả nhà nước, nhà nước quản lý thị trườngnay nhằm : phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế khắc phụcnhững khuyết tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông qua công tác quản lý nhànước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạo môi trường và điều kiện thuậnlợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường , kiểmsoát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong kinh tế bảo đảm sự kết hợp hàihoà trong sự phát triển kinh tế- xã hội

- Thị trường bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia Các thành phầnkinh tế bình đẳng với nhau trước pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh trong

môi trường hợp tác và cạnh tranh Các chủ thể kinh tế trong lĩnh vực kinh doanhbất động sản là độc lập với nhau và họ toàn quyền quyết định việc kinh doanh củamình.

- Trình độ phân công lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mức độ nhấtđịnh

- Người bán và người mua bất động sản được tự do giao dịch, tự do lựa chọn tuỳtheo khả năng của mình, các hoạt động giao dịch trên thị trường phải tuân thủ theocác yêu cầu của thị trường , đmả bảo đầu đủ thông tin về thị trường bất động sản

- Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trường bất độngsản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường, nhất là các nhà quảnlý

II) Sự vận động của thị trường bất động sản

2.1) Cung về bất động sản

1) Khái niệm

Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra traođổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó, với một mức giá giới hạn nhất định Điều kịên hình thành cung :

- người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán

- bất động sản phải dáp ứng được các yêu cầu của thị trường và được thị trườngchấp nhận về giá trị sử dụng

- giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán

- phải có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản tham gia giaodịch trên thị trường là được thừa nhận

2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở

+ Khu vực công cộng

khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nước là các hoạt động xây dựngphát triển nhà ở do nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xâydựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc coi như nguồn vốn ngân sách nhànước và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước Khu vực công cộng đượcxem là tiêu điểm của chính sách nhà ở vì nó là khu vực nhà nước có thể can thiẹptrực tiếp vào

+ Khu vực tư nhân

Khu vực phát triển nhà ở tư nhân là những hoạt động phát triển nhà ở không bằngnguồn vốn ngân sách nhà nước , do các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực hiện

và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và pháttriển nhà ở Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua các qui tẵc qui định và tiêuchuẩn xây dựng

Chính phủ các nước thường điều tíêt thị trường nhà ở tư nhân theo hai hướng là: thứ nhất: thực thi các chính sách nhằm hạn chế việc phát triẻn các khu nhà códiện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn các khu nhà có diện tích nhỏ gíathành phù hợp với tầng lớp bình dân thông qua các qui địng về tỷ lệ và mật độ xâydựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây dựng, các chính sách về thuế đối với thunhập xây dựng nhà ở cao cấp có thu nhập cao Thứ hai: chính phủ tạo điều kiẹn đểtàng lớp bình dân có thể tiếp cận được các khu vực nhà ở tư nhân qua chính sáchcho vay vốn bằng việc thế chấp chính ngôi nhà mà họ mua

+ Khu vực nhà ở không chính thức

Khu vực nhà ở không chính thức hay còn gọi là khu vực bình dân, là các hoạtđộng xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc của chínhphủ

3) Những nhân tố ảnh hưởng đến cung

+ Quĩ nhà đất trong quy hoạch của chính phủ

Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mụcđích sử dụng khác nhau Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cungnhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung

về nhà đất bất hợp pháp

+ Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà đất Kết cấu

hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị nhà đất hiện có Đây là một côngviệc quan trọng do chính phủ hoặc chính quyền địa phương quyết định

+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở

Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu có vai tròquan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lượng, đặc điểm, tính

đa dạng , phong phú của bất động sản

+ Chính sách và pháp luật của nhà nước

Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ quản lýđất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư phát triển nhàđất

4) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung

a) Độ co giãn của cung

Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất Đất đai cónguồn gốc tự nhiên, cố định

Gía

đường cung

Tổng cung đất đai là cố định, đường cung hoàn toàn không co giãn, trong trườnghợp này đường tổng cung về đất đai là một đương thẳng đứng vuông góc với trụchoành

Qui luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đótăng lên Quy luật này sẽ vận động như thế nào đối với cung hàng hoá la nhà đất?Tổng cung đất đai nói chung là một đường hoàn toàn không co giãn , song đó chưaphải là cung đất với tư cách là hàng hoá

Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co giãn đối vớigiá cả Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá cả nói chung là tươngđối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là một đường tương đối dốc

Giá

lượng cung

b) Sự dịch chuyển đường cung

Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyển hẳn qua một bước qua tráihoặc phải Trong những trường hợp đó , sự thay đổi vê cầu là không theo kịp và dovậy thường tạo ra những thay đổi đáng kể về giá cả bất động sản Trong nhữngtrường hợp các nhân tố tác động đến cung thay đổi thì lượng cung thay đổi căn bảnthông qua sự chuyển dịch đường cung.

Những tác nhân làm dịch chuyển đường cung nhiều nhất:

- các chinh sach của chính phủ về nhà đất: như cấp phép xây dựng, các tiêuchuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở…thường làm cho đường cung dịch chuyển

Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về qui

mô , phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiện với một qui mô khálớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu trên thực tế lại không hoàntoàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có nhữngnhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có nhữngđối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kíêm lợi, nên cócầu xuất hiện trên thị trường

Điều kiện hình thành cầu:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó

- Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán nhu cầu đó

- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu câù có khả năng thanh toán có điềukiện gặp cung

Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân như sau:

- cầu về đất đai cho sản xuất

- cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng

- cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất động sảnkhác

- cầu giả tạo trong quan hệ thương mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của người đầu tưbất động sản

2) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu

a) Sự tăng trưởng về dân số và nhu các phát triển

Tăng tưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu

về đất đai nhà ở tăng lên

Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà ở Dân số tăng làm tăng qui

mô gia đình dẫn đến qui mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên Sự giatăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập Kếtcấu độ tuổi của dân số cũng là một yếu tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà

ở Sự tăng dân số không chỉ làm gía tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêmnhu cầu về nhà đất nhất là tại các trung tâm Vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số,các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trườngnhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này

b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai

Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu vềbất động sản Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở,các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí

c) Sự tác động của việc làm và thu nhập

Nếu như mức thu nhập càng tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trở thành nhucầu có khả năng thanh toán thì rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên Người ta đã chỉ

ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất, khi thu nhập cònthấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn các nhu cầu thiết yếu, khichúng đã được đảm bảo thì phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhucầu nhà ở, do vậy khi thu nhập tăng lên cầu về nhà ở, đất ở tăng lên khá rõ nét

d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị

Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạnchuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội Đặc trưng rõ nét của đôthị hoá qui mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển qui mô bề rộng

không gian đô thị Chính vì vậy, quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổicăn bản nhất về cầu nhà ở đô thị Mất cân đối cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuấthiện chủ yếu trong giai đoạn này Quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi vềtổng cầu nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà ở Vì vậy cầu nói riêng

và thị trường bất động sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong qúa trình pháttriển của đô thị hoá

e) Mốt và thị hiếu.

Những thay đổi về kiến trúc, kiẻu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những nhân tốlàm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở

f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng

Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể cầu vềbất động sản đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, không có khảnăng tiếp cận

g) Những chính sách của Chính phủ

Những chính sách của chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng

là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bất động sản Trong đó, thái

độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở là một trong nhữngtác nhân mạnh, và nhạy cảm đối với sự thay đổi về qui mô, kết cấu và tính chấtcầu về bất động sản

h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở

Do lưọng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu cầu cókhả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường bất động sản

3) Độ co giãn của cầu

Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếu tố xácđịnh được gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản

Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: qui mô giađình, thu nhập, giá cả Một mối quan hệ thuận chiều là : qui mô gia đình tăng lêncũng kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo, Tuy nhiên hệ số co giãn nàykhong chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của qui mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu củagia đình

Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhạp được xác định là tốc độ biến thiên củacầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhạp còn thấp chưa vượt quá mứcnhu cầu tối thiểu vê các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãncủa cầu đối với thu nhập rất nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đóinghèo, thì tỷ lệ thu nhập được để dành cho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếm một

tỷ lệ tương đối lớn

Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của cầu

so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở Cầu về bất động sản có độ giãn khá lớnđối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân còn thấp, và độ co giãn sẽ giảmdần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu cần thiết

2.3) Giá cả bất động sản

1) Khái niệm giá cả

Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thị trường , tức là muốn nói đến

‘giá thị trường’ của bất động sản Giá cả thị trường là giá bán có thể được thựchiện tốt nhất cuả một tài sản; là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trườngxác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tự nguyện, được thông tin đầy

đủ về thị trường và tài sản- đối tượng mua bán

Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của mọt tài sản, là số tiên thoả thuận giữangười mua và bán tại một thời điểm xác định ở các thời điểm khác nhau giá cả cóthể cao hoặc thấp; trong cơ chế thị trường mở, giá cả là một phạm trù trung tâm củakinh tế hàng hóa

- Giá bảo hiểm

Gía bất động sản thương bao gồm :

Giá BDS = giá nhà + giá đất

Giá nhà phải căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu xây dựng nhà để tính giá.Giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tại một thời điểm xácđịnh

III) Sự vận động của thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước

3.1) Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường

Kinh tế thị trường chính là hình thức phát triển cao của nền kinh tế sản xuất hànghoá Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường Cơchế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tiêu cực và tíchcực

a) Những tác động tích cực

cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, lao động ,vốn thị trường bấtđộng sản được hình thành và phát triển góp phần tạo lập được một hệ thống cácthị trường đầy đủ trong nền kinh tế

- Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tớicác khu vựccủa nền kinh tế dưới sự tác động của qui luật giá trị, cạnh tranh, cung cầu, giá cả.thị trường tự động điều chỉnh các chức năng sử dụng bất động sản có giá trị kinh

tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động, vốn, vào các khu vực cần thiết

- Cơ chế thị trường có vai trò là đon bẩy kích thích sự phát triển khoa học côngnghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình

độ chuyên môn sản xúât kinh doanh trong lính vực kinh doanh bất động sản

- Cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc, đào tạo , luyện những ngườì kinhdoanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

- Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tếtrong hoạt động kinh doanh bất động sản , nhờ đó động viên khai thác có hiệu quảcác tiềm năng đất, lao động, vốn, của doanh nghiệp

b) Những tác động tiêu cực

- cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt khôn có khả năngđiều tiết toàn cục, lâu dài Do vậy việc chuyển mục đích sử sụng đất đai, xâydựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai đượcthực hiện tự phát, không theo một mục đích sử dịng chung của xã hội, dẫn đếntình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế –xã hội và sửdụng các nguồn lực trong sự phát triển bất động sản

- trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lơi nhuận, coi lợi nhuận là mục tiêuhàng đầu Cho nên sản xuất kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợicủa cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đếnnhững hoạt động mang tính chất phat triển cơ sở ha tầng- vốn tình trạng huỷ hoạitai nguyên thiên nhiên, môi trường, vi phạm pháp luật

- Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh , nên đã tạo ra sự phân cực xã hội.Phân hoá giàu nghèo , tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội Tình trạng này dẫnđến môt bộ phận kinh doanh bất động sản trở nên giàu có, còn đông đảo bộ phậnkhác thì ngược lại

Những mặt trái của nền cơ chế thị trường trên đay có thể dẫn tới hoạt động củathị trường bất động sản theo các kênh ngầm, manh mún , gây nên những hiệntượng đầu cơ, tích trữ và tạo nên những cơn sốt đất, làm thị trường không ổn định

Để hạn chế những mặt tiêu cực trên đây, vai trò quản lý của nhà nước rất cần thiết

và ngày càng quan trọng Tuy mặt trái của thị trường là hiện thực song mức độdiễn ra và hậu quả của nó có sự khác nhau do sự quản lý kinh tế xã hội ở từng nơikhác nhau Việc hạn chế những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trường lại tuỳthuộc vào bản chất của chế độ xã hội Đối với những nươc TBCN, mặc dù đã có

bề dày kinh nghiệm trong quản lý thị trường nói chung, với kỹ thuật và công nghệcao, song doa bản chất quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa nên những mâu thuẫnnảy sing trong quan hệ đất đai và các quan hệ phát triển nhà ở cho các khu dân cư

đô thị và nông thôn, sự phân cực xã hội trở nên găy gắt ở nứơc ta, với một thời

gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tuynhững khuyết tật vốn có của cơ chế thị trường vẫn thường xuyên xuất hiện, nhưng

do nỗ lực của nhà nước những khuyết tật đó được chủ động khắc phục, từng bướcgóp phần đảm bảo ổn dịnh xã hội, phát triển kinh tế đất nước

3.2) Vai trò của nhà nước

Quản lý nhà nước theo cơ chế thị trường coa sự quản lý của nhà nước là thực hiện

mô hình hỗn hợp quản lý, điều tiết nền kinh tế thị trường thông qua sự tác độngcủa bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhằm phát huy ưu thế và hạn chế nhữngkhuyết tật của cơ chế thị trường , đảm bảo cho nền kinh tế vận đông và phát triểnlành mạnh Việc thừa nhận sự quản lý nền kinh tế theo mô hình trên đây có nghĩa

là nhà nước không đứng ngoài quá trình phát triển Nhìn một cách tổng quát nhànước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển, và chức năng phát triển.Nhà nước sử dụng một hệ thống chính sách vĩ mô, trong đó có các giải pháp tácđộng trưc tiếp , gián tiếp, có tính định hướng lâu dài…

ở nước ta, sự quản lý điều tiết của nhà nước khong chỉ nhằm khắc phục cáckhuyết tật của nền kinh tế thị trường mà cong đảm bảo yêu cầu và mục tiêu pháttriển kinh tế- xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa

Thực chất sự tác động của nhà nước đối với các chủ thể kinh tế tham gia vào thịtrường bất động sản được thể hiện trên hai phương diện :

- một là: tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế –xã hội- pháp luật đểphát triển, qua đó nhà nước định hướng sự phát triển của các chủ thể kinh tế thamgia thị trường bất động sản theo mục tiêu đã định Về phưong diện này nhà nướccần sử dụng chính sách vĩ mô tác động một cách gian tiếp đến các chủ thể kinh tếtham gia vào thị trường bất động sản như : chính sách đầu tư xây dựng kết cáu hạtầng, chính sách luật và quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà , thuế…Nhữngchính sách này được coi như nhân tố bên ngoài tác động hoạt động kinh doanhbất động sản

- hai là: thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ hỗ trợ vật chất, tạo điều kiệnnang cao năng lực của các doanh nghiệp Về phương diện này nhà nước ban hànhcác chính sách và giải pháp về đất đai tín dụng,…đây là những công cụ tác độngtrực tiếp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và có ý nghĩa quantrọng.

Như vậy, sự tác đông của nhà nước đến việc hình thành và mở rộng thị trường bấtđộng sản nói chung, là sự tác động của hệ thống chủ trương , chính sách, giảipháp vĩ mô trong việc phát triển kinh tế nội tại của từng doanh nghiệp tham giavào thị trường này và tạo môi trường kinh tế- xã hội thuận lợi để địnhhướng.Quan hệ giữa nhà nước và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nàyphải được đặt ra trong bối cảnh của một nền kinh tế nhất định Về phương diệnquản lý được thể hiện: nhà nước là chủ thể quản lý và các doanh nghiệp đối tượngquản lý Đó là mối quan hệ bình đẳng, giúp đỡ hợp tác cung phát triển giữa cácdoanh nghiệp cùng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với nhau cũng như cácchủ thể sanhà xuất kinh doanh khác Về quan hệ kinh tế giữa các doanh nghiệpkinh doanh bất động sản , ngoài một số lĩnh vực công cộng then chốt, nhà nướcphải hỗ trợ, còn lại chủ yếu là quan hệ vay rrả, không hỗ trợ tràn lan, quyền lợiđược quy định rõ ràng

Nội dung vai trò của nhà nước về quản lý, điều tiết thị trường bất động sản baogồm:

- tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi cho sự hình thành và mở rộng thịtrường bất động sản

- thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lược phát triển kinh tế – xãhội để định hướng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản

- tạo môi trường chính trị- xã hội ỏn định, bảo đảm cho thị trường bất động sảnphát triển ổn định, không bị xáo trộn

- thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô mà nhà nước sử dụng để tác động vào

sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản

Chương II: Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Hà Nội

I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Hà Nội

1) Về điều kiện tự nhiên

Hà Nội là thủ đô của cả nước, nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc bộ, nằm bên

bờ Sông Hồng trên vùng đồng bằng trù phú, có địa hình tương đối bằng phẳng ởđây khí hậu chịu ảnh hưởng của chế độ gió mùa nhiệt đới với hai mùa rõ rệt: mùamưa nóng ẩm và mùa khô lạnh, lượng mưa trung bình hàng năm là1.676 mm

- Phía bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên

- Phía đông giáp tỉnh Hưng Yên

- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây

- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc

Hà nội có diện tích 918, 42 km2, khoảng cách từ cực bắc xuống cực nam thànhphố dài trên 50 km và từ cực tây sang cực đông gần 30 km Hà nội bao gồm 7 quậnnội thành : Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy,Thanh xuân , với diện tích 83,98 km2 ( chiếm 9,14% diện tích thành phố ) gồm 102phường ; 5 huyện ngoại thành : Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, TừLiêm, với diện tích 834,4 km2 (chiếm 90,86 % diện tích thnhà phố ) gồm 118 xã và

Đại bộ phận diện tích Hà nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ Sông Hồngvới độ cao trung bình từ 5m- 20m so với mặt nước biển, chỉ có ít khu vực đồi núi

ở phía bắc và tây bắc của huyện sóc sơn, còn lại đất đai bằng phẳng thuận lợi choxây dựng và phát triên nhà

Mặt khác, do Hà nội có nhiều đầm hồ tự nhiên và hệ thống kênh rạch Với yêucầu của đô thị hoá, nhiều hồ ao đã được san lấp để lấy đất xây dựng Khí hậu của

Hà nội nóng lạnh thất thường , độ ẩm cao tác động tới kết cấu, chất lượng côngtrình

2) Điều kiện xã hội

Một đặc điểm nổi bật của nền điều kiện xã hội là dân số Tổng dân số Hà nội năm

1997 là 2.464.000, trong đó dân số 7 quận nộ thành là 1.298.000 người- 52,67%tổng số dân thành phố Hiện nay, Hà nội chiếm 3% dân số cả nước và đứng thứ 9

về mặt dân số theo đơn vị lãnh thổ hành chính Dân số Hà nội khá cao làm cho nhucầu nhà ở ngày càng tăng nhanh

Phân bố dân cư không đồng đều Khu vực nội thành mật độ dân số cao 15.381người/km2, trong đó một số khu vực rất cao như khu phố cổ, quận hoàn kiếm Khuvực ngoại thành có mật độ dân số thấp trung bình 1.386 người/km2, huyện từ liêm

có mật độ dân số cao nhất 2.300 người/km2, cao gấp 12 lần so với mật độ trungbình trong cả nước

Bình quân đất trên 1000 dân Hà nội (m2)

Nguồn: tính toán của ban CN, TM, DV, Viện CLPT, Bộ KH&ĐT

Mật độ dân cư Hà nội có chiều hướng tăng lên tương ứng với tỷ lệ tăng dân số hàngnăm Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, dân cư nông thôn đổ rathành thị ngày càng nhiều làm cho dân số Hà nội tăng lê nhanh chóng gây ra nhiềuảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sinh thái, an ninh xã hội

3) Điều kiện kinh tế

Hà nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất , quan trọng nhất của cảnước Nền kinh tế thành phố phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức tạp Hà nộinăm 1997 tổng giá trị sản phẩm trong nước (GDP) đạt 20.306,27 tỷ chiếm 6,87%

so với cả nước GDP bình quân đầu người tăng từ 100 $ năm1993 lên 563 $ năm

5 lần

Hà nội còn là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nước với 280 cơ

sở sản xuất công nghiệp Ngoài ra, còn có 17486 cơ sở sản xuất công nghiệp vàtiểu thủ công nghiệp ngoài quốc doanh Do đó, dẫn tới phần diện tích đất đai , nhà

ở của dân cư bị thu hẹp Mặt khác, do kinh tế phát triển, trình độ dân trí cao cho

nên nhu cầu về đất đai, nhà ở cũng có cơ cấu riêng biệt so với vùng khác Như vậy,kinh tế đóng vai trò quan trọng đối với nhu cầu, cung về đất đai, nhà ở

-Phân theo đối tượng sử dụng đất

Hộ gia đình cá nhân: 48472,64 ha chiếm 52,6%

Các tổ chức kinh tế : 9402,2 ha chiếm 10,2%

Nước ngoài và liên doanh nước ngoài : 600,43ha chiếm 0,65%

UBND xã quản lý : 18585,98 ha chiếm 20,2%

Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3%

Đất chưa giao cho thuê sử dụng:9269,47 ha chiếm 10,1%

-Phân theo đơn vị hành chính

N i th nh :8430 ha chi m 9,15 % trong ó:( ội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) ành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) ếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) đó:( đơn vị ha) đó:( đơn vị ha)ơn vị ha)n v ha)ị ha)

Tây hồ Hai Bà

Trưng

CầuGiấy

ĐốngĐa

BaĐình

Hoànkiếm

ThanhXuân

ngu n: Quy ho ch phát tri n kinh t - xã h i ồn: Quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2010 ạch phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2010 ển kinh tế- xã hội đến năm 2010 ếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) ội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) đó:( đơn vị ha)ếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha)n n m 2010 ăm 2010

loại đất tình hình sử dụng biến động tăng+

giảm-1990 1995 2000

1995 so1990

2000 so1995

2000 so1990tổng diện tích đất tự

* Sự biến động đất đai khu vực ngoại thành:

năm 2000, khu vực ngoại thành Hà nội gồm 5 huỵên với 118 xã và 8 thị trấn, tổngdiện tích đất là 83667 ha, chiếm 90,85%

(tình hình bi n ếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) đó:( đơn vị ha)ội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha)ng đó:( đơn vị ha)ất đai khu vực ngoại thành hà nội): ha đó:( đơn vị ha)t ai khu v c ngo i th nh h n i): haực ngoại thành hà nội): ha ạch phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2010 ành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) ành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) ội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha)

Tổngdiệntíchđất

đấtnôngnghiệp

đấtlâmnghiệp

đấtchuyêndùng

đất ở đất

chưasửdụng

Nguồn: Định hướng sử dụng đất đai TP HN đến năm 2010

* Số liệu ở trên cho thấy sự biến động đất trong thời gian qua tương đối lớn vàkhông đồng đều

- Đất tự nhiên: giảm dần từ năm 1991 –2000, năm 2000 giảm 4613 ha so với năm

1991 trong đó giảm mạnh nhất vào thời kỳ 1995-2000, năm 2000 giảm 3172 ha sovới năm 1995 riêng huỵen Từ Liêm thời kỳ này giảm manh 3214 ha so với năm

1995 và giảm 3438 ha so với 1991, do cuối năm 1995 có quyết định thành lập quậnTây Hồ, huyện Từ Liêm có năm xã bị cắt chuyển sang ( xã Phú Thượng, Quảng

An, Nhật Tân, Xuân La, Tứ Liên, đến năm 1997 quận Thanh Xuân, Cầu Giấy rađời, có 8 xã của huyện được chuyển sang là Nhân Chính, Cầu Giấy, Dịch vọng,Mai dịch, Yên Hoà

- Đất nông nghiệp: Nhìn chung là giảm trong thời kỳ này, nguyên nhân chủ yếu là:

13 xã của Từ liêm cắt sang 3 quận mới, quận Cầu Giấy 7 xã , quận Tây Hồ 5 xã,quận Thanh Xuân 1 xã

- Đất Lâm nghiệp: biến động không đáng kể từ năm 1995-2000, đất lâm nghiệpgiảm mạnh năm 2000 giảm 602 ha so 1995 , do chủ yếu là lấy đất mở đường giaothông và xây dựng

- Đất chưa sử dụng: tổng diện tích đất chưa sử dụng ngày càng giảm so với năm

1990, 1995 trong đó huyện từ liêm giảm mạnh nhất 681 ha (47,3%) so với 1995 dothành phố đã khai thác, cải tạo đất để phát triển đô thị

- Đất ở nhìn chung cũng tăng lên qua các năm, nhất là từ 1995 do tác động của quátrình đô thị hoá , do sự chuyển đổi từ đất canh tác dang đất ở , do xây dựng các

khu đô thị mới , do lấn chiếm ở Hiện nay, diện tích đất ở toàn thành

phố :11688,65 ha chiếm 12,7%,trong đó :

Đất ở đô thị :2871,88ha chiếm 12,7%

Đất ở nông thôn:8816,77 ha chiếm 75,4%

- Phân theo đối tưọng sử dụng:

Hộ gia đình ,cá nhân: 11027,93 ha chiếm 94,3%

trong đó khu vực nội thành:

-Theo nhân khẩu tự nhiên:17,3 m2/người

-Theo hộ gia đình: 70,64 m2/hộ

2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở của Hà Nội

Nhà ở luôn là vấn đề bức xúc trong phát triển đô thị của mỗi quốc gia.Trong nhữngnăm qua, cùng với nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô Hà Nội ,thì việcphát triển nhà ở nhằm đáp ứng những nhu cầu của các tầng lớp dân cư đô thị đượcxác định là một nhiệm vụ trọng tâm , cấp bách

Hiện nay Hà Nội có quĩ nhà đứng thứ hai cả nước, vào khoảng 12 triệu m2 nhà ở,chiém khỏang 15% tổng quĩ nhà ở toàn quốc ,trong dó có 5 tr m2 nhà ơ thuộc sởhữu nhà nứoc –chiếm 42% ,còn lại 7 tr m2 thuộc sở hữu khác chiếm 58%

a) Về chất lượng nhà ở

Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp ngiêm trọng do quĩ nhà cũ đã xây dựng quá lâunay đã hết niên hạn sử dụng Thời tiết khí hậu nước ta lại rất khắc nghiệt làm chotốc độ phân hoá nhanh ,hư hỏng nhà cửa cao.Hà Nội còn bị chiến tranh phá hoạicộng với chế độ bao cấp về nhà ở kéo dài trong những năm trước đây với mứctiền cho thuê nhà chỉ bằng vài phần trăm gía trị khấu hao thực tế nên không đủ đểduy trì quĩ nhà đang sử dụng Hiện nàh ở Hà Nội đã hư hỏng ngiêm trọng 300.000m2 (chiếm 2,5% quĩ nhà) không còn an toàn cho người ở nhất là khi gió bão …Đây là những nhà ống chỉ dựa vào nhau ở các khu phố cổ nôị thành hoặc nhữngnhà mới xây dựng nhưng đã bị lún nứt nặng , có chỗ lún sâu đến hàng mét ,nghiêng 15-20 độ ở khu tập thể cao tầng.Có những nhà lắp ghép mối nối đã bị rỉ2/3 cốt thép bên trong.Tổng diẹn tích nhà cần dỡ bỏ lên tới 5% quĩ nhà ở Số nhà

ở hư hỏng nặng phải sửa chữa cải tạo chiếm 62%.Chỉ còn koảng 1/3 quĩ nhà làcòn sử dụng tốt

Chất lựơng nhà ở

Chất lượng

nhà ở

Toàn quốc(m2)

Nhà ở do các cơ quan tự quản cũng bao gồm nhiều loại nhà như lán trại sau khixây dựng công trình ,nhà sản xuất hoặc nhà làm việc tự đổi công năng thành nàh

ở, nhà do quĩ phúc lợi của cơ quan xây cho CBCNV hoặc nhà ở do các cơquan ,tổ chức Trung ương xin vốn ngân sách đầu tư trực tiếp.Hầu như cơ quanTrung ương và địa phương nào cũng có nhà khu tập thể riêng Việc quản lý dovậy cũng không thống nhất, có nơi ký hợp đồng cho thuê nhưng hầu hết khôngthu tiền nhà

Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân chiếm gần 60% quĩ nhà ở Tuy nhiên , công tác quản

lý tư nhân cũng chưa được quan tâm đúng mức Hịên nay mới chỉ có khoảng10%các nhà ở tư nhân có giây tờ chứng nhận sở hữu hoặc sử dụng nhà đất hợppháp

Tình hình s h u nh ở hữu nhà ở ữu nhà ở ành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) ở hữu nhà ở

Sở hữu Nhà nứoc 24.000.000 29,63 5.000.000 41,67

Sở hữu tư nhân 57.000.000 70,37 7.000.000 58,33

Nguồn Sở Địa Chính -Nhà Đất

Qu nh thu c s h u Nh nĩ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại Hà Nội ành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) ở hữu nhà ở ội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) ở hữu nhà ở ữu nhà ở ành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) ước tại Hà Nội ạch phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2010 c t i H N iành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) ội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha)

Năm Tổng diện tích nhà ở

thuộc sở hữu Nhà nước

(m2)

Trong đó ngành nhà đấttrực tiếp quản lý (m2)

Tỷlệ(%)

c) Về kỹ thuật xây dựng và hạ tầng kỹ thuật

Nhà ở của Hà Nội chủ yếu là nhà thấp tầng (1-2 tầng ) chiếm tới hơn 80% phầnlớn là nàh bán kiên cố Nhà ở cao tầng (4-5 tầng) chủ yếu xây dựng tập trungtrong các khu nhà ở kim liên,trung tự,giảng võ… chiếm gần 20% quĩ nhà ở

Hầu hết nhà ở Hà Nội lại không được xây dựng đồng bộ , mang hạ tầng kỹ thuậtchắp vá và thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng ,úng ngập ở nhiềukhu nhà ,mật độ dân cư phân bố khồng đều, quá tải ở khu trung tâm Hoànkiếm(khu 36 phố phưòng có mật độ tới 40.000 người/ km2 so với mật độ trungbình toàn thành phố là 26.000 người /km2).Qua kết quả điều tra xã hội học về nhà

ở do Viện Xã hội học tíên hành khảo sát trong hai năm 96-97 cho thấy cơ sở hạtầng kỹ thuật của Hà Nội đã xuống cấp nhièu mặt, nhất là về câp thoát nứoc ,vệsinh.Đòi hỏi phải có biện pháp giải quýet tích cực để đáp ứng yêu cầu sử dụngtrong tương lai

i u tra xã h i h c v h t ng k thu t nh c a H N i

Điều tra xã hội học về hạ tầng kỹ thuật nhà ở của Hà Nội ều tra xã hội học về hạ tầng kỹ thuật nhà ở của Hà Nội ội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) ọc về hạ tầng kỹ thuật nhà ở của Hà Nội ều tra xã hội học về hạ tầng kỹ thuật nhà ở của Hà Nội ạch phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2010 ầng kỹ thuật nhà ở của Hà Nội ỹ thuật nhà ở của Hà Nội ật nhà ở của Hà Nội ành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) ở hữu nhà ở ủa Hà Nội ành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) ội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha)

phụ

Thoátnước

Vệ sinhmôitrường

Đối với nhà cho thuê do Thành phố quản lý thì ngưòi thue nhà tự cho mình cónhiều quyên trái luạt ,thậm chí họ cản trở cả cơ quan cho thuê nhà thực thi chứcnăng quản lý ,sửa chữa duy trì nha cửa, hoặc nêu ra những điều kiện đòi hỏi quáđáng khi cơ quan cho thuê cần di chuyển ,giải toả ,thay đổi, hợp đồng thuê nhàtheo qui định của pháp luật Tình trạng tự do chuyển nhượng không thông qua cơquan quản lý về nhà là phổ biến.Hiện nay ,còn tồn đọng 17.000 trường hợpchuyển đổi hợp đồng chưa đăng ký lại với cơ quan quản lý của TP.

Nhà ở Hà Nội hầu hết ở chung đụng ,lại đan xen sở hữu ,ở chật chội nên việctranh chấp sử dụng dịên tích phụ, mái bằng, sân thượng phổ biến ,phân chia diệntích sử dụng tuỳ tiện mỗi khi họ cần

e) Thực trạng các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội

Từ khi thực hiện xóa bỏ bao cấp về nhà ở ,Nhà nước hầu như không đầu tư xâydựng cho nhà ở mà chỉ hỗ trợ cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở.Tại HàNội hơn 60% diện tich nhà ở xây dựng theo mô hình sau:

- Dân tự đầu tư xây dựng

- Nhà nước và nhân dân cùng làm

- Cán bộ công nhân viên của các cơ quan đầu tư xây dựng theo qui hoạch chialô

Trong năm 1996-2000 ,tổng diện tích nhà ở được đầu tư xây dựng mới

+ Dự án đầu tư xây dựng cải toạ quĩ nhà hiẹn có: 286.196 m2

Các mô hình trên đều được thực hiện riêng lẻ thiếu đồng bộ hay phần lớn tự phát ,không theo dự án Việc xây dựng không theo dự án đã dẫn đến một thực trạngsau:

-Tại các khu phố cổ ,phố cũ: việc xây dựng cải tạo của các hộ dân trong thời gianqua tuy có cải thiện dược một phần lớn đáng kể về diện tích ở nhưng đã phá hỏngmột di sản kiến trúc cần bảo tồn

-Tại tại các khu tập thể thấp tầng, cao tầng:Việc xây dựng cải tạo riêng lẻ của các

hộ dân đã phắ hỏng kết cấu chung của cả ngôi nhà , hệ thông kỹ thuật chung.Mất

mỹ quan ,thẩm mỹ của ngôi nhà , tình trạng xuống cấp về môi sinh, môi trưòngsống

Hơn 40 năm qua Nhà nước đã ban hành hàng trăm văn bản chính sách về nhà ởnhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở đô thị nước ta.Việc xây dựng nhà ở đãc đượctriển khai và đạt được những kết quả nhất đinh Quỹ nhà ở trong thời gian qua đãtăng len đáng kể : từ 245.300 m2(năm 1954) lên 288.869 m2(năm 1998).Nhànước cũng đã tạo đièu kiện thuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu tư vào xây dựngnha mới

Từ khi có dưòng lối của đổi mới do Đại hội Đảng lần Vi đề ra, tình hình nhà ở các

dô thị nước ta nói chung và nha ở Hà Nội nói riêng đã có những chuyển biến quantrọng Ví dụ Luật đát đai năm 1993 cho phép cấp đất cho dân xây nhà ở.Một bộphận dân cư đô thị giàu lên xây dựng những ngôi nhà khang trang ,hiện đại

Tuy nhiên vấn đề nhà Hà Nội hiện nay còn một số vấn đề chủ yếu cần phải xemxét là:

-Theo thời gian quĩ nhà Thành phố có sự gia tăng đáng kể nhưng diện tích bìnhquân đầu người còn tháp Nguên nhân là do tốc độ gia tăng nhà ở không theo kịptốc độ gia tăng dân số Thiếu nhà ơ vẫn là vấn đề búc xúc cuả người dan Hà Nội -Hậu quả chế độ bao cấp trước đây cùng sự tác động của nền kinh tế thị trường ,đãlàm tăng thêm sự mất bình đẳng về nàh ở, nhất là vấn đề cho người thu nhạpthấp

-Trong khi quĩ nhà mới tăng chậm ,thì tình trạng xuống cấp quĩ nhà hiện có là rấtđáng lo ngại Trong đó có 62% cần được tu sửa bảo dưỡng ,5% cần dỡ bỏ xâymới Thực tế là vẫn chưa có sự quan tâm dúng mức việc đầu tư cải tạo các khunhà cũ trong Thành phố

-Công tác quản lý xây dựng nhà ở và sử dụng nhà của thành phố còn kém hiêuqủa Diễn ra khắp nơi sự bùng nổ xây dựng nhà ở một cách tự phát như :lấn chiếmđất công ,xây dựng trái phép ,cơi nới xây dựng không theo qui hoạch ,tự ý thayđổi kết cấu công nằn nhà ở ,ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình ,mỹ quan thànhphố Việc quản lý thị trường nhà hà nọi còn nhiều bất cập ,nhà nước chưa quản

lý ,khống chế dược

-Ngoai vốn đầu tư của nhà nước ,xây dựng kinh donah nhà ở còn có thêm nhiềunguồn vốn lớn của các đơn vị quốc doanh, liên doanh, tư nhân…đã hình thànhnhièu tổ chức tư ván,nhiêu đơn vị thi công ngoài quốc doanh,việc xây dựng cònmang tinh tự phát , manh mún ,làm phá vỡ qui hoạch ,kiến trúc ,mỹ quan đô thị