Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn Quận Kiến An, Thành phố Hải Phòng

2.2.2.2 Các yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñấ

Bộ giáo dục và đào tạo TrƯờng đại học nông nghiệp hà nội

Lời cam ủoan

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và ch−a đ−ợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã

đ−ợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đ−ợc chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012

Tác giả luận văn

Trần Thị Huyền

Trần Thị Huyền

Lời cảm ơn Lời cảm ơn

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng, nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn

bè, đồng nghiệp và người thân

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Viện Sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã giúp đỡ, tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua

Để có được kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường -ủy ban nhân dân quận Kiến An cùng tất cả các bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin gủi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình - những người đã động viên, tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài này

Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vi

Danh mục biểu ñồ và hình vii

Danh mục viết tắt viii

PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ i

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2

1.3 Mục ñích, yêu cầu nghiên cứu 2

1.3.1 Mục ñích 2

1.3.2 Yêu cầu 2

PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4

2.1.1 Bất ñộng sản 4

2.1.2 Thị trường bất ñộng sản 4

2.1.3 Một số khái niệm khác: 5

2.2 Cơ sở khoa học của ñấu giá quyền sử dụng ñất .5

2.2.1 ðấu giá tài sản 5

2.2.2 Lý luận ñấu giá quyền sử dụng ñất 11

2.2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất 15

2.3 Kinh nghiệm ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số nước 31

2.3.1 Trung Quốc 31

2.3.2 Mỹ 34

2.3.3 Nhật Bản 35

2.4 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất 38

2.4.1 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua 38

2.4.2 Tình hình thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Phòng 40

PHẦN III: đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44

3.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu 44

3.2 Nội dung nghiên cứu 44

3.2.1 Khái quát ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Kiến An 44

3.2.2 Tình hình quản lý ựất ựai theo 13 nội dung quản lý nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn quận Kiến An 44

3.2.3 Quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ở thành phố Hải Phòng 45

3.2.4 đánh giá thực trạng ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Kiến An 45

3.2.5 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua các mặt 45

3.2.6 đề xuất một số giải pháp, kiến nghị ựối với công tác ựấu giá quyền SDđ 45

3.3 Phương pháp nghiên cứu 45

3.3.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 45

3.3.2 Phương pháp ựiều tra thống kê 45

3.3.3 Phương pháp phân tắch tổng hợp 46

3.3.4 Phương pháp chuyên gia 46

3.3.5 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tắnh 46

PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 47

4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Kiến An 47

4.1.1 điều kiện tự nhiên 47

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 48

4.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 49

4.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật 53

4.1.5 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Kiến An 55

4.1.6 Hiện trạng sử dụng ựất quận Kiến An năm 2011 55

4.2 Tình hình quản lý ựất ựai 57

4.3 Quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ở thành phố Hải Phòng 60

4.3.1 Các văn bản về ựấu giá quyền sử dụng ựất ở thành phố Hải Phòng 60

4.3.2 Quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ở Thành phố Hải Phòng 61

4.4 Kết quả ựấu giá tại một số dự án ựiều tra ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Kiến An Ờ thành phố Hải Phòng 74

4.4.1 Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất 06 lô thuộc dự án Quang Ngọc tại phường Lãm Hà 74

4.4.2 Dự án ựấu giá 48 lô thuộc dự án tuyến 2 tại phường Nam Sơn 79

4.4.3 Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất 06 lô thuộc dự án tái ựịnh cư đại học Hải Phòng tại phường Ngọc Sơn 84

4.4.4 đánh giá thực trạng công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Kiến An trong những năm qua và kế hoạch thực hiện trong thời gian tới 88

4.5 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua một số dự án 90

4.5.1 Hiệu quả kinh tế 91

4.5.2 Hiệu quả xã hội ii

4.5.3 Hiệu quả ựối với công tác quản lý và sử dụng ựất ựai iii

4.6 Một số hạn chế của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất iv

4.6.1 Công tác tổ chức iv

4.6.2 đối với người tham gia ựấu giá v

4.6.3 đối với công tác quản lý ựất ựai và xây dựng ựô thị: v

4.7 Một số ựề xuất ựối với công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất vi

5 KẾT LUẬN VÀ đỀ NGHỊ viii

5.1 Kết luận viii

5.1.1 Hiệu quả kinh tế và xã hội của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất viii

5.1.2 đối với công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai ix

5.1.3 Thực trạng công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Kiến An trong những năm qua ix

5.2 đề nghị x

TÀI LIỆU THAM KHẢO 104

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Hiện trạng sử dụng ñất quận Kiến An năm 2011 56

Bảng 2: Tổng hợp giá khởi ñiểm, bước giá và tiền ñặt cọc của từng lô ñất thuộc Dự

án ñấu giá 06 lô tại phường Lãm Hà – quận Kiến An 75

Bảng 3: Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 06 lô ñất thuộc quỹ ñất 10% của Dự án

phát triển nhà do Công ty TNHH Quang Ngọc làm chủ ñầu tư tại Khu dân cư

số 2 phường Lãm Hà, quận Kiến An 79

Bảng 4: Tổng hợp giá khởi ñiểm, bước giá và tiền ñặt cọc của từng lô ñất thuộc Dự án

ñấu giá 06 lô tại phường Ngọc Sơn – quận Kiến An 85

Bảng 5: Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 06 lô ñất thuộc Dự án tái ñịnh cư trường

ðại học Hải Phòng tại phường Ngọc Sơn, quận Kiến An. 88

Bảng 6: Một số dự án sẽ ñấu giá quyền sử dụng ñất trong thời gian tới 90

Bảng 7: So sánh hiệu quả kinh tế thu ñược giữa giá trúng ñấu giá với giá ñất trên thị

trường và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất 92

DANH MỤC HÌNH

Hình 1 ðồ thị cung và cầu ñất ñai - ngắn hạn 12

Hình 2: Quy trình ñấu giá bất ñộng sản có sự tham gia của Tòa án tại Nhật Bản 36

PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất nước ta ñang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơ chế kinh tế thị trường ñang từng bước ñược hình thành Các thành phần kinh

tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải ngoại lệ

Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức ñấu thầu dự án và ñấu giá quyền sử dụng ñất nhằm phát huy nguồn nội lực từ ñất ñai trong quá trình công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã mang lại một hướng ñi mới cho thị trường BðS Nguồn thu cho ngân sách từ việc ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã góp phần quan trọng ñể thanh toán nợ ñầu tư xây dựng cơ bản của ñịa phương, ñầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo, chỉnh trang ñô thị trong quá trình phát triển ñất nước

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa ñáp ứng ñược tiến ñộ, không ñủ số lượng người tham gia ñấu giá, một số chủ ñầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến ñộ xây dựng công trình sau khi trúng ñấu giá

Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời góp phần ñẩy mạnh công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ ñất

có hiệu quả, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Giảng viên bộ môn Quản lý ñất ñai - Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội và ñược sự ñồng ý của Phòng Tài nguyên và Môi trường - Ủy ban nhân dân quận Kiến An tôi tiến hành nghiên

cứu ựề tài: "đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất

qua một số dự án trên ựịa bàn Quận Kiến An Ờ Thành phố Hải Phòng" 1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ựề tài

Do sự chênh lệch giữa giá ựất quy ựịnh và giá trên thị trường nên nhiều người ựã lợi dụng những quy ựịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ựã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền "moi ựất" của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án" Thực chất là ựem ựất của Nhà nước thông qua hình thức giao ựất có thu tiền ựể kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá

Việc dùng giá ựất quy ựịnh ựể thu tiền khi giao ựất ở hầu hết các ựịa phương trong cả nước trong thời gian trước ựây chưa phát huy ựược nguồn nội lực to lớn từ ựất ựai và gây nhiều hậu quả cho Nhà nước Vì vậy ựể tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ựáp ứng nhu cầu ựất ở cho nhân dân, ựảm bảo tắnh công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ựất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thắ ựiểm rồi sau ựó nhân rộng mô hình ựấu giá ựất

Muốn công tác ựấu giá ựất ựạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện ựấu giá ựất cho hợp lý

Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và ựánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau ựể có thể ựề xuất và góp ý giúp quy trình ựấu giá ngày càng hoàn thiện và ựem lại hiệu quả cao nhất

1.3 Mục ựắch, yêu cầu nghiên cứu

1.3.1 Mục ựắch

- đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Kiến An qua một số dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất ựã triển khai

- đưa ra một số nhận xét và ựề xuất giải pháp ựể hoàn thiện quy trình,

cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất

1.3.2 Yêu cầu

dụng ñất của Trung Ương và ñịa phương

- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy Các chỉ tiêu thu thập cần ñảm bảo ñể phân tích ñánh giá ñược hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên cả 3 mặt: kinh tế, xã hội và công tác quản lý và sử dụng ñất

- ðưa ra các ý kiến ñánh giá ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất

- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản

2.1.1 Bất ñộng sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS

và ñộng sản Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai

Ở Việt Nam tại Chương II ðiều 174 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “BðS là các tài sản không thể di dời ñược bao gồm: ðất ñai; Nhà ở, Công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [20]

Theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không phải là hàng hoá vì ñất ñai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân Do vậy, chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại ñất, của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông trên thị trường BðS

Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất

2.1.2 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị; quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với

3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên không ñồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không ñược quyền ñược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà

Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS

ựến với nhau; xác ựịnh giá cả cho các BđS giao dịch; phân phối BđS theo quy luật cung cầu; phát triển BđS trên cơ sở tắnh cạnh tranh của thị trường

2.1.3 Một số khái niệm khác:

- định giá: là sự ước tắnh về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ựắch ựã ựược xác ựịnh, tại một thời ựiểm xác ựịnh

- định giá ựất: được hiểu là sự ước tắnh về giá trị của quyền sử dụng ựất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ựắch sử dụng ựã ựược xác ựịnh, tại một thời ựiểm xác ựịnh

- đấu thầu: là ựấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì ựược giao cho làm hoặc ựược bán hàng

- đấu giá tài sản: Là bán bằng hình thức ựể cho người mua lần lượt trả giá giá cao nhất thì ựược

2.2 Cơ sở khoa học của ựấu giá quyền sử dụng ựất

2.2.1 đấu giá tài sản

2.2.1.1 Khái niệm, bản chất của ựấu giá tài sản

Từ Ộựấu giáỢ (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (augère) với hai nghĩa chắnh là Ộtăng lênỢ hoặc Ộbổ sungỢ đến nay trên thế giới có 2 hình thức ựấu giá chắnh: ựấu tăng giá Ờ theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và ựấu giảm giá Ờ theo kiểu không phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan [17]

Tại phương đông, các hình thức của ựấu giá ựã hiện diện ở những chợ phiên bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy Theo ghi chép trong các sử liệu xưa, cách ựây khoảng 5.000 năm, các phiên ựấu giá có tắnh chất Ộựổi chácỢ nô lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang ựiểm ựã diễn ra tại nhiều nơi Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là việc trao ựổi gia súc ựể lấy lương thực, vũ khắ, áo quần

Tại phương Tây, các phiên ựấu giá cũng có một lịch sử lâu ựời, theo ghi chép của Herodotus ở xứ Babylon thì vào khoảng năm 500 TCN, việc ựấu giá ựã ựược tổ chức công khai hàng năm

Thời hoàng ñế La Mã, khoảng năm 190-195 TCN, các phiên ñấu giá chiến lợi phẩm cũng luôn ñược tổ chức Ngoài ra, trong nhiều ghi chép cho thấy ñấu giá ñã “ñể mắt” tới mọi vật trong thế gian: từ một trang trại, một hòn ñảo, một con suối ñến lâu ñài, máy bay, du thuyền Cũng có những phiên ñấu giá về cá nổi tiếng ở Bắc Âu, ở Tsukiji (Tokyo) hay ở Honolulu (Hawaii)

Theo quan niệm truyền thống, ñấu giá là việc mua bán tài sản công khai

mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán ñấu giá ñồng ý bán bằng cách gõ búa Dưới góc ñộ pháp lý, ñịnh nghĩa về bán ñấu giá tài sản thường ñược quy ñịnh trong những ñiều luật cụ thể: ðiều 3, Luật bán ñấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm

1996 quy ñịnh “Bán ñấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo

ñó các tài sản và quyền tài sản ñược bán cho người trả giá cao nhất” Còn ñạo luật của Floriada năm 2003 ñưa ra khái niệm “Bán ñấu giá tuyệt ñối” là cuộc bán ñấu giá không yêu cầu giá khởi ñiểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ ñược bán cho người trả giá cao nhất

Ở Việt Nam, theo Từ ñiển Luật học thì “Bán ñấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo ñó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi ñiểm là người mua ñược tài sản”

Khái niệm về ñấu giá tài sản có những ñặc ñiểm sau ñây:

- Bán ñấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tục luật ñịnh

- Chủ thể tham gia bán ñấu giá từ hai chủ thể trở lên

- Người ñược mua tài sản là người trả giá cao nhất

Bản chất của bán ñấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức ñấu giá nhằm bán ñược tài sản với giá cao nhất Hoạt ñộng bán ñấu giá tài sản ñược diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người ñược chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán ñấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán ñấu giá

Ngày nay, ựấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trắ, vai trò quan trọng trong ựời sống kinh tế - xã hội đấu giá tài sản là một trong những cách thức linh hoạt ựể chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc ựẩy hoạt ựộng kinh tế nói chung, hoạt ựộng mua bán trao ựổi hàng hoá nói riêng phát triển một cách ựa dạng Trong những năm qua, hoạt ựộng bán ựấu giá tài sản ở nước ta ựã từng bước phát triển, có những ựóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật, ựặc biệt là công tác thi hành án dân sự và xử lý vi phạm hành chắnh

2.2.1.2 Các hình thức ựấu giá trên thế giới

đấu giá là một cơ chế thị trường trong ựó một vật hữu hình hay vô hình (bằng sáng chếẦ), một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật ựấu giá) ựược trao ựổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia ựấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường đấu giá cung cấp một hệ quy tắc ựiều chỉnh qua ựó quyết ựịnh mua hay bán cho người trả giá thắch hợp nhất đấu giá ựược tổ chức vào thời ựiểm xác ựịnh với số người tham gia hạn chế

Ngày nay, cùng với sự phát triển của thương mại ựiện tử, ựấu giá ựược

mở rộng hơn rất nhiều và phát triển lên một bước mới

Là một tiêu ựiểm của các nhà khoa học về lý thuyết trò chơi, trọng tâm nghiên cứu về ựấu giá thường xoay quanh vấn ựề lựa chọn phương thức và chiến lược ựấu giá Quy trình ựấu giá thường bao gồm một người bán ựấu giá

sở hữu vật ựấu giá hoặc ựược ủy nhiệm ựiều khiển cuộc bán ựấu giá và người tham gia Người này thông báo về vật ựấu giá cũng như phương thức ựấu giá tới các ựối tượng xác ựịnh (trừ trường hợp ựấu giá rộng rãi) Người quan tâm tới vật ựấu giá sẽ ựăng ký tham gia ựấu giá Người bán muốn bán với giá cao nhất có thể, còn người mua muốn mua với giá thấp nhất có thể Tùy theo cơ chế ựấu giá, người ta có thể chào giá một hoặc nhiều lần đôi khi, người bán ựấu giá có thể ựưa ra một mức giá chấp nhận tối thiểu, gọi là giá hạn chế Một ựặc trưng khác của ựấu giá là phương thức thực hiện Người thắng cuộc có thể trả (hoặc ựược trả) theo giá mà người ựó chào (ựấu giá mức thứ

nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (ñấu giá mức thứ hai) Việc ñấu giá có thể ñược tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong

ðấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào trả giá cao nhất ñược mua

vật ñấu giá và trả tiền tại mức giá ñó Mặt khác, trong ñấu thầu, người thắng cuộc là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và ñược trả bằng mức giá ñó Chẳng hạn như việc ñấu thầu xây dựng công trình công cộng [17]

ðấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và

người thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc Trong ñấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ ñược chấp nhận thầu nhưng ñược trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc ðấu giá mức thứ hai thường là ñấu giá niêm phong hoặc ñấu giá kiểu Anh

ðấu giá niêm phong: ñây là hình thức ñấu giá trong ñó người tham gia

cùng nộp giá chào một lúc mà không ñược biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình Thông thường người trả giá mua cao nhất sẽ thắng

ðấu giá nhượng quyền: ñây là hình thức ñấu giá dài vô hạn ñịnh, dành

cho những sản phẩm có thể ñược tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc), người ñấu giá ñặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể ñiều chỉnh hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc ñấu giá bất cứ lúc nào khi chọn ñược mức giá vừa ý Những người thắng cuộc là những người ñặt giá bằng hoặc cao hơn giá ñược chọn, và sẽ nhận ñược phiên bản của sản phẩm

ðấu giá ra giá duy nhất: Trong hình thức này, người ñấu giá sẽ ñưa ra

giá không rõ ràng, và ñược cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể ñặt Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các các mức giá ñược ra giá sẽ thắng cuộc Ví dụ, nếu một cuộc ñấu giá quy ñịnh mức giá cao nhất là 10; năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất ñạt giá cao nhất Hình thức này phổ biến trong các cuộc ñấu giá trực tuyến

ðấu giá mở: ñây là hình thức ñược sử dụng trong thị trường chứng

giao dịch ñưa ra giá bằng lời ngay tức thì Những giao dịch có thể ñồng thời diễn ra ở nơi khác trong sàn mua bán Hình thức này dần ñược thay thế bởi hình thức thương mại ñiện tử

ðấu giá giá trần: hình thức ñấu giá này có giá bán ra ñịnh trước, người

tham gia có thể kết thúc cuộc ñấu giá bằng cách ñơn giản chấp nhận mức giá này Mức giá này do người bán ñịnh ra Người ñấu giá có thể chọn ñể ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá trần Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc ñấu giá sẽ kết thúc với người trả mức cao nhất

ðấu giá tổ hợp: là hình thức ñấu giá trong ñó người mua ñịnh giá ñối

với một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp) Ví dụ, nếu bánh xe ñạp và khung xe ñược bán rời ra trong một cuộc ñấu giá, thì ñối với người ra giá 1 tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc 1 khung xe chẳng có giá trị gì cả, nhưng 2 bánh xe và 1 khung xe thì lại ñáng giá ñến

$200 Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ ñề nghị một giá ñể trả cho tất cả các món trong tổ hợp, nếu thắng thì có ñược tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp

Các hình thức ñấu giá không chỉ ñược áp dụng ñối với những mặt hàng hiếm mà còn ñược sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, ñặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự ñộng Nghiên cứu ñấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt ñộng mua bán Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu ñấu giá có thể giúp người bán ñấu giá ñạt ñược hiệu quả cao hơn

2.2.1.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về ñấu giá tài sản ở Việt Nam

a) Giai ñoạn từ năm 1989 ñến năm 1996

Pháp luật về bán ñấu giá tài sản ñược ñánh dấu bằng sự ra ñời của Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (Pháp lệnh năm 1989), quy ñịnh về bán ñấu giá tài sản ñể thi hành án [17]

Năm 1994, Pháp lệnh Thi hành án dân sự ñược ban hành mới thay thế cho Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1989 (Pháp lệnh năm 1994) Pháp lệnh

năm 1994 bổ sung thêm một số quy ñịnh về bán ñấu giá tài sản thi hành án Quy ñịnh cụ thể hơn về thành phần Hội ñồng ñịnh giá gồm ñại diện cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn có liên quan và do chấp hành viên chủ trì ñể ñánh giá sơ bộ tài sản ñã kê biên (ðiều 34 của Pháp lệnh năm 1994), người ñược thi hành án, người phải thi hành án ñược tham gia ý kiến vào việc ñịnh giá, nhưng quyền quyết ñịnh giá thuộc Hội ñồng ñịnh giá Tài sản không bán ñược thì ñược ñịnh giá lại ñể tiếp tục bán ñấu giá

b) Giai ñoạn từ năm 1996 ñến năm 2005

Năm 1995, Bộ Luật Dân sự ñầu tiên ở nước ta ñược Quốc hội khóa IX,

kỳ họp thứ 8 thông qua ðây là một văn bản pháp luật quan trọng, ñiều chỉnh các quan hệ giao kết dân sự trong ñó có quan hệ về bán ñấu giá tài sản Bộ Luật Dân sự năm 1995 ñã quy ñịnh giao cho Chính phủ ban hành quy chế bán ñấu giá Trên cơ sở ñó, ngày 19/12/1996 Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 86/1996/CP về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản ðây là văn bản pháp lý chuyên ngành ñầu tiên ñiều chỉnh về lĩnh vực bán ñấu giá tài sản với những quy ñịnh về tài sản bán ñấu giá, người bán ñấu giá, trình tự, thủ tục bán ñấu giá, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bán ñấu giá Có thể nói hoạt ñộng bán ñấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta ñược hình thành từ năm 1997 trên cơ sở của Bộ luật Dân sự và Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành Quy chế bán ñấu giá tài sản Tuy nhiên, nội dung của Nghị ñịnh số 86/1996/CP ñược ban hành trong những năm ñầu của nền kinh

tế thị trường ñịnh hướng XHCN Việt Nam nên vẫn chứa ñựng các ñiều khoản bất cập, hạn chế nhất ñịnh, không còn phù hợp cần thay ñổi cho phù hợp với thực tế

c) Giai ñoạn từ năm 2005 ñến nay

Ngày 18/01/2005, Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản ñược ban hành thay thế Nghị ñịnh số 86/1996/CP Ngay sau khi Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp ñã ban hành Thông tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy ñịnh của Nghị

Sau khi Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ñược ban hành, hoạt ñộng bán ñấu giá tài sản ñã ñạt ñược những kết quả ñáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng ñối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán ñấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, một số quy ñịnh của Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP về trình tự, thủ tục bán ñấu giá còn chưa ñầy ñủ và chặt chẽ, thậm chí có kẽ hở, dễ dẫn ñến hiện tượng tiêu cực như thông ñồng, dìm giá, làm thất thoát tài sản của Nhà nước, ảnh hưởng ñến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân

Do vậy, việc thay thế Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP là sự cần thiết khách quan, ñể thiết lập cơ sở pháp lý chặt chẽ, thống nhất, ñồng bộ hơn cho hoạt ñộng bán ñấu giá tài sản Ngày 04 tháng 3 năm 2010, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 17/2010/ Nð-CP về bán ñấu giá tài sản, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán ñấu giá tài sản và ñáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này Sau ñó, ngày 06/12/2010, Bộ Tư pháp ñã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy ñịnh chi tiết về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ

về bán ñấu giá tài sản Và hiện nay mới nhất là Thông tư số 48/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác ñịnh giá khởi ñiểm và chế ñộ tài chính trong hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất

2.2.2 Lý luận ñấu giá quyền sử dụng ñất

2.2.2.1 Lý thuyết cung và cầu

Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết ñịnh giá Sức mạnh của tương tác cung và cầu quyết ñịnh tới giá trị thị trường của BðS, ñược phản ảnh qua những giá bán

Cung và cầu có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất

về cơ bản là cố ñịnh (bất biến) ðiều này có nghĩa là giá của ñất trong một khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu như mật ñộ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng, mức ñộ thu nhập và việc làm tại ñịa phương, khả năng phục vụ

của hệ thống giao thông vận tải, cơ sở hạ tầng, tỉ lệ lãi suất

Hình 1.1 minh hoạ sự tương tác cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất Lưu ý rằng ñồ thị cung là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất là cố ñịnh: bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra ñất Do vậy, giá của nó thay ñổi theo nhu cầu Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm d lên d' , thì giá tăng từ ñiểm P lên P'

P'

P

S

d d'

Hình 1 ðồ thị cung và cầu ñất ñai - ngắn hạn

Mạng lưới giao thông của ñịa phương ảnh hưởng mạnh mẽ ñến sơ ñồ phát triển và giá cả Trước khi có ôtô, thị trường ñất ñô thị tập trung ở những khu buôn bán gần trung tâm dẫn ñến những sự chênh lệch giá ñỉnh cao giữa ñất ñai ở vị trí trung tâm và vùng ngoại vi ðường sá và giao thông ñược cải thiện ñã làm tăng nhu cầu về ñất ñai vùng ngoại ô và tăng lượng cung hiệu dụng của ñất ñô thị Sự chênh lệch giá giữa ñất trung tâm và vùng ngoại ô thành phố ñã giảm ñi

Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị ñất giữa khu vực ñô thị và nông thôn, giữa các vùng ñô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng ñô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy - chắc chắn không phải hàng tiêu dùng không lâu bền, như thực phẩm, quần áo; cũng không phải hàng tiêu dùng lâu bền như các trang thiết bị và ôtô; cũng không phải là các công trình Nói chung, một mặt hàng càng có khả năng bất biến, thì giá của nó sẽ thay ñổi càng lớn theo vùng

Giá

Số lượng

2.2.2.2 Các yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất

Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của ñất ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu ñất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng:

Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác ñịnh giá ñất Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư cơ sở hạ tầng như

hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất quy mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất

- ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Khu vực có ñiều kiện kinh tế – xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực

tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển

nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau: Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác nhau thì giá ñất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự

cố ñịnh về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng ðất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến

Ví dụ: ðầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng ñất ñai cần dùng thêm sẽ làm thay ñổi giá trị của ñất ở Giá trị của ñất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của ñất có thể coi là ổn ñịnh và việc sử dụng ñất phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại ñược ñịnh hướng bởi thu nhập mà thửa ñất ñó mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ ñẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ ñẩy nông nghiệp ra ven ñô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có ñủ ñiều kiện ñể trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí ñó Vì vậy, ñất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá trị cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các

vị trí khác [10], [17]

2.2.2.3 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSD ñất ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị

trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh ñược trên thị trường ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng quy trình

so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao

sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần ñịnh giá

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng

ñể ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản

ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng

ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất [10]

2.2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất

2.2.3.1 Cơ chế hình thành ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

a) Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ñất ñai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất trên thị trường ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng ñất Trong giai ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, Nhà nước quản lý ñất ñai theo diện tích, loại ñất, hạng ñất và mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh ñã làm cho quan hệ ñất ñai không vận ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi

là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát ñược

Luật ñất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người sử dụng ñất ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất ñã tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BðS chính thức ở nước ta

Luật ñất ñai 1993 ñã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ñất mà còn giải quyết

mối quan hệ giữa người sử dụng ñất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về

ñất ñai): Mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, cho phép họ ñược chuyển

quyền sử dụng ñất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BðS, thừa nhận ñất có giá và Nhà nước xác ñịnh ñất ñể quản lý, từ ñó Nhà nước không chỉ quản lý

ñất ñai theo diện tích, loại ñất, hạng ñất mà còn quản lý theo giá trị ñất (Giao

ñất có thu tiền sử dụng) Như vậy bên cạnh hình thức giao ñất không thu tiền

(ðối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành

giao ñất, cho thuê ñất có thu tiền sử dụng Chính sách sử dụng ñất ñai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo

cơ chế thị trường Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước Mặt khác, với chính sách giao ñất có thu tiền sử dụng

sẽ tạo ñược sự công bằng giữa người sử dụng ñất với nhau, giữa người trực tiếp lao ñộng sản xuất với người sử dụng ñất vào mục ñích kinh doanh Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh rõ giá trị sẽ góp phần tác ñộng tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng ñất, ñất ñai ñược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế sử dụng ñất tại các ñịa phương ñã chứng minh tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách sử dụng ñất có thu tiền sử dụng

Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng tại các ñịa phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng

lực tài chính nhận làm các công trình Sau ñó, các nhà ñầu tư này thuê các ñơn vị thi công ñể xây dựng công trình Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu

- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa

có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công

trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém

về thời gian và tiền của) Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu Song trên thực tế các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít

- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp

một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng mức ñầu tư ñược duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán Với số tiền thu ñược, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình

Chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng hơn

10 năm trở lại ñây ñã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã bộc lộ những hạn chế nhất ñịnh Cụ thể, khung giá ñất do Nhà nước ban hành theo Nghị ñịnh 87/CP của Chính phủ là căn cứ ñể thực hiện chính sách tài chính trong việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Hiện nay, bảng giá ñất ñã ñược Nhà nước chỉnh sửa nhiều lần song vẫn quá lạc hậu Khi tiến hành giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng hệ thống cơ

sở hạ tầng, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng chủ ñộng ñiều chỉnh kịp thời bảng giá ñất cho phù hợp với tình hình thực tiễn ñịa phương song nhìn chung giá ñất do Nhà nước ñặt ra là rất thấp so với thực

tế, nhất là ở các ñô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ Chính sự chênh lệch về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất ñai làm phát sinh ra những khoản ñịa tô mà Nhà nước không kiểm soát ñược dẫn ñến thất thoát một nguồn thu lớn (trong trường hợp giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng nhà ở ñể

bán hoặc cho thuê) Thực tế tồn tại ở nhiều ñịa phương trong trường hợp giao ñất cho tổ chức kinh tế xây nhà ñể bán hoặc cho thuê, Nhà nước mới chỉ chú ý ñến giao mà chưa chú ý ñến kiểm soát Khi giao ñất thì giao theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp Khi kinh doanh tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường, do vậy, khoản ñịa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh doanh BðS Như vậy, phương thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñã không huy ñộng ñược tối ña nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá ñất khi Nhà nước giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị trường ñã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách

b) Chủ trương ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược hình thành:

Giao ñất có thu tiền sử dụng ñất với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ñộng của giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñã bộc lộ những nhược ñiểm hạn chế nhất ñịnh

Cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñược áp dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñất Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ Tài chính ñã ban hành Quyết ñịnh

số 22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các

dự án sử dụng quỹ ñất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn ðiều 1 quy ñịnh cụ thể danh mục các dự án xây dựng cơ sở

hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñã ñược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt như sau:

- Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng

ñiện, cấp - thoát nước, trường học, bệnh viện (trạm xá), quảng trường, sân vận ñộng và các công trình kết cấu hạ tầng khác;

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng ñô thị;

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư;

- Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác

*) Quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ ñất nằm trong kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:

- ðất giao có thu tiền sử dụng ñất

- ðất cho thuê, ñất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao ñất

có thu tiền sử dụng (Chuyển mục ñích sử dụng)

*) Hình thức sử dụng quỹ ñất tạo vốn:

- Giao ñất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án

- Giao ñất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của

dự án

- Giao ñất do mở rộng phạm vi thu hồi ñất ñối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông Phần diện tích ñất mở rộng này ñược sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

- Sử dụng quỹ ñất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ ñể giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của ñịa phương

ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược coi là một giải pháp hữu hiệu ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng ñất ñai trong giai ñoạn hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất

2.2.3.2 Khái niệm

ðấu giá quyền sử dụng ñất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ ñầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế ñể giao quyền sử dụng ñất (hoặc cho thuê ñất) bằng hình thức ñấu giá công khai, nhằm mục ñích huy ñộng nguồn vốn ñể ñầu tư xây dựng các công trình cơ sở

hạ tầng trên ñịa bàn các quận, huyện

2.2.3.3 Các loại giá ñất trong ñấu giá QSD ñất:

Giá ñất là giá bán quyền sử dụng ñất trong không gian và thời gian xác ñịnh Giá ñất là sự ñiều tiết mối quan hệ giữa ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Giá ñất cũng chịu tác ñộng của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu Nhà nước ñiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyển sử dụng ñất theo giá cả, nhưng giá ñất lại phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của ñất, giá ñất bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác ñịnh giá ñất cần phải xem xét ñầy ñủ các yếu tố chi phối ñó Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh

và giá ñất thị trường:

- Giá quy ñịnh của Nhà nước:

Là giá ñất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành dựa trên khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ñất - người sử dụng ñất - người ñược nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng ñất, thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất giữa những người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất

- Giá ñất thị trường:

Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó

có thể thực hiện ñược phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng ñất trong một thị trường có sự tác ñộng của quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, nó thể hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời ñiểm xác ñịnh Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng ñất chính là mệnh giá của quyền sử dụng ñất ñó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác ñịnh

Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên

sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục

vụ cho các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất Nhà nước quy ñịnh thuờng ở trạng thái tĩnh tương ñối còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng

2.2.3.4 Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất

Hội nghị Trung ương 7 ñã khẳng ñịnh quan ñiểm coi ñất ñai là hàng hoá ñặc biệt, quyền sử dụng ñất là một bộ phận quan trọng của thị trường

BðS, quan ñiểm ñổi mới của ðảng “ là ñiều kiện ñể xây dựng hành lang

pháp luật của thị trường BðS, ñưa thị trường này phát triển lành mạnh, ñúng hướng, hạn chế những biến ñộng tiêu cực, trong ñó có những biến ñộng về giá

ñất ” Quá trình xây dựng Luật ñất ñai và các văn bản quy phạm pháp luật

liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai, chúng ta ñã ñạt ñược những thành tựu rất lớn, góp phần ổn ñịnh xã hội, phát triển kinh tế ñất nước, công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai ñang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều

nhược ñiểm tồn tại ñược Bộ Tài nguyên Môi trường ñánh giá “ Quá trình

liên tục ñổi mới về chính sách, pháp luật ñất ñai ñã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa ñược ñiều chỉnh hoặc chưa ñủ quy ñịnh ñể ñiều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”

Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về ñổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật ñất ñai Dự án Luật ñất ñai (Sửa ñổi) ñã ñề cập tương ñối

toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng ñất ñai và xây dựng một số chế ñịnh mới giải quyết các vấn ñề phát sinh trong quan hệ pháp luật ñất ñai những năm vừa qua, phù hợp với ñiều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước Một trong những nội dung là

chế ñịnh ðấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án có sử dụng ñất Chế

ñịnh này theo Luật ñất ñai 1988, 1993, Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của

Luật ñất ñai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước ñây chưa quy ñịnh, chỉ có một số Nghị ñịnh, Thông tư ñề cập ñến một số nội dung liên quan:

- Luật ñất ñai 1988 quy ñịnh rất hạn chế về quyền của người sử dụng

ñất, người sử dụng ñất chỉ “ ñược quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật

kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng ñất có ñược một cách hợp pháp trên ñất ñược giao”, ñược Nhà nước ñền bù thiệt hại thực tế và ñược giao ñất khác khi ñất ñang sử dụng bị thu hồi

- Từ khi có Luật ñất ñai 1993 ñến nay, quan ñiểm chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai ñược khẳng ñịnh, trong ñó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng ñất ñược ðảng và Nhà nước mở rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể Sau khi sửa ñổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất, một lần nữa ñược quan tâm ñầy ñủ, vừa ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm quyền và lợi ích của người sử dụng ñất, tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường quyền sử dụng ñất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng ñất

*) Quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất theo Luật ñất ñai 2003:

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI ñã thông qua Luật ñất ñai mới, Luật ñất ñai năm 2003 thay thế Luật ñất ñai năm 1993 và có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về ñất ñai và thị trường BðS ñã ñược quy ñịnh cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II :

- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp

- Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch quyền

ñủ nguồn thu từ quỹ ñất vào ngân sách

- Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS

Căn cứ Luật ñất ñai 2003 ñược Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP về hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai Nghị ñịnh ñã quy ñịnh các trường hợp ñất ñược tham gia thị trường BðS, các hoạt ñộng ñược pháp luật thừa nhận của thị trường quyền

sử dụng ñất trong thị trường BðS và giải quyết một số vấn ñề cụ thể về ñấu giá quyền sử dụng ñất ðiều 61 qui ñịnh các trường hợp ñấu giá và không ñấu giá QSDð ðiều 62 quy ñịnh cụ thể về trình tự ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất ñối với quỹ ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

Ngoài ra Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP còn quy ñịnh thêm "hàng năm,

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội ñồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn và diện tích khu ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn thực hiện các dự án ñó"

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý ñất ñai, Chương II Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ñã quy ñịnh cụ thể việc thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất nhằm mục ñích sử dụng ñất, Tổ chức phát triển quỹ ñất và tổ chức hoạt ñộng dịch vụ trong quản lý và sử dụng ñất ñai nhằm mục ñích thúc ñẩy thị trường BðS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng ñất thực hiện các giao dịch

ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường quyền sử dụng ñất, từ khi có Luật ñất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan ñã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến ñất ñai như sau:

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai 2003

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng ñất;

- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá

- Quyết ñịnh số 216/2005/Qð-TTg ngày 31/5/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất

- Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy ñịnh chi tiết về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản

- Nghị ñịnh 120/2010/Nð-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính

- Nghị ñịnh 45/2011/Nð-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác ñịnh giá khởi ñiểm và chế ñộ tài chính trong hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất

Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá trúng ñấu giá Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá [2], [7], [14]

2.2.3.5 Một số khái niệm liên quan ñến giá ñất trong ñấu giá QSD ñất

a) Giá sàn làm căn cứ ñấu giá quyền sử dụng ñất là mức giá tối thiểu, ñược xác ñịnh trên nguyên tắc: sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, quyền thuê ñất trong ñiều kiện bình thường tại khu vực của các thửa ñất liền kề gần nhất có cùng mục ñích sử dụng với mục ñích sử dụng mới của thửa ñất ñấu giá, có ñiều kiện kết cấu hạ tầng tương ñương với thửa ñất ñấu giá Giá sàn không ñược thấp hơn giá giao ñất, giá cho thuê ñất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy ñịnh hàng năm tại thời ñiểm tổ chức ñấu giá

- Giá sàn trong trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng ñất:

Giá tối thiểu làm căn cứ xác ñịnh giá sàn không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất ñầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng ñất theo khung giá quy ñịnh cho 01m2 ñất

- Giá sàn trong trường hợp cho thuê ñất là tiền thuê ñất trả trên 01m2ñất hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê ñất theo quy ñịnh của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố

Giá thu tiền khi cho thuê ñất gồm chi phí ñể tạo lập ra khu ñất và lợi thế

về vị trí ñịa lý theo xác ñịnh của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tiền thuê ñất Người trúng ñấu giá phải hoàn trả toàn bộ các khoản chi phí ñể tạo lập ra khu ñất và lợi thế về vị trí ñịa lý theo xác ñịnh của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền, nộp ngân sách ngay sau khi phê duyệt kết quả ñấu giá Khoản tiền này không phải là tiêu chuẩn ñể xét ñấu giá; ñược xác ñịnh trước khi tổ chức ñấu giá và ñược công bố trong hồ sơ mời ñấu giá

b) Giá khởi ñiểm ñấu giá:

Giá khởi ñiểm ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược xác ñịnh sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, quyền thuê ñất thực tế của thửa ñất liền kề, có cùng mục ñích sử dụng của thửa ñất ñấu giá có ñiều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật tương ñương với thửa ñất ñược giao, cho thuê hoặc ñấu giá

c) Bước giá là khoảng cách quy ñịnh ñể người tham gia ñấu giá bỏ phiếu và là phần chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền

kề cho 01m2 ñất, trên cùng một ô ñất hoặc một nhóm các thửa ñất ñấu giá Bước giá tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh cụ thể ñối với ñịa phương mình

d) Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá

+ Ủy ban nhân dân Thành phố quyết ñịnh phê duyệt giá sàn và bước giá theo ñề nghị của Giám ñốc Sở Tài nguyên và Môi trường

+ Ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự

án ñầu tư trên ñất nhỏ lẻ, xen, kẹt theo quy ñịnh

Giá ñất hình thành do ñấu giá QSDð phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai Giá ñất do người sử dụng ñất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất… Giá ñất này thể hiện ñúng bản chất của các giao dịch dân sự về ñất ñai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính ñúng giá trị thực của ñất ñai khắc phục sự áp ñặt về giá ñất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng ñất trong ñiều kiện kinh tế thị trường

2.2.3.6 Ý nghĩa của việc ñấu giá QSD ñất:

Do ñấu giá QSDð ñược tiến hành công khai, dân chủ, người dân có thể nắm ñược tất cả thông tin của thửa ñất cần ñấu giá giúp cho mối quan hệ cung cầu trên thị trường ñất ñai ñược diễn ra thuận lợi, nhanh chóng, không bị ảnh hưởng của nhiều chiều thông tin sai lệch, không phải thông qua nhiều cầu nối

mới ñến ñược với nhau Ngoài ra, ñấu giá quyền sử dụng ñất là một giải pháp hữu hiệu nhất khắc phục những khó khăn về vốn ñầu tư trực tiếp cho các ñịa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước Hình thức này ñã và ñang ñược nhân rộng trên phạm vi cả nước Tuy còn nhiều vướng mắc nhưng không thể phủ nhận những ý nghĩa thực tiễn của nó

- ðấu giá QSDð tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BðS nói riêng

và nền kinh tế thị trường nói chung

Thị trường BðS ñược hình thành và phát triển là quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường, là ñộng lực phát triển của các ngành kinh tế khác Trong thị trường BðS, các giao dịch chuyển QSDð (chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị QSDð) là những hoạt ñộng chủ yếu, giữ vai trò quan trọng, có ý nghĩa thúc ñẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS

ðấu giá QSDð thực chất là một hình thức chuyển nhượng QSDð ñặc biệt, trong ñó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên ñối tác trong giao dịch BðS ðiểm khác biệt của hình thức ñấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDð trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế ñấu giá công khai ñể quyết ñịnh giá bán Thông qua các hoạt ñộng của thị trường QSDð xuất hiện sự năng ñộng, chủ ñộng, dám làm và dám chịu trách nhiệm của các nhà quản lý từ TW xuống ñịa phương, theo ñó các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng ñược hình thành và phát triển Việc mạnh dạn ñề xuất chủ trương và ban hành các quy ñịnh kịp thời và cơ chế ñấu giá QSDð ñược thực hiện có hiệu quả chứng

tỏ sự ñổi mới tư duy, ñổi mới cách suy nghĩ về vai trò và tầm quan trọng của nguồn tài nguyên ñất ñai Thực tế chứng minh, nguồn thu từ ñất là vô hạn, từ nguồn thu này, Nhà nước có ñược nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt ñộng kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế ñất nước

Thực trạng, thị trường BðS ở nước ta phát triển không ñồng ñều giữa các vùng, các khu vực, mỗi ñịa phương có quy mô và trình ñộ phát triển khác nhau, hoạt ñộng của thị trường BðS diễn ra sôi ñộng với hệ thống các công ty ñịa ốc, trung tâm tư vấn, môi giới tập trung ở những thành phố lớn, các ñịa phương xa trung tâm, ñô thị, thị trường này hình thành và phát triển chậm, nhu cầu trao ñổi, thực hiện các giao dịch BðS không nhiều

Trong giai ñoạn hiện nay, sự tồn tại và phát triển của các giao dịch QSDð nói chung, ñấu giá QSDð nói riêng có ý nghĩa thúc ñẩy hoặc kìm hãm

sự phát triển của thị trường BðS Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp luật hoàn thiện, ñồng bộ, tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho các giao dịch chuyển QSDð, tạo ñiều kiện thuận lợi cho thị trường BðS phát triển, góp phần tăng nguồn thu cho nền kinh tế quốc dân

- ðấu giá QSDð là phương thức huy ñộng tối ña nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

ðấu giá QSDð là hình thức khai thác quỹ ñất hiệu quả, kinh tế nhất ñảm bảo huy ñộng tối ña nguồn thu cho ngân sách, ñây là ưu ñiểm vượt trội

so với các hình thức giao ñất, cho thuê ñất có thu tiền sử dụng ñất

Những năm qua, do còn nhiều yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai, việc chuyển nhượng ñất tự do, trôi nổi ngoài tầm kiểm soát của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xảy ra hầu hết ở các ñịa phương gây ảnh hưởng và tác ñộng xấu ñến quá trình phát triển kinh tế ñất nước Mặt khác, giá ñất (theo khung giá ñất) do Nhà nước quy ñịnh ñể tính thuế chuyển QSDð, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất rất thấp so với giá trị thực tế, ngược lại, giá ñất trên thị trường lại tăng ñột biến, có nơi tăng ở mức rất cao, tạo nên sự chênh lệch giữa 2 loại giá, những yếu tố cơ bản trên là nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách

ðể khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua hình thức ñấu giá QSDð Qua thực tế triển

giá, người trả cao nhất sẽ là người nhận ựược QSDđ Như vậy, cùng một diện tắch ựất ựược sử dụng ựể khai thác tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT, cơ chế ựấu giá ựã mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao ựất có thu tiền sử dụng ựất và các chắnh sách ựược áp dụng từ trước ựến nay

đấu giá QSDđ tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT, nâng cao ựời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân Từ nguồn vốn huy ựộng ựược ựấu giá QSDđ, chắnh quyền các ựịa phương ựã nhanh chóng triển khai, tổ chức thực hiện các

dự án xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT Nguồn thu huy ựộng ựược

từ ựấu giá QSDđ sữ tạo ựiều kiện hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho ngân sách ựịa phương, tạo nguồn vốn ựầu tư cho các lĩnh vực kinh tế, xã hội

Với chủ trương Ộđổi ựất lấy cơ sở hạ tầngỢ thông qua cơ chế ựấu giá QSDđ, nhiều ựịa phương trong một thời gian ngắn ựã xây dựng ựược các khu

ựô thị, khu chung cư, công viênẦ góp phần cải thiện ựời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân Nguồn thu huy ựộng ựược từ ựầu giá QSDđ còn hỗ trợ ựắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các

mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp Tại nhiều ựịa phương như đông Anh (Hà Nội), đà Nẵng, vốn ựầu tư giành cho mục ựắch chuyển ựổi kinh tế chiếm tỷ lệ khá cao trong nguồn thu từ ựầu giá QSDđ Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới (trồng rau sạch, chăn nuôi ựặc sản) ựược phổ biến, chuyển giao rộng rãi ựến người nông dân, ựã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng thu nhập cho bà con nông dân Nhiều ngành nghề mới, ngành nghề thủ công ựược ựầu tư ựáng kể tạo việc làm cho lực lượng lao ựộng dư thừa các khu vực nông thôn

đấu giá QSDđ tạo nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế các ựịa phương, nhiều dự án ựã trắch nguồn thu từ ựấu giá QSDđ ựể xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá; ựầu tư trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, ựáp ứng yêu cầu về cơ

sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học và khám chữa bệnh cho nhân dân

- đấu giá QSDđ là cơ sở, căn cứ ựể Nhà nước thực hiện ựịnh giá ựất

ðấu giá QSDð là một quan hệ chuyển QSDð ñặc biệt, ñiểm ñặc biệt ở ñây là Nhà nước tham gia vào thị trường BðS với tư cách một bên ñối tác, Nhà nước chỉ ñưa ra giá sàn chứ không quyết ñịnh giá chuyển nhượng mà ñể các ñối tượng tham gia ñấu giá tự trả giá, ai trả giá cao nhất sẽ là người nhận ñược QSDð

ðấu giá QSDð và chuyển nhượng QSDð trên thị trường cùng có chung một mục ñích là chuyển nhượng mảnh ñất với mức giá cao nhất, ñem lại giá trị kinh tế lớn nhất Như vậy, giá trúng ñấu giá trong một cuộc ñấu giá thực chất là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường Giá ñất này tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu sự chi phối của cơ chế thị trường mà không chịu

sự chi phối, tác ñộng của bất kỳ một chủ thể nào

Hiện nay, sự chênh lệch quá lớn giữa giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá chuyển nhượng QSDð trên thị trường ñang gây tác ñộng tiêu cực ñối với

sự phát triển nền kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu những nguồn tài chính

từ ñất ðịnh giá ñất là công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là căn cứ, cơ

sở ñể Nhà nước tính thuế SDð, tính tiền thuê ñất, giao ñất, lệ phí trước bạ Mặt khác, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh còn là căn cứ ñể ñịnh giá tài sản thế chấp, giá trị góp vốn liên doanh ðể ñảm bảo lợi ích cho Nhà nước, hạn chế

sự thất thu tài chính từ ñất ñai, cần có phương pháp, nguyên tắc ñịnh giá ñất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, sự chênh lệch giữa giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất trên thị trường

ðấu giá QSDð ñược tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi cả nước sẽ giúp Nhà nước thống kê ñược giá ñất chuyển nhượng thực tế ñối với từng vùng, từng khu vực trong những khoảng thời gian nhất ñịnh ðây là căn

cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước ñịnh giá ñất sát với giá chuyển nhượng ñất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản ñất ñai

- ðấu giá QSDð tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn ñịnh giá ñất

Những cơn “sốt ñất” tại thị trường BðS ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần ñây ñã làm rối loạn thị trường BðS, tác ñộng tiêu

diễn ra sôi ñộng và với quy mô ngày càng lớn, cầu về ñất ñai, nhà ở, công trình gắn liền với ñất ñai ñã vượt xa cung ðặc biệt vào khoảng thời gian giữa năm 2001 - ñầu năm 2002, “nhiệt ñộ cơn sốt” nhà ñất thay ñổi hàng ngày, gây

áp lực lớn ñối với chính sách quản lý và sử dụng ñất ñai Giá nhà ñất bị ñẩy lên quá cao, vượt xa giá trị thực tế, tạo ra tình trạng “giá ảo” trong thị trường BðS, Nhà nước không thể kiểm soát và không ñiều tiết ñược

ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều ñối tượng tham gia với nhiều mức trả khác nhau, người tham gia ñấu giá ñược nghiên cứu hồ sơ ñấu giá, khảo sát thực ñịa, ñể cân nhắc lựa chọn trước khi tham gia ñấu giá Từ ñó, người tham gia ñấu giá ñưa ra mức trả giá sát với giá trị thực tế của mảnh ñất Mức trả trúng ñấu giá tạo ra mặt bằng giá

cả chung cho thị trường QSDð, làm cơ sở cho việc xác ñịnh giá sàn các dự án ñấu giá khác tại từng ñịa phương, từng khu vực

Thực tế trong giai ñoạn hiện nay, các công ty ñịa ốc, trung tâm dịch vụ,

tư vấn, môi giới nhà ñất còn hoạt ñộng tự phát, chưa nằm trong sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước Cơ chế hoạt ñộng của các trung tâm khác nhau, song hầu hết mới chỉ dừng ở việc môi giới, trung tâm mua, bán BðS, chưa thực hiện ñược chức năng cung cấp các thông tin pháp lý về BðS Có nhiều trung tâm tư vấn và dịch vụ nhà ñất hoạt ñộng trong một thời gian dài mà vẫn không ñăng ký với cơ quan Nhà nước, gây nhiễu loạn thông tin, gây hoang mang, dao ñộng cho các chủ thể tham gia thị trường Với giá ñất ñược công

bố trong ñấu giá QSDð sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao ñộng về giá ñất của các chủ thể tham gia thị trường, xóa “giá ảo” về BðS Góp phần tạo sự bình ổn về giá cả ñất ñai, tạo ñiều kiện cho thị trường BðS phát triển lành mạnh, bền vững

2.3 Kinh nghiệm ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số nước

2.3.1 Trung Quốc

Từ 01/7/1997 Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 01 khu Hành chính ñặc biệt (Hồng Kông)

Theo luật quản lý BðS của Trung Quốc (ñược Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày 5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tượng tự với việc giao ñất có thu tiền sử dụng ñất của Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền

sử dụng ñất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền sử dụng ñất) trong số một năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất ñược gọi là xuất nhượng quyền sử dụng ñất

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở

là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải thực hiện theo kế hoạch và bước ñi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác

là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị thực hiện Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương ðối với ñất ñể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng ñất ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán, ñể dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang ñất ñai Chính phủ quy ñịnh