Vấn đề về thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần Lilama Hà nội

Vấn đề về thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần Lilama Hà nội

Mở đầu

Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội, là một trong những nhucầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi ngời, mỗi gia đình Cha ông ta thờngnói “tậu trâu, cới vợ, làm nhà/ xong ba việc ấy mới ra hồn ngời” Nhà ở là mộtmục tiêu phấn đấu lớn lao của đời ngời - “sống mỗi ngời mỗi nhà, chết mỗingời mỗi mồ” và cũng là phơng tiện của cuộc sống - “có an c mới lạc nghiệp”.Phấn đấu để có chỗ ở của riêng mình luôn là động cơ của đa số dân c Đặcbiệt trong cuộc sống ngày nay, con ngời bị cuốn vào vòng xoáy của cuộc sốnghiện đại thì việc mong muốn có ngôi nhà thật sự để nghỉ ngơi, phục hồi sứckhoẻ sau một ngày làm việc vất vả là một thôi thúc mãnh liệt chính đáng cần

đợc thoả mãn Nó càng trở nên bức xúc khi dân số ngày một tăng mà đất đai

đô thị dành cho xây dựng ngày một giảm

ở nớc ta, mặc dù những năm gần đây với chính sách đổi mới, nhà ở đã

đ-ợc cải thiện đáng kể với nhịp độ nhanh hơn, đa dạng hơn Song hiện nay nớc

ta vẫn là một nớc chậm phát triển trên thế giới, chúng ta vẫn đang ở giai đoạn

đầu của công cuộc xây dựng và quá trình đô thị hoá Hơn thế nữa, đất nớc ta

có những hoàn cảnh đặc biệt: hơn 30 năm chiến tranh và sau đó một số nămquản lý yếu kém trong cơ chế tập trung bao cấp đã làm cho nhà ở đô thị nớc tavừa yếu và thiếu trầm trọng Nếu nh đặt vấn đề xây dựng nhà ở đô thị trongkhái niệm đồng bộ của nó bao gồm cả tiện nghi, trang thiết bị, cấp thoát nớc,

điện, văn hoá, y tế, môi trờng đô thị thì càng thấy nhà ở đô thị nớc ta còn ởmột mức rất thấp, thiếu nghiêm trọng - nhiều thứ phải xây dựng lại, sửa chữalại, phát triển theo định hớng mới của một chiến lợc phát triển Quốc gia Vìvậy, trong thời gian gần đây Chính phủ đã can thiệp trực tiếp vào thị trờngcung cấp nhà ở bằng những chính sách khuyến khích cho các doanh nghiệp

đầu t xây dựng nhà ở theo các dự án nhằm đáp ứng một phần nhu cầu nhà ởcủa nhân dân Việc đầu t xây dựng nhà ở theo các dự án vừa đáp ứng một phầnnhu cầu nhà ở của nhân dân vừa đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạtầng xã hội đồng thời góp phần tạo dựng bộ mặt kiến trúc đô thị văn minh,hiện đại Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội thuộc Tổng công ty Lắp MắyViệt Nam (LILAMA)đã và đang thực hiện nhiều dự án đầu t xây dựng nhà ởnhằm thực hiện chủ trơng chính sách của Đảng và Nhà nớc

Tuy nhiên việc tiến hành đầu t xây dựng nhà ở theo các dự án hiện nay

đang gặp nhiều khó khăn nh trong công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục hànhchính rờm rà điều này ảnh hởng tới tiến độ thi công và chất lợng công trình

Nh vậy, giai đoạn thực hiện đầu t xây dựng đóng vai trò quan trọng, nó ảnh ởng trực tiếp đến hiệu quả đầu t nói chung và dự án nhà ở nói riêng không chỉtại Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội mà còn cho bất kỳ một doanh nghiệpxây dựng nào

h-Luận văn với đề tài: “ Một số vấn đề về thực hiện các dự án

đầu t xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần LILAMA Hà Nội”

đợc lựa chọn và nghiên cứu trong bối cảnh đó

Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm:

- Nghiên cứu và hệ thống cơ sở lý luận về: dự án đầu t xây dựng nhà ở,nội dung của dự án đầu t xây dựng và trình tự của quá trình đầu t xây dựngnhà ở

- Qua phân tích tình hình thực hiện các dự án đầu t xây dựng nhà ở tạiCông ty Cổ phần LILAMA Hà Nội rút ra những nhận xét về kết quả đạt đợc

và những tồn tại, khó khăn trong việc đầu t xây dựng các dự án nhà tại Công ty

- Đề ra một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại và khó khăntrong công tác thực hiện đầu t xây dựng các dự nhà ở nhằm nâng cao kết quảcủa công tác này

Đối tợng nghiên cứu là các dự án nhà ở dới giác độ đầu t và xây dựng.Phạm vi nghiên cứu là các dự án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty Cổphần LILAMA Hà Nội Do trình tự thực hiện đầu t xây dựng các dự án nhà ở

là tơng đối giống nhau, nên trong phạm vi đề tài này không nghiên cứu hếtquá trình thực hiện đầu t xây dựng của các dự án nhà ở mà chỉ tập trung vàonghiên cứu một dự án cụ thể (dự án chung c cao tầng CT5) từ đó rút ra nhữngnhận xét không chỉ của dự án chung c cao tầng CT5 mà còn của các dự ánkhác nữa

Phơng pháp nghiên cứu: đề tài này sử dụng phơng pháp duy vật biệnchứng và duy vật lịch sử làm phơng pháp nghiên cứu, có kết hợp chặt chẽ vớiviệc sử dụng phơng pháp phân tích tổng hợp, hệ thống và các phơng pháp củanghiên cứu khoa học kinh tế

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn chia làm 3chơng:

Chơng I: Một số vấn đề lý luận chung về dự án đầu t xây dựng nhà ở Chơng II: Tình hình thực hiện các dự án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội.

Chơng III: Một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện các dự

án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty.

Do thời gian và khả năng còn hạn chế, báo cáo thực tập này vì thế khôngtránh khỏi những hạn chế nhất định, em rất mong nhận đợc những ý kiến đónggóp của các thầy cô giáo, các anh chị và các bạn để hoàn thiện đề tài này hơnnữa

Chơng I: Một số vấn đề lí luận chung về

dự án đầu t xây dựng nhà ở

I Dự án đầu t xây dựng

1 Khái niệm dự án đầu t xây dựng

Dự án đầu t là tế bào cơ bản của hoạt động đầu t Đó là một tập hợp cácbiện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lí đề xuất về các mặt kĩ thuật,công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việcquyết định bỏ vốn đầu t với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp vàhiệu quả kinh tế - xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể đợc.Theo quy chế quản lí đầu t và xây dựng, dự án đầu t xây dựng là một tậphợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạonhững cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt đợc sự tăng trởng về số lợng hoặcduy trì, cải tiến nâng cao chất lợng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảngthời gian xác định

Nh vậy, nói tới một dự án đầu t xây dựng là nói tới:

- Tập hợp đề xuất về kinh tế - kĩ thuật có liên quan đến việc bỏ vốn đầu t;

- Tập hợp đề xuất đó phải hớng tới làm tăng về số lợng, chất lợng sảnphẩm dịch vụ và thu lợi cao;

- Tập hợp đề xuất đó phải đợc thực hiện trong khoảng thời gian xác định

Dự án đầu t xây dựng nhà ở là một bộ phận quan trọng của dự án đầu txây dựng, nó rất cần thiết cho việc xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu có nhà ởcủa mọi ngời dân Việc phát triển dự đầu t xây dựng nhà ở là rất cần thiết bởivì:

Trớc tiên nó xuất phát từ vai trò của nhà ở Giải quyết vấn đề nhà ở là vấn

đề khó khăn của nhiều quốc gia ở Việt Nam, đây là yêu cầu đặc biệt bức xúctrong giai đoạn hiện nay đối với các cấp, các ngành trong cả nớc Sự gia tăngdân số tại các đô thị trong những năm gần đây, dự báo dân số trong nhữngnăm sắp tới đã và đang đặt ra nhiều vấn đề đối với tăng trởng kinh tế xã hội vànhà ở

Nhà ở là phạm trù bao gồm hai thuộc tính giá trị sử dụng và giá trị kinh

tế Về mặt giá trị sử dụng, nhà ở là nhu cầu có tính bức thiết,là phơng tiệnquan trọng để bảo vệ con ngời trớc các hiện tợng thiên nhiên nh: nắng, ma,gió bão, giá rét Về mặt giá trị kinh tế, nhà ở không những là tài sản có tầmquan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêuchuẩn làm thớc đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nớc,mức sống của dân c mỗi dân tộc Phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ởngày càng gia tăng tạo điều kiện cải thiện đời sống cho dân, góp phần ổn địnhchính trị - xã hội Phát triển nhà ở còn góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng xã hội

và hạ tầng kỹ thuật đô thị, cải tạo cảnh quan và môi trờng đô thị theo hớnghiện đại văn minh Mặt khác phát triển nhà ở là điều kiện cần thiết để tạo ranhững việc làm mới, cải thiện thu nhập cho ngời lao động trực tiếp hoạt động

trong ngành xây dựng Phát triển nhà ở sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền kích cầu

đầu t và tiêu dùng cho phát triển các ngành kinh tế sản xuất và dịch vụ kháctrực tiếp và gián tiếp có liên quan (xây dựng, sản xuất vật liệu, đồ nội thất,

điện, nớc và các dịch vụ sinh hoạt đô thị khác)

Sau nữa, phát triển nhà ở theo dự án là rất có lợi Trong thực tế hiện nay,việc xây dựng nhà ở theo xu hớng tự phát, không tuân thủ quy hoạch diễn rarất phổ biến dẫn tới sự mất cân đối giữa nhà ở với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầngxã hội, giữa kiến trúc cá biệt của nhà ở với kiến trúc tổng thể của đô thị, giữanhà ở và vị trí các giao thông công cộng đô thị, giữa diện tích nhà ở cần thiếtphải xây dựng với khả năng đáp ứng về diện tích đất xây dựng nhà ở Việcchính quyền các đô thị không kiểm soát đợc việc xây dựng theo quy hoạch đãlàm ảnh hởng đến kiến trúc, cảnh quan đô thị, môi trờng sống và hậu quả cuốicùng là chất lợng về chỗ ở chẳng những không đợc cải thiện mà làm cho môitrờng đô thị ngày càng thấp kém Vì vậy, thực hiện mô hình đầu t phát triểnnhà ở theo dự án sẽ tăng nhanh quỹ nhà ở với yêu cầu vừa đảm bảo đồng bộ về

hệ thống hạ tầng kỹ thuật vừa góp phần tạo dựng bộ mặt kiến trúc các khu dân

c đô thị văn minh, hiện đại

Nh vậy đầu t phát triển nhà ở theo dự án là rất cần thiết

2 Đặc điểm của dự án đầu t xây dựng nhà ở

Dự án đầu t xây dựng nhà ở có các đặc điểm sau:

2.1 Tính cố định

Mỗi dự án đầu t xây dựng nhà ở luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về

vị trí, địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm

về số lợng, diện tích Sản phẩm của mỗi dự án là các công trình gắn liền với

địa điểm mà chính nó đợc tạo ra, vì vậy những công trình này sẽ phát huy tácdụng tại chính nơi nó đợc tạo ra mà không thể dịch chuyển đi nơi khác Đặc

điểm này có ảnh hởng rất lớn đến thị trờng nhà ở và hoạt động kinh doanh nhà

ở Vấn đề vị trí, địa điểm có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của mỗicông trình nhà ở

2.2 Dự án có tính duy nhất

Mỗi dự án đầu t xây dựng nhà ở có đặc trng riêng biệt lại đợc thực hiệntrong những điều kiện khác biệt cả về địa điểm, không gian, thời gian và môitrờng luôn thay đổi đã tạo nên tính duy nhất cho mỗi dự án Mỗi công trìnhnhà ở đều có những đặc điểm riêng biệt không cái nào giống cái nào Sự khácbiệt này thể hiện ở kiến trúc công trình, bố trí hạng mục công trình Mặtkhác, chính các nhà đầu t, kiến trúc s đều muốn tạo ra các công trình nhà ởkhông giống nhau để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng nhng vẫn đảm bảo đ-

ợc sự thống nhất của các công trình

2.3 Dự án diễn ra ở ngoài trời và bị hạn chế về thời gian

Quá trình sản xuất của ngành khác không phụ thuộc vào điều kiện thờitiết, ma hay gió lạnh đối với nhà máy không có ý nghĩa gì lớn Trái lại ngành

xây dựng, tiến hành chủ yếu ngoài trời, không thể thi công xây lắp trong mabão, nhiều việc khó tiến hành ba ca, mùa hè nắng gắt công nhân phải nghỉ lao

động nhiều hơn, lâu hơn Nh vậy, nếu thời tiết không tốt sẽ có ảnh hởng lớn

đến không chỉ tiến độ thực hiện công trình làm thời gian đầu t kéo dài mà còn

ảnh hởng đến chất lợng của công trình Mặt khác mỗi dự án đều phải có điểmkhởi đầu và điểm kết thúc rõ ràng và thờng có một số kỳ hạn liên quan Sựthành công của ngời quản lý dự án thờng đợc đánh giá bằng khả năng có đạt

đợc đúng thời điểm kết thúc đã đợc định trớc (tức ngày hoàn thành) hay không

2.4 Dự án đầu t xây dựng nhà ở có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau

Việc quản lý các nguồn lực của một dự án (trong trạng thái luôn luônbiến động) sẽ phức tạp hơn các quá trình sản xuất thờng ngày (trong trạng thái

ổn định) của những đơn vị sản xuất chế tạo Điều này xuất phát từ những lý dosau:

- Một dự án đầu t xây dựng nhà ở thờng huy động một nguồn vốn lớn,huy động nhân lực từ các phòng ban khác nhau trong tổ chức và đôi khi đỏihỏi họ phải làm thêm ngoài giờ hoặc thuê mớn từ ngoài tổ chức

- Nhiều ngời không nắm vững các công việc theo thủ tục sẽ làm mất thờigiam và phí tổn nguồn lực

- Mỗi ngời phải làm việc với những ngời có trình độ và kỹ năng khác vớikinh nghiệm có đợc trớc đây của mình

3 Phân loại dự án đầu t xây dựng

Các dự án đầu t xây dựng đợc phân loại nh sau :

3.1 Phân loại theo tính chất và quy mô vốn đầu t

Dự án đầu t xây dựng đợc chia thành các nhóm A, B, C nh sau;

- Dự án thuộc nhóm A: là những dự án quan trọng nhằm bảo vệ an ninhquốc phòng có tính chất bí mật, có ý nghĩa chính trị - xã hội quan trọng, thànhlập và xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp: các dự án xây dựng khu nhà ở

3.2 Phân loại theo nguồn vốn

Theo giác độ này các dự án đầu t xây dựng bao gồm:

- Dự án sử dụng vốn đầu t nớc ngoài:

Nguồn vốn đầu t từ nớc ngoài bao gồm: nguồn viện trợ phát triển chínhthức (ODA), nguồn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI), nguồn viện trợ khôngchính thức, nguồn vốn vay thơng mại Các nguồn vốn ODA, FDI, nguồn việntrợ không chính thức hầu nh không đợc đầu t cho các dự án xây dựng nhà ởbởi vì nguồn vốn ODA thờng tập trung cho đầu t vào các công trình làm độnglực cho cải cách kinh tế nh giao thông, thuỷ lợi ; nguồn vốn FDI thờng tậptrung vào các dự án nhanh thu lại lợi nhuận, phát triển quy mô lớn và vừa;nguồn viện trợ không chính thức chủ yếu tập trung tài trợ nhân đạo và một ít

đầu t cơ sở hạ tầng nhỏ nông thôn nên ít có điều kiện tranh thủ tài trợ cho pháttriển nhà ở đô thị Riêng đối các dự án có sử dụng vốn vay thơng mại: đây lànguồn vốn mà doanh nghiệp tự vay tự trả thông qua bảo lãnh vay Tuy lãi suấtthơng mại nhìn chung thấp so với lãi suất vay nội tệ trong nớc nhng việc xác

định vay và trả nh thế nào là vấn đề cần cân nhắc kỹ lỡng Đây là nguồn vốn

mà nớc ta có thể thu hút để thực hiện các dự án xây dựng nhà ở đô thị bởi lãisuất và thời hạn vay thuận lợi cho phát triển nhà ở

- Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nớc và các quỹ của các ngành vàdoanh nghiệp

Các dự án sử dụng nguồn vốn này chủ yếu để đầu t:

+ Xây dựng quỹ nhà mới để bán và cho thuê;

+ Cấp vốn cho các doanh nghiệp phát triển và kinh doanh nhà ở;

+ Đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng gắn liền với các khu nhà ở;

+ Nguồn vốn này còn dùng để hỗ trợ thanh toán đền bù giải phóng mặtbằng, xây dựng các căn nhà giá rẻ để bán và cho thuê Xây dựng và cải tạo cáckhu nhà ổ chuột

- Dự án đầu t xây dựng không sử dụng vốn ngân sách Nhà nớc (dự án của

t nhân, tổ chức kinh tế không thuộc doanh nghiệp Nhà nớc)

Trong nền kinh tế thị trờng, tự chủ kinh doanh là động lực và môi trờngtạo điều kiện để các doanh nghiệp vơn ra tự cân đối đủ vốn cho xây dựng kinhdoanh nhà ở Đặc biệt vốn cho xây dựng nhà đô thị thờng có thời gian đầu tdài, khối lợng đầu t lớn, thu hồi vốn chậm Vì vậy, xu hớng huy động đa dạngnguồn vốn cho các dự án đầu t xây dựng nhà ở là “xu thế mở” đối với cácdoanh nghiệp xây dựng phát triển nhà ở đô thị Với các hình thức nh sau:+ Hình thức liên doanh nhiều chủ đầu t để huy động vốn cổ phần:

+ Các doanh nghiệp tự vay, tự trả vốn nớc ngoài, vốn vay của ngân hàng;+ Huy động vốn của khách hàng mua nhà: ký hợp đồng mua bán nhàtrong tơng lai, vốn thu trớc một phần và bàn giao nhà ở sau khi xây dựngxong

3.3 Theo hình thức đầu t

Theo giác độ này bao gồm các loại dự án đầu t xây dựng sau:

- Dự án xây dựng các khu tập trung do một chủ đầu t chính với nhiều chủ

đầu t thứ phát của các dự án thành phần nh: khu đô thị mới; khu công nghiệptập trung

Đối với các dự án đầu t xây dựng nhà ở riêng lẻ do một chủ đầu t thựchiện thờng xảy ra đối với các công trình xây dựng nhà ở của t nhân.

4 Nội dung chủ yếu của dự án đầu t xây dựng

Nội dung của dự án đầu t xây dựng là một vấn đề cực kỳ quan trọng củahoạt động đầu t, vì nó quyết định chất lợng và kết quả của hoạt động này Nộidung chủ yếu của dự án đầu t xây dựng đợc thể hiện qua báo cáo nghiên cứutiền khả thi và khả thi

4.1 Nội dung của báo cáo nghiên cứu nghiên cứu tiền khả thi

Tơng ứng với báo cáo nghiên cứu tiền khả thi là dự án nghiên tiền khảthi Dự án tiền khả thi là dự án đợc nghiên cứu trớc khi đi vào nghiên cứu dự

án khả thi và do nghiên cứu tiền khả thi đảm nhiệm; đó là bớc đi tất yếu trớckhi chuyển sang nghiên cứu khả thi, tức là chỉ khi dự án đã có những dấu hiệucơ bản chứng tỏ là có thể chấp nhận đợc, mới đi vào nghiên cứu khả thi Sở dĩphải phân chia nh vậy là để đảm bảo chất lợng của dự án, tránh đi ngay vào cụthể kèm theo các chi phí nghiên cứu rất tốn kém để tránh lãng phí, nếu nh nửachừng phát hiện ra sự bất hợp lý của dự án

Nội dung của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi bao gồm các vấn đề sau

đây:

4.1.1 Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu t, các điều kiện thuận lợi và khó khăn

 Các căn cứ, cơ sở xác định sự cần thiết của nghiên cứu dự án đầu t

- Các căn cứ: tài nguyên, các điều kiện tự nhiên, các quy hoạch kế hoạchdài hạn, các chính sách kinh tế xã hội và các chủ trơng của các cấp chínhquyền và điều kiện kinh tế - xã hội

- Phân tích dự báo: về thị trờng, khả năng thâm nhập thị trờng, nhu cầutăng thêm sản phẩm và dịch vụ

 Các thuận lợi và khó khăn

4.1.2 Dự kiến quy mô đầu t

Bao gồm: mục tiêu của dự án; sơ bộ phân tích các phơng án sản phẩm vàdịch vụ; đề xuất các phơng án về hình thức đầu t: lựa chọn cải tạo, mở rộng,

đầu t mới; tính toán đề xuất quy mô (sản xuất và dịch vụ) tăng thêm hoặc xâydựng mới

4.1.3 Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiến nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất có ảnh hởng về môi trờng, xã hội

và tái định c (nếu có)

Trong phần này phải tiến hành phân tích, đề nghị khu vực địa điểm và dựkiến địa điểm cụ thể Cần có từ hai phơng án trở lên để so sánh, lựa chọn Mỗiphơng án cần phân tích các mặt sau:

- Các yêu cầu về mặt bằng cần thoả mãn dự kiến nhu cầu sử dụng đất

- Các đánh giá tổng quát về các yếu tố ảnh hởng đến chi phí xây dựng vàcác yếu tố ảnh hởng đến chi phí trong quá trình sản xuất và tiêu thụ sản phẩm

- Mối quan hệ trong quy hoạch tổng thể ngành và vùng lãnh thổ.

- Các mặt xã hội của địa điểm: những đặc điểm của chính sách liên quan

đến đầu t phát triển khu vực Hiện trạng của địa điểm, những thuận lợi và khókhăn trong việc sử dụng đất đai và mặt bằng, những vấn đề về phong tục tậpquán và ý kiến của nhân dân địa phơng có liên quan đến việc chọn địa điểm(các tài liệu liên quan ở mức khái quát)

- Các yêu cầu cần quan tầm về môi trờng, xã hội và tái định c (có phântích đánh giá cụ thể)

4.1.4 Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ đợc đề xuất và các điều kiện cung cấp vật t, thiết bị, nguyên liệu, năng lợng, dịch vụ, cơ sở hạ tầng

Bao gồm các vấn đề:

Giới thiệu khái quát các phơng án công nghệ đợc đề xuất lựa chọn, các

-u nhợc điểm của các phơng án về mặt kỹ th-uật, kinh tế, an toàn, bảo vệ môi ờng

tr Các phơng hớng giải quyết về nguồn vốn và điều kiện cung cấp trang bịchuyển giao công nghệ, khả năng tiếp nhận

- Các nhu cầu cung cấp yếu tố đầu vào cho dây chuyền công nghệ, yêucầu về cơ sở hạ tầng và dịch vụ liên quan

- Trên cơ sở các phân tích trên sẽ lựa chọn phơng án cuối cùng

4.1.5 Phân tích lựa chọn sơ bộ phơng án xây dựng

Bao gồm các vấn đề: yêu cầu về điều kiện địa hình và địa chất côngtrình; các yêu cầu về đặc điểm xây lắp; sơ bộ dự kiến các giải pháp kiến trúc,kết cấu và tổ chức thi công

4.1.6 Xác định sơ bộ tổng mức đầu t, phơng án huy động vốn và trả nợ, thu lãi

Bao gồm các vấn đề: xác định sơ bộ tổng mức đầu t tối đa có phân ra vốn

cố định, vốn lu động; xác định sơ bộ các nguồn vốn, điều kiện tạo nguồn vốn

và khả năng nguồn vốn; ớc tính chi phí sản xuất, dự trù doanh thu, lỗ lãi, khảnăng hoàn vốn, trả nợ đợc tính theo phơng pháp đơn giản nhất

4.1.7 Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu t về mặt kinh tế - xã hội

Bao gồm: ớc tính các chỉ tiêu: giá trị gia tăng, đóng góp cho ngân sáchNhà nớc ; ớc tính các lợi ích xã hội: tăng việc làm và tăng thu nhập cho ngờilao động

4.1.8 Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của dự án thành phần hoặc tiền dự án (nếu có)

4.2 Nội dung của báo cáo nghiên cứu khả thi

Nghiên cứu khả thi là bớc sàng lọc lần cuối cùng để lựa chọn đợc dự ántối u ở giai đoạn này phải khảng định cơ hội đầu t có khả thi hay không? Cóvững chắc, có hiệu quả hay không?

Báo cáo nghiên cứu khả thi bao gồm các nội dung sau:

4.2.1 Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu t

Bao gồm các vấn đề sau:

- Xuất xứ và các căn cứ pháp lý

- Nguồn gốc tài liệu sử dụng

- Phân tích kết quả điều tra cơ bản về tự nhiên, tài nguyên, kinh tế - xã hội

- Các chính sách kinh tế xã hội có liên quan đến phát triển ngành, những

u tiên đợc phân định

- Các đặc điểm về quy hoạch phát triển kinh tế

- Mục tiêu đầu t:

- Phân tích thị trờng: căn cứ về thị trờng gồm:

+ Đánh giá nhu cầu hiện tại, dự báo nhu cầu tơng lai về các mặt số lợng,chất lợng, giá cả Các khả năng đáp ứng hiện có Dự báo về mức độ gia tăngcung cấp sản phẩm trong tơng lai, sự thiếu hụt so với nhu cầu thị trờng

+ Các căn cứ về khả năng phát triển, khả năng sản xuất: quy mô, năng lựchiện của ngành và năng lực huy động Đánh giá tình trạng hoạt động và nhịp

độ tăng trởng tơng lai (số lợng, chất lợng, tiêu thụ, các yếu tố hạn chế)

- Sản phẩm hoặc nhóm sản phẩm đợc lựa chọn (đặc điểm, tính năng, tácdụng, quy cách, tiêu chuẩn)

4.2.2 Lựa chọn hình thức đầu t

- Phân tích các điều kiện và lợi ích của việc đầu t theo chiều sâu, mở rộngcác cơ sở hiện có so với đầu t xây dựng mới (áp dụng đối với các doanhnghiệp nhà nớc), từ đó để lựa chọn phơng án đầu t.

- Phân tích các điều kiện, các yếu tố để lựa chọn, tổ chức đầu t (công ty

cổ phần, công ty liên doanh, doanh nghiệp nhà nớc )

4.2.3 Chơng trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản xuất)

Sản xuất hay dịch vụ do dự án cung cấp, các nhu cầu đầu vào và các biệnpháp bảo đảm, chơng trình cung cấp nguyên vật liệu cho sản xuất, chơng trìnhbán hàng

4.2.4 Các phơng án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến công trình)

- Địa danh hành chính của địa điểm, vĩ độ và kinh độ (đối với dự án lớn)

- Với các công trình đã có dự án tiền khả thi, thì ở bớc nghiên cứu khả thichỉ cần lựa chọn địa điểm cụ thể, phải đề xuất ít nhất hai phơng án để so sánh

- Phơng án địa điểm phải dựa trên các tài liệu điều tra cơ bản, các tài liệukhảo sát đủ tin cậy, các giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu các ảnh h ởng xấu

đến môi trờng, xã hội

- Phơng án địa điểm phải phù hợp với quy hoạch chung

- Các vấn đề phải phân tích khi chọn địa điểm:

+ Điều kiện tự nhiên: khí tợng, thuỷ văn, nguồn nớc, địa chất, địa chấtcông trình, địa hình, hiện trạng đất đai và tài nguyên, môi trờng sinh thái.+ Điều kiện xã hội, kinh tế và kỹ thuật: tình hình dân sinh, phong tục tậpquán, các chính sách khu vực, các hoạt động kinh tế và trình độ kỹ thuật, các

điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội (đờng xá, điện nớc, thông tin ).+ Các đặc điểm về quy hoạch về kế hoạch phát triển bền vững

+ Nhu cầu sử dụng đất

+ Các kết luận về điều kiện cơ bản, các bản vẽ bản đồ khu vực và địa

điểm kèm theo

4.2.5.Phơng án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định c (nếu có)

Bao gồm các nội dung:

- Các yêu cầu về giải phóng mặt bằng:

+ Số chủng loại các đối tợng và số lợng mỗi chủng loại phải di dời khỏimặt bằng

+ Các phơng án di dời (trong trờng hợp phức tạp)

+ Chi phí và tiến độ di dời

- Các yêu cầu về tái định c (nếu có): số lợng hộ gia đình phải di dân, chiphí đền bù cho di dân và xây dựng khu tái định c (nếu có), tiến độ di dân

4.2.6 Phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật, công nghệ

Bao gồm các nội dung:

4.2.6 1 Công nghệ

- Các phơng án công nghệ chính xác đợc đề xuất để lựa chọn, quy trìnhsản xuất có thể đợc chấp nhận, đánh giá mức độ hiện đại, tính thích hợp vềkinh tế các u nhợc điểm của phơng án công nghệ đợc lựa chọn (thông qua việc

so sánh một số chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật nh quy cách, chất lợng, năng suất,lao động, giá thành )

- Nội dung chuyển giao công nghệ và sự cần thiết phải chuyển giao côngnghệ, giá cả, phơng thức thanh toán, các điều kiện tiếp nhận, chuyển giao,cam kết

- Các giải pháp chống ô nhiễm và bảo vệ môi trờng, điều kiện thực hiện

và chi phí

- Các giải pháp xử lí chất thải: loại chất thải, các phơng tiện và chi phí xửlí

4.2.7 Các phơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các

ph-ơng án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lí và bảo vệ môi trờng

Bao gồm các nội dung sau:

*Thiết kế quy hoạch, kiến trúc và kết cấu:

- Phơng án quy hoạch tổng thể mặt bằng (có bản vẽ kèm theo)

- Xác định tiêu chuẩn của công trình xây dựng

- Phơng án kiến trúc (kèm theo bản vẽ mặt cắt, mặt bằng, phối cảnh nếucần)

- Khối lợng các hạng công trình và chi phí xây dựng có phụ biểu kèmtheo

- Các biện pháp xây dựng có liên quan đến chữa cháy, vệ sinh côngnghiệp, an toàn sản xuất và lao động cho xí nghiệp

* Phần thiết kế tổ chức thi công xây dựng

- Khối lợng công việc phải thực hiện

- Các giải pháp công nghệ chủ yếu

- Các dự kiến về tổng mặt bằng thi công chủ yếu

- Thời gian và tiến độ thi công

+ Giải pháp cung cấp nguyên vật liệu chính

+ Giải pháp về công trình phụ trợ

+ Giải pháp về tuyển mộ lao động chính

+ Giải pháp về công trình tạm phục vụ thi công.

* Các giải pháp chính về bảo vệ môi trờng trong thời gian thi công

Các giải pháp chính về bảo vệ môi trờng trong thời gian thi công gồm có:

vệ sinh công trờng, bảo vệ các công trình hiện có và lân cận, chống ô nhiễmtiếng ồn, bụi trong thời gian xây dựng

4.2.8 Phơng án về vốn và hoàn trả vốn đầu t

Bao gồm các nội dung sau:

- Xác định các loại nguồn vốn, lãi suất, khả năng cấp vốn

- Xác định tổng mức đầu t và nhu cầu cầu theo tiến độ:

+ Tổng mức đầu t bao gồm chi phí cho các khâu: chuẩn bị đầu t, chuẩn bịthực hiện đầu t, thực hiện đầu t (xây dựng công trình);

+ Nhu cầu về vốn theo các giai đoạn, các nguồn đáp ứng

+ Các hình thức vốn : bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ

- Các bảng biểu thống kê nhu cầu về vốn

- Khả năng hoàn vốn đầu t

4.2.9 Phơng án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động

Bao gồm các nội dung:

- Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý: sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý; sơ

đồ cơ cấu tổ chức sản xuất; sơ đồ tổ chức tiêu thụ

- Nhu cầu về nhân lực: nhu cầu về nhân lực cho bộ phận quản lý; nhu cầulao động trực tiếp

Các nhu cầu trên có phân biệt cho từng thời kỳ

- Các chi phí có liên quan đến nhân lực và quản lý: chi phí cho nhân lựccủa bộ máy quản lý chung của doanh nghiệp; chi phí cho nhân lực của bộ máyquản lý phân xởng; các chi phí quản lý khác; tổng chi phí cho công nhân viên;chi phí đào tạo (nếu có), chi phí bảo hiểm

4.2.10 Phân tích hiệu quả đầu t

Nội dung của phân tích hiệu quả đầu t của dự án gồm có:

- Phân tích tài chính;

- Phân tích kinh tế - xã hội

Những vấn đề này đợc trình bày ở mục III

4.2.11 Các mốc thời gian chính thực hiện dự án

Bao gồm các nội dung sau:

- Các mốc thời gian thực hiện theo ba giai đoanh đầu t;

- Thời gian khởi công (chậm nhất), thời hạn hoàn thành đa công trình vàokhai thác sử dụng (chậm nhất)

- Dự kiến kế hoạch đấu thầu cho dự án nhóm C, cho các dự án nhóm A,B

có thể dự kiến kế hoạch đầu thầu sau khi có quyết định đầu t

4.2.12 Kiến nghị áp dụng hình thức quản lý thực hiện dự án

4.2.13 Xác định chủ đầu t.

4.2.14 Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan có liên quan đến dự án

4.3 Sự khác nhau giữa nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi

Nghiên cứu tiển khả thi có một số đặc điểm khác với nghiên cứu khả thi

- Nghiên cứu tiền khả thi cha tính đến sự biến động của các chỉ tiêu kinh

tế theo các năm của đời dự án (phân tích mang tính chất tĩnh), còn nghiên cứukhả thi lại có chú ý đến sự biến động các chỉ tiêu (phân tích mang tính chất

động)

Nghiên cứu tiền khả thi và khả thi thờng đỏi hỏi các chi phí tơng đối lớn

để đảm bảo chất lợng của dự án đầu t Do đó trong Quy chế quản lý đầu t vàxây dựng đã quy định rõ các trờng hợp phải tiến hành cả hai hoặc chỉ một loạinghiên cứu trên:

+ Đối với dự án nhóm A tiến hành hai bớc: nghiên cứu tiền khả thi vànghiên cứu khả thi loại trừ những trờng hợp đặc biệt đợc Thủ tớng Chính phủcho phép chỉ lập báo cáo nghiên cứu khả thi

+ Đối với một số dự án nhóm B xét thấy cần thiết mới tiến hành hai bớcnghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi

+ Đối với các dự án còn lại đợc thực hiện một bớc nghiên cứu khả thi

II Nội dung tổ chức thực hiện các dự án đầu t xây dựngnhà ở

1 Khảo sát, thiết kế xây dựng dự án

1.1 Điều tra khảo sát thu thập thông cần thiết

Khảo sát về điều kiện tự nhiên môi trờng xung quanh: nhằm mục đích có

đợc những số liệu để dự kiến bố trí, quy hoạch, xây dựng công trình trên tổngthể mặt bằng xây dựng cho hợp lý với cảnh quan xung quanh, chọn giải phápxây dựng bảo vệ công trình Đồng thời ngăn chặn những ảnh hởng xấu có thểxảy ra trong quá trình thi công và khi đa vào sử dụng;

- Điều tra khảo sát địa hình: để xem xét hiện trạng khu đất trớc đây nhthế nào để phục vụ công tác thi công san lấp tạo mặt bằng xây dựng

Các công trình xây dựng hiện có trên diện tích xây dựng có thể lợi dụngnhững lợi thế sẵn có vào việc phục vụ cho thi công công trình Ví dụ các trục

đờng giao thông đi qua, các công trình nhà ở của dân, diện tích đất canh tác,mạng lới cung cấp điện, nớc sinh hoạt cho dự án khi đi vào hoạt động Nhữngyếu tố này là cần thiết trong lập dự án xây dựng nhà ở Bởi nó ảnh hởng trực

tiếp đến phơng án giải toả mặt bằng, đền bù, di dân, xây dựng phơng án cungcấp điện nớc sinh hoạt cho dân khi công trình nhà ở đợc khánh thành và đavào sử dụng.

- Điều tra khảo sát địa chất công trình và địa chất thuỷ văn nhằm biết đợccấu tạo địa chất khu đất, nguồn nớc cung cấp chủ yếu của khu vực, phân tíchchất lợng nớc cũng nh thành phận hoá học của nớc từ đó hạn chế tối đa những

ảnh hởng xấu đến công tác thi công xây dựng Các cán bộ thiết kế phải dựavào căn cứ này để đa ra phơng án xây dựng công trình Ngoài ra còn phải dựavào bản đồ vẽ địa hình sẵn có nh: phân tích bình đồ, bản đồ quy hoạch đấtkiểm tra xem xét giữa các bản vẽ thu thập đợc trắc địa mặt bằng độ cao, tạo độcác lớp đất đá cấu tạo của từng lớp

ra đời Đồ án thiết kế là một hệ thống các bản vẽ và các chỉ tiêu tính toán cócơ sở khoa học để thuyết minh sự hợp lý đúng đắn về kinh tế kỹ thuật củacông trình đợc xây dựng nhằm thực hiện chủ trơng đầu t đã đề ra với chất lợnghiệu quả cao

1.2.1 Các căn cứ để thiết kế xây dựng công trình

Để thiết kế xây dựng công trình căn cứ vào các tài liệu hợp pháp có sựxác nhận bằng văn bản, bằng dấu của cơ quan có thẩm quyền: dựa vào báocáo nghiên cứu khả thi đã đợc phê duyệt, các tài liệu về thăm dò, khảo sát địahình, địa chất, thuỷ văn, khí tợng và các tài liệu khác khi dùng để thiết kế xâydựng các công trình phải do các tổ chức có t cách pháp lý về các lĩnh vực nêutrên cung cấp Việc thiết kế xây dựng phải tuân theo quy định chuẩn xâydựng, trên chuẩn kỹ thuật xây dựng do Nhà nớc ban hành

1.2.2 Trình tự thiết kế

Nếu coi việc tạo ra một công trình xây dựng là một quá trình từ khâuchuẩn bị đầu t cho đến khi kết thúc xây dựng đa công trình vào khai thác sửdụng thì thiết kế xây dựng gồm ba giai đoạn:

- Giai đoạn một: Thiết kế sơ bộ

thiết kế sơ bộ đợc tiến hành trong lập báo cáo nghiên cứu khả thi Nộidungđợc thực hiện trên cơ sở phơng án công nghệ tạm thời lựa chọn, quy mô

và kiến trúc công trình

- Giai đoạn hai: Thiết kế chính thức

Sau khi dự án có quyết định đầu t và xác định đợc nhà nớc cung cấp thiết

bị, cung cấp thiết kế công nghệ, việc thiết kế xây công trình đợc thực hiện nhsau:

+ Đối với công trình có yêu cầu kỹ thuật cao, địa chất phức tạp thì phảithực hiện thiết kế kỹ thuật (thiết kế triển khai) trớc khi thiết kế bản vẽ thi công(thiết kế chi tiết).

+ Đối với công trình kỹ thuật đơn giản hoặc đã có thiết kế mẫu, xử lý nềnmóng không phức tạp thì chỉ thực hiện bớc thiết kế kỹ thuật- thi công

Thực hiện thiết kế kỹ thuật phải căn cứ vào mục tiêu đầu t và các nộidung yêu cầu trong quyết định đầu t, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đợc đápứng

Trong trờng hợp đặc biệt, nếu phải thay đổi thiết kế thì phải trình lại báocáo nghiên cứu khả thi và đợc sự chấp thuận của ngời có thẩm quyền quyết

định đầu t

- Giai đoạn ba: Hậu thiết kế

Trong quá trình thi công nếu phát hiện những sai lệch xét thấy cần thiếtthì vẫn phải sửa chữa chỉnh lý cho phù hợp

1.2.3 Tổ chức thiết kế

Công tác thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện Tuỳ

điều kiện cụ thể của dự án, chủ đầu t có thể ký kết hợp đồng với các tổ chức tvấn thiết kế hoặc nhà thầu xây dựng thực hiện các bớc thiết kế

Mỗi đồ án thiết kế phải có ngời chủ trì thiết kế, đồ án thiết kế lớn (nhómA,B) phải có chủ nhiệm đồ án, ngời chủ trì thiết kế hoặc chủ nhiệm đồ án phảichịu trách nhiệm cá nhân về chất lợng và tính đúng đắn của đồ án thiết kế,giải pháp kỹ thuật nêu ra và tiên lợng thiết kế

2 Chuẩn bị mặt bằng xây dựng

- Việc chuẩn bị mặt bằng xây dựng bao gồm: giải phóng mặt bằng và làmcông tác chuẩn bị

- Trớc khi giải phóng mặt bằng cần phải:

+ Xác định mạng lới cọc mốc toạ độ và cao độ của khu đất xây dựng.+ Xác định các công trình và cây xanh hiện có cần đợc giữ lại

- Công tác giải phóng mặt bằng phải làm toàn bộ hoặc từng phần trên khu

đất xây dựng theo thiết kế tổ chức xây dựng bao gồm: chặt cây, phá dỡ côngtrình cũ, di dân chuyển các hệ thống kỹ thuật (điện, nớc, thông tin )

- Công tác chuẩn bị mặt bằng thi công gồm: san, đắp mặt bằng, xây dựngcác công trình phục vụ thi công: kho, xởng, bãi, đờng đi, điện nớc công tácchuẩn bị mặt bằng thi công phải phù hợp với thiết kế tổ chức thi công

- Khi tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng cần phối hợp với UBND địaphơng để thống nhất phơng án đền bù, kế hoạch giải phóng mặt bằng, kinhphí, tiến độ và việc thanh quyết toán giải phóng mặt bằng để UBND địa phơng

tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ vàbàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng

- Khi nghiệm thu mặt bằng xây dựng phải tiến hành theo các bớc sau:+ Sau khi phá dỡ các công trình và hệ thống kỹ thuật ngầm phải san bằng

và đầm nén chặt các hào và hố đào theo độ chặt yêu cầu;

+ Hệ thống thoát nớc tạm thời phải đảm bảo thoát nớc tốt, mặt bằngkhông bị đọng nớc;

+ Công tác san, lấp phải đợc hoàn thành đúng thiết kế, bảo đảm độ chặt

và cao độ thiết kế

3 Tổ chức thi công xây dựng

3.1 Xác định tiến độ thi công

Trớc khi bớc vào thi công xây dựng cần phải xác định tiến độ thi công,

đó là căn cứ rất cơ bản để tổ chức thi công xây dựng công trình, ngời điềuhành sản xuất trên công trờng luôn luôn lấy việc thực hiện đúng tiến độ làmmục tiêu hoạt động Thực hiện đúng tiến độ thi công sẽ đạt đợc hiệu quả kinh

tế - xã hội của cả doanh nghiệp và của cả nhà nớc

Tiến độ thi công công trình bao gồm tổng tiến độ thi công và tiến độ thicông từng giai đoạn Tổng tiến độ thi công là tổng tiến số thời gian xây dựngcông trình, đây cũng là thời hạn bắt đầu đa công trình vào khai thác sử dụng.Dựa vào tổng tiến độ thi công mà xác định những nhu cầu cơ bản phải đápứng cho xây dựng ở từng giai đoạn nh phân phối vốn cho từng giai đoạn thicông, xác định nhu cầu vật t, nhân lực và thiết bị cần sử dụng ở mỗi giai đoạn.Tiến độ thi công ở từng giai đoạn là hạn định lợng thời gian cho phép thi công

ở mỗi giai đoạn, từ giai đoạn chuẩn bị đến giai đoạn hoàn thiện công trình Từkhối lợng công việc, tính chất công việc và thời hạn thi công cho phép lựachọn các biện phép thi công thích hợp

Tiến độ thi công có thể lập theo sơ đồ mạng, dựa vào thiết kế kỹ thuật vàxác định khối lợng công việc cụ thể cho từng giai đoạn, từ đó chỉ rõ tên vàkhối lợng của công việc, phân đoạn thi công, trình tự của công tác thi công vàcác nhu cầu vật chất khác

- Bố trí các tổ đội sản xuất trong thi công

- Xác định lợng lao động cho mỗi loại công việc

3.2.2 Tổ chức quá trình thi công chính

- Lựa chọn phơng án tổ chức thi công: thực chất của việc lựa chọn phơng

án thi công là lựa chọn các giải pháp kỹ thuật cụ thể để tổ chức xây lắp đạthiệu quả tốt nhất về mặt thời gian, về chất lợng công trình và chi phí thi côngphải thấp nhất Vì vậy phải xây dựng đợc nhiều phơng án tổ chức thi côngkhác nhau cho cùng một phần việc hay một giai đoạn thi công Trên cơ sở đó

mà lựa chọn lấy phơng án tối u về mặt kỹ thuật, về mặt tổ chức sử dụng nhữngyếu tố nguồn lực đầu vào và chi phí thi công phải thấp nhất.

+ Xét về mặt kỹ thuật để lựa chọn phơng án: nghiên cứu kỹ thiết kế kỹthuật để xác định điểm dừng thi công của từng công việc, trên cơ sở đó mà xác

định các giai đoạn thi công Lựa chọn những thiết bị phù hợp về tính năng, tácdụng và có thể hoạt động đợc trong mặt bằng thi công cho phép Phơng ánphải thể hiện rõ yêu cầu của các tiêu chuẩn, quy chuẩn chất lợng công trình vàsau cùng là thời gian cần thiết cho thi công là bao lâu

+ Về mặt tổ chức thi công và tổ chức sử dụng những yếu tố nguồn lực

đầu vào: nội dung của các phơng án phải thể hiện trình tự xây dựng công trìnhtừng thời điểm phải hoàn thành mỗi bộ phận kết cấu, phải thể hiện đợc các

điều kiện bảo đảm cho thiết bị thi công có thể hoạt động bình thờng Thể hiện

đợc những điều kiện cụ thể có thể cung cấp vật liệu, cung cấp điện nớc vàthoả mãn nhu cầu về thông tin liên lạc hợp lý nhất, thuận lợi nhất

- Xác định các yếu tố đầu vào phục vụ quá trình tổ chức thi công

+ Yêu cầu sử dụng vật liệu xây dựng chủ yếu cho công trình xuất phát từthiết kế kiến trúc và kết cấu công trình quyết định, ngoài ra các giải pháp tổchức kỹ thuật thi công cũng chi phối nhiều đến chủng loại và lợng tiêu hao vậtliệu

Lợng vật t cần dùng cho thi phụ thuộc vào khối lợng công tác thi công và

định mức tiêu hao vật t cho một đơn vị khối lợng tính bằng hiện vật

Lợng vật t cần dùng

Khối lợng công tác thicông tính bằng hiện vậttheo thiết kế kỹ thuật

x

Định mức tiêu haovật t cho 1 đơn vịcông việcTrong thực tế, bất cứ lợng vật t nào cũng có một lợng hao hụt nhất định

do quá trình vận chuyển, quá trình bảo quản và quá trình sử dụng gây nên L ợng vật t hao hụt thờng đợc xác định bằng tỷ lệ phần trăm so với lợng vật t cầndùng

-Lợng vật t cần cung cấp bao gồm lợng vật t cần dùng và lợng vật t haohụt

- Xây dựng các xởng và các công trình phục vụ nh: hệ thống kho bãi đểcất chứa vật liệu, trạm trộn bê tông Xây dựng các công trình tạm phục vụ cholàm việc, ăn ở và sinh hoạt của cán bộ, công nhân trên công trờng

Trên đây là các công việc chuẩn bị cho quá trình thi công Tiếp theo làgiai đoạn thi công xây lắp Đây là giai đoạn cơ bản trực tiếp tính t thời điểmkhởi công xây dựng đến khi hoàn tất công việc xây lắp cuối cùng Đây là giai

đoạn có tính chất quyết định đến chất lợng, kỹ mỹ thuật công trình, đến giáthành, đến thời gian xây dựng đến kết quả và lợi nhuận của công ty Trớc hếtphải phân tích đặc điểm thi công các kết cấu nhằm tìm hiểu kỹ về đặc điểmchịu lực của toàn công trình, nắm chắc kỹ thuật thi công Trên cơ sở nghiêncứu và tìm hiểu này để đa ra các khả năng thực hiện sao cho công trình đợchoàn thành theo đúng tiến trình xây lắp, đảm bảo cho các bộ phận công trìnhphát triển đến đâu là ổn định và bền chắc đến đó

3.3 Quản lý chất lợng công trình xây dựng

Thực hiện quản lý chất công trình xây dựng nhằm đảm bảo đúng tiến độthi công, đảm bảo chất lợng của công trình đợc thực hiện

Chủ đầu t chịu trách nhiệm quản lý chất lợng công trình ngay từ giai

đoạn chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t cho đến khi kết thúc xây dựng đa côngtrình vào khai thác sử dụng Nội dung chủ yếu của quản lý chất lợng côngtrình xây dựng gồm:

- Thực hiện đầy đủ các quy định hiện hành của Nhà nớc về lập, thẩm định

và trình duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi, thiết kế kỹthuật và tổng dự toán, tổ chức đấu thấu hoặc lựa chọn nhà thầu

- Tuyển chọn tổ chức t vấn, cung cấp vật t thiết bị, xây lắp có t cách phápnhân và có đủ năng lực phù hợp để nhận các công việc chuẩn bị đầu t thiết kế

kỹ thuật và tổng dự toán, cung cấp vật t thiết bị, xây lắp và giám sát chất lợngcông trình

- Kiểm tra chất lợng các loại vật liệu, cấu kiện xây dựng, thiết bị lắp đặt

đúng yêu cầu thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật đợc duyệt

- Đối với những công việc không đạt chất lợng theo quy định của thiết kế

và tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng thì chủ đầu t có quyền yêu cầu thực hiện sửachữa, thay thế đối với những việc này hoặc từ chối nghiệm thu

3.4 Tổ chức bảo đảm tài chính dự án

Dự án đầu t xây dựng muốn tiến hành cần phải có vốn đầu t Nguồn vốn

có thể là vốn tự có của chủ đầu t, vốn huy động từ khách hàng và các nguồnvốn huy động hợp pháp khác

Để đảm bảo tiến độ thực hiện đầu t của dự án, vừa để tránh ứ đọng vốn,nên các nguồn tài trợ cần đợc xem xét không chỉ về mặt số lợng mà về cả thời

điểm nhận đợc tài trợ Các nguồn vốn dự kiến này phải đảm bảo chắc chắn

Sự đảm bảo này phải có cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế Chẳng hạn nếu nguồntài trợ là ngân sách cấp hoặc cho vay thì phải có sự cam kết của các cơ quanbằng văn bản sau khi các cơ quan này đã ký vào biên bản hồ sơ thẩm định dự

án Nếu là vốn tự có thì phải có bản giải trình và tình hình hoạt động sản xuấtkinh doanh của cơ sở ba năm trớc đây và hiện tại chứng tỏ cơ sở đã, đang và

tiếp tục hoạt động có hiệu quả, có tích luỹ và do đó đảm bảo có vốn thực hiện

đợc dự án

Sau khi xác định đợc nguồn vốn cho dự án cần xác định cơ cấu nguồnvốn của dự án Có nghĩa là tính toán tỷ lệ từng nguồn vốn chiếm trong tổngmức vốn đầu t dự kiến Trên cơ sở nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện các côngviệc đầu t và cơ cấu nguồn vốn, lập tiến độ huy động vốn hàng năm cho dự án.Tiến độ huy động vốn phải tính tới lợng tiền thực cần huy động hàng nămtrong từng trờng hợp có biến động giá cả và lạm phát

4 Tổ chức tiêu thụ

- Phơng án kinh doanh: khi xây dựng phơng án kinh doanh bao giờ ngời

ta cũng xây dựng hai hay nhiều phơng án kinh doanh, sau đó tiến hành phântích u nhợc điểm của từng phơng án, từ đó đa ra nhận xét xem phơng án nào

sẽ đảm bảo hiệu quả đầu t đồng thời đảm bảo nguồn vốn cho quá trình thựchiện dự án, sau đó quyết định lựa chọn phơng án kinh doanh có lợi nhất

- Xác định giá bán: đối với các dự án xây dựng nhà để bán thì cơ cấu giábán đợc xác định nh sau:

Các chi phí cấu thành nên giá bán bao gồm:

+ Chi phí xây lắp bao gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình:phần móng, công trình chính, hạ tầng ngoài nhà , chi phí lắp đặt thiết bị.+ Chi phí thiết bị bao gồm: thang máy, máy phát điện, hệ thống phòngcháy chữa cháy

+ Chi phí khác bao gồm: chi phí chuẩn bị đầu t, chi phí thực hiện đầu t vàchi phí dự phòng; chi phí kết thúc xây dựng và đa dự án vào khai thác sử dụng.+ Lãi theo kế hoạch của Công ty

1 Các quan điểm đánh giá hiệu quả của dự án đầu t xây dựng

Các dự án đầu t luôn luôn phải đợc đánh giá theo các giác độ lợi ích củachủ đầu t, lợi ích của quốc gia, lợi ích của dân c địa phơng nơi đặt dự án đầu t

- Quan điểm của chủ đầu t

Khi đánh giá dự án đầu t, các chủ đầu t luôn luôn xuất phát trớc hết từ lợiích trực tiếp của họ, tuy nhiên các lợi ích này phải nằm trong khuôn khổ lợiích chung của quốc gia, thể hiện trớc hết ở các luật có liên quan đến đầu t xây

dựng và bảo vệ môi trờng, an toàn xã hội Các tổ chức tài trợ cho các dự án

đầu t cũng xuất phát trớc hết từ lợi ích của chính họ có tính đến lợi ích chung

và các hạn chế của pháp luật

- Quan điểm của Nhà nớc

Khi đánh giá các dự án đầu t, Nhà nớc phải xuất phát từ lợi ích tổng thểcủa quốc gia và xã hội, kết hợp hài hoà giữa lợi ích giữa Nhà nớc, xã hội vàcác doanh nghiệp; kết hợp giữa lợi ích ngắn hạn và dài hạn, bảo đảm tăng c-ờng vị trí của đất nớc và dân tộc trên trờng quốc tế Nhà nớc phải xem xét các

dự án đầu t trên quan điểm vĩ mô toàn diện theo các mặt: kỹ thuật, kinh tế,chính trị, văn hoá xã hội, bảo vệ môi trờng và an ninh quốc phòng

- Quan điểm của địa phơng

Khi đánh giá các dự án đầu t xây dựng, chính quyền địa phơng lẽ dĩnhiên phải xuất phát từ lợi ích của chính địa phơng nơi đặt dự án Tuy nhiên,lợi ích này phải nằm trong khuôn khổ lợi ích chung của quốc gia, kết hợp hàihoà lợi ích Nhà nớc, địa phơng và doanh nghiệp đảm bảo phát triển kinh tế,chính trị, văn hoá xã hội, bảo vệ môi trờng cảnh quan thiên nhiên và an ninhquốc phòng của địa phơng

2 Hiệu quả các dự án đầu t xây dựng nhà ở

Khi phân tích đánh giá các dự án đầu t xây dựng đợc tiến hành qua cácgiai đoạn: nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi của dự án Trongphân tích, đánh giá dự án có hai phần chủ yếu có tính chất tổng hợp, đó là:

- Phân tích tài chính (đứng trên quan điểm lợi ích trực tiếp của doanhnghiệp)

- Phân tích kinh tế - xã hội (đứng trên quan điểm lợi ích của nền kinh tếquốc dân và cộng đồng ngời đợc hởng lợi từ dự án)

2.1 Phân tích tài chính của dự án đầu t xây dựng

2.1.1 ý nghĩa của việc phân tích tài chính

Phân tích tài chính dự án đứng trên quan điểm lợi ích của chủ đầu t lấymục tiêu tối đa hoá lợi nhuận kết hợp với an toàn kinh doanh là chính để đánhgiá dự án, giúp ta làm rõ một số vấn đề nh: một phơng án đầu t nào đó có lợihay không có lợi về kinh tế (có đáng giá không ?) Lợi đến mức độ nào? Đầu

t ở quy mô nào là hợp lý nhất? Nên chọn những án nào? Mức độ an toàn củahoạt động đầu t

Thông qua kết quả phân tích tài chính, chủ đầu t có thể lựa chọn để “raquyết định” đầu t sao cho có lợi nhất theo “một tiêu chuẩn hiệu quả”nào đó(đợc thiết lập từ mục tiêu đầu t) trong những điều kiên “ràng buộc” nhất định

2.1.2 Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án

* Thời gian thu hồi vốn đầu t (T)

Thời gian thu hồi vốn đầu t là khoảng thời gian khai thác dự án (thờngtính bằng năm) mà các khoản thu nhập có thể bù đắp đủ toàn bộ vốn đầu t của

dự án

Thờng có hai cách dựa vào thu nhập để tính thời gian thu hồi vốn đầu t.Một là, dựa vào lãi ròng (P).

Hai là, dựa vào lãi ròng và khấu hao (P + D)

Cách thứ 2, dựa vào lãi ròng và khấu hao phản ánh chính xác bản chấtthời gian thu hồi vốn, nên đợc sử dụng phổ biến

Công thức đơn giản nhất tính thời gian thu hồi vốn bình quân (T) đợc tính

nh sau:

D P

I T

0

(2)

Trong đó:

t: thời gian năm khai thác dự án

Nếu khoản lãi ròng, khấu hao hàng năm và vốn đầu t đợc chiết khấu thìthời gian thu hồi vốn đầu t (T) đợc tính theo công thức:

D P

Ik: vốn đầu t thực hiện tại năm t

i: lãi suất chiết khấu

* Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng NPV (Net Present Value).

Là giá trị của tổng lãi ròng đã chỉ ra trong quá trình thực hiện dự án đợcxây dựng bằng hiệu số của giá trị doanh thu ở năm t trừ đi chi phí bỏ ra ở năm t

i

C B

n: Tuổi thọ quy định của dự án

NPV là chỉ tiêu hiệu quả đợc các nhà đầu t rất quan tâm NPV cho biếtquy mô hiện giá tiền lời là lớn hay nhỏ, sau khi đã hoàn trả đủ vốn đầu t

Nếu NPV > 0: Dự án có lời, có thể đầu t.

Nếu NPV = 0: Dự án chỉ hoà vốn

Nếu NPV < 0: Dự án bị lỗ

NPV càng lớn, càng có lợi

* Suất thu hồi nội bộ IRR (Internal Rate of Rentron).

IRR là lãi suất chiết khấu, mà ứng với nó giá trị hiện tại ròng (NPV) = 0

Công thức (5) đợc suy ra từ công thức (4), trong đó i đợc thay thế = IRRSuất thu hồi nội bộ là chỉ tiêu hiệu quả thờng đợc sử dụng để đánh giácác dự án đầu t dựa vào vốn vay

Nếu IRR = r (suất thu lợi tối thiểu) thì dự án vẫn có lãi, nhng vừa đủ trảtiền lãi vay, nhà đầu t cha thu đợc lợi Nếu IRR càng lớn hơn r, dự án càng cóhiệu quả cao Tuy nhiên, IRR cha cho biết thời gian hoàn vốn và tỷ suất sinhlợi Vì vậy, nó phải dựa vào các chỉ tiêu khác mới đánh giá hiệu quả mộtcách toàn diện

* Tỷ số lợi ích trên chi phí B/C (Benefit/Cost).

Tỷ số lợi ích trên chi phí là tỷ số hiện giá thu nhập và hiện giá chi phí,

n t

t t

i C

i B C

Nếu B/C > 1: thu nhập > chi phí, dự án có lãi (hiệu quả)

Nếu B/C = 1: thu nhập = chi phí, dự án không có lãi

Nếu B/C < 1: thu nhập < chi phí, dự án bị lỗ

Ưu điểm của chỉ tiêu B/C cho thấy mức thu nhập của một đồng chi phí,nhng nhợc điểm của nó là không cho biết tổng số lãi ròng thu đợc (có dự án B/

C lớn, nhng tổng lãi ròng vẫn nhỏ) và việc tính suất chiết khấu i phức tạp

2.2 Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu t xây dựng nhà ở

Phân tích tài chính xem xét dự án đầu t theo giác độ lợi ích trực tiếp củachủ đàu t Trong khuôn khổ đề tài này, các dự án mà chúng ta đang nói tới là

dự án đầu t vào kinh doanh nhà ở khu chung c đang đợc thực hiện tại Công ty,vì vậy mục đích chính của đầu t là lợi nhuận Khả năng sinh lời của dự án làthớc đo chủ yếu quyết định sự chấp nhận một việc làm mạo hiểm của chủ đầut

Tuy nhiên, không phải mọi dự án có khả năng sinh lời cao đều tạo ranhững ảnh hởng tốt cho nền kinh tế và xã hội Do đó trên góc độ quản lý vĩmô phải xem xét đánh giá việc thực hiện dự án đầu t có tác động gì đối vớiviệc thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, có nghĩa là phải xem xét khía

 0

0 1

n

t t

B C NPV

cạnh kinh tế xã hội của dự án Phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuấtphát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn xã hội Phân tích kinh

tế - xã hội rất cần thiết vì:

- Trong nền kinh tế thị trờng, tuy chủ trơng đầu t phần lớn là do cácdoanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nh-

ng nó không đợc trái với pháp luật và phải phù hợp với đờng lối phát triểnkinh tế - xã hội chung của toàn đất nớc, trong đó lợi ích của Nhà nớc và doanhnghiệp đợc kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này phải đợc thể hiện thông quaphần phân tích kinh tế - xã hội

- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu t đó là căn cứ chủ yếu đểthuyết phục Nhà nớc, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, các ngânhàng cho vay vốn và nhân dân địa phơng nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu t thựchiện dự án

- Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứquan trọng để họ chấp thuận viện trợ

- Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nớc trực tiếp bỏ vốn thìphân tích kinh tế - xã hội có vai trò chủ yếu trong phân tích dự án, vì hiện nay

ở nớc ta loại dự án này khá phổ biến và chiếm nguồn vốn khá lớn

Đối với dự án là công trình nhà ở, mục tiêu kinh tế xã hội của dự án chủyếu là:

- Mức đóng góp vào ngân sách của dự án cho Nhà nớc

- Mức tăng thu nhập cho ngời lao động của Công ty và ngoài Công ty

- Nâng cao mức sống của ngời dân cụ thể là nâng cao điều kiện sinh hoạt,

điều kiện sống Thông qua các số liệu: số phòng, căn hộ dự án sẽ đóng gópvào quỹ nhà ở cho thành phố

- Giảm thất nghiệp, giải quyết việc làm không chỉ lao động trong Công ty

mà còn cho các lực lợng gián tiếp khác Đây là một trong những mục tiêu chủyếu của chiến lợc phát triển kinh tế xã hội của nớc ta

- Tận dụng quỹ đất bỏ trống, khai hoang đất

- Các tác động đến môi trờng: các tác động này có thể là tác động tíchcực, nhng cũng có thể là tiêu cực Tác động tích cực nh: góp phần cải tạo mỹquan đô thị và môi trờng sống tại khu vực ngày càng văn minh hiện đại Cáctác động tiêu cực nh: mức ô nhiễm của nớc thải sinh hoạt, bụi và tiếng ồn

Đối với những tác động tiêu cực cần có các biện pháp khắc phục, giảm thiểutác động tiêu cực của dự án đến môi trờng

Chơng II: Tình hình thực hiện các dự án

đầu t xây dựng nhà ở tại công ty Cổ phần

lilama hà nội

I Giới thiệu chung về công ty và tình hình thực hiện các

dự án đầu t xây dựng nhà ở tại công ty trong nhữngnăm qua

1 Giới thiệu chung về Công ty

1.1 Quá trình hình thành, phát triển của Công ty

Tổng công ty Lắp Máy Việt Nam ( LILAMA) là Doanh nghiệp nhà nớctrực thuộc Bộ Xây dựng đợc thành lập từ năm 1960 - tên giao dịch quốc tế làLILAMA Corporation Hoạt động kinh doanh chính của Tổng công ty thuộccác lĩnh vực lắp mắy , xây dựng công trình thuỷ điện, công trình cơ sở hạtầng, các công trình giao thông, xây dựng công nghiệp, dân dụng, đờng dây vàtrạm, sản xuất vật liệu xây dựng, xuất nhập khẩu, vật t, thiết bị, công nghệ xâydựng cùng nhiều lĩnh vực kinh doanh khác

Hiện nay Tổng công ty có 10 Ban quản lý, ban điều hành dự án; 14 Công

ty là đơn vị sản xuất kinh doanh hạch toán độc lập; 3 đơn vị sản xuất kinhdoanh hạch toán phụ thuộc; 4 đơn vị sự nghiệp; 5 công ty liên doanh và 34Công ty cổ phần Công ty lắp máy và xây dựng Hà Nội là một trong những

đơn vị thành viên của Tổng công ty

Công ty lắp máy và xây dựng Hà Nội là đơn vị thành viên của Tổng công

ty, đơn vị hạch toán phụ thuộc, đợc thành lập theo Quyết định số17TCT/VPTH ngày 12 tháng 9 năm 2000 của Hội đồng quản trị Tổng công tytrên cơ sở các Ban quản lý dự án Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì Hà Nội

Để nâng cao hiệu quả hoạt động của các Doanh nghiệp nhà nớc, Chínhphủ có chủ trơng chuyển một số doanh nghiệp nhà nớc thành công ty cổ phần(theo Nghị định số 64/2002/NĐ-CP ngày 19/6/2002) Vì vậy, Bộ xây dựng căn

cứ vào chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức do Chính phủ quy

định, căn cứ vào đề đơn nghị của Ông Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng công

ty LILAMA và theo đơn đề nghị của Ban quản lý đổi mới và phát triển doanhnghiệp Bộ Xây dựng, đã quyết định chuyển Công ty Công ty lắp máy và xâydựng Hà Nội thành công ty cổ phần theo Quyết định số 946/QĐ-BXD ngày 08tháng 07 năm 2003 của Bộ trởng Bộ Xây dựng Công ty đợc thành lập trên cơ

sở cổ phần hoá Doanh nghiệp nhà nớc theo hình thức bán một phần vốn nhà

n-ớc hiện có tại doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu thu hút thêm vốn để phát triểndoanh nghiệp

Công ty có:

- Tên giao dịch quốc tế: Tên giao dịch quốc tế: LILAMA HANOI JOINTSTOCK COMPANY

- Tên viết tắt: LILAMA

- Trụ sở chính đặt tại : 52 Đờng Lĩnh Nam – Phờng Mai Động – QuậnHoàng Mai – Hà Nội.

1.2 Nhiệm vụ chính của Công ty

Công ty cổ phần LILAMA Hà Nội có nhiệm vụ chính là:

- T vấn, đầu t, lập và thực hiện các dự án đầu t xây dựng, kinh doanh nhà

ở, khu đô thị và khu công nghiệp

- Kinh doanh khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị và khu côngnghiệp

- Lắp máy ,thi công xây lắp các công trình dân dụng và công nghiệp

- T vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết khu đô thị và khu côngnghiệp, t vấn thiết kế công trình dân dụng, công nghiệp, sản xuất và kinhdoanh vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất

- Kinh doanh bất động sản hàng hoá và dịch vụ khác

- Kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng

1.3 Cơ cấu tổ chức quản lý

Thuyết minh sơ đồ

* Hội đồng quản trị

Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý Công ty, quyết định mọi vấn đề liênquan đến mục đích, quyền lợi của Công ty (trừ những vấn đề thuộc thẩmquyền của Đại hội đồng cổ đồng)

Hội đồng quản trị có 5 thành viên gồm 1 chủ tịch và các uỷ viên trong đóGiám đốc (Tổng giám đốc) là uỷ viên đơng nhiên

* Ban kiểm soát

Ban kiểm soát là ngời thay mặt cổ đông để kiểm soát mọi hoạt động kinhdoanh quản trị và điều hành của Công ty

Ban kiểm soát có 3 thành viên gồm 1 Trởng ban kiểm soát và 2 uỷ viên,

do Đại hội đồng cổ đông bầu và bãi miễn

* Ban Giám đốc

Gồm có: Tổng giám đốc điều hành và 3 Phó tổng giám đốc gồm: Phótổng giám phụ trách công tác đầu t; Phó tổng giám phụ trách công tác kếhoạch - kỹ thuật; Phó tổng giám đốc phụ trách công tác nội chính

Tổng giám đốc là ngời đại diện pháp nhân của Công ty trong mọi giaodịch kinh doanh; là ngời điều hành mọi hoạt động kinh doanh của Công ty;chịu trách nhiệm trớc Hội đồng quản trị và Đại hội đồng cổ đông về điều hànhCông ty

Giúp việc Tổng giám đốc là các Phó Tổng giám đốc

* Các phòng chức năng

- Phòng kế hoạch - kỹ thuật: Là phòng chức năng tham mu giúp Hội

động quản trị và Tổng giám đốc công ty trong lĩnh vực :

+ Công tác kỹ thuật: quản lý kỹ thuật chất lợng; quản lý, xây dựng kế

hoạch và tổ chức thực hiện các dự án do công ty trực tiếp thực hiện; ứng dụngcác công nghệ mới, tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất; quản lý công tácbảo hộ lao động; quản lý cơ giới, máy móc thiết bị thi công

+ Công tác kế hoạch: công tác Kế hoạch và báo cáo thống kê; công tác

kinh tế; công tác Hợp đồng kinh tế; công tác quản lý và thực hiện đấu thầuxây lắp; công tác quản lý các dự án đầu t

- Phòng kinh doanh: là phòng chức năng tham mu giúp Hội đồng quản trị

và Tổng giám đốc trong các lĩnh vực: công tác quảng cáo, tiếp thị, bán hàng;công tác xây dựng phơng án kinh doanh và hồ sơ bán hàng; công tác tổ chức

và quản lý bán hàng; công tác quản lý kinh doanh dịch vụ; công tác kinhdoanh trang thiết bị nội thất

và quy chế Tài chính của Tổng công ty ; quản lý, tìm kiếm nguồn vốn và luânchuyển vốn đầu t của toàn bộ Công ty đảm bảo hiệu quả đúng với quy địnhcủa pháp luật và của Công ty; giúp Tổng giám đốc kiểm tra, kiểm soát toàn bộhoạt động kinh tế, tài chính của Công ty và các đơn vị phụ thuộc.

- Phòng tổ chức hành chính:

Là phòng chức năng giúp việc cho Hội động quản trị và Tổng giám đốc

điều hành các công việc chủ yếu sau đây: công tác tổ chức cán bộ; công táctuyển dụng lao động, quản lý và sử dụng lao động; công tác đào tào; công tácbáo cáo thống kê; công tác tiền lơng; giải quyết các chế độ, chính sách chongời lao động; khen thởng, kỷ luật (tham gia trong thành phần Hội đồng thi

đua khen thởng); văn th, lu trữ; quản trị hành chính, phục vụ; bảo vệ nội bộ, anninh cơ quan

* Các ban quản lý:

Là đơn vị thay mặt Công ty thực hiện các công việc quản lý đầu t xâydựng các dự án do Công ty đầu t Gồm có

- Ban quản lý các dự án đô thị Hà Nội

- Ban quản lý các dự án Quảng Ninh

- Ban quản lý các dự án Hà Tây

- Ban quản lý các dự án Yên Bái

* Các xí nghiệp trực thuộc:

- Xí nghiệp t vấn đầu t và thiết kế xây dựng:

Chức năng nhiệm vụ chủ yếu: trong công tác t vấn đầu t: phối hợp lập vàthực hiện các dự án đầu t xây dựng; t vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết

đô thị và khu công nghiệp; t vấn thiết kế công trình xây dựng dân dụng vàcông nghiệp

- Xí nghiệp kinh doanh và khai thác dịch vụ đô thị:

Chức năng nhiệm vụ chủ yếu: trực tiếp quản lý, kinh doanh khai thác cácdịch vụ tại các khu đô thị do công ty đầu t xây dựng và một số trụ sở, khu dân

c của Tổng công ty; bảo hành, bảo trì, duy tu, bảo dỡng các công trình xâydựng trong khu đô thị của công ty đầu t; tổ chức quản lý, bảo vệ an ninh trật

tự các khu ở và các khu đô thị

2 Tình hình thực hiện các dự án đầu t xây dựng nhà ở của Công ty trong những năm qua

Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội là doanh nghiệp thuộc Tổng công tyLắp máy Việt Nam LILAMA - Bộ Xây dựng có chức năng chính là lắp máycông nghiệp, kinh doanh, phát triển nhà và hạ tầng đô thị, đầu t vào các khucông nghiệp Trong những năm vừa quan, Công ty đã đợc UBND Thành phố

Hà Nội và Tổng công ty giao cho làm chủ đầu t một số dự án phát triển nhà vàcác khu đô thị Công ty đã hoàn thành một số dự án có quy mô vừa và nhỏ: Dự

án toà nhà cao tầng Nhân Chính có qui mô 1.890m2, diện tích sàn nhà ở4.207m2, tổng vốn đầu t 14,3 tỉ đồng Mục tiêu của dự án này là: Xây dựngmột chung c cao tầng với những căn hộ đồng bộ khép kín, hệ thống thông tinliên lạc hiện đại, cơ sở hạ tầng đồng bộ đạt tiêu chuẩn chung c chất lợng cao;tầng 1 là khu kinh doanh, tầng 2 - 9 xây dựng những căn hộ đồng bộ phục vụcho các đối tợng sau: đối tợng tái định c cán bộ công nhân viên Tổng Công ty

và cán bộ công nhân viên khác trong đơn vị và các đối tợng khác Công ty đãhoàn thành quyết toán công trình lô 2B của dự án khai thác khu đất 62 TrờngChinh Lô 2B này đợc dùng để xây dựng nhà ở liền kề, với qui mô 1.804m2

(23 căn hộ), diện tích sàn xây dựng là 4.120,3m2 Ngoài ra Công ty còn hoànthành quyết toán xong công trình các dự án: Dự án Nhà ở 6/343 Đội Cấn vớidiện tích là 980 m2, mức đầu t là 7 tỷ đồng; Trung tâm giới thiệu bán sảnphẩm công nghiệp và nhà ở chung c Ba La có diện tích 240 m2, tổng mức đầu

t là 3 tỷ đồng

Từ những kinh nghiệm kế thừa trong đầu t và quản lý dự án của Tổngcông ty LILAMA và những kinh nghiệp thu đợc trong khi thực hiện các dự ánphát triển nhà có qui mô vừa và nhỏ phù hợp với xu thế chung về yêu cầu pháttriển những dự án lớn có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

đồng bộ, tạo thành các khu phố mới hiện đại, Công ty đã đảm nhận việc pháttriển các khu đô thị mới có quy mô lớn hơn tại phía Tây - Nam Thành phố

- Dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì

Khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì nằm phía Tây - Nam của Thành phố

Hà Nội, thuộc địa bàn hai xã Mỹ Đình và Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội Dự

án có quy mô 36,86 ha với tổng vốn đầu t dự kiến trên 300 tỷ đồng (chỉ tínhphần hạ tầng) Việc đầu t xây dựng khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì đồng bộ

và hoàn chỉnh, nhằm dành một phần quỹ nhà đất để phục vụ cho nhu cầu nhà

ở của cán bộ nhân viên của Tổng công ty, phần lớn diện tích còn lại phục vụcho công việc kinh doanh phát triển nhà và tạo quỹ đất phục vụ giãn dân, giảiphóng mặt bằng các trục đờng giao thông trong thành phố

Trong tổng số 36,86 ha của khu đô thị mới Mễ Đình - Mễ Trì, đất đờngthành phố và khu vực chiếm 60.238m2, đất công cộng khu ở: 21.499m2, đấthỗn hợp: 20.951m2, đất trờng trung học: 10.270m2, đất hàng lang cách ly côngtrình hạ tầng kỹ thuật: 15.715m2, đất khác: 13.521m2 Đất đơn vị ở chiếm226.372m2, trong đó đất ở là 126.553m2, đất công cộng đơn vị ở: 4.190m2, đất

cây xanh đơn vị ở: 25.822m2, còn lại là đất xây dựng nhà trẻ, mẫu giáo, đấtgiao thông đơn vị ở, đất xây dựng chợ và đất khu miếu Đình Thôn.

Trong tổng diện tích đất ở 126.553m2, đất ở nhà cao tầng có tổng diệntích 75.854m2, chiếm 60% diện tích đất ở Khu nhà cao tầng gồm 7 ô đất:CT1, CT2, CT3, CT4, CT5, CT6, CT7 Khu đất CT1 và CT2 dành để phục vụ

di dân giải phóng mặt bằng huyện Từ Liêm

Đất nhà ở thấp tầng có tổng diện tích 50.699m2, bao gồm 2 khu: biệt thự

có diện tích: 44.507m2 và thấp tầng khoảng 6.192m2 dành riêng để phục vụ didân giải phóng mặt bằng huyện Từ Liêm Chủ yếu đợc xây dựng tại lõi củakhu vực giáp đờng 21,25m và đờng 13,5m

Các công trình công cộng thiết yếu nh: trờng tiểu học, nhà trẻ và cáccông trình dịch vụ đợc bố trí ở phía bên trong trục đờng nội bộ rộng 13,5 và21,25m của khu đô thị mới, với diện tích khoảng 17.054m2

Khu vực đất dành cho cây xanh của dự án chiếm tới 25.822m2

Bãi đỗ xe của công trình hỗn hợp và nhà ở cao tầng đợc bố trí tại tầnghầm và tại chân các công trình Tổng diện tích dành cho bãi đỗ xe là8.880m2

Với diện tích 36,86ha khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì là một số trongcác dự án nhà ở có quy mô lớn ở Hà Nôị Tổng số hộ của dự án khu đô thị mới

Mỹ Đình đạt đợc 1.775 hộ (khoảng 7.100 ngời), trong đó, khu nhà ở chung ccao tầng có 1.541 hộ và khu nhà ở thấp tầng: 234 hộ Chính vì vậy, việc triểnkhai khu đô thị này có ý nghĩa vô cùng quan trọng: cung cấp đáng kể nhà ởcho ngời dân Hà Nội, góp phần giảm mật độ dân c trong khu vực nội thành,góp phần cải tạo cảnh quan đô thị của Thành phố Hà Nội, hạn chế việc xâynhà ở không theo quy hoạch

* Dự án khai thác khu đất 62 - Trờng Chinh, phờng Phơng Liệt, quậnThanh Xuân

Dự án 62 Trờng Chinh có tổng vốn đầu t gần 57 tỷ đồng, có diện tích xâydựng là 2607 m2 và đợc chia làm 4 lô: lô 1A, 2A, 2B và lô 3 Lô 1 đợc dùng đểxây dựng nhà chung c với tổng diện tích sàn xây dựng là 3.147,88 m2, trong

đó diện tích sử dụng là 1494 m2 Lô 2A để xây dựng văn phòng làm việc Lô2B đợc dùng để xây dựng nhà ở liền kề với diện tích đất xây dựng là 1.042 m2,tầng cao trung bình nhà là 3,5 tầng Lô 3 để xây dựng nhà ở chung c cao tầng

và trạm xá cơ quan

Bên cạnh các công trình, hạng mục công trình đã bàn giao và đa vào sửdụng, các dự án đang thi công thì hiện nay Công ty còn rất nhiều dự án mớichỉ trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, chuẩn bị thực hiện đầu t và thực hiện

đầu t nh: Khu đô thị An Khánh với diện tích khoảng 400 ha; Dự án khu đô thịmới Yên Mỹ - Hng Yên với diện tích khoảng 150 ha và tổng mức đầu t hoànchỉnh cả dự án khoảng 1.156 tỉ đồng; Khu đô thị dọc đờng Trần Hng Đạo -Hoà Bình; Dự án Khách sạn Hạ Long với diện tích 5ha và tổng mức đầu thoàn chỉnh cả dự án khoảng 480 tỉ đồng và Công ty vẫn tiếp tục tìm kiếm cơhội đầu t các dự án tại Đông Anh, Hà Tây

Dự án chung c cao tầng CT5 nằm trong khu đô thị mới Mỹ Đình - MễTrì Dự án có tổng diện tích là 11.706 m2, việc xây dựng chung c này có ýnghĩa quan trọng nhằm hình thành một chung c cao tầng có đủ tiêu chuẩn đápứng nhu cầu nhà ở, sinh hoạt, làm việc và nghỉ ngời của mọi đối tợng là ngờidân có nhu cầu nhà ở; góp phần thực hiện thành công chiến lợc phát triển kinh

tế xã hội của Thủ đô Hà Nội sẽ có thêm những nhân tố kích thích, những kinhnghiệm đầu t và mô hình quản lý đô thị hiện đại

II Dự án chung c cao tầng CT5

Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội đợc Tổng công ty giao nhiệm vụ làmchủ đầu t dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì để xây dựng một khu đô thịmới hoàn chỉnh, đồng bộ về kiến trúc, công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹthuật phù hợp với quy hoạch đợc duyệt

Khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì nằm ở phía Tây Nam thành phố thuộc

địa bàn hai xã Mỹ Đình và Mễ Trì thuộc huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.Các công trình hạ tầng kỹ thuật: hệ thống cấp thoát nớc, hệ thống điện, hệthống thông tin liên lạc, hệ thống đờng giao thông, cây xanh các công trìnhxã hội: trờng học, chợ, nhà trẻ sẽ đợc đầu t xây dựng mới đồng bộ hiện đại

1 Sự cần thiết phải đầu t xây dựng khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì

Hà Nội có quỹ nhà ở đứng thứ 2 cả nớc (chiếm khoảng 15% tổng quỹ nhà

ở cả nớc, trong đó gần 40% nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc), song bình quân diệntích nhà ở trên đầu ngời của Hà Nội không chỉ thấp hơn mức bình quân của cảnớc, mà còn có xu hớng giảm từ năm 1954 đến năm 1992, và tăng rất chậmtrong thời gian qua Năm 1994, bình quân nhà ở đô thị toàn quốc là 5,8 m2/ng-

ời, riêng thành phố Hồ Chí Minh là 7,3m2/ngời, còn mức của nhiều đô thị cácnớc khu vực là 10  12 m2/ngời, thì Hà Nội chỉ đạt mức 4,8m2/ngời (cókhoảng 30% dân số đô thị có mức bình quân diện tích nhà ở dới 3m2/ngời,trong đó có tới 300 nghìn ngời có mức bình quân diện tích nhà ở dới 2m2/ng-ời), so với mức 6,7m2/ngời năm 1954, mức 4,6m2/ngời năm 1990, mức 4,5m2/ngời năm 1992 và năm 2000 khoảng 6m2/ngời (dù trong thời kỳ 1996 - 2000,thành phố đã đầu t xây dựng mới đợc 1.648.000m2nhà, đạt 109,8% kế hoạch

đề ra)

Trong tổng quỹ nhà ở đô thị của Hà Nội thì 70% là nhà 1- 2 tầng, thuộcdiện bán kiên cố, và chỉ có 33% là loại tốt, còn lại đều đã xuống cấp và thuộcdiện cần sửa chữa lớn hoặc dỡ bỏ Có tới 30% quỹ nhà do Nhà n ớc quản lý làchung c, phần lớn là loại 4 - 5 tầng và đợc xây dựng những năm 1956 - 1985.Theo số liệu thống kê đợc, khoảng 70% số công trình chung c đợc khảo sát có

độ nghiêng và độ lún vợt mức cho phép, 100% nhà ở chung c bị thấm dột, 20 40% bị hiện tợng ăn mòn nối, cốt thép và nứt tách giữa các cấu kiện Các kếtnối chính nhiều chung c bị xuống cấp và h hỏng (nặng nề nhất là các khuGiảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Quỳnh Mai )

-Còn ở khu phố cổ thì chỉ có 15 - 20% quỹ nhà còn tốt; 10% bị h hỏngnặng, cần phá bỏ; trên 70% cần sửa chữa cải tạo.

Hà Nội đang đứng trớc sức ép thu dần diện tích đất ở đô thị Đất ở bìnhquân trong các quận nội thành đã giảm từ 22,75m2/ngời năm 1996 còn14,1m2/ngời năm 2000 và dự báo đến năm 2010, dù cố gắng mở rộng nội đô,song cũng khó vợt qua mức 20m2/ngời

Sơ bộ tính giai đoạn 2001 - 2010, Thành phố cần trên 3000 ha đất vớikinh phí 30 - 35 nghìn tỷ đồng để xây dựng nhà ở, nhằm bảo đảm nâng bìnhquân diện tích nhà đô thị của Thủ đô lên mức 7 - 7,5m2/ngời năm 2005 và đạt

8 - 9 m2/ngời vào năm 2010 theo tinh thần Đại hội Đảng bộ Thành phố lầnthứ 13 đã đề ra

Nh vậy, thị trờng Hà Nội đang có nhu cầu lớn về nhà ở, nhng cha đợc

đáp ứng, đặc biệt là nhà ở cho các đối tợng có thu nhập trung bình và thấp.Nhu cầu nhà ở trên địa bàn sẽ càng tăng nhanh cùng với mức tăng dân số, tăngthu nhập của dân c, và yêu cầu của cuộc sống văn minh đô thị và gia đình hiện

đại Đây là những điều kiện thuận lợi để Công ty cổ phần LILAMA Hà Nội

đầu r xây dựng kinh doanh nhà ở

Xuất phát từ những vấn đề đợc trình bày trên đây, việc xây dựng khu đôthị mới Mỹ Đình - Mễ Trì là rất cần thiết bởi vì:

Một là do nhu cầu nhà ở của Thành phố Hà Nội.

Theo số liệu thống kế của UBND Thành phố Hà Nội (chơng trình pháttriển nhà ở Hà Nội), tính đến năm 1996 các đô thị của cả nớc có khoảng 81triệu m2 nhà ở, tróng đó riêng Hà Nội có 12 triệu m2 với diện tích bình quântrên đầu ngời là 5 m2

Do tỷ lệ tăng dân số và tốc độ đô thị hoá nhanh, cộng với việc di dân ồ ạtvào thành phố, nên bình quân nhà ở/ngời Hà Nội vẫn giảm Quá trình thựchiện xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, cha có cơ chế chính sách thay thế; nhà ởcha đợc coi là hạ tầng xã hội thiết yếu trong kết cấu hạ tầng chung; đầu t chonhà ở cha đợc quan tâm đúng mức, cha có sự định hớng thích hợp và nhữngchính sách lớn cho sự nghiệp phát triển nhà ở đô thị Việc phát triển nhà ở cha

có một chiến lợc chung, dài hạn, chủ yếu mới đáp ứng nhu cầu của ngời cótiền mà cha quan tâm thích đáng đến tầng lớp những ngời nghèo, ngời thunhập thấp, những ngời làm công ăn lơng của Nhà nớc và các đối tợng kháctrong xã hội

Theo dự báo phát triển, đến năm 2010 Hà Nội sẽ có khoảng 3,5 triệu dânsinh sống Khi nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục tăng thêm 16 triệu m2, với mứcbình quân 8m2/ngời, là mức vẫn còn tơng đối thấp so với các nớc ở khu vực

Đông Nam á (10 - 12 m2/ ngời) Do nhu cầu nhà ở sẽ càng trở nên cấp bách,UBND Thành phố Hà Nội đã và đang thực hiện hàng loạt dự án phát triển nhà

ở, xây dựng các khu đô thị mới

Mô hình phát triển nhà ở sẽ tiếp tục đa dạng hoá các mô hình nhằm huy

động mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế - xã hội tham gia đầu t xây dựngnhà ở, chủ yếu bằng hình thức đầu t vào các dự án khu đô thị mới, các dự án

phát triển nhà ở thực hiện theo các hình thức: đầu t hoặc góp vốn đầu t, bảolãnh và đợc Thành phố giao đất cho các chủ đầu t lập dự án theo đúng quyhoạch đợc duyệt trình UBND Thành phố phê duyệt, chuẩn bị mặt bằng, xâydựng cơ sở hạ tầng chính, chuyển giao cho các thành phần kinh tế xã hội thamgia đầu t xây dựng theo quy hoạch và dự án đợc duyệt, theo sự điều tiết và chỉ

đạo của UBND Thành phố hoặc các chủ đầu t, tổ chức kinh doanh theo đúngquy định của pháp luật

Hai là xuất phát từ việc phân tích dự đoán nhà ở quanh khu vực Mỹ

Sở Tài nguyên Môi trờng Hà Nội làm chủ đầu t; dự án đô thị mới Mỹ Đình I

do Công ty kinh doanh nhà Bộ quốc phòng làm chủ đầu t; dự án đô thị mới

Mỹ Đình II do Tổng công ty Đầu t phát triển nhà Bộ xây dựng làm chủ đầu t;

dự án đô thị mới phục vụ di dân các dự án giao thông Đô thị do Ban quản lý

dự án trọng điểm phát triển giao thông Đô thị làm chủ đầu t Đây là những

dự án đầu t xây dựng đô thị mới đồng bộ, hoàn chỉnh về kết cấu hạ tầng đôthị

Ngoài những dự án đầu t nói trên, lân cận khu vực còn nhiều dự án đô thịtập trung khác nằm tại phờng Yên Hoà, Trung Hoà quận Cầu Giấy, một số dự

án phát triển nhà quận Thanh Xuân Với hàng loạt những dự án đầu t pháttriển đô thị kể trên đã tạo ra một quần thể đô thị mới liên kết chặt chẽ, có hệthống hạ tầng đồng bộ, hệ thống hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, đảm bảo nâng cao

điều kiện sống dân c trong khu đô thị

Chung c cao tầng CT5 nằm trong khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì, đợcdùng để xây chung c cao tầng mục đích nhằm kinh doanh thu lợi nhuận

2 Giới thiệu về dự án chung c cao tầng CT5

Dự án chung c cao tầng CT5 khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì nằm phíaTây Nam Thành phố Hà Nội là một dự án phát triển đô thị đã đợc xác địnhtrong chơng trình nhà ở Thành phố và định hớng quy hoạch chung của Thủ đô

Hà Nội, khu đất này có vị trí rất thuận lợi để phát triển thành khu đô thị mới:+ Phía Đông - Bắc giáp Trung tâm điều hành Tổng công ty

+ Phía Đông - Nam giáp đờng quy hoạch

+ Phía Tây - Bắc giáp khu nhà thấp tầng và công trình công cộng

+ Phía Tây - Nam giáp đờng quy hoạch trong đô thị

Hiện tại quanh khu vực dự án, nh giáp đờng vành đai 3, khu giáp đờngquy hoạch và khu liên hợp thể thao quốc gia tốc đô thị hoá đang phát triển

mạnh, việc trển khai thực hiện dự án sớm sẽ phục vụ đắc lức cho công tácquản lý quy hoạch tại phía Tây Nam Thủ đô.

Dự án chung c cao tầng CT5 do Tổng công ty Lắp Máy Việt Nam là chủquản đầu t và Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội là chủ đầu t Việc thực hiện

dự này nhằm đạt những mục tiêu sau:

- Cung cấp một số lợng đáng kể nhà ở cho ngời dân Hà Nội nói chung vàcán bộ công nhân viên trong Tổng công ty nói riêng và góp phần giảm mật độdân c trong khu vực nội thành

- Hình thành một khu đô thị mới có quy hoạch hoàn chỉnh, kèm theo hệthống hạ tầng kỹ thuật hiện đại, góp phần nâng cao chất lợng sống cho nhândân Thủ đô Hà Nội

- Góp phần cải tạo mỹ quan đô thị và môi trờng sống tại khu vực ngàycàng văn minh hiện đại

- Góp phần thực hiện thành công chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội củaThủ đô Hà Nội đến năm 2010 cũng nh thực hiện Tổng điều chỉnh quy hoạch

Hà Nội

- Hình thành một chung c cao tầng, có đủ tiêu chuẩn đáp ứng nhu cầu ở,sinh hoạt làm việc và nghỉ ngơi của mọi đối tợng là ngời dân có nhu cầu nhàở

Nguồn: Công ty cổ phần LILAMA Hà Nội

* Các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng

Dự án chung c cao tầng CT5 có tổng diện tích đất xây dựng là 11.706 m2;diện tích xây dựng là 3.840 m2; mật độ xây dựng là 33%; diện tích sàn xâydựng là 37.470 m2; hệ số sử dụng đất là 3,2; tầng cao trung bình là 10,5

* Công suất thiết kế

- Diện tích sàn nhà ở: 29.601 m2

- Cơ cấu căn hộ: các căn hộ khép kín 3 - 4 phòng (1 phòng khách và sinhhoạt chung ; 2 - 3 phòng ngủ); các diện tích phụ gồm bếp, lozia và từ 2 - 3phòng WC

* Phân loại phơng án: dự án chung c cao tầng có tổng vốn đầu t là152.424.071 nghìn đồng, vì vậy theo Quy chế quản lý đầu t và xây dựng thì dự

án này thuộc dự án nhóm B