Mở rộng cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội

Trong quá trình thực hiện công cuộc công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Việt Nam đã có những chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã hội. Năm 2006, kinh tế tăng trưởng cao 8,4% (đạt tốc độ cao nhất so với các nước trong khu vực Đông Nam á

Lời nói đầu

Trong quá trình thực hiện công cuộc công nghiệp hoá - hiện đại hoá

đất nước Việt Nam đã có những chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vựccủa đời sống kinh tế, xã hội Năm 2006, kinh tế tăng trưởng cao 8,4% (đạt tốcđộ cao nhất so với các nước trong khu vực Đông Nam á, thuộc loại cao nhất

so với các nước và vùng lãnh thổ ở Châu á cũng như trên thế giới, chính trị ổnđịnh thúc đẩy hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh, buôn bánẶphát triển,tạo tiền để cho việc tăng việc làm, thu nhập và nâng cao đời sống của cáctầng lớp dân cư Trong tình hình đó Đảng và nhà nước luôn xác định, tăngtrưởng kinh tế phải gắn liền với việc nâng cao đời sống tinh thần và vật chấtcho người dân Tuy nhiên, trong xã hội vẫn còn những mặt chưa giải quyếtđược triệt để và cản trở việc cải thiện đời sống người dân Một trong số đó làgiải quyết nhà ở cho người dân tại Việt Nam

Nhân dân ta thường nói ỎAn cư, lạc nghiệpÕ Câu nói đó nói lênước muốn giản dị của mỗi người Việt Nam về một căn nhà để ổn định cuộcsống Nhưng ước muốn giản dị đó lại không đơn giản chút nào Bởi một cănnhà, một mái nhà nhiều khi quá sức đối với nhiều người trong hoàn cảnh nước

ta còn nghèo, thu nhập của người dân còn hạn chế Do đó nhà ở cho ngườidân tại các đô thị hiện nay là một bài toán rất nan giải Đặt biệt là trong thờigian qua khi mà thị trường BĐS “̉Đóng băng”̃ kéo dài, giao dịch BĐS dườngnhư chững lại Đã có nhiều giải pháp nhằm ỎPhá băngÕ, tìm ra lối thoát đểthị trường BĐS ổn định trở lại nhằm giải quyết nhanh chóng những nhu cầuthiết yếu đó người dân Một trong những giải pháp đó là sự tham gia củaNHTM qua việc tài trợ vốn cho người dân mua nhà để ở

Xuất phát từ thực trạng về nhà ở của người dân Việt Nam hiện nay vàcũng xuất phát từ nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng trong xu thế hội nhậphiện nay Qua quá trình thực tập tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông

Cửu Long – chi nhánh Hà Nội (MHB Hà Nội), em đã chọn đề tài: “̉Mở rộng cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội” để làm chuyên đề tốt nghiệp.

Chuyên đề của em được trình bày theo 3 chương :

Chương I: Tổng quan chung về hoạt động cho vay mua nhà của các

ngân hàng thương mại

Chương II: Thực trạng về cho vay mua nhà tại các Ngân hàng thương

mại Việt Nam hiện nay

Chương III: Giải pháp nhằm mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng

phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – Chi nhánh HàNội

Do còn hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn nên chuyên đềcủa em còn rất nhiều sai sót Em rất mong nhận được sự chỉ bảo của thầy côvà những người quan tâm để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong khoa Ngân hàng - ̣Tàichính, đặc biệt là Thầy giáo - PGS –TS Vũ Duy Hào đã nhiệt tình hướng dẫn

em trong quá trình làm chuyên đề Em cũng xin chân thành cảm ơn Ban giámđốc cùng toàn thể nhân viên của Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sôngCửu Long – chi nhánh Hà Nội đã giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại ngânhàng

Chương I Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà ở của ngân hàng

thương mại

1.1 Ngân hàng thương mại và các loại hình cho vay của ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại

Ngân hàng là một trong những tổ chức tài chính quan trọng nhất của nềnkinh tế, có mối quan hệ mật thiết với tất cả các ngành, các lĩnh vực khác Sựhiện hữu của ngân hàng gúp cho các cá nhân, hộ gia đình có thể nhận đượccác khoản vay để trang trải chi phí học tập, mua sắm ô tô, đồ dùng gia đình,sửa chữa và mua nhà ở…̣Với các hãng kinh doanh, các khoản vay ngân hàngđược coi như nguồn tài trợ hiệu quả khi bổ sung vốn để mở rộng sản xuất,thực hiện hợp đồng ký kết, nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng khả năngcạnh tranh và hội nhập với kinh tế quốc tế Hơn thế nữa, NHTM với tư cáchlà một doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ (kinh doanh đồng vốn) Ngân hàngvừa là người Ỏcung cấpÕ vốn đồng thời cũng là người Ỏtiêu thụÕ đồng vốncủa khách hàng Tất cả các hoạt động Ỏmua, bánÕ này thường thông qua mộtsố công cụ và nghiệp vụ ngân hàng Ngân hàng thương mại tìm kiếm lợinhuận bằng cách đi vay và cho vay Để thu hút tiền vào ngân hàng đưa ra cácđiều kiện thuận lợi cho người gửi tiền Tiếp đó, ngân hàng phải tìm cách cólợi để đem cho vay những gì đã vay được Và những hoạt động này của ngânhàng lại đem lại lợi ích thực sự cho khách hàng Ngân hàng là nơi mà chúng

ta được hưởng các dịch vụ tiện ích nhất hay là nơi chúng ta có thể nhận đượcnhững lời khuyên về tất cả các lĩnh vực ngân hàng – tài chính

Ngày nay cùng với sự phát triển chung của kinh tế ngành ngân hàngkhông ngừng phát triển Sự phát triển đó có thể nhận thấy trên các phươngdiện, từ sự ra đời của các sản phẩm, các dịch vụ mới cho đến sự xuất hiện củacác tập đoàn ngân hàng có quy mô lớn có ảnh hưởng lớn đến nhiều quốc gia

với hàng triệu người tiêu dùng cùng với số lượng lớn các cơ quan chínhquyền địa phương.

Có thể nói rằng, mỗi chủ thể trong nền kinh tế dù ít trực tiếp hay giántiếp, dù ít hay nhiều đều ít nhất một lần được hưởng những lợi ích do hoạtđộng ngân hàng đem lại Vậy ngân hàng là gì mà có thể đem lại những lợi íchlớn đối với kinh tế – xã hội như vậy?

Hoạt động ngân hàng liên quan đến hầu hết các lĩnh vực trong nền kinhtế để có thể định nghĩa về ngân hàng một cách chính xác chúng ta phải tuỳthuộc vào mục đích khía cạnh nghiên cứu Khi xem xét phương diện nhữngloại hình dịch vụ cung cấp, ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấpmột số dịch vụ như: tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiềuchức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nềnkinh tế

Tuy nhiên dưới góc độ nghiên cứu của một nhà quản lý, chúng ta có thểđưa ra một khái niệm chung như sau:

“Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các hình thức ngân háng khác”̃ (Luật các tổ chức tín dụng và các văn băn hướng dẫn)

1.1.2 Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại

1.1.2.1 Huy động vốn

Huy động vốn – hoạt động tạo nguồn vốn cho NHTM - đóng vai tròquan trọng, ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động của ngân hàng Huy độngvốn nhàn rỗi của xã hội là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầucủa NHTM Việc huy động vốn đóng vai trò ảnh hưởng trực tiếp đến chấtlượng hoạt động của các ngân hàng NHTM huy động thông qua các loại hìnhhuy động tiền gửi và đi vay (vay từ ngân hàng nhà nước, các tổ chức tín dụng,hay phát hành các giấy tờ có giá)

Nguồn vốn của ngân hàng bao gồm hai loại chính khi chia theo hìnhthức sở hữu: nguồn vốn chủ sở hữu của ngân hàng và các khoản nợ Khác với

loại hình thức doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu của ngân hàng thường chiếm tỷtrọng nhỏ trong tổng nguồn vốn, các khoản nợ là nguồn vốn chủ yếu của ngânhàng Tuỳ từng quốc gia, từng lãnh thổ mà có thể quy định tỷ trọng vốn chủsở hữu trên tổng nguồn vốn mà các ngân hàng được phép thành lập.

*Tiền gửi:

Tiền gửi của khách hàng là nguồn tài nguyên quan trọng nhất của ngânhàng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn tiền của ngân hàng Khách hànggửi tiền vào ngân hàng có thể với nhiều mục đích: để sinh lời, để bảo quản, đểthanh toánẶ Ngân hàng mở dịch vụ nhằm huy động từ người đem gửi vớicam kết bảo quản hộ người có tiền, hoàn trả đúng hạn đồng thời trả lãi chotiền gửi như là phần thưởng cho khách hàng về việc sẵn sàng hy sinh nhu cầutiêu dùng trước mắt và cho phép ngân hàng được sử dụng tạm thời để kinhdoanh Dựa vào mục tiêu của người gửi tiền, tiền gửi được phân thành hailoại: tiền gửi giao dịch và tiền gửi phi giao dịch

- Tiền gửi giao dịch: là tiền gửi không có cam kết về kỳ hạn, chủ yếu nhằmmục đích thanh toán Khách hàng gửi vào ngân hàng không vì mục đíchhưởng lãi mà coi ngân hàng như thủ quỹ của họ Khách hàng có thể rút ra bấtkỳ lúc nào để phục vụ cho mục đích thanh toán Tiền gửi giao dịch gồm tiềngửi có thể phát séc, uỷ nhiệm thu, uỷ nhiệm chi, thẻ chuyền tiềnẶ

- Tiền gửi phi giao dịch: là các khoản tiền gửi có kỳ hạn của doanhnghiệp, các tổ chức kinh tế – xã hội, dân cư Đây là những khoản tiền khôngthanh toán ngay, tạm thời nhàn rỗi và có tính ổn định Lãi suất áp dụng choloại tiền gửi này cao hơn nhiều so với tiền gửi giao dịch

*Tiền vay:

Tại nhiều nước, NHNN thường quy định tỷ lệ giữa nguồn tiền huy độngvà vốn chủ Do vậy, nhiều ngân hàng vào những giai đoạn cụ thể phải vaymượn thêm để đáp ứng nhu cầu chi trả khi khả năng huy động bị hạn chế

- Vay ngân hàng nhà nước: Đây là khoản vay nhằm nhu cầu cấp báchtrong chi trả của NHTM Trong trường hợp thiếu hụt dữ trữ (thiếu dự trữ bắtbuộc, dự trữ thanh toán), NHTM thường vay NHNN Ngân hàng nhà nước cóthể cấp cho mỗi NHTM một hạn mức tín dụng và để vay được các ngân hàngtrả lãi suất theo quy định

- Vay các tổ chức tín dụng: Đây là nguồn vốn các ngân hàng vay mượnlẫn nhau và vay các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng Các ngânhàng đang thiếu hụt có nhu cầu vay muợn tức thời để đảm bảo khả năng thanhkhoản.

- Vay trên thị trường vốn: Cũng giống như các doanh nghiệp khác, cácNHTM cũng vay mượn bằng cách phát hành các giấy nợ như kỳ phiếu, tínphiếu, trái phiếuẶĐây là khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ độngtrong hoạt động kinh doanh của mình Ngân hàng thường vay trung, dài hạnvới quy mô lớn, lãi suất caoẶđể phục vụ cho ngân hàng trong việc tài trợ chocác dự án, công trìnhẶđảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng

*Vốn chủ sở hữu:

Vốn chủ sở hữu là vốn ban đầu khi ngân hàng đi vào kinh doanh và cóthể được bổ sung trong quá trình hoạt động bằng cách trích từ lợi nhuận hoặctăng mức đóng góp của chủ sở hữu

Bên cạnh đó, các NHTM còn lập ra các quỹ như: quỹ dự phòng tổnthất, quỹ phúc lợi, quỹ khen thưởng…

Thông thường các ngân hàng không sử dụng món này để cho vay mà cóthể sử dụng lâu dài, hình thành nên trang thiết bị, trụ sở ngân hàngẶĐối vớimỗi hệ thống ngân hàng ở các quốc gia, vốn chủ sở hữu ngân hàng có thể làđiều kiện được huy động, cho vay theo những tỷ lệ nhất định

1.1.2.2 Cho vay

Tại các NHTM, hướng cơ bản trong sử dụng và khai thác các nguồnvốn là cho vay và đầu tư, trong đó cho vay là chủ yếu NHTM tập hợp nănglực tài chính của khách hàng này và đem chuyển cho người khác sử dụng theophương thức kinh doanh Ỏvay để cho vayÕ

Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ chốt của các NHTM để tạo ra lợinhuận Lãi suất cho vay thu được bù đắp chi phí mà ngân hàng huy động, chiphó dự trữ, chi phí kinh doanh, chi phí quản lý…Trong khuân khổ của nghiêncứu của chuyên đề này, chúng ta sẽ đi sâu về các loại hình cho vay mà ngânhàng tiến hành ở phần sau

1.1.2.3 Thanh toán

Một trong ba hoạt động cơ bản của ngân hàng có nguồn gốc xa xưa làhoạt động thanh toán hộ cho khách hàng của mình.Trong khi làm trung gianthanh toán, ngân hàng tạo ra các công cụ kinh doanh tín dụng và độc quyềnquản lý các công cụ đó (séc, giấy chuyển tiền, thẻ thanh toán, ̣) Hoạt độngthanh toán của ngân hàng ngày nay đã phát triển đến tầm mức rất đa dạng,không chỉ là trung gian thanh toán truyền thống như trước mà còn quản lý cácphương tiện thanh toán Đây là hoạt động ngày càng chiếm vị trí rất quantrọng, phù hợp với sự phát triển và tiến bộ của khoa học kỹ thuật Với phươngpháp công nghệ hiện đại hơn các NHTM từng bước trang bị đầy đủ các máytính và các phương tiện kỹ thuật khác, tạo điều kiện thanh toán bù trừ, thanhtoán điện tử liên ngân hàng nhanh chóng, giảm bớt chi phí và đạt độ chính xáccao

1.1.2.4 Các hoạt động khác

*Đầu tư:

Đầu tư hay còn gọi là hoạt động chứng khoán giúp các NHTM sử dụngvà khai thác tối đa các nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại nguồn thunhập cũng rất quan trọng cho ngân hàng Ngân hàng thường đầu tư vào chứngkhoán chính phủ ngắn hạn, mua cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp vàthực hiện hoạt động ngân quỹ

*Hoạt động bảo lãnh:

Bảo lãnh là hoạt động ngân hàng cam kết dưới hình thức thư bảo lãnh vềviệc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng của ngân hàng khikhách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ như cam kết Bảo lãnh thường có

ba bên: Bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên hưởng bảo lãnh Bảo lãnh củangân hàng có nghĩa là ngân hàng là bên bảo lãnh; khách hàng của ngân hànglà người được bảo lãnh và người bảo lãnh là bên thứ ba

*Mua bán ngoại tệ:

Một trong những dịch vụ ngân hàng đầu tiên được thực hiện là trao đổingoại tệ – một ngân hàng đứng ra mua bán một loại tiền này lấy một loại tiềnvà hưởng phí dịch vụ Trong thị trường tài chính ngày nay, mua bán ngoại tệ

thường chỉ do các ngân hàng lớn thực hiện bởi vì những giao dịch như vậy cómức độ rủi ro cao, đồng thời yêu cầu phải có trình độ chuyên môn cao.

*Hoạt động uỷ thác:

Bao gồm: thanh toán tiền hàng, quản lý, phát hành chứng khoán, muabán, bảo quản chứng khoán,cung cấp thông tin, tư vấn kinh doanh ̣

*Các hoạt động khác:

Ngân hàng thực hiện các hoạt động như: cho thuê két sắt, môi giớ nhàđất, dịch vụ bảo hiểm, cung cấp các dịch vụ là ngân hàng đại lý ̣

1.1.3 Các hình thức cho vay của Ngân hàng thương mại

Hoạt động cho vay là hoạt động mang tính truyền thống của NHTM.Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn để đầu tư vào sảnxuất kinh doanh ngày càng cao nên hoạt động cho vay ngày càng gia tăng vàphát triển mạnh mẽ, đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế

Hoạt động cho vay mang lại thu nhập chính cho ngân hàng, mặc khácchứa đựng rủi ro cho ngân hàng Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bêncạnh việc phải xây dựng và thực hiện các chính sách tín dụng đúng đắn, phảikhông ngừng đa dạng hoá các loại hình cho vay của NHTM phù hợp với nhucầu và thị hiếu của khách hàng Hiện nay, hoạt động cho vay được phân theonhiều loại khác nhau tuỳ theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lýcủa ngân hàng

1.1.3.1 Căn cứ vào kỳ hạn cho vay

* Cho vay ngắn hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn một năm trởxuống và mục đích chủ yếu là bù đắp thiếu hụt vốn tạm thời như phục vụ chothanh toán tiền hàng hoá, tài trợ cho vốn lưu động

* Cho vay trung hạn: là hình thức cấp tín dụng thường có thời hạn từ 1đến 5 năm và thường được áp dụng cho vay các trường hợp đổi mới trangthiết bị, mua sắm máy móc mà thời gian khấu hao thường không quá dài đểcó thể hoàn trả vốn đúng hạn cho ngân hàng

* Cho vay dài hạn: là khoản cấp tín dụng có thời hạn trên 5 năm cho vaycác đối tượng xây dựng nhà xưởng, đầu tư dây truyền công nghệ với những

dự án lớn có thời gian thu hồi vốn dài Các khoản vay này thường có lãi suấtcao hơn và ngân hàng chịu nhiều rủi ro

Trong thực tế có những khoản cho vay không xác định rõ thời hạn nhưcho vay luân chuyển Khách hàng thoả thuận với ngân hàng về việc ngânhàng được quyền trích trên tài khoản tiền gửi thanh toán để thu nợ khi tàikhoản có tiền Việc xác định trước tài khoản thu nợ trong trường hợp này cóthể gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiêu thụ sản phẩm

1.1.3.2 Căn cứ vào tính chất bảo đảm vốn vay

* Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm nhưcầm cố, thế chấp hoặc phải có bảo lãnh của bên thứ ba Việc cho vay có bảođảm nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thànhtoán khi đến hạn Ngân hàng có thể phát mại tài sản nếu khách hàng không cókhả năng chi trả khi đã áp dụng các biện pháp cần thiết Giá trị tài sản bảođảm thông thường cao hơn giá trị khoản vay nhằm đề phòng sự mất mát, haohụt, trượt giáẶvà chi phí quản lý

* Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp,cầm cố hoặc sự bảo lãnh của bên thế ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tíncủa bản thân khách hàng đi vay Cho vay không có tài sản bảo đảm thôngthường dành cho khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tìnhhình tài chính lành mạnh, thường xuyên có lãi Tuy nhiên đây là hình thứccho vay mang nhiều rủi ro đối với các ngân hàng Ngân hàng cần thẩm địnhkỹ khách hàng trước khi quyết định cho vay hay không

1.1.3.3 Căn cứ vào phương thức cho vay

* Cho vay từng lần: Mỗi lần ngân hàng và khách hàng làm thủ tục vay

vốn cần thiết ký kết hợp đồng tín dụng Mỗi lần khách hàng có nhu cầu vayvốn thì việc ký kết hợp đồng được thực hiện từ đầu, sẽ thoận riêng cho từnglần đi kèm với các điều khoản về lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm ̣

* Cho vay theo hạn mức tín dụng: Ngân hàng và khách hàng ký kết mộthợp đồng tín dụng trong đó quy định giá trị tối đa mà khách hàng được vaytrong thời gian cố định Trong kỳ khách hàng có thể thực hiện vay trả nhiềulần, song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng

* Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay để thựchiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tưphục vụ đời sống Ngân hàng có thể giải ngân theo từng hạng mục mà dự ánđang thực hiện khi khách hàng cung cấp đủ tài liệu, chứng từ ngân hàng yêucầu cho lần giải ngân đó.

* Cho vay hợp vốn: Một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đốivới một dự án vay vốn của khách hàng Trong đó có một tổ chức tín dụng làmđầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác Các tổ chức tíndụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn trên và khách hàng vay vốn khôngthể biết đượng điều đó Hiện nay ở Việt Nam hình thức này tương đối pháttriển và là một trong những nguyên nhân làm phát triển là nhiều khách hàngcó nhu cầu vay vốn lớn nhưng các ngân hàng bị giới hạn bởi ỎLuật ngânhàng và các tổ chức tín dụngÕ quy định mỗi ngân hàng không được cho vayđối với khách hàng vượt quá 15% vốn điều lệ

* Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: Ngân hàng cam kết đápứng nguồn vốn cho khách hàng trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định đểđầu tư cho dự án khi khách hàng có nhu cầu Căn cứ vào nhu cầu vay, kháchhàng và ngân hàng thoả thuận hạn mức tín dụng dự phòng, thời hạn hiệu lựccủa hạn mức dự phòng và mức chi trả cho ngân hàng

1.1.3.4 Căn cứ vào phương thức hoàn trả

* Cho vay trả một lần: là những khoản vay mà trong hợp đồng tín dụng

thoả thuận khách hàng hoàn trả toàn bộ một lần vào thời giá đáo hạn cuốicùng

* Cho vay trả góp: là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phépkhách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thoả thuận Nhờvậy việc hoàn trả không phải là một lần duy nhất như trong trường hợp chovay trả một lần Cho vay trả góp thường được áp dụng với các khoản vaytrung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc tài sản lâu bền Số tiền vàthời gian hoàn trả được tính được tính sao cho phù hợp với khả năng hoàn trảcủa khách hàng Trong cho vay trả góp đối tượng cho vay thông thường làngười có thu nhập ổn định, phù hợp với mỗi lần hoàn trả cho ngân hàng

1.1.3.5 Căn cứ vào mục đích sử dụng món vay

* Cho vay sản xuất kinh doanh: là loại cho vay của tổ chức tín dụng

đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh Các khoản vay này thườngđược sử dụng vào việc tài trợ cho vốn lưu động, mua sắm và lãi suất và đốitượng khách hàng chủ yếu của loại hình này là các doanh nghiệp

* Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùngnhằm giúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hoá, dịch vụ trước khi họ cókhả năng chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn.Thông thường quy mô những khoản vay này thường nhỏ rủi ro cao nên lãisuất cho vay tiêu dùng thường cao Tuy nhiên cho vay tiêu dùng là hình thứcđem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng Đối tượng được vay là các cá nhân vàhộ gia đình để phục vụ cho mục đích xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, mua ô

tô, du học, du lịch…

1.2 Cho vay mua nhà ở của NHTM

Cho vay BĐS chiếm 1/3 khoản mục cho vay và chiếm 1/5 tài sản củacác NHTM Mặc dù tổng giá trị các khoản cho vay BĐS mà ngân hàng nắmgiữ vượt quá 500 tỷ đô la, nó không hoàn toàn nói lên được hoạt động ngânhàng trong cho vay BĐS Ngân hàng bán nhiều khoản cho vay BĐS mà họthực hiện, vì thế số tiền vay BĐS mà các ngân hàng thực hiện vượt xa con sốtrên bảng cân đối

Loại cho vay BĐS lớn nhất mà ngân hàng thực hiện là xây dựng nhà ở.Loại này chiếm khoản 60% các khoản cho vay BĐS Phần lớn dư nợ hiện cólà cho vay xây dựng và phát triển, và các khoản cho vay đối với các tài sảnthương mại

Các ngân hàng thường cho người tiêu dùng vay để tài trợ cho họ trongviệc mua những tài sản như nhà cửa, chung cư, khu văn phòng, nhà khoẶCónhiều lý do khiến các ngân hàng thích mở rộng tín dụng thế chấp bằng nhà ở.Nói chung, các ngân hàng thích cách cho vay nào có lợi cho xã hội và ít cóhình thức tín dụng nào đáp ứng được các tiêu chuẩn đó, hơn là việc cho vaynhà ở Một khi đã được thực hiện, hầu hết các khoản cho vay đối với các tàisản nhà ở cần ít sự điều hành, trong thời gian dài chúng sinh lợi

Trong những thập kỷ vừa qua, cho vay mua nhà ở các nước phát triểntrên thế giới rất phát triển và nó vẫn đang tăng trưởng với tốc độ cao Tại Việt

Nam, tuy mới phát triển nhưng loại hình cho vay mua nhà trong những nămvừa qua đã thực sự khởi sắc cùng với cho vay tiêu dùng nói chung.

1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà ở

Cho vay mua nhà là loại hình cho vay mua BĐS Khoản cho vay dùngđể mua nhà hoặc tu sửa nơi cư trú được xếp vào các khoản vay mua nhà thếchấp Các cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu mua nhà cửa hoặc các căn hộchung cư sẽ làm tăng nhu cầu vay vốn dài hạn lên và các khoản vay nàythường được đảm bảo bằng chính BĐS đó

1.2.2 Đặc điểm của cho vay mua nhà

Cho vay mua nhà thuộc vào cho vay mua BĐS nên đối tượng vay có thểlà người tiêu dùng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà Tuynhiên trong chuyên đề này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng vay là ngườitiêu dùng và do vậy nhiều đặc điểm của nó mang tính chất chung của cho vaytiêu dùng

1.2.2.1 Đặc điểm về đối tượng vay

Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lựcpháp lý và diện pháp luật cho phép và tuỳ theo các tiêu chí phân loại mà đốitượng của cho vay mua nhà được phân như sau:

* Phân theo mức thu nhập

- Các đối tượng có thu nhập thấp: họ là những người có hoàn cảnh khókhăn, rất muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhậpkhông đủ để thoả mãn nhu cầu đa dạng của họ Tuy nhiên họ cũng có mongmuốn cuộc sống tốt hơn như bất kỳ những người có thu nhập cao hơn nào Dođó, ngân hàng cũng cần có các biện pháp phù hợp để thu hút những người nàyđến ngân hàng hiện tại và trong tương lai Xét trong hoàn cảnh cụ thể ở ViệtNam thời gian này thì đây là những khách hàng tiềm năng đối với các NHTM.Hiện nay Đảng và nhà nước ta đang có những chính sách lớn nhằm đẩy mạnhviệc cho thuê, xây nhà đối với những đối tượng có thu nhập thấp Nếu cácNHTM có thể liên kết được với các công ty xây dựng để tài trợ được đối vớiđối tượng trên thì khách hàng đến với ngân hàng cũng không hề nhỏ

- Các đối tượng có thu nhập trung bình: khi thu nhập tăng thì nhu cầucải thiện điều kiện sống của người tiêu dùng cũng tăng Đối với những người

này thì cho vay mua nhà là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn đồngthời thu nhập của họ cao hơn nhóm trên Tại Việt Nam nếu xét về loại hìnhnhà ở thì những đối tượng này có thể phù hợp với các loại nhà chung cư cũ,những chung cư mới có diện tích nhỏ hoặc nhà riêng diện tích không quá lớn.

- Các đối tượng có thu nhập cao: họ vay để làm tăng khả năng thanhtoán và coi đó như là một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà tiền vốn tích luỹcủa mình đã đầu tư trung và dài hạn Nói cách khác, những người này coi vaylà khoản ứng trước và họ hoàn trả khi doanh thu và lợi nhuận của các khoảnđầu tư trên mang lại Mặc dù việc vay mượn nhằm mục đích mua sắm nhàcửa của họ chỉ thể hiện tỷ trọng nhỏ trong tổng số tài sản mà họ sở hữu nhưngnhững món tiền lớn hơn so với nhóm khách hàng nên ngân hàng tỏ ra quantâm đặc biệt tới nhóm khách hàng này Những ngôi nhà mà các đối tượng nàyquan tâm là chung cư có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt…Trongthực tế đang diễn ra ở các NHTM Việt Nam, có nhiều người đến vay ngânhàng nhiều tỷ đồng để mua biệt thự hay chung cư lớnẶvà họ sẽ trả phụ thuộcvào tình hình kinh doanh, thu nhậpẶcủa họ Hiện nay loại hình này đang có

xu hướng ngày càng phát triển

* Phân theo tình trạng công tác hay lao động: Nhu cầu vay mua nhàcủa cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp hoặc nơi côngtác Xét theo đặc điểm phân loại trên, chúng ta có các nhóm khách hàng sau:

- Những khách hàng làm công ăn lương

- Những người có công việc kinh doanh riêng

- Những người hành nghề chuyên nghiệp (Ca sĩ, luật sư, bác sĩ …̣)

- Những người lao động tự do

Theo cách phân loại trên thì trên thực tế những người thuộc nhóm 3đầu có thu nhập ổn định và cao hơn so với nhóm cuối và nhu cầu nhà ở nhữngnhóm đó là chủ yếu

1.2.2.2 Đặc điểm về quy mô khoản vay

Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô khoản vay mua nhàthường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùngthông thường Điều đó là do các căn nhà thường có giá trị lớn Do vậy, trongcho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín

dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và quy mô mỗi món vay không hềnhỏ.

1.2.2.3 Đặc điểm về rủi ro, lãi suất, sinh lời và thời gian cho vay

Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn dài nhất (có thể từ 10 đến 30 năm)trong danh mục cho vay của ngân hàng Nhìn chung với khoảng thời gian dàinhư trên thì loại hình cho vay này chứa đựng những nguy cơ rủi ro đáng kểbởi vì có nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trongnền kinh tế, trong lãi suất, sức khoẻ của người vay…

Với một thời gian dài như trên, cho vay mua nhà có thể áp dụng lãi suấtcố định hoặc thả nổi (ngày càng phổ biển trong những năm gần đây) Đây lànét khác biệt của cho vay mua nhà so với cho vay tiêu dùng nói chung nơi màlãi suất ở một mức cố định, đặc biệt là trong cho vay trả góp Ngân hàng vàkhách hàng ký kết hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất làm cơ sở(có thể là lãi suất huy động có kỳ hạn) cộng với một mức lãi suất cố định Cho vay mua nhà trong những năm gần đây phát triển nhanh chóng.Tại Mỹ, trong những năm thập kỷ 90 khoản mục này chiếm gần 1/3 tài sảncủa các ngân hàng Lý do của sự gia tăng này một phần là do loại hình nàyđem lại nhiều lợi nhuận cho các ngân hàng Tuy nhiên hình thức này lại làmột trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng Ví dụ, đầunhững năm 90, các khoản cho vay mua nhà không được thanh toán chiếm mộtnửa tổng số tài sản có vấn đề do các ngân hàng Mỹ nắm giữa Do đó, vấn đềđặt ra đối với các NHTM là làm thế nào để phát triển được hình thức tín dụngnày mà vẫn đảm bảo an toàn đối với mỗi hệ thống ngân hàng

1.2.3 Các phương thức cho vay mua nhà

Cũng như cho vay tiêu dùng, ngân hàng cho vay đối với người mua

nhà có thể cho vay trực tiếp hoặc thông qua tài trợ cho các doanh nghiệp, cáccông ty xây dựng để các doanh nghiệp này bán hàng trả góp

* Ngân hàng cho vay trực tiếp đối với người mua:

Khi ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng để dùng mua nhà thìcó nhiều hình cho vay linh hoạt phù hợp với khách hàng vay và với mỗi ngânhàng

- Trả đều: Ngân hàng tính toán một cách phù hợp rồi thống nhất vớingười vay hàng kỳ (tháng, quý, sáu tháng…̣) phải trả cho ngân hàng mộtkhoản cố định đến hết thời gian vay Như vậy khách hàng phải luôn luôn trảcố định một khoản tiền từ đợt trả đầu tiên cho đến lần cuối cùng Để làm đượcđiều trên, ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất phù hợp, thời gian vay và sốtiền để đưa ra cụ thể số tiền mà mỗi tháng người vay phải nộp Việc tính toántrên rất là cơ bản đối với tất cả các ngân hàng.

- Trả không đều: Trong hình thức này bao gồm nhiều hình thức khácnhau Ví dụ như thanh toán nợ theo khoản thanh toán nợ gốc cố định, trả đềunhưng lãi thanh toán vào đầu mỗi thời kỳ…̣Thực chất đó chỉ là thoả thuậngiữa ngân hàng và khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ của ngânhàng

Tuy nhiên thì hiện nay các ngân hàng đang áp dụng một trong cácphương thức trả nợ:

- Trả góp cho ngân hàng số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc vàlãi (niên kim cố định)

- Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho ngân hàng, lãi tính theo dư nợgiảm dần và trả cùng kỳ với gốc

- Nợ gốc trả vào cuối thời hạn vay, lãi tính trên dư nợ và được trả hàngtháng (tuy nhiên hình thức này chỉ áp dụng với những khoản vay ngắn hạn)

* Ngân hàng cho vay gián tiếp với người mua:

Sơ đồ 1: Cho vay gián tiếp đối với người mua Cho vay trả góp đối với người tiêu dùng

(1) Ngân hàng ký hợp đồng với doanh nghiệp bán lẻ về việc tài trợ (toàn bộhoặc một phần) cho người mua nhà trả góp Ngân hàng sẽ phân tích tình hìnhtiêu thụ của doanh nghiệp và khả năng thu tiền hàng sau khi bán Nếu mốiliên hệ của doanh nghiệp vơi khách hàng không tốt thì khả năng thu hồi tiềntrả góp gặp khó khăn

(1’) Ngân hàng cũng có thể ký hợp đồng trực tiếp vớ i người mua về chovay mua nhà để trả tiền cho doanh nghiệp bán lẻ Trường hợp này ngân hàngphải phân tích tình hình thu nhập của khách hàng và yêu cầu tài sản đảm bảonếu cần Trong trường hợp cho vay mua nhà, ngân hàng yêu cầu người muaphải thế chấp ngôi nhà vừa mua

(2) Doanh nghiệp bán hàng cho khách và ký hợp đồng trả góp với khách (3) Doanh nghiệp tập trung hoá đơn bán hàng đưa lên ngân hàng để ngânhàng thanh toán

(4) Doanh nghiệp thu tiền trả góp của người mua và nộp cho ngân hàng(nếu doanh nghiệp làm đại lý thu tiền cho ngân hàng)

(4’) Người mua trực tiếp trả tiền cho ngân hàng nếu ngân hàng cho vay trựctiếp đối với người mua

1.2.4.Vai trò của cho vay mua nhà

* Vai trò đối với hoạt động của ngân hàng

Đa dạng hoá các hoạt động của ngân hàng là một chiến lược kinh doanhnhằm thoả mãn ngày càng tốt nhu cầu của người dân, tạo thói quen cho nhândân khi tiếp cận dịch vụ; tiện ích ngân hàng Và hoạt động cho vay mua nhàlà một giải pháp mang tính khả thi cao

Thứ nhất là vấn đề an toàn đối với ngân hàng Hiện nay, các ngân hàngcủa Việt Nam vẫn đang đứng trước nhiều rủi ro Các NHTM quốc doanh đangở trong tình trạng “̉Đổ xô vào các dự án lớn”̃ Tình trạng cho vay quá tậptrung vào một số khách hàng lớn là một thực trạng, đặc biệt là đối với 4NHTM quốc doanh Chẳng hạn, đối với Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam(VCB), dư nợ cho vay 30 khách hàng lớn chiếm 32% tổng dư nợ (khoảng30.000 tỷ đồng), 10 khách hàng lớn nhất chiếm 22%, riêng 5 khách hàng lớnnhất chiếm đến 15% Đây là điều đáng lo lắng bởi nó đi ngược lại với nguyêntắc phân tán rủi ro Chỉ cần một dự án vay dài hạn vay vài trăm tỉ chứ chưa

nói đến dự án hàng nghìn tỉ đồng không hiệu quả là ngân hàng lao đaongay.Việc ngân hàng đa dạng hoá các sản phẩm dịch vụ ngân hàng để phântán rủi ro là cần thiết Cho vay mua nhà là một hình thức cho vay tiêu dùng vớimột món tiền lớn Theo thống kê của Ngân hàng thế giới, đầu tư nhà ở chiếmkhoảng 30% tổng tài sản thế giới, lớn hơn cả trái phiếu (27%) và vốn cổ phần(19%) Tất nhiên thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều yếu kém nhưng có thểnói nhu cầu về nhà ở vẫn là rất lớn Mỗi một căn hộ trị giá hàng trăm triệuđồng sẽ kèm với nó là những hợp đồng tín dụng lớn Việc những chung cưhàng trăm căn hộ hay những biệt thự hàng trăm tỷ đồng sẽ đem lại cho ngânhàng các khoản lợi từ hoạt động này.

Việt Nam hiện nay và trong thời gian sắp tới sẽ xây dựng thêm nhiềunhà chung cư ở các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh Theoquy hoạch tổng thể định hướng cho phát triển đô thị đến năm 2020 thì dân số

đô thị sẽ chiếm khoảng 45% dân số cả nước Theo ban quản lý dự án pháttriển nhà và đô thị VINAHUD (VINA- CONEX) khu đô thị An Khách (HàTây) cách Hà Nội 15 sẽ được khởi công xây dựng vào quý II năm 2006 vớimức đầu tư hạ tầng trên 100 triệu USD (1600 tỷ VND) Đây sẽ là khu đô thịcao nhất với tiêu chuẩn kỹ thuật loại 1 Điểm nhấn của khu đô thị rộng 246 ha

la toà thấp đôi 70 tầng với kiến trúc hiện đại Quanh tháp đôi là 100 toà nhàcao thấp từ 15 đến 25 tầng với kiến trúc hiện đại Các căn hộ chung cư đượcthiết kế từ 90 đến 250 m2 với 6440 căn hộ tổng diện tích 1,2 triệu m2 Ngoài raxây dựng 1300 nhà vườn, biệt thự Như vậy sức ép về nhà ở càng lớn và chovay mua nhà thời gian tới sẽ trở thành mối quan tâm lớn của người dân đặcbiệt là những người thu nhập thấp

Ngân hàng là một loại hình doanh nghiệp đặc biệt nên hai mối quantâm chính trong quản trị là an toàn và lợi nhuận Qua nghiên cứu ở trên thìchúng ta thấy nếu càng ngân hàng mở rộng cho vay trả góp chung cư thì hoàntoàn có thể giúp cho ngân hàng an toàn và hiệu quả

* Vai trò đối với khách hàng và kinh tế – xã hội

Người dân Việt Nam có câu: “An cư, lạc nghiệp” Với người dân ViệtNam, có một ngôi nhà là vô cùng quan trọng Thế nhưng không phải ai muốnlà có thể có được hoặc nếu có cũng không phải dễ dàng gì, nhiều khi để mua

được một căn nhà phải phấn đấu cả đời người Ví dụ ở Hà Nội, hiện nay diệntích ở bình quân nhà thuộc loại thấp, chỉ đạt 6m2/người, mục tiêu phấn đấuđến năm 2005 mới là khoảng 7,5%/người trong khi các nước trong khu vựcĐông Nam á hiện nay đã đạt 12m2/ người.ở Hà Nội, nhà ở luôn luôn là vấn đềbức súc của người dân cũng như chính quyền thành phố Các dự án phát triểnkhu đô thị mới cũng chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu nhà ở của dân cư,chủ yếu thuộc tầng lớp trung bình trở lên Do vậy nhu cầu nhà ở của ngườidân Hà Nội nói riêng và của dân các đô thị nói chung là rất lớn trong khinhiều người có thu nhập thấp vẫn chưa đủ khả năng mua nhà Vì vậy, việc cómột căn nhà mong muốn và chưa phải trả toàn bộ số tiền bằng cách mua nhàtrả góp, vay của các ngân hàng hiện nay là một nhu cầu thiết thực, đáp ứngnguyện vọng cháy bỏng của người dân.

Ngoài ra vấn đề cho vay tiêu dùng mua nhà rất có ý nghĩa đối với chủtrương xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp của các đô thị hay chính là cónghĩa to lớn đối với xã hội Như những con số trên trong nhu cầu nhà ở là rấtlớn Số vốn cần thiết để đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cao và không hợp lý Hiệnở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đang có giải pháp là các công ty xâydựng bán nhà cho uỷ ban nhân dân các thành phố và từ đó phân phối lại chongười thu nhập thấp Chủ trương là bán những căn hộ hay là cho vay trả gópthông qua các tổ chức tín dụng Mặt khác tài trợ cho vay mua nhà dài hạn,ngoài việc tạo điều kiện cho người thu nhập thấp và thu nhập trung bình cóthể mua nhà được nhà, còn góp phần vào hoạt động thị trường địa ốc pháttriển các ngành liên quan, đóng góp vào việc phát triển nền kinh tế và làmtăng sức mua nội địa, tăng mức sống của người dân, thu hút vốn vào lĩnh vựctài chính thông qua đầu tư vào lĩnh vực BĐS, thúc đẩy tài trợ tiêu dùng tạonên bảng cân đối lành mạnh và tăng lợi nhuận cho các ngân hàng Và như vậythông qua hoạt động của ngân hàng đã có những hoạt động rất có ý nghĩa đốivới xã hội

* Vai trò của cho vay mua nhà trong quá trình hội nhập quốc tế

Thực hiện nhất quán đường lối đối ngoại độc lập, tự chủ, mở rộng, đaphương hoá, đa dạng hoá các quan hệ quốc tế “Việt Nam sẵn sàng là bạn, làđối tác tin cậy của các nước trong cộng đồng quốc tế, phấn đấu vì hoà bình,

độc lập và phát triển”, đồng thời “̉chủ động hội nhập kinh tế quốc tế theo lộtrình phù hợp với điều kiện của nước ta và bảo đảm thực hiện những cam kếttrong quan hệ song phương và đa phương như AFTA, APEC, Hiệp địnhthương mại Việt – Mỹ (BTA), tiến tới ra nhập WTO…” Trong những nămqua, ngành ngân hàng Việt Nam đã không ngừng mở rộng quan hệ đối ngoại,chủ động và nâng cao hiệu quả hội nhập kinh tế quốc tế trên cơ sở quan điểmchỉ đạo của Đảng, nhà nước, tạo tiền đề vững chắc phát triển trong nhữngnăm tiếp theo Có thể nói Việt Nam đang bước vào một “sân chơi mới”.

Yêu cầu đặt ra cho các bên là mở cửa thị trường, tạo thuận lợi chocạnh tranh một cách bình đẳng, điều đó đã và đang đặt ra cho các ngân hàngViệt Nam những thách thức mới Theo lộ trình thực hiện của BTA chỉ cònkhoảng 10 năm nữa là các ngân hàng Mỹ được thực hiện đầy đủ các chứcnăng của như một ngân hàng Việt Nam tại thị trường Việt Nam Các ngânhàng Việt Nam có một cơ chế quản lý cũ, tính đồng bộ chưa cao Trong khiđó các Ngân hàng Hoa Kỳ nổi tiếng trình độ quản lý tốt, tính sáng tạo cao, cácsản phẩm dịch vụ tốt, đa dạng và có nguồn vốn tự có rất lớn Do vậy chỉ trongmột thời gian ngắn nữa, các ngân hàng Việt Nam sẽ phải đối mặt với nhữngkhó khăn rất lớn Khi đó nếu không có những sự chuẩn bị cần thiết thì chắcchắn các ngân hàng của chúng ta sẽ bị cạnh tranh quyết liệt

Trong cho vay tiêu dùng, các ngân hàng Mỹ có rất nhiều kinhnghiệm so với các ngân hàng của chúng ta Do đó nếu chúng ta không cónhững nghiên cứu và triển khai cần thiết thì thị phần cho vay tiêu dùng sẽ bịthu hẹp lại Đó là những vấn đề hết sức nghiêm túc đặt ra cho các ngân hàngViệt Nam trong quá trình hội nhập

Cho vay mua nhà rõ ràng có ý nghĩa to lớn đối với ngân hàng và xãhội Nhưng chúng ta chưa hề có một lộ trình tổng quát cho sự phát triển hìnhthức trên Những con số đạt được là nhỏ bé so với yêu cầu và nguyện vọng từcác phía

Vậy để tìm hiểu những điều kiện cần thiết cho việc phát triển hìnhthức trên, cũng như phân tích nguyên nhân tại sao các ngân hàng chưa mởrộng được hình thức này chúng ta nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đếncho vay mua nhà

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới mở rộng cho vay mua nhà ở của NHTM

Có thể chia các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà thànhhai nhóm nhân tố: Các nhân tố khách quan và các nhân tố chủ quan

1.3.1 Các nhân tố khách quan

Các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà nhưmôi trường kinh tế - xã hội, yếu tố văn hoá, môi trường pháp lý, các chínhsách kinh tế của nhà nước và liên hệ của các thành phần kinh tế

*Môi trường kinh tế:

Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phầnkinh tế mà đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân,thu nhập bình quân đầu người cùng mức sống của dân cư Hoạt động tín dụngcủa NHTM rất nhạy cảm với những biến động của nền kinh tế Khi nền kinhtế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoảmãn tiêu dùng cao khi đời sống của người dân được nâng cao Do đó, nhu cầuvay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do họ yêntâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao vàthuận lợi Ngược lại, nếu nền kinh tế ở tình trạng trì trệ, không ổn định thì nhucầu chi tiêu sẽ giảm đi, nhu cầu tiêu dùng của người dân sẽ không thể tăngcao do họ nghĩ rằng một tương lai khó khăn đang chờ đợi họ phía trước và họcần phải tiết kiệm ngay từ bây giờ

Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng rấtnhiều đến hoạt động ngân hàng Hơn nữa, trong khuân khổ của chuyên đề nàythì đối tượng nghiên cứu là cho vay mua nhà ở, tài sản có giá trị lớn thì thunhập có ảnh hưởng càng quan trọng Vì vậy chúng ta đi sâu vào thu nhập củangười dân và ảnh hưởng của nó tới loại hình cho vay này

Thu nhập là từ phía khách hàng nhưng điều kiện ảnh hưởng lớn đếnhoạt động cho vay này tại các ngân hàng Hiện nay thu nhập của người ViệtNam khoảng 400$/người/năm và ở khu vực thành thị khoảng 1000$/người/năm Thu nhập như trên là thấp và như vậy ảnh hưởng đến hoạt động cho vaymua nhà Tuy nhiên với thu nhập của người dân ở khu vực thành thị như hiệnnay và gia tăng mạnh trong tương lai thì hoạt động này hoàn toàn có cở sởphát triển ở Việt Nam

*Môi trường pháp lý:

Mọi thành phần tồn tại trong nền kinh tế thị trường đều có quyền tự dokinh doanh nhưng phải nằm trong khuân khổ của pháp luật Hoạt động chovay mua nhà cũng phải tuân theo quy định của nhà nước, luật các tổ chức tíndụng, luật dân sự và nhiều quy định khác Hơn nữa lĩnh vực BĐS là một lĩnhvực rất nhạy cảm và càng nhạy cảm hơn khi ở Việt Nam những năm gần đâyluôn ở trong tình trạng không ổn định Do đó, nếu những văn bản, quy địnhcủa pháp luật mà không rõ ràng, còn rờm rà, chưa khoa học ̣sẽ tạo ra nhiềukhe hở gây khó khăn trong hoạt động của ngân hàng Một ví dụ là những nămtrong thập kỷ 90 tại Việt Nam, có không ít những khách hàng chỉ cùng một

"Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”̃ nhưng đã cóthể thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng và điều đó đã gây ra nhiều thiệt hại chocác ngân hàng trong thời kỳ đó, những quy định của pháp luật và các quy địnhkhác chưa chặt chẽ và nhiều đối tượng đã lợi dụng những kẽ hở để phạmpháp Do đó, những quy định chặt chẽ, đồng bộ sẽ góp phần tạo ra môi trườngcạnh tranh lành mạnh, tạo cơ hội phát triển cho các ngân hàng

Một thực trạng đáng buồn trên thị trường BĐS Việt Nam là cầu lớnnhưng giá quá cao không phù hợp với đại đa số người dân lao động Nhữngkhu đô thị mới ở Hà Nội như Linh Đàm, Định Công, Nghĩa Tân, TrungHoàẶcó thời gian được đẩy lên cái giá quá cao mặc dù giá trị của nó thấp hơnnhiều Giá chấp nhận được và có lãi đối với các công ty xây dựng là khoảng2.5-3 triệu đồng/m2 nhưng để mua được một căn nhà ở các đô thị hiện nay thìgiá được đội lên rất nhiều Và hậu quả tất yếu xảy ra là nhu cầu thì rất lớnnhưng ở những đô thị mới lại có nhiều căn hộ khoá cửa không Do giá nhàquá cao và bị đầu cơ, những căn nhà còn đang trên bản vẽ đã bị mua, nên đâylà một trong những khó khăn cho các ngân hàng khi không thể tiếp cận đượcvới khách hàng

Luật pháp chúng ta còn lỏng lẻo nên những người không có nhà thìkhông mua được, giả quyết không hiệu quả những vấn đề nhà ở ở nhữngnước thị trường BĐS pháp triển, chính phủ có những biện pháp rất quyết liệtvới nạn đâu cơ ở Hàn Quốc, chính phủ đã đánh thuế rất cao đối với các vụgiao dịch bị tình nghi là đầu cơ BĐS và nâng thuế trước bạ đối với các khunhà, đất được coi là đắt giá, đồng thời kiểm soát chặt các khoản vay từ ngân

hàng đầu tư vào BĐS Còn tại Trung Quốc, do tăng trưởng quá nóng vào thịtrường này Thị trường BĐS của Việt Nam không thể so sánh với các thịtrường trên Do đó, có thể nói trong thời điểm này các ngành chức năng đangkiểm soát không có hiệu quả đối với các giao dịch nhà đất

*Môi trường xã hội:

Các yếu tố như dân số, tôn giáo, trình độ văn hoá, phong tục, tập quán,…có ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động cho vay mua nhà Nếu như người phươngtây coi thuê nhà để ở trong một thời gian dài là bình thường thì ở các nướcPhương Đông như Việt Nam lại có một sự khác biệt lớn Người Việt Namluôn quan niệm phải có một căn nhà để ổn định và phát triển cuộc sống.Những quan điểm như vậy xét trên một khía cạnh cụ thể là lợi nhuận cho vayngân hàng cho vay mua nhà

Theo một nghiên cứu gần đây về dân số Việt Nam cho thấy dân sốchúng ta là dân số trẻ với số người trong tuổi lao động trên 70% Nhữngngười này đang trong độ tuổi lập gia đình, tạo dựng cuộc sống, có nhu cầu lớnvề nhà ở Do đó, các ngân hàng nên coi đó là những điều kiện thuận lợi đểphát triển

Trong cho vay mua nhà thì tâm lý rất quan trọng Trước tiên là về tâm lýcủa người dân hay là của người tiêu dùng Người dân hiện nay đang ngàycàng quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn Hình ảnh nhữngngôi nhà chung cư cũ nát, không tiện nghi, chật hẹp của thời kỳ trước chắcchắn vẫn ám ảnh người dân ở các đô thị Nhưng hiện nay, với những căn nhàchung cư mới, những biệt thự ở các khu đô thị thì người dân đã thay đổi và rấthài lòng với những tiện nghi của nó như thang máy, bãi để xe, sânchơi,ẶNhìn chung người dân ở các đô thị đang làm quen dần với sự góp mặtcủa các loại hình nhà ở mới với một thái độ tích cực

Về phía các ngân hàng thì hiện nay đang ngày càng chú ý đến hoạtđộng cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng do những íchlợi của nó mang lại Nhiều ngân hàng đã coi hoạt động cho vay tiêu dùng,trong đó có cho vay mua nhà là hướng phát triển trong thời gian tới Trongthời gian gần đây đã có nhiều các buổi hội thảo bàn về hướng mở rộng hoạtđộng cho vay mua nhà các NHTM quốc doanh và NHTM cổ phần đều quantâm hơn Không còn tình trạng các ngân hàng còn thờ ơ trước cho vay mua

nhà nhưng thực sự các ngân hàng rất cần sự giúp đỡ của Chính Phủ và Ngânhàng Nhà nước

*Chủ trương chính sách của nhà nước:

Những chủ trương chính sách của chính phủ, nhà nước tại mỗi quốc giaảnh hưởng nhiều đến hoạt động cho vay BĐS tại mỗi nước Tại Việt Nam,định hướng chung của nhà nước, chính phủ đã xác định đảm bảo chỗ ở chongười dân là một chủ trương lớn nhằm cải thiện đời sống cho nhân dân và giảiquyết các vấn đề về chính sách xã hội Các tỉnh, thành phố đã có những consố rõ ràng về diện tích cần xây dựng, số vốn đầu tư và quan trọng là sự thamgia của các tổ chức tín dụng Có thể nói, sự phát triển nhà ở Việt Nam hiệnnay và trong tương lai đang có sự thuận lợi rất lớn bởi các chính sách của nhànước Trên thế giới cũng như các nước trong khu vực thì hiện nay vấn đề nàylại rất nhạy cảm và không hề thuận lợi như ở Việt Nam Chính phủ các nướcnhư Hàn Quốc, Thái Lan, Trung Quốc,Ặ đang kiểm soát rất chặt chẽ về vấnđề xây dựng BĐS Những bài học về sự đổ bể thị trường BĐS ở Thái Lan haysự phát triển quá nóng ở Hàn Quốc, Trung Quốc làm cho chính phủ các nướcnày hết sức lo sợ Còn ở Việt Nam, mặc dù chúng ta rất quan tâm đến nhữngbài học của các nước trên nhưng đặc điểm và hoàn cảnh nước ta có nhữngkhác biệt Diện tích về nhà ở của người dân hiện nay rất hạn chế nên Đảng vàNhà nước đang nhấn mạnh việc xây dựng nhà ở Nếu như trước kia ở côngtrình xây dựng nào chúng ta cũng lo đến thiếu vốn thì hiện nay đó không cònlà vấn đề quan tâm chính mà là việc giải phóng mặt bằng…̣Như vậy, nhữngchủ trương và chính sách của Đảng và Nhà nước là những điều kiện thuận lợicho các NHTM đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà

1.3.2 Các nhân tố chủ quan

*Chính sách tín dụng:

Mỗi ngân hàng có chính sách tín dụng riêng bao gồm: giới hạn cho vayđối với khách hàng, lãi suất, tài sản đảm bảo…Một chính sách tín dụng với trảnợ gốc, lãi linh hoạt, đa dạng, thời gian vay dài,…̣sẽ thu hút được nhiều kháchhàng đến vay Các yếu tố của chính sách tín dụng ngân hàng đưa ra mà hợplý, linh hoạt, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng thì chắc chắn ngânhàng sẻ thành công trong việc mở rộng cho vay Trong khi đó, nếu không chú

ý đến hay chính sách cứng nhắc sẽ hạn chế cho vay, giảm tính cạnh tranhtrong hoạt động của ngân hàng.

*Quá trình thẩm định:

Quá trình thẩm định hiểu quả và không rườm rà là một trong nhữngphương thức rất hiệu quả để lôi kéo khách hàng Một hệ thống các thangđiểm, chỉ tiêu đánh giá khách hàng một cách khoa học, đơn giản nhưng hợp lýlà yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chất lượng khoản tín dụng.Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản đảm bảo thìhiện nay ở Việt Nam còn nhiều khó khăn và mất nhiều thời gian Tuy nhiênnếu ngân hàng nào có quy trình hợp lý, khoa học,…̣thì sẽ là một yếu tố giúpcạnh tranh cho ngân hàng hiệu quả

*Thông tin tín dụng:

Trong cho vay tiêu dùng nói chung và cho BĐS nói riêng, ngành ngânhàng cần phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về người tiêu dùng Đâykhông phải là điều kiện bắt buộc đối với ngành ngân hàng nhưng nếu có mộttrung tâm quản lý về người tiêu dùng luôn cập nhật đầy đủ về các đặc điểmnhư thu nhập, việc làm,…thì sẽ rất thuận lợi cho ngân hàng trong việc quảnlý ở các nước mà dịch vụ cho vay tiêu dùng phát triển thì họ có những trungtâm như vậy và các ngân hàng khi cho các khách hàng vay thì luôn tìm kiếmnhững thông tin về khách hàng từ trung tâm đó trước khi quyết định chongười tiêu dùng vay hay không ở Việt Nam chúng ta chưa có được nhữngtrung tâm mang tính chuyên nghiệp như vậy Hiện nay chúng ta mới chỉ cótrung tâm thông tin tín dụng CIC (Credit information center) của Ngân hàngnhà nước giúp các NHTM trong việc hỏi về thông tin tín dụng đối với kháchhàng của mình Tuy nhiên trung tâm này chủ yếu cập nhật các khách hàng làdoanh nghiệp và cũng nói rõ thông tin đưa ra chỉ giúp các NHTM tham khảo *Chất lượng cán bộ tín dụng và cơ sở vật chất thiết bị:

Chất lượng tín dụng thể hiện qua trình độ nghiệp vụ cũng như khả nănggiao tiếp của cán bộ tín dụng Dưới con mắt của khách hàng, cán bộ tín dụnglà hình ảnh của ngân hàng Do sản phẩm của ngân hàng mang tính hình tháiphi vật chất, mang tính thông dụng, đơn điệu nên ngân hàng phải linh hoạt

mới tăng được khả năng cạnh tranh Khả năng Marketing của cán bộ tín dụngcũng thu hút được khách hàng đến ngân hàng, chiếm lĩnh thị trường mới, amhiểu luật phápẶlà những điều kiện rất cần cho ngân hàng trong quá trình mởrộng hoạt động tín dụng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng.

Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởngđến thu hút khách hàng Cùng với nhân viên ngân hàng thì cơ sở vật chấtcũng là hình ảnh của ngân hàng trong con mắt của khách hàng Hơn nữa, cácngân hàng cũng cần quan tâm đến hiện đại hoá ngân hàng bởi những yêu cầuđặc thù của ngành ngân hàng

Chương II Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà ở tại ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội.

2.1 hoạt động cho vay mua nhà tại các NHTM Việt Nam

Do đặc điểm của người á Đông nói chung và người Việt Nam nói riêng,việc mua đất, xây hoặc sửa chữa nhà là công việc trọng đại trong đời người

Do vậy, để chuẩn bị các việc trên, họ cần một khoảng thời gian nhất định, cóthể hàng chục năm để tích luỹ nguồn tài chính và các điều kiện khác, vay củangười thân hoặc bạn bè, rất ít vay tiền từ ngân hàng Vấn đề này xuất phát từthói quen ngại vay mượn của người Việt Nam, song một phần còn do thịtrường tài chính chưa phát triển, đã hạn chế mục đích vay tiền của nhân dân.Trong 6 năm trở lại đây, các dịch vụ tiện ích của ngân hàng đã phát triển vớitốc độ khá cao, đã tạo điều kiện cho người dân dễ dàng hơn trong việc tiếpcận nguồn vốn từ ngân hàng để hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như nhucầu cải thiện đời sống Các ngân hàng đang hướng tới cung cấp dịch vụ bán lẻđể đáp ứng nhu cầu của các cá nhân và hộ gia đình Trong đó, việc cho vayvới mục đích mua, xây dựng hoặc sửa chữa lớn nhà ở đã được nhiều ngânhàng triển khai thực hiện như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nôngthôn Việt Nam (AgriBank), Ngân hàng Thương mại cổ phần á châu (ACB),Ngân hàng nhà Hà Nội (HabuBank), Ngân hàng Sài Gòn Thường Tín(SacomBank), Ngân hàng Kỹ thương (TechcomBank), Ngân hàng Thành phốHồ Chí Minh (HHB), Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long(MHB)Ặvà một số ngân hàng lớn đang chuẩn bị bước vào lĩnh vực này nhưNgân hàng Ngoại thương Việt Nam (VietcomBank), Ngân hàng Công thương(IncomBank)ẶTuy nhiên, các khoản cho vay để mua, xây dựng hoặc sửachữa lớn về nhà ở trong thời gian vừa qua chủ yếu là triển khai thực hiệnchính sách của Nhà nước chiếm tỷ trọng lớn, riêng AgriBank đã chiếmkhoảng 86% các khoản cho vay liên quan đến nhà ở, tiếp đến là MHB chiếm8,4% và ACB chiếm 4,5% Hoạt động cho vay mua nhà tại các NHTM ViệtNam hiện nay là mới và phức tạp do đặc điểm đối tượng vay là BĐS BĐS làtài sản có tính nhạy cảm cao, vô cùng quan trọng và ảnh hưởng lớn đến đời

sống dân sinh Chính vì vậy, Nhà nước có rất nhiều các quy định trong lĩnhvực này nhằm quản lý một cách hiệu quả Đối với hoạt động cho vay muanhà có nhiều văn bản liên quan cùng với hoạt động tín dụng nói chung.

2.1.1 Cở sở pháp lý của hoạt động cho vay mua nhà

Hoạt động cho vay tiêu dùng của các NHTM ở Việt Nam bắt đầu pháttriển và tập trung nhiều vào cho vay trả góp vào năm 1993 Cơ sở pháp lý đầutiên được áp dụng cho vay tiêu dùng là quyết định số 18/QĐ - NH5 ngày

16/02/1994 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành ỎThể lệ cho vay vốn phát triển kinh tế gia đình và cho vay tiêu dùngÕ Sau một thời gian đi

vào hoạt động thì quyết định trên được thay thế bằng quyết định số 324/1998/

QĐ - NHNN ngày 30/09/1998 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành

ỎQuy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàngÕ Quy chế bao

gồm các loại ngắn, trung và dài hạn thay thế cho toàn bộ các thể lệ tín dụngngắn, trung và dài hạn (kể cả cho vay tiêu dùng) đã có trước đó Theo như

quy chế này: ỎVề đảm bảo tiền vay theo QĐ của chính phủ và hướng dẫn của NHNNÕ.

Từ những quy định khởi đầu trong hoạt động cho vay tiêu dùng nóichung và cho vay mua nhà nói trên, đến nay các văn bản pháp lý ngày càngmang tính chặt chẽ và rõ ràng hơn

Ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ra quyết định số1627/2001/QĐ - NHNN về ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụngđối với khách hàng, thay cho quyết định 284/2000/QĐ-NHNN Trong quychế này, NHNN đã cho phép các tổ chức tín dụng thực hiện các loại hình chovay hợp pháp, trong đó có nêu rõ ở phần trên điều kiện vay vốn là: kháchhàng có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và cóhiệu quả, hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống phục vụ khả thivà phù hợp với quy định của pháp luật Những điều khoản trong quy chế chovay này mang tính chặt chẽ và logic, phần nào đã tác động tích cực đến hoạtđộng cho vay mua nhà của các NHTM

Ngày 03/02/2005 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ban hành Quyếtđịnh số 127/2005/QĐ - NHNN về việc ỎSửa đổi, bổ sung một số điều củaQuy chế cho vay tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo Quyếtđịnh 1627/2001/QĐ - NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNNÕ

Ngày 31/5/2005 Thống đốc NHNN ban hành quyết định số NHNN

Theo tinh thần quyết định nêu trên MHB có các quy định mới về quychế cho vay như: Khái niệm về cơ cấu lại thời hạn trả nợ, quy định về phânloại nợ của nhóm nợ được coi là nợ quá hạn, việc phạt chậm trả đối với nợquá hạn và nợ lãi vốn vayẶNhằm kịp thời thực thi quyết định nêu trên củaNHNN, Tổng giám đốc Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Longđã giao phòng tín dụng Hội sở dự thảo ỎQuy định chung về cho vay đối vớikhách hàngÕ mới trình Hội đồng quản trị thay thế quyết định 06/2002/QĐ-NHN- HĐQT ngày 20/03/2002 của Hội đồng quản trị Ngân hàng phát triểnnhà Đồng bằng sông Cửu Long

Căn cứ quyết định số 06/2002QĐ- NHN- HĐQT ngày 20/03/2002của Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sôngCửu Long về việc ban hành quy định chung về cho vay đối với khách hàngtheo quyết định 1627/2001/QĐ - NHNN của Thống đốc Ngân hàng nhà nướcViệt Nam Căn cứ quyết định số 75/2003/QĐ- NHN- HĐQT ngày 26/08/2003của Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sôngCửu Long về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thốngNgân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long Tổng giám đốc MHBhướng dẫn thể lệ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, chuyển nhượngquyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, đối với cá nhân và hộ gia đình Trongthể lệ trên, MHB đã quy định một số vấn đều cụ thể như nguyên tắc vay vốn,điều kiện vay vốn, đối tượng cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay, mứccho vay, quy trình cho vay, duy trì và giám sát thu hồi nợ, những trường hợpkhông được cho vay và hạn chế cho vay, miễn giảm lãi tiền vay, lưu giữ hồ sơtín dụng, quản lý thu hồi nợẶVới văn bản trên MHB đã định hướng cụ thể đểmở rộng hoạt động cho vay mua nhà ở

Ngoài những quy định trực tiếp trên, hoạt động cho vay mua nhà cònchịu ảnh hưởng gián tiếp của các quy định về thủ tục đảm bảo tiền vay, thủtục đăng ký giao dịch bảo đảmẶNhững quy định trên mang tính gián tiếp đếnhoạt động cho vay mua nhà nhưng thực tế nó ảnh hưởng lớn đến hoạt độngcho vay mua nhà giải quyết định món vay, quy trình phải phức tạp hơn, chặtchẽ hơnẶ

2.1.2 Thực trạng cho vay mua nhà của các Ngân hàng thương mại

Trong những năm gần đây cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay muanhà nói riêng phát triển mạnh ở các NHTM Việt Nam Hiện nay, các ngânhàng cổ phần như ACB, Techcombank, Sacombank, Habubank,Ặchiếm thịphần lớn đối với thị phần cho vay mua nhà

Các ngân hàng quốc doanh tham gia vào hoạt động này có MHB, Ngânhàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Chính vì hoạt động cho vay muanhà nên hiện nay ngày càng có nhiều khách hàng đến với ngân hàng Vì vậyhoạt động cho vay mua nhà đã được các ngân hàng chú trọng hơn Doanh sốcho vay BĐS nói chung và cho vay mua nhà có xu hướng gia tăng trongnhững năm gần đây Tốc độ tăng dư nợ cho vay BĐS nhanh hơn tốc độ tăngtrưởng dư nợ tín dụng của nền kinh tế Trong hoạt động cho vay BĐS, chovay trung dài hạn là chủ yếu chiếm khoảng 79%, cho vay dài hạn chỉ khoảng21% Đồng thời các ngân hàng tập trung cho vay mua sắm sửa chữa nhàchiếm tỷ trọng 49%, cho vay xây nhà để bán chiếm tỷ trọng 18% Song xét vềmức độ đầu tư tín dụng trong lĩnh vực BĐS so với đầu tư tín dụng trong lĩnhvực khác của nền kinh tế thì chưa phải nhiều Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐSđến nay chỉ chiếm khoảng hơn 10% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế (ởThành phố Hồ Chí Minh là 14%, Hà Nội là 10%) so với tỷ lệ trung bình 20%ở các nước trong khu vực thì con số này thấp hơn nhiều Đánh giá về tìnhhình cho vay BĐS của ngân hàng trong thời gian qua, theo báo cáo của cácngân hàng thì tỷ lệ nợ xấu thấp, song hiện nay có dấu hiệu gia tăng từ 0,37%năm 2003 lên đến 1.6% đầu năm 2005 Đây là dấu hiệu cảnh báo cho cácNHTM khi cho vay BĐS Hơn thế nữa, việc cho vay mua nhà còn bị hạn chếbởi khả năng huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng, hiện nay mấtcân đối về kỳ hạn đang là tiềm ẩn về rủi ro trong hoạt động ngân hàng, việcmở rộng hoạt động cho vay trung và dài hạn đang là khó khăn không nhỏ củangân hàng Bên cạnh đó, hệ thống thông tin thị trường nói chung còn bất cập,nhất là thị trường BĐS Tình trạng ỎĐóng băngÕ của thị trường BĐS một sốngân hàng ngần ngại trong việc cho vay mua nhà và không muốn mở rộnghoạt động này Những khó khăn như vấn đề pháp lý, thu nhập của người dânchưa cao, luật đất đai, thuế với những cá nhân mua nhàẶso sánh với hoạtđộng cho vay mua nhà tại các nước trên thế giới: Pháp, Mỹ,Ặvà các nước

trong khu vực như Trung Quốc, Thái Lan, MalaysiaẶthì Việt Nam còn rấtnhiều yếu kém Trong những năm gần đây, mô hình cho vay mua nhà với lãisuất thấp, thời hạn cho vay dài (30 năm) đã được áp dụng thành công ở cácquốc gia trên nhưng điều này còn hạn chế ở Việt Nam Thực tế ở các NHTMViệt Nam các khoản vay mua nhà được thẩm định một cách riêng lẻ, khôngbài bản, không hệ thống mà chủ yếu dự trên chính sách nội bộ của từng ngânhàng nên không thể đưa ra thời hạn cho vay dài như tại các quốc gia khác.Mặc khác lãi suất cho vay đối với các khoản vay mua nhà trên thị trường hiệnnày là khá cao, đôi khi vượt quá 12%/năm, và các khoản vay thường có kỳhạn khoảng 5 năm – 7năm, hay đôi khi còn ngắn hơn.Với chính sách như vậy,quyền sở hữu nhà như nằm ngoài tầm tay của những người thu nhập thấp haytrung bình Chẳng hạn nếu giá một căn nhà 40.000 USD và số tiền vay chiếm60% giá trị căn nhà (tương đương 24.000 USD), lãi suất vay 12%, thời hạn 5năm, thì số tiền phải trả hàng tháng cao nhất là 640 USD Cũng như ví dụtrên, nếu thời hạn cho vay được kéo dài 30 năm thì khoản tiền phải trả hàngtháng là 306 USD, là số tiền có thể chấp nhận được.

Nguyên nhân hạn chế sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà tạicác NHTM Việt Nam gồm:

- Vốn huy động chủ yếu là tiền gửi thường là ngắn hạn chủ yếu từ 3tháng đến 1 năm, trong khi nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở lại là trung dàihạn (trên 10 năm) Vì vậy, các ngân hàng chỉ có thể cho vay tới thời hạn tối

đa từ 3 đến 7 năm, như vậy đã hạn chế đến khả năng đi vay cho mục địch nhàở Thu nhập hàng tháng cần thiết để trả các nghĩa vụ cho một khoản vay 12năm chỉ bằng một nửa số tiền cần thiết cho một khoản vay 5 năm

- Các ngân hàng thường có định kiến về khu vực nhóm dân cư nhu cầumua nhà là một khu vực có khả năng rủi ro cao Trong khi đó những yêu cầuvề tài sản thế chấp lại chưa được đáp ứng đầy đủ, do những rắc rối trong cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận sở hữu nhà và sửdụng đất Hơn nữa, cho vay cho mục đích nhà ở thường kéo dài nên tạo ranhiều chi phí và nhân lực cho ngân hàng

- Các sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng còn tồn tại những yếutố không phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng như thời hạn vay,phương thức trả nợ, các điều kiện đảm bảo Những yếu tố không phù hợp của

sản phẩm cho vay mua nhà thường xuất phát từ cơ cấu nguồn vốn mất cân đốivới tỷ trọng vốn trung dài hạn và cũng xuất phát từ nhu cầu hạn chế rủi ro vàcác chi phí phát sinh của các ngân hàng do việc kéo dài thời hạn vay hay chovay với giá trị lớn.

- Khả năng thẩm định của các cán bộ tín dụng chưa đáp ứng được yêucầu vè thiếu kiến thức và kinh nghiệm về các hoạt động chuyên môn Việcđánh giá thu nhập của người dân của người dân trong nền kinh tế Việt Nam làrất khó do chưa có được chế tài bắt buộc người dân phải mở tài khoản tạingân hàng và thực hiện mọi thanh toán qua đó (như trả lương, chuyển tiền nhàở) Hiện nay khoảng 50% - 80% tất cả các giao dịch ở Việt Nam được thựchiện bằng tiền mặt Vì vậy các ngân hàng rất khó khăn trong việc đánh giákhả năng trả nợ của khách hàng trong việc đánh giá khả năng trả nợ và nhiềukhi đưa ra điều kiện trả nợ quá cao so với thu nhập của người đó

Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, rất cần các NHTMViệt Nam tìm ra các giải pháp khả thi

2.2 đặc điểm kinh tế kỹ thuật của Mhb

* Quá trình hình thành và phát triển của MHB Hà Nội

Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Lóng là một trong nămNHTM nhà nước được xếp hạng Doanh nghiệp Nhà nước dạng đặc biệt thànhlập theo quyết định số 769/TTg ngày 18/9/1997 của thủ tướng chính phủ vớimục tiêu ban đầu là huy động các nguồn vốn trong và ngoài nước để đầu tưphát triển nhà ở và các chương trình kinh tế-xã hội khu vực Đồng bằng sôngCửu Long Sau 9 năm hoạt động, MHB đã dần khẳng định được vai trò, vị trícủa NHTM kinh doanh đa năng trong hệ thống NHTM Việt Nam Hội sởchính đặt tại thành phố Hồ Chí Minh, hoạt động đa năng, chuyên sâu tronglĩnh vực cho vay phát triển nhà ở, cho vay doanh nghiệp vừa và nhỏ

Vốn điều lệ 800 tỷ đồng, thời gian hoạt động 99 năm kể từ ngày thủtướng chính phủ ký quyết định thành lập Việc gia hạn hoạt động do thủtướng chính phủ quyết định MHB chịu sự quản lý nhà nước của Ngân hàngnhà nước và các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Uỷ ban

Nhân dân tỉnh và thành phố thuộc Trung ương theo chức năng quy định; đồngthời chịu sự quản lý của Bộ tài chính và Ngân hàng nhà nước với tư cách là

cơ quan thực hiện chức năng chủ sở hữu về vốn Doanh nghiệp Nhà nước theoquy định tại luật Doanh nghiệp Nhà nước và các quy định khác của pháp luật.Tổ chức của Đảng cộng sản Việt Nam trong MHB hoạt động theo hiến pháp,pháp luật của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và các quy định củaĐảng Cộng Sản Việt Nam Tổ chức công đoàn và các tổ chức chính trị xã hộikhác trong MHB hoạt động theo hiến pháp, pháp luật và điều lệ của các tổchức đó

Mạng lưới hoạt động của MHB đến nay đã phát triển trên 100 chi nhánhvà phòng giao dịch tại hơn 30 tỉnh thành trong cả nước

Chỉ sau 10 năm thành lập MHB đã đạt được những thành tích vượt bậctrong các mặt hoạt động:

 Tổng nguồn vốn đạt trên 1000 tỷ đồng, tăng 30 lần so với ngày đầuthành lập, tốc độ tăng trưởng vốn luôn duy trì mức 80-90% mỗi năm

 Tốc độ tăng trưởng dư nợ đạt mức cao, bình quân 75%/ năm trong 3năm gần đây

 Thiết lập quan hệ đại lý với hơn 200 chi nhánh ngân hàng nước ngoàitại 40 nước trên thế giới, luôn nhận được các nguồn vốn tài trợ từ ngânhàng thế giới (WB), quỹ phát triển Pháp (AFD)

 Năm 2003-2004, MHB được công ty kiểm toán quốc tế Ernst&Youngđánh giá là ngân hàng an toàn nhất trong cả nước

 Hoạt động của MHB luôn gắn với các chương trình phát triển nhà ở.Tính đến năm 2004 chỉ riêng lĩnh vực cho vay xây dựng nhà, MHB đãhỗ trợ gần 100000 hộ với gần 5000000 m2 nhà ở

Với những thành tích và đóng góp nổi bật cho nền kinh tế năm 2003,MHB đã được nhà nước trao tặng Huân chương lao động hạng III Năm 2004,chi nhánh Cà Mau được tặng Huân chương lao động hạng III

Vào năm 2003, để thực hiện tốt nhiệm vụ được giao, nâng cao năng lựccạnh tranh và hội nhập, MHB đã mở ra hàng loạt các chi nhánh mới, tạomạng lưới phủ khắp các vị trí trọng điểm trong cả nước MHB Hà Nội đượcthành lập theo quyết định số 46/QĐ - NHN- HĐQT ngày 04/7/03 của chủ tịchHĐQT MHB chỉ sau hơn 3 năm hoạt động, mạng lưới đã phát triển nhanhchóng tại các địa bàn kinh tế trong các địa bàn kinh tế trọng điểm của thủ đôgồm: Một trụ sở chính (chi nhánh cấp 1, hai chi nhánh cấp 2, ba phòng giaodịch) MHB Hà Nội trụ sở tại 41A- Lý Thái Tổ là một trong năm chi nhánhdẫn đầu của hệ thống MHB trên cả nước Ra đời trong bối cảnh cạnh tranhgay gắt của thị trường tài chính, tiền tệ khi trên cùng địa bàn có hàng trăm chinhánh NHTM có bề dày về kinh nghiệm hoạt động, có trụ sở gần Hộ sởchính, MHB Hà Nội đứng trước thách thức tưởng chừng như không thể vượtqua: không có khách hàng truyền thống, thương hiệu MHB hoàn toàn mới lạđối với đại đa số người dân thủ đô; trụ sở phải đi thuê; nguồn nhân lực banđầu còn hạn chếẶNgay từ những ngày đầu, Ban Giám Đốc Chi nhánh đãquyết tâm tìm một hướng đi để Ngân hàng có thể trụ vững và phát triển: đó làphải xây dựng cho được môi trường văn hoá doanh nghiệp mang phong cáchmới đó là cầu nối ngắn nhất để Ngân hàng đến với khách hàng Tuy mới đượcthành lập năm 2003, nhưng MHB Hà Nội đã nhanh chóng khẳng định được vịthế của mình trên thị trường tiền tệ thủ đô, có những đóng góp tích cực cho sựphát triển kinh tế – xã hội thành phố, đặc biệt là Ỏchương trình phát triển nhàở đến năm 2010Õ của UBND thành phố Hà Nội Sự ra đời của MHB Hà Nộiđánh dấu bước đi đầu tiên trong chiến lược phát triển mạng lưới của MHB tạikhu vực phía Bắc.

* Nội dung hoạt động của MHB Hà Nội

Trong khuân khổ quy định của pháp luật, MHB Hà Nội được thực hiệncác hoạt động sau:

1) Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn, dài hạn bằng đồng Việt Nam vàbằng ngoại tệ từ mọi tổ chức, cá nhân trong nước, ngoài nước dưới các hìnhthức:

Nhận tiền gửi không kỳ hạn, có kỳ hạn, tiền gửi thanh toán của tất cảcác tổ chức dân cư;

Phát hành các loại chứng chỉ tiền gửi, tín phiếu, kỳ phiếu và trái phiếu; MHB có các hình thức huy động vốn khác nhau

2) Tiếp nhận vốn tài trợ, vốn uỷ thác đầu tư từ Chính phủ, NHNN và cáctổ chức quốc tế, quốc gia và các cá nhân cho các chương trình phát triển nhà ởvà các chương trình xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế- xã hội và sản xuất kinhdoanh vùng đồng bằng sông Cửu Long

3) Vay vốn NHNN, các tổ chức tài chính, tín dụng khác ở trong nước vàngoài nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài

4) Cho vay:

Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn chủ yếu vào mục đích làm nhà ở.Ngoài ra cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội và sản xuất, kinhdoanh vùng đồng bằng sông Cửu Long trên cơ sở khả năng nguồn vốn chophép;

Cho vay và đồng tài trợ các dự án kinh tế phục vụ sự phát triển vùngđồng bằng sông Cửu Long;

Chiết khấu các giấy tờ có giá được bằng tiền

5) Thực hiện các dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng

6) Thực hiện nghiệp vụ ngân hàng đối và một số dịch vụ khác của ngânhàng theo quy định của NHNN

7) Đầu tư, sửa chữa, cải tạo nâng cấp tài sản thế chấp, cầm cố đã chuyểnthành tài sản thuộc quyền sở hữu Nhà nước do MHB quản lý để sử dụng hoặckinh doanh

8) Tự doanh hoặc liên doanh đầu tư xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật trựctiếp phục vụ kinh doanh

9) Đầu tư dưới hình thức hùn vốn, liên doanh, mua cổ phần với các doanhnghiệp và các tổ chức tài chính – tín dụng khác theo quy định của pháp luật.10) Thực hiện dịch vụ tư vấn về tiền tệ, tín dụng, đại lý ngân hàng, quảnlý tiền vốn và các dự án đầu tư phát triển vùng Đồng bằng sông Cửu Longtheo yêu cầu của khách hàng.

11) Cất giữ, bảo quản các giấy tờ trị giá được bằng tiền và các tài sảnquý khác cho khách hàng

12) Thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh hoặc tái bảo lãnh vay vốn đầu tư pháttriển, bảo lãnh đấu thầu cho các doanh nghiệp, tổ chức tài chính – tín dụngtrong nước và nước ngoài hoạt động tại Việt Nam nhằm phục vụ cho chươngtrình phát triển vùng Đồng bằng sông Cửu Long

13) MHB thực hiện các nghiệp vụ sau đây khi có đủ điều kiện và đượcNHNN, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép:

Kinh doanh vàng, bạc, kim khí quý, đá quý;

Thực hiện kinh doanh, môi giới, đại lý dịch vụ bảo hiểm cho kháchhàng;

Kinh doanh chứng khoán và làm môi giới, đại lý phát hành chứngkhoán cho khách hàng;

Thực hiện nghiệp vụ cầm cố BĐS

14) Kinh doanh những ngành nghề ngoài những ngành nghề đã được đăngký, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

15) Thực hiện các nghiệp vụ uỷ nhiệm khác của Nhà nước và của NHNN

2.3 Thực trạng cho vay mua nhà tại MHb Hà Nội

2.3.1 Thể lệ cho vay mua nhà, xây dựng nhà, sửa chữa nhà tại MHB

- Điều 1: Phạm vi áp dụng:

Văn bản hướng dẫn việc cho vay tại Sở giao dịch, Chi nhánh, Phòng giaodịch thuộc MHB nhằm giải quyết các nhu cầu xây dựng, sửa chữa, nâng cấp,mua nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục đích xây dựng nhà ở

(gọi là dự án nhà ở) góp phần cải thiện và ổn định đời sống cho khách hàngvay là hộ gia đình hoặc cá nhân (là công dân Việt Nam).

- Điều 2: Nguyên tắc vay vốn:

Các MHB Hà Nội được lựa chọn khách hàng để cho vay theo cácnguyên tắc sau:

 Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thoả thuận tronghợp đồng tín dụng

 Bảo đảm hoàn trả nợ gốc và lãi tiền vay đầy đủ,đúng hạn đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng

- Điều 3: Điều kiện vay vốn:

MHB Hà Nội nơi cho vay xem xét và quyết định cho vay khi kháchhàng có đủ điều kiện sau:

 Người vay vốn là công dân Việt Nam từ 18 tuổi trở lên, có đủ năng lựcpháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Luật dân sự

 Có giấy chứng minh nhân dân, có đăng ký thường trú tại địa phương nơiMHB Hà Nội hoạt động Trường hợp là đại diện hộ gia đình phải cógiấy uỷ quyền trong đó các thành viên trong hộ gia đình đồng ý cử đạidiện vay vốn ngân hàng

 Có dự án vay vốn, trả nợ vay xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở, muanhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khả thi và phù hợp với quyđịnh của pháp luật Trong đó người vay phải có vốn tự có tham gia vàodự án thể hiện như: bằng tiền mặt, công lao động, nguyên vật liệu xâydựng, giá trị tài sản bảo đảm tiền vayẶVốn tự có tham gia tối thiểu là20% tổng chi phí của dự án nếu bảo đảm bằng tài sản khác hoặc tối thiểulà 30% nếu biện pháp bảo đảm tiền vay là tài sản hình thành từ vốn vay

 Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết (nợ gốc, nợlãi, chi phí khác nếu có)

 Có tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định của MHB Trường hợp chovay không có tài sản làm bảo đảm thì phải thuộc đối tượng được quyđịnh cho vay không có đảm bảo bằng tài sản của MHB

- Điều 4: Đối tượng cho vay:

 Chi phí để xây dựng một căn nhà hoàn chỉnh gồm: Chi phí chuẩn bị xâydựng như: thiết kế, lập bản vẽ, dự toán; chi phí nhân công thuê ngoàihoặc tự xây dựng; chi phí về nguyên, vật liệu (kể cả trang trí nội thất);chi phí hoàn công kể cả chi phí nộp thuếẶ

 Chi phí nhân công, vật liệu, trang trí nội thất để nâng cấp, sửa chữa nhàở

 Chi phí thanh toán chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (kể cả chi phínộp thuế)

 Chi phí thanh toán chuyển nhượng nhà ở (kể cả chi phí nộp thuế)

- Điều 5: Thời hạn cho vay:

Căn cứ vào nhu cầu vay vốn và thu nhập dùng để trả nợ của từng kháchhàng để xác định thời hạn cho vay hợp lý, nhưng không quá 10 năm

Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng vay vốn nhận món vayđầu tiên đến ngày trả hết nợ gốc và lãi

- Điều 6: Lãi suất cho vay:

 Lãi suất cho vay do MHB Hà Nội nơi cho vay vàkhách hàng thoả thuận phù hợp với quy định về lãi suất cho vay củaMHB tại thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng theo các hình thức: lãi suấtcho vay cố định, lãi suất trả góp, lãi suất thả nổiẶ

 Trường hợp khoản vay bị chuyển nợ quá hạn, ápdụng lãi suất nợ quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn

 Lãi suất ưu đãi do Tổng giám đốc MHB công bố từngthời kỳ theo quy định của Hội đồng quản trị, chính sách của nhà nước vàkhả năng tự bù đắp của MHB Trường hợp cho vay ưu đãi theo chỉ thịcủa Chính phủ, sẽ thực hiện theo quy định của Thống đốc NHNN và củacác Bộ, các cơ quan chức năng có liên quan

- Điều 7: Mức cho vay:

 Căn cứ vào nhu cầu vốn để xây dựng, sửa chữa nhà,mua nhà ở hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và khả năng trả nợcủa từng khách hàng để tính mức cho vay như sau:

 Nếu khách hàng vay thực hiện việc bảo đảm nợ vaybằng các biện pháp thế chấp, cấm cố, bảo lãnh bằng tài sản khác trướckhi nhận tiền vay, thì mức cho vay tối đa không quá 80% giá trị dự ánnhà ở được chi nhánh chấp thuận cho vay và không được vượt 85% giátrị tài sản bảo đảm nợ vay do chi nhánh và khách hàng thoả thuận.

 Nếu khách hàng vay thực hiện bảo đảm nợ vay bằngbiện pháp thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay là giá trị căn nhà đangxây dựng, sửa chữa, nâng cấp, mua nhà ở, giá trị quyền sử dụng đất ở thìcho vay tối đa bằng 70% giá trị dự án nhà ở được chi nhánh và kháchhàng thoả thuận

 Nếu khách hàng vay không có tài sản làm bảo đảm

do tài sản là nhà ở, đất ở đang trong quá trình thực hiện các thủ tục cấpgiấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở thì mức chovay do Giám đốc chi nhánh xem xét quyết định và tự chịu trách nhiệmnhưng tối đa không quá 50% tổng chi phí thực hiện dự án và không vượtquá mức uỷ quyền cho vay tối đa đối với một khách hàng của Tổng giámđốc MHB Trước mắt chỉ giải quyết cho vay không bảo đảm bằng tài sảnđối tượng là công chức, viên chức, người lao động đang làm việc trongcác cơ quan, tổ chức của nhà nước, Doanh nghiệp nhà nước, Doanhnghiệp cổ phần hoá nhưng nhà nước vẫn giữ cổ phần chi phối, có thờigian công tác còn lại hoặc thời gian còn lại trong hợp lao động ít nhất là

12 tháng (thời gian công tác còn lại phải dài hơn thời hạn cho vay) vàđược cơ quan, đơn vị nơi đang công tác có văn bản giới thiệu vay vốn,đôn đốc trả nợ và cam kết sẽ trích tiền lương cùng các khoản thu nhậpkhác để trả nợ cho ngân hàng nếu người vay không trả được nợ

- Điều 8: Duy trì và giám sát thu hồi nợ:

 Kiểm tra giám sát vốn vay:

Trong quá trình giải quyết cho khách hàng vay và quản lý khoản vay,tuỳ theo nhiệm vụ được phân công, các cán bộ, nhân viên tham gia vào việcđề xuất và giải quyết cho vay, thu nợ phải kiểm tra giám sát quá trình vayvốn, sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng vay như sau:

Kiểm tra trước khi cho vay là quá trình khảo sát, điều tra trực tiếp từngkhách hàng có nhu cầu vay, đối chiếu với nguyên tắc, điều kiện cho vay,làm cơ sở đề xuất cho vay

Kiểm tra trước khi giải ngân là kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ của hồ sơvay, các chứng từ giải ngân, người nhận tiềnẶ

Kiểm tra sau khi cho vay là kiểm tra việc sử dụng vốn vay và trả nợ, tàisản bảo đảm tiền vay cũng thực hiện các điều khoản cam kết trong hợp đồngtín dụng được thực hiện trong 30 ngày làm việc kể từ ngày giải ngân lần đầuvà định kỳ tối thiểu 3 tháng/một lần

 Gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ:

Trường hợp khách hàng vay do nguyên nhân khách quan không trả được(hoặc chỉ trả được một phần) kỳ hạn nợ gốc/toàn bộ nợ gốc, nợ lãi và có đơnđề nghị gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ đến hạn hoặc đã đên hạn nhưngđang trong thời gian 10 ngày làm việc, thì chi nhánh được xem xét cho kéodài (gia hạn nợ) thêm một khoản thời gian ngoài thời hạn trả nợ gốc, nợ lãihoặc thoả thuận thay đổi (điều chỉnh nợ) các kỳ hạn trả nợ gốc, nợi lãi đã thoảthuận trong hợp đồng tín dụng

Thời hạn gia hạn nợ (kể cả nợ gốc và nợ lãi) đối với khoản vay ngắn hạntối đa bằng 12 tháng, đối với cho vay trung và dài hạn tối đa bằng 1/2 thời hạncho vay đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng

Cán bộ tín dụng có trách nhiệm kiểm tra, trình lãnh đạo chấp thuận hoặckhông chấp thuận việc gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ cho khách hàng Nếuđược chấp thuận, cán bộ tín dụng phải bổ sung các thoả thuận về thời hạn, kỳhạn trả nợ mới vào hợp đồng tín dụng hoặc lập phụ lục hợp đồng tín dụng vớikhách hàng

Trường hợp khách hàng đề nghị gia hạn nợ quá thời gian nói trên donguyên nhân khách quan và tạo điều kiện cho khách hàng có khả năng trả nợ,thì chi nhánh phải có tờ trình đề nghị Tổng giám đốc xem xét quyết định

- Điều 9: Chuyển nợ quá hạn:

dư nợ còn lại trên hợp đồng tín dụng sang nợ quá hạn:

Khách hàng không trả nợ đầy đủ cả gốc và lãi theo thoả thuận và quá

10 ngày làm việc mà vẫn không đến thanh toán nợ hoặc không được ngânhàng chấp thuận gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ;

Khách hàng sử dụng vốn vay không đúng mục đích hoặc bán, thế chấp,cầm cố tài sản đảm bảo nợ vay hoặc tài sản hình thành từ vốn vay khi chưa trảdứt nợ;

Khách hàng vi phạm các cam kết trong hợp đồng tín dụng

Trường hợp khoản vay bị chuyển nợ quá hạn, ngân hàng sẽ tính lãi theolãi suất nợ quá hạn với gốc quá hạn (riêng số nợ gốc chưa tính đến hạn trả nợnhưng phải chuyển nợ quá hạn do khách hàng không trả được nợ gốc các kỳtrước đó hoặc không trả được lãi vay thì vẫn thu lãi theo lãi suất trong hạn thutheo quy định của MHB) và áp dụng các biện pháp sau để thu hồi nợ:

Yêu cầu cơ quan công tác trích lương, thu nhập để trả nợ theo cam kết(nếu có);

Yêu cầu trên 60 ngày, khách hàng vẫn không trả được nợ và không thoảthuận được việc tự xử lý tài sản thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm tiềnvay để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật hoặc theo yêu cầu của ngườibảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với trường hợp khách hàng được bảolãnh vay vốn;

Nợ quá hạn trên 90 ngày, tuỳ theo từng trường hợp cụ thể để có biệnpháp xử lý thích hợp, trường hợp khách hàng cố ý chây ỳ, né tránh nghĩa vụtrả nợ phải khởi kiện ra toà án đã thoả thuận trong trường hợp hợp đồng tíndụng hoặc theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ;

Khách hàng vay không có tài sản bảo đảm, nếu chuyển nợ quá hạn từ

30 ngày trở lên, Giám đốc chi nhánh cần yêu cầu khách hàng bổ sung tài sảnthế chấp, cầm cố bảo lãnh hoặc liên hệ với cơ quan chức năng áp dụng cácbiện pháp thu nợ thích hợp kể cả khởi kiện tại toà án

- Điều 10: Những trường hợp không được cho vay và hạn chế cho vay:

Thực hiện theo Điều 18 Quy định chung về cho vay đối với kháchhàng theo quyết định số 06/2002/QĐ - NHN- HĐQT ngày 20/3/2002 của Chủtịch Hội đồng quản trị MHB và các văn bản bổ sung quy định này