Hoạch định chiến lược marketing nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh căn hộ cao cấp của Trung tâm Thương mại – Dịch vụ – Căn hộ cao cấp The Pegasus Plaza của Công ty Cổ phần Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn Thịnh Phát

- Nghiên cứu này khái quát các vấn đề cơ bản về chiến lược marketing, giúp Công ty Toàn Thịnh Phát nắm bắt được những thông tin quan trọng để hoạch địnhchiến lược marketing trong hoạt độ

Chương 1: Phần mở đầu

1.1 Đề tài

Hoạch định chiến lược marketing nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh căn hộ caocấp của Trung tâm Thương mại – Dịch vụ – Căn hộ cao cấp The Pegasus Plaza củaCông ty Cổ phần Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn Thịnh Phát

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống và làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về marketing, các công cụmarketing và quy trình xây dựng kế hoạch marketing trong kinh doanh bất độngsản

- Phân tích tình hinh của thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung cũng nhưtại Biên Hòa, Đồng Nai nói riêng; Phân tích đối thủ cạnh tranh, khách hàng mụctiêu, lợi thế của sản phẩm cũng như những hoạt động marketing hiện nay củaCông ty dành cho Trung tâm Thương mại – Dịch vụ – Căn hộ cao cấp ThePegasus Plaza

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chiến lược marketing, góp phần thúcđẩy hoạt động kinh doanh và nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường, nhất

là điều kiện để thực hiện chiến lược marketing trong thời gian đến

1.3 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích nhằm thuthập số liệu thông qua các tài liệu tham khảo (bảng cân đối kế toán, bảng báo cáokết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Toàn Thịnh Phát)

- Nghiên cứu, khảo sát thực tế thị trường bất động sản hiện nay

- Phỏng vấn trực tiếp các nhà quản lý, trưởng phòng kinh doanh và khách hàng củaCông ty Toàn Thịnh Phát

-1.4 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Kết quả nghiên cứu giúp cho Công ty Toàn Thịnh Phát có được bức tranh toàncảnh về thị trường kinh doanh bất động sản, từ đó điều chỉnh phương thức hoạtđộng marketing của mình nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường

- Nghiên cứu này khái quát các vấn đề cơ bản về chiến lược marketing, giúp Công

ty Toàn Thịnh Phát nắm bắt được những thông tin quan trọng để hoạch địnhchiến lược marketing trong hoạt động kinh doanh bất động sản Trên cơ sở đó,Công ty tiếp cận và áp dụng vào thực tế nhằm đạt được kết quả kinh doanh tốthơn

- Qua việc phân tích và đánh giá thực trạng, đưa ra những đề xuất về giải phápmarketing nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của Công ty Toàn Thịnh Pháttrong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Chương 2: Cơ sở lý luận về hoạch định chiến lược Marketing

2.1 Marketing và chiến lược marketing

2.1.1 Khái niệm marketing

Marketing là một quá trình quản lý mang tính xã hội, nhờ nó mà các cá nhân vàcác nhóm người khác nhau nhận được cái họ cần và mong muốn, thông qua việc tạo ra,cung cấp và trao đổi các sản phẩm có giá trị với những người khác

“Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn bộ các hoạt động sản xuất kinhdoanh, từ việc phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành một nhu cầuthực sự về một mặt hàng cụ thể, đến việc sản xuất và đưa hàng hóa đến tay người tiêudùng cuối cùng, nhằm đảm bảo cho công ty thu được lợi nhuận dự kiến”

2.1.2 Chiến lược marketing

2.1.2.1 Khái niệm chiến lược

Chiến lược là mô thức hay kế hoạch thích hợp các mục tiêu chính yếu, các chínhsách và chuỗi các hành động của tổ chức vào một tổng thể được cố kết một cách chặtchẽ Kế hoạch là chuỗi các hành động đã dự định một cách nhất quán; còn mô thức là

sự kiên định về hành vi theo thời gian, có thể dự định hoặc không dự định

Theo Chandler thì chiến lược là việc xác nhận các mục tiêu, mục đích cơ bản dàihạn của doanh nghiệp, và việc áp đặt một chuỗi các hành động cũng như sự phân bổcác nguồn lực cần thiết để thực hiện các mục tiêu này

2.1.2.2 Khái niệm chiến lược marketing

Theo Philip Kotler, chiến lược marketing là một hệ thống luận điểm logic, hợp lýlàm căn cứ chỉ đạo một đơn vị hay một tổ chức tính toán cách giải quyết những nhiệm

vụ marketing của mình liên quan đến thị trường mục tiêu, hệ thống marketing mix vàmức chi phí cho marketing Chiến lược marketing có thể hợp nhất các công cụmarketing gồm 4P và các quyết định của phối thức marketing phải được thực hiện

nhằm tác động lên các kênh thương mại cũng như lên các khách hàng cuối cùng nhằmđạt mục tiêu lợi nhuận cao nhất cho doanh nghiệp

2.2 Quá trình hoạch định chiến lược Marketing

2.2.1 Phân tích và tổng hợp (phân tích tình huống, các thách thức và cơ hội)

Giai đoạn này bao gồm 2 hoạt động chính: phân tích tình huống (phân tíchtổng hợp hay phân tích từng phần nhỏ riêng biệt) và tổng hợp (kết hợp tất cả các phântích riêng rẽ thành hệ thống) từ đó đưa ra được vấn đề cần giải quyết và các cơ hội

mà công ty có được

2.2.1.1 Môi trường bên ngoài

- Môi trường vĩ mô

Cũng như mỗi cá nhân, các tổ chức cũng chịu ảnh hưởng của các yếu tố bênngoài lên đời sống và tương lai phát triển của nó

Có 5 yếu tố thay đổi ở cấp độ vĩ mô như sau:

 Kinh tế

 Xã hội

 Chính trị - Luật pháp

 Kỹ thuật

 Môi trường tự nhiên

Mỗi yếu tố chứa đựng các cơ hội và đe doạ đến mỗi tổ chức cụ thể Vì vậy, nhiệm

vụ đầu tiên của các nhà hoạch định chiến lược marketing là xác định các thay đổi cóthể xảy ra trong tương lai, sau đó xác định tác động của các thay đổi này lên tổ chức,các thị trường mà tổ chức đang hoạt động và cạnh tranh (bao gồm các khách hàng

và đối thủ cạnh tranh) dưới dạng các cơ hội và đe doạ

Môi trường ngành có ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức hoạt động, đến sự thành

marketing là xác định được bản chất và cường độ tác động của từng yếu tố ngành, đồngthời chỉ ra được tác động của các yếu tố ngành lên tổ chức trong tương lai dưới dạngcủa các cơ hội và đe doạ

Khi phân tích môi trường ngành kinh doanh, cần làm rõ 5 yếu tố sau:

 Tổng quan về thị trường: quy mô thị trường/quy mô ngành, giai đoạn pháttriển của ngành, các đặc điểm về nhu cầu, cấu trúc thị trường/ngành

 Tổng quan về tình hình cạnh tranh

 Các kênh phân phối và người mua

 Khách hàng: xác định khách hàng cuối cùng của thị trường mục tiêu baogồm nhu cầu và sở thích của các khách hàng hiện tại và tương lai

 Nhà cung cấp: sức mạnh của nhà cung cấp và tính sẵn có của nguồn lực đầuvào

2.2.1.2 Các yếu tố giới hạn thành công (Critical success factors - CSFs)

Trong tiến trình phân tích môi trường bên ngoài, đặc biệt là phân tích môi trườngngành, các nhà hoặc định chiến lược marketing cần hướng đến một trong những mốiquan tâm quan trọng nhất trong tiến trình phát triển chiến lược: xác định các yếu tố giớihạn sự thành công (hay còn gọi là các yếu tố cơ bản của thành công) CSFs là các yếu

tố có liên quan đến sự thành công của tổ chức, tương tự như vị thế cạnh tranh của

tổ chức, cần được thực hiện nếu tổ chức muốn cạnh tranh thành công CSFs có thể tồntại ở bất kỳ giai đoạn nào của chuỗi giá trị, từ cung ứng đến marketing, tiêu dùng sảnphNm Quan trọng nhất, CSFs phải được xác định trước khi thực hiện việc phân tíchtình huống: đó chính là đánh giá năng lực nội tại của tổ chức

2.2.1.3 Xem xét nguồn lực bên trong

Việc xem xét môi trường bên ngoài sẽ giúp tổ chức xác định được các thách thức

mà nó có thể gặp phải Hơn thế nữa, việc xác định rõ các yếu tố có thể tác động đến

sự thành công của chiến lược sẽ giúp cho tổ chức cạnh tranh tốt hơn Bước tiếp theo

là đánh giá năng lực của tổ chức trong việc đối đầu với các đe dọa Việc đánh giá

sẽ được thực hiện đối với những bộ phận bên trong tổ chức và năng lực của các

bộ phận (vị thế tài chính, quản lý và lãnh đạo, nguồn nhân lực, nghiên cứu phát triển và

vị thế cạnh tranh); đối với năng lực marketing của tổ chức (quản lý marketing, chiếnlược marketing, thực hiện chiến lược) Trong giai đoạn này các năng lực của tổ chứccần được làm rõ

2.2.1.4 Xác định cơ hội và nguy cơ

Việc phân tích tình huống bao gồm phân tích chi tiết các nhân tố bên trong và bênngoài Trong giai đoạn này của tiến trình hoạch định chiến lược marketing, cần cẩnthận đối với việc việc quá tải về thông tin hay nhầm lẫn về kích cỡ và cấu trúc củathị trường Vì vậy, bước tiếp theo là một phần trong tiến trình tổng hợp: liên kết tất

cả những phân tích nhỏ lại, đánh dấu các mục quan trọng sẽ được đặt vào giai đoạnxác định chiến lược

Tiến trình xác định các đe doạ và cơ hội được làm rõ thông qua:

 Xác định năng lực của tổ chức trong mối liên hệ với CSFs

 Xác định các cơ hội mà tổ chức đang thừa khả năng thực hiện được

 Xác định các cơ hội mà tổ chức có khả năng tận dụng được

 Xác định những đe doạ ảnh hưởng mạnh đến thực thi chiến lược marketing

2.2.2 Phát triển chiến lược (mục tiêu marketing và chiến lược marketing)

Quá trình phát triển chiến lược marketing là một tiến trình tuần hoàn của việcthiết lập các mục tiêu marketing và đánh giá đúng chiến lược marketing nhằm đạt đượccác mục tiêu này Mục tiêu là đích đến của tiến trình hoạch định và chiến lược chính làcách thức để đạt tới đích đến đó

- Các mục tiêu và chiến lược marketing

Các mục tiêu marketing thể hiện những yêu cầu cần đạt được trong quátrình hoạt động của tổ chức trong một thời gian cụ thể của chiến lược marketing (3 hay

5 năm) và các kế hoạch ngắn hạn khác (các mục tiêu hoạt động hằng năm) Mục tiêumarketing cần cân bằng các yếu tố đầu vào từ trên xuống và từ dưới lên đối với quátrình hoạch định chiến lược marketing Trong rất nhiều trường hợp, ban quản trị thiếtlập các mục tiêu và kế hoạch cho quản trị cấp thấp thực hiện Lúc nào cũng vậy, nhữngmục tiêu đưa ra cho từng đơn vị kinh doanh hay từng đơn vị hoạch định marketingtrong đơn vị kinh doanh đều được đặt trong mối quan hệ với các mục tiêu tài chính.Tuy nhiên, những mục tiêu không phải bao giờ cũng có thể đạt được hay được xác địnhchắc chắn Dù thế nào đi nữa, vẫn cần phải kiểm tra thực tế bao gồm cả chiến lượccấp đơn vị kinh doanh và chiến lược marketing Đầu tiên là việc phân tích về tình hìnhcạnh tranh hiện tại, mức độ hấp dẫn, vị trị của đơn vị kinh doanh hoặc đơn

vị hoạch định trên thị trường Việc phân tích cũng chỉ ra rằng đôi khi phải chấp nhậnlàm cho vị trí cạnh tranh trở nên yếu đi nhằm đạt được các mục tiêu của cả đơn vị kinhdoanh trong dài hạn Thứ hai, là việc xác định cách thức đơn vị kinh doanh/đơn

vị hoạch định sẽ đạt được các mục tiêu về lợi nhuận dựa trên các sản phẩm hiện tại vàtiềm năng hay dựa trên các thị trường mới, các phân đoạn thị trường hiện tại/tiềm năng

mà nó đang cạnh tranh Sau khi chiến lược marketing cấp cao hơn đã được thông qua,việc tiếp theo của tiến trình phát triển chiến lược marketing là xác định chiến lượcmarketing - mix Quá trình này bao gồm các công việc sau:

 Xác định và hướng đến các phân đoạn thị trường mới và thị trường hiện tại

 Xác định chiến lược sản phẩm tổng thể dưới dạng các sản phẩm/nhãn hiệuhiện tại/mới nhằm đáp ứng các nhu cầu của các phân đoạn thị trường mụctiêu

 Xác định chiến lược định vị sản phẩm/nhãn hiệu (cách thức mà khách hàng

sẽ nhận thức được sản phẩm/nhãn hiệu)

 Phát triển các chiến lược 4P/7P một cách đúng đắn (các chiến lược liênquan đến từng yếu tố sản phẩm, giá cả, phân phối, truyền thông cổ động) chotừng phân đoạn thị trường mục tiêu

2.2.3 Phân bổ nguồn lực

Các chiến lược marketing cần đáp ứng một số chức năng quan trọng Chúngchính là phương tiện để đưa ra các đề xuất lên cấp lãnh đạo nhằm phân bổ các nguồnlực cho các SBU, phục vụ cho các hoạt động kinh doanh của các SBU này Giai đoạntiếp theo của tiến trình hoạch định chiến lược marketing là cung cấp các chi tiết liênquan đến nguồn lực đã được đề cập

2.2.3.1 Chính sách về ngân quỹ marketing

- Kế hoạch chương trình hành động

Sau khi đã thiết lập các chiến lược marketing, nhà marketing cần xây dựng cáchoạt động cụ thể thực hiện chiến lược cạnh tranh đã xác định Công tác này đòi hỏiviệc lập các kế hoạch hành động chi tiết: các hoạt động marketing nào sẽ được triểnkhai, thời gian, địa điểm và phương thức thực hiện; phân bổ nhân sự và người chịutrách nhiệm; chi phí dự toán cho các hoạt động; cơ chế giám sát và đánh giá kết quả đạtđược

2.2.3.2 Chính sách về công cụ marketing

- Sản phẩm: là mọi thứ có thể chào bán trên thị trường để khách hàng chú ý, mua,

sử dụng sản phẩm hay tiêu dùng có thể thỏa mãn được một mong muốn hay nhucầu

- Giá: là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán về sự trao đổi một loại

sản phẩm hay sịch vụ nhất định

- Địa điểm: kênh phân phối, vai trò của kênh phân phối, thiết kế kênh phân phối.

- Truyền thông: chính sách xúc tiến là tổng thể các nguyên tắc cơ bản, các phương

pháp và giải pháp gắn với hoạt động tiêu thụ sản phẩm nhằm hạn chế hoặc xóa bỏmọi trở ngại trên thị trường mục tiêu , đảm bảo thực hiện các mục tiêu chiến lược

đã xác định

2.2.3.3 Chính sách về bộ máy và nhân lực

Con người vừa là động lực vừa là mục tiêu đối với sự phát triển của doanhnghiệp, họ có mặt hầu hết các khâu trong quá trình cung cấp sản phẩm và dịch vụ.Công ty biết đào tạo và sử dụng con người vào vị trí thích hợp không những góp phầnnâng cao hiệu quả sử dụng lao động mà còn tạo ra sự khác biệt về độ thỏa mãn kháchhàng khi sử dụng sản phẩm, dịch vụ do công ty cung cấp Muốn như vậy các công ty

phải quan tâm hơn đến công tác xây dựng và đào tạo nguồn nhân lực đáp ứng được cácnhu cầu về trình độ chuyên môn, có tính chuyên nghiệp và có văn hóa ứng xử phù hợp.

2.2.3.4 Thực thi chiến lược

Khi ngân sách được thông qua thì công ty có thể thực thi chiến lược đã lựa chọn.Đây chính là giai đoạn mà hoạch định marketing trở thành chiện lược marketing Theo

Mc Kinsey chỉ ra một trong 7 yếu tố đảm bảo sự thành công của một tổ chức bao gồm

3 yếu tố: chiến lược, cấu trúc và hệ thống được xem là “phần cứng”, và 4 yếu tố: phongcách, kỹ năng, tổ chức đội ngũ và giá trị chia sẻ chính là “phần mềm” của sự thànhcông của tổ chức

2.2.4 Phát sinh thông tin, đánh giá và kiểm soát

Một trong những vai trò quan trọng của việc phát sinh thông tin là sự góp nhặtcác thông tin có giá trị và kịp thời Đây là điều rất quan trọng trong tiến trình xây dựng

kế hoạch marketing cũng như lường trước được các thay đổi có thể xảy ra đối với môitrường bên ngoài Khi phát hiện thấy sự sai lệch trong việc thực hiện công việc hay cầnthiết phải thay đổi các mục tiêu marketing, các biện pháp đúng đắn cần được đưa ranhằm điều chỉnh hay sửa đổi chiến lược marketing trước đó Một hệ thống kiểm soát

có tính thích nghi cao sẽ nhận ra được rằng các chiến lược được xây dựng dựa trên nền

tảng là các dự đoán trong tương lai Thông thường, việc dự đoán không được chínhxác vì vậy cần thiết phải đưa ra một hệ thống phản hồi nhằm đưa ra các điều chỉnh trên

cơ sở các thông tin được thu thập gần nhất

Chương 3: Thực trạng hoạt động Marketing của Công ty CP Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn Thịnh Phát

3.1 Tổng quan về Công ty CP Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn Thịnh Phát

và tình hình hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản của Công ty 3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

3.1.1.1 Giới thiệu về Công ty

Tên Công ty : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ - KIẾN TRÚC - XÂY DỰNG

TOÀN THỊNH PHÁT

INVESTMENT - ARCHITECTURE - CONSTRUCTION CORPORATION

Tên viết tắt : TTP Corp.

Trụ sở chính : Tầng 1, 130 Nguyễn Ái Quốc, P Trảng Dài, Biên Hòa, Đồng Nai Điện thoại : (061) 3 897 370

Fax : (061) 3 897 350

Văn phòng đại diện tại TP Hồ Chí Minh

Địa chỉ : 262A Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P 8, Q 3, Tp Hồ Chí Minh

Email : info@toanthinhphat.com.vn

Website : www.toanthinhphat.com.vn

Vốn điều lệ : vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Đầu tư - Kiến trúc - Xây dựng

Toàn Thịnh Phát theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh - đăng ký thay đổi lần thứ

17 vào ngày 06 tháng 01 năm 2012 là: 344.996.080.000 đồng (Ba trăm bốn mươi bốn

tỷ chín trăm chín mươi sáu triệu tám mươi ngàn đồng)

Logo doanh nghiệp:

Slogan doanh nghiệp : “ Nền tảng ổn định, tương lai phát triển ”

Mục tiêu và phương hướng phát triển của công ty:

Đặt mục tiêu trở thành thương hiệu mạnh với nhiều ngành nghề, trong đó, Công

ty tập trung vào 4 lĩnh vực: Xây dựng, Đầu tư, Giáo dục và các dự án tại Phú Quốc.Xây dựng là nền tảng quan trọng, và là lĩnh vực thế mạnh then chốt trong mọi hoạtđộng kinh doanh của Công ty

Phương hướng phát triển: Trong giai đoạn 2011 – 2020, Công ty thực hiện lộtrình tái cấu trúc theo mô hình Tổng công ty – các đơn vị thành viên Trong đó, Tổngcông ty sẽ điều hành các hoạt động liên quan đến vấn đề tài chính và sản xuất kinhdoanh của các đơn vị thành viên Đến nay Công ty đã có 15 đơn vị thành viên trựcthuộc Tổng công ty, một văn phòng đại diện và 2 chi nhánh hoạt động tại Đồng Nai vàBình Dương

3.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển

- Ngày 28/4/2002: Công ty TNHH Kiến trúc - Xây dựng Tân Thịnh Phát được

thành lập, trụ sở đặt tại số 10B Kỳ Đồng, Quận 3, Tp Hồ Chí Minh hoạt độngtrong lĩnh vực thiết kế kiến trúc và thi công xây dựng

- Năm 2003: Tân Thịnh Phát được chuyển sang mô hình công ty cổ phần với tên gọi mới là Công ty Cổ phần Đầu tư - Kiến trúc - Xây dựng Toàn Thịnh Phát, trụ

sở đặt tại số 284 Đào Duy Anh, Phường 9, Quận Phú Nhuận với cổ đông chiến

- Năm 2004: Công ty Toàn Thịnh Phát đầu tư vốn vào trường Lê Quý Đôn tại Biên Hòa - Đồng Nai, đây là bước ngoặc đánh dấu cho quá trình đầu tư tại các tỉnh

thành ngoài Tp Hồ Chí Minh và mở rộng hoạt động vào lĩnh vực giáo dục

- Tháng 1/2006: Khánh thành văn phòng trụ sở Công ty Toàn Thịnh Phát tại số

262A Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường 8, Quận 3, Tp Hồ Chí Minh

- Ngày 28/2/2006: Công ty TNHH Thiết kế Toàn Thịnh Phát Trẻ (TTP Arch.)

-đơn vị thành viên đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực xây dựng được thành lập

- Ngày 4/9/2006: Ngôi trường thứ hai của Công ty - Trường Trịnh Hoài Đức,

Trảng Bom, Đồng Nai được khánh thành và khai giảng năm học đầu tiên

- Ngày 28/4/2007: Toàn Thịnh Phát kỷ niệm 5 năm thành lập và ký thỏa thuận hợp

tác chiến lược với Công ty Cổ phần Đồng Tâm cho ra đời hàng loạt các dự ánquan trọng

- Tháng 5/2008: Theo dự án “Khảo sát thương hiệu nổi tiếng tại Việt Nam” do AC

Nielsen Việt Nam thực hiện, thương hiệu Toàn Thịnh Phát đứng vị trí thứ 14

trong ngành Xây dựng - Tư vấn - Thiết kế của cả nước.

- Tháng 11/2010: Theo dự án “Khảo sát thương hiệu nổi tiếng tại Việt Nam” do

FTA Việt Nam thực hiện, thương hiệu Toàn Thịnh Phát đứng vị trí thứ 6 trong

ngành hàng Xây dựng - Thiết kế của cả nước.

- Ngày 6/1/2012: Công ty Toàn Thịnh Phát thay đổi địa chỉ trụ sở chính về Tầng 1,

130 Nguyễn Ái Quốc, Phường Trảng Dài, Biên Hòa, Đồng Nai để thuận tiệntrong việc quản lý các dự án trong chuỗi The Pegasus tại Đồng Nai

Các đơn vị thành viên lần lượt ra đời khẳng định tầm vóc và bước tiến vững mạnh của TTP Corp

- 12/12/2006: Chi nhánh Công ty Cổ phần Đầu tư - Kiến trúc - Xây dựng Toàn

Thịnh Phát tại Bình Dương

- 3/4/2007: Công ty TNHH MTV Kỹ thuật - Xây dựng Toàn Thịnh Phát (TTP

Cons.) được thành lập với tên ban đầu là Công ty TNHH MTV Cơ khí Xây dựng

và Thương mại Toàn Thịnh Phát (TTP Tech.)

- Tháng 10/2007: Công ty TNHH Toàn Thịnh Phát Bình Thuận

- 12/3/2008: Công ty Cổ phần Toàn Thịnh Phát - TTP Kiên Giang

- 16/4/2008: Công ty TNHH MTV Toàn Thịnh Phát - TTP Phú Quốc

- 6/9/2008: Trường THPT Tân Phú được khánh thành và khai giảng năm học 2008

- 2009.

- 25/12/2008: Công ty TNHH MTV Giáo dục Toàn Thịnh Phát - TTP Edu

- 19/2/2009: Công ty CP Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ Toàn Thành Tâm

- 16/4/2009: Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân (Toàn Thịnh Phát góp vốn) Ngày

5/4/2010, chính thức khởi công xây dựng dự án Vịnh Đầm do Công ty Cổ phần

Toàn Hải Vân - đơn vị thành viên của Toàn Thịnh Phát đầu tư và quản lý.

- 3/6/2009: Trường Mầm non Quốc tế BamBi khai giảng năm học 2009 - 2010.

- 24/11/2009: Chi nhánh Công ty Cổ phần Đầu tư - Kiến trúc- Xây dựng Toàn

độ chuyên môn cao, nhiều sáng tạo và có một số nhân viên ưu tú đã được đào tạo thêm

ở một số nước tiên tiến về ngành xây dựng, kiến trúc…

Ngoài ra, Toàn Thịnh Phát còn có tham gia đầu tư phát triển giáo dục, đầu tư bấtđộng sản và phát triển các dự án ở khu vực Phú Quốc Tạo môi trường làm việc năngđộng, sáng tạo, nhiều cơ hội thăng tiến cao cho lực lượng lao động trẻ Việt Nam

3.1.2.2 Nhiệm vụ

Kinh doanh theo đúng dịch vụ mà công ty đã đăng ký, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ

về thuế, lao động…đối với nhà nước Việt Nam

Xây dựng mối quan hệ khắng khít với khách hàng trên khắp thế giới nói chung vàViệt Nam nói riêng

Không ngừng phát triển dịch vụ, sáng tạo kiến trúc chất lượng cao nhất nhằm đápứng nhu cầu ngày càng thay đổi và nâng cao của khách hàng

Thực hiện chính sách công bằng, sẳn sang đón nhận tất cả các đối tượng nhânviên đủ điều kiện, không phân biệt giới tính, tuổi tác, tôn giáo, sắc tộc vào đại gia đìnhToàn Thịnh Phát để họ có thể nâng cao thu nhập, học tập và làm việc

có yêu cầu kỹ - mỹ thuật cao cũng như các công trình công nghiệp có qui mô vừa vànhỏ

Các công trình thiết kế tiêu biểu: Trung tâm TDTT Quốc Phòng II - Quân khu 7,

cao ốc COMECO, bệnh viện đa khoa Yersin - Khánh Hòa, Bar White Star - Đinh BộLĩnh, Chung cư Cellica, Mountaintown Hotel - Đà Lạt, Nhà ở liên kế Đồng Tâm -

Long An, Đồng Tâm Golf Club, Nhà Thiếu Nhi quận 1, các trụ sở của hệ thống ngânhàng Sacombank, ngân hàng Đại Á, ngân hàng Vietcombank, ngân hàng đầu tư và pháttriển Việt Nam, The Pegasus Resort Kê Gà…

Thi công xây dựng

Là lĩnh vực hoạt động nền tảng của Toàn Thịnh Phát từ khi mới thành lập, doCông ty TNHH MTV Kỹ thuật - Xây dựng Toàn Thịnh Phát đảm nhận

Công ty TNHH MTV Kỹ thuật - Xây dựng Toàn Thịnh Phát ra đời với chức năngchính: khảo sát, lập dự án, thi công xây dựng tất cả các công trình dân dụng, côngnghiệp, chuyên cung cấp các máy móc, thiết bị thi công với danh mục các thiết bịchuyên dụng tiên tiến và hiện đại nhất cho ngành xây dựng Công ty luôn tìm nhữnggiải pháp tốt nhất để thực hiện thi công các công trình nhằm mục đích phục vụ một cáctốt nhất những nhu cầu của khách hàng

Có nhiều kinh nghiệm thi công các công trình có quy mô lớn, yêu cầu cao về tiêuchuẩn kỹ thuật, mức độ an toàn và tiến độ thi công như: Trung tâm Thể dục Thể thaoQuốc phòng 2 - Quân khu 7, cao ốc Comeco, Chung cư Cellica, khách sạn 5 sao NgọcLan - Đà Lạt, khách sạn Thanh Bình, Trung Đông Plaza, Cao ốc Khang Thông, SaigonPrime, Thaco Gò Dầu, Chung cư cao cấp Carillon, Khu dân cư Arista, Celadon, Khutái định cư Bình Khánh… và các dự án do Công ty CP Đồng Tâm, Công ty ThươngMại Xuất Nhập Khẩu Thanh Lễ, Trường Hải, Sacomreal…làm chủ đầu tư, các trụ sởcủa hệ thống ngân hàng Sacombank, Vietcombank, ngân hàng Đại Á, ngân hàng Đầu

tư và phát triển Việt Nam trên cả nước…

Giáo dục:

Do Công ty TNHH MTV Giáo dục Toàn Thịnh Phát - Đơn vị thành viên củaCông ty Cổ phần Đầu tư - Kiến trúc - Xây dựng Toàn Thịnh Phát đảm nhận

Hệ thống giáo dục Toàn Thịnh Phát hiện nay có 5 trường học đạt các tiêu chuẩn

về chất lượng giáo dục từ bậc mầm non đến trung học phổ thông:

- Trường TH - THCS - THPT Lê Quý Đôn cơ sở 1, cơ sở 2 (Biên Hòa, Đồng Nai)

- Trường TH - THCS - THPT Trịnh Hoài Đức (Trảng Bom, Đồng Nai)

- Trường THCS - THPT Tân Phú (Quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh)

- Trường Mầm non Quốc Tế Bambi (Bình Dương)

- Trường Quốc tế Châu Á Thái Bình Dương Đồng Nai (APC Đồng Nai)

Toàn Thịnh Phát mở rộng hoạt động vào lĩnh vực giáo dục từ năm 2004 với mụctiêu trở thành một trong những Công ty đi đầu trong đầu tư giáo dục trên phạm vi cảnước với những ngôi trường đầy đủ trang thiết bị đạt chuẩn quốc gia, quốc tế

Đầu tư bất động sản:

Đảm nhận lĩnh vực này là Chi nhánh Công ty CP Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựngToàn Thịnh Phát tại Bình Dương, Chi nhánh Công ty CP Đầu tư – Kiến trúc – Xâydựng Toàn Thịnh Phát tại Đồng Nai và Công ty TNHH Toàn Thịnh Phát Bình Thuận:

- Chi nhánh Bình Dương: phụ trách quản lý các dự án đầu tư của Toàn Thịnh

Phát tại tỉnh Bình Dương Dự án tiêu biểu Chi nhánh đang chủ quản là Làng biệtthự chuyên gia Bình An - Villa Bình An

- Chi nhánh Đồng Nai: hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng kinh doanh cơ

sở hạ tầng khu dân cư, khu thương mại, quản lý các dự án đầu tư của Toàn Thịnh

Phát tại tỉnh Đồng Nai Chi nhánh Đồng Nai rất thành công trong triển khai đầu

tư Dự án Làng biệt thự khép kín đầu tiên tại Biên Hòa, Đồng Nai “The Pegasus

Residence”, Trung tâm Thương mại - Dịch vụ - Nhà ở “The Pegasus Plaza” (BiênHòa, Đồng Nai), Dự án cải tạo cảnh quan và phát triển đô thị ven sông Đồng Nai

“The Pegasus Riverside” và các dự án nằm trong chuỗi The Pegasus…

- Công ty TNHH Toàn Thịnh Phát Bình Thuận: phụ trách quản lý khu nghỉ

dưỡng The Pegasus Resort - Kê Gà, một không gian nghỉ dưỡng đích thực vớikiến trúc độc đáo vừa cổ điển vừa hiện đại của các Bungalow, Pool Villa, OceanVilla, Seaview Villa …cùng các dịch vụ đẳng cấp của một khu nghỉ dưỡng 4 sao,hứa hẹn sẽ là một trong những resort đẹp nhất của vùng biển Hàm Thuận Nam

Phát triển các dự án ở Phú Quốc:

Từ năm 2007, Toàn Thịnh Phát bắt đầu mở rộng đầu tư khu vực Phú Quốc - KiênGiang, một thị trường tiềm năng nhằm triển khai các dự án du lịch và dịch vụ - thươngmại Với mục tiêu “đi tắt đón đầu” các dự án đầu tư hạ tầng trong giai đoạn đầu cũngnhư chuẩn bị cho những bước tiến dài hạn tại thị trường đầy tiềm năng Phú Quốc,Công ty có những cơ hội rất tốt với các dự án, như: Nhà máy gạch tuynel, kinh doanhvận chuyển vật liệu xây dựng bằng xà lan, cảng Vịnh Đầm phục vụ tập kết vật liệu xâydựng và phòng tránh trú bão cho tàu bè… sẽ phát huy hiệu quả và đem lại nhữngnguồn lợi nhuận đột biến trong tương lai, góp phần không nhỏ vào sự phát triển bềnvững của Công ty Công ty có 4 đơn vị thành viên tại khu vực Phú Quốc - Kiên Giang,gồm: Công ty cổ phần Toàn Thịnh Phát - Kiên Giang (TTP Kiên Giang), Công ty cổphần Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ Toàn Thành Tâm, Công ty TNHH MTV ToànThịnh Phát - Phú Quốc (TTP Phú Quốc) và Công ty cổ phần Toàn Hải Vân

3.1.3 Cơ cấu tổ chức

Công ty Cổ phần Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn Thịnh Phát tổ chức hoạtđộng và điều hành theo mô hình Tổng công ty – Các đơn vị thành viên, tuân thủ theoquy định hiện hành của pháp luật

3.1.4 Năng lực và điều kiện kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản của Công ty

3.1.4.1 Năng lực nhân sự

Hiện tại, hệ thống Công ty Cổ phần Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn ThịnhPhát có 2 chi nhánh và 15 đơn vị thành viên với hơn 1.160 người lao động Trong đó,nhân sự của lĩnh vực đầu tư bất động sản là 167 người, chiếm khoảng 14,4% tổng sốlao động của toàn hệ thống

Trình độ lao động: khoảng 45% nhân sự có trình độ đại học và trên đại học thuộccác ngành kinh tế, quản trị kinh doanh, luật, ngân hàng, ngoại thương Trong đó, có cảnhân sự tốt nghiệp MBA tại trường đại học danh tiếng của Hoa Kỳ (Harvard University,Columbia Southern University) Cụ thể:

3.1.4.2 Năng lực nghiên cứu và phát triển (R&D)

Có thể nói, R&D là một phần không thể thiếu được trong các hoạt động củadoanh nghiệp Đầu tư vào R&D là một trong những yếu tố giúp các công ty giảm đượccác chi phí liên quan đến sản xuất kinh doanh

Hiện tại, Công ty đã có phòng Nghiên cứu và phát triển đầu tư trực thuộc Chinhánh Công ty Toàn Thịnh Phát tại Đồng Nai Với chức năng tham mưu giúp việc choBan điều hành Chi nhánh Công ty Toàn Thịnh Phát trong việc nghiên cứu nhu cầu thịtrường và khai thác các dịch vụ đi kèm của các dự án do Tổng công ty làm chủ đầu tư,như: rạp chiếu phim, khu trò chơi điện tử, khu trò chơi thiếu nhi, dịch vụ spa, hồ bơi,cho thuê văn phòng, nhà hàng, hồ bơi, cà phê, trung tâm thương mại, mua sắm, nhàhàng Trực tiếp tham mưu về các lĩnh vực: nghiên cứu và phát triển các phương ánkinh doanh dịch vụ, xây dựng các chương trình và kế hoạch khuyến mại, tổ chức kinhdoanh bất động sản tại các dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty theo đúng quy địnhpháp luật, đáp ứng yêu cầu của thị trường để thực hiện chiến lược sản xuất kinh doanhcủa Tổng công ty.

3.1.4.3 Năng lực quản lý hệ thống thông tin

Một doanh nghiệp không có sự trao đổi thông tin hiệu quả thì không thể vận hànhtốt Ý thức được điều đó, Công ty Toàn Thịnh Phát luôn chú trọng về việc quản lý hệthống thông tin Hiện nay, Công ty đang nỗ lực ứng dụng công nghệ thông trong hoạtđộng quản lý để quản lý tài chính, quản lý thông tin, nhân sự, chăm khóc khách hàng

Có nhiều chương trình phần mềm và các ứng dụng được sử dụng trong Công ty như:

- Sử dụng phần mềm kế toán chuyên dụng (Misa và AccnetERP)

- Phần mềm quản lý nhân sự (LacvietHRP)

- Sử dụng phần mềm dự toán cho phòng Kinh tế đấu thầu

- Sử dụng hệ thống văn phòng điện tử (e-Office) trong quản lý và trao đổi thông tinnội bộ doanh nghiệp Giúp điện tử hóa một số quy trình hành chính và công tácquản lý phân phối văn bản Quản lý tập trung hồ sơ nghiệp vụ các phòng ban, hồ

sơ các dự án bất động sản

- Ngoài ra còn sử dụng các phần mềm chuyên về thiết kế kiến trúc – thi công xâydựng như: Auto CAD, 3D Max, Photoshop, Corel, …

Toàn Thịnh Phát luôn chú trọng đến vấn đề sở hữu trí tuệ, bản quyền phần mềm.Bên cạnh tiếp tục hợp thức hóa bản quyền các phần mềm như hệ điều hành Windows,Microsoft Office, Auto CAD, 3D Max … thì Công ty cũng thúc đẩy tìm kiếm các giảipháp, các phần mềm mã nguồn mở để ứng dụng vào doanh nghiệp, giúp giảm chi phíbản quyền phần mềm mà vẫn đáp ứng được cho nhu cầu công việc.

Từ tháng 7/2006, Công ty đã cho ra mắt website : www.toanthinhphat.com.vn; vàcho đến nay, phần lớn các đơn vị thành viên, các dự án của Tổng công ty đều đã cówebsite riêng

Ngoài ra, hạ tầng mạng và phần cứng cũng rất được chú trọng:

- Công ty đã thay thế các đường truyền ADSL cáp đồng bằng các đường cáp quangtốc độ cao, phục vụ cho việc truy cập Internet, kết nối thông tin và trao đổi côngviệc của CB – NV

- Xây dựng hệ thống server với các server chuyên dụng như Domain Controllerserver, Application server, Database server, Mail server, …

- Hệ thống bảo mật và lưu trữ cũng được công ty chú trọng để đảm bảo dữ liệu củacông ty luôn được lưu trữ tập trung và an toàn

- Hệ thống tổng đài điện thoại được thiết lập đến từng CB - NV trong văn phòng,giúp CB-NV thuận tiện trong việc thông tin liên lạc với đối tác bên ngoài cũngnhư nội bộ trong công ty

- Tùy theo yêu cầu của công việc, tất cả nhân viên Công ty Toàn Thịnh Phát đềuđược trang bị máy tính để bàn hoặc máy tính xách tay với cấu hình mạnh, đượckết nối mạng nội bộ và internet tốc độ cao

- Các thiết bị văn phòng như máy photocopy, máy in (Laser trắng đen, in màu),máy fax, máy scan, … đều được công ty trang bị đầy đủ để đáp ứng tốt các nhucầu công việc

- Tại mỗi công trình mà Toàn Thịnh Phát thi công, Ban chỉ huy công trình đềuđược trang bị các thiết bị công nghệ thông tin bao gồm 2 – 4 bộ máy tính, máyscan, máy fax, điện thoại, máy chụp hình và bộ đàm Và tất cả các công trình đềuđược kết nối điện thoại và internet.

3.1.4.4 Năng lực tài chính

Trong những năm qua, Toàn Thịnh Phát là đơn vị có tốc độ tăng trưởng nhanh vềquy mô, tài sản và nguồn vốn Đến 31/12/2012, Tổng tài sản của hệ thống đạt1.552.222.164.836 VNĐ, tăng 20% so với cuối năm 2011 Tuy nhiên để phát huy hiệuquả sử dụng vốn với những dự án tiềm năng và dài hạn trong tương lai mà vẫn đảm bảoduy trì lợi ích của cổ đông sẽ tiếp tục là một bài toán khó đối với tập thể Lãnh đạo củaCông ty

Với yêu cầu ngày càng phát triển và hướng tới mô hình Tập đoàn trong tương laithì mức vốn hiện tại là còn khá thấp chưa xứng tầm Chính vì vậy để phục vụ cho mụcđích phát triển trong giai đoạn tiếp theo, đáp ứng nhu cầu về vốn trong kinh doanh,nâng cao năng lực cạnh tranh, quản lý rủi ro, … Toàn Thịnh Phát Corp sẽ phải tiếp tụcgia tăng nguồn vốn chủ sở hữu thông qua nhiều kênh khác nhau Tuy nhiên, những khókhăn trước mắt của thị trường tài chính trong nước và quốc tế sẽ là một trở ngại vàthách thức lớn mà Công ty cần có giải pháp và lộ trình cụ thể

3.1.5 Tình hình kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản của Công ty

3.1.5.1 Phân tích chi phí đầu tư

– Giai đoạn 2 song/đơn lập và

khu phụ trợ

3 The Pegasus Resort –

Kê gà

54 căn biệt thự tứ lập & khu phụ trợ 95 tỷ đồng

Đã hoàn tất thi công giai đoạn 1

4 The Pegasus Plaza

219 căn hộ và biệt thự trên không, kếthợp TTTM, văn phòng

650 tỷ đồng

Đã hoàn tất thi công phần thô và đang trong giai đoạn hoàn thiện

Tổng mức đầu tư dự kiến vào các dự án Bất động sản đã đưa vào kinh doanh(không bao gồm các dự án đang trong giai đoạn triển khai hoàn thiện pháp lý tại PhúQuốc và Đồng Nai) là khoảng 1.100 tỷ đồng, đến tháng 12/2012, tổng chi phí đầu tư đãthực hiện là khoảng 710 tỷ (2/3 so với Tổng mức đầu tư) Nguồn vốn sử dụng để đầu tưbao gồm vốn tự có (khoảng 20%), vốn ứng trước từ khách hàng (khoảng 50%) vànguồn vốn vay trung – dài hạn (khoảng 30%)

3.1.5.2 Phân tích mô hình – định hướng kinh doanh của các dự án

Các dự án Bất động sản nêu trên có đặc thù về sản phẩm khác nhau nên phươngthức khai thác kinh doanh cũng khác nhau

Nếu như dự án The Pegasus Residence Giai đoạn 1 thuần túy chỉ bao gồm 69 cănbiệt thự song lập để bán cho khách hàng thì sang Giai đoạn 2, các căn biệt thự đa dạnghơn về mẫu mã, chủng loại và có kết hợp khai thác khu phụ trợ bao gồm nhà hàng, hồbơi, sân Tennis, sân tập Goft để phục vụ cư dân trong phạm vi dự án và khách hàngbên ngoài có nhu cầu

Dự án The Pegasus Resort – Kê Gà định hướng kinh doanh theo phương thứcTimeShare (đây là phương thức kinh doanh tương đối mới mẻ tại Việt Nam, trong đókhách hàng sau khi mua sản phẩm của dự án sẽ sở hữu sản phẩm trong một thời gian

nhất định, thời gian còn lại, khách hàng sẽ giao cho chủ đầu tư dự án khai thác, lợinhuận thu được sẽ chia theo tỷ lệ mà hai bên đã thống nhất).

Dự án The Pegasus Plaza được xây dựng trên mô hình khu phức hợp bao gồmtrung tâm Thương mại, khu vui chơi giải trí kết hợp cao ốc văn phòng và căn hộ trung– cao cấp Là một trong những dự án tiên phong theo mô hình “Trung tâm Thương mại– dịch vụ - căn hộ” tại thành phố Biên Hòa, tọa lạc tại vị trí đắc địa - là trung tâm muasắm sầm uất bậc nhất của thành phố nên việc khai thác kinh doanh dự án hứa hẹn sẽmang lại nhiều kết quả tích cực

3.1.5.3 Phân tích, đánh giá chung về hiệu quả kinh doanh

Chịu ảnh hưởng bởi thị trường chung, nhất là việc bán phá giá của một số công tylàm cho công tác bán hàng kinh doanh các dự án hầu hết đều không đạt kế hoạch đề ra,tuy nhiên cũng đạt được những kết quả đáng ghi nhận và khích lệ Công tác thu tiềnkhách hàng gặp nhiều khó khăn nhưng đảm bảo không phát sinh công nợ xấu

- The Pegasus Residence Giai đoạn 1: đã bán 100%, kết chuyển doanh thu trong

năm 2011 – 2012 và ghi nhận lợi nhuận khoảng 10 tỷ đồng

- The Pegasus Residence Giai đoạn 2: đã bán 40%, đưa vào kinh doanh khai thác

khu phụ trợ và bước đầu đạt được hiệu quả mong muốn, lợi nhuận dự án dự kiếnđạt 15 - 17 tỷ đồng

- The Pegasus Resort Kê gà: Hoàn tất đầu tư giai đoạn 1 và đưa vào khai thác 16

căn biệt thự tứ lập Giá bán timeshare của các căn biệt thự là 2,3 tỷ đồng, lợinhuận trước thuế của dự án dự kiến đạt 18 – 20 tỷ đồng

- The Pegasus Plaza:

 Căn hộ - Sky Villa: Tỷ lệ bán hàng đạt 45%, dự kiến bán hết trong năm

2014 Tổng lợi nhuận từ bán căn hộ - Sky Villa dự kiến đạt 25 - 28 tỷ đồng

 Chuyển nhượng văn phòng: Tổng diện tích sàn chuyển nhượng cho đối tác

chiến lược làm văn phòng khoảng 9.800 m2, lợi nhuận dự kiến đạt 22 – 25 tỷđồng

 Trung tâm Thương mại – căn phòng cho thuê – dịch vụ: Dự kiến đưa vào

hoạt động khai thác tháng 7/2013 với nhiều loại hình kinh doanh đa dạngnhư: cho thuê sàn Thương mại, văn phòng, hồ bơi, Cinema, Game, Café –nhà hàng … Tổng số tiền thu được hàng năm dự kiến đạt khoảng 55 - 60 tỷđồng

3.2 Thông tin dự án và đặc điểm thị trường của Trung tâm Thương mại – Dịch

vụ – Căn hộ cao cấp The Pegasus Plaza của Công ty

3.2.1 Thông tin dự án

- Tên dự án: Trung tâm Thương mại – Dịch vụ – Căn hộ cao cấp The Pegasus

Plaza

- Logo:

- Diện tích: khu đất thực hiện dự án có diện tích 4605.5 m2

- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn Thịnh Phát

- Địa điểm đầu tư: Tọa lạc tại đường Võ Thị Sáu – trục đường mua sắm sầm uất

nhất Trung tâm Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai:

 Cách trường học Lê Quý Đôn và trường Quốc Tế Châu Á Thái Bình DươngĐồng Nai (APC) 200m

 Chợ Biên Hòa, cách bệnh viện Đồng Nai, ga Biên Hòa, công viên Biên Hùng1km

 Cách sân bay Biên Hòa, bưu điện Biên Hòa 2km; khu du lịch Bửu Long 4km

 Cách bệnh viện nhi, khu CN AMATA , khu CN Biên Hòa 9km; ngã tư VũngTàu 10km

- Quy mô dự án:

01 Diện tích khuôn viên 4.605,50 m2

02 Diện tích sau khi trừ lộ giới 4.605,50 m2

Cho thuê dịch vụ Block B (sân

-Hình: Phối cảnh Trung tâm thương mại – Dịch vụ - Căn hộ cao cấp

The Pegasus Plaza

3.2.2 Đặc điểm thị trường

Dự án nằm trong khu trung tâm Thành phố Biên Hòa, giao thông thuận lợi nên thịtrường tiêu thụ chủ yếu là thành phố Biên Hòa và các vùng lân cận: TP.HCM, BìnhDương, Vũng Tàu…Trong năm 2012, tình hình kinh tế còn nhiều khó khăn tác độngđến thị trường bất động sản, tuy nhiên bước sang năm 2013 hứa hẹn sẽ có nhiều tínhiệu đáng mừng đối với thị trường, về lâu dài chung cư cao cấp sẽ vẫn là lựa chọn tối

ưu đối với khách hàng

3.2.2.1 Thị trường bất động sản

Theo Tổng cục thống kê hiện nay dân số Biên Hòa đã vượt mốc 1 triệu dân, mật

độ dân số 3.800 người/km2 Với lực lượng dân số dồi dào, Biên Hòa đã hình thànhnhiều khu dân cư phân bổ ở các vùng ven và nội ô

Hiện nay thị trường nhà phố và căn hộ tại Biên Hòa đang ở giai đoạn sơ khai vớimột vài dự án đang phát triển Các dự án nổi bật như Bien Hoa City Square, khu đô thịmới Golden Age Tower, chung cư Sonan Land Phần lớn các dự án đều được pháttriển trong giai đoạn suy thoái kinh tế, tuy nhiên thị trường cũng đón nhận khá tốt cácsản phẩm căn hộ do đây là các dự án tiên phong phát triển thị trường bất động sản tạiBiên Hoà

3.2.2.2 Thị trường mua sắm và giải trí

Hiện tại Biên Hòa chỉ có các loại hình bán lẽ là siêu thị và trung tâm bán sĩ vớinhững thương hiệu như: Big C, Co-op Mart, Metro, Vina-text, Lotte Mart và phần lớntập trung vào những mặt hàng tiêu dùng nhanh, thực phẩm, hàng điện tử gia dụng và

thời trang giá trung bình Mới khai trương gần đây nhất là trung tâm mua sắm quy mônhỏ, thuộc phân khúc cao cấp là Lucky với tổng diện tích sàn 900m2

Về thị trường kinh doanh không tập trung, hiện tại các nhà bán lẽ cung cấp một sốlựa chọn nhỏ như: nhà sách, cửa hàng điện tử, cửa hàng thời trang tọa lạc tại các mặttiền đường như: nhà sách Đường Sáng, Blue-Exchange, PT 2000, Viettien, An Phước

và đặc biệt là khu vực mua bán thời trang không thương hiệu nằm dọc trục đường 30/4

và chợ đêm luôn thu hút một lượng lớn giới trẻ

Hiện tại chưa có một trung tâm thương mại đúng nghĩa trên địa bàn thành phốBiên Hòa, TTTM Wooshu Plaza đang hoạt động nhưng từ lâu đã không hiệu quả dodiện tích sàn quá nhỏ nên không thu hút được đại đa số người dân tại Biên Hòa

3.2.2.3 Thị trường văn phòng làm việc

Thị trường văn phòng ở Đồng Nai vẫn chưa phát triển Hầu hết các công ty, baogồm cả những công ty trong nước và công ty nước ngoài vẫn đặt văn phòng trong cáckhu công nghiệp Ngoài ra, một vài công ty thuê mặt bằng văn phòng tại các siêu thị,trung tâm thương maik hoặc nhà dân tại những con đường chính để làm văn phòng Do

sự phát triển mạnh mẽ của nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ, nên có rất nhiều chinhánh ngân hàng tại đây, chủ yếu tập trung tại các khu công nghiệp và trên các tuyếnđường lớn như Hưng Đạo Vương, Phạm Văn Thuận, Cách Mạng Tháng Tám, Ba MươiTháng Tư

Trong tương lai, nhu cầu về mặt bằng văn phòng tại Đồng Nai có một số điềukiện thuận lợi Một trong số đó có thể kể đến tốc độ tăng nhanh về số lượng của cácdoanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Tính đến năm 2010, tại Đồng Nai đã có hơn 1.400.000lao động Ngoài ra, tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng hóa đáng kể cùng với các chínhsách ưu đãi, thu hút đầu tư của tỉnh cũng là những yếu tố tác động đến nhu cầu đối vớidịch vụ cho thuê văn phòng Hơn nữa, định hướng phát triển của Đồng Nai là tập trung

CNTT, viễn thông và các dịch vụ chăm sóc sức khỏe nên yếu tố này cùng với các nhân

tố về kinh tế sẽ làm thị trường văn phòng cho thuê thêm nhiều hứa hẹn

3.3 Tổng quan thị trường bất động sản tại Việt Nam

Năm 2012 khép lại với nhiều biến động về kinh tế như: Mặc dù lãi suất huy động

đã giảm xuống còn 8% nhưng lãi suất cho vay hiện nay còn khá cao Trong khi đó, cáckênh đầu tư chứng khoán lại không ổn định, thị trường vàng lên xuống liên tục, bấtđộng sản được kỳ vọng là kênh đầu tư vua trong năm 2012 Tuy nhiên, thực tế khôngphải như vậy thị trường năm nay chứng kiến nhiều dự án giảm giá, khuyến mãi, thoáivốn và chuyển nhượng Thị trường năm 2012 không nóng bởi giao dịch mà nóng bởinhững thông tin nêu trên Theo dự báo của các chuyên gia, xu hướng giảm giá bất độngsản sẽ tiếp diễn ít nhất là đến nửa đầu năm 2013

Thị trường căn hộ trong năm 2012 tình hình giao dịch không mấy khả quan khicác dự án giảm giá bán ồ ạt và tâm lý người mua vẫn tiếp tục chờ giá giảm thêm Cómột nghịch lý đang diễn ra ở phân khúc căn hộ đó là nguồn cung căn hộ rất dồi dào,nguồn cầu về nhà ở cũng rất lớn nhưng cung và cầu chưa gặp nhau do giá bán căn hộcòn khá cao so với thu nhập của người dân Một số dự án thuộc phân khúc bình dân, cógiá bán dao động khoảng 1,5 tỷ đồng/căn thu hút được sự quan tâm của người mua, các

dự án thuộc phân khúc cao cấp thật sự rơi vào khó khăn

Tại hai trị trường bất động sản lớn nhất cả nước là Hà Nội và Hồ Chí Minh, tìnhhình giao dịch vẫn rất trầm lắng, ếm ẩm

Thị trường bất động sản Hà Nội:

- Tính trong cả năm 2012, số lượng căn hộ chào bán trên thị trường Hà Nội ước đạt8.651 căn Trong đó có 976 căn hộ cao cấp, 2.171 căn hộ trung cấp và căn hộbình dân chiếm đa số với khoảng 5.504 căn

- Không được như dự báo của các chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục

xu hướng giảm giá trong năm 2012, giá bán căn hộ tiếp tục giảm ở tất cả các phânkhúc Giao dịch trên thị trường vẫn tập trung ở phân khúc trung cấp và bình dân.Hầu hết các dự án này có giá bán khoảng 20 triệu đồng trở xuống

- Đáng chú ý, thị trường căn hộ trong năm nay đã xuất hiện những hình thứckhuyến mãi, tặng kèm hấp dẫn và rầm rộ hơn như, mua nhà tặng vàng, mua nhàtặng ô tô Đặc biệt, ở một số dự án các chủ đầu tư đã linh hoạt trong việc bàn giaocăn hộ, khách hàng có thể lựa chọn giao nhà thô hoặc giao nhà hoàn thiện

- Giá bán căn hộ tiếp tục xu hướng giảm khi tâm lý người mua vẫn tiếp tục chờ đợi

và quan sát Về cuối năm, thay vì giảm giá trực tiếp, các chủ dự án đưa ra nhiềuphương thức khuyến mãi hấp dẫn như: Tăng tỷ lệ chiết khấu nếu thanh toán mộtlần hoặc thanh toán trước thời hạn, mua nhà tặng xe, mua nhà trúng vàng,

- Mặc dù các chủ đầu tư khá mạnh tay trong việc giảm giá bán, nhưng số căn hộtồn kho vẫn rất nhiều Theo số liệu từ Bộ Xây dựng khảo sát trên 44 tỉnh thành,Tp.HCM hiện có 10.108 căn hộ chung cư và 1.131 căn nhà ở thấp tầng còn tồnkho Ước tính, Tp.HCM hiện có khoảng 800.000 m2 mặt bằng bán lẻ Nguồncung mặt bằng bán lẻ trong năm tăng gần 18% so với năm 2011 với sự góp mặt từcác tòa nhà Vincom Center A và Pandora City, cung cấp thêm cho thị trường bán

Tuy nhà đầu tư có nhiều chương trình khuyến mãi, giảm giá bán, nhưng nhìnchung giá cả vẫn còn cao hơn rất nhiều lần so với khả năng tài chính của người mua.Điểm sáng hiếm hoi vẫn là thị trường vùng ven Trong bối cảnh thị trường đang ếm

ẩm, đóng băng tại Hà Nội và Hồ Chí Minh, thì tại các vùng ven Hà Nội, Hồ Chí Minhtrường giao dịch lại tương đối sôi động, nhất là những dự án có giá cả hợp lý Nguyênnhân là do giá cả tại các vùng ven rất mềm hơn nhiều lần so với tại nội thành, lại thêmviệc di chuyển trong tương lai sẽ vô cũng thuận lợi khi các công trình giao thông hạtầng đang đầu tư sớm hoàn thành Các vùng ven Tp Hồ Chí Minh có thể kể đến baogồm: Long An, Đồng Nai, Bình Dương,,… đây là những thị trường có tiềm năng pháttriển trong tương lai, là những đô thị vệ tinh kết nối trực tiếp với hạt nhân là Tp HồChí Minh Tại các nơi này các công trình chung cư, căn hộ đang xây dựng rất sôi động,

có thể kể đến các công trình tiêu biểu như: Khu dân cư Nhơn Trạch, Đồng Nai với giávào khoảng 170 triệu đồng/ 100m2, Khu căn hộ IJC Aroma Bình Dương giá bán vàokhoảng 21 – 27 triệu đồng / m2 nằm tại trung tâm của Thành phố mới Bình Dương,Làng sinh thái du lịch Eco Village ( huyện Đức Hòa, Long An ) giá bán cực kỳ hấp dẫn

từ 3 – 5 triệu đồng / m2 với giá này ở Tp Hồ Chí Minh tìm không ra… Xu hướng đầu

tư địa ốc lấn sang các thị trường vùng ven ngày càng lan rộng và sẽ phát triển trongthời gian tới

Thị trường bất động sản năm 2012 đánh dấu một năm đầy “sóng gió” cho cácdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản bởi thanh khoản khó khăn, hàng tồn kho lớn, nợxấu gia tăng,…khoảng hơn 3300 DN ngừng hoạt động, khoảng 28.000 tỷ đồng nợ xấu,20.851 căn hộ, 5.176 nhà thấp tầng, 1.890.667 m2 đất nền, 64.847m2 sàn văn phòngcho thuê còn đang tồn kho, tổng giá trị ước tính là 52.542 tỷ đồng Dự báo năm 2013,thị trường bất động sản cả nước sẽ có thanh khoản tốt hơn, bắt đầu cho một chù kỳmới

3.4 Đối thủ cạnh tranh

Trong lĩnh vực bất đông sản, sự cạnh tranh thì rất gay gắt và thậm chí là khốc liệt,nhất là trong giai đoạn thị trường ảm đạm hiện nay, việc đi đầu và dẳn dắt thị trường sẽđảm bảo cho sự tồn tại lâu dài trên thị trường của Công ty Lại nói riêng về thị trườngbất động sản tại Đồng Nai, các đối thủ đã và đang triển khai xây dựng nhiều dự án mới,cạnh tranh trực tiếp với Công ty, có thể kể đến các dự án nổi bậc như: Dự án Khu phứchợp Biên Hòa - Biên Hòa City Square, Khu phức hợp V – Citilight, Chung cư SonanLand, Chung cư Quang Vinh,…

3.4.1 Phân tích đối thủ cạnh tranh dựa trên loại hình “Trung tâm Thương

mại – Dịch vụ - Căn hộ”

Dự án Khu phức hợp Biên Hòa - Biên Hòa City Square:

Chủ đầu tư là Công ty Berjaya - D2D một trong những đơn vị uy tín trong xâydựng tại tỉnh Đồng Nai Với ưu thế có nhiều năm kinh nghiệm trong nghề, Công tytriển khai dự án Khu phức hợp trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp ngay trung tâmthành phố Biên Hòa, được xây dựng trên khu đất 2.500 m2 với tổng giá trị đầu tư vàokhoảng 230 triệu USD

Khu phức hợp bao gồm: 1 khách sạn 5 sao (nhà nghỉ cho các doanh nghiệp, cácphòng chức năng phục vụ hội nghị, khu vui chơi, giải trí), trung tâm thương mại (cao

ốc văn phòng 20 tầng trong đó có 3 tầng là trung tâm mua sắm, giải trí), 3 khu căn hộcao cấp (gồm 2 tòa nhà 20 tầng và 1 tòa nhà 17 tầng) Tổng số căn hộ sẽ được xâydựng là 564 căn

Giá bán căn hộ: 16,5 triệu đồng - 17,5 triệu đồng/m2

Hình: Phối cảnh khu phức hợp Biên Hòa – Biên Hòa City Square

 Biên Hòa City Square: 2.500 m2

 The Pegasus Plaza: 4.600 m2

- Mật độ xây dựng dày đặc hơn, diện tích dành cho cây xanh ít

Khu phức hợp V – Citilight:

Dự án do Công ty TNHH Thuận Việt Thành triển khai đầu tư Tọa lạc tại Phường

Hố Nai, Biên Hòa, Đồng Nai, đây là một dự án có qui mô lớn, khởi công từ tháng 4

năm 2011, dự án bao gồm 7 block, mỗi block bao gồm 24 – 29 tầng Khu phức hợp có

1236 căn hộ cao cấp, đảm bảo cung cấp đầy đủ các tiện ích đi kèm với khách hàng

Quy mô dự án:

 Tổng diện tích: 28,933m2

 Diện tích xây dựng: 8539 m2

 Mật độ xây dựng: 30%

 Diện tích đất sân bãi, cây xanh: 16,495 m2

 Dịên tích đất giao thông: 3,533 m2

 Tổng dện tích thương mại: 36,969.1 m2

 Tổng số căn hộ: 1,236 căn hộ

 Tổng diện tích hầm để xe: 58,998 m2

Giá bán: 18 – 20 triệu đồng/m2