Phát triển quỹ nhà, đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng ở Hà Nội

Để thực hiện đường lối đổi mới và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trong hàng nghàn năm qua hàng nghàn dự án

LỜI MỞ ĐẦU

ể thực hiện đường lối đổi mới và chiến lược phát triển kinh tế - xã hộitrong hàng nghàn năm qua hàng nghàn dự án đầu tư xây dựng các côngtrình phục vụ phát triển kinh tế như các công trình giao thông, thuỷ lợi, hệ thốngđiện, hệ thống thông tin liên lạc…trong các lĩnh vực kinh tế, văn hoá, giáo dục, y

tế, thể dục thể thao, khoa học kỹ thuật đã được triển khai thực hiện ở khắp cáctỉnh, thành phố, trong cả nước Đặc biệt ở Hà Nội, nhu cầu đất đai cho việc pháttriển xây dựng các công trình là rất lớn và xu hướng ngày càng tăng, đặt ra nhiệm

vụ hết sức nặng nề đối với công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) để đảm bảotiến độ các dự án

Đ

Công tác GPMB lại phụ thuộc vào chính sách đền bù thiệt hại của nhà nướcđối với đối tượng trong diện giải toả Do bị ảnh hưởng trực tiếp, sự thay đổi mọimặt về sản xuất, sinh hoạt, đời sống khi bị thu hồi đất đai, do đó đối tượng bị giảitoả chỉ chịu chấp hành khi họ nhận được khoản bồi thường hợp lý Đã có rất nhiềuphương án đền bù được thực hiện như: đền bù bằng tiền, nhà ở, đất ở…hoặc bố trícác đối tượng này vào các khu tái định cư (TĐC) Hiện nay công tác GPMB đã vàđang gặp rất nhiều khó khăn và bất cập

Xu hướng của người dân là nhận đền bù thông qua việc nhận nhà, nhận đấtTĐC tăng lên do tâm lý của người dân Việt Nam là “an cư, lạc nghiệp”, do vậychỉ khi có được chỗ ở ổn định thì mới có thể yên tâm sản xuất, làm ăn

Mục đích của việc xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC là đảm bảo ổn định đờisống sinh hoạt, chỗ ở tốt cho người dân bị di dời, đồng thời còn đảm bảo cơ hộiviệc làm, duy trì thu nhập sau khi bị di dời đến nơi ở mới

Nhận thức được tầm quan trọng của việc xây dựng quỹ nhà ở, đất ở TĐCgiải phóng mặt bằng Đảng, Nhà Nước và Thành Phố cũng đã chỉ đạo, tập trungxây dựng, phát triển quỹ nhà ở, đất ở TĐC nhằm “đi trước một bước” tạo tiền đề,đảm bảo tiến độ cho công tác GPMB

Trong qua trình tìm hiểu và thấy được ý nghĩa quan trọng của công tác này

nên tôi đã chọn đề tài: “Phát triển quỹ nhà, đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng ở Hà Nội”, đồng thời đưa ra một số kiến nghị trong giải pháp thúc đẩy

đầu tư, phát triển quỹ nhà ở phục vụ TĐC gải phóng mặt bằng trên thành phố HàNội

I Cơ sở lý luận của công tác xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư đền bù giải phóng mặt bằng.

1.Sơ lược về vấn đề giải phóng mặt bằng.

1.1.Phát triển kinh tế, đô thị hoá và vấn đề giải phóng mặt bằng.

Đô thị là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, tàichính, thương mại, dịch vụ…có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội củamột vùng địa phương hay của cả một quốc gia, bao gồm một hệ thống cơ sở hạtầng phát triển

Trong quá trình kinh tế phát triển mạnh mẽ không ngừng thì đô thị hoá làmột xu hướng tất yếu của bất kỳ quốc gia nào, đó là quá trình tập trung dân số vàocác đô thị, hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triểnsản xuất và đời sống Quá trình đô thị hoá làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu tổ chứcsinh hoạt xã hội, có cơ cấu tổ chức không gian từ dạng nông thôn sang thành thị,chính là quá trình công nghiệp hoá đất nước

Chính sự đô thị hoá nhanh chóng đã gây nên tình trạng lộn xộn của các khudân cư Đó là sự phát triển của các khu nhà do sự di dân từ nông thôn ra thành thị,

sự phát triển bừa bãi của các cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất đô thị khôngtheo quản lý quy củ… tình trạng lộn xộn trong quản lý, quy hoạch không theo hệthống Điều này đòi hỏi cần có sự quản lý, quy hoach tổng thể đô thị nhằm xácđịnh, cải tạo và xây dựng đô thị phát triển về không gian, cơ sở hạ tầng và tạo lậpmôi trường sống thích hợp Bảo đảm sự phát triển hài hoà và cân đối giữa cácthành phần kinh tế trong và ngoài đô thị đảm bảo điều kiện kỹ thuật cơ sở hạ tầngcho các hoạt động sản xuất kinh của các tổ chức này Như vậy quy hoạch đô thịnhằm điều hoà sự phát triển của các bộ phận chức năng trong đô thị và các vùngảnh hưởng bên ngoài đô thị, nhằm bảo vệ môi trường tự nhiên, cảnh quan đô thị,bảo tồn các di tích và an toàn cho đô thị, không những vậy còn đảm bảo đời sống,lao động và phát triển toàn diện người dân dô thị

Quy hoạch mở rộng đô thị cần diện tích rất lớn Do đó đô thị ngày càng pháttriển và mở rộng không gian ra các vùng ngoại ô, một phần không nhỏ đất nôngnghiệp phải chuyển sang các mục đích sử dụng khác để đáp ứng nhu cầu của đôthị hoá

Ở Việt Nam quy hoạch mở rộng đô thị là cần thiết bởi quá trình đô thị hóađang diễn ra với tốc độ và quy mô lớn Và với sự phát triển mạnh mẽ đó nhu cầu

về đất đai cũng gia tăng theo như một nhu cầu tất yếu để phục vụ cho việc xây

dựng các công trình, các cơ sở hạ tầng kinh doanh vui chơi giải trí Quy hoạchphát triển đô thị nhằm tạo nên một hệ thống hoàn chỉnh, có quy củ, song chính sựquy hoạch này cũng làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân trong vàngoài đô thị Nhưng để có đất phục vụ cho quy hoạch trong tình trạng đất đai pháttriển bừa bãi như hiện nay thì cần tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục

vụ phát triển các dự án phát triển đô thị Nhà nước phải tiến hành quy hoạch, có

kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng như ngoài thành phố Nhữngdiện tích đất nông nghiệp trước đây nay phải chuyển sang các mục đích khác hay

kể cả những diện tích đang được sử dụng trong thành phố nhưng chua phù hợpcũng nằm trong quy hoạch lại đô thị và buộc phải thay đổi Công việc thu hồinhững diện tích này tạo mặt bằng phục vụ lợi ích chung trong quy hoạch pháttriển đô thị và đóng vai trò quyết định để triển khai các dự án Tuy nhiên công việcthu hồi các mảnh đất để phục vụ cho phát triển là rất khó khăn bởi nó khôngnhững ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các cá nhân mà còn ngay cả lợi ích củaNhà nước Bởi GPMB làm thay đổi các hoạt động sản xuất kinh doanh cũng nhưsinh hoạt hiện có của người đang sử dụng mảnh đất đó Mà vấn đề khó khăn làđền bù thiệt hại cho người dân trong diện GPMB do bất đồng về lợi ích Ngườidân bị di dời chỉ chấp nhận khi họ được đền bù một cách thoả đáng, song đôi khi

“đòi hỏi” này vượt quá phạm vi cho phép của Nhà nước, do vậy không thể thựchiện được Giải quyết tốt được vấn đề đền bù GPMB thì mới có thể đảm bảo tiến

độ của công tác GPMB

1.2 Công tác GPMB và vấn đề đền bù GPMB.

Luật đất đai năm 1993 của Việt Nam quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàndân do nhà nước quản lý” Nhà nước với vai trò là người đại diện quản lý đất đaitrên phạm vi lãnh thổ nước mình Nhà nước nắm trong tay quyền chiếm hữu,quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước, quyết định sốphận pháp lý của đất đai đồng thời có quyền lợi dụng tính năng của đất để phục vụcho lợi ích kinh tế và đời sống con người Nhà nước giao một phần quyền sử dụngđất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hìnhthức giao đất (thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất) Người sử dụng đất cóquyền lợi sử dụng tính năng của đất phục vụ cho lợi ích của mình nhưng phải sửdụng đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ đối với đất đai theo đúng quy định củaNhà nước, nghĩa vụ đó còn bao gồm người sử dụng đất đai phải trao trả Nhà nướcdiện tích đất đã được giao khi trường hợp nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các

Đứng trên góc độ pháp lý thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện quản lý, cho nên Nhà nước có quyền thu hồi đất để phục vụ cho phát triểnkinh tế và đời sống vì lợi ích quốc gia, vì lợi ích nhân dân Nhưng về mặt kinh tếthì khi nhà nước thu hồi đất thì phải đền bù cho đối tượng bị thu hồi đất.

Đền bù giải phóng mặt bằng chính là việc chi trả, bù đắp những tổn thất thiệthại về đất đai, những chi phí thao dỡ, di chuyển nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạtầng kỹ thuật…và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghềnghiệp, vị trí cho người bị thu hồi đất, sở hữu tài sản trên đất khi bị thu hồi Bảnchất của đền bù chính là bồi thường những thiệt hại, tổn thất cho việc thay đổichức năng hay mục đích sử dụng giữa các loại đất gây ra việc phá dỡ di chuyểnnhững công trình gắn với mảnh đất ấy

Trong tình hình hiện nay với sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế các dự án đầu

tư, các công trình phục vụ lợi ích chung cho toàn xã hội ngày càng tăng Công tácđền bù giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các dự

án, tuy nhiên công tác này có ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu

tư, ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của người bị thu hồi đất, gópphần thu hút vốn đầu tư phát triển Từ vai trò hết sức quan trọng của công tác đền

bù GPMB, trong nhiều năm qua Chính phủ, các ban nghành ở TƯ và chính quyềncác địa phương đã không ngừng quan tâm tập trung xây dựng và chỉ đạo tổ chứcthực hiện những chính sách về đền bù GPMB:

Như nghị định 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định về đền bùthiệt hại khi Nhà nước thu hồi để sử dụng vào các mục đích khác

Nghị định 22/CP/2001 của Thủ tướng Chính phủ về đền bù và GPMBđược coi là khung pháp lý cơ bản nhất cho việc vận dụng các chính sáchđền bù, tái định cư, GPMB cho các công trình xây dựng

Đầu năm 2006 Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CPtrong đó quy định giá đất tính bồi thường phải được quyết định cho từng

dự án bằng giá đất trên thị trường, bất kể giá của UBND cấp tỉnh quy định

ra sao

2 Vấn đề tái định cư và phát triển quỹ nhà, quỹ đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng.

2.1 Khái niệm tái định cư và công tác tái định cư.

 Khái niệm tái định cư

TĐC là việc thay đổi không tự nguyện về vất chất, kinh tế xã hội đối vớinhững ngưòi bị ảnh hưởng bởi dự án mà nguyên nhân là là do dự án gây ra Một

số người bị ảnh hưởng không còn cách lựa chọn nào khác là xây dựng lại cuộcsống, thu nhập và cơ sở tài sản của họ tại một nơi khác.

GPMB đảm bảo quỹ đất xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng trong quá trình đôthị hoá, dẫn đến thực trạng người dân tại vùng quy hoạch dự án phát triển buộcphải di chuyển chỗ ở, điều này ảnh hưởng đáng kể đến đời sống và thu nhập của

họ Do vậy việc thực hiện các dự án phát triển thường kèm theo vấn đề TĐCkhông tư nguyện (bắt buộc)

Trong những năm gần đây các dự án phát triển được triển khai mạnh mẽ ởcác nước đang phát triển, vấn đề TĐC tự nguyện hay bắt buộc ngày càng nổi nên

và thu hút sự quan tâm của nhiều tổ chức quốc tế, các Chính phủ và các Tổ chứcChính phủ và phi Chính phủ ở khắp nơi trên thế giới Trung bình hằng năm có rấtnhiều người phải di chuyển chỗ ở do các dự án phát triển và họ đã bị ảnh hưởngđáng kể tới đời sống, thu nhập, thậm chí còn có một số người rơi vào tình trạngnghèo túng, mà nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là: các gia đình nôngdân không còn ruộng đất; tình trạng thất nghiệp ở nơi ở mới, sự chênh lệch giá cảgiữa nơi ở mới do vị trí gaio thông không thuận lợi, đất đai kém màu mỡ hay cơ

sở hạ tầng kém không phù hợp với điều kiện sinh thái, sự mất ổn định, sự phân tán

về mặt xã hội, ảnh hưởng đến việc học hành… Do vậy, nếu công tác TĐC khôngđược quan tâm thích đáng thì vô hình chung trong khi mang lại lợi ích phát triểncho một số đông dân chúng nhưng lại mang lại “tai hoạ” cho một số ít ngườikhác Để tránh tình trạng này cần có chính sách và biện pháp thoả đáng giúpnhững người bị ảnh hưởng bởi các dự án, cải thiện thêm cuộc sống và mức thunhập, tạo điều kiện cho họ được hưởng các lợi ích mà dự án mang lại để bù chonhững khó khăn vất vả mà họ gánh chịu để dự án có thể tiến hành một cách suônsẻ

Khung chính sách TĐC bao gồm các biện pháp được thực hiện để giảmnhẹ các ảnh hưởng xã hội xấu của dự án đối với người bị di dời, bao gồm bồithường thiệt hại tài sản thu nhập và điều khoản về những đền bù khác, hỗ trợ khôiphục thu nhập và chỗ ở khi cần thiết

Một chính sách TĐC hoàn chỉnh phải bao gồm cả quá trình từ khi bồithường đến khi người bị ảnh hưởng tổ chức, sắp xếp lại hoặc di chuyển tạo lập nơi

ở mới và ổn định các điều kiện sinh hoạt, cững như đảm bảo các nguồn thu nhậpcủa họ không bị suy giảm để mức sống được duy trì như khi không có dự án, nếukhông phải tăng lên…điều đó đòi hỏi các chủ đầu tư phải quan tâm giúp đỡ

hợp, tổ chức các khu tái định cư; trợ giúp chi phí vận chuyển, trợ giúp đời sốngtrong khoảng thời gian các hộ di chuyển đến việc hỗ trợ những người bị ảnhhưởng hoặc đào tạo lại nghề, tạo điều kiện cho vay vốn để phát triển sản xuất hoặccung cấp các dịch vụ phát triển nông nghiệp… Do vậy, ngoài các biện pháp bồithường đất đai, tài sản và các nguồn thu nhập bị mất thì việc hỗ trợ xây dựng cơ sở

hạ tầng khu TĐC, hỗ trợ di chuyển, chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ nhà ở trongthời gian chờ bố trí TĐC hoặc tạo lập chỗ ở mới… là nội dung không thể thiếucủa chính sách TĐC

Như vậy TĐC là biện pháp nhằm ổn định khôi phục đời sống cho các hộ bịảnh hưởng bởi dự án, khi mà đất định cư cũ bị thu hồi hết, phải di chuyển đến nơi

ở mới, dưới hình thức: tập trung, phân tán, và tự nguyện di chuyển

 Mục tiêu xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC

Vấn đề TĐC không tự nguyện là vấn đề kinh tế - chính trị - xã hội tổng hợp

có liên quan và đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cấp, nhiều nghành để đạt dược mụctiêu cuối cùng là khôi phục cải thiện đời sống, thu nhập của những người bị ảnhhưởng cũng như góp phần vào việc xây sựng cơ sở vật chất chuyển dịch cơ cấukinh tế theo hướng CNH, HĐH đất nước

Là một trong những phương án đền bù TĐC, việc xây dựng các khu TĐCđang được quan tâm chú trọng thực hiện trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt trongcác đô thị

Hiện nay quỹ đất dùng cho đền bù GPMB là hết sức khan hiếm, đặc biệttrong các đô thị Do vậy, phương án đền bù bằng đất là khó thực hiện, thay vào đó

là phương án đền bù bằng tiền hoặc nhà ở Tuy nhiên phương án đền bù bằng tiềnlại mang lại những tiêu cực nhất định làm đau đầu các nhà quản lý Người dân saukhi bị thu hồi đất và được bồi thường bằng một khoản tiền theo quy định, tư liệusản xuất biến thành tư liệu tiêu dùng Khoản tiền đền bù được sử dụng vào cácmục đích khác nhau, có thể được dùng để đầu tư tạo vốn phát triển sản xuất nhưngcũng có thể được sử dụng vào các mục đích tiêu sài vô bổ Có được khoản tiềnđền bù có thể khiến người ta giàu lên chốc lát song được sử dụng không hợp lý lạitạo lên những khó khăn phức tạp, là nguyên nhân sâu xa tạo ra cái đói nghèo saunày Do vậy phương án đền bù bằng cách bố trí các hộ trong diện giải toả vào cáckhu tái định cư được xem là phương án khả thi không chỉ tiết kiệm đất mà cònđảm bảo ổn định đời sống, sản xuất cho một bộ phận người bị thu hồi đất có thunhập thấp Việc xây dựng quỹ nhà ở TĐC, phục vụ GPMB cũng chính là mộtkhâu quan trọng, then chốt trong công tác TĐC

Xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC đảm bảo đủ nhu cầu và chủ động đáp ứngtiến độ GPMB thực hiện các dự án phát triển kinh tế xax hội Tạo quỹ nhà luânchuyển nhằm xoá bỏ tình trạng hộ dân phải tự thuê nhà ở tạm trong thời gian thựchiện dự án theo quy hoạch, nhằm ổn định trật tự, an ninh xã hôi cũng như tiết kệmchi phí ngân sách của chủ đầu tư

Việc xây dựng quỹ nhà ở tái định cư đi đôi với việc phát triển cơ sở hạ tầngđầy đủ xung quanh khu tái định cư tạo điều kiện thiết lập lại cuộc sống ban đầucho người bị di chuyển Có cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ việc làm, tái tạocông cụ sản xuất duy trì thu nhập của người dân khi bị thu hồi đất

2.2 Những quy định chung về tái định cư.

2.2.1 Nh ữ ng đố i t ượ ng v phà ạ m vi tái đị nh c ư

♦ Những đối tượng thuộc phạm vi được hưởng chính sách tái định cư: làngười có đất bị thu hồi hoặc bị thiệt hại về đất đai, tài sản do việc thực hịên dự ángây ra như:

• Hộ bị ảnh hưởng giải toả bởi dự án chiếm dụng đất để xây dựng công trìnhcông cộng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích xã hội

• Hộ bị ảnh hưởng bởi dự án chiếm dụng đất để xây dựng các hạng mục củakhu TĐC, hoặc bị ảnh hưởng khi di chuyển các công trình kinh tế hạ tầng đểGPMB xây dựng các công trình giao thông, công trình lớn mang tính quốc gia

Áp dụng cho tất cả các dự án có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhànước có thẩm quyền, trừ các công trình công ích của làng, xã được xây dựng bằnghình thức huy động sự đóng góp của nhân dân hoặc có một phần hỗ trợ củaNSNN

♦ Phạm vi tái định cư: người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, dichuyển cơ sở sản xuất kinh doanh và các cơ sở khác gắn liền với đất bị thu hồi đếnnơi ở mới mà không nhận bồi thường thì được bố trí tái định cư

Các hộ trong diện giải toả được hưởng đền bù theo các phương án quy địnhcủa Nhà nước Hình thức đền bù thông qua phương án bố trí định cư sẽ được các

hộ dăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Các hộ đã đăng ký vào kiểm kêcam kết vào tái định cư thì ràng buộc vào TĐC, không được chuyển sang cácphương án đền bù khác

2.2.2 L ậ p khu tái đị nh c ư , đ i ề u ki ệ n b ắ t bu ộ c ph ả i có khu tái đị nh c ư

• Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phương; căn cứ vào

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, quy mô thu hồi đất, số người

bị ảnh hưởng phải di chuyển và khả năng quỹ đất dùng để đền bù, UBND cấptỉnh, Thành phố trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện lập dự án khuTĐC tập trung hoặc khu TĐC phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địaphương

• Việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc nhà ở tại các khu TĐC tập trung đượcthực hiện theo phương thức đấu thầu Thông qua hình thức đấu thầu nhằm lựachọn các nhà thầu có đủ khả năng, thích hợp, đảm bảo tiến độ và chất lượng củakhu TĐC phù hợp với tiêu chuẩn chung

• Kế hoạch TĐC cần dựa trên các thông tin mới nhất về quy mô và mức độ

ảnh hưởng của việc TĐC đối với những người phải di chuyển Ngoài việc mô tảđặc điểm chung của các hộ gia đình, việc xác định quy mô tái định cư, thông tin

về toàn bộ cơ sở nguồn lực của những người bị ảnh hưởng, kể cả các nguồn thunhập phụ, một phần hoặc toàn bộ đất đai, công trình, nhà ở, cơ sở hạ tầng và dịch

vụ xã hội bị ảnh hưởng, các loại hình tổ chức chính thức và không chính thức làcần thiết và hết sức quan trọng hỗ trợ cho việc lập và thực hiện các chương trìnhtái định cư

 Điều kiện bắt buộc phải có khu tái định cư

• Khu tái định cư phải xây đựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy

hoạch xây dựng ở đô thị hoặc nông thôn, đảm bảo diện tích mới tối thiểu là100m2 đối với hộ gia đình ở nông thôn và 40m2 đối với đất ở đô thị

• Khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp như: hệ

thống cung cấp nước, trường học, nhà trẻ, nhà mẫu giáo, nơi sinh hoạt cộng đồng,

cơ sở khám chữa bệnh, đường nội bộ, đường ra vào Khu TĐC được xây dựngmới theo tiêu chuẩn của các khu đô thị đảm bảo các điều kiện tối thiểu về: diệntích, số phòng, bền vững, an toàn, mức độ thông thoáng, điều kiện cho sinh hoạtgia đình, đảm bảo khả năng vừa ở, vừa sản xuất kinh doanh gần nhà thuận tiệncho việc học hành của con cái, mối quan hệ hàng xóm giữa các hộ gia đình TĐC,gần chợ và các cơ sở dịch vụ

2.2.3 Ngu ồ n v ố n xây d ự ng các khu tái đị nh c ư

• Kinh phí bồi thường thiệt hại cơ sở hạ tầng tại nơi thu hồi đất do chủ dự

án trả

• Vốn từ việc sử dụng quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại

điều 22a của luật đất đai

• Nguồn hỗ trợ của Ngân sách nhà nước để xây dựng đường giao thông và

công trình thuỷ lợi, trường học, cơ sở khám chữa bệnh, cải tạo đất để mở rộng sảnxuất

• Nguồn hỗ trợ của chủ dự án Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy

định trên cở thoả thuận với chủ dự án

• Các nguồn vốn khác.

Đối với những dự án lớn của nhà nước mà phải di chuyển cả một cộng đồngdân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đến đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống vănhoá của cộng đồng thì tuỳ từng trường hợp cụ thể, Thủ tướng Chính phủ quyếtđịnh chính sách TĐC đặc biệt với mức cao nhất được áp dụng là cấp toàn bộ chiphí lập khu tái định cư mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng cơ sở

hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội), bao gồm cả các công trình văn hoátruyền thống của cộng đồng, trợ cấp ổn định sản xuất

2.2.4 Nguyên t ắ c l ự a ch ọ n đị a đ i ể m và quy ho ạ ch xây d ự ng khu tái đị nh c ư

Quan điển chung khi xây dựng khu TĐC là đáp ứng ổn định cuộc sống chongười dân trong giai đoạn trước mắt và lâu dài, tức là phát triển bền vững

Chọn vị trí khu TĐC đạt được yêu cầu tiện lợi sinh hoạt, đi lại thuân lợi chocác hộ dân, thuận tiện về việc làm, đồng thời phù hợp với quy mô của địa phương,thuận lợi về kinh tế, kỹ thuật xây dựng của địa phương Đảm bảo tốt hơn mơi ở cũ

về các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Đảm bảo cho người dân TĐCsống trong môi trường tự nhiên trong sạch, duy trì mối quan hệ hàng xóm củangười dân mới thu hồi

Đối với chương trình TĐC ở cả nông thôn và thành thị, việc xác định các vịtrí TĐC khả thi và cắm cọc mốc các khu được lựa chọn là một bước rất quantrọng trong chương trình TĐC dựa trên cơ sở đất đai, khả năng sản xuất và các lợithế về địa cư của nơi mới ít nhất phải tương đương như nơi ở cũ Phương án “đấtđổi đất”, diện tích đất thay thế ít nhất phải tương đương với diện tích đất ở nơi ở

cũ Đối với chương trình tái định cư ở thành thị nơi ở mới phải đảm bảo về cơ sở

hạ tầng

2.2.5 Quy ề n và ngh ĩ a v ụ c ủ a ng ườ i b ị thu h ồ i đấ t ph ả i di chuy ể n ch ỗ ở

 Quyền của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

• Quyền đề bạt nguyện vọng và dăng ký đến khu TĐC bằng văn bản gửi

cơ quan bồi thường thiệt hại và TĐC cấp huyện

• Quyền lựa chọn tái định cư gần nơi ở cũ Trường hợp không có khu TĐC

gần nơi ở cũ thì bố trí ở những nơi xa hơn

• Quyền được ưu tiên chuyển trường học cho bản thân hoặc các thành viên

khác trong gia đình về nơi ở mới bao gồm cả những hộ tự lo chỗ ở mới

• Có quyền được cấp GCN quyền sử dụng đất và được thực hiện các

quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; được miễn nộp lệ phí địa chính, lệphí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụngđất ở

 Nghĩa vụ của người sử dụng đất phải di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới:

• Người có nguyện vọng và đăng ký đến khu tái định cư, thì kí hợp đồng

với cơ quan quản lý khu TĐC và có nhiệm vụ thực hiện đúng theo hợp đồng đã

ký kết Khi đã lựa chọn đền bù bằng nhà ở TĐC với cơ quan nhà nước có thẩmquyền, người sử dụng đất phải hoàn toàn tuân theo hợp đồng đã ký kết, khôngđược thay đổi lại phương thức nhận đền bù

• Xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các nhiệm

vụ khác theo quy định của pháp luật

• Các hộ được bố trí vào các khu tái định cư tập trung, phải tuân thủ đúng

các nội quy quy định của khu ở mới, do cơ quan nhà nước đóng vai trò quản lý,dưới hình thức quản lý các nhà chung cư Chấp hành đầy đủ các nội quy về sinhhoạt, đi lại, bảo vệ môi trường, cảnh quan khu TĐC…

2.2.6 Nguyên t ắ c b ố trí nhà ở , đấ t ở , cho các h ộ gia đ ình ở các khu t ái đị nh

c ư

 Việc bố trí đất ở tại khu tái định cư thực hiện theo nguyên tắc:

• Ưu tiên bố trí người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở TĐC tại cộng

đồng nơi thu hồi đất

• Ưu tiên bố trí ở những vị trí thuận lợi trong khu TĐC cho các hộ có vị trí

thuận lợi tại nơi ở cũ, các hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB

• Người có công với cách mạng, gia đình liệt sỹ, thương binh, bệnh binh…

 Trong trường hợp nhà TĐC là nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ, thì chủ dự án cótrách nhiệm

• Thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân đã đăng ký di chuyển đến khu

TĐC về các nội dung sau: Địa điểm xây dựng, số tầng, tổng số căn hộ, diện tích

sử dụng của từng căn hộ theo từng tầng, đơn giá của từng loại căn hộ Dự kiến bốtrí các hộ vào từng căn hộ

• Đảm bảo cho các hộ TĐC xem xét cụ thể căn hộ dự kiến bố trí cho gia

đình mình và các hộ khác

 Dự kiến bố trí nhà ở, đất ở tại khu TĐC cho từng hộ gia đình, cá nhân phảiđược thông báo cho từng hộ và niêm yết công khai tại UBND cấp xã, nơi có đất bịthu hồi và tại nơi TĐC để nhân dân tham gia ý kiến từ đó lập phương án bố tríchính thức và thông báo cho từng hộ gai đình, cá nhân

 Khu TĐC tập trung sau khi đã tiến hành xây dựng và bố trí các hộ dân có thểphát sinh các trường hợp sau:

• Không đủ tiện nghi vì số hộ phát sinh đăng ký thêm sau khi kiểm kê,

trường hợp này thì tuỳ theo tình hình cụ thể mà giải quyết lập khu TĐC mới hoặc

mở thêm khu TĐC hiện tại nếu có thể, hoặc điều tiết sang khu TĐC cùng một dựán

• Nếu trường hợp đặc biệt nào đó không thể bố trí hết số dân tự nguyện

vào khu TĐC mà có dư thừa diện tích lớn hơn 20% thì UBND tỉnh, thành phố cần

có ý kiến đề xuất giải quyết, cơ quan nhà nước các cấp có liên quan trực tiếp đến

dự án xem xét chấp thuận hoặc xử lý cụ thể

Tổng diện tích đất được bố trí TĐC không lớn hơn diện tích đất đã bị thuhồi, trừ trường hợp diện tích đất thu hồi nhỏ hơn một căn nhà hoặc một lô đất tạikhu TĐC theo quy hoạch

Trong trường hợp quỹ đất dùng để đền bù có hạn thì mức đền bù bằng đất ởcho mỗi hộ được xác định theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích bị thu hồinhiều, được đền bù đất nhiều; hộ có quy mô diện tích đất bị thu hồi ít được đền bùđất ít theo một tỷ lệ phần trăm nhất định nhưng đảm bảo mức đất ở được đền bùbằng đất tối thiểu đối với hộ gia đình ở nông thôn là 100m2, ở đô thị là 40m2 Sốchênh lệch về diện tích và giá đất được đền bù bằng tiền Trường hợp diện tích đất

bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu thì người được giao đất ở mới tại khu TĐCđược giao bằng mức tối thiểu đó và phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệchdiện tích đất theo quy định hiện hành

2.2.7 Các bi ệ n phá p khôi ph ụ c s ả n xu ấ t và đờ i s ố ng t ạ i khu tái đị nh c ư

• Cải tạo đất để mở rộng sản xuất nông nghiệp trong vùng TĐC.

• Cải tạo, xây dựng, và phát triển các công trình thuỷ lợi đảm bảo nước cho

sản xuất và sinh hoạt

• Hỗ trợ kỹ thuật cho vụ sản xuất đầu tiên để tăng năng xuất nông nghiệp

gồm: dịch vụ khuyến nông, dịch vụ bảo bệ thực vật, giống cây trồng và vật nuôi

• Hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ vay vốn tại các tổ chức tín dụng để thực

hiện tái sản xuất, kinh doanh với lãi xuất ưu đãi

• Hộ gia đình, cá nhân được hộ trợ kỹ thuật để xây dựng nhà ở tại khu

TĐC gồm: thiết kế nhà, tư vấn về vật liệu xây dựng

• Hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của

doanh nghiệp phải di chuyển trong thời gian ngừng sản kinh doanh cho đến khisản xuất xây dựng trở lại hoạt động tại địa điểm mới ( thời gian tối đa không quámột năm)

• Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải di chuyển

làm nghề khác do bị thu hồi đất, ưu tiên các vị trí lao động mới cho các đối tượngnày

• Hỗ trợ kinh phí, tiền thuê nhà trong thời gian di dời chờ bố trí vào các

khu TĐC

II Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà ở và quỹ đất tái định cư tại thành phố Hà Nội.

1.Đặc điểm kinh tế xã hội và quá trình đô thị hoá ở Hà Nội

1.1 Đặc điểm kinh tế xã hội thành phố Hà Nội.

Thủ đô Hà nội là trung tâm chính trị, văn hoá, khoa học, kinh tế, làđầu mối giao thông quan trọng hàng đầu của cả nước Hà Nội có địa giớihành chính giáp với 6 tỉnh: Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, HưngYên, Hà Tây, Vĩnh Phúc

Nền kinh tế thủ đô có bước tăng trưởng khá, tốc độ nhanh và hầu hếttrong các lĩnh vực Tỷ trọng khu công nghiệp tăng tương đối nhanh Cáckhu công nghiệp tập trung, các khu công ngiệp vừa và nhỏ đang hình thành

và phát triển

Cơ cấu thủ đô dịch chuyển theo hướng dịch vụ - công nghiệp – nôngnghiệp, giảm dần tỷ trọng nghành công nghiệp tăng dần tỷ trong nghànhdịch vụ và thương mại

Thu hút được ngày càng nhiều đầu tư nước ngoài vào thành phố, cơcấu vốn đầu tư tập trung vào các nghành công nghiệp, các công trình hạtầng kỹ thuật đô thị, góp phần đáng kể tạo nên diện mạo mới cho kinh tếthủ đô

Tiếp tục củng cố và hoàn thiện quan hệ sản xuất, phát tiển nền kinh tếthị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa Thành phần kinh tế quốc doanhvẫn giữ vai trò chủ đạo, then chốt, đồng thời khuyến khích tạo điều kiệncho các thành phần kinh tế cùng phát triển

1.2 Quá trình đô thị hoá và kế hoạch quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Đô thị hóa là xu hướng phát triển tất yếu trong quá trình phát triểnkinh tế mạnh mẽ hiện nay của bất kỳ quốc gia nào Tuy gặp nhiều khókhăn do phải khắc phục những hậu quả của chiến tranh, chuyển đổi nềnkinh tế từ nền kinh tế hết sức lạc hậu tự cung tự cấp sang nền kinh tế thịtrường Trong những năm qua chúng ta đã chứng kiến sự chuyển mình rất

rõ rệt của nền kinh tế mà điều thấy rõ hơn cả là sự thay đổi bộ mặt của các

đô thị ở Việt Nam

Nhìn lại quá trình phát triển đô thị Hà Nội đặc biệt thừ khi Đảng vànhà nước ta thực hiện chính sách đổi mới từ năm 1986 đến nay đô thị HàNội cũng đã có sự thay đổi khá lớn Khối kượng các công trình,các dự ánđược triển khai xây dựng trên địa bàn Hà Nội tăng rất nhanh Bên cạnh các

dự án về phát triển nhà ở là các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng phục

vụ xã hội có quy mô lớn, khu công nghiệp tập trung, các khu vui chơi giảitrí… diện tích nội thành và các khu vực đô thị hoá mở rộng nhanh chóng

Đi đôi với việc phát triển mạnh, gia tăng số lượng các công trình thì chấtlượng các công trình cũng được chú ý, hằng trăm công trình có quy môlớn, mức độ tiện nghi cao hình thức kiến trúc đẹp tạo nên một diện mạo HàNội mới văn minh, hiện đại Bên cạnh các công trình kiến trúc là các côngtrình hạ tầng kỹ thuật (đường xá, nút giao thông, cấp điện, thoát nước,thông tin liên lạc…) cũng đã phát triển với chất lượng cao hơn hẳn, gópphần làm cho phát triển thành phố có tổ chức và đồng bộ Trong phát triển

đô thị, đã tạo được phương thức phát triển theo hướng tiên tiến: từ manhmún, từng công trình riêng lẻ dần đi vào phát triển theo các dự án đồng bộ,

có quản ký và kiểm soát của chính quyền Triển khai nghiên cứu các thiết

kế quy hoạch tổng thể: tổng thể chuyên nghành, thiết kế quy hoạch, cáckhu đô thị mới, các khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị, công trìnhcông cộng văn hoá xã hội vui chơi giải trí, bảo tồn, tôn tạo các khu phố cổ,các khu đặc trưng của Hà Nội

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị được đưa vào quy hoạch và tổ chức thựchiện như: hệ thống đường giao thông nội đô, hệ thống bến bãi đỗ xe, hệthống cấp thoát nước…Các dự án về xây dựng mới các khu đô thị, cải tạo,duy tu, bảo dưỡng, các khu nhà ở, trường học…được tiến hành triển khaithực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội

Tuy nhiên công tác quy hoạch, xây dựng, và phát triển đô thị vẫn chưađáp ứng đòi hởi ngày càng cao về phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch chitiết triển khai chậm, chưa thực sự đổi mới tương xứng với nên kinh tế thịtrường, sự chỉ đạo phối hợp thực hiện còn chưa đồng bộ, quản ký xây dựng

còn nhiều hạn chế, tình hình xây dựng nhà ở không phép, sai phép củanhân dân còn nhiều phức tạp

Quan điểm phát triển kinh tế của thủ đô Hà Nội theo hướng đẩy mạnhnâng cao các nghành thương mại dịch vụ, công nghiệp giảm tỷ trọngnghành nông nghiệp Do vậy nhu cầu về quỹ đất đai sử dụng xây dựng cáccông trình hạ tầng kỹ thuật đô thị… phục vụ cho các mục đích phát triểncủa thủ đô là hết sức lớn, đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng cụthể

Theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã được Thủ Tướng Chính phủphê duyệt đến năm 2010 diện tích đất nông nghiệp của thành phố giảm10.781ha so với năm 2000 Dự báo đến năm 2020 đất nông nghiệp chỉ cònchiếm từ 25% đến 30% diiện tích đất tự nhiên Đồng thời từ năm 2000-

2010 Nhà nước sẽ phải thu hồi khoảng 870ha đất có nhà ở và công trình, sẽ

có khoảng 35000 hộ gai đình bị ảnh hưởng chỗ ở, do vậy gây nên một thực

tế là áp lực về giải quyết việc làm cho hàng nghìn hộ nông dân và địa điểmkinh doanh dịch vụ cho những người ở mặt phố bị thu hồi đất là một bứcxúc lớn

1.3 Thực trạng giải phóng mặt bằng và đền bù giải phóng mặt bằng ở Hà Nội.

a, Thực trạng GPMB ở Hà Nội

Quá trình đô thị hoá diễn ra với quy mô và tốc độ cao, hàng loạt các

dự án mở rộng không gian thành phố, cải tạo nút giao thông, xây dựng cáctuyến đường, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng các đô thịmới, phát triển nhà ở … đặt ra nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với công tácGPMB trên địa bàn Thành Phố Hà Nội Thực hiện tốt GPMB là điều kiệntiên quyết để tiến hành dự án, góp phần đảm bảo phát triển nhịp độ thị, vànâng cao năng lực quản lý đô thị trong tình hình mới

Kết quả thực hiện công tác GPMB trong những năm qua có nhiều tiến

bộ và chuyển biến tích cực, tuy vậy đối với nhiêù dự án vẫn chưa đáp ứngđược yêu cầu về tiến độ, đặc biệt trong cơ chế thị trường tính chất GPMBngày càng quyết liệt, sự va chạm quyền lợi giữa cá nhân với tập thể và NhàNước ngày càng phức tạp gay gắt

Công tác tái định cư là một khâu quan trọng trong công tác GPMB,quyết định tiến độ triển khai và hiệu quả của các dự án phát triển kinh tế -

xã hội trên địa bàn thành phố Việc chủ động chuẩn bị trước quỹ nhà, quỹđất TĐC đảm bảo chất lượng, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xãhội, tạo điều kiện ổn định đời sống và việc làm, tái tạo thu nhập cho đốitượng phải di dời, góp phần phân bổ lại dân cư trên địa bàn là nhu cầu cấpbách hiện nay của Thành Phố Nhận thức thấy rõ vấn đề này, UBND

Thành Phố Hà Nội cùng các sở ban nghành, chính quyền địa phương cóliên quan đang tích cực quan tâm đẩy mạnh công tác xây dựng quỹ nhà đất

ở TĐC phục vụ di dân GPMB song song với công tác và phương án đền bùkhác là một nhiệm vụ có tính chiến lược và lâu dài

“Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) không những ảnhhưởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công của các công trình xây dựng, màcòn tác động mạnh đến chất lượng và giá thành công trình Không íttrường hợp, GPMB đã ảnh hưởng tiêu cực tới xã hội Cùng với sự pháttriển của nền kinh tế, công tác này càng phức tạp và nặng nề mà các quyđịnh hiện hành không thể giải quyết nổi”

Mặc dù đã hoàn thành giải phóng mặt bằng cho hơn 1.000 dự án trong

6 năm qua Nhưng, giải phóng mặt bằng ở Hà Nội vẫn đặt ra nhiều vấn đề,nhất là khi từ nay đến 2010, toàn thành phố sẽ phải tiến hành thu hồikhoảng 7.000 ha đất liên quan đến khoảng 6.000 hộ dân Đây là một khốilượng công việc rất lớn (Số liệu của Sở Tài Nguyên Môi Trường)

Năm 2000-2006, trung bình mỗi năm thành phố đã giải phóng mặtbằng khoảng 1.000 ha đất Tính đến nay đất của 1.048/1.830 dự án đã đượcbàn giao cho chủ đầu tư Diện tích thu hồi tổng cộng khoảng 5.699 ha với

số hộ dân ảnh hưởng lên đến 153.725 người

Qua số liệu tổng hợp cho thấy rõ dự án cần giải phóng mặt bằng ngàycàng tăng lên với diện tích đất thu hồi và số hộ ảnh hưởng rất cao, năm suacao hơn năm trước Các hộ bị thu hồi đất theo quy định đều được hưởngđền bù bằng tiền, đất hoặc được bố trí vào các khu TĐC trên địa bàn thànhphố Số tiền nhận đền bù cũng tăng lên song xu hướng là người dân chấpnhận phương án tái định cư ở các khu TĐC cũng được thể hiện rất rõ rệt.Vấn đề ĐBGPMB tại thủ đô Hà Nội có những bước thay đổi rất mạnh đápứng nhu cầu về đất đai phục vụ việc phát triển kinh tế xã hội của thủ đôtrong thời kỳ CNH – HĐH

Các nguồn vốn huy động tập trung cho ĐBGPMB tăng lên rõ rệt, baogồm cả nguồn vốn để xây dựng quỹ đất, quỹ nhà TĐC và nguồn vốn dànhđền bù trực tiếp cho các hộ gia đình

Tuy đã có những bước chuyển biến mạnh mẽ nhưng công tác GPMBcủa nhiều dự án ( trong đó có cả các dự án quan trọng cấp quốc gia ) vẫn bịách tắc dai gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế làm nản lòng nhiều nhà đầu

tư cũng như gây căng thẳng xã hội…Một số ví dụ điển hình như:

• Dự án mở rộng đường Láng (nằm trên địa bàn quận Cầu Giấy) thànhđường một chiều đã cơ bản hoàn thành và thông xe từ cuối năm 2005, tạo

sự thông thoáng đáng kể cho các phương tiện tham gia giao thông từđường Bưởi đến Ngã Tư Sở Tuy nhiên, một phần của dự án mở đường từ

thể đưa vào sử dụng vì không giải phóng mặt bằng được đúng 1 hộ dân.Trong khi hàng chục hộ dân đã phải di dời để nhường mặt bằng cho dự ánthì cơ quan chức năng của Thành phố Hà Nội vẫn không giải tỏa được hộgia đình này, bởi không “thỏa thuận” được đơn giá đền bù Cả tuyến đườngdài hơn 4 km vẫn không thể thông tuyến vì 1 hộ gia đình

• Ðoạn đường vành đai ba qua quận Thanh Xuân, đoạn đầu quốc lộ 32

và hầm cho người đi bộ ở Ngã Tư Vọng, vài ba năm nay dậm chân tại chỗ

do vướng mặt bằng Ðường đầu cầu phía nam cầu Thanh Trì cũng đanggặp trở ngại tương tự

• Vào thời điểm hiện nay, rất nhiều công trình giao thông trọng điểmđang bị kìm tiến độ bởi mặt bằng bàn giao không đáp ứng yêu cầu thicông Ở Hà Nội chưa có biện pháp khắc phục hiệu quả tình trạng "đểnguyên thì kẹt xe, mở ra lại vướng mặt bằng" Một số dự án như đườngvành đai 3, cầu Thanh Trì, nút giao thông Ngã tư Sở (Hà Nội) đều phảichậm tiến độ do khâu GPMB Sự chậm trễ đôi lúc không chỉ tính bằng tiền

mà có khi còn ảnh hưởng đến cả sự kiện, và lớn hơn là uy tín của cả quốcgia

Ví dụ về trường hợp của đoạn đường cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ.Đây là đoạn đường cao tốc đầu tiên của Việt Nam được đầu tư hiện đại vàđồng bộ, với chi phí 20 tỷ đồng/km Do chậm trễ trong khâu GPMB nênBan quản lý phải chọn giải pháp là rút ngắn thời gian chờ lún của nềnđường Cho đến nay, mặc dù đoạn đường này đã đưa vào khai thác nhưngvẫn phải tiếp tục theo dõi lún sụt trên toàn tuyến Xử lý mỗi điểm lún sụt là

cả một vấn đề, vừa cản trở giao thông vừa tốn kém, mà thiệt hại đôi lúckhông tính được bằng tiền

Cũng do giá cả đền bù ở mỗi dự án khác nhau, trên các địa phươngkhác nhau trên cùng một vị trí rất khác nhau Sự bất bình đẳng này là đề tàicho những cuộc tranh cãi gây chú ý không chịu nhận tiền đền bù di chuyển

và khiếu kiện kéo dài Chỉ vì dăm hộ không chịu di chuyển đã có thể làmchậm tiến độ hàng tháng cho một dự án

• Việc giải phóng mặt bằng đối với Hà Nội là không thể dừng được,càng không thể chờ các cơ chế chính sách được hoàn thiện Chính vì vậy,

Hà Nội phải thích nghi với hoàn cảnh để tiếp tục làm tốt việc giải phóngmặt bằng nếu muốn các công trình xây dựng tiếp tục mọc lên đáp ứng đòihỏi của thực tế

Có nhiều nguyên nhân gây ra sự chậm trễ trong công tác GPMB màmột trong những nguyên nhân hết sức quan trọng cần quan tâm chú ý và cóbiện pháp cải thiện ngay đó là công tác xây dựng quỹ nhà đất dành riêngcho các hộ di dời TĐC Nhu cầu nhà ở, đất ở TĐC ngày càng tăng lên, tuynhiên nguồn nhà TĐC lại rất thiếu so với nhu cầu mà vẫn chưa giải quyết

do hầu hết các chủ dự án không chủ động chuẩn bị trước quỹ nhà, quỹ đấtTĐC Nhiều dự án kéo dài do không có nhà đất TĐC ảnh hưởng lớn tớitiến độ GPMB cho các dự án phát triển Do vậy, yêu cầu trước mắt đặt ra

là việc phát triển quỹ nhà, quỹ đất TĐC phải được xây dựng và phát triển

đi trước một bước hỗ trợ cho công tác GPMB nhằm hoàn tất tiến độGPMB cho các dự án

b, Thực trang nhu cầu TĐC

Công cuộc đổi mới trong những năm qua đã đưa nước ta thoát khỏitình trạng khủng hoảng kinh tế - xã hội để bước vào thời kỳ đẩy mạnhCNH – HĐH đất nước Tuy nhiên tốc độ đô thị hoá đã tạo nên sức ép khácăng thẳng về nhiều mặt trong đó có vấn đề nhà ở Việc tăng dân số tựnhiên và do di dân làm cho dân số tăng nhanh, trong khi việc cải tạo điềukiện ở tại chỗ không đáp ứng được dẫn đến việc xây dựng nhà cửa tràn lan,lộn xộn, phá vỡ quy hoạch làm mất cảnh quan và kiến trúc đô thị…

Việc nhà ở TĐC mới với cơ sở hạ tầng đồng bộ nhằm cụ thể hoá điềuchỉnh quy hoạch chung thủ đô đến năm 2020 đã được Chính phủ phêduyệt, tạo điều kiện cho việc đẩy nhanh công tác GPMB cho các dự án xâydựng, giảm áp lực về tập trung dân cư và sử dụng quá tải các sở hạ tầng tạicác quận nội thành hiện nay

Những thuận lợi cơ bản cho việc đầu tư xây dựng nhà ở TĐC là HàNội có tiềm lực kinh tế lớn, có dân số đô thị tiếp tục gia tăng và nhu cầu vềnhà ở đô thị không hề giảm, trong khi tiêu chuẩn sống, môi trường của dân

cư đô thị hiện đang đòi hỏi phải được cải thiện tốt hơn Mặt khác, mặc dù

tỷ kệ dân sống ở nông thôn hiện nay chiếm tới 80% dân số cả nước, nhưng

do quá trình đô thị hoá, hệ quả của công cuộc CNH, HĐH sẽ mau chóngđưa dân số đô thị đạt tỷ lệ xấp xỉ 50% Vì vậy việc xây dựng nhà ở TĐCcủa Hà Nội là một giải pháp đúng đắn phù hợp với quy luật khách quancủa quá trình đô thị hoá và phát triển kinh tế - xã hội

Hơn nữa quá trình GPMB cho các dự án đầu tư phát triển các côngtrình công cộng khác của nhà nước đặt ra yêu cầu cấp thiết là việc tìm ramột phương án đền bù thích hợp, thoả đáng cho người dân bị di chuyển.Trong điều kiện quỹ đất dự trữ của thành phố là hết sức có hạn, phương ánđền bù bằng tiền đối với người thiệt hại cũng đặt ra nhiều bức xúc lớn dolàm phát sinh các vấn đề xã hội Do vậy phương án đền bù bằng nhà TĐC

bố trí sắp xếp TĐC đối với các hộ gia đình bị di dời là phướng án được ápdụng và mang tính khả thi Hiện nay, đa phần các dự án ĐBGPMB chủ yếuđược thực hiện bằng hình thức TĐC Đền bù bằng các căn hộ TĐC đối vớicác hộ trong khu vực nội thành, chỉ giao đất TĐC theo hạn mức quy địnhcho các trường hợp là hộ sản xuất nông nghiệp ở khu vực ngoại thành

Đặc biệt trong những năm gần đây, nhiều dự án phát triển đô thị đã vàđang được triển khai, dẫn đến nhu cầu GPMB, di dân TĐC tăng lên, nhucầu ĐBGPMB, di dân TĐC tăng lên

Từ nay đến năm 2010, số lượng dự án triển khai cần có quỹ nhà táiđịnh cư phục vụ GPMB không nhiều như trước Tuy nhiên, do nhu cầuphát triển công nghiệp và đô thị, các dự án sẽ có quy mô lớn và rất lớnđồng nghĩa với nhu cầu về tái định cư cũng tăng theo một cách đáng kể

Dự báo, quỹ nhà tái định cư sẽ thiếu so với nhu cầu khoảng 9.000-10.000căn hộ, lô đất và khoảng 1.000 căn hộ để làm quỹ nhà trung chuyển phục

vụ việc cải tạo các chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm và chủ động phục

vụ GPMB các dự án đột xuất

Số hộ TĐC trong các dự án ngày càng tăng lên do quá trình đô thi hóa

đã đẩy giá đất và giá nhà ở đô thị tăng lên rất cao Những hộ di dời với sốtiền được đền bù sẽ rất khó có khả năng mua đất, mua nhà tại những nơikhác Do vậy nhu cầu về TĐC tăng lên, người dân có xu hướng nhận nhà,nhận đất tại các khu đã được quy hoạch dành cho TĐC

Trong các dự án GPMB ở từng quận huyện với quy mô khac nhau, dovậy nhu cầu TĐC ở các quận huyện này cũng rất khác nhau

2 Thực trạng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.

2.1 Cơ chế chính sách

Dựa vào các văn bản pháp luật của nhà nước ban hành quy định vềđền bù thiệt hại, TĐC khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đíchquốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, UBND ThànhPhố Hà Nội cũng đã ban hành nhiều quy định về chính sách và bịên phápđền bù thiệt hại GPMB và TĐC phù hợp với tình hình thực tế của địaphương, trong đó các văn băn có liên quan đến công tác xây dựng quỹ nhà,quỹ đất TĐC, GPMB cũng được ban hành khá cụ thể:

• Nghị định 20/NQ-TU ngày 13/7/2000 của Thành uỷ Hà Nội và NghịQuyết số 09/NQ-HĐ của Hội đồng nhân dân Thành phố về công tácGPMB

• Quyết định số 123/QĐ-UB ngày 6/12/2001 quy định nguyên tắc vềquản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo sửa chữa nhà ở trênđịa bàn Thành Phố

• Quyết định số 01/QĐ-UB ban hành quy chế mua nhà đã xây dựnghoặc theo đơn đặt hàng để phục vụ di dân GPMB theo phương thức huyđộng các nguồn vốn đã ứng trước đầu tư xây dựng nhà ở của các thànhphần kinh tế

• Quyết định số 63/QĐ-UB và Quyết định số 91//2003/QĐ-UB về đấugiá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địabàn thành phố.

• Quyết định số 15/2003/QĐ-UBND ngày 17/01/2003 về ban hành giábán căn hộ chung cư cao tầng cho các đối tượng TĐC khi Nhà nước thuhồi đất

• Tại kỳ họp thứ IV Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật Đất đai và cóhiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Hướng dẫn thực hiện Luật, Chính phủ

đã có các Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004; Nghị định số17/2006/NĐ-CP ngày 27/10/2006; về thi hành Luật đất đai; Nghị định số

84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 về bổ sung cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, thu hồi đất, và thủ tục bồi thường

2.2 Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.

2.2.1 V ề quy ho ạ ch đị a bàn xây d ự ng khu T Đ C

Từ năm 2001 đến nay, thành phố đã bố trí tái định cư được khoảng11.000 căn hộ và lô đất tái định cư, tuy nhiên quỹ nhà tái định cư có lúcchưa đáp ứng so với tiến độ giải phóng mặt bằng

Đến nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội đang triển khai 121 dự ándành cho tái định cư trên địa bàn 11/14 quận, huyện, không kể diện tíchtrên 53ha đất (quỹ đất 20%) và 192.293 m2 diện tích sàn xây dựng (quỹnhà 30%) tại các dự án khu đô thị mới, các chủ đầu tư phải bàn giao lại chothành phố để phục vụ nhu cầu chung

Ngoài các khu tái định cư lớn, thành phố đã chỉ đạo Sở TNMT & NÐkiểm tra, tiếp nhận toàn bộ quỹ đất của 49 dự án xây dựng nhà ở kinhdoanh phải bàn giao quỹ nhà, đất trích lại cho thành phố với tổng diện tíchđất là 51,2ha Riêng trong năm 2006, khu vực này sẽ hoàn thành khoảng

548 căn hộ để bàn giao

Hầu hết các dự án GPMB trong thời gian tới đều được quy hoạchchuẩn bị dự trù TĐC tuy nhiên phần lớn chỉ dừng lại ở mức độ là các dự ántrên giấy tờ, chỉ một số ít các dự án hiện đã và đang được triển khai

• Từ năm 2007 - 2010 sẽ chuyển mục đích sử dụng 3.603 ha đất đểphát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ; nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất tái định

cư cần khoảng 32.000 căn hộ, thửa đất, ngoài ra cần khoảng 1.000 căn hộ

dự trữ để làm quỹ nhà trung chuyển và để chủ động phục vụ giải phóngmặt bằng các dự án đột xuất của Trung ương và thành phố

Như vậy, về số lượng, quỹ nhà tái định cư dự báo còn thiếu so với nhucầu: khoảng 15.000 căn hộ, thửa đất và khoảng 1.000 căn hộ để làm quỹ