Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đô thị hoá song hành với quá trình công nghiệp hoá ở nước ta đang từng ngày làm thay đổi diên mạo đất nước, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của cuộc sống hiện đại Nhưng ở một bình diện khác, làn sóng đô thị hoá tự phát trên diện rộng cũng làm nảy sinh nhiều bất cập và để lại những hậu quả nặng

nề về mặt xã hội, quy hoạch, kiến trúc, sản xuất, hệ sinh thái,… gây nên nhiều

áp lực đối với sự phát triển của đất nước

Đông Anh là huyện ngoại thành nằm về phía Bắc Thủ đô Hà Nội đang chuyển mình mạnh mẽ trên đà phát triển công nghiệp hoá, đô thị hoá Theo quy hoạch phát triển không gian đô thị thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được

Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt (tại Quyết định số: 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998) thì phần lớn diện tích đất tự nhiên của huyện Đông Anh sẽ được

thu hồi để xây dựng các khu đô thị mới và các khu công nghiệp hiện đại

Trên thực tế, mặc dù đô thị hoá nông thôn là một quá trình phát triển tất yếu nhưng để đảm bảo quá trình này phát triển theo đúng mục tiêu, chiến lược đúng quy hoạch kiến trúc và đảm vảo tính bền vững mỹ quan lại là một bài toán không dễ Khó khăn thứ nhất phải kể đến là nguồn kinh phí để đầu tư vào xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thông, điện nước, bưu chính, viễn thông,… xây dựng các cơ sở hạ tầng xã hội (các cơ sở y tế, giáo dục, văn hoá,…) rất eo hẹp Tiếp đến là vấn đề giải quyết nhu cầu tăng đột biến của thị trường đất ở, sự lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, hiện tượng mua bán chia tách các thửa đất manh mún, lem nhem, lộn xộn,…

Để giải quyết đồng thời các khó khăn trên, huyện Đông Anh đã chủ động báo cáo đề xuất, trình UBND Thành phố cho thực hiện công tác đấu giá QSD đất để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà

nước về đất đai trên địa bàn Ngoài ra, công tác đấu giá QSD các khu đất nhỏ,

lẻ nằm xen kẹt trong các khu dân cư nông thôn (nằm ngoài ranh giới khu vực phát triển đô thị) cũng đã góp phần quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương, sự cân đối giữa đẩy mạnh đô thị hoá nông thôn với xây dựng nông thôn mới

Xuất phát từ vai trò của công tác đấu giá QSD đất trong quá trình đô thị hoá, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.s Ngô Thị Phương Thảo em chọn

nghiên cứu đề tài “Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh”

2 Mục đích và phạm vi nghiên cứu

2.1 Mục đích nghiên cứu

- Hệ thống hoá cơ sở lý luận về công tác đấu giá QSD đất

- Phân tích thực trạng việc thực hiện công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Đông Anh để thấy rõ được những mặt tích cực và hạn chế, khó khăn trong công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn

- Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy công tác đấu giá trên địa bàn huyện Đông Anh trong thời gian tới

2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Đông Anh từ năm 2004 – năm bắt đầu tổ chức thí điểm đấu giá QSD đất đến quý I năm 2009

3 Phương pháp nghiên cứu

Qua việc thu thập tài liệu về các văn bản, chính sách pháp luật liên quan đến đấu giá QSD đất của Nhà nước và vận dụng các phương pháp khác như: duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, thống kê,… từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp nhất

4 Kết cấu nội dung đề tài

Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo,… nội dung kết cấu

đề tài được bố trí thành 3 chương:

Chương I: Cơ sơ khoa học của công tác đấu giá QSD đất.

Chương II: Thực trạng công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Đông Anh hiện nay.

Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác đấu giá QSD đất trên dịa bàn huyện Đông Anh trong thời gian tới.

Em xin chân thành cảm ơn các cô, các chú, các anh, các chị trong phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Anh đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại Phòng Đặc biệt cho em gửi lời cảm ơn đến Th.s Ngô Thị Phương Thảo, người đã tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình làm báo cáo thực tập chuyên đề này

NỘI DUNG NGHIÊN CỨUCHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSD

ĐẤT1.1 Vai trò, đặc điểm của đất đai và sự cần thiết phải đấu giá QSD đất

1.1.1 Vai trò của đất đai

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất

C.Mác viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần

để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất

cơ bản trong nông lâm nghiệp

Thứ nhất, vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế - xã hội nói chung: Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nền sản phẩm nuôi sống mình Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Không có đất đai không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tịa của xã hội loài người Đất đai là địa bàn của các hoạt động kinh tế - xã hội Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên

đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường đi lại… Tất cả những cái đó là cần thiết trước tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sự phát triển của các ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển, đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới Những yêu cầu này ngày càng tăng lên làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên

Thứ hai, vai trò của đất đai đối với các hoạt động khai thác trực tiếp các yếu tố từ đất đai như ngành công nghiệp khai khoáng (hầm mỏ, vật liệu xây dựng,…), ngành du lịch,… Đặc điểm của các ngành này là phụ thuộc vào các điều kiện, đặc tính sẵn có có thể là của đất đai hoặc do các yếu tố môi trường, thời tiết, khí hậu bên ngoài Việc bố trí hoạt động sử dụng đất của các ngành này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người mà phụ thuộc vào điều kiện vốn có của đất đai.

Thứ ba, đối với sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt

và không có tư liệu nào có thể thay thế được Vì tư liệu sản xuất bao gồm đối tượng lao động và công cụ lao động Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là trong ngành trồng trọt, là quá trình tác động của con người vào ruộng đất như cày bừa, bón phân… nhằm làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển, tức là quá trình biến đổi đất đai từ kém màu mỡ thành màu mỡ hơn Trong quá trình này đất đai đóng vai trò như là đối tượng lao động Mặt khác con người sử dụng đất đai như một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua đó làm tăng độ màu mỡ của đất nhằm thu nhiều sản phẩm hơn Trong quá trình này đất đóng vai trò như là tư liệu lao động Như vậy đất đai tham gia sản xuất nó là tư liệu chủ yếu nhất, quan trọng nhất Vì vậy định hướng trong sản xuất nông nghiệp là khi sử dụng đất cần hạn chế các hoạt động làm mất yếu tố tự nhiên, ưu tiên hoạt động khai thác sử dụng trực tiếp các yếu tố tự nhiên nhưng vẫn có thể đưa vào sản xuất nông nghiệp

1.1.2 Đặc điểm của đất đai

1.1.2.1 Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhưng lại có khả năng tái tạo được

Như ta đã biết, đất là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố bao gồm: đá, thực vật động vật, khí

hậu, địa hình và thời gian Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi lâu đời của thiên nhiên Đất đai được hình thành không nằm trong ý muốn chủ quan của con người mà hoàn toàn phụ thuộc vào thiên nhiên Quỹ đất đai hiện có được phân chia thành nhiều dạng, loại khác nhau nên có những mục đích sử dụng khác nhau; mà phần đất đai dành cho mỗi một mục đích có giới hạn và đôi khi có những mục đích không thể chuyển đổi được.

Vấn đề đặt ra: Tuy đất đai không thể sản sinh nhưng nếu đất đai được sử

dụng hợp lý thì sức sản xuất sẽ tăng lên Sử dụng hợp lý có nghĩa là các hoạt động sử dụng không làm cho đất mất khả năng sản xuất, tăng cường các hoạt động làm tăng khả năng sản xuất (như hoạt động canh tác, cải tạo đất, trồng rừng, cây bóng mát, cây thực vật… từ đó làm tăng chất hữu cơ, độ che phủ và khả năng giữ nước, duy trì tính chất sinh thái) Con người không tạo ra được đất đai, nhưng bằng lao động của mình (lao động sống và lao động vật hoá) mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lượng ruộng đất Vì vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất, tiết kiệm cho mỗi một mục đích đặc biệt là mục đích không thể chuyển đổi được, cùng với việc khai thác sử dụng đất phải gắn liền với việc bảo vệ môi trường.Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều.Vị trí tự nhiên được xác định bởi kinh độ, vĩ độ để quản lý thông tin đất đai.Vị trí tự nhiên là

cố dịnh và mang tính tuyệt đối Vị trí tương đối của mảnh đất được thể hiện ở khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trung tâm phát triển; hai yếu tố này tạo nên sức sinh lợi và giá trị kinh tế của mảnh đất Vị trí tương đối có thể thay đổi được Vì vậy khi đầu tư cần quan tâm đến vị trí tương đối của đất đai, dự báo khả năng thay đổi của vị trí tương đối và nhìn thấy được giá trị kỳ vọng của đất đai

1.1.2.2 Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người

Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành hoạt động sản xuất không thể thiếu được, Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ đất hoang sơ thành đất đai canh tác được, hoặc đất đai từ sử dụng mục đích này sang mục đích khác Hoặc những tác động để cải tạo tính chất đất, làm tăng độ màu mỡ của đất Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩm của lao động.1.1.2.3 Quam hệ chiếm hữu và sở hữu đất đai

Từ xa xưa, khi loài người còn sống thành bầy đàn, con người chuyển từ săn bắt sang trồng cây trên những đất đai chiếm hữu được và trở thành sở hữu chung của cộng đồng Cùng với tiến trình phát triển của xã hội loài người, chế

độ sở hữu và chiếm hữu đất đai cũng phát triển theo nhiều kiểu khác nhau Như vậy, xét về mặt bản chất nguồn gốc đất đai thì sở hữu đất đai được coi là sản phẩm chung của xã hội và thuộc sở hữu chung

Cùng với sự phát triển của lịch sử, chế độ phong kiến hình thành và dần dần chế độ sở hữu tư nhân cũng bắt đầu xuất hiện, song nhìn chung trong một thời gian dài suốt hàng trăm năm chế độ phong kiến kết hợp với chế độ thuộc địa của thực dân Pháp, chế độ sở hữu ruộng đất của nước ta vẫn tồn tại hại loại song song gồm: sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Tuỳ theo từng thời

kỳ lịch sử khác nhau mà sự biểu hiện của quyền sở hữu đó cũng khác nhau và diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau

Ngày nay, Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định:

Theo khoản 1 điều 5 luật đất đai năm 2003 khẳng định: “Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”

Theo khoản 1 điều 6 luật đất đai năm 2003 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai”

Như vậy, ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân Đất đai là tài sản chung của tất cả mọi người và Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thống nhất quản lý toàn bộ đất đai

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất Đồng thời, để đảm bảo cho việc khai thác và sử dụng đất đai ổn định, lâu dài và có hiệu quả Nhà nước

mở rộng tối đa các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế QSD đất, thế chấp, bảo lãnh

và góp vốn bằng QSD đất

Quyền sở hữu đất đai gồm các quyền sau:

Quyền chiếm hữu: Nhà nước nắm giữ, quản lý và kiểm soát toàn bộ quĩ đất đai Quyền chiếm hữu của Nhà nước là tuyệt đối

Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận về mặt hình thái và công dụng của đất đai Quyền này thuộc về Nhà nước, thể hiện: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất

Quyền sử dụng đất: là quyền khai thác các lợi ích, các tính năng của đất đai để phục vụ cho lợi ích kinh tế, đời sống con người

Đối với Nhà nước: Nhà nước quyết định về mục đích khai thác sử dụng đất và thu lại các lợi ích phục vụ cho mục tiêu chung của xã hội Nhà nước

trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, qui định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Đối với người được giao đất: là các cá nhân, tập thể có QSD đất đai trong phần đất được giao, có quyền khai thác lợi ích trực tiếp thu được từ đất đai theo quy định của Nhà nước Nhà nước tạo mọi điều kiện để những người này có thể thu được lợi ích từ đất đai

1.1.2.4 Đất đai có tính đa dạng và đa dụng

Tính đa dạng của đất đai là do vị trí và tính chất cấu thành của đất đai tạo nên, do đó có rất nhiều loại đất khác nhau (đất phù sa, đất cát, đất thịt, đất đỏ

ba dan,…) Từ tính đa dạng mà nó dẫn tới tính đa dụng của đất đai như: sử dụng nhiều mục đích hoặc cùng mục đích nhưng công dụng khác nhau

Từ đặc điểm này của đất đai chúng ta cần coi trọng công tác quy hoạch đất đai: trong quy hoạch phải xác định mục đích sử dụng cho phù hợp với tính đa dạng và đa dụng Chúng ta phải đánh giá được hết đặc tính của đất đai để tìm ra được mục đích sử dụng hợp lý nhất và dự báo được xu hướng thay đổi Đồng thời phải hướng tới việc làm tăng thêm tính đa dạng và đa dụng của đất đai

1.1.3 Sự cần thiết phải đấu giá QSD đất

Xuất phát từ vai trò và đặc điểm của đất đai thì việc sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả là rất cần thiết Để làm được điều này thì sự đóng góp của công tác đấu giá QSD đất hết sức quan trọng

Mục đích của việc đấu giá QSD đất (đặc biệt là đấu giá QSD đất đối với các thửa đất nhỏ nằm xen kẹt giữa các khu dân cư) là tạo sự cạnh tranh lành mạnh, công khai lựa chọn các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và đủ điều kiện

để giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm huy động tối đa nguồn vốn để đầu tư xây dựng, nâng cấp các công trình cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội công cộng tại địa phương từng bước hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn

Do vậy, để đấu giá QSD đất có thể phát huy hết hiệu quả của nó thì cần có

sự tìm hiểu sâu sắc và toàn diện, để từ đó có cái nhìn đúng đắn về loại hình này.1.2 Công tác đấu giá QSD đất

1.2.1 Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất

1.2.1.1 Khái niệm

Theo khoản 1 điều 1 Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 9 tháng 9 năm 2005 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội: “Đấu giá QSD đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố.”

Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất

1.2.1.2 Vai trò

Thứ nhất đấu giá QSD đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào Ngân sách Nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng Đối tượng tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng

đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu

tư cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 ô đất nên sẽ tạo được sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực

tế trên thị trường Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn

vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa phương mình tránh được tình trạng trông chờ vào Ngân sách Nhà nước.

Thứ hai đấu giá QSD đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSD đất, Hội đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia đấu giá, có đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án đúng tiến độ Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khăng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả giá cao nhất Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ đầu tư cạnh tranh với nhau một cách công bằng, từ đó sẽ chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực và nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Thứ ba đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh Các nhà đầu tư tham gia đấu giá QSD đất một cách tự nguyện Họ cạnh tranh tự do với nhau cân nhắc để đưa ra mức giá của mình với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận nên giá trúng thường sát với giá thị trường Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều chỉnh lại khung giá đất hợp lý Các thông tin về thửa đất tham gia đấu giá được niêm yết công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, phổ biến tới tất cả mọi người quan tâm tới, điều này sẽ khắc phục được tính thông tin không hoàn hảo của thị trường bất động sản, góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản

Thứ tư đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững Nhờ có nguồn thu từ đấu giá bổ sung vào Ngân sách mà hệ thống cơ sở hạ tầng được nâng cấp và cải tạo, giá trị đất đai tăng lên góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế

Thứ năm đấu giá QSD đất góp phần vào quá trình cải cách hành chính Người tham gia đấu giá sau khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về việc làm hồ sơ thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính Các quyền lợi của người trúng đấu giá sẽ được bảo vệ, sau khi hết hạn sử dụng đất nếu nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và chấp hành tốt các chính sách về đất đai trong quá trình sử dụng đất thì sẽ được gia hạn Do vậy tạo tâm lý yên tâm cho các nhà đầu tư để họ có thể sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.

1.2.2 Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc đấu giá QSD đất

1.2.2.1 Mục đích

Đấu giá QSD đất nhằm tạo nguồn kinh phí để phục vụ lợi ích công cộng, phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để đấu giá Đồng thời, đấu giá còn nhằm làm tăng số lượng nhà ở, góp phần giải quyết nhu cầu của nhân dân, hạn chế sự gia tăng giá cả, bình ổn thị trường nhà đất Đấu giá QSD đất còn nhằm lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, từng bước hiện thực hoá quy hoạch góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội

1.2.2.2 Yêu cầu

Diện tích đất đưa ra đấu giá QSD đất phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt Việc đấu giá được thực hiện tới từng ô đất, lô đất, thửa đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sử dụng Trường hợp đấu giá cả dự án hoặc lô đất gồm nhiều thửa đất có công năng sử dụng khác nhau do Uỷ ban nhân dân Thành phố quyết định

1.2.2.3 Nguyên tắc

Đấu giá QSD đất được thực hiện theo nguyên tắc công khai, dân chủ, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như của người tham gia đấu giá

1.2.3 Nội dung công tác đấu giá QSD đất

1.2.3.1 Những quy định chung về đấu giá QSD đất

1.2.3.1.1 Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai năm 2003

• Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

• Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính

về việc hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP

• Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính Phủ về việc sử đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP

• Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá QSD đất để giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

• Quyết định 43/2008/QĐ-UB ngày 23 tháng 10 năm 2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

• Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ tài chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá.1.2.3.1.2 Đối tượng và điều kiện đấu giá QSD đất

Các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá:

* Giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án vào mục đích:

 Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;

 Đầu tư xây dựng nhà để ở, bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà cao tầng cho công nhân trong khu công nghiệp;

 Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

 Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

 Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

 Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

* Đấu giá để cho thuê đất thực hiện dự án vào mục đích:

 Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

 Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản Giao UBND cấp Huyện quy định cho từng trường hợp cụ thể

* Thời hạn sử dụng đất:

Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch vụ, văn phòng): giao đất sử dụng lâu dài;

Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: giao đất

sử dụng trong thời hạn 50 năm;

Đối với trường hợp cho thuê đất để xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, thời hạn cho thuê đất tối đa là 50 năm;

Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn

cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực

Đối tượng tham gia đấu giá QSD đất:

Là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài chính và không sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước để tham gia đấu giá QSD đất

* Trường hợp đấu giá QSD đất để xây dựng nhà ở bịêt thự, nhà vườn liền kề: Đối tượng là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân từ 18 tuổi trở lên có

đủ năng lực hành vi dân sự (có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội) hoặc không có

hộ khẩu thường trú tại Hà Nội nhưng đã đăng ký tạm trú theo quy định của Luật Cư trú và thời gian ăn ở ổn định tại Hà Nội từ 1 năm trở lên, không thuộc diện bị cấm cư trú tại Hà Nội theo quy định của Bản án hoặc quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện mua nhà ở tại Vịêt Nam theo quy định của pháp luật

Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 (hai) lần số lượng các thửa đất đem ra đấu giá Nếu số lượng người tham gia đấu giá không lớn hơn 02 lần tổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định chia tổng số thửa đất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) để

tổ chức đấu giá đảm bảo số đối tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu giá

Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng thửa đất Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không có quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan

hệ hôn nhân là vợ, chồng

* Trường hợp đấu giá QSD đất để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và

sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Đối tượng là các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam (không ràng buộc về đăng ký kinh doanh trên địa bàn Thành phố Hà Nội) với

số lượng tối thiểu là 5 đối tượng độc lập về tài chính cho một khu đất, lô đất hoặc ô đất đưa ra đấu giá

* Quyền lợi và trách nhiệm của đối tượng tham gia đấu giá

• Được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan đến thửa đất trúng đấu giá và các quyền lợi hợp pháp khác theo quy định của Luật đất đai, dân sự

• Được QSD hạ tầng kỹ thuật trong khu đất và kết nối hạ tầng kỹ thuật ngoài khu đất để phục vụ cho việc sử dụng đất

Trách nhiệm:

 Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá, nội quy phòng đấu giá và các quy định của pháp luật có liên quan;

 Nộp hồ sơ và tiền bảo lãnh dự đấu giá theo quy chế;

 Không được rút lại đơn, rút bớt số lượng thửa đất đã đăng ký hoặc từ chối tham gia đấu giá sau khi Hội đồng đấu giá QSD đất

đã công bố kết quả xét tư cách;

 Có mặt tại phiên đấu giá đúng giờ theo thông báo của Hội đồng đấu giá

 Trường hợp trúng đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất theo kết quả đấu giá được phê duyệt theo đúng thời gian quy định

 Thực hiện xây dựng nhà ở theo quy hoạch

 Chịu sự quản lý của Nhà nước về đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch, đầu tư, kiến trúc xây dựng

Điều kiện đấu giá QSD đất:

Điều kiện về các thửa đất được tổ chức đấu giá:

Thứ nhất, đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt thep quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng

Thứ hai, đã được bồi thường giải phóng mặt bằng

Thứ ba, có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng tham gia đấu giá được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá tổ chức hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSD đất phát hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá

Thứ hai, điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính:

Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự

án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật

Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính

để thực hiện dư án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật Trường hợp đấu giá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này

Thứ ba, một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên

doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.

Thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá:

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó

1.2.3.1.3 Giá đất đấu giá

Nguyên tắc để xác định giá đất:

Theo Luật đất đai năm 2003; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188:

Việc xác định giá đất phải đảm bảo những nguyên tắc sau:

Thứ nhất, sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường “Giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, dịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hê huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định”

Thứ hai, các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích

sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

Thứ ba, đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;Thứ tư, khi có chênh lệch lớn giữa giá theo khung giá so với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp “Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSD đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hoá lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm dùng để áp giá cho những loại đất phải thực hiện các chính sách tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá chưa sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thỉ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường tại địa phương và các phương pháp xác định giá đất tại Thông tư 145/TT – BTC để điều chỉnh lại mức giá cụ thể thay thế mức giá đã quy định, công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm áp dụng đối với loại đất thực hiện chính sách trên cho phù hợp (sau khi đã xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp).”

Các phương pháp xác định giá đất:

Theo hướng dẫn của Chính Phủ thông qua Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính Phủ về việc sử đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP, việc xác định giá đất được thực hiện theo 4 phương pháp:

* Phương pháp so sánh trực tiếp:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng QSD đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi giá đất trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng QSD đất so sánh được với loại đất cần định giá

Giá chuyển nhượng QSD đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích,

so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

* Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương

số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi xuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 1 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất

* Phương pháp triết trừ:

Phương pháp triết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp triết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường

của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.

* Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích

sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng QSD đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

1.2.3.2 Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất

Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất:

Lập danh mục kế hoạch sử dụng đất Lập dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đấu giá

Giao đất để GPMB, thực hiện dự án đầu tư hạ tầng

kỹ thuật phục vụ đấu giá Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất Xây dựng quy chế đấu giá, xác định giá sàn và bước giá

1.2.3.2.1 Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất

* Hội đồng đấu giá QSD đất Thành phố do UBND Thành phố thành lập Chủ tịch Hội đồng là Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Giám đốc

Sở Tài chính

Thành viên Hội đồng gồm:

• Thủ trưởng đơn vị được giao làm chủ đầu tư (là Giám đốc: Tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức, doanh nghiệp) - Phó Chủ tịch thường trực;

• Đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư - Uỷ viên;

• Đại diện Sở Xây dựng - Uỷ viên

* Hội đồng đấu giá QSD đất cấp Huyện do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp Huyện là Chủ tịch Hội đồng;

Thành viên Hội đồng gồm:

 Giám đốc ban Quản lý dự án hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất cấp Huyện (chủ đầu tư) – Phó Chủ tịch Hội đồng;

 Trưởng phòng Tài chính - kế hoạch cấp Huyện - Uỷ viên;

 Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Huyện - Uỷ viên;

 Trưởng phòng Quản lý đô thị cấp Huyện - Uỷ viên;

 Thanh tra cấp Huyện - Uỷ viên

Trong trường hợp cần thiết, tuỷ theo quy mô, tính chất của dự án, Chủ tịch Hội đồng đấu giá QSD đất mời các thành viên khác là đại diện các Sở, Ngành và UBND cấp Xã (nơi thu hồi đất) tham gia tổ chức thực hiện

* Hội đồng đấu giá QSD đất sử dụng dấu của cơ quan, đơn vị của Chủ tịch Hội đồng trong quá trình thực hiện đấu giá

* Trách nhiệm của Hội đồng đấu giá QSD đất:

 Thành lập Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng;

 Xây dựng và báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường để chủ trì cùng các Sở, ngành liên quan trình UBND Thành phố (hoặc báo cáo UBND cấp Huyện đối với trường hợp được uỷ quyền) phê duyệt giá sàn và bước giá;

 Xây dựng quy chế đấu giá QSD đất trình UBND cấp Huyện Quyết định ban hành (nếu là Hội đồng Thành phố thì quy chế do UBND Thành phố Quyết định ban hành);

 Thông báo mời đấu giá, xác định đối tượng tham gia đấu giá, mở phiên đấu giá, xét giá và trình cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt kết quả đấu giá

1.2.3.2.2 Xây dựng quy chế đấu giá, xác định giá sàn và bước giá

* Giá sàn:

Nguyên tắc xác định giá sàn: giá sàn là căn cứ đấu giá QSD đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng QSD đất, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất

có cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do UBND Thành phố quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá

- Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất:

Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 01m2 đất;

- Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m2 đất hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của UBND Thành phố.Giá thu tiền khi cho thuê đất gồm chi phí để tạo lập ra khu đất và lợi thế

về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tiền thuê đất Người trúng đấu giá phải hoàn trả toàn bộ các khoản chi phí để tạo

lập ra khu đất và lợi thế về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền, nộp Ngân sách thành phố ngay sau khi phê duyệt kết quả trúng đấu giá Khoản tiền này không phải là tiêu chuẩn để xét đấu giá và được xác định trước khi tổ chức đấu giá và được công bố trong hồ sơ mời đấu giá

* Bước giá: là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ

giá và là phần chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 01m2 đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá

Đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất bước giá quy định tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa là 1.000.000 đồng/m2 đất;

Đối với trường hợp cho thuê đất bước giá quy định từ 1.000 đồng/m2/năm đến 20.000 đồng/m2/năm

Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá:

UBND Thành phố quyết định phê duyệt giá sàn và bước giá theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường

Uỷ quyền cho UBND cấp Huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự

án đầu tư trên đất nhỏ lẻ, xen kẹt theo quy định

1.2.3.2.3 Thông báo mời tham gia đấu giá và bán hồ sơ mời đấu giá

* Thông báo mời tham gia đấu giá:

Việc thông báo mời tham gia đấu giá được thực hiện theo nguyên tắc mời đấu rộng rãi Bên tổ chức đấu giá niêm yết công khai thông báo tại:

Trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá

Trụ sở Sở Tài nguyên và Môi trường

Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất Thành phố (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường)

Tại điểm tổ chức đấu giá

Trụ sở UBND cấp Huyện, cấp xã (nơi có đất)

Phải thông báo mời đấu giá trên Đài truyền thanh cấp Huyện và tối thiểu

3 lần trên một trong các phương tiện thông tin đại chúng: Báo, Đài truyền hình, Đài phát thanh, Báo điện tử của Trung ương và Thành phố trước khi phát hành hồ sơ mời đấu giá tối thiểu 15 ngày

Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa đất, mục đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, quy hoạch xây dựng chi tiết, thời hạn sử dụng đất; thời gian, địa điểm đăng ký, thời điểm tiến hành đấu giá và các thông tin khác có liên quan đến thửa đất

Căn cứ yêu cầu, đặc điểm, quy mô của thửa đất đưa ra đấu giá, UBND cấp tỉnh quyết định việc công bố công khai hoặc không công bố công khai giá khởi điểm

* Bán hồ sơ mời đấu giá:

Hồ sơ mời tham gia đấu giá do Chủ đầu tư lập, gồm có:

 Mẫu đơn, phiếu dự đấu giá (do Hội đồng đấu giá QSD đất phát hành mẫu in sẵn có đóng dấu của Hội đồng đấu giá);

 Quy chế đấu giá QSD đất của dự án;

 Chỉ dẫn: giới thiệu quy hoạch khu đất, công trình hạ tầng

kỹ thuật đã xây dựng và sơ đồ vị trí (số hiệu) các thửa đất; thời gian, địa điểm đăng ký, nộp hồ sơ dự đấu giá, điều kiện dự đấu giá, mở, xét giá cùng các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, tiến độ xây dựng;

 Quy định về quản lý đầu tư, xây dựng công trình sau khi trúng giá

Hồ sơ mời đấu giá được bán công khai tại trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá

và Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất Thành phố (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường)

Cơ quan tổ chức đấu giá và Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất Thành phố có trách nhiệm phối hợp trong việc tổ chức bán hồ sơ, lập danh sách các đơn vị mua hồ sơ, đăng ký dự đấu giá.

Người tham gia đấu giá QSD đất nộp tiền mua hồ sơ đấu giá (bao gồm các chi phí cho việc tổ chức phiên đấu giá) do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quy định và tiền bảo lãnh dự đấu giá

1.2.3.2.4 Đăng ký tham gia đấu giá và nộp hồ sơ đấu giá

Các khoản phí phải nộp khi đăng ký tham gia đấu giá

Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp các khoản tiền sau đây:

* Tiền đặt cọc (tiền bảo lãnh - tiền đặt trước) do UBND cấp tỉnh quyết định cho từng cuộc đấu giá nhưng tối đa không quá 5% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp

Được lấy lại khoản tiền đặt cọc trong các trường hợp sau:

- Người không trúng đấu giá, được trả lại ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc

- Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng rút đăng ký trong thời hạn hoàn tất thủ tục đăng ký tham gia đấu giá

- Người trúng giá bổ sung từ chối không nhận QSD đất

Không được lấy lại khoản tiền đặt cọc và phải nộp toàn bộ vào Ngân sách Nhà nước trong các trường hợp sau:

- Người đã đăng ký tham gia đấu giá được xác định đủ tư cách nhưng không tham gia đấu giá

- Người tham gia đấu giá trả giá thấp hơn giá quy định của vòng đấu bắt buộc hoặc tham gia đấu giá từ vòng thứ hai trở đi nhưng trả giá vòng sau thấp hơn giá cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp

- Người trúng đấu giá từ chối nhận QSD đất hoặc rút lại giá đã trả

- Người tham gia đấu giá vi phạm quy chế đấu giá của cuộc đấu giá đó.

* Phí đấu giá (tiền mua hồ sơ đấu giá): khoản phí này nộp khi đăng ký tham gia đấu giá, đây là khoản thu nhằm bù đắp chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá và thu phí (như chi phí niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá, chi phí tổ chức đăng ký mua tài sản bán đấu giá, chi phí hồ sơ tham gia đấu giá, chi phí trưng bày, cho xem tài sản, chi phí tổ chức thực hiện phiên bán đấu giá, chi phí bàn giao tài sản, …)

Theo thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ tài chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá:

Bảng 1.1: Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá QSD đất

để đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

STT Giá khởi điểm của QSD đất Mức thu (đồng/hồ sơ)

Bảng 1.2: Bảng thu phí đấu giá đối với các trường hợp khác

1.2.3.2.5 Xác định tư cách người tham gia đấu giá

Việc xác định tư cách người tham gia đấu giá được tiến hành ngay sau khi hết hạn nộp hồ sơ, có sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và một số người đại diện cho những người tham gia đấu giá do Chủ tịch Hội đồng đấu giá chỉ định mời ngẫu nhiên Biên bản xác định tư cách người tham gia đấu giá ghi rõ thành phần tham dự, lượng người tham gia đấu giá đủ và không đủ

tư cách dự đấu giá Đại diện các thành phần tham dự phải ký tên xác nhận nội dung biên bản (Biên bản và kết quả xét tư cách phải được bảo quản theo chế

độ quản lý hồ sơ mật) Chỉ được thông báo công khai danh sách những người không đủ tư cách dự đấu giá biết

Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá gồm có:

 Đơn xin dự đấu giá QSD đất theo mẫu do Hội đồng đấu giá QSD đất ban hành (ghi rõ họ tên, địa chỉ, số hiệu, số lượng ô đất, lô đất, thửa đất đăng ký và kỹ tên đóng dấu (nếu là tổ chức);

 Bản sao công chứng: Giấy đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập (nếu là tổ chức); bản sao hộ khẩu thường trú tại Hà Nội (nếu hộ khẩu bị thất lạc thì phải có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền); các giấy tờ chứng minh có việc làm ổn định, đã đóng bảo hiểm xã hội, các giấy tờ xác định đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam theo quy định của pháp luật (đối với người không có hộ khẩu tại Hà Nội hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài )

Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá được bỏ vào một phong

bì khổ A4 và nộp cho Hội đồng đấu giá QSD đất để kiểm tra tư cách

1.2.3.2.6 Mở phiên đấu giá và xét giá

Việc mở phiên đấu giá được tiến hành ngay sau khi đã xác định được danh sách người tham gia đấu giá đủ tư cách

Trình tự mở phiên đấu giá:

1 Giới thiệu thành viên Hội đồng, khách mời, người điều hành và người giúp việc (nếu có);

2 Điểm danh những người đã đăng ký tham gia đấu giá và đủ tư cách;

3 Công bố chương trình mở phiên đấu giá;

4 Người điều hành phiên đấu giá công bố nội quy phòng đấu giá;

5 Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan, giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá;

6 Phát phiếu đấu giá cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá;

7 Hướng dẫn người tham gia đấu giá viết và bỏ phiếu vào hòm phiếu

Hình thức đấu giá: Hội đồng đấu giá có thể lựa chọn một trong ba hình thức đấu giá sau:

 Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai

 Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng,

mở công bố công khai từng vòng

 Đấu giá theo hình thức trả giá công khai bằng lời.Nếu tổ chức đấu nhiều vòng, hoặc trả giá bằng lời trực tiếp thì thời gian

bỏ giá của mỗi vòng là 5 phút, đấu một vòng thời gian viết và bỏ giá không quá 20 phút

* Xét giá:

Việc xét giá được tiến hành công khai, tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc

bỏ phiếu đấu giá Hội đồng đấu giá QSD đất chỉ xem xét các phiếu dự đấu giá hợp lệ có giá bỏ hợp lệ Kết quả được xếp hạng theo giá bỏ từ cao xuống thấp Việc đấu giá được tiến hành một vòng hoặc nhiều vòng cho đến khi xác định được người bỏ giá cao nhất

Các nội dung ghi trong phiếu dự đấu giá của từng người tham gia đấu giá QSD đất được công bố công khai tại phiên đấu giá

Tiêu chuẩn đánh giá và trúng giá:

* Tiêu chuẩn đánh giá: việc đánh giá người tham gia đấu giá dựa trên hai tiêu chí: Có phiếu dự đấu giá hợp lệ và bỏ giá hợp lệ (bằng hoặc lớn hơn giá sàn);

* Giá trúng và tổng số tiền trúng đấu giá do Hội đồng đấu giá QSD đất xác định, được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Đối với trường hợp đấu giá từng thửa, lô đất: Giá trúng là giá cao nhất trả trên 1m2 đất (quy định lớn hơn giá không trúng liền kề một bước giá trở lên);Đối với trường hợp bỏ giá theo hình thức bỏ phiếu kín một vòng đấu cho tất cả các thửa đất: là giá trả cao hơn theo thứ tự từ cao xuống thấp, được sắp xếp cho đến hết các thửa đất tương ứng do người trúng giá lựa chọn;

Tổng số tiền phải trả được xác định bằng giá trúng nhân với diện tích thửa đất, lô đất trúng đấu giá

* Nội dung biên bản của mỗi vòng đấu giá:

Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của mỗi vòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:

 Địa điểm tổ chức đấu giá

 Thành phần Hội đồng đấu giá

 Số người tham gia đấu giá

 Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

 Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai

Chủ tịch Hội đồng quyết định đình chỉ hoặc huỷ bỏ kết quả đấu giá trong các trường hợp sau:

- Một nhóm đối tượng cùng tham gia đấu nhiều thửa đất khác nhau;

- Phát hiện người tham gia đấu giá thông đồng bỏ giá thấp;

- Người trúng giá từ chối không nhận quyền được trúng đấu giá hoặc rút lại giá đã trả;

Hội đồng đấu giá QSD đất quyết định tổ chức lại phiên đấu giá QSD đất theo quy định

* Xử lý các trường hợp phát sinh sau khi công bố kết quả đấu giá:

Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận QSD đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá của người liền kề không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận QSD đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác

Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ

để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì người tham gia đấu giá được quyền nộp hồ sơ đăng ký nhiều thửa đất khác nhau (mỗi thửa đất một hồ sơ) Trường hợp người tham gia đấu giá, nhưng không trúng giá thửa đất trước, nếu không

vi phạm quy chế đấu giá thì được tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp thêm lệ phí đấu giá bằng 50% của mức nộp ban đầu

1.2.3.2.7 Phê duyệt kết quả đấu giá, quyết định giao đất

Căn cứ vào biên bản đấu giá và đề nghị của Hội đồng đấu giá QSD đất, Chủ tịch Hội đồng đấu giá QSD đất trình UBND cấp Huyện quyết định kết quả đấu giá làm cơ sở cho việc nộp tiền và lập hồ sơ giao đất đối với trường hợp người trúng đấu giá là hộ gia đình, cá nhân

UBND Thành phố uỷ quyền cho Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường căn cứ biên bản phiên đấu giá và đề nghị của Hội đồng đấu giá QSD đất quyết định phê duyệt kết quả đấu giá làm cơ sở cho việc nộp tiền và lập hồ sơ giao đất đối với trường hợp người trúng đấu giá là tổ chức và các trường hợp là hộ gia đình, cá nhân nhưng đơn vị tổ chức đấu giá là tổ chức và các trường hợp

là hộ gia đình, cá nhân nhưng đơn vị tổ chức đấu giá là các Sở, Ngành Thành phố và Tổ ch0ức phát triển quỹ đất Thành phố

Quyết định phê duyệt kết quả đấu giá gồm: họ tên, địa chỉ, số chứng minh thư nhân dân của người trúng đấu giá (đối với tổ chức ghi rõ tên tổ chức, mã số tài khoản), vị trí thửa đất, giá trúng, tổng số tiền phải nộp vào ngân sách Nhà nước và các nội dung cần thiết khác

Giá cho thuê đất phê duyệt cho người trúng đấu giá được giữ ổn định trong thời hạn 5 năm Sau 5 năm, nếu giá cho thuê đất do UBND Thành phố ban hành vào ngày 01 tháng 01 của năm thứ 6 cao hơn giá đang thuê thì áp dụng theo giá đất do UBND Thành phố quy định, trường hợp thấp hơn thì vẫn giữ nguyên theo kết quả đấu giá

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá có quyền quyết định huỷ bỏ kết quả đấu giá đối với các trường hợp vi phạm

* Quyết định giao đất, cho thuê đất đối với người trúng đấu giá

Trường hợp người trúng đấu giá là hộ gia đình, cá nhân: UBND cấp Huyện quyết định giao đất, cấp GCN QSD đất

Trường hợp trúng đấu giá là tổ chức: UBND Thành phố quyết định giao đất, cho thuê đất và Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN QSD đất theo quy định của Luật Đất đai

1.2.3.2.8 Nộp tiền sử dụng đất

Căn cứ quyết định phê duyệt kết quả đấu giá, người trúng đấu giá nộp đủ một lần tiền sử dụng đất theo quy định của Quy chế đấu giá Số tiền sử dụng

đất thực nộp được thanh quyết toán trên cơ sở diện tích đất thực tế sau khi bàn giao mốc giới.

Người trúng đấu giá chậm nộp tiền thì phải nộp lãi trên số tiền chậm nộp theo lãi suất tiền vay Ngân hàng thương mại (áp dụng lãi suất của kỳ hạn 06 tháng, tính theo trung bình cộng lãi suất quy định của 3 Ngân hàng thương mại), thời gian chậm nộp không quá 3 tháng Sau thời gian trên, nếu chưa nộp tiền, người trúng đấu giá được hoàn lại số tiền đã nộp và không được tính lãi, trượt giá, đồng thời bị phạt tiền (bằng số tiền bảo lãnh dự đấu giá), bổ sung vào Ngân sách Nhà nước

Trường hợp bên tổ chức đấu giá chậm bàn giao đất cho người trúng đấu giá so với thời gian quy định tại hồ sơ mời đấu giá thì bên tổ chức đấu giá phải trả lãi cho bên trúng đấu giá theo thời gian chậm bàn giao đất theo giá trị thửa đất và lãi suất nêu trên Bên tổ chức đấu giá phải chịu trách nhiệm trước

cơ quan quản lý cấp trên về số tiền này

1.2.3.2.9 Giao đất, cấp GCN QSD đất cho người trúng đấu giá

Sau khi nộp tiền sử dụng đất, người trúng đấu giá QSD đất được bàn giao mốc giới thửa đất trên bản đồ và ngoài thực địa, cấp trích lục bản đồ để làm thủ tục xin cấp phép xây dựng

Bên tổ chức đấu giá có trách nhiệm hoàn chỉnh giấy tờ về đất theo quy định cho người trúng giá

Trường hợp sau khi phê duyệt kết quả đấu giá, người sử dụng đất được

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch trong đó có

hệ số sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp bổ sung nghĩa vụ với Ngân sách Nhà nước

1.2.3.2.10 Quản lý tiền thu được từ đấu giá

Tiền thu được từ đấu giá QSD đất, sau khi hoàn trả phần ngân sách Thành phố đã ứng, thanh toán các chi phí hợp pháp cho các tổ chức, cá nhân (nếu có) và các nghĩa vụ tài chính, được phân bổ như sau:

* Trường hợp đấu giá khu đất thuộc dự án do UBND Thành phố giao Tổ chức phát triển quỹ đất, các Sở, Ngành đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng; nhà đất chuyên dùng thuộc sở hữu Nhà nước, quỹ đất tại các khu đô thị mới, khu nhà

ở do Thành phố quản lý, tiền thu từ đấu giá QSD đất được nộp 100% vào Ngân sách Thành phố

* Trường hợp đấu giá khu đất thuộc dự án do UBND cấp Huyện đầu tư xây dựng hạ tầng và tổ chức đấu giá theo quyết định của UBND Thành phố được phân bổ và sử dụng như sau:

- 70% nộp Ngân sách Thành phố để tập trung đầu tư cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư phục vụ GPMB chung toàn Thành phố (trong đó có quận, huyện, thành phố trực thuộc nơi thu hồi đất) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- 30% còn lại dành để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế cho các dự án trên địa bàn cấp Huyện, cấp xã (nơi có đất) theo danh mục đầu tư do Hội đồng nhân dân cấp Huyện quyết nghị Hết năm ngân sách, số tiền còn lại chưa chi hết được chuyển sang năm sau để tiếp tục đầu tư nhưng không quá 3 năm

* Trường hợp đấu giá QSD đất các khu đất nhỏ, lẻ xen kẹt trong khu dân

cư (tại khu vực đô thị là các khu đất không tiếp giáp với các đường, phố có quy mô diện tích dưới 5.000m2) thì toàn bộ số tiền thu được do UBND cấp Huyện quản lý, sử dụng theo danh mục đầu tư trên địa bàn cấp Huyện, cấp Xã (nơi có đất) do Hội đồng nhân dân cấp Huyện quyết định

1.2.3.2.11 Quyền lợi, trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá và người trúng đấu giá:

* Bên tổ chức đấu giá:

Quyền lợi:

Được quyền xét giá, thu tiền theo kết quả trúng đấu giá và quản lý, sử dụng số tiền thu được theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước, thực hiện quyền quản lý theo Quy chế quản lý đầu tư, xây dựng;

Trách nhiệm:

 Thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, gồm cả nội dung có liên quan tới thửa đất, phiên đấu giá (trừ những yếu tố phải bảo mật theo quy trình);

 Xây dựng và ban hành quy chế đấu giá QSD đất làm căn cứ tổ chức đấu giá;

 Kiểm tra, xác định tư cách người tham gia đấu giá và xét giá;

 Xác nhận kết quả trúng đấu giá làm căn cứ để cấp có thẩm quyền giao (cho thuê) đất;

 Giải quyết, hoàn thiên giấy tờ pháp lý về QSD đất và bàn giao đất cho người trúng đấu giá

* Người trúng đấu giá:

 Khi hết thời hạn sử dụng đất (đối với các trường hợp giao đất có thời hạn hoặc thuê đất), nếu có nhu cầu sử dụng tiếp và đã sử dụng đất có hiệu quả, đúng mục đích và phù hợp với quy hoạch thì được xem

xét gia hạn và phải nộp nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm gia hạn theo quy định của Luật đất đai;

 Trường hợp đấu giá đất để xây dựng nhà ở hoặc nhà hỗn hợp gồm nhà ở, văn phòng, dịch vụ thì tổ chức, hộ gia đình, hoặc cá nhân được giao đất ổn định lâu dài, được cấp GCN QSD đất ở và được cấp phép xây dựng theo quy hoạch;

 Trường hợp đấu giá đất để xây dựng khu đô thị mới, nhà hỗn hợp, chung cư thì chỉ được chuyển nhượng dự án sau khi lập dự án và phê duyệt dự án theo quy định;

 Được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới thửa đất trúng đấu giá QSD đất và các quyền lợi hợp pháp khác theo các quy định của pháp luật về đất đai, dân sự;

 Được QSD hạ tầng kỹ thuật trong khu đất và kết nối hạ tầng kỹ thuật ngoài khu đất để phục vụ cho việc sử dụng đất;

Trách nhiệm:

• Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá;

• Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo kết quả trúng đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt và theo thời gian quy định trong hồ sơ

dự đấu giá;

• Khi xây dựng, phải lập dự án đầu tư, làm thủ tục cấp GCN đầu tư theo quy định của Luật đầu tư (đối với các tổ chức kinh tế trúng đấu giá đất xây dựng nhà ở để bán, công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ) và phải xin cấp phép xây dựng theo quy định;

• Chịu sự quản lý của Nhà nước về đất đai, môi trường, quản

lý quy hoạch, đầu tư, kiến trúc, xây dựng và chịu sự kiểm tra giám sát của Nhà nước trong quá trình đầu tư xây dựng;

• Khi có nhu cầu điều chỉnh quy hoạch kiến trúc phải báo cáo

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và phải được cấp quyết định tổ chức đấu giá cho phép Khi được cho phép điều chỉnh, nếu có thay đổi về hệ số, mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện bổ sung nghĩa vụ với Ngân sách Thành phố;

• Người trúng đấu giá QSD đất (tổ chức, cá nhân) có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ đất theo quy định của Bộ Tài Chính khi được cấp GCN QSD đất (kể cả trường hợp xây dựng nhà để ở, để kinh doanh nhà nghỉ, khách sạn, cho thuê hoặc hoạt động kinh doanh khác) Riêng trường hợp người trúng đấu giá QSD đất là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở mà đất trúng đấu giá để xây dựng nhà ở bán thì không phải nộp lệ phí trước bạ đất nhưng phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật Người nhận chuyển nhượng đất và nhà của các tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá mà được phép kinh doanh nhà thì phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất theo quy định của Bộ Tài Chính

1.2.3.3 Các hình thức đấu giá QSD đất

* Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai:

Người tham gia đấu giá bỏ phiếu dự đấu giá của mình vào hòm phiếu trong thời gian quy định trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá Kết quả đấu giá được công khai tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu đấu giá, người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ

tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất Trường hợp 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá

* Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.

Người tham gia đấu giá bỏ phiếu dự đấu giá của mình vào hòm phiếu trong thời gian quy định trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá Kết quả đấu giá được công khai tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu đấu giá

Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá; công bố giá sàn của vòng đấu giá tiếp theo là mức giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.Hình thức đấu giá này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu bắt buộc Các vòng đấu tiếp theo được diễn ra tương tự như các vòng đấu trước đó Cuộc đấu giá chỉ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất

Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hộ đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành Hội đồng đấu giá sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định

Trường hợp sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến 1 vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó bốc thăm để xác định người trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó

* Đấu giá theo hình thức trả giá công khai bằng lời

Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.

Trường hợp tất cả đối tượng tham gia đấu giá đều trả giá thấp hơn giá sàn thì Hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSD đất

* Ảnh hưởng đến giá đất:

- Quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn chiến lược cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến công tác đấu giá QSD đất Trên thực tế như ta đã biết, vùng nào có quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt là ở đó giá đất được đẩy lên cao và các chủ đầu tư thi nhau cạnh tranh để có một vị trí trong vùng quy hoạch Điều đó sẽ góp phần không nhỏ cho sự thành công của đấu giá

- Hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực có đất đấu giá: đối với thửa đất đem ra đấu giá nếu có một hệ thống cơ sở hạ tầng tốt sẽ hứu hẹn khả năng sinh lợi khi đầu tư vào thửa đất đó Chính điều này sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, góp phần nâng cao giá trị của thửa đất, tạo điều kiện ban đầu cho sự thành công của đấu giá, tăng nguồn thu cho Ngân sách

* Ảnh hưởng đến đấu giá QSD đất:

- Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của đấu giá QSD đất Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư tham dự đấu giá chủ yếu phụ thuộc vào chính sách của Nhà nước (quy hoạch, chính sách đầu

tư nâng cấp và cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng,…) Công tác đấu giá QSD đất

có phát huy được hết vai trò và hiệu quả của nó hay không phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà nước Vì vậy, việc hoàn thiện hệ thống luật pháp và các quy định về đấu giá là hết sức cần thiết