Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ

Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi th

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

TRẦN TIẾN DŨNG

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN

THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS - TS NGUYỄN KHẮC THỜI

HÀ NỘI – 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

Trần Tiến Dũng

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và thực hiện ựề tài, tôi ựã nhận ựược sự giúp ựỡ tận tình, những ý kiến ựóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và

cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông nghiệp Hà Nội

Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc ựến Thầy giáo - PGS.TS Nguyễn Khắc Thời và PGS.TS Phạm Vọng Thành người trực tiếp hướng dẫn

và giúp ựỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ựề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo viện đào tạo Sau đại học, khoa Tài nguyên và Môi trường, trường đại học Nông nghiệp Hà Nội

Tôi gửi lời cảm ơn ựến các phòng, ban của UBND thành phố Việt Trì; các ựơn vị là chủ ựầu tư dự án thuộc phạm vi nghiên cứu ựã tạo mọi ựiều kiện tốt nhất ựể tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết ựể thực hiện luận văn theo ựúng thời gian và tiến ựộ ựề ra

Tôi xin cảm ơn ựến các ựồng chắ Lãnh ựạo đảng, chắnh quyền và anh

em ựồng nghiệp nơi tôi ựang công tác và sinh sống ựã tạo mọi ựiều kiện giúp

ựỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành Luận văn

Tôi xin ựược bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp ựỡ tận tình, quý báu ựó

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

Trần Tiến Dũng

2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và TðC

2.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 42.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB 52.2.1 Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản 5

2.2.3 Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 7

2.3.4 Ngân hàng Thế giới WB và Ngân hàng phát triển Châu Á ADB 142.4 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ựịnh cư của một số

2.5 Cơ sở Pháp lý trong công tác bồi thường GPMB qua các giai ựoạn 19

2.5.2 Từ khi có Luật đất ựai năm 1993 ựến năm 2003 23

3 đỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

4.1 điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ 47

4.2 Công tác quản lý ựất ựai trên ựịa bàn thành phố Việt Trì 53

4.2.2 Hiện trạng sử dụng ựất thành phố Việt Trì từ năm 2011 544.3 đánh giá công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ựất

4.4 đánh giá công tác bồi thường GPMB của các dự án nghiên cứu 57

4.4.2 Các văn bản Pháp lý liên quan ựến 03 dự án nghiên cứu 614.4.3 đối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường ở 03 dự án nghiên cứu 644.4.4 Kết quả thực hiện công tác BTGPMB ở 03 dự án nghiên cứu 764.4.5 Giá ựất ựược bồi thường ở 03 dự án nghiên cứu 90

Qð-UBND Quyết ñịnh của Uỷ ban nhân dân tỉnh

BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng

QTHV-TTDVTH Quảng trường Hùng Vương- Trung tâm

dịch vụ tổng hợp GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

DANH MỤC BẢNG

4.1 Một số loại ñất chính của thành phố Việt Trì 50

4.3 Hiện trạng sử dụng ñất của thành phố Việt Trì 2011 554.4 Kết quả thu hồi ñất bồi thường GPMB tính ñến tháng 02-2012 564.5 Một số thông tin cơ bản của 03 dự án nghiên cứu 58

4.7 Hiện trạng ñất ñai, dân số và nhà ở thuộc dự án 3 614.8 Kết quả thực hiện bồi thường GPMB ở 03 dự án nghiên cứu 77

4.11 Chênh lệch giữa giá ñất bồi thường và giá thị trường ở 03 dự án

4.13 Tổng hợp ý kiến người dân về chính sách hỗ trợ, tái ñịnh cư của

DANH MỤC HÌNH

4.1 Quy hoạch Quảng Trường Hùng Vương – Trung dịch vụ tổng

4.3 Bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất Trường ðH Hùng Vương 86

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí ñặc biệt quan trọng ñối với ñời sống của từng hộ gia ñình, cá nhân, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là ñiều kiện tối thiểu ñảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải là ngoại lệ ðất ñai là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Vì vậy ñể sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên ñất ñai là mối quan tâm hàng ñầu của mỗi quốc gia trong quá trình xây dựng và phát triển ñất nước

Ở Việt Nam trong giai ñoạn hiện nay ñang thực hiện công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu ñô thị mới, khu dân cư ñang ñược triển khai xây dựng một cách mạnh

mẽ Các dự án này ñược thực hiện sẽ làm thay ñổi diện mạo và ñem lại hiệu quả kinh tế, xã hội không nhỏ cho ñất nước Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức lớn trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ở các dự án không thống nhất, không ñồng bộ, không công bằng khi Nhà nước thu hồi ñất Việc thu hồi ñất ñể phục vụ vào các dự án trên ñịa bàn ñã tạo một áp lực lớn trong sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ Từ ñó nó có tác ñộng không nhỏ ñến cuộc sống của người dân Ngày nay quỹ ñất càng hạn hẹp, giá ñất ngày càng cao, nhịp ñộ phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu sử dụng ñất càng trở nên cấp thiết và phù hợp với

sự phát triển chung của mỗi ựịa phương Vì vậy, việc bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất trở thành ựiều kiện tiên quyết ựể thực hiện phát triển dự án, nếu không ựược xử lý tốt thì sẽ trở thành vật cản của sự phát triển kinh tế - xã hội

đứng trước những thuận lợi và cũng không ắt khó khăn trong công cuộc thực hiện bồi thường GPMB khi thu hồi ựất trên ựịa bàn cả nước nói chung và thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ cũng không nằm ngoài quy luật

ựó đối với các dự án trong những năm gần ựây ựã và ựang ựược triển khai lấy ựi quỹ ựất không nhỏ là tư liệu sản xuất của người dân Từ quỹ ựất thu hồi này nhiều nhà máy, khu ựô thị, các công trình phúc lợi ựã ựược xây dựng phục vụ ựời sống nhân dân, là cơ sở ựể thu hút lượng vốn ựáng kể của các nhà ựầu tư trong và ngoài nước Tuy nhiên ngoài những thành công của công tác thu hồi ựất trên ựã nảy sinh nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện bồi thường GPMB Một số dự án ựã không triển khai ựược theo tiến ựộ

dự kiến ban ựầu do không thực hiện ựược bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ựất Mặt khác cuộc sống và sản xuất của người dân bị thu hồi ựất, phải

di dời nơi ở ựang có những xáo trộn mà các chắnh sách chưa xử lý ựược

Từ những lý do nêu trên, ựể ựánh giá ựầy ựủ hơn về vấn ựề thực hiện bồi thường GPMB trong việc thu hồi ựất ở một số dự án trên ựịa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ, ựược sự phân công của Khoa Tài nguyên và Môi trường, dưới sự hướng dẫn của Thầy giáo Ờ PGS TS: Nguyễn Khắc Thời và

PGS - TS Phạm Vọng Thành, tôi tiến hành nghiên cứu ựề tài: Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên ựịa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ"

1.2 Mục ựắch nghiên cứu của ựề tài

- đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi ựất ựể thực hiện các dự án phát triển công nghiệp - dịch vụ, ựô thị và

hạ tầng kinh tế - xã hội trên ựịa bàn Thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ

- đề xuất một số giải pháp ựẩy nhanh tiến ựộ bồi thường giải phóng mặt bằng và góp phần hoàn thiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư phù hợp với ựịa phương

1.3 Yêu cầu của ựề tài

- Nắm vững chắnh sách Pháp luật ựất ựai, những văn bản quy ựịnh về bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái ựịnh cư và các văn bản pháp luật khác có liên quan

- điều tra, khảo sát việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ở 03

dự án ựại diện cho mục ựắch thu hồi ựất sử dụng ựất vào mục ựắch phục vụ lợi ắch công cộng, phát triển công nghiệp - dịch vụ, ựô thị và hạ tầng kinh tế - xã hội, dự án ựiều tra bị thu hồi cả ựất nông nghiệp và phi nông nghiệp

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất

2.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

2.1.1.1 Bồi thường

Bồi thường là ñền bù những tổn thất ñã gây ra ðền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao [9] [28] Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [9] [28]

2.1.1.2 Hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [9] [28]

2.1.1.3 Tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư (TðC) là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây

ñể sinh sống và làm ăn TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản,

di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần .[9] [28] Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân

cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở [9]

Vì vậy việc TðC là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác

2.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB

2.2.1 Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã

ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1998, 2001 và 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp Luật ðất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính ổn ñịnh, thống nhất của pháp Luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB [25] [27]

Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc

tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản

lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán

bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu

lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu

tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB [1] [24] [26]

2.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai là tài nguyên hữu hạn nhưng lại là ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế [5] [25] Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra

Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt ñộng quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng chức năng nhất [5] [25]

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng [4] [19] [24]

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường [4] [19] [24]

2.2.3 Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất [9] [14] Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất [14] [22] [29] Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð) là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất, diện tích ñất, ñối tượng tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

2.2.4 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi

Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày

01 tháng 01 hàng năm

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về ñịnh giá ñất ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh

tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64% Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là

khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại quá cao

so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi [33] [34]

Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB không ñược làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư,

làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư

2.2.5 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường, ñồng thời người bị thu hồi ñất có thể

tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường [3] [5] [23]

Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường [3] [5]

2.3 Chính sách bồi thường hỗ trợ, GPMB của một số nước trong khu vực

và một số tổ chức Ngân hàng

Trên thế giới bất cứ quốc gia nào, ñất ñai là nguồn lực quan trọng, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội Phát triển công nghiệp và ñô thị là một tiến trình tất yếu Khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của Quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng về số lượng ðặc biệt ở những nước ñang phát triển người dân chủ yếu sống bằng nông nghiệp thì ñó là vấn ñề sống còn của họ [11] [12] ðể có thể hài hòa ñược lợi ích của

xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có một phương pháp và cách làm riêng [2] [23] Chúng ta có thể thấy thực tiễn một số kinh nghiệm trong công

tác bồi thường, GPMB của một số nước trong khu vực và một số tổ chức Ngân hàng

2.3.1 Trung Quốc

ðất ñai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuy nhiên trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất khi bị thu hồi của các chủ sử dụng

Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất năm 2009 tại một số thành phố lớn của Trung quốc: Thâm Quyến, Bắc Kinh

Người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng ñất nông nghiệp, nếu không

có ñất nông nghiệp thì ñược bồi thường bằng tiền Giá ñất ñược tính ñể bồi thường bằng tiền ñược xác ñịnh theo phương pháp thu nhập (lấy thu nhập ròng bình quân 3 năm liền ñối với khu ñất bị thu hồi chia cho lợi tức tín dụng, sau ñó nhân với 30 lần - tương ứng 30 năm ñược giao ñất) Tiền bồi thường ñược huy ñộng từ 3 nguồn:

- Nguồn thu từ ñất ñai khoảng gần 70%, nguồn thu này chiếm khoảng 15% tổng thu ngân sách nhà nước hàng năm

- Doanh nghiệp bồi thường bằng việc trích từ 10% - 15% diện tích ñất thu hồi ñể nông dân có thể sử dụng ñất ñó làm khách sạn, nhà hàng, nhà ở, v.v hoặc góp vốn bằng ñất với doanh nghiệp ñể kinh doanh, dịch vụ

- Cộng ñồng thôn trích một khoản trong quỹ chung của thôn quỹ này ñược hình thành từ nhiều nguồn trong ñó một phần từ tiền Nhà nước ñền bù cho người bị thu hồi ñất ñể hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất

Ngoài việc bồi thường bằng ñất, bằng một phần ñất và tiền hoặc bằng tiền, người bị thu hồi ñất nông nghiệp còn ñược ñào tạo nghề ñối với người trong ñộ tuổi cho phép, ñược mua bảo hiểm xã hội

Việc thu hồi ñất Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước trong phạm vi một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại Bắc Kinh và Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất

Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước

có chính sách riêng [26] [35]

2.3.2 Thái Lan

Hiếp pháp năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước,

phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra toà án [26] [35]

Tuy nhiên, quan ñiểm nhìn nhận về công tác bồi thường TðC ñang từng bước thay ñổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra ñối với các vấn ñề kinh tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi ñất và di dân; mặt khác từ thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phục lợi cho họ Vì vậy TðC ngày nay ñược xem là chương trình phát triển của quốc gia Kinh nghiệm thực tiễn ñã giúp cho các nhà hoạch ñịnh chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực tiễn ñi ñến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sự thiếu quan tâm và ñầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TðC có thể lớn hơn rất nhiều chi phí TðC ñúng ñắn Hơn nữa, những người bần cùng hoá, ñến một thời ñiểm nhất ñịnh sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân Do vậy, tránh hay giảm thiểu những ảnh hưởng xấu trong việc di dân TðC, cộng với việc khôi phục thoả ñáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc ñạt ñược lợi ích nền kinh tế, còn ñảm bảo tính công bằng ñối với

họ, ñiều này giúp cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện

dự án TðC ñược thực hiện theo ba yếu tố quan trọng:

- ðền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

- Hỗ trợ di chuyển trong ñó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới và các dịch vụ

và phương tiện phù hợp

- Trợ cấp khôi phục ñể ít nhất người bị ảnh hưởng có ñược mức sống ñạt hoặc gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án

ðối với các dự án có di dân TðC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung

di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ chu kỳ ñầu tiên của việc lập dự án ñầu tư và những nguyên tắc chính phải ñược ñề cập ñến, gồm:

- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di dân bắt buộc, nếu không thể tránh ñược khi triển khai dự án

- Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án: ñất ñai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi thường khác tương xứng như trước khi có dự án phải ñược cấp cho người bị ảnh hưởng Chú trọng ñến người dân bản ñịa, dân tộc thiểu số, nông dân vì họ

là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục ñối với ñất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng

Các dự án về TðC phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TðC phải ñược soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, người di chuyển ñược hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn lực ổn ñịnh cuộc sống ngày càng nhanh càng tốt

Người bị ảnh hưởng ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường TðC, người bị ảnh hưởng ñược hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng ñồng dân cư bản ñịa bằng cách mở rộng lợi ích của dự án ñến cả các cộng ñồng dân cư ñịa phương

Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo, trong

ñó có những người hoặc chưa có quyền hợp pháp về ñất ñai, tài sản, những hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ ðồng thời, có kế hoạch xác ñịnh quyền hợp pháp của họ, hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở bồi thường TðC là việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng ñất hợp pháp

ðể không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của Ngân hàng với các dự án trong lĩnh vực nhạy cảm này Chính phủ Inñônêxia ñã thông qua và thực hiện một

số chính sách bồi thường TðC bắt buộc Chính sách này nêu rõ các mục tiêu

và phương pháp, ñịnh ra các tiêu chuẩn trong hoạt ñộng của các tổ chức Ngân hàng tham gia ñầu tư vào các công trình TðC [26] [35]

2.3.4 Ngân hàng Thế giới WB và Ngân hàng phát triển Châu Á ADB

Theo kinh nghiệm của các tổ chức Ngân hàng quốc tế thì " chìa khoá dẫn tới việc bồi thường TðC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển

mà con người là trung tâm chứ không phải là chính sách ñền bù vật chất [11] [12]

Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường TðC của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) là việc bồi thường TðC sẽ ñược giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng thu nhập và mức ñộ sản xuất như trước khi có dự án Các biện pháp phục hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá trị thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất ñai có cùng hiệu suất và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường ñất thổ cư có cùng diện tích ñược người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao ñất TðC với thời hạn ngắn nhất ðối với ñất ñai

và tài sản ñược ñền bù chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ bị thu hồi ñất, WB và ADB quy

ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của dự án phải ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch Kế hoạch giải toả ñất ñược thực hiện sau khi ñã hội ý với người bị thu hồi ñất Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược WB và ADB coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức ñộ cộng tác của dự án Kế hoạch bồi thường TðC phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới ðể thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn ñuợc chuẩn bị sẵn

2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ñịnh cư của một số dự

án trên phạm vi toàn quốc

Năm 2002, ñề tài về ñiều tra nghiên cứu xã hội học chính sách bồi thường, GPMB ñã ñược Viện Nghiên cứu ðịa chính - Tổng cục ðịa chính; nay

là Bộ Tài nguyên và Môi trường quan tâm và thực hiện [26] [27] Mục tiêu của

ñề tài là thông qua kết quả nghiên cứu xã hội học ñể tổng hợp, phân tích và ñánh giá những mặt tích cực, tiêu cực trong quá trình áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường và hỗ trợ TðC, ñồng thời xác ñịnh nguyên nhân của những mặt tiêu cực làm hạn chế hiệu quả của việc áp dụng chính sách và ảnh hưởng của nó ñối với ñời sống xã hội trong giai ñoạn hiện nay và từ ñó ñưa ra những luận cứ phù hợp trong việc xây dựng chính sách bồi thường GPMB

* ðối với một số dự án ở tỉnh Hà Nam:

Trong 5 năm gần ñây tại tỉnh Hà Nam ñã thực hiện GPMB nhiều dự án lớn như: Khu công nghiệp ðồng Văn I, II, cụm CN-TTCN Cầu Giát, cụm

TTCN làng nghề Ngọc động (Hoàng đông), nút giao đồng Văn, ựường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình điển hình như: Dự án ựường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình; dự án mở rộng, nâng cấp tuyến ựê hữu sông Nhuệ ựể làm tốt công tác GPMB thì phải làm tốt công tác tuyên truyền sâu rộng trong nhân dân về các chủ trương của đảng, chắnh sách pháp luật của Nhà nước, các quy ựịnh của ựịa phương về công tác GPMB làm cho mọi người thấy rõ lợi ắch, trách nhiệm trong việc xây dựng các công trình phát triển kinh tế- xã hội Trong thực hiện GPMB phải ựảm bảo ựúng quy trình, tắnh công khai, công bằng, dân chủ đặc biệt, công tác kiểm kê, ựo ựạc hiện trường phải tỷ mỷ, chắnh xác, trung thực Riêng với các dự án thu hồi nhiều ựất nông nghiệp các cấp, các ngành ựặc biệt coi trọng ựến vấn ựề giải quyết việc làm cho người lao ựộng đồng thời, có phương án hỗ trợ cho các ựịa phương ựầu tư xây dựng công trình phúc lợi và cơ sở hạ tầng, giảm bớt mức ựóng góp của nhân dân Ngoài ra, phải kiên quyết xử lý ựối với các trường hợp cố tình không chấp hành quy ựịnh của Nhà nước

* đối với các dự án thuộc quy hoạch Khu kinh tế (KKT) Nhơn Hội:

Việc GPMB trên diện tắch khá lớn, khoảng 6.000 ha (chiếm 50% tổng diện tắch quy hoạch KKT), với khoảng 6.803 hộ dân bị ảnh hưởng, hoặc phải

di dời, ựể xây dựng hạ tầng dùng chung cho toàn KKT như ựường trục, hệ thống cấp thoát nước và xử lý nước thải, các khu tái ựịnh cưẦ cùng nhiều phân khu phân khúc và dự án ựầu tư, nhưng ựến nay vẫn chưa thể GPMB Một số dự án tuy ựược triển khai năm 2010 và 2011 nhưng vẫn kiểm kê, áp giá ựền bù theo các Quyết ựịnh từ năm 2007, 2008 của UBND tỉnh vì chưa có Quyết ựịnh thay thế nào mới hơn Tiêu biểu như: Dự án Khu tái ựịnh cư Cát Tiến ựược triển khai từ tháng 4 năm 2010 với tổng diện tắch là 25,64 ha; ựến nay ựã có 278/284 hộ nhận tiền ựền bù gần 30 tỉ ựồng; hiện còn 6 hộ chưa nhận tiền bồi thường hỗ trợ Lý do: hầu hết các hộ ựều cho rằng tiền ựền bù

áp giá quá thấp so với giá thị trường nên họ thấy không thỏa ñáng, không chịu nhận bồi thường, hỗ trợ ñể GPMB

Tuy nhiên, bên cạnh ñó, hiện ñơn giá bồi thường chưa ñược ñiều chỉnh kịp thời theo giá thị trường nên các hộ bị ảnh hưởng chưa chịu chấp nhận phương án bồi thường GPMB ðây là một trong những nguyên nhân chính gây cản trở, ách tắc trong việc ñẩy nhanh tiến ñộ thi công GPMB Ngoài ra, việc tổ chức thực hiện bồi thường GPMB phải dựa trên cơ sở chính sách quy ñịnh của Trung ương và phù hợp với ñiều kiện ñịa phương Song tính chất

“bồi thường phải thỏa ñáng” lại ñược các ñối tượng GPMB hiểu theo những cách khác nhau và họ luôn cảm thấy chưa ñược thỏa ñáng nên từ chối thực hiện, làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ GPMB

Theo BQL KKT Nhơn Hội, những vướng mắc chủ yếu trong quá trình thực hiện công tác bồi thường GPMB tại KKT Nhơn Hội cần ñược tiếp tục xem xét xử lý Trước hết, cơ chế chính sách bồi thường GPMB hiện không ổn ñịnh, theo hướng càng về sau càng có lợi ñã làm cho các ñối tượng ñang thực hiện GPMB không có tinh thần hợp tác, cố khiếu kiện, kéo dài thời gian chờ chính sách mới Trong khi ñó, các ñối tượng ñã nhận tiền bồi thường theo chính sách cũ quay lại khiếu nại, kiến nghị ñược bổ sung theo chính sách mới, gây khó khăn cho công tác bồi thường GPMB

* ðối với các dự án tỉnh Thái Nguyên:

Cũng như các ñô thị khác trong cả nước, Thái Nguyên ñã và ñang tập trung giải phóng mặt bằng cho trên 210 dự án; trong ñó ñã thực hiện 137 dự

án Tổng số diện tích ñất thu hồi ñể thực hiện các dự án trên là 20.000 ha Tổng số kinh phí ñược duyệt ñể thanh toán, bồi thường cho các tổ chức, cá nhân bị thu hồi ñất trong qui hoạch dự án hơn 1000 tỷ ñồng Trên cơ sở qui ñịnh của pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư, ñã giao ñất tái ñịnh cư cho trên 870 hộ ñảm bảo ñúng theo qui ñịnh của pháp luật [14]

[16] [19] Các hộ sau khi ñược giao ñất tái ñịnh cư không phát sinh khiếu nại

tố cáo Giá ñất giao tái ñịnh cư cho các hộ phù hợp với qui ñịnh của pháp luật

và tình hình thực tế của ñịa phương, tạo ñiều kiện cho nhân dân di chuyển tới nơi ở mới có ñiều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Khác với thành phố Việt Trì, Thái Nguyên thành lập Hội ñồng thẩm ñịnh phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng các dự án thuộc Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt nên tránh ñược những sai sót trong áp giá tính toán và phù hợp

hơn khi giao công việc này cho Phòng Tài nguyên - Môi trường

Từ kết quả trên cho thấy bất kỳ trong giai ñoạn nào, những quy ñịnh về bồi thường GPMB ñều phải ñảm bảo tính ổn ñịnh về chính trị xã hội, ổn ñịnh sản xuất, ñảm bảo công bằng xã hội Chính sách bồi thường GPMB hiện hành còn có những nội dung chưa phù hợp với thực tế, không ñáp ứng kịp yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, cần phải sửa ñổi, bổ sung Vấn ñề giá ñất áp dụng trong bồi thường GPMB cũng cần ñặc biệt quan tâm Nhà nước cần quy ñịnh

cụ thể các chế tài xử lý các trường hợp sai phạm trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường GPMB ñể duy trì kỷ cương pháp luật ñảm bảo tính pháp chế trong công tác bồi thường GPMB ở nước ta

ðời sống việc, làm của người bị thu hồi ñất ñang là một trong hai vấn

ñề mà công tác GPMB phải ñối mặt Pháp luật ñất ñai hiện hành cũng có nhiều quy ñịnh tiến bộ về vấn ñề hỗ trợ ñời sống cho người có ñất bị thu hồi như hỗ trợ ñể vượt nghèo; hỗ trợ tạo việc làm, chuyển ñổi nghề nghiệp bằng việc giao ñất làm dịch vụ hoặc ñào tạo nghề

Năm 2005, ADB trong khuôn khổ dự án "Nâng cao hiệu quả thị trường cho người nghèo" cũng có ñề cập ñến vấn ñề tác ñộng của việc thu hồi ñất ñến các hộ dân có ñất bị thu hồi trên một số tỉnh, thành phố ở cả ba miền Bắc, Trung, Nam Tuy nhiên, kết quả dự án này cũng chưa có những kết luận về tình hình ñời sống, việc làm của các hộ dân có ñất bị thu hồi [2] [12]

Năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trường ñã tiến hành khảo sát về tình hình sử dụng ñất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp và ñời sống việc làm của người có ñất bị thu hồi ðây chỉ mới là khảo sát sơ bộ, tập trung vào việc thu hồi ñất ñể phát triển các khu công nghiệp Tình hình ñời sống, việc làm của các hộ dân chủ yếu ñược tổng hợp trên ý kiến của các ban, ngành ở ñịa phương, chưa phải là kết quả ñiều tra thực tế và phỏng vấn sâu người dân

bị thu hồi ñất [9] [36]

Nhìn chung trong công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất còn nhiều vấn ñề quan tâm không chỉ ở Việt Nam trong giai ñoạn phát triển hiện nay mà

là còn của tất cả các quốc gia trong khu vực và trên thế giới

Bồi thường GPMB là vấn ñề nhạy cảm, phức tạp, việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB tác ñộng sâu tới mọi mặt của ñời sống kinh tế - xã hội Một trong những vấn ñề cơ bản ñể phát triển kinh tế - xã hội và môi trường bền vững là cần phải ñảm bảo ổn ñịnh cuộc sống cho người dân bị thu hồi ñất ñể phát triển công nghiệp, ñô thị

Vì thế chúng ta cần phải tiếp tục nghiên cứu, ñánh giá sâu thực trạng công tác bồi thường GPMB tại một số dự án cụ thể nhằm phát hiện những vướng mắc, nguyên nhân và ñề xuất giải pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ GPMB

và góp phần hoàn thiện chính sách Pháp luật về ñất ñai

2.5 Cơ sở Pháp lý trong công tác bồi thường GPMB qua các giai ñoạn

2.5.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993

Từ các triều ñại phong kiến, trong mỗi kiểu Nhà nước, tuỳ theo hình thái kinh tế, chính trị xã hội và những ñặc ñiểm truyền thống, huyết thống, tập tục mà các hình thức sở hữu ñất ñai luôn ñược giai cấp thống trị chú trọng Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập quyền ñến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñã ñược xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng ñất canh tác, ñất ở

không ñược quan tâm nhiều so với các loại ñất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường ñược quy ñịnh chặt chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi ñất

Năm 1858 khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập ñồn ñiền, ban hành một số Hiệp ước, Nghị ñịnh bất bình ñẳng ñể chiếm hữu ñất ñai và khai thác tài nguyên của ñất nước ta

Sau cách mạng tháng 8/1945, Hiến pháp ñầu tiên của nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ: "Nhiệm vụ của dân tộc trong giai ñoạn này

là nhằm bảo toàn lãnh thổ giành ñộc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ " Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04/12/1953, Luật cải cách ruộng ñất ra ñời nhằm thủ tiêu chính quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xoá bỏ chế ñộ phong kiến chiếm hữu ruộng ñất, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân, ñồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng ñất Cải cách ruộng ñất hoàn thành, nông dân có quyền sử dụng ruộng ñất ñược chia cấp [6] [7] [13]

Ngay sau khi hoà bình lập lại ở Miền Bắc năm 1954, ðảng và Nhà nước ñã khẳng ñịnh con ñường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc và ñấu tranh giải phóng Miền Nam ðể ñáp ứng nhiệm vụ xây dựng ñất nước trong giai ñoạn cách mạng mới

Ngày 14/4/1959, Hội ñồng Bộ trưởng; nay là Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 151/TTg quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ðây có thể coi là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan tới bồi thường TðC bắt buộc ở Việt Nam Tiếp sau ñó, Liên bộ uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị ñịnh 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản là ñảm bảo kịp thời và ñủ diện tích cần thiết cho xây dựng, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất; những người có ruộng ñất bị trưng dụng

ñược bồi thường và trong trường hợp cần thiết phải ñược giải quyết công ăn việc làm; chỉ ñược trưng dụng số ruộng ñất cần thiết, không ñược trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng ñất cày cấy trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư ñông ñúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa, ñền, những người có ruộng ñất trưng dụng cần ñược báo cáo trước một thời gian là hai tháng ñể kịp

di chuyển [6] [7] [13]

Khi trưng dụng ruộng ñất, Nhà nước xác ñịnh, cách bồi thường tốt nhất là vận ñộng nhân dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người ñược trưng dụng ñể họ tiếp tục sản xuất [6] [7] [13] Trường hợp không làm ñược như vậy,

về ñất ñược bồi thường bằng số tiền từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, ñời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng ñất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh Có thể nói, Nghị ñịnh số 151/TTg ra ñời phần nào ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng ñất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị ñịnh này chưa có quy ñịnh cụ thể về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, thủ tướng Chính phủ ban thành Thông tư 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố

Nguyên tắc bồi thường theo quy ñịnh của Thông tư 1972/TTg là phải bảo ñảm thoả ñáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng cũng không vì thiên lệch về phía nhân dân mà Nhà nước phải bồi thường quá

+ Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải ñến liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa mầu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại ñất ñai của ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp

+ Mặc dù chính sách bồi thường về ñất chưa ñược quy ñịnh trong luật

và thể chế thành một chính sách ñầy ñủ, song quy ñịnh về bồi thường khi mà mức trưng dụng ñất tại Thông tư 1792/TTg ñã có sự thay ñổi so với Nghị ñịnh 151/TTg, từ "chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của những người có ruộng ñất bị trưng dụng" trước ñây sang "ñảm bảo quyền lợi kinh tế của HTX

và của nhân dân", ñồng thời những quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 151/TTg trước ñây chỉ có tính nguyên tắc thì ñến Thông tư 1792/TTg ñã ñược quy ñịnh cụ thể mức bồi thường nhà ở, ñất ñai, cây lâu năm, hoa màu trên ñất

Sau khi giải phóng Miền Nam, ñể ñáp ứng yêu cầu của giai ñoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra ñời, bước ñầu tạo ra sự ñổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế ðiều 19 của Hiến pháp khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên

cơ sở chế ñộ bao cấp Về ñất ñai, pháp luật không quy ñịnh có giá và không cho phép ñất ñai tham gia chuyển dịch dân sự; ñiều này thể hiện trong Quyết ñịnh số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội ñồng Bộ trưởng Khi có nhu cầu sử dụng ñất, Nhà nước sẽ cấp ñất và không thu tiền sử dụng ñất, cần bao nhiêu, Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ ñất ñai giữa Nhà nước với người sử dụng ñất ñơn thuần chỉ là quan hệ "giao - thu" [6] [36]

Luật ðất ñai 1987 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi [6] [8]

+ Tại ðiều 17 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại ðiều 18 quy ñịnh “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh

của Pháp luật”

+ Tại ðiều 23 quy ñịnh “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không

bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh

và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Nghị ñịnh số 186/HðBT về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác.Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 186/HðBT thì các tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng

mà người ñược Nhà nước giao ñất phải nộp ñược ñiều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn lại 70% thuộc ngân sách ñịa phương ñể sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, cải tạo ñất nông nghiệp và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị lấy ñất Người có ñất bị thu hồi chỉ ñược bồi thường thiệt hại tài sản trên ñất, trong lòng ñất Nếu Nhà nước thu hồi vào ñất làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về ñất không ñược ñặt ra ngoài người bị thu hồi ñất làm nhà ở

sẽ phải tự lo liệu [6] [8]

Trong thời kỳ này ñất ñai ñược thừa nhận có giá trị nên các chính sách bồi thường GPMB còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng ñã ñóng vai trò tích cực trong việc GPMB ñể dành ñất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban ñầu của ñất nước

2.5.2 Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003

Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua và

có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Quy ñịnh "ñất có giá" và người sử dụng ñất

có các quyền và nghĩa vụ, ñây là sự ñổi mới có ý nghĩa rất quan trọng ñối với

công tác bồi thường, GPMB của Luật ðất ñai năm 1993

+ Tại ðiều 12 quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”

+ ðiều 27 quy ñịnh “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước

thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”

Những quy ñịnh về bồi thường GPMB của Luật ðất ñai năm 1993 ñã thu ñược những thành tựu quan trọng trong giai ñoạn ñầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến của tình hình kinh tế xã hội, nó ñã dần mất ñi vai trò làm ñộng lực thúc ñẩy phát triển ðể tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tốc ñộ GPMB, ñẩy nhanh tiến ñộ thi công công trình, ñồng thời ñảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB ñã ñược ban hành:

Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều năm 2001 Luật ðất ñai

Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nêu trên

Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ñã quy

ñịnh rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải bồi thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất, việc lập khu TðC cũng như việc tổ chức thực hiện

Về việc áp dụng: chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC áp dụng chung cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi ñất ðây là một ñiểm khác so với Nghị ñịnh số 90/CP [17]

ðối tượng phải bồi thường thiệt hại: Người sử dụng ñất ñược Nhà nước

giao ñất hoặc cho thuê ñất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản cho người có ñất bị thu hồi ñể giao hoặc cho mình thuê

ðối tượng ñược bồi thường thiệt hại: Phải là người có quyền sử dụng ñất, người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy ñịnh của Pháp luật

Phạm vi bồi thường thiệt hại gồm:

Bồi thường thiệt hại về ñất cho toàn bộ diện tích ñất thu hồi

Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có

Trợ cấp ñời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển ñịa ñiểm sản xuất kinh doanh

Trả chi phí chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có ñất bị thu hồi

Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường,

di chuyển, GPMB

Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về ñất: Khi Nhà nước thu hồi ñất thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà người có ñất bị thu hồi ñược bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng ñất Khi bồi thường bằng ñất hoặc nhà ở mà có sự chênh lệch về giá trị thì người ñược bồi thường ñược nhận hoặc phải trả lại phần chênh lệch giá trị ñó bằng tiền

ðiều kiện ñược bồi thường: Do chính sách ñất ñai của Nhà nước Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử có nhiều thay ñổi và do còn nhiều bất cập trong

công tác quản lý, sử dụng ñất, Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã quy ñịnh rất cụ thể, chi tiết các trường hợp ñược bồi thường thiệt hại về ñất, về tài sản

Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại: Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số k ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương Chính sách hỗ trợ: Thực tế, khi Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh, lâu dài, hậu quả là người dân bị mất ñất ở, mất tư liệu sản xuất, nhiều trường hợp phải di chuyển chỗ ở, ñời sống của người bị thu hồi ñất gặp nhiều khó khăn, nên việc thực hiện các chính sách hỗ trợ ñể khôi phục thu nhập, cải thiện mức sống của những người bị ảnh hưởng là rất cần thiết Chính sách hỗ trợ quy ñịnh trong Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP bao gồm:

Hỗ trợ về ổn ñịnh sản xuất và ñời sống, chi phí ñào tạo chuyển nghề Trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh ñến lúc sản xuất kinh doanh trở lại hoạt ñộng bình thường

Trợ cấp chi phí di chuyển, hỗ trợ tạo lập chỗ ở ñối với người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, thưởng tiến ñộ

Hỗ trợ cho các ñối tượng chính sách

Tái ñịnh cư: Chính sách TðC ñược ñề cập ñầy ñủ hơn so với các Nghị ñịnh trước ñó, việc Nhà nước chuẩn bị ñủ ñiều kiện ñể lập khu TðC; bao gồm quỹ ñất, quỹ nhà ở và quỹ tiền mặt là một phần ñảm bảo công tác GPMB thực hiện nhanh chóng Lập khu TðC ñược cụ thể hoá một chương riêng trong Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP, bao gồm quy ñịnh thẩm quyền phê duyệt lập khu TðC, ñiều kiện bắt buộc phải có khu TðC, nguyên tắc bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình tại khu TðC và nguồn vốn xây dựng khu TðC Ngoài ra còn có một số quy ñịnh

về chính sách hỗ trợ lập khu TðC, góp phần khôi phục cuộc sống của người dân trong vùng giải toả Lập khu TðC, thể hiện chính sách ñổi mới của Nhà nước về

quan ñiểm và mục tiêu lấy con người làm trọng tâm trong quá trình bồi thường thiệt hại ñối với người bị thu hồi ñất

Tổ chức thực hiện: Các văn bản trước ñây mới chỉ quan tâm ñến nội dung bồi thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi, thì Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã có quy ñịnh cụ thể về công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội ñồng bồi thường, GPMB cấp thành phố trong việc chỉ ñạo thực hiện công tác bồi thường, GPMB và TðC của các dự án như lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án ñược phê duyệt Các quy ñịnh này ñã giúp cho các ñịa phương có sự chủ ñộng trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội, quỹ ñất, tập quán của ñịa phương

Trong việc thực hiện Luật ðất ñai năm 1993, chính sách thu hồi ñất và bồi thường GPMB ñã có những tiến bộ nhằm ñáp ứng ñược yêu cầu phát triển của ñất nước ta Tuy nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ này vẫn còn một số nhược ñiểm như sau:

Giá ñất ñể tính bồi thường cho người bị thu hồi ñất chưa ñược quy ñịnh chưa theo một chuẩn mực nhất quán [8] [36] Có nhiều quyết ñịnh của UBND các tỉnh về giá ñất ñể tính bồi thường còn thiếu cơ sở; giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh hầu hết ñều thấp hơn giá ñất trên thị trường; người bị thu hồi ñất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi ñất phi nông nghiệp thường ñược lợi

Khi thực hiện thu hồi ñất ñược tiến hành theo từng dự án, công trình

ñã ñược phê duyệt Vì vậy Nhà ñầu tư phải làm việc rất nhiều ñối tác ñể thực hiện việc bồi thường GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND cả ba cấp tỉnh, thành phố, xã, làm việc với ban bồi thường GPMB và làm việc với người có ñất bị thu hồi

Thời kỳ này việc thu hồi ñất chủ yếu trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TðC cho người bị thu hồi ñất nhưng chưa ñược giải quyết thoả ñáng, nếu có TðC không bằng khu dân cư ñã thu hồi [8] [36]

2.5.3 Từ sau Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay

Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñược quy ñịnh rất chi tiết và kèm theo các văn bản dưới luật ñược ban hành, hướng dẫn thực hiện:

- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một

số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung các loại giá ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi bổ sung một số ðiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai

và Nghị ñịnh 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công

ty cổ phần

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa

ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ðiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ

và tái ñịnh cư

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/11/2010 của BTNMT hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, TP trực thuộc TW

- Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010 hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở TNMT và phòng

- Quy ñịnh phạm vi, loại ñất ñể tính bồi thường:

+ Quy ñịnh về giải quyết các trường hợp ñang sử dụng ñất nhưng không có một trong các loại giấy tờ về ñất ñai

+ Phạm vi, giới hạn ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và ñất vườn, ao liền kề với ñất ở ñể ñược hỗ trợ về ñất khi Nhà nước thu hồi ñất

- Quy ñịnh về giá ñất, phương pháp xác ñịnh giá ñất:

+ Xác ñịnh lại giá ñất cho phù hợp với thị trường ñối với trường hợp giá ñất do UBND cấp tỉnh quy ñịnh và công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường + Quy ñịnh mở rộng khung giá, nâng mức giá tối ña của khung giá một

số loại ñất như: ñất nông nghiệp, ñất ở và ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn tăng thêm 50%

- Quy ñịnh về hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi ñất: + Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất có mức sống thuộc diện hộ nghèo thì ñược hỗ trợ ñể vượt qua hộ nghèo

+ Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích ñất nông nghiệp không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất nông nghiệp tương ứng ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng cách giao ñất ñể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch

vụ phi nông nghiệp

- Quy ñịnh hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi ñược giao ñất TðC

mà có nguyện vọng ghi nợ thì ñược ghi nợ tiền sử dụng ñất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất [9] [14] [16] [19]

Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP vừa ñược Chính phủ ban hành, ñã quy ñịnh nhiều chính sách mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong bồi thường GPMB, trong ñó tập trung nâng cao mức hỗ trợ cho người có ñất nông nghiệp

bị thu hồi như: ñất vườn, ao xen kẽ khu dân cư hoặc trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ, việc bên ngoài ñược thu hồi theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược hỗ trợ thêm 30 - 70% giá ñất ở trong khu vực; ñất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư ñược hỗ trợ thêm 20 - 50% giá trị ñất ở trong khu vực Ngoài ra nông dân bị thu hồi ñất sẽ ñược hỗ trợ chuyển nghề bằng 1,5 - 5 lần ñất nông nghiệp ñồng thời, Nghị ñịnh cũng quy ñịnh việc lập Quỹ phát triển ñất trên cơ sở trích từ 30 - 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng ñất, ñấu giá quyền sử dụng ñất; bồi thường GPMB; phát triển khu TðC nhằm ñảm bảo vai trò của Nhà nước trong việc ổn ñịnh xã hội thông qua chính sách ñiều tiết tài nguyên ñất ñai sẽ góp phần làm hài hoà các lợi ích giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai Nhà nước có thể chủ ñộng mua lại diện tích ñất của các doanh nghiệp thuộc diện phải ñược di dời ra khỏi các ñô thị do quá trình sản xuất gây ô nhiễm môi trường ñể bổ sung vào quỹ ñất phục vụ mục tiêu chính sách xã hội

Như vậy chính sách bồi thường GPMB theo Luật ðất ñai năm 2003 ñã

kế thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay

Việc thực hiện thu hồi ñất và bồi thường GPMB Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi ñất ñể sử dụng vào các mục ñích như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án ñầu tư lớn theo quy ñịnh của Chính phủ; ñối với các dự án sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ phù hợp với quy