Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, tho thuê đất trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

* ðối tượng: Theo ðiều 33 Luật ðất ñai năm 2003, các ñối tượng sau ñây ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất ñược quy ñịnh : + Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp lao ñộng nông ng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-
 -

ðỖ THỊ THANH MAI

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ðẤT CỦA CÁC

TỔ CHỨC ðƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ðẤT, CHO THUÊ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN,THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội, năm 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-
 -

ðỖ THỊ THANH MAI

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ðẤT CỦA CÁC

TỔ CHỨC ðƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ðẤT, CHO THUÊ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu

và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng ñược ai công bố, sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này

ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

ðỗ Thị Thanh Mai

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ðề tài luận văn, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ tận tình, những ý kiến ñóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân các thầy, cô giáo thuộc Học viện Nông nghiệp Việt Nam Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo thuộc Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Khoa Quản lý ðất ñai ñã giúp ñỡ tôi hoàn thành Luận văn này ðặc biệt, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn trực tiếp, tận tình của thầy Phạm Phương Nam trong suốt thời gian thực hiện ðề tài luận văn Nhân dịp này, cho phép tôi ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất tới thầy TS Phạm Phương Nam

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn UBND Quận Thanh Xuân, Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Hà Nội, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất Quận Thanh Xuân, Chi cục Thống kê, Phòng Tài chính- Kế hoạch quận, Văn phòng HðND-UBND và UBND, cán bộ ñịa chính các phường, các cơ quan, ñơn vị, tổ chức thuộc ñịa bàn nghiên cứu ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 12 tháng 10 năm 2014

Tác giả luận văn

ðỗ Thị Thanh Mai

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vi

Danh mục hình vii

Danh mục các chữ viết tắt viii

MỞ ðẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Một số vấn ñề lý luận liên quan ñến quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức 3

1.1.1 ðất ñai, sử dụng ñất ñai và quản lý ñất ñai 3

1.1.2 Giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất 6

1.1.3 Lấn, chiếm, tranh chấp ñất ñai 18

1.1.4 Tổ chức sử dụng ñất 20

1.2 Thực tiễn quản lý, sử dụng ñất tại một số nước trên thế giới 24

1.2.1 Pháp 24

1.2.2 Thuỵ ðiển 25

1.2.3 Hoa Kỳ 26

1.2.4 Trung Quốc 27

1.2.5.Thái Lan 28

1.3 Cơ sở pháp lý hiện hành của quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức 29

1.3.1 Các văn bản luật 29

1.3.2 Các văn bản dưới luật 29

1.4 Thực trạng quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức trên phạm vi cả nước và tại Thành phố Hà Nội 31

1.4.1 Thực trạng quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức trên phạm vi cả nước 31

1.4.2 Thực trạng quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức tại Thành phố Hà Nội 36

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1 đối tượng, phạm vi nghiên cứu 39

2.1.1 đối tượng nghiên cứu 39

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39

2.2 Nội dung nghiên cứu 39

2.2.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội 39

2.2.2 Thực trạng quản lý, sử dụng ựất ựai tại Quận Thanh Xuân 39

2.2.3 Thực trạng quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức tại quận Thanh Xuân 39

2.2.4 đánh giá quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức tại Quận Thanh Xuân39 2.2.5 đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức trên ựịa bàn quận Thanh Xuân 39

2.3 Phương pháp nghiên cứu 39

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 39

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 40

2.3.3 Phương pháp xử lý và so sánh số liệu 40

2.3.4 Phương pháp minh họa 40

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41

3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Quận Thanh Xuân 41

3.1.1 điều kiện tự nhiên của Quận Thanh Xuân 41

3.1.2 điều kiện kinh tế - xã hội của Quận Thanh Xuân 44

3.1.3 đánh giá ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Quận Thanh Xuân 52

3.2 Thực trạng quản lý, sử dụng ựất ựai tại Quận Thanh Xuân 53

3.2.1 Thực trạng quản lý ựất ựai tại quận Thanh Xuân 53

3.2.2 Thực trạng sử dụng ựất tại quận Thanh Xuân 56

3.2.3.đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng ựất ựai tại quận Thanh Xuân 58

3.3 Thực trạng quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức tại Quận Thanh Xuân 59

3.3.1 Kết quả giao ựất, cho thuê ựất 59

3.3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho tổ chức ựược giao, ựược thuê ựất 60

3.3.3 Thực trạng sử dụng ựất của các tổ chức theo mục ựắch ựược giao ựất,

ựược thuê ựất 64

3.3.4 Tranh chấp, lấn, chiếm ựất ựai của các tổ chức ựược giao, ựược thuê 73 3.3.5 Tiến ựộ sử dụng ựất ựai của các tổ chức ựược giao, ựược thuê 75

3.3.6 Thực trạng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất 76

3.3.7 Xử phạt vi phạm hành chắnh về ựất ựai 77

3.4 đánh giá công tác quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức tại quận Thanh Xuân 78

3.4.1 Những ưu ựiểm trong quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức 78

3.4.2 Những tồn tại trong quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức 78

3.4.3 Nguyên nhân của những tồn tại trong quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức 79

3.5 Một số giải pháp nhằm tăng cường quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức trên ựịa bàn quận Thanh Xuân 80

3.5.1 Giải pháp về chắnh sách, pháp luật 80

3.5.2 Giải pháp về kiểm tra, giám sát, giải quyết khiếu nại, tranh chấp ựất ựai 81

3.5.3 Giải pháp về nhân lực và cải cách hành chắnh 81

3.5.4 Giải pháp về công nghệ thông tin trong quản lý ựất ựai 81

3.5.5 Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến pháp luật về ựất ựai 82

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83

1 Kết luận 83

2 Kiến nghị 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

PHỤ LỤC 88

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Hiện trạng diện tích ñất ñai cả nước năm 2012 31

Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng ñất của các tổ chức của cả nước 32

Bảng 1.3 Tình hình giao ñất, cho thuê của các tổ chức của cả nước 33

Bảng 1.4 Tình hình công nhận quyền sử dụng ñất, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 34

Bảng 1.5 Hiện trạng sử dụng ñất của các tổ chức của Thành phố Hà Nội 36

Bảng 3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP) 46

Bảng 3.2 Biểu thống kê, kiểm kê ñất ñai năm 2013 57

Bảng 3.3 Tình hình giao ñất cho các tổ chức 60

Bảng 3.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các tổ chức 61

Bảng 3.5 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các tổ chức 62

Bảng 3.6 Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo ñơn vị hành chính 63

Bảng 3.7 Hiện trạng sử dụng ñất của các tổ chức theo mục ñích sử dụng ñất 65

Bảng 3.8 Hiện trạng sử dụng ñất theo loại hình tổ chức 66

Bảng 3.9 Diện tích ñất của các tổ chức phân theo ñơn vị hành chính 67

Bảng 3.10 Tình hình sử dụng ñất theo mục ñích ñược giao, ñược thuê của các tổ chức 68

Bảng 3.11 Tình hình ñất chưa ñưa vào sử dụng của các tổ chức 72

Bảng 3.12 Tình hình tranh chấp, lấn, chiếm ñất ñai của các tổ chức 74

Bảng 3.13 Tình hình chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất 77

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Sơ ñồ vị trí quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội 41

Hình 3.2 Bản ñồ hành chính quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội 42

Hình 3.3 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP) 47

Hình 3.4 ðất của tổ chức chưa ñưa vào sử dụng 71

Hình 3.5 ðất của tổ chức ñể hoang hóa 72

Hình 3.6 ðất tổ chức ñã xin dự án nhưng sử dụng vào mục ñích khác 73

Hình 3.7 ðất của các tổ chức ñang có tranh chấp 75

MỞ đẦU

1 Tắnh cấp thiết của ựề tài

đất ựai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là ựịa bàn ựể phân bố dân cư, ựể thực hiện các hoạt ựộng kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;

là nguồn nội lực ựể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia Việc quản lý, sử dụng ựất ựai nhằm ựáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh là nhiệm vụ quan trọng ựang ựược đảng, Nhà nước, các cấp, các ngành ựặc

biệt quan tâm thực hiện (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)[20] Nhà

nước ta luôn quan tâm ựến vấn ựề quản lý, sử dụng ựất và ựã ban hành, ựổi mới các Luật đất ựai như: Luật đất ựai 1987, Luật đất ựai năm 1993; Luật sửa ựổi và

bổ sung một số ựiều của Luật đất ựai 1993 năm 1998, năm 2001; Luật đất ựai năm 2003, Luật đất ựai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành ựã tạo hành lang pháp lý ựưa công tác quản lý ựất ựai dần vào nề nếp và sử dụng ựất ựai ngày càng có hiệu quả hơn

để quản lý, sử dụng ựất ựược chặt chẽ và có hiệu quả, bền vững, ngày 14/12/2007, Thủ tướng Chắnh phủ ựã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm kê quỹ ựất ựang quản lý, sử dụng của các tổ chức ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò

quản lý Nhà nước ựối với nguồn tài nguyên ựất ựai( dẫn theo Phạm Phương Nam, Phạm Văn Quân, 2013)[17]

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XII năm 2009, cho thấy tình hình sử dụng ựất của các tổ chức với tổng

số 144.485 tổ chức ựang sử dụng ựất trên cả nước (7,8 triệu ha ựất, chiếm 23,65% diện tắch tự nhiên); có 2,85% tổ chức chưa sử dụng ựất với diện tắch 299.220 ha; 2,29% tổ chức sử dụng không ựúng mục ựắch, với diện tắch 25.588 ha; 0,83% tổ chức cho thuê ựất trái phép, với diện tắch 2.919 ha; 1,14% tổ chức cho mượn ựất trái phép, với diện tắch 6.740 ha

đến kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XIII ngày 06/5/2013, tổng hợp số liệu báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ựến ngày 30/6/2013, có 8.161

tổ chức vi phạm, sử dụng ựất lãng phắ với diện tắch 128.033,131 ha Các ựịa phương ựã xử lý, ựạt kết quả như sau: đã thu hồi ựất của 819 tổ chức với diện

tắch 38.771 ha (trong ựó có: 479 tổ chức kinh tế/25.138 ha; 158 tổ chức sự nghiệp công/551 ha; 17 nông, lâm trường/12.794 ha; 61cơ quan nhà nước/275 ha; 02 tổ chức chắnh trị/1,6 ha; 02 tổ chức chắnh trị - xã hội/10 ha) đang tiếp tục xử lý 1.547 tổ chức với diện tắch 22.654 ha đang lập hồ sơ thu hồi ựất của 559 tổ chức với diện tắch 27.095ha; xử lý khác ựối với 1.902 tổ chức với diện tắch 16.516 ha

( Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, 2013) [27]

Thực tế cho thấy, trên ựịa bàn Quận Thanh Xuân việc vi phạm pháp luật ựất ựai của các tổ chức vẫn còn nhiều và ựược biểu hiện dưới nhiều hình thức như sử dụng ựất không ựúng mục ựắch ựược giao, cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng ựất trái phép; ựể ựất hoang hóa, quản lý lỏng lẻo ựể bị lấn, chiếm ựất, tranh chấp,

khiếu nại liên quan ựến sử dụng ựấtẦ(UBND quận Thanh Xuân, 2013)[31]

để có cái nhìn cụ thể hơn về thực trạng quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức trên ựịa bàn Quận Thanh Xuân và ựề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức ựược nhà nước giao ựất, cho thuê ựất trong

thời gian tới thì thực hiện ựề tài: Ộđánh giá thực trạng quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất trên ựịa bàn Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà NộiỢ là cần thiết

2 Mục ựắch, yêu cầu

2.1 Mục ựắch

đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức trên ựịa bàn Quận Thanh Xuân và trên cơ sở ựó ựề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức trên ựịa bàn nghiên cứu trong thời gian tới

- Các số liệu ựiều tra thu thập ựược phân tắch, ựánh giá một cách khách quan, khoa học

- Các giải pháp có tắnh khả thi và phù hợp với ựiều kiện của Quận

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Một số vấn ựề lý luận liên quan ựến quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức

1.1.1 đất ựai, sử dụng ựất ựai và quản lý ựất ựai

1.1.1.1 đất ựai

đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ựộc lập lâu ựời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, ựộng thực vật, khắ hậu, ựịa hình, thời gian Giá trị tài nguyên ựất ựược ựánh giá bằng số lượng diện tắch (ha,

km2) và ựộ phì nhiêu, màu mỡ ( dẫn theo Trần Quang Huy và NNK, 2013) [15]

đất ựai ựược nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này ựất ựai bao gồm tất cả các thuộc tắnh sinh học và tự nhiên của bề mặt trái ựất có ảnh hưởng nhất ựịnh ựến tiềm năng và hiện trạng sử dụng ựất đất ựai bao gồm: các yếu tố khắ hậu, ựịa hình, ựịa mạo, tắnh chất thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên, ựộng

vật và những biến ựổi của ựất do các hoạt ựộng của con người (dẫn theo Trần Quang Huy và NNK, 2013)[15]

Về mặt ựời sống- xã hội, ựất ựai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế ựược của ngành sản xuất nông - lâm nghiệp,

là thành phần quan trọng hàng ựầu của môi trường sống, là ựịa bàn phân bố khu dân

cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phòng Nhưng ựất ựai là tài

nguyên thiên nhiên có hạn về diện tắch, có vị trắ cố ựịnh trong không gian (dẫn theo Trần Quang Huy và NNK, 2013)[15]

Về mặt ựịa lý, ựất ựai là một cùng ựất chuyên biệt trên bề mặt của trái ựất có những ựặc tắnh mang tắnh ổn ựịnh, hay có chu kỳ dự ựoán ực trong khu vực sinh khắ quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong ựó bao gồm: Không khắ, ựất và lớp ựịa chất, nước, quần thể thực vật và ựộng vật và kết quả của những hoạt ựộng bởi

con người trong việc sử dụng ựất ựai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai (dẫn theo Trần Quang Huy và NNK, 2013)[15]

Theo ựịnh nghĩa về ựất ựai của Luật đất ựai năm 2003 thì: Ộđất là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là ựối tượng lao ựộng ựồng thời cũng là sản phẩm lao ựộng đất còn là vật mang của hệ sinh thái tự nhiên và hệ sinh thái canh tác, ựất là mặt bằng ựể phát triển nền kinh tế quốc dânỢ (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)[21]

1.1.1.2 Sử dụng ñất ñai

Sử dụng ñất liên quan ñến chức năng hoặc mục ñích của loại ñất ñược sử dụng Việc sử dụng ñất có thể ñược ñịnh nghĩa là: “những hoạt ñộng của con người có liên quan trực tiếp tới ñất, sử dụng nguồn tài nguyên ñất hoặc có tác

ñộng lên chúng” (dẫn theo Trần Quang Huy và NNK, 2013)[15]

Số liệu về quá trình và hình thái các hoạt ñộng ñầu tư (lao ñộng, vốn, nước, phân hóa học ), kết quả sản lượng (loại nông sản, thời gian, chu kỳ, màu vụ ) cho phép ñánh giá chính xác việc sử dụng ñất, phân tích tác ñộng môi trường và kinh tế, lập mô hình những ảnh hưởng của việc biến ñổi sử dụng ñất hoặc việc chuyển ñổi việc sử dụng ñất này sang mục ñích sử dụng ñất khác Phạm vi sử dụng ñất, cơ cấu và phương thức sử dụng ñất một mặt bị chi phối bởi ñiều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bới các ñiều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật Vì vậy, có thể khái

quát một số ñiều kiện và nhân tố ảnh hưởng ñến việc sử dụng ñất (dẫn theo Trần Quang Huy và NNK, 2013)[15]

ðiều kiện tự nhiên: Khi sử dụng ñất ñai, ngoài bề mặt không gian như diện tích trồng trọt, mặt bằng xây dựng , cần chú ý ñến việc thích ứng với ñiều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của ñất cũng như các yếu tố bao quanh mặt ñất như: Yếu tố khí hậu, yếu tố ñịa hình, yếu tố thổ nhưỡng

ðiều kiện kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như chế ñộ xã hội, dân số, lao ñộng, thông tin, các chính sách quản lý về môi trường, chính sách ñất ñai, yêu cầu về quốc phòng, sức sản xuất, các ñiều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình ñộ quản lý, sử dụng lao ñộng, ñiều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, ñưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất

Yếu tố không gian: ðây là một tính chất “ñặc biệt” khi sử dụng ñất do ñất ñai là sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người ðất ñai hạn chế về số lượng, có vị trí cố ñịnh và là tư liệu sản xuất

không thể thay thế ñược khi tham gia vào hoạt ñộng sản xuất của xã hội (dẫn theo Trần Quang Huy và NNK, 2013)[15]

1.1.1.3 Quản lý ñất ñai

Quản lý ñất ñai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan ñến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển ñất ñai cùng với những lợi nhuận thu ñược từ ñất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan ñến quyền sử hữu và quyền sử

dụng ñất (dẫn theo Nguyễn ðức Khả, 2003)[16]

Quản lý ñất ñai là quá trình ñiều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa ñất, xác ñịnh hoặc ñiều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của ñất, lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử dụng ñất và các nguồn thông tin khác liên quan ñến thị trường bất ñộng sản Quản lý ñất ñai liên quan ñến cả hai ñối tượng ñất công và ñất tư bao gồm các hoạt ñộng ño ñạc, ñăng ký ñất ñai, ñịnh giá ñất, giám sát và quản lý sử dụng ñất ñai, cơ sở hạ tầng

cho công tác quản lý (dẫn theo Nguyễn Quang Tuyến, 2010)[28]

Nhà nước phải ñóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách ñất ñai

và các nguyên tắc của hệ thống quản lý ñất ñai bao gồm pháp Luật ñất ñai và pháp luật liên quan ñến ñất ñai ðối với công tác quản lý ñất ñai, Nhà nước xác ñịnh một số nội dung chủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước; tập trung

và phân cấp quản lý; vị trí của cơ quan ñăng ký ñất ñai; vai trò của lĩnh vực công

và tư nhân; quản lý các tài liệu ñịa chính; quản lý các tổ chức ñịa chính, quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và ñào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn

kỹ thuật; hợp tác quốc tế (dẫn theo Nguyễn Quang Tuyến, 2010)[28]

* Nguyên tắc quản lý nhà nước về ñất ñai:

- Nhà nước thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi toàn quốc

- Các cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện việc quản lý nhà nước về ñất ñai

- UBND các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về ñất ñai tại ñịa phương theo thẩm quyền quy ñịnh

- Công chức ñịa chính ở cơ sở có trách nhiệm giúp UBND cấp xã trong việc quản lý ñất ñai tại ñịa phương

* Nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai:

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất;

- Quản lý việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất;

- ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất;

- Thống kê, kiểm kê ñất ñai;

- Quản lý tài chính về ñất ñai;

- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản;

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất;

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

Theo Luật ðất ñai năm 2013, thì ngoài 13 nội dung kể trên còn có thêm

02 nội dung mới là “Xây dựng hệ thống thông tin ñất ñai và phổ biến, giáo dục

pháp luật về ñất ñai” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)[25]

1.1.2 Giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất

1.1.2.1 Giao ñất

* Khái niệm: Giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng

quyết ñịnh hành chính cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)[21]

* ðối tượng: Theo ðiều 33 Luật ðất ñai năm 2003, các ñối tượng sau ñây ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất ñược quy ñịnh :

+ Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp lao ñộng nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ñược giao ñất nông nghiệp trong hạn mức quy ñịnh tại ðiều 70 của Luật ðất ñai 2003;

+ Tổ chức sử dụng ñất vào mục ñích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm

về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

+ ðơn vị vũ trang nhân dân ñược Nhà nước giao ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

+ Tổ chức sử dụng ñất ñể xây dựng nhà ở phục vụ tái ñịnh cư theo các dự

án của Nhà nước;

+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng ñất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

+ Người sử dụng ñất rừng phòng hộ; ñất rừng ñặc dụng; ñất xây dựng trụ sở

cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy ñịnh tại ðiều 88 của Luật ðất ñai năm 2003; ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh; ñất giao thông, thuỷ lợi; ñất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và ñào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục ñích kinh doanh; ñất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa;

+ Cộng ñồng dân cư sử dụng ñất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng ñất phi nông nghiệp quy ñịnh tại ðiều 99 của Luật ðất ñai 2003

- Theo ðiều 34 Luật ðất ñai năm 2003 thì các ñối tượng sau ñây ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất:

+ Hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất ở;

+Tổ chức kinh tế ñược giao ñất sử dụng vào mục ñích xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế ñược giao ñất sử dụng vào mục ñích ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñể xây dựng công trình công cộng có mục ñích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế ñược giao ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược giao ñất ñể thực hiện các dự

+ ðất nông nghiệp do cộng ñồng dân cư sử dụng quy ñịnh tại khoản 4 ðiều

71 của Luật ðất ñai năm 2003;

+ ðất ở;

+ ðất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia ñình,

cá nhân ñang sử dụng ổn ñịnh ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất; + ðất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy ñịnh tại ðiều 88 của Luật ðất ñai năm 2003;

+ ðất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh;

+ ðất do cơ sở tôn giáo sử dụng quy ñịnh tại ðiều 99 của Luật ðất ñai năm 2003; + ðất có các công trình là ñình, ñền, miếu, am, từ ñường, nhà thờ họ;

+ ðất giao thông, thuỷ lợi; ñất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và ñào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục ñích kinh doanh; ñất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;

+ ðất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa

Theo ðiều 67 Luật ðất ñai 2003, người sử dụng ñất ñược sử dụng ñất có thời hạn trong các trường hợp sau ñây:

+ Thời hạn giao ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thuỷ sản, ñất làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng quy ñịnh tại khoản 1 và khoản 4 ðiều 70 của Luật ðất ñai năm 2003 là hai mươi năm; thời hạn giao ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng sản xuất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng quy ñịnh tại các khoản 2, 3 và

4 ðiều 70 của Luật ðất ñai năm 2003 là năm mươi năm

+Thời hạn giao ñất ñược tính từ ngày có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp ñất ñược Nhà nước giao trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn giao ñất ñược tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993

Khi hết thời hạn, người sử dụng ñất ñược Nhà nước tiếp tục giao ñất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành ñúng pháp luật về ñất ñai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng ñất ñó phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt; + Thời hạn sử dụng ñối với diện tích ñất nông nghiệp vượt hạn mức do ñược giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 bằng một phần hai thời hạn quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này, sau ñó phải chuyển sang thuê ñất;

+ Thời hạn giao ñất ñối với tổ chức kinh tế ñể sử dụng vào mục ñích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñể sử dụng ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế ñể thực hiện các dự án ñầu tư; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ñể thực hiện các dự án ñầu tư tại Việt Nam ñược xem xét, quyết ñịnh trên cơ sở dự án ñầu tư hoặc ñơn xin giao ñất, thuê ñất nhưng không quá năm mươi năm; ñối với dự án có vốn ñầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ñầu tư vào ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế – xã hội ñặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao ñất là không quá bảy mươi năm

Khi hết thời hạn, người sử dụng ñất ñược Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng ñất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành ñúng pháp luật về ñất ñai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng ñất ñó phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt;

- Theo ðiều 125 Luật ðất ñai năm 2003, quy ñịnh người sử dụng ñất ổn ñịnh lâu dài trong các trường hợp sau ñây:

+ ðất ở do hộ gia ñình, cá nhân sử dụng;

+ ðất nông nghiệp do cộng ñồng dân cư sử dụng quy ñịnh tại khoản 3 ðiều

131 của Luật ðất ñai năm 2003;

+ ðất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng, ñất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; + ðất thương mại, dịch vụ, ñất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ổn ñịnh mà không phải là ñất ñược Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

+ ðất xây dựng trụ sở cơ quan quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 147 của Luật ðất ñai năm 2003; ñất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 147 của Luật ðất ñai năm 2003; + ðất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh;

+ ðất cơ sở tôn giáo quy ñịnh tại ðiều 159 của Luật ðất ñai năm 2003; + ðất tín ngưỡng;

+ ðất giao thông, thủy lợi, ñất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, ñất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục ñích kinh doanh; + ðất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa;

+ ðất tổ chức kinh tế sử dụng quy ñịnh tại khoản 3 ðiều 127 và khoản 2 ðiều 128 của Luật ðất ñai năm 2003

+ Thời hạn giao ñất ñối với tổ chức ñể sử dụng vào mục ñích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; ñể sử dụng vào mục ñích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức ñể thực hiện các dự án ñầu tư; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ñầu tư nước ngoài ñể thực hiện các dự án ñầu tư tại Việt Nam ñược xem xét, quyết ñịnh trên cơ sở dự án ñầu tư hoặc ñơn xin giao ñất nhưng không quá 50 năm

++ ðối với dự án có vốn ñầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ñầu

tư vào ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao ñất không quá 70 năm

++ ðối với dự án kinh doanh nhà ở ñể bán hoặc ñể bán kết hợp với cho thuê hoặc ñể cho thuê mua thì thời hạn giao ñất cho chủ ñầu tư ñược xác ñịnh theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ñược sử dụng ñất ổn ñịnh lâu dài

Khi hết thời hạn, người sử dụng ñất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì ñược Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng ñất nhưng không quá thời hạn quy ñịnh tại khoản này

* Thẩm quyền

Theo ðiều 37 Luật ðất ñai năm 2003 thì:

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết ñịnh giao ñất ñối với tổ chức; giao ñất ñối với cơ sở tôn giáo; giao ñất ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài;

- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ñịnh giao ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân; giao ñất ñối với cộng ñồng dân cư

- Cơ quan có thẩm quyền quyết ñịnh giao ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và

3 ðiều này không ñược ủy quyền

Theo ðiều 59 Luật ðất ñai năm 2013 thì:

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh giao ñất trong các trường hợp sau: + Giao ñất ñối với các tổ chức;

+ Giao ñất ñối với cơ sở tôn giáo;

+ Giao ñất ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ñầu tư nứoc ngoài, doanh nghiệp có vốn ñầu tư nước ngoài theo quy ñịnh tại ñiểm ñ và ñiểm e khoản 1 ðiều 56 của Luật ðất ñai năm 2003;

+ Cho thuê ñất ñối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:

+ Giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất nông nghiệp ñể sử dụng vào mục ñích thương mại,

dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết ñịnh;

+ Giao ñất ñối với cộng ñồng dân cư

- Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê ñất thuộc quỹ ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn

- Cơ quan có thẩm quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 1 và khoản 2 ðiều này không ñược ủy quyền

1.1.2.2 Cho thuê ñất

* Khái niệm: Cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng

hợp ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)[21]

Thời hạn cho thuê ñất ñược tính từ ngày có quyết ñịnh cho thuê ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp ñất ñược Nhà nước cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn cho thuê ñất ñược tính từ ngày 15 tháng

10 năm 1993

Khi hết thời hạn, người sử dụng ñất ñược Nhà nước tiếp tục cho thuê ñất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành ñúng pháp luật về ñất ñai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng ñất ñó phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt;

+ Thời hạn sử dụng ñối với diện tích ñất nông nghiệp vượt hạn mức do ñược giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 bằng một phần hai thời hạn quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này, sau ñó phải chuyển sang thuê ñất;

+ Thời cho thuê ñất ñối với tổ chức kinh tế ñể sử dụng vào mục ñích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñể sử dụng ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế ñể thực hiện các dự án ñầu tư; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ñể thực hiện các dự án ñầu tư tại Việt Nam ñược xem xét, quyết ñịnh trên cơ sở dự án ñầu tư hoặc ñơn xin giao ñất, thuê ñất nhưng không quá năm mươi năm; ñối với dự án có vốn ñầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ñầu tư vào ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế – xã hội ñặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao ñất, cho thuê ñất là không quá bảy mươi năm

Khi hết thời hạn, người sử dụng ñất ñược Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng ñất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành ñúng pháp luật về ñất ñai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng ñất ñó phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt;

+ Thời hạn cho thuê ñất ñể xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao quy ñịnh tại khoản 5 ðiều 9 của Luật ðất ñai năm 2003

là không quá chín mươi chín năm

Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao ñược Nhà nước Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê ñất khác nếu có nhu cầu sử dụng ñất;

- Thời hạn cho thuê ñất thuộc quỹ ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá năm năm; trường hợp cho thuê ñất trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn thuê ñất ñược xác ñịnh theo hợp ñồng thuê ñất

- Theo ðiều 125 Luật ðất ñai 2013 , ñất ñược sử dụng ñất ổn ñịnh lâu dài trong các trường hợp sau ñây:

+ ðất ở do hộ gia ñình, cá nhân sử dụng;

+ ðất nông nghiệp do cộng ñồng dân cư sử dụng quy ñịnh tại khoản 3 ðiều

131 của Luật ðất ñai năm 2003;

+ ðất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng, ñất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; + ðất thương mại, dịch vụ, ñất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ổn ñịnh mà không phải là ñất ñược Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

+ ðất xây dựng trụ sở cơ quan quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 147 của Luật ðất ñai năm 2003; ñất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 147 của Luật ðất ñai năm 2003; + ðất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh;

+ ðất cơ sở tôn giáo quy ñịnh tại ðiều 159 của Luật ðất ñai năm 2003; + ðất tín ngưỡng;

+ ðất giao thông, thủy lợi, ñất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, ñất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục ñích kinh doanh;

+ ðất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa;

+ ðất tổ chức kinh tế sử dụng quy ñịnh tại khoản 3 ðiều 127 và khoản 2 ðiều 128 của Luật ðất ñai năm 2003

- Theo ðiều 126, ñất sử dụng có thời hạn ñược quy ñịnh:

+ Thời hạn cho thuê ñất nông nghiệp ñối với hộ gia ñình, cá nhân không quá 50 năm Khi hết thời hạn thuê ñất, hộ gia ñình, cá nhân nếu có nhu cầu thì ñược Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê ñất

+ Thời hạn cho thuê ñất ñối với tổ chức ñể sử dụng vào mục ñích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñể sử dụng vào mục ñích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức ñể thực hiện các dự án ñầu tư; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ñầu tư nước ngoài ñể thực hiện các dự án ñầu tư tại Việt Nam ñược xem xét, quyết ñịnh trên cơ sở dự án ñầu tư hoặc ñơn xin giao ñất, thuê ñất nhưng không quá 50 năm

ðối với dự án có vốn ñầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ñầu tư vào ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao ñất, cho thuê ñất không quá 70 năm

ðối với dự án kinh doanh nhà ở ñể bán hoặc ñể bán kết hợp với cho thuê hoặc ñể cho thuê mua thì thời hạn giao ñất cho chủ ñầu tư ñược xác ñịnh theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ñược sử dụng ñất ổn ñịnh lâu dài

Khi hết thời hạn, người sử dụng ñất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì ñược Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng ñất nhưng không quá thời hạn quy ñịnh tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê ñất ñể xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao không quá 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng ñất thì ñược Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê ñất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy ñịnh tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê ñất thuộc quỹ ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm

+ ðất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 147 của Luật ðất ñai năm 2003 và các công trình công cộng có mục ñích kinh doanh là không quá 70 năm

Khi hết thời hạn, người sử dụng ñất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì ñược Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng ñất nhưng không quá thời hạn quy ñịnh tại khoản này

+ ðối với thửa ñất sử dụng cho nhiều mục ñích thì thời hạn sử dụng ñất ñược xác ñịnh theo thời hạn của loại ñất sử dụng vào mục ñích chính

+ Thời hạn cho thuê ñất quy ñịnh tại ðiều này ñược tính từ ngày có quyết ñịnh cho thuê ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

* Thẩm quyền

- Theo ðiều 37 Luật ðất ñai 2003 thì:

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết cho thuê ñất ñối với tổ chức; cho thuê ñất ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài; cho thuê ñất ñối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ñịnh cho thuê ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân;

+ Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê ñất thuộc quỹ ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn

+Cơ quan có thẩm quyền quyết ñịnh cho thuê ñất quy ñịnh tại các khoản 1,

2 và 3 ðiều này không ñược ủy quyền

- Theo ðiều 59 Luật ðất ñai 2013 thì:

+Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:

++ Cho thuê ñất ñối với tổ chức;

++ Cho thuê ñất ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ñầu tư nước ngoài theo quy ñịnh tại ñiểm ñ và ñiểm e khoản 1 ðiều 56 của Luật ðất ñai năm 2003;

++ Cho thuê ñất ñối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao +Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh cho thuê ñất trong các trường hợp sau ñây:

++ Cho thuê ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia ñình,

cá nhân thuê ñất sử dụng ñất nông nghiệp ñể sử dụng vào mục ñích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết ñịnh;

+ Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê ñất thuộc quỹ ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn

+ Cơ quan có thẩm quyền quyết ñịnh cho thuê ñất quy ñịnh tại khoản 1 và khoản 2 ðiều này không ñược ủy quyền

1.1.2.3 Thu hồi ñất

* Khái niệm: Thu hồi ñất là việc Nhà nước quyết ñịnh thu lại quyền sử

dụng ñất của người ñược Nhà nước trao quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất của

người sử dụng ñất vi phạm pháp luật về ñất ñai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)[21]

- Theo ðiều 38 Luật ðất ñai 2003, Nhà nước thu hồi ñất trong các trường hợp sau ñây:

- Nhà nước sử dụng ñất vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

+ Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển ñi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng ñất;

+ Sử dụng ñất không ñúng mục ñích, sử dụng ñất không có hiệu quả;

+ Người sử dụng ñất cố ý hủy hoại ñất;

+ ðất ñược giao không ñúng ñối tượng hoặc không ñúng thẩm quyền; + ðất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau ñây:

++ ðất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

++ ðất không ñược chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003 mà người sử dụng ñất do thiếu trách nhiệm ñể bị lấn, chiếm;

+ Cá nhân sử dụng ñất chết mà không có người thừa kế;

+ Người sử dụng ñất tự nguyện trả lại ñất;

+ Người sử dụng ñất cố ý không thực hiện nghĩa vụ ñối với Nhà nước; + ðất ñược Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không ñược gia hạn khi hết thời hạn;

+ ðất trồng cây hàng năm không ñược sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; ñất trồng cây lâu năm không ñược sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; ñất trồng rừng không ñược sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;

+ ðất ñược Nhà nước giao, cho thuê ñể thực hiện dự án ñầu tư mà không ñược sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến ñộ sử dụng ñất chậm

hơn hai mươi bốn tháng so với tiến ñộ ghi trong dự án ñầu tư, kể từ khi nhận bàn giao ñất trên thực ñịa mà không ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất ñó cho phép

* Thẩm quyền thu hồi ñất

- Theo ðiều 44 Luật ðất ñai 2003quy ñịnh:

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết ñịnh thu hồi ñất ñối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy ñịnh tại khoản 2 ðiều này

+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ñịnh thu hồi ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư

ở nước ngoài thuộc ñối tượng ñược mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở tại Việt Nam

+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi ñất quy ñịnh tại khoản 1 và khoản 2 ðiều này không ñược uỷ quyền

- Theo ðiều 66 Luật ðất ñai 2013, thẩm quyền thu hồi ñất quy ñịnh: + Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh thu hồi ñất trong các trường hợp sau ñây: ++ Thu hồi ñất ñối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn ñầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy ñịnh tại ñiểm b khoản 2 ðiều này;

++ Thu hồi ñất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích của xã, phường, thị trấn +Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thu hồi ñất trong các trường hợp sau ñây:

++ Thu hồi ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư;

++ Thu hồi ñất ở của người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược sở hữu nhà ở tại Việt Nam

+ Trường hợp trong khu vực thu hồi ñất có cả ñối tượng quy ñịnh tại khoản

1 và khoản 2 ðiều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc

ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thu hồi ñất

1.1.3 Lấn, chiếm, tranh chấp ñất ñai

- Lấn ñất ñai là việc các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân tự ý lấn diện tích ñất công, ñất nông nghiệp, phi nông nghiệp thuộc Nhà nước, tổ chức, hộ gia ñình,

cá nhân ñang quản lý, sử dụng (Chính phủ, 2009 a)[8]

- Chiếm ñất ñai là việc các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân tự ý chiếm dụng diện tích ñất công, ñất nông nghiệp, phi nông nghiệp thuộc Nhà nước, tổ chức,

hộ gia ñình, cá nhân ñang quản lý, sử dụng (Chính phủ, 2009 a)[8]

Theo ðiều 140 Luật ðất ñai 2003, người lấn, chiếm ñất ñai thì tuỳ theo tính chất, mức ñộ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy ñịnh của pháp luật Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất hoặc ñang sử dụng ñất ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất nhưng không phải chuyển sang thuê ñất hoặc không phải trả tiền sử dụng ñất

mà ñể ñất bị lấn, chiếm, thất thoát thì phải bồi thường và bị xử lý theo quy ñịnh của pháp luật ñối với giá trị quyền sử dụng ñất của diện tích ñất bị lấn, chiếm

- Theo khoản 26 ðiều 4 Luật ðất ñai, tranh chấp ñất ñai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng ñất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ ñất

ñai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)[21] Tranh chấp ñất ñai ñã ñược

hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên ñương sự không nhất trí thì ñược giải quyết như sau:

++ Tranh chấp về quyền sử dụng ñất mà ñương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại các khoản 1, 2

và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai năm 2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với ñất thì do Toà án nhân dân giải quyết;

++ Tranh chấp về quyền sử dụng ñất mà ñương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai năm 2003 ñược giải quyết như sau: + Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần ñầu mà một bên hoặc các bên ñương sự không ñồng ý với quyết ñịnh giải quyết thì có quyền khiếu nại ñến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết ñịnh của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết ñịnh giải quyết cuối cùng;

+ Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần ñầu mà một bên hoặc các bên ñương sự không ñồng ý với quyết ñịnh giải quyết thì có quyền khiếu nại ñến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết ñịnh của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết ñịnh giải quyết cuối cùng

1.1.4 Tổ chức sử dụng ñất

1.1.4.1 Khái niệm về tổ chức sử dụng ñất

Tổ chức sử dụng ñất là tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể

sử dụng hoặc ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất ñang sử

dụng, ñược Nhà nước giao ñất ñể quản lý (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,

2003)[21], quy ñịnh trong Luật ðất ñai năm 2003 bao gồm:

+ Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ

chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, ñơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy ñịnh của Chính ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất;

tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng ñất;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao bao gồm cơ quan ñại diện

ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan ñại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao ñược Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ñại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan ñại diện của

tổ chức liên chính phủ ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất;

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về ñầu

tư ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất

+Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của

Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng

thực hiện các hoạt ñộng dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả

1.1.4.2 Phân loại tổ chức sử dụng ñất

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất thì loại hình tổ chức ñược phân thành:

+ Cơ quan, ñơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng ñất

bao gồm: Cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; ñơn vị quốc phòng, an ninh

+ Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam

ñịnh cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc thuê ñất trả tiền thuê ñất hàng năm) ñược thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng ñất vào mục ñích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ

+ Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng ñất bao gồm: Tổ chức

xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ quan, ñơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế

+ Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà ñầu tư nước ngoài hoặc

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao ñược Nhà nước cho thuê ñất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

1.1.4.3 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng ñất

a/ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức ñược giao ñất, công nhận và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

- Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất có các quyền

và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 105 và ðiều 107 của Luật ðất ñai năm 2003 Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất không có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất ñể xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước ñược quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất Người mua tài sản ñược Nhà nước tiếp tục giao ñất không thu tiền sử dụng ñất

theo mục ñích ñã ñược xác ñịnh (dẫn theo Phạm Minh Giáp, 2013) [13]

- Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 105 và ðiều 107 của Luật ðất ñai năm

2003 Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất ñã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ như: Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và công trình kiến trúc, kết cấu

hạ tầng ñã ñược xây dựng gắn liền với ñất; cho thuê quyền sử dụng ñất và công

trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng ñã ñược xây dựng gắn liền với ñất; tặng cho quyền sử dụng ñất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng ñất cho cộng ñồng dân

cư ñể xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng ñồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với ñất theo quy ñịnh của pháp luật; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất tại tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam ñể vay vốn theo quy ñịnh của pháp luật; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất ñể hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam

ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy ñịnh của pháp luật ( dẫn theo Nguyễn Văn Hợp, 2013)[14]

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất mà tiền ñã trả cho việc nhận chuyển nhượng ñó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 110 của Luật ðất ñai năm 2003 Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất mà tiền ñã trả cho việc nhận chuyển nhượng ñó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại khoản 2 và khoản 3 ðiều 109 của Luật ðất ñai năm 2003

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất từ ñất không thu tiền

sử dụng ñất sang ñất có thu tiền sử dụng ñất ñược quy ñịnh như sau:

++ Trường hợp tiền sử dụng ñất ñã trả cho việc chuyển mục ñích sử dụng ñất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng ñất chọn hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 110 của Luật ðất ñai năm 2003;

++ Trường hợp tiền sử dụng ñất ñã trả cho việc chuyển mục ñích sử dụng ñất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng ñất chọn hình thức thuê ñất thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại các ñiểm b, c

và d khoản 1 ðiều 111 của Luật ðất ñai năm 2003;

++ Trường hợp tiền sử dụng ñất ñã trả cho việc chuyển mục ñích sử dụng ñất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại khoản 2 và khoản 3 ðiều 109 của Luật ðất ñai năm 2003

b/ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức ñược thuê ñất

- Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước cho thuê ñất có các quyền và nghĩa vụ sau ñây:

+ Các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 105 và ðiều 107 của Luật ðất ñai năm 2003;

+ Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất thuê tại các tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam ñể vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy ñịnh của pháp luật;

+ Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất thuê; người mua tài sản ñược Nhà nước tiếp tục cho thuê ñất theo mục ñích ñã ñược xác ñịnh;

+ Cho thuê lại ñất ñã ñược xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp ñược phép ñầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước cho thuê ñất trước ngày Luật ðất ñai năm

2003 có hiệu lực thi hành mà ñã trả tiền thuê ñất cho cả thời gian thuê hoặc ñã trả trước tiền thuê ñất cho nhiều năm mà thời hạn thuê ñất ñã ñược trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 110 của Luật ðất ñai năm 2003 trong thời hạn ñã trả tiền thuê ñất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất thì phải nộp tiền sử dụng ñất trừ ñi tiền thuê ñất ñã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 110 của Luật ðất ñai năm 2003

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập ñược Nhà nước cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau ñây:

+ Quyền và nghĩa vụ chung quy ñịnh tại ðiều 166 và ðiều 170 của Luật ðất ñai năm 2003;

+ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất thuê tại các tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam;

+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ựất thuê khi có ựủ ựiều kiện quy ựịnh tại điều 189 của Luật đất ựai năm 2003; người mua tài sản ựược Nhà nước tiếp tục cho thuê ựất theo mục ựắch ựã ựược xác ựịnh;

+ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ựất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản ựược Nhà nước tiếp tục cho thuê ựất theo mục ựắch ựã ựược xác ựịnh;

+ Cho thuê lại quyền sử dụng ựất theo hình thức trả tiền thuê ựất hàng năm ựối với ựất ựã ựược xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp ựược phép ựầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng ựối với ựất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng ựất thuê của tổ chức,

hộ gia ựình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì

có các quyền và nghĩa vụ theo quy ựịnh của pháp luật về dân sự

1.2 Thực tiễn quản lý, sử dụng ựất tại một số nước trên thế giới

1.2.1 Pháp

Ở Pháp, chắnh sách quản lý sử dụng ựất canh tác rất chặt chẽ ựể ựảm bảo sản xuất nông nghiệp bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất Việc chuyển ựất canh tác sang mục ựắch khác, kể cả việc làm nhà ở cũng phải xin phép chắnh quyền cấp xã quyết ựịnh Nghiêm cấm việc xây dựng nhà trên ựất canh tác ựể bán cho người khác Khuyến khắch việc tắch tụ ựất nông nghiệp bằng cách tạo ựiều kiện thuận lợi ựể các chủ ựất có nhiều mảnh ựất ở các vùng khác nhau có thể ựàm phán với nhau nhằm tiến hành chuyển ựổi ruộng ựất, tạo ựiều kiện tập trung

các thửa ựất nhỏ thành các thửa ựất lớn (dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014) [4]

Việc mua bán ựất ựai không thể tự thực hiện giữa người bán và người mua, muốn bán ựất phải xin phép cơ quan giám sát việc mua bán Việc bán ựất nông nghiệp phải nộp thuế ựất và thuế trước bạ đất này ựược ưu tiên bán cho những người láng giềng ựể tạo ra các thửa ựất có diện tắch lớn hơn Ở Pháp có cơ quan giám sát việc mua bán ựất ựể kiểm soát hoạt ựộng mua bán, chuyển nhượng ựất ựai Cơ quan giám sát ựồng thời làm nhiệm vụ môi giới và trực tiếp tham gia quá trình mua bán ựất Văn tự chuyển ựổi chủ sở hữu ựất ựai có Toà án Hành

chắnh xác nhận trước và sau khi chuyển ựổi đối với ựất ựô thị mới, khi chia cho người dân thì phải nộp 30% chi phắ cho các công trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại là 70% do kinh phắ ựịa phương chi trả Ngày nay, ựất ựai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy ựịnh của các cơ quan hữu quan như quản lý ựất ựai, môi trường, quản lý ựô thị, quy hoạch vùng lãnh thổ và ựầu tư

phát triển ( dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014)[4]

1.2.2 Thuỵ điển

Quản lý ựất ựai ở Thuỵ điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng ựát và việc cai quản ựất ựai Việc bảo vệ quyền ựối với ựất ựai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng ựối với người dân, phần lớn ựất ựai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng ựất ựai là mối quan tâm chung của toàn xã hội Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chắnh sách ựất ựai luôn ựặt ra vấn ựề hàng ựầu là có sự cân bằng giữa lợi ắch riêng của chủ sử dụng ựất

và lợi ắch chung của Nhà nước Các hoạt ựộng cụ thể về quản lý sử dụng ựất như quy hoạch sử dụng ựất, ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản và thông tin ựịa chắnh ựều ựược quản lý bởi ngân hàng dữ liệu ựất ựai và ựều ựược luật hoá Pháp luật và chắnh sách ựất ựai ở Thuỵ điển về cơ bản dựa trên chế ựộ sở hữu tư nhân về ựất ựai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội Pháp luật và chắnh sách ựất ựai ở Thuỵ điển từ năm 1970 trở lại ựây gắn liền với việc giải quyết các vấn ựề liên quan ựến pháp luật bất ựộng sản tư nhân Quy ựịnh các vật cố ựịnh gắn liền với bất ựộng sản, quy ựịnh việc mua bán ựất ựai, việc thế chấp, quy ựịnh

về hoa lợi, quyền thông hành ựịa dịch và các hoạt ựộng khác như vấn ựề bồi thường, quy hoạch sử dụng ựất, thu hồi ựất, ựăng ký quyền sở hữu ựất ựai và hệ

thống ựăng ký ( dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014)[4]

Một khắa cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch là việc ựộc quyền lập quy hoạch ựô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy điển điều này có nghĩa là phát triển ựô thị không thể diễn ra mà không có kế hoạch ựô thị ựược phê duyệt Một chủ sở hữu ựất không có quyền lập một kế hoạch như vậy mà không có

sự ựồng ý của chắnh quyền thành phố Nếu chủ ựất muốn phát triển mảnh ựất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển do chắnh quyền thành phố quy ựịnh, thì

chủ ựất không có quyền ựược bồi thường cho các giá trị phát triển có thể mất do từ chối lập kế hoạch Nguyên tắc này ựã phát triển hơn liên quan ựến các trường hợp khác khi chi trả bồi thường cho chủ sở hữu ựất, vắ dụ như tịch thu ựất cho các dịch

vụ công cộng, bảo vệ môi trường

Một chủ ựất có quyền phát triển tài sản của của mình, ựầu tư vào cải tạoẦ miễn là tiếp tục sử dụng ựất hiện có Nếu một số quy ựịnh trong quy hoạch hoặc quy ựịnh về

sử dụng ựất khác buộc các chủ ựất dừng các hoạt ựộng ựang diễn racủa họ hoặc trả lại ựất, thì chủ ựất có quyền ựược bồi thường cho những thiệt hại liên quan ựến việc

sử dụng ựất ựang diễn ra.Giá trị liên quan ựến việc thay ựổi sử dụng ựất sẽ không ựược bồi thường Thay ựổi sử dụng ựất sẽ phải xin phép, thường ở dạng một quyết ựịnh quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng Nếu không ựược cho phép, các chủ sở hữu ựất không có quyền ựược bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá

trị nào do từ chối thay ựổi sử dụng ựất ( dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014)[4]

1.2.3 Hoa Kỳ

Từ tháng 7 năm 1776, Hoa Kỳ lật ựổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ ựến nay, ựã tiến hành nhiều hoạt ựộng về ựo ựạc và mua bán ựất ựai Năm 1785, trước khi thành lập Chắnh phủ mới khoá ựầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Hoa Kỳ ựã thông qua pháp quy ựất ựai ựầu tiên (Land Ordinance of 1785) Theo ựó, ựã thành lập một cơ quan của Liên bang phụ trách ựo ựạc và mua bán ựất công, ựồng thời vạch một ựường chuẩn cơ bản từ cực ựiểm phắa tây của giới tuyến nam Penxivania lên phắa bắc; lấy ựất phắa tây của ựường vạch này chia ra thành từng khu, mỗi khu là 36 dặm Anh vuông, lại chia mỗi khu ra 36 mảnh ựất, mỗi mảnh 640 mẫu Anh, chỉ ựịnh mảnh số 16 dùng cho việc phát triển sự nghiệp giáo dục công cộng; các mảnh khác thì bán Theo quy ựịnh lúc ựó, một nửa khu ựất thì bán cả, còn một nửa khu thì lấy 640 mẫu Anh làm ựơn vị ựể bán, giá bán mỗi mẫu Anh là 1 USD Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về ựất ựai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787), trong ựó giải thắch thêm quy ựịnh nêu trên Hai pháp lệnh sớm nhất ựó của Hoa Kỳ mở ựường cho việc ựo ựạc và mua bán ựất công, thu hút mọi người ựến

khai thác vùng ựất phắa Tây ( dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014) [4]

Luật pháp Hoa Kỳ quy ựịnh quan hệ giữa chủ ựất (Land Lord) và người thuê (Tenant) là tương ựối chi tiết: người thuê không có ựất mà chỉ có một số quyền lợi, ựồng thời còn phải mang quyền lợi lại cho chủ ựất; thuê mướn là có kỳ hạn cố ựịnh, nếu quá một năm thì phải thoả thuận bằng hợp ựồng, ựáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tắnh toán tiền thuê và phương pháp chi trả ựể xác ựịnh, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy ựịnh, thì việc thuê mướn ựương nhiên vẫn tiếp tục Ngoài ra còn có các hình thức thuê "tuỳ ý", thuê ựất

"không chiếm hữu", thuê ựất "có chiếm hữu", thuê ựất "thả nổi" phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên (chủ ựất, người thuê) khi có sự sai khác về

chiếm hữu và sử dụng ( dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014)[4]

1.2.4 Trung Quốc

- Luật đất ựai của Trung Quốc ựược xây dựng vào các năm 1954, 1975,

1978 và 1982 Trong ựó, Luật đất ựai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất Từ năm

1982 Luật đất ựai Trung Quốc ựã ựược sửa ựổi 4 lần (qua các năm 1988, 1993,

1999 và năm 2004) Việc sử dụng Luật đất ựai lần này ựược tiến hành từ năm 2003 nay ựã hoàn thành việc sửa ựổi, tại thời ựiểm ựoàn công tác tại Trung Quốc thì dự thảo sửa ựổi này ựang ựược trình Quốc vụ viện Trung Quốc ựể xem xét

- Trong Luật đất ựai và quy ựịnh của Chắnh phủ về quản lý ựất ựai có quy ựịnh rõ và tách bạch nội dung giám sát quản lý ựất ựai và kiểm tra việc sử dụng ựất, gắn với các quy ựịnh về chế tài xử lý ựã bảo ựảm việc quản lý ựược tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý ựất ựai trong các cơ quan nhà nước, ựồng thời có căn cứ xử lý triệt ựể ựối với các trường hợp quản lý sai quy ựịnh hoặc sử dụng ựất vi phạm pháp luật Quy ựịnh chỉ giao ựất ở cho các tổ chức ựầu tư kinh doanh nhà ở và không giao ựất ở cho hộ gia ựình cá nhân sử dụng tại ựô thị có nâng cao hiệu quả sử dụng ựất, nhưng chưa tạo ựiều kiện thuận lợi và ựiều kiện về chỗ ở cho các hộ gia ựình có mức thu nhập thấp hoặc gia ựình có nhiều thế hệ sinh sống, chắnh sách, cơ chế thu tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất chưa ựược quy ựịnh rõ và ựầy ựủ giữa các ựịa phương thực hiện còn

có sự khác nhau ( dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014) [4]

- Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu ựất ựai là sở hữu nhà nước

và sở hữu tập thể, trong chắnh sách giao ựất cũng áp dụng hai hình thực là giao ựất không thu tiền sử dụng ựất và giao ựất có thu tiền sử dụng ựất Ở Trung Quốc, ựể sử dụng ựất hiệu quả và tiết kiệm, nhà nước ựã thực hiện các chắnh sách như: không giao ựất ở trực tiếp cho người dân ựể xây dựng nhà ở, các dự án phát triển nhà ở chỉ ựược phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật ựộ theo quy ựịnh; quy ựịnh suất ựầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án ựầu tư và kiểm tra, giám sát các dự án ựầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (tỉnh Quảng

Tây không giao ựất ựể làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự) (dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014) [4]

- Nhà nước chỉ cho phép sử dụng ựất vào mục ựắch sản xuất trong các khu công nghiệp theo quy hoạch ựược duyệt mà không giao ựất cho các cơ sở sản xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối ựa các công trình kết cấu hạ tầng Trường hợp ựặc biệt (không thể bố trắ trong khu, cụm công nghiệp) thì mới

giao ựất cho dự án có vị trắ ngoài khu công nghiệp (dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014)[4]

côngựể sử dụng phải nộp phắ sử dụng ựất hàng năm (phắ này rất ắt) (dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014) [4]

1.3 Cơ sở pháp lý hiện hành của quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức

1.3.1 Các văn bản luật

- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp

thứ 11, thông qua ngày 15/4/1992 ban hành Hiến pháp năm 1992 (ðiều 58);

- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp thứ 6, thông qua ngày 28/11/2013 ban hành Hiến pháp năm 2013 (ðiều 54);

- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp

thứ 2, thông qua ngày 29/12/1987 ban hành Luật ðất ñai năm 1987; khoá IX, kỳ hợp thứ 3, thông qua ngày 14/7/1993 ban hành Luật ðất ñai năm 1993; khoá X,

kỳ họp thứ 4, thông qua ngày 02/12/1998 ban hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998; khoá X, kỳ họp thứ 9, thông qua ngày 29/6/2001 ban hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001; khoá XI, kỳ họp thứ 4, thông qua ngày 26/11/2003 ban hành Luật ðất ñai năm 2003 (quy ñịnh từ ðiều 109-112); khoá XII, kỳ họp thứ 5, thông qua ngày 18/6/2009 ban hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật Nhà ở và Luật ðất ñai; khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 29/11/2013 ban hành Luật ðất ñai

2013 (quy ñịnh từ ðiều 173-178);

- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ

7, thông qua ngày 14/6/2005 ban hành Luật Dân sự năm 2005;

- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ

10, thông qua ngày 29/11/2006 ban hành Luật quản lý Thuế;

- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 7, thông qua ngày 17/6/2010 ban hành Luật thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp

1.3.2 Các văn bản dưới luật

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật ðất ñai năm 2003;

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy ñịnh việc sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng

10 năm 2004 về thi hành Luật ðất ñai năm 2003;

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 69/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư;

- Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ñất

- Nghị ñịnh số 121/2010/Nð-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ

về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 142/2005/Nð-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê ñất, thuê mặt nước

- Nghị ñịnh số 43/2014/Nð-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành một số ñiều của Luật ðất ñai 2013;

-Nghị ñịnh số 44/2014/Nð-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy ñịnh về giá ñất;

- Nghị ñịnh 45/2014/Nð-CP ngày 15/5/22014 của Chính phủ quy ñịnh về thu tiền sử dụng ñất;

- Nghị ñịnh số 47/2014/Nð-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy ñịnh về hồ sơ giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thu hồi ñất

- Quyết ñịnh số 39/2008/Qð-UBND ngày 22/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội quy ñịnh về thu hồi ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất;

- Quyết ñịnh số 02/2010/Qð-UBND của UBND Thành phố Hà Nội: Ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và làm nhà ở nông thôn tại ñiểm dân cư nông thôn

trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội