Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng mai, thành phố Hà Nội

Theo Luật ðất ñai năm 2003 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, một số khái niệm liên quan ñến các tổ chức quản lý, sử dụng ñất ñược hiểu như sau: Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-


    -

ðÀO VĂN NAM

ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ðẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ðƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ðẤT, CHO THUÊ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN

QUẬN HOÀNG MAI - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS ðỖ THỊ TÁM

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và ch−a từng đ−ợc ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đ−ợc chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luTác giả luận vănận vănận văn

Đào Văn Nam

Đào Văn Nam

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý ñất ñai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam

ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của TS ðỗ Thị Tám là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ñề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hà Nội, phòng Tài nguyên và Môi Trường, phòng Thống kê, Ban quản lý Dự án, Trung tâm phát triển quỹ ñất, các phòng ban và nhân dân các phường của quận Hoàng Mai, các anh chị em và bạn bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên

và tạo mọi ñiều kiện của gia ñình và người thân

Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó!

Hµ Néi, ngµy th¸ng n¨m 2014

T¸c gi¶ luËn v¨nT¸c gi¶ luËn v¨n

§µo V¨n Nam

§µo V¨n Nam

1.1 Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý ựất ựai và ựất

1.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng ựất của các tổ chức kinh tế 6

1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao ựất, cho thuê ựất cho tổ chức kinh tế 7

2.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng ựất của quận Hoàng Mai giai ựoạn 2005

2.1.3 đánh giá tình hình quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức kinh tế trên

2.1.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng ựất của các tổ

chức ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất trên ựịa bàn quận Hoàng Mai 41

2.2.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu, tài liệu và phương pháp xử lý

3.1.4 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 49

3.3 đánh giá tình hình quản lý và sử dụng ựất ựai của các tổ chức kinh tế

3.3.2 Thực trạng quản lý sử dụng ựất ựối với các tổ chức kinh tế trên ựịa

3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng ựất của các

DANH MỤC BẢNG

3.1 Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các nămquận Hoàng Mai 51

3.5 Số lượng các loại hình tổ chức kinh tế trên ñịa bànquận Hoàng Mai 703.6 Bảng hiện trạng sử dụng ñất của các tổ chức theo mục ñích sử dụng ñất 72

3.8 Tình hình sử dụng ñất sai mục ñích ñất ñược giao của các tổ chứckinh

3.9 Tình trạng tự chia ñất làm nhà ở của các tổ chức kinh tếtrên ñịa bàn

3.10 Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái pháp luật diện tích

3.11 Tình trạng ñất chưa sử dụng của các tổ chức kinh tế sau 12 tháng 823.12 Tình trạng ñất chưa sử dụng của các tổ chức kinh tế sau 24 tháng 83

3.14 Tình trạng ñất bị lấn chiếm và tranh chấp diện tích ñấtcủa các tổ chức

3.15 Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế ñược giao ñất,cho thuê ñất

DANH MỤC HÌNH

3.4 Công ty cổ phần kim khí Hà Nội (ñịa chỉ: 75 Nguyễn Tam Trinh,

số, không bảng hiệu công ty) hiện ñang cho Công ty khác thuê làm bãi

3.6 Diện tích công ty Metro Cash& Carry Việt Nambị lấn chiếm 2.462 m2

3.7 Diện tích phía sau công ty Cty Kinh doanh nước sạch Hà Nội bị lấn

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

13 UBND Uỷ ban nhân dân

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là nguồn tài nguyên ñặc biệt và có hạn, mọi hoạt ñộng của con người ñều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với ñất ñai Tổng diện tích ñất tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất ñịnh là không ñổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình ñô thị hóa diễn ra với tốc ñộ nhanh thì nhu cầu của con người ñối với ñất ñai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố ñịnh, cầu thì luôn có xu hướng tăng ðiều này dẫn ñến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng ñất và giữa các mục ñích sử dụng ñất khác nhau Vì vậy ñể sử dụng ñất có hiệu quả và bền vững, quản lý ñất ñai ñược ñặt ra như một nhu cầu cấp bách

và cần thiết Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng ñất trong ñiều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về ñất ñai Mặt khác, quản lý ñất ñai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý ñất ñai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do ñó quản lý, sử dụng ñất ñai là một trong những hoạt ñộng quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế nói riêng

Nhằm ñáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, từ năm 2007, Thủ tướng Chính phủ ñã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñến ngày 01 tháng 4 năm 2008 ðây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước ñối với nguồn tài nguyên ñặc biệt quan trọng về ñất ñai nói chung và diện tích ñất ñã giao cho các tổ chức quản

lý sử dụng nói riêng

Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả kiểm kê quỹ ñất năm

2013 của các tổ chức ñang quản lý, sử dụng ñược Nhà nước giao ñất cho thuê

ựất cho biết, cả nước có 213.369 tổ chức ựang quản lý, sử dụng ựất ựược Nhà nước giao, cho thuê với 4.234.320,90 ha, chiếm 12,79% tổng diện tắch tự nhiên của cả nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013) Thực tế diện tắch này lại quản lý sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, sử dụng không ựúng diện tắch, bị lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, cho thuê trái phép, diễn ra rất phổ biến

Xuất phát từ thực tiễn khách quan ựó, việc nghiên cứu ựề tài: Ộđánh giá tình hình quản lý và sử dụng ựất của các tổ chức kinh tế ựược nhà nước giao ựất, cho thuê ựất trên ựịa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà NộiỢ nhằm góp

phần nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng ựất là rất cần thiết nhằm nắm chắc, quản lý chặt quỹ ựất của Nhà nước

2 Mục tiêu nghiên cứu

- đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng ựất của các tổ chức kinh

tế trên ựịa bàn quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội

- đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản quản lý và sử dụng ựất của các tổ chức kinh tế

3 đối tượng nghiên cứu

- Quỹ ựất của 445 tổ chức kinh tế ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất trên ựịa bàn quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội

- Các tổ chức kinh tế ựóng trên ựịa bàn Quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

- Các văn bản pháp lý liên quan ựến công tác giao ựất, cho thuê ựất ựối với

Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý ñất ñai và ñất của

tổ chức

1.1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1.1 Khái quát về ñất ñai

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn ñể phân

bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng Tại ðiều 18 Chương II Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy ñịnh (Quốc hội

nước CHXHCN Việt Nam, 1992) “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai

theo quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài”

Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên ñất ñai ñúng mục ñích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối ña nguồn lực của ñất ñai, góp phần thúc ñẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá

Theo Luật ðất ñai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003), một số khái niệm liên quan ñến các tổ chức quản lý, sử dụng ñất ñược hiểu như sau:

Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất ñai bằng

quyết ñịnh hành chính cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất

Nhà nước cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng hợp

ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng

ổn ñịnh là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu cho người ñó

Nhận chuyển quyền sử dụng ñất là việc xác lập quyền sử dụng ñất do

ñược người khác chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật thông qua các hình thức chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà hình thành pháp nhân mới

Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử

dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật này

1.1.1.2 Khái quát về quỹ ñất các tổ chức

Quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất bao gồm quỹ ñất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức

xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009) hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất, quỹ ñất của các tổ chức trên ñịa bàn toàn quốc ñược thống kê phân theo các loại: giao ñất không thu tiền sử dụng ñất; giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất Trong ñó các loại hình tổ chức sử dụng ñất ñược phân loại thành:

Tổ chức sử dụng ñất, quản lý ñất (còn gọi là ñối tượng sử dụng, quản lý ñất) là tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng hoặc ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất ñang sử dụng, ñược Nhà nước

giao ñất ñể quản lý, quy ñịnh trong Luật này bao gồm: (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009)

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, ñơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy

ñịnh của Chính phủ (sau ñây gọi chung là tổ chức) ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng ñất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ñại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan ñại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao ñược Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ñại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan ñại diện của

tổ chức liên chính phủ ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về ñầu

tư ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất

- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt ñộng dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả

- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng ñất bao gồm: Tổ chức

xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ quan, ñơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế

- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà ñầu tư nước ngoài hoặc

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao ñược Nhà nước cho thuê ñất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

1.1.1.3 Khái niệm tổ chức kinh tế

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam

ñịnh cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc thuê ñất trả tiền thuê ñất hàng nãm) ñược thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng ñất vào mục ñích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ

Theo ñiều 22, Luật ðầu tư năm 2005 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005) các tổ chức kinh tế là:

a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt ñộng theo Luật doanh nghiệp;

b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ ñầu tư và các tổ chức tài chính khác theo quy ñịnh của pháp luật;

c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt ñộng ñầu tư sinh lợi;

d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy ñịnh của pháp luật

Ngoài các tổ chức kinh tế quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 22 luật ñầu tư

2005, nhà ñầu tư trong nước ñược ñầu tư ñể thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tổ chức và hoạt ñộng theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy ñịnh của pháp luật

Vậy trong phạm vi báo cáo này, tôi nghiên cứu tập trung vào các tổ chức kinh tế bao gồm: doanh nghiệp ñược thành lập hoạt ñộng theo Luật Doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh); Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã ñược thành lập theo Luật hợp tác xã và

các tổ chức kinh tế ñược thành lập theo luật ñầu tư

1.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế

ðất ñai là nguồn tài nguyên ñặc biệt và có hạn, mọi hoạt ñộng của con người ñều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với ñất ñai Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất ñịnh là không ñổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân

số tăng, quá trình ñô thị hóa diễn ra với tốc ñộ nhanh thì nhu cầu của con người ñối với ñất ñai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố ñịnh, cầu thì luôn có

xu hướng tăng ðiều này dẫn ñến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng ñất và giữa các mục ñích sử dụng ñất khác nhau Vì vậy ñể sử dụng ñất có hiệu quả và bền vững, quản lý ñất ñai ñược ñặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết

ðất ñai là tư liệu sản xuất, là mặt bằng bố trí lực lượng sản xuất phân bố dân cư, ñất ñai giữ vị trí hết sức quan trọng trong quá trình thành lập và phát triển

của tổ chức kinh tế Trước hết, ñất ñai là mặt bằng ñể xây dựng tổ chức kinh tế, nơi hoạt ñộng của tổ chức kinh tế sau nữa ñất ñai có thể chuyển hoá thành vốn pháp ñịnh, vốn liên doanh Có thể khẳng ñịnh ñất ñai có ý nghĩa quan trọng ñối với sự tồn tại và phát triển và là yếu tố cấu thành không thể thiếu ñược trong hoạt ñộng sản xuất, kinh doanh của mọi loại hình tổ chức kinh tế Vì vậy, ở Việt Nam việc giao quyền sử dụng ñất cho các tổ chức kinh tế ñược pháp luật ñất ñai trước ñây và Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh tổ chức kinh tế ñược lựa chọn hình thức sử dụng ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, ñồng thời xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế sử dụng ñất

Quản lý ñất ñai ñảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng ñất trong ñiều kiện

hệ thống pháp luật nước ta quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về ñất ñai Mặt khác, quản

lý ñất ñai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý ñất ñai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả

và bền vững Do ñó quản lý, sử dụng ñất ñai là một trong những hoạt ñộng quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức nói riêng

1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao ñất, cho thuê ñất cho tổ chức kinh tế

Từ thập niên 80 trở lại ñây, nền kinh tế nước ta ñã có những chuyển biến ñáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp ñã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn ñến sự ña dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm ña số thì ñến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển ñóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách ñổi mới ñó mà ñời sống người dân ngày càng cải thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực ñó thì vấn ñề ñặt ra với cơ quan quản lý ñất ñai là làm thế nào ñể ñáp ứng ñược nhu cầu sử dụng ñất ngày càng gia tăng

của các ngành sản xuất và của ñời sống nhân dân ðây là vấn ñề ñược ðảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm ñó ñược thể hiện qua Luật ðất ñai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan Cụ thể như:

Luật ðất ñai năm năm 1993 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) quy ñịnh hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñối với ñất ở, ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao ñất không thu tiền sử dụng ñất ñối với ñất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia ñình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục ñích lợi nhuận Hình thức cho thuê ñất ñối với các ñối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Luật ðất ñai sửa ñổi bổ sung năm (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,1998), có bổ sung hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất cho tổ chức kinh tế trong nước ñối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Luật ðất ñai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003), quy ñịnh cụ thể về hình thức cho thuê ñất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ñược lựa chọn giữa thuê ñất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm ðối với chính sách giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, ðiều 33, mục 3, chương 2 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh 07 trường hợp ñược nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, trong ñó phần lớn diện tích ñất giao tập trung vào 2 ñối tượng sau: các tổ chức ñược giao ñất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và ñất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục ñích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận

ðể cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ ñã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:

- Nghị ñịnh số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy ñịnh việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước

ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996 (Chính phủ , 1999) ;

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật ðất ñai năm 2003 (Chính phủ, 2004) ;

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy ñịnh việc sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng

10 năm 2004 về thi hành Luật ðất ñai năm 2003 (Chính phủ, 2006);

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai (Chính phủ, 2007) ;

- Nghị ñịnh số 69/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư (Chính phủ, 2009);

- Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ñất (Chính phủ, 2009);

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích ñất trên ñã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục ñích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch

sử dụng ñất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…

ðể từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ ñã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất (Chính phủ, 2007) với mục tiêu tổng hợp và ñánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ ñất ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất; trên cơ sở ñó ñưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn ñối với quỹ ñất này

1.2 Tổng quan quản lý ñất ñai trong nước và ngoài nước

1.2.1 Ngoài nước

Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực ñất ñai của các quốc gia ñang ngày càng ñược hoàn thiện Trên cơ sở chế ñộ sở hữu về ñất ñai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước ñều có những chính sách, nguyên tắc nhất ñịnh trong việc thống nhất chế ñộ quản lý, sử dụng ñất ñai Một trong những chính sách lớn ñược thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao ñất cho người

sử dụng ñất nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội

Mục tiêu chính trong các chính sách về giao ñất cho người sử dụng ñất ở bất kỳ quốc gia nào giúp chính quyền nắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên ñất Hiện nay trên thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở hữu

về ñất ñai là sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước Ở ña số các quốc gia ñều có các hình thức sở hữu về ñất ñai ở trên, hiện tại còn có một số quốc gia như Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về ñất ñai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân) và ở các nước này việc giao ñất cho người sử dụng ñất thông qua 3 hình thức như: giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, giao ñất không thu tiền sử dụng ñất và cho thuê ñất Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý ñất ñai và tốc ñộ phát triển kinh tế mà lựa chọn các loại hình thức trên cho phù hợp

1.2.1.1 Australia

Luật ðất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật ðất ñai bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñất ñai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy ñất ñai Luật cũng quy ñịnh Nhà nước có quyền trưng thu ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển KT-XH và việc trưng thu ñó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường

Theo luật có hai loại thu ñất, ñó là thu hồi ñất bắt buộc và thu hồi ñất tự nguyện

Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất Trong thu hồi đất tự nguyện khơng cĩ quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thỏa thuận đĩ là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ cĩ đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường Khơng cĩ bên nào cĩ quyền hơn bên nào trong thỏa thuận

và cũng khơng bên nào được áp đặt đối với bên kia (Bộ Tài nguyên và mơi trường, 2012)

Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước cĩ nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích cơng cộng và các mục đích khác Thơng thường, nhà nước cĩ được đất đai thơng qua đàm phán

Luật của Australia cũng quy định giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu

cơ quan định giá Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đĩ cĩ thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định (Bộ Tài nguyên và mơi trường, 2012)

Hình thức bồi thường được trả bằng tiền mặt Tất cả các loại đất, cơng trình xây dựng đều được bồi thường theo giá thị trường

Việc tái định cư Luật khơng quy định cụ thể, chủ sở hữu sẽ phải tự tìm nhà mới

1.2.1.2 Trung Quốc

Luật ðất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,

1978 và 1982 Trong đĩ, Luật ðất đai năm 1982 là bộ luật hồn chỉnh nhất Từ năm 1982 Luật ðất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988,

1993, 1999 và năm 2004) Việc sử dụng Luật ðất đai lần này được tiến hành từ năm 2003 nay đã hồn thành việc sửa đổi, tại thời điểm đồn cơng tác tại Trung Quốc thì dự thảo sửa đổi này đang được trình Quốc vụ viện Trung Quốc để xem xét Nội dung cơ bản của Luật ðất đai sửa đổi lần này gồm 7 nội dung sau: (1) Duy trì việc bảo vệ đất nơng nghiệp; (2) Quy định về sử dụng đất cơng trình ngầm; (3) Cơng khai quy hoạch; (4) Việc cải tạo lại đất đã khai thác khống sản

xong; (5) Hạn chế việc lợi dụng sử dụng ñất ñai; (6) Chế ñộ giám sát ñất ñai; (7) Chế ñộ bảo vệ ñất nông nghiệp (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

- Luật ðất ñai hiện hành của Trung quốc có nội dung quy ñịnh mang tính nguyên tắc (gần giống với Luật ðất ñai năm 1987 của Việt Nam); trong ñó ñối với những nội dung quan trọng và có vai trò quyết ñịnh chi phối các nội dung khác ñược quy ñịnh cụ thể và mang tính pháp chế cao, những nội dung khác chỉ quy ñịnh nguyên tắc chung có tính mở và giao Chính phủ quy ñịnh ñể các ñịa phương thực hiện hoặc chính quyền tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể

Ưu ñiểm là những nội dung quy ñịnh nguyên tắc trong luật ñược áp dụng trong một thời gian dài nhiều năm và thực hiện tại nhiều ñịa phương có ñặc ñiểm, ñiều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế - xã hội khác nhau vẫn phù hợp; căn cứ vào nguyên tắc quy ñịnh của luật, Chính phủ thông qua ban hành các nghị ñịnh quy ñịnh cụ thể hơn, các nguyên tắc với mức ñộ ñiều chỉnh khác nhau phù hợp với từng thời kỳ, giai ñoạn phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước và việc sửa ñổi quy ñịnh cụ thể bảo ñảm kịp thời ñáp ứng ñược yêu cầu trong thực tế phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước ñặt ra; ñồng thời UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào quy ñịnh của Chính phủ ñể quy ñịnh các nội dung

cụ thể hơn ñể áp dụng và thực hiện phù hợp với ñặc ñiểm, ñiều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế, xã hội tại ñịa phương

- Trong luật và quy ñịnh của chính phủ về quản lý ñất ñai có quy ñịnh rõ

và tách bạch nội dung giám sát quản lý ñất ñai và kiểm tra việc sử dụng ñất, gắn với các quy ñịnh về chế tài xử lý ñã bảo ñảm việc quản lý ñược tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý ñất ñai trong các cơ quan nhà nước, ñồng thời có căn cứ xử lý triệt ñể ñối với các trường hợp quản lý sai quy ñịnh hoặc sử dụng ñất vi phạm pháp luật

- Quy ñịnh chỉ giao ñất ở cho các tổ chức ñầu tư kinh doanh nhà ở và không giao ñất ở cho hộ gia ñình cá nhân sử dụng tại ñô thị có nâng cao hiệu quả

sử dụng ñất, nhưng chưa tạo ñiều kiện thuận lợi và ñiều kiện về chỗ ở cho các hộ gia ñình có mức thu nhập thấp hoặc gia ñình có nhiều thế hệ sinh sống, chính

sách, cơ chế thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất chưa ñược quy ñịnh rõ và ñầy ñủ giữa các ñịa phương thực hiện còn có sự khác nhau

Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu nhà nước và

sở hữu tập thể, trong chính sách giao ñất cũng áp dụng hai hình thực là giao ñất không thu tiền sử dụng ñất và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ðối với các nước

có hình thức sở hữu tư nhân về ñất ñai thì việc giao ñất không thu tiền sử dụng ñất không còn phổ biến (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

1.2.1.3 Thụy ðiển

Ở Thuỵ ðiển, phần lớn ñất ñai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng ñất ñai là mối quan tâm chung của toàn xã hội Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách ñất ñai luôn ñặt ra vấn ñề hàng ñầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng ñất và lợi ích chung của Nhà nước Các hoạt ñộng cụ thể về quản lý

sử dụng ñất như quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản và thông tin ñịa chính ñều ñược quản lý bởi ngân hàng dữ liệu ñất ñai và ñều ñược luật hoá Pháp luật và chính sách ñất ñai ở Thuỵ ðiển về cơ bản dựa trên chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội Pháp luật và chính sách ñất ñai ở Thuỵ ðiển từ năm 1970 trở lại ñây gắn liền với việc giải quyết các vấn ñề liên quan ñến pháp luật bất ñộng sản tư nhân Quy ñịnh các vật cố ñịnh gắn liền với bất ñộng sản, quy ñịnh việc mua bán ñất ñai, việc thế chấp, quy ñịnh về hoa lợi, quyền thông hành ñịa dịch và các hoạt ñộng khác như vấn ñề bồi thường, quy hoạch sử dụng ñất, thu hồi ñất, ñăng ký quyền sở hữu ñất ñai và hệ thống ñăng ký Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch là việc ñộc quyền lập quy hoạch ñô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy ðiển ðiều này có nghĩa là phát triển ñô thị không thể diễn ra mà không có kế hoạch ñô thị ñược phê duyệt Một chủ

sở hữu ñất không có quyền lập một kế hoạch như vậy mà không có sự ñồng ý của chính quyền thành phố (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

Nếu chủ ñất muốn phát triển mảnh ñất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển do chính quyền thành phố quy ñịnh, thì chủ ñất không có quyền ñược bồi thường cho các giá trị phát triển có thể mất do từ chối lập kế

hoạch Nguyên tắc này ựã phát triển hơn liên quan ựến các trường hợp khác khi chi trả bồi thường cho chủ sở hữu ựất, vắ dụ như tịch thu ựất cho các dịch vụ công cộng, bảo vệ môi trường, v.v Một chủ ựất có quyền phát triển tài sản của mình, ựầu tư vào cải tạo, v.v miễn là tiếp tục sử dụng ựất hiện có

Nếu một số quy ựịnh trong quy hoạch hoặc quy ựịnh về sử dụng ựất khác buộc các chủ ựất dừng các hoạt ựộng ựang diễn ra của họ hoặc trả lại ựất, thì chủ ựất có quyền ựược bồi thường cho những thiệt hại liên quan ựến việc sử dụng ựất ựang diễn ra Giá trị liên quan ựến việc thay ựổi sử dụng ựất sẽ không ựược bồi thường Thay ựổi sử dụng ựất sẽ phải xin phép, thường ở dạng một quyết ựịnh quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng Nếu không ựược cho phép, các chủ sở hữu ựất không có quyền ựược bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá trị nào do từ chối thay ựổi sử dụng ựất

1.2.1.4 Anh, Bồ đào Nha và Hy Lạp

Trong phạm vi Tây Âu, có một số nước xây dựng hệ thống ựịa chắnh có ựặc thù riêng đây là ựặc thù của Vương quốc Anh, Bồ đào Nha và Hy Lạp

Ở Vương quốc Anh, người ta không xây dựng một hệ thống ựịa chắnh như quan niệm truyền thống Quyền sở hữu ựất ựai ựược xác lập theo một quy chế ựặc biệt Thửa ựất ựược hiểu như một ựối tượng ựịa lý nằm trong những ựường ranh giới tự nhiên cố ựịnh như ựường xá, sông ngòi, kênh mương, hàng rào, cây xanh,v.v đất ựai ựược nhân hóa toàn bộ và người ta áp dụng hình thức sổ ựăng

ký ựất ựai (land registry) ựể ghi lại những biến ựổi về quyền sở hữu tư nhân ựối với ựất ựai Sổ này gồm phần văn bản pháp lý xác lập quyền sở hữu về ựất ựai và kèm theo bản vẽ trắch dẫn từ những bản ựồ ựịa hình tỷ lệ lớn

Ở Bồ đào Nha, có hai hệ thống ựịa chắnh ựể tắnh thuế cùng song song tồn tại: thứ nhất là hệ thống ựánh giá trực tiếp ựể tắnh thuế trên cơ sở một bản kê khai

sở hữu ựất ựai (Cadentas), trên ựó thể hiện diện tắch ựất và các loại cây trong; thứ hai là hệ thống ựánh giá theo bản ựồ ựịa chắnh với quan niệm thửa ựất là một thực thể kinh tế nông nghiệp ựộc lập với khái niệm sở hữu

Ở Hy Lạp, người ta không xây dựng hệ thống ñịa chính trên phạm vi toàn quốc và chỉ xây dựng cho các vùng canh tác nông nghiệp chủ ñạo (chiếm khoảng

20% lãnh thổ) ðịa chính ở ñây chủ yếu phục vụ tính thuê nông nghiệp (ðặng

Hùng Võ, Nguyễn ðức Khả, 2007)

1.2.1.5 Nga

Trong những năm gần ñây, Nga xây dựng một hệ thống quản lý ñất ñai mới, hiện ñại và là một hệ thống ña mục tiêu bao gồm ñủ các chức năng về tài chính, pháp lý, sử dụng ñất, thông tin va một số chức năng khác nữa phục vụ công tác quy hoạch và kinh tế liên quan ñến ñất ñai Khái niệm “Cadastre” trong

hệ hống ñất ñai, ñịa chính của Nga ñược hiểu là quá trình ñăng ký quyền sở hữu

và quyền sử dụng ñất ñối với ñất ñai; thống kê, kiểm kê ñất ñai; ñánh giá chất lượng và ñánh giá kinh tế ñất ñai Quá trình này ñược áp dụng ñối với từng loại ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, ñất khu dân cư, ñất mặt nước,v.v Nhiệm vụ ñăng

ký ñất ñai ñược tách riêng do Bộ Tư pháp quản lý, còn các nhiệm vụ khác thuộc

quyền quản lý của Ủy ban chính sách về ñất ñai của Liên bang (ðặng Hùng Võ,

Nguyễn ðức Khả, 2007)

1.2.2 Trong nước

1.2.2.1 Khái quát chung qua một số thời kỳ

Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống ñịa chính theo ñúng nghĩa Tính chất hành chính của quản lý ñất ñai thể hiện qua việc chính quyền thu các loại thuế bằng hình thức cống nạp Hệ thống ñịa chính sơ khai thời phong kiến chỉ ñược thiết lập vào ñầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và ñược hoàn chỉnh vào ñầu thế kỷ XIX (Nhà Nguyễn) (Viện Nghiên cứu ðịa chính, 2003)

Các hệ thống ñịa chính hiện ñại ñược hình thành dần trong nhiều giai ñoạn, bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam

* Hệ thống ñịa chính sơ khai

Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến ñã có tư tưởng thành lập hệ thống ñịa bạ ñể quản lý ñất ñai Vào cuối Nhà trần và ñầu thời kỳ Nhà Hồ (1398 – 1402) nhà nước ñã có những cải cách táo bạo của Hồ Quý Ly về “hạn danh ñiền”,

“hạn nô” và ño ñạc lập sổ ruộng ñất Hệ thống ñịa chính ñầu tiên ñược thiết lập chính thức có quy mô toàn quốc do vua Lê Thái Tổ khởi xướng (năm 1428) và ñược hoàn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tông (1460 – 1491) cùng với việc ban hành luật Hồng ðức Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ yếu như sau :

- ðo ñạc các thửa ñất, làm sổ ruộng ñất toàn quốc vào năm 1428

- Ban hành “Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng ðức năm

1483 gồm 722 ñiều, trong ñó 59 ñiều quy ñịnh về ruộng ñất

- Thực hiện phép “Quân ñiền” (bắt ñầu từ năm 1429) theo ñó các làng xã phải thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân ñinh sử dụng theo thời gian, nhân khẩu và quy chế của Nhà nước

- Có chính sách cụ thể về xác ñịnh quyền sở hữu tư nhân ñối với ñất ñai

Hệ thống ñịa chính thời Hậu Lê ñã góp phần tăng cường quyền lực cho nhà nước phong kiến, tăng cường quyền lực cho bộ máy hành chính, ñiều chỉnh ñược mối quan hệ giữa ñất ñai của nhà vua và ñất ñai tập thể của làng xã và ñất ñai tư nhân của giai cấp ñịa chủ, gia tăng thuế cho quốc gia, phát triển kinh tế và sức sản xuất phong kiến

* Hệ thống ñịa chính của Nhà Nguyễn

Bắt ñầu từ Gia Long (1802-1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng (1820-1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính bao gồm :

Ban hành “Hoàng Việt luật lệ” hay còn gọi là “Luật Gia Long” vào năm

1815 gồm 398 ñiều trong ñó có 14 ñiều về ruộng ñất

- Thực hiện phép “Quân ñiền” mới vào năm 1804, trong ñó có chính sách thu hẹp quỹ ñất công, quan lại từ nhất phẩm trở xuống cũng ñược phân cấp ñất công theo ñịnh kỳ và nhân khẩu do nhà nước quy ñịnh

- Thực hiện cải cách ruộng ñất vào thời Minh Mạng với nội dung xác lập quyền sở hữu tuyệt ñối của Nhà vua về ñất ñai, thiết lập chế ñộ hạn ñiền, giảm bớt quyền lực kinh tế của ñịa chủ (nhưng chỉ ñược thực hiện ở tỉnh Bình ðịnh, không triển khai ñược ra quy mô rộng do trở ngại ở tầng lớp ñịa chủ, quan lại)

-Phát triển mạnh mẽ quỹ ñất ñai toàn quốc thông qua khai khẩn ñất hoang,

tổ chức dồn ñiền và dinh ñiền

Ở Bắc Kỳ, Pháp áp dụng chế ñộ bảo hộ (Protectorat)

Từ năm 1925 cả Nam Kỳ và Bắc Kỳ ñều thành lập hệ thống ñịa chính theo sắc lệnh năm 1925 với chế ñộ ñiền thổ và bảo thủ ñiền thổ mà theo ñó các chủ sở hữu ñất sau khi ñăng ký ñược cấp bằng khoán ñiền thổ

Ở Trung Kỳ, Pháp áp dụng chế ñộ cai trị nửa bảo hộ từ năm 1930 hoạt ñộng ñịa chính là công tác “Bảo tồn ñiền trạch”

* Quá trình hình thành phát triển Chính sách ñất ñai từ 1945 - ðến Luật ñất ñai 2003

Năm 1945, Cách mạng tháng Tám thành công thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa Hiến pháp lần thứ nhất năm 1946 ñược ban hành Quyền

sở hữu ñất ñai tư nhân vẫn ñược thừa nhận và bảo hộ

Năm 1946, Nhà nước tập trung chủ yếu vào việc ban hành chính sách tận dụng ñất ñể phát triển sản xuất nông nghiệp cứu ñói Trong 9 năm kháng chiến chống thực dân Pháp, chính sách ñất ñai tập trung vào phát triển sản xuất nông nghiệp, giao ñất vô chủ cho người có ñiều kiện sử dụng, tịch thu ruộng ñất thuộc quyền sở hữu của người Pháp, khuyến khích ñóng thuế nông nghiệp

Năm 1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng ñất nhằm ñánh ñổ giai cấp ñịa chủ, thực hiện chính sách “người cày có ruộng” mặc dù có những sai lầm

nhất ựịnh nhưng cuộc cải cách ruộng ựất ựã hoàn thành, ruộng ựất ựược chia ựến tay nông dân

Cuối năm 1958, cuộc vận ựộng thành lập tổ ựổi công và xây dựng hợp tác

xã nông nghiệp bắt ựầu đất nông nghiệp chủ yếu thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã nông nghiệp Một số ruộng ựất thuộc ựồn ựiền cũ hoặc ựất chuyên canh ựược tổ chức thành các nông trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước đất rừng sản xuất ựược tổ chức thành các lâm trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước

Năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai ựược ban hành ựã xác nhận 3 hình thức

sở hữu ựất ựai : Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Sở hữu nhà nước ựược ưu tiên, sở hữu tập thể ựược bảo hộ và khuyến khắch, sở hữu tư nhân

bị hạn chế

đất nước thống nhất năm 1975, Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ựược thành lập, hiến pháp lần thứ 3 ựược ban hành vào năm 1980, theo hiến pháp này quyền sở hữu tập thể và quyền sở hữu tư nhân về ựất ựai bị xóa bỏ, toàn

bộ ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân

đồng thời vào năm 1980, sản xuất nông nghiệp trong quan hệ sản xuất hợp tác xã và nông lâm trýờng quốc doanh dần không hiệu quả đã thể hiện rõ rệt Trung ương đảng ựã ban hành chắnh sách khoán sản phẩm ựến nhóm lao ựộng vào người lao ựộng trong hợp tác xã nông nghiệp (Chỉ thị 100-CT/TW ngày 13/01/1980 của Ban bắ thư Trung ương đảng)

Vào năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng ựất ựược thành lập ựã ựẩy mạnh việc ựiều tra lập bản ựồ giải thửa ựể nắm chắc qũy ựất ựai toàn quốc (Chỉ thi 299/TTg của Thủ tướng Chắnh phủ)

Tư duy ựổi mới ựược bắt ựầu từ đại hội ựại biểu toàn quốc của đảng khóa

VI (1986) ựã ựưa vấn ựề lương thực - thực phẩm trở thành một trong ba chương trình mục tiêu ựể ựổi mới kinh tế

Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị là văn kiện quyết ñịnh nhằm ñổi mới chế ñộ sử dụng ñất nông nghiệp, khẳng ñịnh việc chuyển nền nông nghiệp tự cung tự cấp theo hướng sản xuất hàng hóa

Năm 1987, Quốc hội thông qua Luật ðất ñai lần thứ nhất (gọi là luật ñất ñai 1987) với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao ñất của hợp tác xã cho hộ gia ñình cá nhân ñể sử dụng ổn ñịnh lâu dài, người không sử dụng ñất phải trả lại nhà nước ñể giao cho người khác sử dụng, các chủ sử dụng ñất chưa ñược chuyển quyền sử dụng ñất ñai, ñất không có giá

Năm 1992, Hiến pháp lần thứ tư ñược ban hành trong ñó tiếp tục khẳng ñịnh chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai bằng pháp luật và quy hoạch, Nhà nước giao ñất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh và lâu dài

Năm 1993, Quốc hội thông qua Luật ðất ñai lần thứ hai (gọi là Luật ðất ñai 1993) trong ñó người sử dụng ñất nông nghiệp, lâm nghiệp và ñất ở ñược thực hiện quyền chuyển ñổi chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp ðất có giá và giá ñất do nhà nước quy ñịnh, từ ñây như một làn gió mới thổi vào người dân ñược yên tâm ñầu tư trên mảnh ñất của mình ñồng thời ñược thực hiện các quyền giao dịch trên mảnh ñất của mình ñã ñược nhà nước thừa nhận

Năm 2003, Luật ðất ñai ñược Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 nhằm ñổi mới chính sách ñất ñai cho phù hợp với thời kỳ công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước Luật ðất ñai 2003 ñịnh hướng tốt hơn cho quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng ñất, phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao ñộng và cơ cấu ñầu tư, tạo hiệu quả thực sự trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp dịch vụ

1.2.2.2 Những quy ñịnh hiện hành về giao ñất, cho thuê ñất

ðất ñai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình ñưa ñất vào sử dụng và luân chuyển các mục ñích sử dụng ñất ñược thực hiện bằng hình thức giao ñất, cho thuê ñất ðối với chính sách giao ñất cho các ñối tượng sử dụng ñất có 2 hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và giao ñất

không thu tiền sử dụng ñất Hình thức cho thuê ñất gồm cho thuê ñất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và thuê ñất trả tiền hàng năm

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích ñất trên ñã bị các

tổ chức sử dụng vào các mục ñích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,… Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích ñất trên ñã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục ñích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị

tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…

Ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất 9 với mục tiêu tổng hợp và ñánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ ñất ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất

Qua kết quả thực hiện Chỉ thị 31/2007/CT-TTg có một số vấn ñề chung nhất còn tồn tại trong việc sử dụng ñất của các tổ chức sau khi ñược Nhà nước giao, cho thuê như sau: Sử dụng không ñúng mục ñích ñược giao, ñược thuê; cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng,

Về phía các cơ quan quản lý nhà nước cũng còn những ñiều bất cập như: diện tích ñất trong quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất không trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cấp cho tổ chức, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu ñể quản lý hệ thống ñất ñai bằng các phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,

Việc sử dụng quỹ ñất này không phù hợp ñã gây lãng phí trong việc sử dụng tài nguyên ñất, thất thu cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều tiêu cực trong quản lý sử dụng ñất và gây khiếu kiện trong nhân dân

* Chính sách giao ñất

- Căn cứ giao ñất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng quyết ñịnh hành

chính cho người có nhu cầu sử dụng ñất Việc giao ñất dựa vào các căn cứ theo ðiều 31 của Luật ðất ñai năm 2003 như sau:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất hoặc quy hoạch xây dựng ñô thị, quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñã ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng ñất thể hiện trong dự án ñầu tư, ñơn xin giao ñất

- ðối tượng giao ñất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Nhà nước giao ñất cho người sử dụng ñất dưới hai hình thức là giao ñất không thu tiền sử dụng ñất và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất Và một trong các ñối tượng ñược giao ñất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội

- nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

Nếu như việc Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất là ñể ñảm bảo lợi ích chính ñáng của người trực tiếp lao ñộng sản xuất, bảo vệ tốt quỹ ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, Nhằm bảo ñảm cho hoạt ñộng bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng ñất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, thì việc Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất là ñảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng ñất

ðiều 33 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:

+ Hộ gia ñình cá nhân trực tiếp lao ñộng nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối ñược giao ñất nông nghiệp trong hạn mức;

+ Tổ chức sử dụng ñất vào mục ñích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm

về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ ðơn vị vũ trang nhân dân ñược Nhà nước giao ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

+ Tổ chức sử dụng ñất ñể xây dựng nhà ở phục vụ tái ñịnh cư theo các dự

án của Nhà nước;

+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng ñất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Cộng ñồng dân cư sử dụng ñất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng ñất phi nông nghiệp

Theo ðiều 34 của Luật ðất ñai năm 2003, Nhà nước giao ñất có thu tiền

sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:

+ Hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất ở;

+ Tổ chức kinh tế ñược giao ñất sử dụng vào mục ñích xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế ñược giao ñất sử dụng vào mục ñích ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñể xây dựng công trình công cộng có mục ñích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế ñược giao ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược giao ñất ñể thực hiện các

dự án ñầu tư;

- Thời hạn giao ñất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003 thì thời hạn giao ñất ñược chia theo loại ñất sử dụng ñất gồm ñất sử dụng ổn ñịnh lâu dài và ñất sử dụng có thời

+ ðất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh của hộ gia ñình,

cá nhân ñang sử dụng ổn ñịnh ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất

+ ðất làm trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp

+ ðất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh

+ ðất do cơ sở tôn giáo sử dụng

+ ðất có công trình là ñền, miếu, am, từ ñường, nhà thờ họ

+ ðất giao thông thủy lợi, ñất xây dựng công trình y tế, văn hóa, giáo dục

và ñào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục ñích kinh doanh; ñất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh

Theo ðiều 67 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh người sử dụng ñất có thời hạn trong các trường hợp sau:

+ Thời hạn giao ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân là 20 năm Thời hạn giao ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng sản xuất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là 50 năm

+ Thời hạn giao ñất ñược tính từ ngày có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp ñất ñược giao trước ngày 15/10/1993 thì hạn giao ñất ñược tính từ ngày 15/10/1993

+ Thời hạn sử dụng ñối với diện tích ñất nông nghiệp vượt hạn mức do Nhà nước giao trước ngày 01/01/1999 ñối với ñất nông nghiệp, ñất làm muối là

10 năm, ñối với ñất trồng cây lâu năm là 25 năm

+ Thời hạn giao ñất ñối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia ñình

cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh

tế thực hiện dự án ñầu tư; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñể thực hiện các

dự án ñầu tư ở Việt Nam ñược xem xét, quyết ñịnh trên cơ sở dự án ñầu tư hoặc ñơn xin giao ñất nhưng không quá 50 năm; ñối với dự án có vốn ñầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ñầu tư vào ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, ñịa bàn có ñiều kiện KT - XH ñặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao ñất là không quá 70 năm

* Chính sách cho thuê ñất

- Căn cứ cho thuê ñất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng hợp ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất Việc cho thuê ñất dựa vào các căn cứ theo ðiều 31 của Luật ðất ñai năm 2003 như sau:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất hoặc quy hoạch xây dựng ñô thị, quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñã ñực cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

+ Nhu cầu sử dụng ñất thực hiện trong các dự án ñầu tư, ñơn xin thuê ñất

- ðối tượng cho thuê ñất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) Theo quy ñịnh của ðiều 35 của Luật ðất ñai năm 2003 thì việc Nhà nước cho thuê ñất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng ñất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng ñất một lần cho cả thời gian thuê Một trong ñối tượng ñược cho thuê ñất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hôi nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

+ Nhà nước cho thuê ñất thu tiền sử dụng ñất hàng năm trong các trường hợp sau ñây:

++ Hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất dể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

++ Hộ gia ñình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích ñất nông nghiệp vượt hạn mức ñược giao trước ngày 01/01/1999 mà thời hạn sử dụng ñã hết

++ Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp vượt hạn mức giao ñất

từ ngày 01/01/1999 ñến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tích ñất do nhận quyền sử dụng ñất

++ Hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt ñộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm ñồ gốm

++ Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñể xây dựng công trình công cộng có mục ñích kinh doanh

++ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục ñích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt ñộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm ñồ gốm

++ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê ñất ñể xây dựng trụ

++ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê ñất ñể xây dựng trụ

sở làm việc

- Thời hạn cho thuê ñất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) Theo ðiều 67 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh người sử dụng ñất có thời hạn trong các trường hợp sau:

- Thời gian cho thuê ñất trồng cây hàng năm, ñất làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là không quá 20 năm, thời hạn cho thuê ñất trồng cây lâu

năm, ñất rừng sản xuất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là không quá 50 năm

- Thời gian cho thuê ñất ñược tính từ ngày có quyết ñịnh cho thuê ñất của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp ñất ñược giao trước ngày 15/10/1993 thì hạn cho thuê ñất ñược tính từ ngày 15/10/1993

- Thời hạn cho thuê ñất ñối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện dự án ñầu tư; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài; tổ chức cá nhân nước ngoài ñể thực hiện dự án ñầu tư ở Việt Nam ñược xem xét, quyết ñịnh trên cơ sở dự án ñầu tư hoặc ñơn xin cho thuê ñất nhưng không quá 50 năm; ñối với dự án có vốn ñầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ñầu tư vào ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê ñất là không quá 70 năm

- Thời hạn cho thuê ñất ñể xây dựng trụ sở làm việc của các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm

- Thời hạn cho thuê ñất thuộc quỹ ñất công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm; trường hợp cho thuê ñất trước ngày 01/01/1999 thì thời hạn thuê ñất xác ñịnh theo hợp ñồng thuê ñất

* Thẩm quyền giao ñất, cho thuê ñất

- Thẩm quyền giao ñất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) Theo Luật ðất ñai năm 2003 xác ñịnh thẩm quyền giao ñất là theo ñối tượng sử dụng ñất chứ không dựa vào mục ñích sử dụng ñất như theo Luật ðất ñai năm 1993 Thẩm quyền giao ñất ñược quy ñịnh như sau:

+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh giao ñất ñối với tổ chức, giao ñất ñối với cơ sở tôn giáo, giao ñất ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài

+ Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ñịnh giao ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư

Cơ quan có thẩm quyền giao ñất không ñươc ủy quyền

- Thẩm quyền cho thuê ñất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) Theo Luật ðất ñai năm 2003 xác ñịnh thẩm quyền cho thuê ñất theo ñối tượng sử dụng ñất mà không dựa vào mục ñích sử dụng ñất như theo Luật ðất ñai năm 1993 Thẩm quyền cho thuê ñất ñược quy ñịnh như sau:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh cho thuê ñất ñối với tổ chức, cho thuê ñất ñối với người Việt Nam ñinh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ñịnh cho thuê ñất ñối với hộ gia ñình cá nhân

Cơ quan có thẩm quyền cho thuê ñất không ñược ủy quyền

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức ñược giao ñất, cho thuê ñất

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức ñược Nhà nước giao ñất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Theo ðiều 109 và ðiều 110 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của tổ chức ñược Nhà nước giao ñất như sau:

+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất ++ Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất có các quyền

và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 105 và ðiều 107 của Luật ðất ñai năm 2003

++ Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất không có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

++ Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất ñể xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước ñược quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất Người mua tài sản ñược Nhà nước tiếp tục giao ñất không thu tiền sử dụng ñất theo mục ñích ñã ñược xác ñịnh

+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất

++ Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất có các

quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 105 và ðiều 107 của Luật ðất ñai năm 2003

++ Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất ñã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau ñây:

Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng

ñã ñược xây dựng gắn liền với ñất;

Cho thuê quyền sử dụng ñất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng ñã ñược xây dựng gắn liền với ñất;

Tặng cho quyền sử dụng ñất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng ñất cho cộng ñồng dân cư ñể xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng ñồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với ñất theo quy ñịnh của pháp luật;

Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất tại tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam ñể vay vốn theo quy ñịnh của pháp luật;

Góp vốn bằng quyền sử dụng ñất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất ñể hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam ñịnh

cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy ñịnh của pháp luật;

++ Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất ñã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy ñịnh tại khoản 2 và khoản 3 ðiều 109 của Luật ðất ñai năm 2003

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng ñất thuê

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng ñất thuê ñược quy ñịnh tại ðiều 111 như sau:

+ Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước cho thuê ñất có các quyền và nghĩa vụ sau ñây:

Các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 105 và ðiều 107 của Luật ðất ñai năm 2003;

* Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất thuê tại các tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam ñể vay vốn sản

xuất, kinh doanh theo quy ñịnh của pháp luật;

* Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất thuê; người mua tài sản ñược Nhà nước tiếp tục cho thuê ñất theo mục ñích ñã ñược xác ñịnh;

* Cho thuê lại ñất ñã ñược xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp ñược phép ñầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tạ khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

* Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước cho thuê ñất trước ngày Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà ñã trả tiền thuê ñất cho cả thời gian thuê hoặc

ñã trả trước tiền thuê ñất cho nhiều năm mà thời hạn thuê ñất ñã ñược trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 110 của Luật ðất ñai năm 2003 trong thời hạn ñã trả tiền thuê ñất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất thì phải nộp tiền sử dụng ñất trừ ñi tiền thuê ñất ñã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 110 của Luật ðất ñai năm 2003

+ Tổ chức kinh tế thuê lại ñất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 111 của Luật ðất ñai năm 2003

+ Tổ chức kinh tế sử dụng ñất thuê của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân không thuộc trường hợp quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 111 của Luật ðất ñai năm

2003 thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy ñịnh của pháp luật về dân sự

1.2.2.3 Tình hình sử dụng ñất ñai của cả nước

a Hiện trạng sử dụng ñất

Theo số liệu thống kê ñất ñai năm 2012 (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012), diện tích ñất tự nhiên của nước ta (bao gồm cả ñất liền và các ñảo nổi) là 33.095.351 ha

Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng ñất cả nước năm 2012

Tổng diện tích các loại ñất 33.095.351 100,00

I Diện tích ñất nông nghiệp 26.197.449 79,16

1 ðất sản xuất nông nghiệp 10.118.085 30,57 Trong ñó:

Hình 1.1 Cơ cấu các loại ñất chính năm 2012 trên cả nước

Với tổng diện tắch ựất tự nhiên trên 33,095 triệu ha, diện tắch các loại ựất thuộc khu vực ựô thị thuộc các phường và thị trấn của cả nước hiện có 1.358.282 ha; trong ựó có 474.783 ha ựất ựang dùng vào mục ựắch phi nông nghiệp (chiếm 34,95%), ngoài ra còn có 818.065 ha ựất ựang dùng vào mục ựắch nông nghiệp (chiếm 60,23%) và 65.434 ha ựất chưa sử dụng (chiếm 4,82%) Diện tắch các loại ựất thuộc phạm vi các khu dân cư nông thôn (thuộc các xã) của cả nước hiện có 2.783.865 ha; trong ựó có 1.032.603 ha ựất ựang dùng vào mục ựắch phi nông nghiệp (chiếm 37,09%), ngoài ra còn có 1.582.980 ha ựất ựang dùng vào mục ựắch nông nghiệp (chiếm 56,86%) và 168.283 ha ựất chưa sử dụng (chiếm 6,05%) nước ta có 3/4 diện tắch lãnh thổ là ựồi núi, ựược phân bố ở các tỉnh phắa Bắc 15,80 triệu ha, (2,30 triệu ha ở ựồng bằng, tập trung tại hạ lưu các dòng sông, các dải ựất ven biển) Các tỉnh phắa Nam có 17,20 triệu ha diện tắch ựất tự nhiên với 6,70 triệu ha ựất bằng chủ yếu ở đồng bằng sông Cửu Long

Bảng 1.2: Hiện trạng sử dụng ựất phân theo vùng

4 Duyên Hải Nam Trung Bộ 3.640.395 11

5 đồng Bằng Sông Cửu Long 4.015.123 12.97

(Nguồn: Cục đăng ký & thống kê ựất ựai - Bộ Tài nguyên & môi trường)

Khoảng 36% diện tắch ựất ựang sử dụng của cả nước tập trung ở 2 vùng đông Bắc (với 5.221.914 ha, chiếm 18,26%) và Tây Nguyên (với 5.075.746 ha, chiếm 17,75%); khoảng 42% tập trung ở vùng Bắc Trung bộ (4.331.820 ha, chiếm 15,15%), vùng đồng bằng sông Cửu Long (4.015.123 ha, chiếm 14,04%) và vùng Duyên hải Nam Trung bộ (với 3.640.395 ha, chiếm 12,73%)