Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013.

tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật Đất đai là cốt lõi, nền tảng củ

ĐINH THỊ NHÂM

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH

TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 -2013

KHÓA LUẬN THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

Chuyên ngành : Địa chính Môi trường

Thái Nguyên – 2014

TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 -2013

KHÓA LUẬN THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

Chuyên ngành : Địa chính Môi trường

Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên – 2014

Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện

phương châm: “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ là phương thức quan trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý thuyết học trên lớp, học trong sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng nâng cao trình độ chuyên môn của chính mình

Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm - Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang Có được kết quả này em

xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới thầy PGS.TS.Nguyễn Khắc

Thái Sơn là người trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp của em, đã luôn

hết mình vì sự nghiệp giáo dục và đào tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng thành như ngày hôm nay

Em xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh chị đang công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình

Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết Em rất mong các thầy

cô giáo và bạn bè đóng góp để khóa luận của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm2014

Sinh viên

Đinh Thị Nhâm

STT TÊN VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ

1 UBND Ủy ban nhân dân

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1.Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu 2

1.3 Yêu cầu 3

1.4 Ý nghĩa 3

Phần 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý 4

2.1.2 Cơ sở khoa học của định giá đất 5

2.2 Khái quát những vấn đề liên quan đến giá đất 10

2.2.1 Các khái niệm liên quan 10

2.2.2 Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam 12

2.2.3 Nguyên tắc định giá đất 12

2.2.4 Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai 13

2.2.5 Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản 14

2.2.6 Một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 14

2.3 Công tác định giá và những nghiên cứu về giá đất trên thế giới và ở Việt Nam 18

2.3.1 Công tác định giá và những nghiên cứu về giá đất trên thế giới 18

2.3.2 Công tác định giá những nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam 20

Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 25

3.3 Nội dung nghiên cứu 25

3.4 Phương pháp nghiên cứu 26

4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 29

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31

4.1.3 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Tuyên Quang 33

4.2 Hiện trạng sử dụng đất ở và giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố Tuyên Quang 36

4.2.1 Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 36

4.2.3 Giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013 37

4.3 Biến động giá trên đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013 39

4.3.1 Biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo giá thực tế giai đoạn 2011-2013 39

4.3.2 Chênh lệch giá đất ở đô thị giữa giá thực tế và giá theo quyết định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 53

4.4 Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) và giải pháp quản lí 60

4.4.1 Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) 60

4.4.2 Giải pháp về giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản 63

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66

5.1 Kết luận 66

5.2 Kiến nghị 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

Bảng 4.2 Khung giá đất ở tại đô thị (nghìn đồng/m2) 37Bảng 4.3 Giá đất ở đô thị tại địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013 theo quyết định số 25/2012/QĐ của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang 39Bảng 4.4 Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố trung tâm giai đoạn

2011 – 2013 42Bảng 4.5 Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố cận trung tâm giai

Hình 2.2 Sự thay đổi về cầu 8 Hình 2.3 Sự thay đổi về cung 9 Hình 4.1: Cơ cấu kinh tế năm 2011 của thành phố Tuyên Quang 31 Hình 4.2 Biến động giá đất thực tế trên các tuyến đường, phố trung tâm giai

đoạn 2011 - 2013 43

Hình 4.3 Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố cận trung tâm giai đoạn 2011 – 2013……….48 Hình 4.4 Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố xa trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 52 Hình 4.5 So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố trung tâm 55 Hình 4.6 So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang

năm 2013 nhóm đường, phố cận trung tâm……… 57

Hình 4.7 So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang

năm 2013 nhóm đường, phố cận trung tâm……… 59

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1.Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vầt chất “Đất là cha, lao động

là mẹ, của cải là con” Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không

bị hao mòn Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên

Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống tuỳ

loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật

Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những

vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất

Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh

và quốc phòng

Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng

và đất có giá Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của

đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất

ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản

Bên cạnh đó, tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ chế cạnh tranh lành mạnh Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng

đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị

trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực”

Tuyên Quang là một thành phố trẻ mới được thành lập vào năm 2008, với 13 xã, phường; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp Giá đất đã có những biến động đáng kể đặc biệt là trong khu vực nội thị thành phố cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay

Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn

em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại

khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013”

1.2 Mục tiêu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát: Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu

vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013, để nắm được

nguyên nhân gây biến động và đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất

1.3 Yêu cầu

- Số liệu tài liệu thu thập phải khách, trung thực phản ánh đúng hiện trạng

- Nắm chắc Luật đất đai và các nội dung liên quan

- Giải pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và có tính khả thi cao

1.4 Ý nghĩa

* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Giúp sinh viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành địa chính môi trường

- Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian tiếp xúc thực tế với công tác quản

lý nhà nước về đất đai, học tập những kinh nghiệm thực tế trước khi ra trường

* Ý nghĩa trong thực tiễn

- Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện của sự biến động giá

- Làm tài liệu tham khảo giá cho các sinh viên khóa sau

- Làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở thành phố Tuyên Quang tiếp tục nghiên cứu và hoàn thành trợ giúp trong công tác quản lý

Phần 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

+ Căn cứ Nghị định 42/2009/NĐ – CP ngày 07/05/2009 của Chính phủ ban hành về việc phân loại đô thị

+ Căn cứ Nghị định 69/2009/NĐ – CP ngày 13/08/2009 của Bộ Xây dựng ban hành về việc quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường đất, hỗ trợ và tái định cư

+ Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT – BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá

đất và khung giá các loại đất

+ Căn cứ Thông tư số 02/2005/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2005 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

2.1.2 Cơ sở khoa học của định giá đất

Cơ sở khoa học hình thành giá dất bao gồm: Ðịa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu

1 Địa tô

Địa tô là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo

ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra

và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn còn địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân

và do nhà kinh doanh tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô

tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản, kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì nhưng cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô đọc quyền bị xóa bỏ, những vấn đề tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản [5]

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những

ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, cso vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất

cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu

được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất

xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy địa tô chênh lệch gắn với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và

địa tô chênh lệch 2 Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên

những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hằng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng

đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của

thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của thửa đất đó Hai yếu tố chất đất và

điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng

nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu

được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa

tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất

định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hằng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sẽ phản ánh mức địa tô

khác nhau giữa các thửa đất.: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu nước,

điều kiện khú hậu, điều kiện địa hình, và vị trí của thửa đất Đó là cơ sở để đinh giá đất [5]

2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá

đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách

sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất

căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [5]

3 Quan hệ cung cầu

Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất

đai mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp

với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước Cũng giống như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số [5]

Hình 2.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E) Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất

đai (L)

Giá đất

Cung về đất

G1

L1 L L2 Số lượng đất

Hình 2.1 Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình

Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó Tình huống này sẽ không ổn định Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá

cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá

được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn

số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng [5]

Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu Hình 2.2 minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng

đất đai được bán là L Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút Số lượng

cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm Sự cân bằng mới được lập tại điểm B Giá mới sẽ

là G1và số lượng mới được bán sẽ là L1 [5]

Hình 2.3 Sự thay đổi về cung

Hình 2.3 minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung [5] Sự tăng lên đó có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn Những người sản xuất sẽ đồng

ý cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá Kết quả là đồ thị cung mới (S1) và một cân bằng mới được xác lập tại điểm B Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác

động của cung, cầu là bằng nhau Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội

tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu [5]

Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn

định lâu dài Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít

khi đạt được sự ổn định lâu dài Cân bằng - Mất cân bằng - Cân bằng mới

được xác lập - Mất cân bằng Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo

thành các chu kỳ thị trường Thời gian giữa hai chu kỳcủa thị trường hàng hoá thường là rất ngắn và không cố định Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân

đối [5]

2.2 Khái quát những vấn đề liên quan đến giá đất

2.2.1 Các khái niệm liên quan

*Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó

đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một

khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền

sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [5]

*Khái niệm định giá đất đai

Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào thuộc

tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố và phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để

định giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với

một quyền đất đai nào đó [5]

*Khái niệm về thị trường đất đai

Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994), là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ Nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó [1]

Thị trường (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường

đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế

thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay [1]

2.2.2 Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam

• Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị: Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị

mà chúng ta đang cần xác định giá

• Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

• Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí

đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua những điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá là lấy nguyên tắc thay thế làm định giá cơ sở Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi

thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất [5]

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong

số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các quy định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa

đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định

Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất

và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiểu quả nhất

đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

3 Nguyên tắc biến động [5]

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá

Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá đất đai được hình thành trong quá trình tác

động lẫn nhau của những nhân tố và những biến động của chúng

2.2.4 Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai

Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai.Cơ chế chính sách quản lý tài chính

về đất đai của nước ta được phân làm các lĩnh vực, đó là: chính sách về giá

đất; thu tiền sử dụng đất; thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất nông

nghiệp; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; phí và lệ phí [4]

2.2.5 Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động

sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Đó là thị trường

của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp…[4] trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Hoạt

động của thị trường này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường, đồng

thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất

động sản Nó chịu sự tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường

(quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu ) Giá đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học, sinh lợi phi sinh học); giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý tạo chi phối (mức quá cao so với khả năng thanh toán của xã hội) và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng Cũng như các loại hàng hoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua và người cần bán

Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ ràng thông qua quan hệ cung – cầu Khi phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá Cung cần cân bằng thì chúng ta có giá cân bằng Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng lên hay giảm xuống của cung hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu

2.2.6 Một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các

nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng Có thể

theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân

thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt [5]

1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả

đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để

quyết định giá cụ thể cho các loại đất

a) Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp

của Nhà nước đến giá cả đất Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó Từ đó đạt

được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có:

Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách

thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính…[5]

b) Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh

tế, xã hội ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia

đình

c) Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với

giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái

ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

d) Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là

không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua

ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

e) Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng

đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia

Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn

định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách

kinh tế mà đi đến ổn định

2 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo

ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cảđất đai trong địa phương đó [5]

a) Vịtrí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất

được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng

của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại

đất

b) Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ

yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên

hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường

sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông c) Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất

chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là:

đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến

nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp

hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li

d) Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ

yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí,

độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại

hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực e) Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá

đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân

khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị Ví

dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các

điều kiện cung ứng nước điện [5]

3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

a) Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng

đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả

năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất b) Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu

quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích

kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất c) Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với

mặt đường đềuờnhong thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích

sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

d) Hình dáng : Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn

các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều

không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá

đất

đ) Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao

nên ảnh hưởng đến giá đất

e) Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất

là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại,

internet

f) Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân

tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ

xây dựng, loại hình sử dụng đất

g)Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa

để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường

hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

h) Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

2.3 Công tác định giá và những nghiên cứu về giá đất trên thế giới và ở Việt Nam

2.3.1 Công tác định giá và những nghiên cứu về giá đất trên thế giới

*Mục đích của định giá đất:

Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước có mục đích nghiên cứu giá đất khác nhau Dưới đây mục đích nghiên cứu giá đất của một số nước:

Úc: Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của

người dân Để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng, tiền đền bù …Mục đích thương mại

Hungari: Để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình

công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác

Tajikistan: Để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan

như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất

Guinea: Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; hay đảm bảo an toàn

công cộng; hay đảm bảo sự an toàn của không khí, đất, nước.Chính phủ hay Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước phải thực hiện công việc trên đều bắt buộc phải mua lại theo một quá trình được quy định trong luật này Giá trị của

đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất

Malaysia: Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản

Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước là: Làm cơ sở để tính thuế

đất, thuế chuyển nhượng đất; Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước

thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; giải quyết các tranh chấp về đất đai

*Hình thức giá: Hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm

cơ sở để xác định giá của đất đai Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví

dụ về hình thức giá của một số nước

Amenia: Giá mua bán trên thị trường

Úc: - Giá thị trường: giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/bất động sản;

giá bảo đảm; giá bảo hiểm

- Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm

Belize: Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở)

Hungari: Giá mua bán trên thị trường

Phần Lan: Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người

bán

Ireland: Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán

* Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất

Úc: Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống

quản lý hành chính chung của mỗi bang Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá

Bộ máy định giá đất từ trung ương đến địa phương, trong mỗi cơ quan có hai

bộ phận: bộ phận định giá từng thửa đất và bộ phận lưu trữ Bộ phận định giá từng thửa đất tiến hành định giá trên từng thửa đất theo nhu cầu của khách hàng, công việc được tiến hành bởi các định giá viên, bộ phận lưu trữ thu thập thông tin, kết quả từ các định giá viên đưa vào trung tâm lưu trữ Khi khách hàng có nhu cầu mua đất có thể đến các trung tâm lưu trữ để lấy thông tin cần thiết về thửa đất

Singapore: Việc định giá đất được tiến hành tại văn phòng đất đai Văn

phòng đất đai trực thuộc cơ quan Thuế (Bộ Tài chính), có chức năng nhiệm

vụ tham mưu giúp Nhà nước xây dựng chiến lược quản lý đất đai; thực hiện quản lý đối với việc bán đất công cho các dự án đầu tư và cho tư nhân; cho thuê đất công; ngăn chặn việc mua bán đất của Nhà nước bất hợp pháp

Thái Lan: Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nước được tổ chức theo

ngành dọc, không có cơ quan định giá ở cấp tỉnh và cấp huyện, chỉ có một cơ quan duy nhất giữ chức năng quản lý Nhà nước về định giá được tổ chức ở Trung ương gọi là cơ quan “Định giá Trung ương”

*Nguyên tắc và phương pháp xác định giá

Có 5 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này)

2.3.2 Công tác định giá những nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam

Sau khi Luật Đất đai của Việt Nam ban hành có hiệu lực, đất đai được công nhận là có giá và cần thiết phải định giá Hiện nay định giá đất ở Việt

Nam được tiến hành nhằm phục vụ công tác: tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sửu dụng đất và tiền thuê khi giao

đất; cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sửu dụng đất hoặc đấu thầu

dự ấn có sử dụng đất, tính giá trị sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng

đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại chi

Nhà nước…

Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá đất có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm vụ định giá lag Bộ Tài chính, Sở Tài chính của các tỉnh, thành phố chịu trách

nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác định giá đất Các cơ quan này

sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất Các thành viên định giá

đất lag những người được cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng

việc cụ thể, thông qua một Ủy ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất

đai phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể

Căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất quy đinh tại Nghị Định 188/2004/NĐ-CP và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm

Đồng thời hằng năm UBND cấp tỉnh phải thực hiện việc điều chỉnh lại loại đất, loại đường phố và vị trí đất khi có những thay đổi do quy hoạch, đầu tư

nâng cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất đã phân loại trước đó

- Thị trường đất đai Việt Nam [2]

Theo quy định pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải

được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ

phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua vi ệc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp)

Việc phân định thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước- người sử dụng) và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng- người sử dụng) Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến thị trường đất đai:

* Giai đoạn trước năm 1993

Trước năm 1945, thị trư ờng đất đai hầu như không tồn tại Thời kỳ này giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đ ổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đ ối với các tầng lớp địa chủ bóc lột

ợc pháp luật thừa nhận trên thực tế

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất (khoản 3, điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định 5 quyền, đất đai được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 đã thể hiện "đất đai là hàng hoá đặc biệt , là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc" [6]

- Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

- Công tác định giá đất tại Việt Nam

Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển Luật Đất đai 1993 ra đời, Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi, Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” Căn cứ vào Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành

Nghị định 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá tối thiểu đối với các loại đất Tổng cục Địa chính ra Thông tư số 32/Thị Trường- LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số80/CP

Nghị định số 80/CP không còn phù hợp và được thay thế bằng Nghị

định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất Ngày 14/11/1994

Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng – Tổng cục Địa chính – Ban Vật giá Chính phủ ban hành Thông tư liên bộ số 94 – THỊ TRƯỜNG/LB hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP

Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số (K) trong khung giá ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Nội dung chính của Quyết định này là nới rộng hệ số (K) quy

định tại Nghị đị nh 87/CP từ 0.5 đ ến 1.8 lần

Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy đinh: việc định giá đất của Nhà

nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trư ờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp [6]

Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang trên thực tế và theo quy

định của UBND tỉnh

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Các tuyến đường vị trí trong khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013, gồm 07 phường: Tân Hà, Nông Tiến, Minh Xuân, Tân Quang, Hưng Thành, Phan Thiết, Ỷ La

3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu

- Địa điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang

- Thời gian: Từ 01/01/2014 đến 30/04/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang

• Điều kiện tự nhiên

• Điều kiện kinh tế - xã hội

• Hiện trạng sử dụng đất

• Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Tuyên Quang

3.3.2 Sơ lược về thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định giai đoạn 2011 - 2013

• Giá đất theo các tuyến đường

• Giá đất theo các vị trí

3.3.3 Thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo số liệu phỏng vấn

• Biến động giá đất thực tế theo các tuyến đường, vị trí giai đoạn

• Nguyên nhân biến động

• Ảnh hưởng của sự biến động giá

• Giải pháp khắc phục

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

- Thu thập tài liệu số liệu từ các phòng, ban chức năng

- Để nắm bắt cơ sở lý thuyết của vấn đề nghiên cứu, thu thập giá đất ở tại địa phương

3.4.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

- Chia thành 3 nhóm:

+ Nhóm cán bộ quản lý tại thành phố và các phường

+ Nhóm người dân có chuyển quyền sử dụng đất

+ Nhóm môi giới bất động sản

- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh

được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của khu vực, đường phố đó có nhiều biến động

- Điều tra hiện trạng giá đất tại 07 phường trên địa bàn thành phố Tuyên Quang: Tân Quang, Phan Thiết, Minh Xuân, Tân Hà, Nông Tiến, Tân

Hà, Hưng Thành

- Phỏng vấn người dân nhằm xác định sự biến động giá đất trên thị trường tự do, số lượng phiếu điều tra 68 phiếu, tại 7 phường đại diện cho các nhóm điểm điều tra về giá đất

3.4.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

- Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang từ năm

2011-2013 và điều kiện thực tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang Tôi chọn 15 tuyến đường, phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các đường có nhiều biến động và chia làm 3

nhóm:

+ Đường, phố trung tâm: Đường Quang Trung, Đường Tân Trào,

Đường Chiến Thắng Sông Lô, Đường 17/8

+ Đường, phố cận trung tâm: Đường Trần Hưng Đạo, Đường Lê Duẩn, Đường Tân Trào, Đường Trường Chinh, Đường Phan Thiết

+ Đường, phố xa trung tâm: Đường Nguyễn Văn Cừ, Đường Bình Thuận,

Đường dẫn Cầu Tân Hà, Đường Lê Lợi, Đường Bình Ca, Đường Kim Quan

Để tìm hiểu ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất

- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 38/QĐ-UBND ngày 28/12/2010, Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 và Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 22/12/2012 của UBND tỉnh Tuyên Quang quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang

- Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường Để tìm hiểu biến

động giá đất ở trong khu vực thành phố trong những năm gần đây

3.4.4 Phương pháp so sánh

Để đánh giá sự biến động giá đất ở qua các năm khác nhau

3.4.5 Phương pháp kế thừa

Thu thập tài liệu nghiên cứu trong nước và ngoài nước có liên quan, khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang

4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lí

Thành phố Tuyên Quang nằm ở phía Nam của tỉnh Tuyên Quang, cách thành phố Hà Nội 165 km về phía Nam theo Quốc lộ 2, cách thành phố Hà Giang 155 km về phía bắc theo Quốc lộ 2, cách thành phố Thái Nguyên 86

km về phía Đông theo Quốc lộ 37, cách thành phố Yên Bái 60 km về phía Tây theo Quốc lộ 37 Tọa độ địa lý: từ 21047’ đến 21058’ vĩ độ Bắc; từ 105o 11’ đến 105o 17’ kinh độ Đông Địa giới hành chính:

- Phía Bắc giáp xã Tân Long, Trung Môn, Phú Thịnh, huyện Yên Sơn

- Phía Nam giáp xã Nhữ Khê, Đội Bình, thị trấn Tân Bình, huyện Yên Sơn

- Phía Đông giáp xã Cấp Tiến, Vĩnh Lợi, huyện Sơn Dương; xã Tiến

Bộ, thị trấn Tân Bình, huyện Yên Sơn

- Phía Tây giáp xã Nhữ Hán, Hoàng Khai, Kim Phú, huyện Yên Sơn Thành phố có dòng sông Lô chảy qua trung tâm thành phố hình thành

đô thị hai bên bờ sông góp phần tạo cảnh quan, giữ gìn môi trường sinh thái

Trên địa bàn thành phố Tuyên Quang hiện có Quốc lộ 2, Quốc lộ 37, Quốc lộ 2C chạy qua và trong thời gian tới sẽ có thêm những tuyến đường giao thông huyết mạch của cả nước đi qua như đường mòn Hồ Chí Minh, đường cao tốc tuyến Hải Phòng-Côn Minh[3]…Vì vậy, thành phố có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội với các vùng trong và ngoài tỉnh

4.1.1.2 Địa hình địa mạo

Khu vực nội thành thành phố có địa hình tương đối bằng phẳng, xen lẫn

ít gò đồi thấp, ao hồ với độ cao trung bình 26,5 m thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng các công trình Ngoại thành là các khu dân cư, đồng ruộng, có

những dãy đồi thấp và rải rác có núi cao

4.1.1.3 Đặc điểm khí hậu

Thành phố Tuyên Quang nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có đặc

điểm của khí hậu vùng núi phía Bắc, một năm chia thành hai mùa rõ rệt; mùa mưa

từ tháng 5 đến tháng 10; mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.[3]

4.1.1.4 Thủy văn

Chế độ thuỷ văn phụ thuộc chủ yếu vào hệ thống sông, ngòi, hồ nước có trên địa bàn Thành phố nằm ở hạ lưu sông Lô - Gâm và có 4 ngòi lớn là Ngòi Cơi, Ngòi Là, Ngòi Chả, Ngòi Thục nên chịu ảnh hưởng chế độ thuỷ văn của các sông, ngòi này

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

Trong những năm qua, thành phố Tuyên Quang đã có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao, đời sống nhân dân được cải thiện đáng kể cả về vật chất và tinh thần Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân giai đoạn 2006 - 2010 đạt 14,8

%/năm Thu ngân sách của thành phố năm 2011 đạt 380,96 tỷ đồng [3]

Hình 4.1: Cơ cấu kinh tế năm 2011 của thành phố Tuyên Quang