Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá đất tại TT. Chợ Mới - huyện Chợ Mới - tỉnh Bắc Kạn năm 2013.

Đó là thời gian để sinh viên tiếp cận thực tế, củng cố và vẫn dụng những kiến thức đã học được trong nhà trường vào công việc thực tế Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của Ban giám

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-  -

NGUYỄN THỊ HUYỀN

Tên đề tài:

“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

VÀ ỨNG DỤNG GIS PHÂN VÙNG GIÁ ĐẤT TẠI TT CHỢ MỚI,

HUYỆN CHỢ MỚI, TỈNH BẮC KẠN NĂM 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên

Khoá học : 2010 - 2014

Thái Nguyên, năm 2014

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-  -

NGUYÊN THỊ HUYỀN

Tên đề tài:

“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

VÀ ỨNG DỤNG GIS PHÂN VÙNG GIÁ ĐẤT TẠI TT CHỢ MỚI,

HUYỆN CHỢ MỚI, TỈNH BẮC KẠN NĂM 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K42B - QLĐĐ Khoa : Quản lý tài nguyên

Khoá học : 2010 - 2014

Giáo viên hướng dẫn: TS Hoàng Văn Hùng

Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2014

Từ viết tắt Giải nghĩa

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng đối với mỗi sinh viên trước khi tốt nghiệp ra trường Đó là thời gian để sinh viên tiếp cận thực tế, củng cố và vẫn dụng những kiến thức đã học được trong nhà trường vào công việc thực tế

Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên - trường Đại học Nông lâm Thái

Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá đất tại TT Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013”

Sau một thời gian thực tập tốt nghiệp và nghiên cứu tại cơ sở, bản báo cáo của tôi đã hoàn thành Vậy tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô giáo trong Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dạy, đào tạo và hướng dẫn tôi

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Hoàng Văn Hùng giáo viên trực tiếp hướng dẫn tôi cũng như sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các cô, chú, các anh chị trong phòng Tài nguyên và Môi trường đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi tiếp cận công việc thực tế và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp

Cuối cùng tôi xin bày tỏ sự biết ơn tới gia đình, bạn bè và người thân

đã quan tâm giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực tập

Do trình độ còn hạn chế và thời gian thực tập có hạn cộng với việc bước đầu tiếp cận, làm quen công việc thực tế và phương pháp nghiên cứu nên luận văn của tôi không tránh khỏi những thiếu sót nhất định.Vì thế, tôi mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy, các cô và bạn bè để luận văn của tôi được hoàn chỉnh và sâu sắc hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Chợ Mới, ngày tháng năm 2013

Sinh viên

Trang

Bảng 4.1: Dân số Thị trấn Chợ Mới qua các năm 2010 - 2013 42 Bảng 4.2: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 45 Bảng 4.3: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất năm 2013 52

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 8

Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 9

Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố dân số đến giá đất ở các tổ của thị trấn Chợ Mới 44

Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở các tổ của thị trấn Chợ Mới 47

Hình 4.3: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá đất ở các tổ của thị trấn Chợ Mới 50

Hình 4.4: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất ở các tổ của thị trấn Chợ Mới 51

Hình 4.5: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố hình thể lô đất đến giá đất ở các tổ của thị trấn Chợ Mới 53

Hình 4.6: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở các tổ của thị trấn Chợ Mới 56

Hình 4.7: Bản đồ TT.Chợ Mới được chuẩn hóa và chuyển sang dạng Shap File của ArcGIS 58

Hình 4.8: Hệ thống giao thông của TT.Chợ Mới trong ArcGIS 59

Hình 4.9: Vùng dân cư trên trục đườngcủa TT.Chợ Mới 59

Hình 4.10 : Vùng giá trị đất đai theo vị trí các đường TT.Chợ Mới 60

Hình 4.11: Cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh 61

Trang

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Mục tiêu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 2

1.5 Yêu cầu của đề tài 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4

2.1.1 Khái niệm giá đất 4

2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 4

2.2 Phương pháp xác định giá đất 6

2.2.1 Cơ sở pháp lý 6

2.2.2 Cơ sở thực tiễn 6

2.2.3 Phương pháp định giá đất 9

2.2.4 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 13

2.3 Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 15

2.3.1 Khái niệm 15

2.3.2 Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 16

2.3.3 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai 17

2.3.4 Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 17

2.4 Hệ thống thông tin địa lý 19

2.4.1 Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý (GIS) 19

2.4.2 Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý 20

2.4.3 Yêu cầu về dữ liệu phục vụ phân vùng 21

2.5 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 22

2.5.1 Công tác định giá đất trên thế giới 22

2.5.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam 23

2.6 Ứng dụng công nghệ GIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai 27

2.6.1 Tình hình trên thế giới 27

NGHIÊN CỨU 30

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 30

3.3 Nội dung nghiên cứu 30

3.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tê - xã hội tại địa bàn TT - Chợ Mới- huyện Chợ Mới 30

3.3.2 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn TT.Chợ Mới năm 2013 30

3.3.3 Ứng dụng GIS phân vùng giá đất 30

3.3.3.1 Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS 30

3.3.3.2 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 31

3.4 Phương pháp nghiên cứu 31

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 31

3.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 32

3.4.3 Phương pháp bản đồ 32

3.4.4 Phương pháp chuyên gia 32

3.4.5 Phương pháp GIS 32

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Chợ Mới -

tỉnh Bắc Kạn 42

4.2.1 Dân số 42

4.2.2 Yếu tố vị trí 44

4.2.3 Điều kiện sinh lợi 49

4.2.4 Cơ sở hạ tầng 50

4.2.5 Hình thể lô đất 52

4.2.6 Các yếu tố khác 54

4.2.8 Đề xuất và giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở

trên địa bàn thị trấn Chợ Mới 56

4.3 Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ công nghệ GIS 58

4.3.1 Xây dựng dữ liệu không gian 58

4.3.2 Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai 60

4.4 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 61

PHẦN 5: KẾT LUẬN 63

5.1 Kết luận 63

5.2 Kiến nghị 63

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65

I Tiếng Việt 65

II Tiếng Anh 67

“Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá Là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng cơ sở kinh tê, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng” [13]

Đất đai là tư liệu sản xuất dặc biệt, là sản phẩm của tự nhiên, nó hình thành độc lập với con người, nhưng cuộc sống của con người lại gắn liền với đất đai Nó là nơi sản xuất nông, lâm, công nghiệp, nơi ở và sinh hoạt văn hóa của con người Sự tồn tại và phát triển chất lượng đất đại phụ thuộc chính vào

ý thức và phương thức tổ chức khai thác sử dụng đất đai của con người [15]

Trong giai đoạn hiện nay, quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đang kéo theo sự hình thành các khu công nghiệp tập trung [11] Sự thay đổi cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động dẫn đến những thay đổi đáng kể trong lãnh thổ Việt Nam như: tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh cùng với đó là sự gia tăng dân số và tăng trưởng kinh tế cao sẽ gây áp lực đới với đất đai ngày càng mạnh dẫn đến suy thoái và hủy hoại đất [14] Đất đai trở thành vấn đề cấp thiết và mang tính toàn cầu

“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản

lý của nhà nước [11] Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật Giá cả đất đai thực tế trên thị trường khác biệt quá so với giá đất do Nhà nước đưa ra đòi hỏi các nhà quản lý, nhà khoa học v.v cần có những giải pháp thiết thực nhằm xác định mức giá tiệm cận tối ưu

Thực tế giá đất hiện nay cũng gây rất nhiều bức xúc cho cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn trước là việc làm cần thiết, việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất các giai đoạn sau tốt hơn

Xuất phát từ yêu cầu chung của các địa phương trong cả nước là xây dựng cơ cấu sử dụng đất đai hợp lý, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tiến tới cải thiện nâng cao đời sống người dân Được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đặc biệt với sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo TS

Hoàng Văn Hùng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá đất tại TT Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013”

1.2 Mục đích của đề tài

Nghiên cứu chênh lệch giữa giá đất thực tế, giá đất do nhà nước quy định, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất trên địa bàn TT Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013

1.3 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá về chênh lệch giá đất thực tế và giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn TT.Chợ Mới - huyện Chợ Mới

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất năm 2013

- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện giá đất trong những năm tiếp theo

1.4 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Là cơ hội cho bản thân củng cố những kiến thức đã học trên ghế nhà trường và bước đầu làm quen với công tác quy hoạch sử dụng đất đai ngoài thực tế

-Ý nghĩa trong thực tiễn sản xuất: Đề tài nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất TT.Chợ Mới từ đó tìm ra những hạn chế và tích cực của giá đất TT.Chợ mới, để từ đó đề xuất ra những giải pháp

thích hợp, phù hợp với điều kiên thực tế của địa phương góp phần đẩy mạnh quá trình Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa trong thời gian tới

1.5 Yêu cầu của đề tài

- Công tác điều tra thu thập thông tin

+ Thông tin và số liệu thu được chích xác trung thực, khách quan

+ Chỉ ra được những biến động về đất đai của khu vực đánh giá trong giai đoạn 2010 - 2014

+ Đánh giá đầy đủ, chính xác các yếu tố hạn chế và tích cực của quá trình đô thị hóa đến việc sử dụng đất nông nghiệp qua các nguồn thông tin

- Giải pháp kiến nghị đưa ra phải thực tế, có tính khả thi và phù hợp với điều kiện của địa phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

2.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hóa địa tô Nói cách khác giả cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sử dụng đất đai trong kinh tế Tại Điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003)

+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và Khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền

sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở

* Yếu tố hình thể lô đất

Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ

sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất Tùy vào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn

* Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:

Hệ thống cầu đường giao thông, hệ thống cống thoát nước, hệ thống điện, hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp phần tiện nghi trong sinh hoạt công đồng

* Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội

Yếu tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu cầu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Các yếu tố hạ tầng xã hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại siêu thị hoặc chợ…

* Yếu tố môi trường

Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức

* Yếu tố an ninh xã hội

Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này chưa được đề cập hoặc lưu ý trong phân hạng đất Yếu tố về an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: Trộm cắp, ma túy,…

* Các yếu tố khác

Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất như: Loại đô thị, nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất

2.2 Phương pháp xác định giá đất

2.2.1 Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai năm 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2007 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu thập cá nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng

là bất động sản

- Căn cứ quyết định số 2222/2012/QĐ-UBDN ngày 25 tháng 12 năm

2012 về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn

- Căn cứ Quyết định 2345/2013/QĐ-UBDN ngày 20 tháng 12 năm 2013

về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn

2.2.2 Cơ sở thực tiễn

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và trú trọng của nhiều ngành Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài

nguyên thiên nhiên, còn cơ sở hình thành giá đất là do các yếu tố chính như:

Địa tô, lãi xuất ngân hàng và quan hệ cung cầu

- Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chủ nghĩa tư bản do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa

tô [11] Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt [11] Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt

Điều khác nhau cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó [10]

- Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi và ngược lại nếu lãi xuất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp[6]

Giá đất = Địa tô

Lãi xuất ngân hàng

- Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

P

D

Đường cung

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại đểm E là điểm cân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi xuất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống

từ P0 xuống P1 [6]

Đường cầu

Theo Luật đất đai năm 2003 hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ thể hình thành là: Giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (Công tác đấu giá QSDĐ)

Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 2.2 minh họa sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ G lên G1

Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất

ở khu vực này Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục [6]

2.2.3 Phương pháp định giá đất

Tại Điều 5 Luật đất đai 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta: “Đất thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau:

(1) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

(2) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

(3) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

(4) Định giá đất”

Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Trong đó cụ thể quy định có 4 phương pháp xác định giá đất cụ thể được hướng dẫn thi hành:

* Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tượng tự để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Trình tự tiến hành

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện

về kết cấu hạ tầng, ….điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3[6]

* Phương pháp thu thập: Là phương pháp lấy thu thập dự kiến hàng

năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy đặc điểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: Thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất

Bước 3: Xác định thu thập thuần túy hàng năm theo công thức

Thu nhập thuần

túy hàng năm

= Tổng thu nhập hàng Năm đã tính ở bước 1

- Tổng chi phí đã Tính ở bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu đươc từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam hạn 12 tháng [6]

Giá trị hiện tại của = Giá trị xây dựng mới - Phần giá trị

Các tài sản trên đất tại thời điểm định giá hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó

- Giá trị hoa mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn

ở bước 1

Giá trị của = Giá chuyển nhượng - Giá hiện tại của các tài sản

Thửa đất bất động sản trên đất

Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất

Diện tích của thửa đất Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định giá được xác định theo giá bình quân của các đơn giá đất điều chỉnh của các bất động sản đó [5]

* Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính = Tổng giá trị - Tổng chi phí

của thửa đất phát triển phát triển [6]

2.2.4 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao

- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng

cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng

vị trí đất [6]

* Trình tự và phương pháp định giá đất

Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho

đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

- Phân loại đường

- Phân loại đô thị

Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí

Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể để lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khách nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất Sau đó,tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất

Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mức giá bình quân của các mức giả của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên + Cách thứ 2: Định giá đất vị trí của từng khu vực,từng loại đường phố hoặc đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đấy UBND tỉnh tiến hành xây

dựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố đó ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn

2.3 Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Khi đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất.[12]

- Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố

Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất theo vị trí của đường phố đó.[11]

* Vùng giá trị đất đai

- Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai

Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hàng kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định

Phân hạng định cấp đất đô thị là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên và kinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp chất lượng đất đai, phân chia cấp hạng đất thành phố thị trấn

- Vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá

Theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động về giá đất

Vùng giá trị là khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý

mà tại đó các Bất động sản Đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác động từ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau

Trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta gọi các vùng giá trị này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó [10]

- Vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố

Các vùng giá đất theo vị trí đường phố hàng năm có giá trị trên một đơn vị diện tích có thể tăng hay giảm, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tương đối trong khoảng thời gian, khi đó ta gọi các vùng này là vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó [11]

- Nhận xét

Về bản chất thì hai định nghĩa trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới góc độ phạm trù định giá Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bật được bản chất giá trị của phạm trù định giá Chưa cho thấy mối quan

hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian Tuy nhiên chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt

2.3.2 Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:

-Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó

là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội Chúng khác nhau ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng

- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian

- Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá đất

2.3.3 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai

Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để đánh giá đặc tính đất đai Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị Trong khi đó định giá lại là quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường

Phân hạng, định cấp là nội hàm hợp lý của giá cả đất đai Vì sự tốt xấu của giá trị sử dụng và sự cao thấp của giá trị mà đất đai vốn có đã quyết định người sử dụng đất tình nguyện trả mức giá đất cơ bản để được quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất

Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn cứ khoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, tăng cường quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai [11]

2.3.4 Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai

- Công viên và đất cây xanh

- Chất lượng môi trường

* Nhân tố kinh tế xã hội

Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau:

* Nhân tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai là quy hoạch đô thị Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của tương lai, nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị trường đất đai [11]

* Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai

Phương pháp 1: Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giá đất tại thời hai điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng hay giảm nhưng các thửa đất trong các vùng này cũng tăng giảm theo cùng tỷ lệ hoặc trị số chênh nhỏ (không vượt quá 10%) khi đó ta sẽ có vùng giá trị đất đai trong khoảng từ t1 đến t2 tại khu vực đó

Nhận xét: Khi hình thành những vùng tác động mới trong thời điểm kế

tiếp, ta có thể tìm vùng giá trị của thời điểm t1 đến t2 bằng cách bổ sung tác động mới vào vùng giá trị đã có Công nghệ GIS sẽ trợ giúp thực hiện thuận lợi dù đó là tác động cục bộ hay tác động theo diện rộng

Phương pháp 2 Nếu trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu với sự hỗ trợ của các công nghệ chúng ta có thể xây dựng được các vùng tác động vào giá đất thì tập giao của các vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá đất trong khoảng thời gian nào đó sẽ là vùng giá trị đất đai trong khoảng thời gian đó

Nhận xét: Chúng ta cũng có nhận xét tương tự khi đã phân tích với

phương pháp 1 Công nghệ MicroStation cho phép thực hiện phép giao của tất cả các vùng ảnh hưởng để tìm ra vùng giá trị đất đai Khi có tác động mới

sẽ xử lý như nhận xét ở phương pháp 1

Phương pháp 3: Tiến hành theo định nghĩa 1: Nếu ta tiến hành phân hạng định cấp đất đai đô thị như đã nêu trong định nghĩa, đó là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp sử dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai 11]

2.4 Hệ thống thông tin địa lý

2.4.1 Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý (GIS)

Trong vài thập kỷ gần đây, chuyên ngành địa lý học đã áp dụng mạnh

mẽ kỹ thuật thông tin, trong đó có những phương pháp ứng dụng mới về các

mô hình toán học và thống kê cũng như những ứng dụng các nguồn thông tin mới như dữ liệu viễn thám Trong bối cảnh này, hệ thống thông tin địa lý (GIS) đó đóng một vai trò quan trọng như là một kỹ thuật tổ hợp, GIS còn cho phép tạo ra cơ sở dữ liệu bản đồ, xây dựng mô hình, hỏi đáp và phân tích một lượng lớn dữ liệu mà tất cả đều được lưu trữ trong một cơ sở dữ liệu Hiện nay, GIS đang được sử dụng rộng rãi ở các nước đã và đang phát triển, đặc biệt ở các lĩnh vực quản lý nguồn tài nguyên thiên nhiên, môi trường, sử dụng đất đai, rừng và quản lý đô thị

Có rất nhiều định nghĩa về hệ thống thông tin địa lý (GIS) như sau:

GIS là một hộp công cụ "Một bộ công cụ mạnh mẽ để thu thập, lưu

trữ, tổng hợp, chuyển đổi và hiển thị dữ liệu không gian từ thế giới thực cho một tập hợp các mục đích" (Burrough và McDonnell, 1998)[27]

GIS là một hệ thống thông tin "Hệ thống thông tin được thiết kế để

làm việc với dữ liệu được tham chiếu bởi không gian địa lý tọa độ Nói cách khác, GIS là một hệ thống cơ sở dữ liệu với khả năng cụ thể cho không gian tham chiếu dữ liệu, cũng như thiết lập một hoạt động để làm việc / phân tích với các dữ liệu " (Star và Estes, 1990)[28]

GIS là là một hệ thống thông tin đặc biệt với cơ sở dữ liệu gồm những đối tượng, những hoạt động hay những sự kiện phân bố trong không gian được biểu diễn như những đường, vùng trong hệ thống máy tính Hệ thống thông tin địa lý xử lý, truy vấn dữ liệu theo điểm, đường, vùng phục vụ cho những hỏi đáp phân tích đặc biệt (Dueker, 1979)[26]

GIS là một kỹ thuật quản lý các thông tin dựa vào máy vi tính được sử dụng bởi con người vào mục đích lưu trữ dữ, quản lý các số liệu thuộc tính hoặc không gian nhằm phục vụ cho các mục đích khác nhau (Võ Quang Minh, 2005)[22]

Tóm lại, hệ thống thông tin địa lý (Geographic information System, GIS) được định nghĩa như là một hệ thống thông tin mà nó sử dụng dữ liệu

đầu vào, các thao tác phân tích, cơ sở dữ liệu đầu ra liên quan về mặt địa lý không gian, nhằm hỗ trợ việc thu nhận, lưu trữ, quản lý, xử lý, phân tích và hiển thị các thông tin không gian từ thế giới thực để giải quyết các vấn đề tổng hợp thông tin cho các mục đích của con người đặt ra, chẳng hạn như:

Để hỗ trợ việc ra quyết định cho việc quy hoạch và quản lý sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, giao thông, dễ dàng trong việc quy hoạch phát triển đô thị và những việc lưu trữ hành chính

2.4.2 Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý

Cơ sở dữ liệu GIS là một tập hợp các thông tin (các tệp dữ liệu) ở dạng vector, raster và bảng số liệu với những cấu trúc chuẩn bảo đảm cho các bài toán đề tài có mức độ phức tạp khác nhau [4] Cơ sở dữ liệu trong GIS bao gồm 2 loại đó là: cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính

* Cơ sở dữ liệu không gian

Dữ liệu không gian dùng để mô tả vị trí, hình dạng và kích thước của đối tượng trong không gian, chúng bao gồm toạ độ và các ký hiệu dựng để xác định các đối tượng trên bản đồ Hệ thống thông tin địa lý dựng các số liệu không gian để tạo ra bản đồ hay hình ảnh bản đồ trên màn hình máy tính hoặc trên giấy thông qua thiết bị ngoại vi [4]

Dữ liệu không gian bao gồm 3 loại đối tượng: điểm (point), đường (polyline) và vùng (polygon) Các đối tượng không gian này được lưu trữ ở

2 mô hình dữ liệu là vector và raster

- Mô hình dữ liệu raster: trong mô hình này, thực thể không gian được biểu diễn thông qua các ô (cell) hoặc ô ảnh (pixel) của một lưới các ô Trong máy tính, lưới ô này được lưu trữ ở dạng ma trận trong đó mỗi cell là giao điểm của một hàng hay một cột trong ma trận Trong cấu trúc này, điểm được xác định bởi cell, đường được xác định bởi một số các cell kề nhau theo một hướng và vùng được xác định bởi một số các cell mà trên đó thực thể phủ lên

- Mô hình dữ liệu vector: trong mô hình này, thực thể không gian được biểu diễn thông qua các phần tử cơ bản là điểm, đường, vùng và các quan hệ topo (khoảng cách, tính liên thông, tính kề nhau…) giữa các đối

tượng với nhau Vị trí không gian của các thực thể được xác định bởi toạ độ chung trong một hệ thống toạ độ thống nhất toàn cầu

+ Điểm dùng cho tất cả các đối tượng không gian được biểu diễn như một cặp toạ độ (X,Y) Ngoài giá trị toạ độ (X,Y), điểm còn thể hiện kiểu điểm, màu, hình dạng và dữ liệu thuộc tính đi kèm Do đó, trên bản đồ điểm

có thể được biểu hiện bằng ký hiệu hoặc dạng text (dạng chữ)

+ Đường dùng để biểu diễn tất cả các thực thể có dạng tuyến và được tạo nên từ hai hoặc nhiều hơn 2 cặp toạ độ (X,Y)

+ Vùng là một đối tượng hình học hai chiều, vùng có thể là một đa giác đơn giản hay hợp của nhiều đa giác đơn giản Việc đo diện tích và khoảng cách của các đối tượng được thực hiện bằng cách tính toán hình học

từ các toạ độ của các đối tượng thay vì việc đếm các cell trong mô hình raster [7]

* Cơ sở dữ liệu thuộc tính

Dữ liệu thuộc tính (dữ liệu phi không gian) là các thông tin đi kèm với các dữ liệu không gian, nó được dùng để chỉ ra các tính chất đặc trưng cho mỗi đối tượng điểm, đường và vùng trên bản đồ Thông thường, dữ liệu thuộc tính được tổ chức thành các bảng theo mô hình cơ sở dữ liệu quan hệ, phân cấp và mạng lưới

2.4.3 Yêu cầu về dữ liệu phục vụ phân vùng

Các phân tích đã cho thấy vùng giá trị là loại dữ liệu vừa là có yếu tố không gian (là một miền đóng với khái niệm vùng) vừa là loại dữ liệu có yếu

tố thuộc tính (mỗi vùng đặc trưng cho một giá tại một thời điểm hay giá trị ước tính trong một khoảng thời gian) Để hỗ trợ việc xác định các vùng giá trị từ các kết quả khảo sát, điều tra, xét về mặt yêu cầu dữ liệu cho mục tiêu phân vùng giá trị dựa trên cơ sở công nghệ MicroStation ta thấy rằng:

1 Dữ liệu phải thống nhất trên một hệ quy chiếu: Theo quy định chuyển thống nhất về VN 2000

2 Trong cả bốn phương án trên đều cho thấy sự cần thiết phải có một

cơ sở dữ liệu nền đồng bộ bảo đảm thể hiện các yếu tố đã phân tích

3 Các vùng ảnh hưởng của giá đất cần thể hiện từ tác động trên phạm

vi diện rộng đến phạm vi hẹp Do vậy yêu cầu về dữ liệu cũng cần dữ liệu tổng thể đến dữ liệu chi tiết

* Các dữ liệu nền cần có là:

- Dữ liệu về bản đồ địa hình từ 1/10000 đến 1/20000

- Dữ liệu về bản đồ địa chính các cấp

- Dữ liệu quy hoạch từ tổng thể đến chi tiết

- Dữ liệu bản đồ và các hồ sơ địa chính

- Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, cấp tỉnh và cấp huyện

* Dựa vào các dữ liệu nền cần tiếp tục khảo sát điều tra bổ sung các

dữ liệu thuộc tính và bổ sung các dữ liệu không gian cho việc thiết lập các nội dung chuyên đề, các tác động ảnh hưởng Trong đó có thể tạm xếp theo thứ tự ưu tiên dưới đây:

- Dữ liệu phân vùng hành chính cấp quận, huyện;

- Thiết lập mô hình thông tin về hệ thống giao thông từ tổng thể đến chi tiết trong đơn vị hành chính cấp quận, huyện và cập nhật chi tiết đến phường ngõ, ngách;

- Khoanh các vùng theo ảnh hưởng của yếu tố kiến trúc, quy hoạch;

- Khoanh các vùng theo tỷ lệ giữa diện tích giao thông đường phố và các khu dân cư;

- Khoanh các vùng có tác động trực tiếp trong không gian hẹp (cấp quận) trong khu bảo tồn văn hóa du lịch, khu hồ, công việc cây xanh, hồ nước, khu vực gần trường học bệnh viện, khu thương mại, vung có yếu tố thu nhập từ bất động sản

2.5 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.5.1 Công tác định giá đất trên thế giới

* Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS

* Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn lãnh thổ

Cơ quan định giá của Úc được chia thành 2 bộ phận: Bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp Bộ phận định giá chia làm 2 nhóm:

- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính:

+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể

+ Định giá tạm thời

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

* Định giá đất ở Thuỵ Điển

Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc

so sánh

2.5.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật Đất đai 2003 Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạn đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2003:

“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a.Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

b.Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

c Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

d Định giá đất

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tê Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm

các nội dung chính như: Hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong

cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55 Tại điều 56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:

a Sát với giá chuyển nhượng sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp,

b Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau,

c Đất đai khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.”

Tại Khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”

“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền

sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành

vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”

Tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “ Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại” (Quốc hội, 2003)

Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị đinh số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6) Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổi sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:

1.Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thông kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NNĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ

sở Luật Đất đai, Quốc hội khóa 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản.Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:

1.Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai)

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS và được đính chính một số điểm bằng Quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh BĐS)

Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu thập Ngày 06/12/2007, Bộ tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-Cp ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sử đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP Theo

đó đã xác định thêm hai phương pháp xác định giá đất là: Phương pháp triết trừ

và phương pháp thặng dư Như vậy việc xác định giá đất ở Việt Nam có bốn

phương pháp để thực hiện Ngoài ra ta còn có thể tham khảo thêm phương chi phí đễ xác định giá đất của các nước trên thế giới

2.6 Ứng dụng công nghệ GIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai

2.6.1 Tình hình trên thế giới

Các nước trên thế giới đặc biệt là những nước phát triển đã và đang áp dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau như điều tra quy hoạch, quản lý sử dụng đất, bảo vệ môi trường Năm 1989, các nhà nghiên cứu bảo vệ môi trường của Hà Lan đó nghiên cứu và ứng dụng thành công công nghệ GIS vào đánh giá mức độ ảnh hưởng của khí thải và các phương tiện gia thông ở vùng Amstecdam Hiện nay, trên thế giới có khoảng trên 60.000 tổ chức và

cá nhân sử dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau Trong nhiều năm trở lại đây, GIS đã được các nhà khoa học thuộc nhiều lĩnh vực như: địa chất, thổ nhưỡng, quy hoạch đô thị, nông lâm nghiệp, nghiên cứu và đã ứng dụng thành công trong nhiều công trình có giá trị Cụ thể điểm qua một số thành tựu đó là:

- Ứng dụng mô hình số hóa độ cao DEM để xây dựng bản đồ địa hình

từ đó phân tích địa chất, địa mạo của khu vực

- Sử dụng GIS để ước tính sự phân bố không gian của các giá trị đất ở

thành phố Beirut (Using GIS for eatimating the spatial distribution of Land

value in metropolitan Beirut) của Kamal T.Azar và Joseph Ferreira, Jr [28]

- Ứng dụng hệ công nghệ GIS xây dựng bản đồ đơn vị đất đai huyện

Khsách Kandal tỉnh Kandal, Campuchia (Using GIS technology to build up

land unit map of Khsach Kandal district, Kandal province, Cambodia) của

NCS Choum Sinnara, trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội Theo nghiên cứu này, tác giả đó xác định được 6 chỉ tiêu xây dựng bản đồ đơn vị là: loại đất, thành phần giới, địa hình, độ phì đất, chế độ tưới, ngập úng và đã xác định toàn huyện có 19 đơn vị đất đai [5]

- Một số nước phát triển như Úc, Canada, Thụy Điển v.v đó ứng dụng GIS để xây dựng một hệ thống thông tin chuyên dụng khác như hệ thông tin địa chính phục vụ cho các mục đích đa dạng về quản lý trong ngành địa chính

2.6.2 Tình hình trong nước

Công nghệ GIS mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây Hiện nay, đã có nhiều cơ quan Nhà nước, các trường Đại học và các Viện nghiên cứu của mình Đặc biệt trong công tác đánh giá đất, những ứng dụng GIS đó có những đóng góp thiết thực trong việc bảo vê, khai thác và sử dụng một cách hiệu quả, bền vững nguồn tài nguyên đất đai Sau đây là một số chương trình và đề tài ứng dụng GIS tại Việt Nam:

- Đỗ Sơn Tùng (2010) đã nghiên cứu các phương pháp xác định tương quan giữa các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên [22]

- Trương Thành Nam (2011) đã ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị tại Thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên Kết quả của nghiên cứu đã xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở đô thị qua các năm, phục vụ nghiên cứu về thị trường bất động sản, nghiên cứu các nguyên nhân ảnh hưởng đến cung cầu đất ở đô thị và thành lập được bản đồ giá đất ở đô thị năm 2011 [18]

- Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương (2012) đã ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất động sản tại phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà nẵng Kết quả đã thiết lập nên dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ cho thị trường bất động sản cũng như phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan tới đất đai một cách hiệu quả và chính xác, thuận tiện và nhanh chóng [3]

- Đỗ Văn Minh (2011) đã nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hành loạt tại khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ [16]

- Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013) xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất Kết quả đã thiết lập được quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất tại một số nơi như phường Trưng Vương thành phố Thái Nguyên hay tại Bãi Cháy thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh [11]

- Đặng Phúc An (2011), Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội năm 2011 trên cơ sở ứng dụng công nghệ GIS [1]

- Trần Đăng Hướng (2010), nghiên cứu thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai trên cơ sở ứng dụng GIS (thử nghiệm tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội) [9]

PHẦN 3

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

+ Giá đất trên địa bàn nghiên cứu

+ Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại TT.Chợ Mới - huyện Chợ Mới - tỉnh Bắc Kạn năm 2013

+ Một số phân mềm ứng dụng trong nghiên cứu

- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng và liên

quan đến tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn TT Chợ Mới - huyện Chợ Mới năm 2013

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm: UBND thị trấn Chợ Mới - tỉnh Bắc Kạn

- Thời gian tiến hành: Từ tháng 01/2014 đến tháng 4/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tê - xã hội tại địa bàn TT - Chợ Mới- huyện Chợ Mới

- Phân tích điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường

- Phân tích phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

3.3.2 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn TT.Chợ Mới năm 2013

3.3.3 Ứng dụng GIS phân vùng giá đất

3.3.3.1 Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS

- Xây dựng dữ liệu không gian