Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại - thành phố Lạng Sơn - Tỉnh Lạng Sơn.

Như vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưở

ĐẠI HỌC THÁI NGUYấN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NễNG LÂM

Lấ THANH TÂM

Tờn đề tài:

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất

tại phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn

khóa luận tốt nghiệp đại học

Chuyờn ngành : Địa chớnh Mụi trường

Khoa : Quản lý tài nguyờn Khoỏ học : 2010-2014

Giảng viờn hướng dẫn : Th.S Nguyễn Quang Thi

Thỏi Nguyờn, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các Trường

Đại học Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công tác nghiên cứu khoa

học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng những kiến thức đó vào thực tế, là kết quả của quá trình tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để phục vụ cho quá trình công tác sau này

Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Quản lí Tài nguyên, Trường

Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn ”

Để hoàn thành khoá luận này trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám

hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí Tài nguyên, cảm ơn các thầy cô giáo

đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và rèn

luyện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Tôi đặc biệt xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn tận tình, sự quan tâm sâu sắc của thầy Th.S Nguyễn Quang Thi, cảm ơn tập thể cán bộ khoa Quản lí Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện chuyên đề

Trong quá trình nghiên cứu do có những lý do chủ quan và khách quan nên khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế Tôi rất mong nhận được sự

đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn sinh viên để giúp tôi hoàn thành

khoá luận được tốt hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 30 tháng 5 năm 2014

Sinh viên

Lê Thanh Tâm

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 4.1: Đặc trưng dòng chảy sông Kỳ Cùng 28

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của phường Vĩnh Trại năm 2011 36

Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của đường , phố nhóm I 40

Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của đường , phố nhóm II 41

Bảng 4.5: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của đường , phố nhóm III 42

Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí năm 2014 44

Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí năm 2014 44

Bảng 4.8: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường Lê Lợi đoạn 2 45

Bảng 4.9: Các trường thuộc tính xây dựng dữ liệu 54

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 4.1: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các

đường Trần Đăng Ninh đoạn 1, đường Bà Triệu đoạn 3, đường Nội bộ khu

chung cư Mỹ Sơn năm 2013 43

Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 46

Hình 4.3 : Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất của phường Vĩnh Trại năm 2014 (MSD) 48

Hình 4.4: Nghề nghiệp , thu nhập bình quân, giá thị trường , giá quy định (MSD) 49

Hình 4.6: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất (PCA) 50

Hình 4.7: Bản đồ phường Vĩnh Trại được chuẩn hóa và chuyển sang dạng Shap File của ArcGIS 51

Hình 4.8 : Hệ thống giao thông phường Vĩnh Trại trong ArcGIS 52

Hình 4.9 : Hệ thống dân cư trên trục đường Ngô Quyền và Mĩ Sơn 52

Hình 4.10 : Hệ thống dân cư trên trục đường Lê Đại Hành 53

Hình 4.11 : Hệ thống dân cư trên trục đường Chu Văn An 53

Hình 4.12 : Dữ liệu thuộc tính thuộc đoạn đường Trần Đăng Ninh 54

Hình 4.13 : Vùng giá trị đất đai theo vị trí của các đường 54

Hình 4.14 : Cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh 55

Gtt Giá thị trường

MỤC LỤC

Trang

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Khái quát về đất đai và thị trường đất đai 4

2.1.1 Khái niệm về đất đai 4

2.1.2 Khái niệm về thị trường đất đai 4

2.2 Giá đất 5

2.2.1 Khái niệm về giá đất: 5

2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành đất 5

2.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 8

2.3 Định giá đất 12

2.3.1 Khái niệm: 12

2.3.2 Các nguyên tắc định giá đất 12

2.3.3 Các phương pháp định giá đất 14

2.4 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới 18

2.4.1 Công tác định giá đất ở Đức 18

2.4.2 Công tác định giá đất ở Úc 18

2.4.3 Công tác định giá đất ở Malaysia 20

2.5 Công tác định giá đất tại Việt Nam 21

2.5.1 Công tác định giá đất và phân vùng giá đất tại Việt Nam 21

2.5.2 Công tác định giá đất và phân vùng giá đất tại tỉnh Lạng Sơn: 22

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

3.1.1.Đối tượng nghiên cứu 23

3.1.2.Phạm vi nghiên cứu 23

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 23

3.3 Nội dung nghiên cứu 23

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Vĩnh Trại 23

3.3.2 Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất của phường Vĩnh Trại 23

3.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại 23

3.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 23

3.3.5.Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ của bản đồ địa chính và công nghệ GIS……… … 24

3.3.6 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 24

3.3.7 Đề xuất một số giải pháp khác 24

3.4 Phương pháp nghiên cứu 24

3.4.1.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25

3.4.3 Phương pháp điều tra , phỏng vấn 25

3.4.4 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 25

3.4.5 Phương pháp bản đồ 26

3.4.6 Phương pháp chuyên gia 26

3.4.7 Phương pháp GIS 26

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Vĩnh Trại 27

4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 27

4.1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội 30

4.2 Hiện trạng sử dụng đất của phường Vĩnh Trại 35

4.3 Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất của phường Vĩnh Trại 37

4.3.1 Bộ máy quản lí đất đai của phường Vĩnh Trại 37

4.3.2 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất; chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại 37

4.4 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại 38

4.4.1 Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại 38

4.4.2 Thực trạng giá đất ở của phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 39

4.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 43

4.5.1 Yếu tố vị trí 43

4.5.2 Đặc điểm thửa đất 45

4.5.3 Khả năng sinh lợi 46

4.5.4 Yếu tố khác 47

4.6 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của phường Vĩnh Trại năm 2014 thông qua điều tra thị trường 48

4.6.1 Nghề nghiệp, thu nhập bình quân, giá thị trường, giá quy định và yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất 49

4.6.2 Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất 50

4.7 Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS 51

4.7.1 Xây dựng dữ liệu không gian 51

4.7.2 Xây dựng dữ liệu thuộc tính 54

4.7.3 Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai 54

4.8 Đề xuất một số giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 55

4.8.1 Giải pháp chính sách 55

4.8.2 Giải pháp quản lý 56

4.8.3 Giải pháp kỹ thuật 56

4.8.4 Một số giải pháp thực hiện 56

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58

5.1 Kết luận 58

5.2 Kiến nghị 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO 59

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là

phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng (Luật đất đai năm 2003)[15] Đất đai là nguồn tài nguyên không thể thay thế được loại tài nguyên này cố

định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi Trong sử

dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng ,2005)[17]

Đất đai là một loại hàng hóa đặt biệt, loại hàng hóa này hình hiện bằng quyền

sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều

kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay , khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết , trong khi đó đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị sử dụng của đất

đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao

Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản (Nguyễn Thanh Trà , Nguyễn Đình Bồng, 2005)[17] Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi Trong thị trường này , quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như : chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu tư đất đai (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Anh Quân, 2006)[14]

Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội , giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lí và sử dụng

đất Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài do không

thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất khi thu hồi đất, giải phóng

mặt bằng và bố trí tái định cư Như vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc

có một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[19]

Thành phố Lạng Sơn là đô thị loại III , được công nhận là thành phố trực thuộc tỉnh vào năm 2002 Thành phố Lạng Sơn đang trên đà hội nhập và phát triển, các hoạt động kinh tế - xã hội của thành phố ngày càng phong phú và đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên đất đai (UBND tỉnh Lạng Sơn, năm 2003)[20] Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá

đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do

chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị trường cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lí và sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

và ổn định trong lĩnh vực quản lí đất đai (UBND tỉnh Lạng Sơn 2003)[20] Như vậy , để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn là cần thiết Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, dưới sự hướng dẫn của Thầy

Nguyễn Quang Thi nên tôi đã chọn đề tài : “ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn.”

1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu tổng quát

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác

định giá đất ở đô thị phù hợp với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường

1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể

- Đánh giá hiện trạng giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn

- Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ cho công tác định giá đất và công tác quản lý đất đai khu vực nghiên cứu

- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như : Luật đất đai ; Nghị định của Chính phủ , Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế, Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất ở

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái quát về đất đai và thị trường đất đai

2.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loài tài nguyên sản xuất, bao

gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất

đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả

mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm

ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, động vật và thực vật Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất , bao gồm đồng ruộng, đồng

cỏ, bãi chăn thả gia súc, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy, bãi đá Theo nghĩa hẹp, đất đai hình hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi trên đất về mặt pháp lý cũng như quyền theo tập quán không thành văn Khi nghiên cứu khái niệm

về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân 2006)[14]

2.1.2 Khái niệm về thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi, là nơi giao quyền sở hữu sản phẩm , dịch vụ hoặc tiền tệ , nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất

định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của

sản phẩm, dịch vụ Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng

có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi

để thỏa mãn nhu cầu đó.Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao

dịch diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một thời gian nhất định, theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường Xã hội Chủ nghĩa như nước ta hiện nay (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân 2006 )[14]

2.2 Giá đất

2.2.1 Khái niệm về giá đất:

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất

đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá

trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hóa địa tô Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi nhuần cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường , giá đất được hình hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện thành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Do vậy, giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất

Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất)

là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định[15] Giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường Giá đất

ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: (1) Do UBND tỉnh,

huyện trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4

Điều 56 Luật đất đai 2003; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất; (3) Do người sử đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất[15]

Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp,thừa kế, bảo lãnh, góp vốn Giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm

và chú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất

là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như:

địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

bỏ Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và

về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu

tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và

địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ Nó thuộc về người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)[14]

- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)[14] Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà

tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này

là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

* Lãi suất ngân hàng:

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết

định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn

Quân, 2006)[14] Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá

đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã

tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

Địa tô

Giá đất = ────────

Lãi suất ngân hàng

Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày tăng Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ

ảnh hưởng nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất

của các ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

*Quan hệ cung cầu:

Quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến

có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Vấn

đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất cơ bản là cố định

và bất biến Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên

mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh cung và cầu

đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh

chủ yếu là xảy ra về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả Do đó, đất đai không chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất là đất đai ở nước ta thuộc quyền sở hữu của toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng các đặc tính trên thị trường đất đai Ngoài ra, khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích

động thái Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình

trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét đến về tương lai[14]

Cung – cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất, bởi cung cầu của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: mật độ dân cư, mức tăng trưởng kinh tế, mức thu thập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của

hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân hàng Mặc dù tổng cung của đất đai là

cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì

có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

Quan hệ cung – cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa các khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm trí giữa những vùng ven đô thị khác nhau trong cùng một đô thị Không một hàng hóa nào khác lại hình hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung , một mặt càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng

2.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai

2.2.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

Có 3 nhân tố ảnh hưởng tới giá đất bao gồm : nhân tố thông thường, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14]

* Nhân tố thông thường

- Yếu tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng như của chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh

tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật

độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

- Yếu tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn

định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

- Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng

đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong

quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự gia tăng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá và mức lãi xuất

* Nhân tố khu vực:

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi

có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến trung tâm tập trung khu đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

- Điều kiện thiết bị hạ tầng: điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá

đất chủ yếu bao gồm: điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện,… ngoài ra ,

còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo, điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật

có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương

- Chất lượng môi trường: chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên

- Nhân tố quy hoạch: nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng

* Nhân tố cá biệt:

- Diện tích: diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất

- Chiều rộng : chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu chất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mai và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: trong trường hợp của thửa đất quá nông hoặc sâu so với mặt

đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

- Hình dáng: hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành….đều không thuận lợi cho việc

sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng tới giá đất

- Độ dốc: độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân

tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

2.2.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai

Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v

* Nhân tố kinh tế xã hội

Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau:

ảnh hưởng tốt xấu đến phân vùng đất đai

- Độ dốc địa hình

- Lực chịu tải của đất

- Tình trạng ngập lụt và thoát nước

- Công viên và đất cây xanh

- Chất lượng môi trường

* Nhân tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai là quy hoạch

đô thị Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ yếu của

quy hoạch đô thị Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của tương lai, nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị trường đất đai

2.2.3.3.Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai

Theo các cách tiếp cận của các định nghĩa về vùng giá trị đất đai trên chúng

ta có các phương pháp tương ứng xác định vùng giá trị đất đai

Phương pháp 1 Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giá đất tại thời hai điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng hay giảm nhưng các thửa đất trong các vùng này cũng tăng giảm theo cùng tỷ lệ hoặc trị số chênh nhỏ (không vượt quá 10%) khi đó ta sẽ có vùng giá trị đất đai trong khoảng

từ t1 đến t2 tại khu vực đó

Nhận xét: Phương pháp 1 có thể thực hiện được với việc điều tra giá đất kết

hợp với sự hỗ trợ của các công nghệ như GIS, đặc biệt là các thông tin trợ giúp từ bản đồ địa chính và thông tin đăng ký đất đai Khi hình thành những vùng tác

động mới trong thời điểm kế tiếp, ta có thể tìm vùng giá trị của thời điểm t1 đến t2

bằng cách bổ sung tác động mới vào vùng giá trị đã có Công nghệ GIS sẽ trợ giúp thực hiện thuận lợi dù đó là tác động cục bộ hay tác động theo diện rộng

Phương pháp 2 Nếu trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu với sự hỗ trợ của các công nghệ chúng ta có thể xây dựng được các vùng tác động vào giá đất thì tập giao của các vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá đất trong khoảng thời gian nào đó sẽ là vùng giá trị đất đai trong khoảng thời gian đó

Nhận xét: Chúng ta cũng có nhận xét tương tự khi đã phân tích với phương

pháp 1, với sự trợ giúp của các công nghệ hiện đại ta có thể thành lập được các vùng tác động Công nghệ GIS cho phép thực hiện phép giao của tất cả các vùng

ảnh hưởng để tìm ra vùng giá trị đất đai Khi có tác động mới sẽ xử lý như nhận

xét ở phương pháp 1

Phương pháp 3: Tiến hành theo định nghĩa 1: Nếu ta tiến hành phân hạng

định cấp đất đai đô thị như đã nêu trong định nghĩa, đó là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng

các kết quả kiểm định theo mục đích xác định tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng

cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất

Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp sử dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2012)[19]

2.3 Định giá đất

2.3.1 Khái niệm:

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính

pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong

lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá càng ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu nền kinh tế (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14]

2.3.2 Các nguyên tắc định giá đất

2.3.2.1 Nguyên tắc thay thế:

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu là

sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu

sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14]

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để xác định giá cả

đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra

những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc cơ bản hình hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm

vi thích nghi của nguyên tắc này là rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14]

2.3.2.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất:

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau , trong số

đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với

các quy định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu thập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu thập ròng lớn nhất trong khoảng thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết

định giá gọi là sử dụng hiệu quả (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14]

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất thửa đất đó đang sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14]

2.3.2.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động nhau giữa các nhân tố hình thành đất mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá đất đai được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động của chúng (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14]

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố cấu thành giá

và sự biến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động trong tương lai mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14]

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất trên thị trường

có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (Điều 5, Nghị định 188/2004/NĐ- CP)[8]

b.Trình tự các bước tiến hành phương pháp này như sau:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác

định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất

Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của

các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt

đồng (VNĐ) kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền

gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004)[9]

b.Trình tự tiến hành:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

+ Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê BĐS thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê BĐS trên thị trường tại thời điểm định giá đất

+Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu

nhập.Tổng chi phí bao gồm: thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả

Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Thu thập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Giá đất ước tính =─────────────────────────────── Lãi suất ngân hàng gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam

2.3.3.3 Phương pháp chiết trừ

a.Khái niệm

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của thửa đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không đủ số liệu về giá thị trường của thửa đất trống tương tự để

áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần định giá (Nghị định 123/2007/NĐ-CP) [10]

b.Trình tự tiến hành

Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS đã

chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc điểm tương

tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả,…)

Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất

(nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên

Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1:

Giá trị của thửa đất Đơn giá của thửa đất =──────────────

Diện tích của thửa đất

Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa

đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS.Đơn

giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các đơn giá đất

đã điều chỉnh của các BĐS đó (Bộ Tài Chính 2007)[2]

2.3.3.4 Phương pháp thặng dư

a.Khái niệm:

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004)[8] Phương pháp

thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không

có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp(Nghị định 123/2007/NĐ-CP,2007)[9]

b.Trình tự tiến hành:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu

đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS

Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô…

dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành dự án đầu tư vào khu đất Việc chuyển nhượng thực

tế thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô tại những dự

án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương, có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại thời điểm định giá đất theo công thức:

Trong đó : TRi là doanh thu năm thứ i của dự án : Ci là chi phí năm thứ I của

dự án; r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản); n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản)

2.4 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới

- Chính phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất

định có thể căn cứ vào giá đất bình thường và nhu cầu phát triển đô thị, tiến hành

quyền ưu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản

- Chỉ có Chính Phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất xây dựng và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn số lượng và thời gian thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản

độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát

hoạt động định giá đất Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước

về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 07

hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện, kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2010)[4]

Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà nước là Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Công ty herron Todd White (có

64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên) Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia hoạt động dịch vụ :(1) Đấu thầu tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW) việc định giá

đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng

lực để thực hiện định giá cho tất cả bất động sản của bang; (2) Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp/ bất động sản; định giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác (3) Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức , cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; (4) Dịch vụ tư vấn về đầu tư bất động sản (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2010)[4]

Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện trong

đó : bang Nam Úc đang áp dụng Luật Định giá đất năm 1971, bang NSW áp dụng

Luật Định giá đất năm 1916 Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung , quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu thập từ bán bất động sản

và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2010)[4]

Về nguyên tắc định giá đất : việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định

của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với thị trường càng tốt Đồng thời, kết quả

định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách

công khai và minh bạch (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2010)[4]

Về phương pháp định giá đất : tại Úc chủ yếu áp dụng 3 phương pháp định

giá đất phổ biến trên thế giới đó là : phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu thập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2010)[4]

Về quy trình định giá đất : việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình :

định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường,

2010)[4]

- Định giá đất hàng loạt : việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/ bất

động sản, thuế thu thập từ bất động sản Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến

từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai vào đêm ngày 30/6 hàng năm,

có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm Quy trình định giá đất hàng loạt được thực hiện qua 4 bước : (1) Khảo sát, thu thập thông tin;(2) Phân loại các khu vực

định giá đất;(3) Định giá thửa đất chuẩn( thửa đất chuẩn được chọn trên cơ sở mức

độ đại diện của nó cho khu vực định giá hoặc hợp phần định giá ); (4) Định giá đến

từng thửa đất (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2010)[4]

- Định giá riêng lẻ: việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/ bất động sản và các giao dịch dân sự khác Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất, từng mục đích định giá Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị trường , giá thuê đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá

đất Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá Sau đó, định giá

viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2010)[4]

* Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất :

Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy

định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhập hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai ( LIS ) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu

tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhập, đáp ứng nhu cầu thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2010)[4]

2.4.3 Công tác định giá đất ở Malaysia

Malaysia là Nhà nước liên bang , hệ thống hành chính có 3 cấp gồm : Liên bang, Bang và quận (huyện) Hệ thống định giá đất, bất động sản gồm có chức năng

định giá Nhà nước và tổ chức định giá tư nhân

Cơ quan định giá Nhà nước được tổ chức tại cả 3 cấp : Tại cấp Liên bang ,

cơ quan định giá có tên gọi là “ Cục các dịch vụ định giá đất và tài sản ’’ viết tắt là JPPH , trực thuộc Bộ Tài chính , Tại cấp Bang, mỗi Bang có một chi nhánh của JPPH , giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm ; Tại cấp Quận (huyện), một số Quận được JPPH đặt Văn phòng định giá , còn hầu hết là thành lập

các Văn phòng định giá vùng Giám đốc Văn phòng định giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm (Lưu Văn Năng 2010, Định giá đất ở Malaysia)[16]

Tổ chức định giá tư nhân gồm các công ty định giá tài sản tư nhân Hoạt

động định giá có thể do Tổng cục các dịch vụ định giá và tài sản chỉ định hoặc do

các công ty định giá thực hiện các hợp đồng với khách hàng theo từng nhu cầu của thị trường (Lưu Văn Năng 2010, Định giá đất ở Malaysia)[16]

Giá đất của Malaysia được định giá theo thị trường , Chính phủ Liên bang và các Bang không quy định khung giá , bảng giá đất (Lưu Văn Năng 2010, Định giá

đất ở Malaysia)[16]

2.5 Công tác định giá đất tại Việt Nam

2.5.1 Công tác định giá đất và phân vùng giá đất tại Việt Nam

Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu nhưng chậm phát triển.Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển Luật Đất đai 2003 ra đời, Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại

đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,

tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi, Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” Căn cứ vào Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá tối thiểu đối với các loại đất Tổng cục Địa chính ra Thông tư số 32/Thị Trường - LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số 80/CP Nghị

định số 80/CP không còn phù hợp và được thay thế bằng Nghị định 87/CP ngày

17/8/1994 quy định khung giá các loại đất

-Ngày 14/11/1994 Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng – Tổng cục Địa chính – Ban Vật giá Chính phủ ban hành Thông tư liên bộ số 94 – THỊ TRƯỜNG/LB hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP

- Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc

điều chỉnh hệ số (K) trong khung giá ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày

17/8/1994 Nội dung chính của Quyết định này là nới rộng hệ số (K) quy định tại Nghị định 87/CP từ 0.5 đến 1.8 lần Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy định: việc

định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực

tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Ngày

26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá

đất và khung các loại đất (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[17]

2.5.2 Công tác định giá đất và phân vùng giá đất tại tỉnh Lạng Sơn:

Công tác định giá và ban hành bảng giá đất được tỉnh Lạng Sơn thực hiện khá đầy đủ Hằng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn phối hợp với cơ quan chuyên môn ban hành văn bản quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Các quyết định có hiệu lực từ ngày 01/01 hàng năm, trong đó quy định rõ các nguyên tắc phân vùng, phân khu vực, phân loại đô thị, vị trí xác định giá các loại đất.Giá đất của từng khu vực, tuyến đường được thể hiện cụ thể ở bảng hình kèm theo quyết định

Ngày 21/12/2013, Uỷ ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn đã ban hành Quyết định

số 27/2013/QĐ-UBND về Ban hành quy định về giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn (UBND tỉnh Lạng Sơn, 2013)[21]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1.Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại trên thực tế và theo quy định của Nhà Nước

3.1.2.Phạm vi nghiên cứu

- Các tuyến đường được chọn để điều tra gồm : Đường Lê Lợi (đoạn 2),

đường Trần Đăng Ninh (đoạn 2), đường Nguyễn Tri Phương đoạn 1, đường Bà

Triệu (đoạn 3), đường Lê Đại Hành (đoạn 2) , đường Ngô Quyền (đoạn 3), đường Nội bộ khu chung cư Mỹ Sơn, đường Kéo Tào, đường Chu Văn An (đoạn 5)

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm: UBND phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

- Thời gian : 20/1/2014 đến 30/4/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Vĩnh Trại

3.3.1.1 Đặc điểm điều kiện kinh tế

3.3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội

3.3.2 Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất của phường Vĩnh Trại

3.3.2.1 Bộ máy quản lý đất đai của phường Vĩnh Trại

3.3.2.2 Khái quát tình hình sử dụng đất của phường Vĩnh Trại

3.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại

3.3.3.1 Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 3.3.3.2 Thực trạng giá đất ở của phường Vĩnh Trại

3.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn

3.3.5 Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ của bản đồ địa chính và công nghệ GIS

- Xây dựng dữ liệu không gian

- Hoàn thiện bản đồ địa chính phường Vĩnh Trại

- Xây dựng vùng dân cư theo các trục đường khác nhau

- Xây dựng dữ liệu thuộc tính

- Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai

3.3.6 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai

- Giải pháp chính sách

- Giải pháp quản lý

- Giải pháp kỹ thuật

3.3.7 Đề xuất một số giải pháp khác

3.4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra Các phương pháp chủ yếu bao gồm :

3.4.1.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Căn cứ vào giá đất ở quy định của Nhà nước tại phường Vĩnh Trại năm

2013 và điều kiện thực tế trên địa bàn, chọn 9 tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của phường Giá đất của các tuyến

đường này có nhiều biến động và chia làm 3 nhóm Bao gồm :

Nhóm I ( trên 9 triệu đồng/m2) gồm các đường: Đường Trần Đăng Ninh đoạn

2, đường Lê Lợi đoạn 2, đường Nguyễn Tri Phương đoạn 1

Nhóm II (từ 2 triệu đồng/m2 đến cận 9 triệu đồng/m2) gồm các đường:

Đường Bà Triệu đoạn 3, Đường Lê Đại Hành đoạn 2, Đường Ngô Quyền đoạn 3

Nhóm III (dưới cận 2 triệu đồng/m2) gồm các đường: Đường Chu Văn An

đoạn 5, Đường Kéo Tào, Đường nội bộ khu chung cư Mỹ Sơn

Để tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất: Lựa chọn một số lô đất

trên cùng tuyến đường nhưng có vị trí khác nhau theo Quyết định số 27 UBND ngày 21/12/2013 của UBND tỉnh

/2013/QĐ-Để tìm hiểu ảnh hưởng của các yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất: Phân cấp,

cho điểm mức độ đầy đủ, chất lượng cơ sở hạ tầng của các tuyến đường điều tra theo Quyết định số 09/2003/QĐ-UBND ngày 14 tháng 5 năm 2003

Để tìm hiểu ảnh hưởng của các yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất: Trên

cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất gần nhau nhưng kích thước, hình thể khác nhau

Để tìm hiểu ảnh hưởng của khả năng sinh lợi thửa đất đến giá đất: Chọn một

số tuyến đường có các điều kiện cơ sở hạ tầng, khoảng cách trung tâm như nhau Chọn các thửa đất ở những vị trí cho khả năng sinh lợi cao nhất trên các tuyến

đường đó

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về liên quan tới công tác định giá đất

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Vĩnh Trại

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy

3.4.3 Phương pháp điều tra , phỏng vấn

- Phỏng vấn người sử dụng đất thuộc các tuyến đường đã chọn năm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do

- Phỏng vấn trực tiếp, xin ý kiến các cán bộ có chuyên môn, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn Nội dung thông tin được thu thập bằng bảng hỏi bao gồm: thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin về thửa đất, giá đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan , ý kiến về các quy định của nhà nước với giá đất… thông qua đó có thể nhận định được về giá thực tế của thửa đất và các yếu tố ảnh hưởng

3.4.4 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu

Bao gồm:

* Số liệu trên PRIMER

- Tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên Excel bao gồm cả số liệu dạng số và số liệu dạng chữ

- Phân loại số liệu dạng số như giá đất, diện tích,…dưới dạng bảng dễ hiểu

và tiến hành mã hóa các dữ liệu thuộc tính dạng chữ để phần mềm PRIMER có thể hiểu và cho ra kết quả

- Xác định mối quan hệ các yếu ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu trên phân tích mối tương quan Multi – Dementional Scaling (MDS) và Principal Component Analysis (PCA)

* Số liệu trên ArcGIS

- Tổng hợp các dữ liệu thu thập được bao gồm cả số liệu dạng số và số liệu dạng chữ theo các trường cụ thể: ID, tờ số, thửa số, chủ sử dụng, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng sử dụng có tranh chấp không, giá theo quy định của nhà nước, giá theo thị trường, tên trục đường đi qua thửa đất v.v Các trường xây dựng luôn theo đúng trường ID trên dữ liệu không gian để khi kết nối dữ liệu có kết quả chính xác

- Số liệu được sử lý trên phân mềm chuyên dụng Excel trước khi đưa vào bảng thuộc tính trên ArcGIS

3.4.6 Phương pháp chuyên gia

- Tham khảo ý kiến của những người am hiểu về vấn đề nghiên cứu, làm sáng tỏ những vấn đề chưa hiểu trong nghiên cứu

- Kế thừa kết quả nghiên cứu, thống kê đã được nghiệm thu về cơ sở xây dựng vùng giá trị đất đai

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Vĩnh Trại

4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý:

Vĩnh Trại là phường nằm ở phía Đông thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn, có vị trí địa lý:

+ Phía Đông giáp huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn;

+ Phía Tây giáp phường Tam Thanh và phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn;

+ Phía Nam giáp phường Đông Kinh, thành phố Lạng Sơn;

+ Phía Bắc giáp phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Lạng Sơn và huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn

4.1.1.2 Địa hình:

Phường Vĩnh Trại nằm trong khu vực thấp của thành phố Lạng Sơn, có

độ cao trung bình khoảng 200 - 220 m so với mực nước biển, là nơi có địa hình

cơ bản là bằng phẳng do đó khá thuận lợi cho việc phát triển của một số ngành kinh tế như xây dựng, thương mại, dịch vụ, du lịch

4.1.1.3 Khí hậu, thủy văn:

* Khí hậu: Vĩnh Trại nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, khí hậu mát

mẻ, nhiệt độ trung bình vào khoảng 210 C; nhiệt độ trung bình cao nhất khoảng

280 C (Vào khoảng tháng 6 đến tháng 8), nhiệt độ trung bình thấp nhất khoảng

130 C (Vào khoảng tháng 01 đến tháng 3) Lượng mưa trung bình hàng năm tương đối ổn định vào khoảng 1450 - 1500 mm/năm Với đặc điểm khí hậu mát

mẻ, lượng mưa ổn định, kết hợp với địa hình đất đai bằng phẳng đó tạo nhiều thuận lợi, ưu đãi cho ngành kinh tế nông nghiệp của địa phương

* Thủy văn : Phường Vĩnh Trại có dòng sông kỳ cùng chảy qua (phía

đông nam của phường)

Theo tài liệu “ Địa lý thủy văn sông ngòi Việt Nam ’’ lượng dòng chảy của mùa mưa lũ chiếm 70-75% lượng dòng chảy trong năm Đoạn sông qua thành phố Lạng Sơn rộng trung bình 100m, chênh sâu mực nước giữa mùa khô

và mùa mưa không lớn

Nước lũ sông Kỳ Cùng có tính chất rõ rệt, cường suất lũ trung bình từ

41 đến 68cm/s, lũ lên nhanh mà rút cũng nhanh

Kết quả quan sát mực nước lũ (1958-1985) mực nước lũ lớn nhất xảy ra ngày 14-8-1968 là 17,13 m (ứng với cao độ bản đồ Thành phố là 257,13 m) Còn lưu lượng lớn nhất quan sát trong thời kỳ này là 2800m3/s xảy ra ngày 24-7-1986

Nếu hệ số điều tra vết nước lũ (H) lớn nhất từ trước tới nay cho thấy: Năm 1914: H = 258,43m

Kỳ Lừa) Cụ thể về diễn biến lũ:

Đỉnh cao nhất: 260m kéo dài trong 3 giờ

Lũ có cao độ :259m kéo dài 11 giờ

Lũ có cao độ : 257m kéo dài 32 giờ

Suối Nao Lý chảy từ phía thị trấn Cao Lộc qua phường Vĩnh Trại Bề mặt suối rộng trung bình từ 6-8 m về mùa cạn, lòng suối rất nông, độ sâu nước

từ 0,5m - 1,0 m Về mùa mưa khi có lũ, độ sâu mực nước của suối lên đến trên 2m-2,3m

Bảng 4.1: Đặc trưng dòng chảy sông Kỳ Cùng

Tổng lượng nước (km 3 )

Lưu lượng bình quân (m 3 /s)

Độ sâu

dòng chảy (m)

Lượng mưa

BQ năm

Môđun dòng chảy l/s/km 2

Hệ số dòng chảy năm

* Tài nguyên đất: Phường Vĩnh Trại có tổng diện tích tự nhiên 167.33 ha, đất

đai của phường chủ yếu là đất feralít đỏ vàng và nâu đỏ, phát triển trên phiến thạch

sét, ryolít, độ màu khá tốt và có cấu trúc địa tầng vững chắc đảm bảo tốt cho các

công trình xây dựng Hiện nay đất đai của phường chủ yếu là đất thổ cư và đất chuyên dùng, quỹ đất dành cho sản xuất nông nghiệp rất ít

* Tài nguyên nước: Sông Kỳ Cùng là dòng sông duy nhất chảy qua thành phố Lạng Sơn với tổng chiều dài khoảng 15 km là nguồn cung cấp nguồn nước mặt chủ yếu cho thành phố Lạng Sơn nói chung và phường Vĩnh Trại nói riêng đáp ứng nhu cầu sản xuất nông nghiệp, cũng như sinh hoạt của địa phương

* Tài nguyên rừng: Tổng diện tích đất lâm nghiệp năm 2011 của phường là 5.47 ha, chiếm 3.27% tổng diện tích tự nhiên và toàn bộ đều là diện tích đất rừng sản xuất Do đặc điểm là địa bàn đô thị, nguồn tài nguyên rừng không nhiều nhưng nhờ được quản lý, sử dụng tốt nên ít nhiều cũng đã và đang góp phần tích cực vào công tác bảo vệ, gìn giữ cảnh quan, môi trường đô thị của địa phương

* Tài nguyên khoáng sản: Nguồn tài nguyên khoáng sản chủ yếu là đá vôi, đất sét, cát và cuội sỏi Nhìn chung , Lạng Sơn chưa có mỏ khoáng sản với quy mô lớn

Đá vôi : có 2 mỏ có chất lượng khá tốt với hàm lượng CaCo3 cao có thể sử dụng sản xuất xi măng có chất lượng tốt

Đá sét : dùng cho sản xuất nguyên liệu vật liệu xây dưng với trữ lượng 22

triệu tấn

* Tài nguyên du lịch và nhân lực: : Lịch sử hình thành và phát triển của vùng đất và con người Vĩnh Trại gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của dân tộc Việt Nam Lịch sử hình thành và phát triển của vùng đất và con người Vĩnh Trại gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của dân tộc Việt Nam Trên địa bàn phường hiện có 7 dân tộc anh em cùng sinh sống cùng nhau (gồm: dân tộc Tày chiếm 50,0%; dân tộc Nùng chiếm khoảng 25%; dân tộc Kinh chiếm 15,0% và còn lại các dân tộc khác chiếm 10,0%) với một đặc điểm chung đó là truyền thống cách mạng, lòng yêu nước, cần cù, sáng tạo trong lao động, có truyền thống thương yêu,

đoàn kết, giúp đỡ nhau trong đời sống, sản xuất và chiến đấu Trong lịch sử dựng

nước và giữ nước, các dân tộc luôn kề vai sát cánh với quân dân cả nước chống giặc ngoại xâm, đồng thời năng động sáng tạo, có ý chí tự lực tự cường, khắc phục khó khăn, kế thừa và phát huy những kinh nghiệm, thành quả đạt được trong lao động sản xuất.Sinh sống (gồm: dân tộc Tày chiếm 50,0%; dân tộc Nùng chiếm khoảng 25%; dân tộc Kinh chiếm 15,0% và còn lại các dân tộc khác chiếm 10,0%) với một

đặc điểm chung đó là truyền thống cách mạng, lòng yêu nước, cần cù, sáng tạo

trong lao động, có truyền thống thương yêu, đoàn kết, giúp đỡ nhau trong đời sống, sản xuất và chiến đấu Trong lịch sử dựng nước và giữ nước, các dân tộc luôn kề vai

sát cánh với quân dân cả nước chống giặc ngoại xâm, đồng thời năng động sáng tạo,

có ý chí tự lực tự cường, khắc phục khó khăn, kế thừa và phát huy những kinh nghiệm, thành quả đạt được trong lao động sản xuất

4.1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà Nước cùng với xu thế phát triển chung của tỉnh, trong những năm gần đây kinh tế của Vĩnh Trại đã có những chuyển biến tích cực, khai thác tốt hơn thế mạnh vốn có của địa phương

Nằm trong khu vực trung tâm tỉnh lị của tỉnh, là địa bàn trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của thành phố Lạng Sơn với điều kiện địa lý, tự nhiên và giao thông khá thuận lợi, từ lâu Vĩnh Trại đã trở thành điểm hội tụ, giao lưu kinh tế quan trọng của thành phố, của tỉnh Lạng Sơn

4.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

- Khu vực kinh tế nông - lâm nghiệp: Vĩnh Trại nằm trong khu vực đô thị

phát triển tương đối mạnh mẽ, vốn đất đai sử dụng cho nền kinh tế nông nghiệp hạn hẹp, hơn nữa trong nhiều năm gần đây quá trình đô thị hoá diễn ra ngày càng mạnh

mẽ hơn, trên địa bàn phường được quy hoạch, đầu tư xây dựng nhiều các khu dân

cư, khu đô thị mới, điều này đã ảnh hưởng làm diện tích quỹ đất sản xuất nông, lâm nghiệp ngày càng bị thu hẹp (hiện nay diện tích đất dành cho sản xuất nông, lâm nghiệp của địa phương là 19.79 ha, chiếm 11.83% diện tích tự nhiên) Tuy nhiên nền kinh tế nông, lâm nghiệp của địa phương hiện nay vẫn giữ một vai trò khá quan trọng và thường xuyên được Nhà nước, các cấp, các ngành quan tâm, chú trọng

Đây là khu vực kinh tế có mức tăng trưởng hàng năm khá ổn định, giá trị sản xuất

hàng hoá từ việc sản xuất nông, lâm nghiệp luôn đạt năm sau cao hơn năm trước, hàng năm cung cấp số lượng không nhỏ các sản phẩm thiết yếu cho thị trường, góp phần giải quyết việc làm, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho người nông dân,

ổn định nền kinh tế, xã hội địa phương

- Khu vực kinh tế công nghiệp: Là địa bàn trọng điểm, trung tâm kinh tế, văn

hoá, xã hội của thành phố Lạng Sơn, với vị trí địa lý thuận lợi, thương mại, dịch vụ, giao thông phát triển mạnh thực sự là chất men để thúc đẩy công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp của Vĩnh Trại; sự phát triển của các thành phần kinh tế đã tạo ra giá trị sản xuất công nghiệp hàng năm đều tăng Khai thác tiềm năng thế mạnh của địa phương, sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp ngày càng ổn định và phát triển Nhiều cơ sở sản xuất đã kịp thời nắm bắt thị trường, mạnh dạn đầu tư đổi mới