Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013.

Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Thái Nguyên, năm 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Duy Hải

Khoa Môi trường - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2014

chủ nhiệm Khoa Quản lí tài nguyên, tôi đã tiến hành khóa luận tốt nghiệp:

“Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố

Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013”

Để hoàn thành khóa luận này, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo Th.s Nguyễn Duy Hải hướng dẫn tôi trong suốt quá trình viết khóa luận tốt nghiệp

Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa cùng quý Thầy, Cô trong Khoa Quản lí tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình truyền đạt kiến thức trong 4 năm học tập, một hành trang quý báu để tôi tự tin bước vào cuộc sống

Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn Sở tài nguyên tỉnh Lạng Sơn tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực tập tại phòng Tài Nguyên Đất

Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến bà con nhân dân khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra thu thập số liệu, tìm hiểu tại địa phương

Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng hộ, động viên giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện khóa luận Cuối cùng, xin chúc các thầy cô giáo mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công trong sự nghiệp trồng người

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014

Sinh viên

Lục Thị Huyền

Bảng 4.1 Tình hình dân số thành phố Lạng Sơn năm 2012 phân

theo xã, phường 39

Bảng 4.2 Tình hình dân số phân theo các nhóm ngành 40

Bảng 4.3 Thực trạng sử dụng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 46

Bảng 4.4 Khung giá đất ở tại đô thị 46

Bảng 4.5 Giá đất ở đô thị tại địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013 48

Bảng 4.6 Giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm 50

Bảng 4.7 Giá đất theo vị trí của các đường, phố cận trung tâm 52

Bảng 4.8 Giá đất theo vị trí của các đường, phố xa trung tâm 53

Bảng 4.9 Biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 55

Đồ thị 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 8

Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 9

Đồ thị 4.1 Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố 57

Hình 4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013 59

Hình 4.3 Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất 60

Hình 4.4 Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 61

Hình 4.5 Yếu tố pháp lý 62

Phần 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích, yêu cầu, ý nghĩa 2

1.2.1 Mục đích 2

1.2.2 Yêu cầu 2

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài 2

Phần 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở lý luận của giá đất và định giá đất ở nước ta 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý của giá đất và định giá đất 4

2.1.2 Cơ sở khoa học của giá đất và định giá đất 5

2.1.2.1 Địa tô 5

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 7

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu 7

2.2 Mối quan hệ giữa giá đất với quản lý tài chính về đất đai 17

2.3 Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản 17

2.4 Tình hình giá đất và công tác định giá đất ở nước ta 18

2.4.1 Tình hình giá đất và công tác định giá đất trong cả nước 18

2.4.2 Tình hình giá đất và công tác định giá đất trong tỉnh Lạng Sơn 20

2.5 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 20

2.5.1 Yếu tố vị trí 20

2.5.2 Yếu tố hình thể lô đất 20

2.5.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật 21

2.5.4 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội 21

2.6 Những nghiên cứu về giá đất trên thế giới và ở Việt Nam 21

2.6.1 Những nghiên cứu về giá đất trên thế giới 21

2.6.2 Những nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam 23

2.2.3.1 Giai đoạn 1: trước năm 1993 24

2.2.3.2 Giai đoạn 2: từ năm 1993 đến năm 2002 25

2.2.3.3 Giai đoạn 3: từ năm 2003 đến nay 27

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31

3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 31

3.3 Nội dung nghiên cứu 31

3.3.1 Sơ lược tình hình cơ bản tại vùng nghiên cứu 31

3.3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31

3.3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31

3.3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 31

3.3.1.4 Thực trạng quản lý đất đai 31

3.3.2 Sơ lược về thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn theo khung giá của tỉnh Lạng Sơn quy định 31

3.3.2.1.Giá đất theo các tuyến đường 31

3.3.2.2.Giá đất theo các vị trí 31

3.3.3 Thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn theo số liệu phỏng vấn 31

3.3.3.1 Giá đất theo các tuyến đường 31

3.3.4 Khó khăn, tồn tại, giải pháp khắc phục 31

3.3.4.1 Khó khăn, tồn tại 31

3.3.4.2 Giải pháp khắc phục 31

3.4 Phương pháp nghiên cứu 32

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 32

3.4.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 32

3.4.3 Phương pháp kế thừa 32

3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 32

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

4.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 33

4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 33

4.1.1.1 Vị trí địa lí 33

4.1.1.2 Địa hình địa mạo 33

4.1.2.2 Tài nguyên nước 35

4.1.2.3 Tài nguyên khoáng sản 36

4.1.2.4 Tài nguyên nhân văn 36

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 36

4.1.3.1 Thuận lợi 36

4.1.3.2 Khó khăn 37

4.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế 37

4.2.1.1 ngành nông nghiệp 38

4.2.1.2 Ngành công nghiệp 38

4.2.1.3 ngành thương mại, dịch vụ và du lịch 38

4.2.1.4 Dân số 39

4.2.1.5 Lao động và việc làm 40

4.2.2 Thực trạng cơ sở hạ tầng 40

* Giao thông 40

4.3 Thực trạng sử dụng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 46

4.4 Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước và giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn 46

4.4.1 Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước 46

4.4.2 Giá đất ở quy định tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn năm 2013 47 4.4.2.1 Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn 47

4.4.2.2 Giá đất ở quy định tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn

năm 2013 48

4.4.2.3 Giá các vị trí đất ở tại các phường 49

4.5 Thực trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2013 49

4.5.1 Các tuyến đường chọn để điều tra 49

4.5.2 Thực trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2013 50

4.5.2.1 Nhóm đường phố trung tâm 50

4.5.2.2 Nhóm đường, phố cận trung tâm 52

4.6.1 Biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn

2011 - 2013 55

4.6.2 Đánh giá quá trình biến động 55

4.6.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 56

4.6.2.1 Yếu tố vị trí 56

4.6.2.2 Yếu tố hình thể lô đất 58

4.7 Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013 59

4.7.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất ở 60

4.7.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 61

4.7.4 Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 62

4.8 Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản 63

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65

5.1 Kết luận 65

5.2 Kiến nghị 66

TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

Phần 1

MỞ ĐẦU

1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất “Đất là cha, lao động

là mẹ, của cải là con” Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không

bị hao mòn Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất

Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh

và quốc phòng

Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng

và đất có giá Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản

Bên cạnh đó, tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ chế cạnh tranh lành mạnh Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị

trường tài chính, bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực”

Lạng Sơn là một thành phố được thành lập vào năm 2002, với 3 xã, 5 phường; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp Giá đất đã

có những biến động đáng kể đặc biệt là trong khu vực nội thị thành phố cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay

Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Duy Hải

em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại

khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013”

1.2 Mục đích, yêu cầu, ý nghĩa

1.2.2 Yêu cầu

- Số liệu tài liệu thu thập phải khách, trung thực phản ánh đúng hiện trạng

- Nắm chắc Luật đất đai và các nội dung liên quan

- Giải pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và có tính khả thi cao

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

+ Giúp sinh viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành địa chính môi trường

+ Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian tiếp xúc thực tế với công tác quản lý nhà nước về đất đai, học tập những kinh nghiệm thực tế trước khi ra trường

Ý nghĩa trong thực tiễn

+ Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện của sự biến động giá, xu hướng và khả năng có thể thay đổi trong tương lai

+ Làm tài liệu tham khảo giá cho các sinh viên khóa sau

+ Làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở thành phố lạng Sơn tiếp tục nghiên cứu và hoàn thành trợ giúp trong công tác quản lý

Phần 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận của giá đất và định giá đất ở nước ta

2.1.1 Cơ sở pháp lý của giá đất và định giá đất

Các văn bản pháp quy, khung giá đất cua chính phủ và UBND tỉnh Lạng

Sơn 2011 đến năm 2013 Các thông tin thu được liên quan đến việc định giá đất, QLDĐ và thực hiện áp dụng các loại đất vào thực tế Cụ thể là :

- Luật đất đai năm 2003

- Căn cứ Nghị định số 91/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ

quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Ban hành văn bản quy phạm

pháp luật của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân ngày 03/12/2004;

- Nghị Định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành luật đất đai

- Nghị Định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị Định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất Trong đó có quy định khung giá cho 5 loại đô thị

- Nghị Định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi 1 số điều của các Nghị Định hướng dẫn thi hành luật đất đai

- Nghị Định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 về việc sửa đổi bổ sung cho một số Điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Nghị Định số 69/2009 ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hổi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Liên bộ Tài nguyên và Môi Trường - Tài Chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Căn cứ Nghị quyết số 96/2012/NQ-HĐND ngày 11 tháng 12 năm

2012 của Hội đồng Nhân dân tỉnh Lạng Sơn về phê chuẩn phương án Giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2013;

2.1.2 Cơ sở khoa học của giá đất và định giá đất

Giá cả là biểu hiện của tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm của tự nhiên, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong các hoạt động kinh tế - xã hội, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, trao đổi và thu lợi trong quá trình sử dụng đất đai Như vậy, cơ sở khoa học hình thành nên giá đất dựa trên hai yếu tố chính là: địa tô và lãi xuất ngân hàng

2.1.2.1 Địa tô

Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất C.Mác chỉ ra rằng: “Địa tô là một căn cứ hình thành nên giá đất” Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ

tư hữu ruộng đất, từ chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, đến tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng

dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô

Nhưng cuối cùng Mác kết luận rằng: “Dù hình thái đặc thù của địa tô như

thế nào thì tất cả những loại hình của nó đều có một đặc điểm chung là sự chiếm hữu địa tô là hình thái kinh tế dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện”

Với kết luận này, C.Mác đã khẳng định địa tô chính là phương tiện, là công cụ để bọn địa chủ bốc lột nhân dân, ai có ruộng, có đất thì được quyền thu địa tô, tức là có quyền bóc lột sức lao động của người làm thuê

Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa

ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Như vậy địa tô có được là một phần lợi nhuận mà nhà tư bản thu được từ hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất, khi lợi nhuận thu được tăng lên thì địa tô cũng tăng lên và từ đó kéo theo sự tăng lên của giá đất

Trong chế độ xã hội chủ nghĩa, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn thuộc sở hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì vẫn tồn tại

địa tô chênh lệch Song, nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch tư bản chủ nghĩa

Theo đó, địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc khi nhà tư bản đầu tư thêm thì cho hiệu suất cao hơn Địa tô chênh lệch chia làm hai loại: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

Địa tô chênh lệch I là địa tô thu được trên cơ sở ruộng đất màu mỡ Ngoài ra, ruộng đất có điều kiện giao thông thuận lợi hoặc gần thị trường tiêu thụ cũng đem lại địa tô chênh lệch

Địa tô chênh lệch II là địa tô thu được do khả năng đầu tư thâm canh mang lại

Tóm lại: địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch cho việc sử dụng các thửa đất và phải trả cho chủ ruộng đất Địa tô chênh lệch I và hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch Nó được hình thành theo công thức:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối, được hiểu là loại địa tô mà các nhà tư bản thuê ruộng đất nhất thiết phải trả dù đất tốt hay xấu Địa tô tuyệt đối gắn liền với độc quyền tư hữu ruộng đất Chính sự độc quyền này làm cho lợi nhuận siêu ngạch hình thành trong nông nghiệp không bị đem chia đi và làm cho lợi nhuận siêu ngạch đó chuyển hóa thành địa tô Về địa tô tuyệt đối, C.Mác nói: “Bản chất của địa tô tuyệt đối là những tư bản ngang nhau của chúng sinh sản những giá trị thặng dư khác nhau”

Song dù là địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối thì nguồn gốc và bản chất của địa tô cũng chỉ là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao động không công của công nhân trong nông nghiệp tạo ra Nói cách khác, địa tô chỉ

là một hình thái đặc thù của giá trị thặng dư Địa tô cùng với lợi nhuận của nhà tư bản nói lên quan hệ bóc lột giữa nhà tư bản với chủ đất do quyền tư hữu về đất đai sinh ra Nếu mà đất được thuê thì hằng năm thu được một lượng địa tô bằng một số tiền bỏ ra mua đất và địa tô tư bản hóa là yếu tố cấu thành giá đất theo công thức:

Giá cả ruộng đất = Địa tô/Tỷ xuất lợi nhuận

Như vậy địa tô giảm sẽ làm cho giá đất giảm, chi phí sản xuất giảm mà

lợi nhuận vẫn tăng Đất chính là cơ sở để các định giá đất

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Trong điều kiện các yếu tố khác không thay đôi thì lãi suất ngân hàng cao, người dân sẽ có xu hướng sử dụng tiền của mình để gửi tiết kiệm nhằm có được lợi nhuận mà vẫn đảm bảo an toàn Điều này dẫn đến thị trường bất động sản trở nên tầm lắng hoặc đóng băng và vô hình làm cho giá đất có xu hướng giảm xuống Ngược lại, khi lãi suất ngân hàng thấp thì giá đất sẽ có xu hướng tăng cao Chính vì vậy, các nhà định giá lấy lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất

Mặt khác, trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự can thiệp của Nhà nước thì lãi suất ngân hàng là như nhau, không phân biệt nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất ở tại nông thôn

Dựa trên kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế học, đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất dựa trên phạm trù địa tô và lãi xuất ngân hàng như sau:

Giá đất =

Địa tô Lãi xuất ngân hàng

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Đồ thị 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0

xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu

cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp

áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

2.1.2.4.Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam

Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Các

phương pháp xác định giá đất được áp dụng phù hợp với điều kiện cụ thể

tại Việt Nam bao gồm:

* Phương pháp so sánh trực tiếp

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin;

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm: giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sửdụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn,… và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, );

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

b- Bước 2: so sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

c- Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: Giá trị ước

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường,… của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

d- Bước 4: xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3

* Phương pháp thu nhập

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

a- Bước 1: tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa)

để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm;

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây

b- Bước 2: tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà

cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (quy định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành)

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao

cơ bản của các tài sản trên đất

c- Bước 3: xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần

túy hàng năm

= Tổng thu nhập hàng năm đã tình ở bước 1

- Tổng chi phí đã tình ở bước 2

d- Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất

ước tính =

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở bước 1, bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và

khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường)

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương

Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả,… ) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất

Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại bước 1 của phương pháp so sánh trực tiếp

b- Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

c- Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của các

tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá -

Phần giá trị hao mòn Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với

các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu

tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

d- Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở bước 1

e- Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp)

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

Dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất;

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

b- Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô,… tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế

c- Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện,… ) tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh)

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

C

0 ( 1 )Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự

án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự

án đầu tư phát triển bất động sản)

d- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển − Tổng chi phí phát triển

2.2 Mối quan hệ giữa giá đất với quản lý tài chính về đất đai

Quản lý hành chính nhà nước về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công

cụ tài chính để quản lý,điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần dạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai

Cơ chế chính về quản lý tài chính về đất đai của nước ta được phân làm các lĩnh vực,đó là : chính sách về đất; thu tiền sử dụng đất; thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; thuế nhà ; đất; thuế sử dụng đất nông nghiệp; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm phát luật về đất đai; phí và lệ phí

2.3 Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Đó là thị trường của các

hoạt động giao dịch bất động sản như : chuyển nhượng, mua, bán, thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán phong tục của mỗi quốc gia

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của bất động sản Nó chịu sự tác động của quy luật của nền kinh tế thị trường (quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu…) Giá đất phụ thuộc vào

khả năng và phương thức sinh lợi của đất, giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý tạo chi phối (mức quá cao so với khả năng thanh toán của xã hội ) và tất yếu

nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng Cũng như các loại hang hóa khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thong tin hai chiều giữa người cần mua và người cần bán

Mối quan hệ giữa giá đất và thị trường bất động sản được thể hiện rõ rang thong qua quan hệ cung _cẩu Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng

ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá Cung cầu cân bằng chúng ta có giá cân bằng Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng lên hay giảm xuống của cung hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu

2.4 Tình hình giá đất và công tác định giá đất ở nước ta

2.4.1 Tình hình giá đất và công tác định giá đất trong cả nước

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong

cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56) …[15]

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công

ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ

phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6) Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định

số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên

cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất

động sản Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai);

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản).[1], [2], [4], [5], [7]

2.4.2 Tình hình giá đất và công tác định giá đất trong tỉnh Lạng Sơn

2.5 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

2.5.1 Yếu tố vị trí

Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác

động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết

bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị … Trong đó

vị trí là yếu tố quyết định đến giá đô thị

* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh

tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất

2.5.2 Yếu tố hình thể lô đất

Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hữu,nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất Tùy vào mục

đích khác nhau mà hình thể lô đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn mặt sâu thì có lợi thế hơn Tong phân hạng có thể phân cấp độ rộng theo từng ngang 4m - 5m để tính điểm với thửa đất khác

2.5.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiên nghi cho người sử dụng Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều yếu tố phụ

mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:

+: Hệ thống cầu đường giao thông

+: Hệ thống cống thoát nước

+: Hệ thống điện

+: Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác

2.5.4 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội

Yếu tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu cầu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Vị trí thửa đất thuận lợi cho việc học hành của con cái và vấn đề y tế cho gia đình cùng các vấn đề giải trí cộng động khác sẽ tạo sự thích thú cho người sử dụng… các yếu tố hạ tầng xã hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại siêu thị hoặc chợ, cơ quan hành chính các khu giải trí,tín ngưỡng

2.6 Những nghiên cứu về giá đất trên thế giới và ở Việt Nam

2.6.1 Những nghiên cứu về giá đất trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hóa Quá trình phát triển các mối quan hệ đất đai được hình thành trong lịch sử và đến một giai đoạn lịch sử nhất định thì đất đai mới thực

sự tham gia vào thị trường và khi đó thị trường đất đai mới ra đời Trên thực

tế không có một thị trường nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một hệ thống thị trường thống nhất

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất đã được xác lập ổn định Do tính chất không tái tạo lại của đất đã mang lại thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế

đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta,

mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc người thuê đất Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài sẽ diễn

ra những cơn sốt làm tăng giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Tùy theo những ảnh hưởng cụ thể của các cơn sốt đất đối với nền kinh tế nước nhà mà Chính phủ sẽ có những tác động vào thị trường đất đai nhằm giảm thiểu ảnh hưởng của tác động đó

Ví dụ: cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX cũng làm phá sản nhiều công ty kinh doanh tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90 Chính phủ Nhật đã phải không chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng đã giảm mạnh Tại Nhật Bản năm 1992, giá nhà đất giảm đến 40% làm cho các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên

Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch ở Pa-ri giảm 11,5% Trong các năm 1991 và nửa đầu 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giá nhà đất giảm và sự trì trệ trong thị trường này tăng cao Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới

Từ những kinh nghiệm của các quốc gia phát triển đi trước, các quốc gia đang phát triển đã và đang tăng cường thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền đảm báo cho số đông nông dân có ruộng và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai

Ở Rumani, quy định một số mảnh đất không được bán trong vòng 10 năm và một số mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn Ngoài

ra, trong một số trường hợp cụ thể Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình

Ở Anbani, đất nông nghiệp được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc

bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp Những người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó

Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất được nhận từ tư nhân hóa doanh nghiệp nhà nước

Ở nhiều nước thuộc Liên Xô cũ, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó

Tính độc quyền về sở hữu đất đai và giá đất thời kỳ tư bản chủ nghĩa đã

bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại Thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay, không còn khả năng này, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực lĩnh vực đầu tư đã tạo tiền đề cho thị trường đất đai mở cửa

Các nước theo kinh tế thị trường, đất đai được mua bán hoặc cho thuê một cách rộng rãi Việc chuyển nhượng đất đai và cho thuê ruộng đất tại đây được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất đai Ở một số nước như

Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân có thể thuê ruộng đất hay một số khu đất để kinh doanh Việc cho phép thuê đất và mua bán đất đã giúp cho các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Hiện nay, thị trường đất đai đã vượt qua khỏi khuôn khổ của một quốc gia và trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Những nước

có dự trữ ngoại tế lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài Điều đó đã thể hiện rõ tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập toàn cầu hóa hiện nay trên thế giới

2.6.2 Những nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam

Trải qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước, đất nước ta có nhiều biến động về lịch sử, kinh tế, xã hội, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành

và phát triển của thị trường đất đai Có thế chia quá trình hình thành thị trường đất đai thành 3 giai đoạn Bao gồm:

2.2.3.1 Giai đoạn 1: trước năm 1993

Trong giai đoạn này có các giai đoạn khác nhau, cụ thể như sau:

a Giai đoạn trước năm 1945

Thời kỳ này chúng ta trải qua hai chế độ xã hội là: xã hội phong kiến và

xã hội thực dân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai, trừ trường hợp gán

nợ cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

b Giai đoạn từ tháng 8/1945 đến 1979

Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1979, theo Hiến pháp 1946

và Hiến pháp 1959 đã khẳng định đất đai ở Việt Nam có 3 hình thức sở hữu: sở hữu tư nhân, sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể Do đó, hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra bình thường Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản doanh nghiệp ở miền Bắc, đất đai và bất động sản được phân phối lại, các giao dịch về đất đai và bất động sản trên thực tế vẫn được thực hiện nhưng không phổ biến Các bên tham gia giao dịch theo cách thức tự tìm đến nhau và tự thỏa thuận giá cả Trong giai đoạn này, mặc dù Nhà nước chưa có văn bản về giao dịch bất động sản nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận hợp thức hóa các thủ tục giao dịch mua bán, thuê mướn… và thu lệ phí trước bạ (thuế trước bạ) khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất

Đặc điểm chủ yếu của thị trường đất đai trong giai đoạn này là một thị trường tự phát, Nhà nước chưa có khung pháp lý cho thị trường bất động sản, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản Giá đất được hình thành một cách tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của pháp luật

c Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai Vì vậy, Nhà nước không ban hành các văn bản pháp luật cho thị trường bất động sản Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện, vì theo logic đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giao cho khu vực kinh tế Nhà nước và kinh tế hợp tác

xã, quan hệ chuyển dịch mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố không được thừa nhận

Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi nền kinh tế

sang kinh tế thị trường, song Luật Đất đai năm 1987 vẫn quy định: “Nghiêm

cấm mọi việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên, để đảm bảo

cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật cũng quy định: “Người được thừa

kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà

ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đất với nhà ở thì được quyền sở hữu đất với nhà ở đó” Như vậy, trong giai

đoạn này, pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển của thị trường bất động sản Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm dưới hình thức mua bán nhà ở trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán

Nhu cầu hình thành thị trường bất động sản trở nên bức xúc trong những năm 80, khi đất nước bước vào công cuộc đổi mới chuyển đổi nền kinh

tế từ tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường đã khuyến khích và thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó có cả yếu tố đất đai Trước đòi hỏi của thực tế, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, các nhân được Nhà nước giao đất

có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Nhìn chung, trong giai đoạn từ năm 1980 đến đầu những năm thập kỷ

90, thị trường đất đai ở Việt Nam là thị trường ngầm và hình thành tự phát

2.2.3.2 Giai đoạn 2: từ năm 1993 đến năm 2002

Đây là giai đoạn đánh dấu sự đổi mới về chính sách pháp luật đất đai,

có tác động tích cực tới sự phát triển của thị trường đất đai ở nước ta

Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, cơ chế kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa được xác định Hiến pháp 1992 được Quốc hội xác lập, Luật Đất đai 1993 được Quốc hội thông qua và được đưa vào cuộc sống Luật này tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai: Nhà nước trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất ở năm quyền bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; xác định đất có giá do Nhà nước quy định Lần đầu tiên khái niệm giá đất

được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế

chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất hoặc cho thuê đất” Tiếp đó, Bộ

luật Dân sự năm 1995 đã có quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất Đây là

sự thay đổi mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản

Như vậy, khi Luật đất đai 1993 được ban hành đã tăng cường tính tự chủ, cũng như lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho những người

sử dụng đất và đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động, phát triển của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam

Luật đất đai 1993 có hiệu lực, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản làm thị trường “sốt” mạnh ở phân khúc đất và quyền sử dụng đất trong những năm 1993 - 1994 Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị nhưng trước đây việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm, các giao dịch chỉ diễn ra ngầm và tự phát

Tuy nhiên, kinh tế thị trường phát triển kéo theo các quan hệ xã hội trở nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng và mua bán quyền sử dụng đất trở nên thường xuyên đã làm phát sinh rất nhiều vấn đề mà Luật Đất đai 1993 khó giải quyết, đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật đất đai, cùng với việc phải có các quy định bổ sung, sửa đổi để khắc phục những hạn chế của Luật đất đai 1993 Vì thế, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 18/1995/NĐ-CP ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh

về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; ngày 02/12/1998, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền

sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đồi với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Sự can thiệp này đã làm thị trường bất động sản đóng băng lần thứ nhất trong những năm 1995 - 1999

Ngày 01/10/2001, Nhà nước đã tiếp tục sửa đổi một số điều của Luật Đất đai Luật sửa đổi lần này đã chú trọng đến khía cạnh kinh tế của đất đai

và vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Điều đó được thể hiện bởi những quy định về khung giá các loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính giá trị tài sản khi giao đất hoặc khi Nhà nước bồi thường, quy hoạch và

kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Chính sự thay đổi trong chính sách của Nhà nước, cùng với nền kinh tế tăng trưởng cao, sự đầu cơ và yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất

đã tạo ra cơn sốt lần thứ hai trong thị trường bất động sản vào những năm

2001 - 2002 Tuy nhiên, nhu cầu nhà đất trong thị trường là nhu cầu ảo và giá bất động sản phần nhiều là giá đầu cơ, chưa phải giá trị thật Phân khúc sốt mạnh trong thị trường giai đoạn này chính là nhà mặt tiền và đất dự án

Nhìn chung, trong giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2002, thị trường đất đai ở Việt Nam đã có những bước khởi sắc nhất định, những chính sách về đất đai là sự thay đổi mang tính đột phá, phù hợp với yêu cầu thực tế, tạo cơ

sở pháp lý cho sự phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn tiếp theo

2.2.3.3 Giai đoạn 3: từ năm 2003 đến nay

Để tiếp tục hoàn thiện, tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách đất đai với thực tế, Luật Đất đai 2003 ra đời Luật này, quy định cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đi, trong đó một số quyền đã được trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường; quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế một giá phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường tức là đã xóa bỏ cơ chế “xin - cho” về đất; hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên

cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục rõ ràng Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi về đất đai thông qua các chính sách đất đai như:

- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người

sử dụng đất mang lại

Tuy nhiên, trước những thuận lợi cơ bản về chính sách thì thị trường bất động sản lại phải đối mặt với sự đóng băng lần thứ hai trong những năm

2002 - 2006 Nguyên nhân là do cầu giảm mạnh, cung lại tăng nhanh Cầu giảm do: giá bất động sản ở Việt Nam luôn được định giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế, tâm lý kỳ vọng giá bất động sản sẽ giảm xuống sau mỗi cơn sốt, nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án và căn hộ giảm, giá vàng liên tục tăng cao từ năm 2004, tiêu cực trong xây dựng và đất đai… Ngoài ra, thị trường bất động sản đóng băng còn do chính sách của Nhà nước khi điều tiết dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán theo mong muốn của nhà điều tiết vĩ mô Việt Nam

Có thể thấy, chính sự phát triển của thị trường chứng khoán đã tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng chứng khoán chuyển sang thị trường bất động sản và tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp của bất động sản sốt mạnh trong năm 2007 cho đến những tháng đầu năm 2008

Năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam lại có dấu hiệu bất ổn, gặp nhiều khó khăn do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường bất động sản giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ

Năm 2009, nhiều nhà đầu tư đã rút khỏi thị trường bất động sản Việt Nam hoặc tạm dừng các dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu Đến quý 2, thị trường bất động sản Việt Nam đã “nóng” một cách bất thường nhưng bước sang quý 3 thì chững lại và giảm nhiệt rõ rệt Bước sang quý 4 thị trường lại bắt đầu ấm dần lên Chính vì vậy, năm 2009 được xem là bức tranh lạ về thị trường bất động sản: nhiều bất ổn, nhiều diễn biến phức tạp ngoài tầm dự báo và kiểm soát Thị trường lên nhanh, xuống chóng do sự tác động của nhiều chính sách vĩ mô

Năm 2010, mặc dù chịu ảnh hưởng khó khăn của cuộc khủng hoảng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có bước phục hồi và phát triển tích cực, góp phần đáng kể đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế

Từ đầu năm, thị trường bất động sản ở 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh liên tiếp có những biến động tăng - giảm bất thường Trong khi tại Hà Nội, thị trường bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp thì thành phố Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất Sụt giảm mạnh mẽ đó là phân khúc văn phòng cho thuê Sau khi giá thuê đạt đỉnh (khoảng 55 USD/m2/tháng văn phòng hạng A, khoảng 37-38 USD/m2/tháng đối với hạng B) vào giữa năm

2008 sang đầu năm 2009 giá thuê bắt đầu giảm mạnh, sang năm 2010 giá thuê tiếp tục giảm mạnh

Căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh và một số dự án ở Hà Nội cũng rơi vào tình trạng bán nhiều mà không có người mua Để thu hút người mua, các chủ đầu tư đã tung ra nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn cũng như nhiều hoạt động mở rộng địa bàn để chào bán sản phẩm Đổ

bộ ra Bắc để giới thiệu dự án cũng là một xu hướng của nhiều doanh nghiệp bất động sản phía Nam trong năm vừa qua

Quy hoạch đã tác động mạnh mẽ đến thị trường Tiêu biểu đó là quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 đã tác động lớn đến thị trường bất động sản thủ đô Cơn sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4, 5 là một dẫn chứng cụ thể Bên cạnh những nguyên nhân của cung cầu thị trường, tâm lý nhà đầu tư, việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị trường

Năm 2010, cũng là năm có nhiều chính sách được xem là rất phù hợp với thực tế, phù hợp với thị trường bất động sản hiện tại Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà và Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 đã

có nhiều nội dung mang tính đột phá được cả nhà đầu tư và người tiêu dùng rất ủng hộ Trong đó, nội dung cho phép uỷ quyền công chứng tài sản nhà ở hình thành trong tương lai khiến giới đầu tư bất động sản kỳ vọng sẽ là “phao” đưa thị trường bất động sản thoát khỏi cảnh trầm lắng hiện nay Bên cạnh đó, việc chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho chung cư mini phần nào cởi trói cho các dự án chung cư mini tư nhân và xuất hiện một loạt các sự án

chung cư mini Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 1/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%, dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng Nghị định 69 về vấn đề giải phóng mặt bằng được Chính phủ ban hành vào tháng 8/2009 nhưng lại được thực thi vào năm 2010, giá đầu vào dự án thông qua tăng giá đền bù gấp tối đa đến 5 lần, vô hình chung đã làm gia tăng chi phí đầu tư gấp nhiều lần do chịu tác động tiền vay nhiều hơn, dài hơn, giá nhân công, máy móc,… tăng cao Điều đó đã đẩy giá bất động sản tăng cao hơn Chính sách nhà xã hội và nhà dành cho người thu nhập thấp đã thể hiện sự quan tâm của Nhà nước tới nhu cầu thực tế của một bộ phận dân

cư Tuy nhiên, chương trình nhà ở xã hội đã được các doanh nghiệp tích

cực triển khai nhưng ngay cả khi đã có sản phẩm chính thức bán ra, nhà ở

xã hội bộc lộ khoảng cách khá lớn giữa nguồn cung và nhu cầu trong phân khúc thị trường này

Nhìn chung, từ năm 2003 đến nay, thị trường bất động sản đã có những bước đi vững chắc, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài Tuy vẫn còn nhiều biến động nhưng cùng với hệ thống pháp luật từng bước được hoàn thiện, thị trường bất động sản đã giúp tăng trưởng nền kinh tế, cải thiện đời sống nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh đất đai, bước đầu biến bất động sản trở thành nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Có thể thấy, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường thì thị trường bất động sản được hình thành và đã có nhiều thăng trầm trong từng giai đoạn lịch sử nhưng luôn hứa hẹn đây là một thị trường đầy tiềm năng