Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình năm 2013.

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là

ĐÀO THỊ HIỀN

Tên đề tài:

“THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH PHỤ, TỈNH THÁI BÌNH”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Khoa : Quản lý Tài Nguyên

Khóa học : 2010 – 2014 Người hướng dẫn : Th.S Nguyễn Thị Yến

Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em đã về thực tập tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình

Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập

Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quỳnh Phụ đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp

đỡ em trong thời gian thực tập tại cơ sở

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của cô

giáo hướng dẫn: Th.s Nguyễn Thị Yến đã giúp đỡ em trong quá trình thực

hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp

Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè

đã ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 05 năm 2014

Sinh viên

Đào Thị Hiền

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1 UBND Ủy ban nhân dân

2 HĐND Hội đồng nhân dân

14 TN&MT Tài nguyên và Môi trường

15 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

17 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

18 Gqđ Giá đất do nhà nước quy định

19 Gtt Giá đất trên thị trường

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 2.1: Cung và cầu đất đai 8Hình 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 9Hình 4.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình năm 2013 32Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (đường từ ngã

tư cầu Tây đến hết chợ huyện (I1), đường từ cầu trạm điện đến cầu vào thôn Đoài

Xá Quỳnh Hải (II1), đường từ nhà bà Phê Lê đến hết thôn An Bài cũ (III1)) 44Hình 4.3: So sánh giá đất trên thị trường của đường từ ngã ba rẽ vào đường đối ngoại đến ngã tư cầu Tây vòng đến ngã tư Bạt tới Ngân hàng Chính sách xã hội huyện theo đặc điểm của thửa đất 46Hình 4.4: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường từ trường cấp 2 xã Quỳnh Hải đến chợ Đó xã Quỳnh Hải (III3) và từ giáp TT.An Bài đến hết địa phận xã An Mỹ (III5) 47Hình 4.5: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường từ giáp trụ sở UBND TT.An Bài đến hết phố Cầu Nghìn (I4) và từ chân cầu Đồng Bằng đến chân cầu Tư Môi TT.An Bài (I6) 48Hình 4.6: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung tâm

đi đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí 49Hình 4.7: So sánh giá đất theo VT3 của hai đường từ cầu trạm điện đến cầu vào thôn Đoài Xá Quỳnh Hải (II1) và từ nhà ông Khương thôn An Phú Quỳnh Hải (II5) 51Hình 4.8: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường Đường nhánh 19/5 từ sau UBND thị trấn đến giáp khu dân cư 3A (II2)và đường từ ngã ba Quỳnh Hồng đến hết bưu điện bến Hiệp (II3) 53

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 4.1: Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế huyện QP giai đoạn 2011-2013 28

Bảng 4.2 : Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm 39

Bảng 4.3: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 41

Bảng 4.4: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 42

Bảng 4.5: So sánh giá đất trên thị trường và giá đất nhà nước quy định 45

Bảng 4.6: Dân số huyện Quỳnh Phụ năm 2012-2013 50

Bảng 4.7: Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 54

Bảng 4.8: Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 54

Bảng 4.9: Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 55

MỤC LỤC

Trang

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2

1.2.1 Mục đích 2

1.2.2 Yêu cầu 2

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Khái quát về giá đất 4

2.1.1 Khái niệm và các đặc điểm về giá đất 4

2.1.2 Cơ sở của việc hình thành giá đất 5

2.1.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 9

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 10

2.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm 2013 10

2.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại huyện QP năm 2013 12

2.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm 2013 13

2.2.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 14

2.3 Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 14

2.3.1 Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc 14

2.3.2 Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan 16

2.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 16

2.4 Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam 17

2.5 Công tác quản lý giá đất tại tỉnh Thái Bình năm 2013 19

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 21

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 21

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 21

3.2 Nội dung nghiên cứu 22

3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013 22

3.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 22

3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 23

3.2.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện QP năm 2013 23

3.2.5 Đề xuất một số giải pháp 24

3.3 Phương pháp nghiên cứu 24

3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 24

3.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 24

3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 25

3.3.5 Phương pháp chuyên gia 25

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 26

4.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 26

4.1.2 Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 27

4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động đến công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 31

4.1.4 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện QP năm 2013 33

4.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 35

4.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 35

4.2.2 Thực trạng giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013 38

4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 43

4.3.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 43

4.3.2 Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 47

4.3.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 51 4.3.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 52

4.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện QP năm 2013 54

4.4.1 Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 54

4.4.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 54

4.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 55

4.5 Đề xuất một số giải pháp 56

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 58

5.1 Kết luận 58

5.1.1 Thực trạng giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013 58

5.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 58

5.1.3 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện QP năm 201358 5.2 Đề nghị 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO………60

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình

và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “ giá đất ” được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh

Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế xã hội, chính sách của nhà nước về đất đai Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn

có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá của nhà nước ban hành

Theo Đặng Hùng Võ (2007) thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều yếu tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho sự thiếu bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội

Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng nhanh, mở rộng sản xuất, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn, tất cả đều gây áp lực lên đất đai Do tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai mà giá đất cũng có sự biến động phức tạp khác biệt với hàng hóa thông thường Trong thời kì nóng về phát triển kinh tế thì đất đai và giá đất càng tập trung sự quan tâm và chú ý của xã hội

Việc xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất Giá đất là chỉ tiêu phản ánh những

mối quan hệ nội tại giữa đất đai và một loạt các yếu tố khác (cung - cầu trên thị trường, sự quan tâm lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của Nhà nước….) Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng Tỉnh Thái Bình nói chung và huyện Quỳnh Phụ nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư Những tác động của quá trình phát triền kinh tế đã có ảnh hưởng đến sự phát triển của huyện Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản lí chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đặt ra là cần tiến hành tìm hiểu về giá đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện Xuất phát từ

những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình năm 2013”

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

1.2.1 Mục đích

Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình Xác định thuận lợi, khó khăn của công tác định giá đất trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình

1.2.2 Yêu cầu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tại khu vực huyện Quỳnh Phụ

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực huyện Quỳnh Phụ

- Khái quát được thực trạng của yếu tố giá đất ở tại khu vực huyện Quỳnh Phụ

- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở

- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình

- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và thống kê số liệu

- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Khái quát về giá đất

2.1.1 Khái niệm và các đặc điểm về giá đất

2.1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại Điều 4 Luật Đất đai năm

2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường

hợp sau đây:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1.1.2.Các đặc điểm về giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…

Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt

cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó

so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một

bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu

tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác

có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

2.1.2 Cơ sở của việc hình thành giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.1.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí

có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 2.1: Cung và cầu đất đai

Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành

là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp

áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Giá S

D1 G1

D

G

Số lượng đất đai

Hình 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

2.1.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất

- Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188

- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng

là bất động sản

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT- BTNMT- BTC ngày 08/01/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Tài chính kế hoạch “ Hướng dẫn xây dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương

- Công Văn số 1929/ BTNMT-TCQLĐĐ ngày 08/6/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường “ v/v triển khai xây dựng bảng giá đất năm 2013”

- Công Văn số 1743/ UBND-NN ngày 03/02/2012 của UBND tỉnh “ v/v triển khai xây dựng bảng giá đất năm 2013”

- Kế hoạch số 08/KH-STNMT ngày 17/7/2012 của Sở Tài nguyên và Môi trường triển khai công tác xác định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Bình

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013

2.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm 2013

2.2.1.1 Yếu tố vị trí

Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn

đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất

2.2.1.2 Yếu tố hình thể, diện tích

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các hình

dạng như tam giác, hình thang, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc

sử dụng vào mục đích để ở nên yếu tố hình thể ảnh hưởng lớn đến giá đất

Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở

hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì

có lợi thế hơn

Diện tích của thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,

lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

2.2.1.3 Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất

Độ rộng mặt tiền của thửa đất ảnh hưởng lớn đến giá trị của thửa đất, đến hiệu quả trưng bày và thu lợi cho người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó ảnh hưởng đến giá đất

2.2.1.4 Ảnh hưởng của yếu tố địa hình

Địa hình là nơi lô đất tọa lạc cao hay thấp hơn so với lô đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị của lô đất, địa hình của lô đất bằng phẳng cũng có giá cao hơn so với địa hình của lô đất không bằng phẳng Địa hình trũng, ngập nước vào mùa mưa, địa hình quá cao không thuận lợi cho quá trình đi lại, buôn bán vận chuyển hàng hóa thì có giá trị thấp

2.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm

2013

2.2.2.1 Yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc

tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

+ Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

+ Biến động vật giá

+ Mức lãi suất

2.2.2.2 Yếu tố xã hội

Xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu

tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước

+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực

có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Khi đất cung không

đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình độ thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

2.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm 2013

2.2.3.1 Tình trạng pháp lý

Tình trạng pháp lý của lô đất, thửa đất là quan tâm đến các giấy tờ hợp pháp có liên quan như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, hợp đồng cho tăng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, bảo lãnh, thế chấp đất không có giấy tờ hợp pháp ảnh hướng lớn đến giá trị của lô đất

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

2.2.3.2 Nhân tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ

về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong

BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,

tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu

thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới

lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất

Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì

tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

có những tác động tới giá đất

2.2.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013

2.2.4.1 Yếu tố tâm lý - phong thủy

Tâm lý của người dân Việt Nam thường nóng vội và đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua, khi giá đất xuống thấp chần chừ chờ đợi để mua được thửa đất khác với giá rẻ hơn điều đó dẫn tới thị trường bất động sản

bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà

có hướng Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc

2.2.4.2 Mục đích sử dụng

Tùy vào mục đích sử dụng họ chọn những nơi phù hợp Đất đai có giá trị về mặt tự nhiên, kinh tế xã hội và giá trị của nó sẽ lớn hơn khi con người gắn nó vào một mục đích sử dụng cho kinh tế hay cho xã hội và sử dụng một cách hợp lý

2.2.4.3 Yếu tố môi trường xung quanh

Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất

và trong phân hạng định giá đất cũng không được xem trọng

2.3 Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

2.3.1 Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc

Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,

1978 và 1982 Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất

Từ năm 1982 Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm

1988, 1993, 1999 và năm 2004)

- Trong luật và quy định của chính phủ về quản lý đất đai có quy định

rõ và tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật

- Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống, chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ

và đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau

- Quy định thu hồi đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ưu điểm là được Chính phủ kiểm soát (phê duyệt) và giám sát chặt việc thu hồi đất đã bảo đảm việc sử dụng đất theo quy hoạch Tuy nhiên còn có nhược điểm là chưa phân cấp được thẩm quyền và trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh; tăng thủ tục hành chính và thời gian giải quyết

- Công tác giám sát của Trung Quốc đối với việc quản lý đất đai của cơ quan nhà nước được thực hiện khá toàn diện và có hiệu quả Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện tốt và đạt được nhiều thành tựu

- Công tác thanh tra có những nội dung gần giống với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, quy định về việc xử lý vi phạm phát hiện qua thanh tra cụ thể và nghiêm khắc hơn Luật Đất đai của Việt Nam

- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai của Trung Quốc luôn luôn nhấn mạnh vai trò của công tác thương lượng và hòa giải, đặc biệt là sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước đã làm cho công tác giải quyết tranh chấp đất đai của Trung Quốc được giải quyết nhanh chóng, kịp thời tránh tiêu tốn thời gian và tiền bạc của nhân dân

2.3.2 Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập

từ năm 1978 hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất

2.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Từ kinh nghiệm của các nước trong việc định giá đất nêu ở trên, có thể thấy:

Thứ nhất, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

đã có quy định về giá các loại đất ở từng địa phương Tuy nhiên, trên thực tế

ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn ra trên thị trường

mà Nhà nước không thể kiểm soát được, chủ yếu là mua bán trao tay Chính

vì vậy, công tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thập thông tin thị trường thường có độ chính xác không cao vì thị trường thông tin về đất đai chưa phải là thị trường mở Do vậy, từ kinh nghiệm của nước trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, Việt Nam học tập để đầu tư, xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất để đáp ứng nhu cầu thông tin về giá đất của Nhà nước, các tổ chức và người dân

Thứ hai, về giá đất đền bù, Việt Nam nên áp dụng theo kinh nghiệm của một số nước như Thái Lan, Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á trong

việc tính giá đền bù Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường

Thứ ba, Về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, việc thực hiện các

giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện về giá đất được thực hiện một cách bài bản qua các bước cụ thể Đây cũng là một trong những kinh

nghiệm mà chúng ta cần phải học tập để giải quyết nhanh các trường hợp khiếu kiện về giá đất

Thứ tư, về các loại giá đất và mục đích sử dụng của các loại giá đất, từ

kinh nghiệm các nước cho thấy, đa số các nước có nhiều loại giá đất, hầu hết

có 2 loại cơ bản sau:

- Giá đất để Nhà nước làm căn cứ tính nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất hàng năm, trước bạ sang tên: không phải là giá thị trường mà do Nhà nước ấn định ổn định trong một thời gian (từ 3-5 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, do các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá

- Giá đất để Nhà nước thu thuế đối với người thực hiện giao dịch đất đai, bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp… giải quyết tranh chấp phát sinh từ các giao dịch): giá này do thị trường quyết định, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề định giá đất

Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụng của từng loại giá đất, làm rõ Khung giá, Bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả

là giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận?

Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình thành và phát

triển trong các nước có nền kinh tế thị trường và theo các quy luật kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh

2.4 Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong

cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56)

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương

Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công

ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6) Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định

số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định

123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên

cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai);

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản)

2.5 Công tác quản lý giá đất tại tỉnh Thái Bình năm 2013

Để thực hiện tốt việc quản lý và sử dụng đất có hiệu quả UBND tỉnh Thái Bình căn cứ vào: số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; số123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; số 25/2008/NĐ-CP ngày 04/03/2008 của Chính Phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, và cơ cấu tổ chức của Bộ TN&MT ; Nghị định số 118/2008/NĐ-CP ngày 27/11/2008 của Chính Phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài Chính Công văn số 1929/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 08/06/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường ‘v/v triển khai xây dựng Bảng giá đất năm 2013 của đia phương’ ; Công văn số 1743/UBND-NN ngày 03/02/2012 của UBND tỉnh ‘v/v triển khai xây dựng Bảng giá đất năm 2013’ ; Kế hoạch số 08/KH-STNMT ngày 17/7/2012 của Sở Tài nguyên & Môi trường triển khai công tác xác định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Bình; Đã ra Quyết định 3152/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2012 về việc ban hành bảng giá đất

và quy định về mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình năm 2013

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

từ nhà ông Chiến đến hết nhà ông Khương thôn An Phú xã Quỳnh Hải, từ nhà

bà Phê Lê đến hết thôn An Bài cũ, đường phía sau đường 19/5 thuộc địa phận

xã Quỳnh Hồng, từ trường cấp 2 xã Quỳnh Hải đến chợ Đó xã Quỳnh Hải, từ chợ Cầu xã Quỳnh Ngọc đi xã Quỳnh Lâm, từ giáp TT.An Bài đến hết địa phận xã An Mỹ

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở

- Nghiên cứu giá đất ở trên 2 thị trấn, 36 xã trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ (giá đất ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước qui định)

- Địa bàn: huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình

3.2 Nội dung nghiên cứu

3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013

3.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá

đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013

- Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

- Địa hình

- Khí hậu, thời tiết

3.2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý giá

đất và định giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013

- Tăng trưởng cơ cấu kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

- Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

- Thực trạng cơ sở hạ tầng: giao thông, thủy lợi, hệ thống thông tin liên lạc, giáo dục và đào tạo, y tế, quốc phòng an ninh

3.2.1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất

và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013

- Tình hình quản lý đất đai

- Tình hình sử dụng đất đai

3.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013

3.2.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013

- Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn

- Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất phi nông nghiệp của huyện Quỳnh Phụ

- Mức độ thực thi các văn bản pháp luật qui định về giá đất

3.2.2.2 Thực trạng giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013

- Các tuyến đường chọn để điều tra

- Thực trạng giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013

+ Nhóm đường, phố trung tâm

+ Nhóm đường, phố cận trung tâm

+ Nhóm đường, phố xa trung tâm

3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm

* Khả năng sinh lời

* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của người dân

ii Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013

* Mật độ dân số

* Chất lượng các loại hình dịch vụ (y tế, giáo dục, tập quán )

* Yếu tố nhân khẩu

3.2.3.3 Các yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013

* Yếu tố môi trường

3.2.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm

2013

3.2.4.1 Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra

3.2.4.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá

đất thông qua phiếu điều tra

3.2.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra

3.2.5 Đề xuất một số giải pháp

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn điều tra 16 tuyến đường trên địa bàn huyện để nghiên cứu Những tuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ

sở hạ tầng hiện có Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế xã hội của huyện Quỳnh Phụ năm 2013

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Quỳnh Phụ năm 2013

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2013

3.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn

- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diên, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện và giá đất của các khu vực, đường phố đó có các biến động

- Điều tra hiện trạng giá đất trên 2 thị trấn, 36 xã trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ

- Tổng số phiếu điều tra 144 phiếu trên 16 tuyến đường

- Điều tra 4 đối tượng: Cán bộ, công nhân viên chức; buôn bán; làm nghề tự do; làm nghề khác

- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do

- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân PRA

3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

- Phương pháp thống kê

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp phân tích

- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá

3.3.5 Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013

4.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013

4.1.1.1 Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

Quỳnh Phụ là huyện nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Thái Bình, có tọa

độ địa lý từ 200

30’ đến 20045’ vĩ độ Bắc và 106010’ đến 106025’ kinh độ Đông với tổng diện tích tự nhiên 20.961,46ha và 2 hệ thống sông chính là sông Luộc, sông Hóa dài 36 km chảy qua phía Bắc và phía Đông của huyện dẫn nước vào các sông nội đồng Địa giới hành chính của huyện được xác định như sau:

- Phía Đông giáp huyện Vĩnh Bảo-

thành phố Hải Phòng với ranh giới là

sông Hóa;

- Phía Tây giáp huyện Hưng Hà -

tỉnh Thái Bình;

- Phía Nam giáp huyện Đông Hưng

và huyện Thái Thụy - tỉnh Thái Bình

- Phía Bắc giáp huyện Ninh Giang-

tỉnh Hải Dương với ranh giới là sông

Luộc;

Phía Tây Bắc, dọc theo đường

ĐT.396B, qua Cầu Hiệp là tỉnh Hải Dương Phía Đông Bắc, theo Quốc lộ 10, qua cầu Nghìn là huyện Vĩnh Bảo, thành phố Hải Phòng Riêng thị trấn Quỳnh Côi là nơi giao nhau của 3 trục tỉnh lộ, đó là ĐT.455, ĐT.396B, ĐT.452 tạo thuận lợi cho việc luân chuyển hàng hóa, phát triển kinh tế - xã hội của huyện

Toàn huyện có 38 xã, thị trấn với tổng dân số 244.654 người

4.1.1.2 Địa hình

Huyện Quỳnh Phụ nằm trong vùng đồng bằng châu thổ Sông Hồng, nhìn chung địa hình của huyện tương đối bằng phẳng, đồng ruộng thấp, có độ

dốc thoải từ Tây sang Đông, từ Bắc xuống Nam, giữa huyện tạo thành lòng chảo Phần này chiếm 62,5% diện tích toàn huyện

Độ cao trung bình toàn huyện cao khoảng 1,5m so với mặt nước biển, trong đó khu vực cao nhất đạt khoảng 3m (thuộc xã Quỳnh Ngọc), khu vực thấp nhất là 0,4 - 0,5 m

Xét theo địa hình tương đối thì địa hình của huyện chia thành những tiểu vùng khác nhau với địa hình cao, vàn thấp tạo nên những vùng canh tác nhiều loại cây trồng đặc trưng của vùng tạo điều kiện thâm canh tăng vụ, đa canh các loại cây trồng trên toàn địa bàn

Nhìn chung địa hình Quỳnh Phụ bằng phẳng đất đai được hình thành nhờ quá trình bồi đắp phù sa của hệ thống sông Hồng, sông Luộc, sông Hóa

do đó thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp đặc biệt là lúa nước

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Huyện Quỳnh Phụ nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, một năm

có 4 mùa trong đó có 2 mùa rõ rệt: mùa Hạ nóng ẩm, mưa nhiều; mùa Đông lạnh giá buốt

- Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 23 - 240C

- Lượng mưa trung bình hàng năm vào khoảng 1.650mm, phân bố không đều trong năm, được chia thành 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô (mùa mưa

từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau)

Nhìn chung, huyện Quỳnh Phụ có điều kiện khí hậu, thời tiết tương đối thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, du lịch và đời sống sinh hoạt của nhân dân

4.1.2 Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Từ bảng 4.1 ta thấy, kinh tế của huyện Quỳnh Phụ có sự gia tăng giá trị sản xuất của các ngành dịch vụ và công nghiệp, xây dựng, sản xuất nông nghiệp đều có sự tăng lên rõ rệt Trong đó, ngành công nghiệp xây dựng có sự tăng lên mạnh nhất Để đạt được điều đó là nhờ có sự áp dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến Để tạo động lực thúc đẩy nền kinh tế phát triển và đem lại hiệu quả cao, tạo thêm công ăn việc làm cho lao động, nâng cao đời sống của nhân

dân, trong những năm tới ngoài việc tiếp tục chuyển dịch cơ cấu trong nội bộ ngành nông nghiệp cần đầu tư đẩy mạnh phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ thương mại, tăng nhanh tỷ trọng các ngành này trong

cơ cấu kinh tế của huyện

Bảng 4.1: Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế huyện Quỳnh Phụ giai

đoạn 2011-2013 STT Chỉ tiêu

Giá trị sản xuất (tỷ đồng)

Cơ cấu ( %)

Giá trị sản xuất (tỷ đồng)

Cơ cấu ( %)

Giá trị sản xuất (tỷ đồng)

Cơ cấu ( %) Tổng 12.429,87 100,00 13.740,58 100,00 14.916,06 100,00

1 Nông, lâm

nghiệp, thủy sản 3.601,27 28,97 3.735,10 27,18 3.852,34 25,83 1.1 Nông nghiệp 3.469,45 27,91 3.582,12 26,07 3.685,58 24,71

Xác định vị trí quan trọng của sản xuất nông, ngư nghiệp trong hoạt động kinh tế của huyện, trong việc đảm bảo an ninh lương thực và hướng mạnh ra xuất khẩu, trong những năm qua được sự hỗ trợ của Nhà nước và sự chỉ đạo của các cấp, các ngành nền kinh tế nông nghiệp của huyện đã đạt được những thành quả nhất định trên các mặt:

* Tổng giá trị sản xuất (tính theo giá cố định năm 2010): ước đạt

12.347,50 tỷ đồng, so với năm 2012 tốc độ tăng trưởng 8,70% (đạt 98 % KH) Trong đó:

+ Nông, lâm nghiệp, thủy sản ước đạt 3.169,70 tỷ đồng, tăng 4,1 % (đạt 100,40% KH)

+ Công nghiệp-TTCN và xây dựng ước đạt 7.499,80 tỷ đồng, tăng 10,70% so với năm 2012 (đạt 96,70% KH)

+ Thương mại, dịch vụ ước đạt 1.678 tỷ đồng, tăng 9,4% (đạt 99,40 % KH)

4.1.2.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng - kĩ thuật xã hội

* Hệ thống giao thông

Mạng lưới giao thông đường bộ tương đối dày với các tuyến đường chính là Quốc lộ 10, Tỉnh lộ 451, 452, 455, 396B và hệ thống đường huyện

lộ, đường nội thị và đường xã với tổng chiều dài trên 1.200km

Trong đó chủ yếu các tuyến đường đã được cứng hoá (trải nhựa, đổ bê tông, lát gạch) còn ít đường đất và đường rải đá cấp phối

Giao thông đường thuỷ: huyện Quỳnh Phụ có 2 con sông lớn là sông Hoá và sông Luộc, trên cả hai con sông này đều phát triển giao thông đường thuỷ thuận lợi bên cạnh còn tuyến đường thuỷ trên sông Yên Lộng, sông Cô, sông Diêm Hộ Trên địa bàn huyện đã đưa vào sử dụng 83km vận tải đường sông trong đó 43km do trung ương quản lý và 40 km do huyện quản lý

Hệ thống bến xe, bến cảng: Huyện hiện có 2 bến xe khách là Quỳnh Côi, Tư Môi - An Bài; 2 bến cảng lớn là Bến Hiệp, Cầu Nghìn

* Thuỷ lợi

Hệ thống thuỷ lợi của huyện đã được hình thành từ lâu đời (nằm trong

hệ thống thuỷ lợi bắc Thái Bình), lại thường xuyên được cải tạo, tu bổ nên về

cơ bản hệ thống thuỷ lợi của huyện tương đối tốt, tưới tiêu cho nông nghiệp kịp thời, đạt hiệu quả trong việc giữ và chuyển nước phục vụ sản xuất nông nghiệp Nước trong hệ thống phụ thuộc vào lưu lượng nước trên sông Hoá, sông Luộc, lượng mưa hàng năm và sự vận hành của hệ thống

Ngoài 83km sông chính, trên địa bàn huyện còn có 200km kênh mương cấp I, II, III và 600km kênh mương nội đồng khác với trên 140 trạm bơm nằm rải rác tại 38 xã, thị trấn của huyện, phục vụ tương đối tốt cho nhu cầu sử dụng nước cho sản xuất nông nghiệp trên địa bàn

Đê: huyện có 35km đê sông Luộc, sông Hoá và 32,7km đê bối

* Hệ thống điện, thông tin liên lạc

Hiện tại tất cả các xã, thị trấn trên địa bàn huyện đều có trạm biến áp, 100% số hộ được dùng điện lưới quốc gia Hệ thống phát thanh truyền hình

và đài truyền thanh cơ sở liên tục được củng cố và phát triển Hiện tại 38/38

xã, thị trấn của huyện có đài truyền thanh 100% số khu dân cư có loa đài truyền thanh Ngành bưu chính viễn thông phát triển mạnh, các xã đều có điểm bưu điện văn hoá xã

* Giáo dục - Đào tạo

Công tác quản lý, hoạt động dạy và học được duy trì nền nếp, hiệu quả Chất lượng giáo dục toàn diện có tiến bộ rõ rệt; Tỷ lệ học sinh hoàn thành chương trình Tiểu học đạt 100%; tốt nghiệp THCS 99,87%; THPT: 98,88 %;

Bổ túc THPT 99,10 %; Công tác Quy hoạch trường Mầm non tập trung, xóa điểm lẻ trường Tiểu học, củng cố mô hình liên trường THCS được quan tâm

* Y tế

Công tác chăm sóc sức khoẻ cho nhân dân được quan tâm và chú trọng, trách nhiệm và chất lượng phục vụ người bệnh trong các cơ sở y tế được nâng lên Về cơ sở vật chất, toàn huyện hiện có 2 bệnh viện đa khoa, 1 phòng y tế,

1 trung tâm y tế, 1 hội đông y, 1 trung tâm dược, 1 trung tâm dân số tuyên truyền gia đình kế hoạch hoá gia đình, 38 trạm y tế, 172 cơ sở hành nghề y cơ

sở tư nhân

* Quốc phòng, An ninh

Huyện uỷ, HĐND - UBND huyện đã tập trung lãnh đạo, xây dựng nền Quốc phòng toàn dân vững mạnh, kết hợp chặt chẽ giữa phát triển kinh tế với củng cố Quốc phòng, An ninh; Công tác quản lý Nhà nước về Quốc phòng được tăng cường Công tác xây dựng lực lượng, huấn luyện, luyện tập và giáo dục Quốc phòng được thực hiện có kết quả

Xây dựng nền Quốc phòng toàn dân vững mạnh, hoàn thành chỉ tiêu tuyển quân, tổ chức thành công diễn tập về phòng thủ chống thiên tai, bão lũ

và diễn tập về phòng thủ chống bạo loạn tại cơ sở

4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động đến công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013

4.1.3.1 Tình hình quản lý đất đai

Tăng cường công tác quản lý đất đai, chỉ đạo tập trung giải quyết các vi phạm mới phát sinh ở các địa phương Hoàn thiện và được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020; kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) Cấp xã có 20/38 đơn vị lËp xong quy ho¹ch tr×nh cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt Chỉ đạo hoàn thành tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất theo dự án Vlap; đến nay tổng số hồ sơ xét đủ điều kiện 136.034

hồ sơ, đã in 92.124 GCN (đạt 94% kế hoạch), tỷ lệ cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất theo Chỉ thị 1474/CT-TTg đạt 90 % so với kế hoạch đề ra

Việc giao, cho thuê và thu hồi đất được thực hiện nghiêm túc, đã giao đất tái định cư thuộc dự án Di dân Quỳnh Lâm với tổng diện tích 8.060,80 m2

; cho các tổ chức thuê 9.258,90 m2; thu hồi 58.052 m2 đất phục vụ xây dựng cơ bản và thực hiện các dự án kinh tế; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 280 trường hợp đảm bảo đúng quy định

Công tác giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất: Tập trung chỉ đạo, giải quyết những vướng mắc trong giải phóng mặt bằng để đẩy nhanh tiến

độ thi công các công trình giao thông, dự án trọng điểm; trong năm đã thực hiện GPMB các dự án như đường Quốc lộ 10- ASào, đường 396B, Đường Cao tốc Thái Bình Hà Nam, di dân Quỳnh Lâm…Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo Quyết định 21 của UBND tỉnh, tại 16 xã và khu dân cư Mỹ Hà với tổng diện tích 14.965,30 m2 đảm bảo đúng quy định

4.1.3.2 Tình hình sử dụng đất đai

Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2013 của huyện Quỳnh Phụ tỉnh Thái Bình được thể hiện ở hình sau:

28.95%

14.837,23 ha 70.73%

68,32ha 0.32%

Nhóm đất nông nghiệpNhóm đất phi nông nghiệpNhóm đất chưa sử dụng

Hình 4.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình năm 2013

Qua hình 4.1 ta thấy tổng diện tích đất tự nhiên của huyện Quỳnh Phụ

* Đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp năm 2013 có 6.055,90ha, chiếm 28,95% tổng diện tích tự nhiên Trong đó:

- Đất ở: Diện tích đất ở năm 2013 của huyện có 1.490,36ha, trong đó

+ Đất ở đô thị: 77,67ha, chiếm 5,21% diện tích đất ở

+ Đất ở nông thôn: 1.412,69ha, chiếm 94,79% diện tích đất ở

- Đất chuyên dùng năm 2013 của huyện Quỳnh Phụ có 3859,55ha, chiếm 63,73% diện tích đất phi nông nghiệp

- Đất tôn giáo tín ngưỡng là 53,90ha chiếm 0,89% diện tích đất phi