Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Đu - Huyện Phú Lương - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013.

Giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hối đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện n

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2010 - 2014

Thái Nguyên - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Khoa : Quản lý tài nguyên

Khóa học : 2010-2014

Lớp : 42A – QLĐĐ Giảng viên hướng dẫn: TS Phan Thị Thu Hằng

Thái Nguyên - 2014

Lêi c¶m ¬n

Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã về thực tập tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương – Thái Nguyên Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình

Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập

Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp

đỡ em trong thời gian thực tập tại cơ sở

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của

cô giáo hướng dẫn: TS Phan Thị Thu Hằng đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp

Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè

đã ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày2 5 tháng 5 năm 2014

Sinh viên

Đặng Đình Đức

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

Trang

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 Cơ sở khoa học 3

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 3

2.1.2 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất 6

2.2 Cơ sở pháp lý 8

2.3 Cơ sở thực tiễn 9

2.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai 9

2.3.2 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 14

PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 19

3.1.1 Đối tượng 19

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 19

3.2 Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp 19

3.3 Nội dung nghiên cứu 19

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn Thị trấn Đu 19

3.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của Thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013 19

3.3.3 Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Đu 19

3.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trấn Đu 19

3.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu 20

3.4 Phương pháp nghiên cứu 20

3.4.1 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 20

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 20

3.4.3 Phương pháp sử lý số liệu 21

3.4.4 Phương pháp chuyên gia 21

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương 22

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 22

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 25

4.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013 28

4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 28

4.2.2 Tình hình giao đất, cấp GCNQSD đất tại thị trấn Đu 32

4.3 Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Đu 35

4.3.1 Giá đất quy định trên địa bàn thị trấn Đu 35

4.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất ở của thị trấn giai đoạn 2010 – 1013 36

4.3.3 Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất ở của thị trấn Đu từ năm 2010 - 2013 37

4.3.4 Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng 37

4.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2010 – 2013 40 4.4.1 Ảnh hưởng của vị trí đất đến giá đất 40

4.4.2 Cở sở hạ tầng 42

4.4.3 Điều kiện sinh lợi 44

4.4.4 Hình thể lô đất 44

4.4.5 Các yếu tố khác 45

4.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu 47

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49

5.1 Kết luận 49

5.2 Kiến nghị 50

TÀI LIỆU THAM KHẢO 51

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 4.1: Dân số thị trấn Đu qua các năm 2010 – 2013 25

Bảng 4.2: Tình hình biến động diện tích đất đai giai đoạn 2010 – 2013 30

Bảng 4.3: Tình hình cấp giấy CNQSD đất năm 2013 33

Bảng 4.4: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu năm 2013 36

Bảng 4.5: Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường ở thị trấn Đu năm 2013 38 38

Bảng 4.6: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất giữa các năm 2010 – 2013 41

Bảng 4.7: Bảng giá giữa các trục giao thông theo quy định năm 2013 43

Bảng 4.8: Bảng giá cho thuê đất trên thị trường năm 2013 44

Bảng 4.9: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất năm 2013 45

DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của Thị trấn Đu 32

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loaị nói chung và của mỗi quốc gia, dân tộc nói riêng.Tất cả các hoạt động của con người đều gắn liền với đất Nhưng đất là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi thì cũng là rất ít Vì vậy con người cần có biện pháp sử dụng đất một cách hợp lý và đạt hiệu quả cao

Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển v.v Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất

Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc Những bất hợp lý về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng

sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như thu thuế tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng

Thị Trấn Đu là địa bàn trung tâm của huyện Phú Lương, đây là địa bàn có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của huyện tốc độ đô thị hoá ngày càng diễn ra nhanh, vấn đề quản lý nhà nước cề đất đai còn nhiều bất cập Giá đất

là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hối đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất

đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS Phan Thị Thu Hằng, em tiến hành thực

hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Đu - Huyện Phú Lương - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên

toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung cũng như tại Thị trấn Đu - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên nói riêng

+ Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

1.3 Yêu cầu của đề tài

+ Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường … Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên

+ Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở + Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

1.4 Ý nghĩa của đề tài

+ Giúp cho sinh viên nắm chắc những kiến thức đã được học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương

để áp dụng thực tế sau này

+ Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập số liệu và sử lý thông tin của sinh viên trong quá trình làm đề tài

+ Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đưa ra các chính sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn.

PHẦN 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở khoa học

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

2.1.1.1 Khái niệm giá đất

Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003) [17]

2.1.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá

cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định

về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, trong cùng một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau

2.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

2.1.1.3.1 Yếu tố nhân khẩu

- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên

- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình

độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu Khu vực có tố chất nhân khẩu cao thường là xã hội trậ tự ổn định môi trường tốt đẹo, do đó tạo được

ấn tượng tốt cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với lọai này nên thúc đẩy giá đất tăng lên

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình sẽ làm thay đổi nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Nhu cầu về căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên rõ ràng

2.1.1.3.2 Yếu tố xã hội

- Trạng thái ổn định chính trị: Là trạng thái ổn định của cục diên chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tưng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

- An ninh xã hội: Khi trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,

vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dùng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận

- Tiến trình đô thị hoá: Ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất được biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở vực thành phố có mật độ nhân

khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; Hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh làm cho giá đất đều cao hơn đất khu vực khác 2.1.1.3.3.Yếu tố kinh tế

- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn xinh, tăng cơ hội có việc làm, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Dự trữ và đầu tư có mối tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng khi tỷ lệ

dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt

- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng là biệu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, dẫn đến tình trạng tranh mua số ít hàng hoá, đặc biệt là việc mua nhà đất, làm cho nhu cầu vệ nhà đất tăng, thúc đẩy giá đất tăng lên

- Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Sau khi giải quyết vấn đề ăn

no mặc ấm con người sẽ có nhu vầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai

- Biến động vật giá: Biến động vật giá có tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao

- Mức lãi xuất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi tiêu ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay

2.1.1.3.4 Yếu tố khu vực

- Vị trí: là vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nhiệp hoặc các trung tâm tập trung dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Chủ yếu bao gồm: điện, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ta còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹph ảnh hưởng đến hiệu quả trương bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hường đến giá đất

- Chiều sâu: Trong trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chứ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm

tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [5]

2.1.2 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất

2.1.2.1 Khái niệm định giá đất

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một

nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định

2.1.2.2 Thông tin trong định giá đất

Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập về BĐS đó Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo

độ tin cậy thì định giá càng chính xác

Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013) [6]

2.1.2.3 Nguyên tắc định giá đất

- Nguyên tắc thay thế: Là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhậph ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định, loại sử dụng đó lý thuyết định giá gọi

là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan trọng nhất của đinh giá đất

- Nguyên tắc biến động: Nó là kết qủa tác đông lẫn nhau giữa các nhân

tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thảnh trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

2.1.2.4 Phương pháp định giá đất

* Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá đất

thương dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác

* Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của

thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là tắt

là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất

* Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay

phương pháp tính ngược Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị là

do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập

* Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để

định giá trong những trường họp sau

- Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện… là các tài sản ít có chứng cứ thị trường

- Định giá cho các mục đích bảo hiểm

- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu

* Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của

bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản

để từ đó dự báo cho các bất động sản khác

2.2 Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Quyết định 37/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của Ủy ban nhân tỉnh Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của Ủy ban nhân tỉnh Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của Ủy ban nhân tỉnh Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của Ủy ban nhân tỉnh Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của Ủy ban nhân tỉnh Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2.3 Cơ sở thực tiễn

2.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai

2.3.1.1 Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai

a) Khái niệm

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động sản Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn

ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai

b) Đặc điểm của thị trường đất đai:

* Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo

* Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Đất đai là nguồn tài ngyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm đó làm cho cung của đất không thay đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu

tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội

* Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng…đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [5] 2.3.1.2 Thị trường đất đai trên thế giới

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ

đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu

tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới Mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn ra cả thế giới (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [7]

Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo

pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm

1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

2.3.1.3 Thị trường đất đai Việt Nam

Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước

ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945

Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại Người dân ít nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong

đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”

Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó

* Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai

1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993) Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại

về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993) Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007) [8]

Đây cũng là thời điểm nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho

nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai – BĐS, thêm vào là đó nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài chuyển về Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền

sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố Trong cả nước

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-

CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch

và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, mở mang đô thị Đó là động lực thúc

đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch, là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn Cơn sốt thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ 2001 kéo dài đến cuối năm 2003

* Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường Các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất

từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường; xử

lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai

2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian (Lê Phương Thảo, 2007) [8]

2.3.2 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.3.2.1 Công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định.Sau đây chúng ta cùng xem công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới

* Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc,định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế

kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên

giao dịch quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; tính thuế…

* Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn

bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm

vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật Đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

* Định giá đất ở Thuỵ Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc Tại Thuỵ Điển Giá trị định giá mà

tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá (Lê Phương Thảo, 2007) [8]

2.3.2.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003 Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

b Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

c Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

d Định giá đất

Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động mạnh mẽ theo thời gian và không gian Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất Tại điều

56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:

a Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau”

Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính Phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”

“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ

để tính thuế sử dụng, thuế thu nhập từ chuyển quyền, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”

Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại” (Quốc hội, 2003) [17]

Công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, pháp luật nước ta quy định rõ hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá: Ban vật giá Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên

- Môi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường

Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP

145/2007/TT-2.3.2.3 Tình hình biến động giá đất tại tỉnh Thái Nguyên và thị trấn Đu huyện Phú Lương

* Tình hình biến động

Theo xu thế chung của cả nước thì giá đất tại tỉnh Thái Nguyên nói chung và Thị trấn Đu nói riêng cũng tăng không ngừng Đặc biệt Thành phố Thái Nguyên ngoài việc là trung tâm của tỉnh còn là trung tâm vùng trung du và miền núi phía bắc,

là nơi giao lưu, buôn bán, trao đổi hàng hoá, dịch vụ, hệ thống cơ sở hạ tầng đã được đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng ngày càng có hiệu quả

Kể từ khi Thành Phố được công nhận là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên, các hoạt động trên địa bàn diễn ra ngày càng sôi động, các dự án quy hoạch, cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng đồng bộ, đời sống người dân được cải thiện, thu nhập tăng lên, kinh tế phát triển, kéo theo giá đất ở cũng đồng loạt tăng lên nhanh chóng Sau đó phải nói đến là các thị trấn của các huyện trong tỉnh, tuy nhiên tình hình biến động giá đất tại những thị trấn này không diễn ra mạnh mẽ như ở trung tâm Thành phố

Ví dụ ở Thị trấn Đu, sự chênh lệch giá đất ở năm 2010 và 2013 tại một số đoạn đường tiêu biểu, các vị trí như sau: Trên tuyến QL 3 đoạn từ Km 90 đến Km 90 +200 Vị trí 1 chênh lệch 900.000 (đồng/m2) tăng gấp 1,26 lần; vị trí 2 chênh lệch 700.000 (đồng/m2) tăng 1,21 lần; vị trí 3 chênh lệch 500.000 (đồng/m2) tăng 1,2 lần

* Nguyên nhân biến động

- Tốc độ đô thị hóa diễn ra khiến giá đất cũng thay đổi theo bởi nhu cầu

về nhà đất ở đô thị cũng tăng nhanh Thu hút được nhiều người dân tới những khu đô thị

- Thu nhập của người dân ngày càng cao, dẫn tới mức sống và thị hiếu của người dân cũng thay đổi Việc chọn lựa mua một mảnh đất đẹp, một ngôi nhà đẹp cũng được cân nhắc Đó cũng là nguyên nhân để người bán nâng giá trị của mảnh đất muốn bán lên

- Lạm phát tăng cao cũng khiến cho đồng tiền mất giá Giá cả đất đai tăng lên theo giá của các mặt hàng khác

- Giá vàng cũng là một trong các nguyên nhân dẫn tới giá đất tăng theo

- Nhu cầu về đất ở của người dân tăng lên dẫn tới giá đất tăng nhanh chóng

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.2 Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp

+ Địa điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương – Thái Nguyên

+ Thời gian : Từ 20/1/2014 đến 29/4/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn Thị trấn Đu

3.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của Thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013

+ Tình hình sử dụng đất

+ Tình hình quản lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3.3.3 Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Đu

+ Giá đất quy định trên địa bàn thị trấn Đu

+ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất

ở của thị trấn Đu từ năm 2010 - 2013

+ Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất ở của thị trấn Đu từ năm 2010 - 2013

+ Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường giai đoạn 2010 - 2013

3.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trấn Đu

3.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu

Chọn các đường phố mang tính chất đặc chưng của thị trấn Đu, mang tính chất đại diện cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, cụ thể:

- Đoạn từ Km 89+400 đến Km 90 (cổng bệnh viện ĐK huyện)

- Đoạn từ Km 90 đến Km 91+200 ( ngã ba Ôn lương)

+ Số liệu chuyển nhượng quyến sử dụng đất năm 2013

+ Các kết quả nghiên cứu có liên quan đã thực hiện trước đó

Số liệu thu thập tại các phòng ban chức năng của huyện Phú lượng: phòng TN – MT, phòng Thống kê, UBNH huyện

3.4.2.2 Điều tra phỏng vấn

+ Số liệu phỏng vấn

+ Phỏng vấn ngẫu nhiên người dân phân bố ở tất cả các khu phố của thị trấn tại các vị trí khác nhau của các đường phố để tìm ra các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất và tỷ lệ % ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá đất

+ Điều tra giá đất thực tế trên thị trường khu vực nghiên cứu bằng phiếu điều tra đối với các hộ gia đình, cá nhân nằm trên các con đường chính, tổng số

+ Phương pháp phân tích, đánh giá: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị, và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở

3.4.4 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến đánh giá về thị trường đất đai, biến động giá đất của những người am hiểu, cán bộ địa chính, cán bộ VPĐKQSDĐ tại địa phương và

các chuyên gia đánh giá

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

a, Vị trí địa lý

Thị trấn Đu có giới hạn tọa độ địa lý từ khoảng 21043' đến 21044' vĩ độ Bắc và từ khoảng 105042' đến 105043' kinh độ Đông, có diện tích tự nhiên là 212,90 ha, địa giới hành chính của thị trấn tiếp giáp với các đơn vị hành chính như sau:

- Phía Đông, Tây, Nam, Bắc giáp với xã Động Đạt

- Phía Tây Nam giáp với xã Phấn Mễ

Là thị trấn trung tâm văn hoá, chính trị của huyện Phú Lương, có các

cơ quan, xí nghiệp, trường học đóng trên địa bàn, có mật độ dân cư đông, được chia thành 6 tiểu khu dân cư, có Quốc lộ 3 nối liền Hà Nội - Thái Nguyên - Bắc Cạn - Cao Bằng Vì vậy đó là lợi thế để phát triển kinh tế của một thị trấn trung tâm

b, Địa hình địa mạo

Là thị trấn của một huyện miền núi có đặc thù chung là địa hình tương đối phức tạp Với độ cao trung bình từ 94 ÷ 320 m so với mặt nước biển Địa hình nói chung dốc dần từ bắc xuống nam Những dãy núi bao quanh liền kề đã tạo nên cho địa hình Thị trấn những vùng thung lũng có độ dốc từ 00 ÷ 80 như vùng thung lũng phía bắc chạy xuống phía nam dốc theo phía tây , vùng thung lũng phía đông và vùng thung lũng chạy dọc quốc lộ 3 từ Bắc xuống Nam

c, Khí hậu, thời tiết

Theo số liệu quan trắc của trạm khí tượng thủy văn Thái Nguyên qua một

số năm gần đây cho thấy Thị Trấn Đu nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thời tiết chia làm 4 mùa, song chủ yếu là 2 mùa chính: mùa mưa và mùa khô Mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10, mùa khô từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau

+ Nhiệt độ

Nhiệt độ trung bình trong năm khoảng 220C, Nhiệt độ trung bình cao nhất trong năm vào tháng 6 là 28,50C, Nhiệt độ trung bình thấp nhất trong năm vào tháng 1 là 15,60C

+ Nắng

Số nắng trong năm đạt 1.628 giờ, Tháng có số giờ nắng cao nhất là tháng 6:195 giờ, Tháng có số giờ nắng ít nhất là tháng 2 và tháng 3 :50 giờ + Lượng mưa

Lượng mưa trung bình năm là 2.097 mm, trong đó mùa mưa chiếm 91,6% lượng mưa cả năm, mưa nhiều nhất vào tháng 7 và tháng 8, nhiều khi sảy ra lũ số ngày mưa khoảng 17,3 ÷ 19.3 ngày Tháng 1 và 2 mưa ít, lượng mưa trung bình 24,1÷25,3 mm với số ngày mưa khoảng từ 6,8 ÷ 10,5 ngày + Độ ẩm không khí

Độ ẩm trung bình năm là 82% Vào mùa mưa độ ẩm không khí trung bình là 83,28% Vào mùa khô độ ẩm không khí trung bình là 80%

4.1.1.2 Các nguồn tài nguyên

a, Tài nguyên đất

Đất đỏ vàng biến đổi do đất trồng lúa, quá trình hình thành đất này chủ đạo là quá trình feralit, nhưng tính chất đã biến đổi do chịu ảnh hưởng của quá