Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Trung Thành - thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2013.

Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản Lý Tài Nguyên Khoá học : 2010 - 2014

Thái Nguyên, năm 2014

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản Lý Tài Nguyên

Khoá học : 2010 - 2014

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Lợi

Khoa Quản Lý Tài Nguyên -Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2014

Lời cảm ơn

Thực tập tốt nghiệp trong một khoảng thời gian tuy ngắn nhưng lại có ý nghĩa vô cùng quan trọng Đây là thời gian giúp cho sinh viên kiểm nghiệm những kiến thức đã được học ở trường, từ thầy cô, bạn bè Bên cạnh đó nó còn giúp cho sinh viên làm quen với môi trường, tích lũy thêm kinh nghiệm thực tế, tạo hành lang vững chắc cho sinh viên sau khi ra trường có thể làm tốt những công việc được giao Được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên,,

em đã thực tập tại ủy ban nhân dân phường Trung Thành – thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên từ ngày 20/01/2014 đến ngày 30/4/2014 với đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Trung Thành, thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2013”

Để đạt được kết quả như ngày hôm nay là do sự giúp đỡ của Ban giám

hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý

Tài Nguyên, các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt là cô giáo TS Nguyễn Thị Lợi cùng với sự phấn đấu và nỗ lực của bản thân

Nhân dịp này cho phép em được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên,, các thầy cô giáo trong khoa và cô giáo TS Nguyễn Thị Lợi đã giúp đỡ em hoàn thành khóa luận

Em cũng xin chân thành cảm ơn lãnh đạo ủy ban nhân dân phường Trung Thành, thành phố Thái Nguyên cùng toàn thể cán bộ công chức, viên chức đang làm việc tai UBND Phường đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ

em rất nhiều trong thời gian thực tập

Mặc dù bản thân em đã rất cố gắng nhưng không thể tránh được những thiếu sót, em rất mong được sự góp ý của thầy cô và bạn bè

Em xin chân thành cảm ơn!

Trung Thành, ngày 30 tháng 4 năm 2014

Sinh viên

Thân Văn Trần

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1.Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2012 - 2013 25

Bảng 4 2: Hiện trạng sử dụng đất Phường Trung Thành năm 2012 27

Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại phường Trung Thành

giai đoạn 2012 - 2013 31

Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ tại phường Trung Thành

giai đoạn 2012 – 2013 33

Bảng 4.5: Kết quả để thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Trung Thành

giai đoạn 2012 – 2013 35

Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại phường Trung Thành

giai đoạn 2012 - 2013 36

Bảng 4.7: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ 39

Bảng 4.8: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ 40

Bảng 4.9: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển nhượng QSDĐ 42

Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 43 Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ 44

Bảng 4.12: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế QSDĐ 46

Bảng 4.13: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp QSDĐ 47

Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ 48

Bảng 4.15: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ 49

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1 Tổng hợp sự hiểu biết của người người dân phường Trung Thành

về các hình thức chuyển QSDĐ 50 Hình 4.2 Sự hiểu biết của người dân phường Trung Thành

về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng điều tra 52

MỤC LỤC

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Mục tiêu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 3

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 3

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 4

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 4

2.2 Khái quát về chuyển QSDĐ 5

2.2.1 Các hình thức chuyển QSDĐ 5

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 9

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, 13

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 20

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 20

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 20

3.3 Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi 20

3.3.1 Nội dung nghiên cứu 20

3.3.2 Các chỉ tiêu nghiên cứu 20

3.4 Phương pháp nghiên cứu 21

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 21

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 21

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22

4.1 Tình hình cơ bản của phường Trung Thành 22

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của phường Trung Thành 22

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của phường Trung Thành 24

4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai

tại phường Trung Thành 27

4.2 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Trung Thành 30

4.2.1 Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn phường Trung Thành giai đoạn 2012 - 2013 30

4.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ

trên địa bàn phường Trung Thành giai đoạn 2012-2013 30

4.2.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

tại phường Trung Thành giai đoạn 2012-2013 32

4.2.4 Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ

trên địa bàn phường Trung Thành giai đoạn 2012 - 2013 33

4.2.5 Đánh giá công tác để thừa kế QSDĐ tại phường Trung Thành

giai đoạn 2012 - 2013 34

4.2.6 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại phường Trung Thành giai đoạn 2012 - 2013 35

4.2.7 Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại phường Trung Thành giai đoạn 2012- 2013 37

4.2.8 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại phường Trung Thành giai đoạn 2012 - 2013 37

4.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Trung Thành

về chuyển QSDĐ 38

4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Trung Thành

về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra 38

4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Trung Thành

về các hình thức chuyển QSDĐ 40

4.3.3 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Trung Thành

về các hình thức chuyển QSDĐ 50

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 53

5.1 Kết luận 53

5.2 Đề nghị 54

Đất đai có những đặc trưng khiến nó không giống bất cứ tư liệu sản xuất nào Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, có

vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người Đất đai - tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là đối tượng, vừa

là công cụ lao động Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam ra đời năm 1988 trước sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường, chỉ trong 5 năm đưa vào sử dụng đã bộc lộ nhiều hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1988, nhưng chỉ áp dụng trong vòng 10 năm đã phải sửa đổi 2 lần vào năm 1998 và năm 2001 để đáp ứng những yêu cầu của sự phát triển Sự ra đời của Luật Đất đai 2003 được xem như là bước đột phá trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà nước quản lý chặt quỹ đất của mình và người sử dụng đất có điều kiện phát huy tối đa tiềm năng của đất

Phường Trung Thành là một trong những phường nằm trong sự quản lý của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Trong những năm vừa qua việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng

kể Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo T.S Nguyễn Thị Lợi,

em tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng

đất của Phường Trung Thành - Thành Phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2013”

1.2 Mục đích của đề tài

- Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn Phường Trung Thành trong giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2013, nhằm xác định được những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó

1.3 Mục tiêu của đề tài

- Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn Phường Trung Thành

- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm

2012 đến năm 2013 của Phường Trung Thành

- Điều tra sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển QSDĐ và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng

1.4 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên củng cố được những kiến thức đã học trong nhà trường

- Ý nghĩa trong thực tế: Giúp cho sinh viên tiếp cận, học hỏi và đưa ra

những cách xử lý đối với những tình huống trong thực tế

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

Hiến pháp 1992

Luật Đất đai 2003

Bộ luật Dân sự 2005

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003

Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai

Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003

Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ

về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương

Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Quyết định 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái nguyên

Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Luật Đất đai 1987 Nhà nước quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp

và thừa kế thì không được pháp luật công nhận Tuy nhiên trong thực tế các hình thức này vẫn xảy ra

Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ Sau

10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh

tế phát triển Tuy nhiên trong quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước Tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua luật đất đai 2003

Luật đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục giữ lại các hình thức chuyển QSDĐ như luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn và bổ sung thêm việc chuyển quyền sử dụng đất dưới các hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh

gá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Để hòa nhập với các nước trong khu vực và trên thế giới Việt Nam đã

và đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển kéo theo nhu cầu về đất đai làm cho thị trường đất đai diễn ra ngày càng sôi động Nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng cũng tăng theo Vì vậy việc chuyển QSDĐ cũng như công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội

Phường Trung Thành nằm ở phía nam của Thành phố Thái Nguyên, cách trung tâm thành phố khoảng 8 km Nằm trên địa bàn có tuyến đường sắt

Hà Nội - Thái Nguyên, đường Quốc lộ 3, đường Cách Mạng Tháng Tám và nhiều tuyến đường trục chính khác chạy qua tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội

Kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ

về đất đai Các cấp lãnh đạo UBND phường Trung Thành cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại đại phương, từ đó góp phần vào

sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

2.2 Khái quát về chuyển QSDĐ

2.2.1 Các hình thức chuyển QSDĐ

Luật Đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải

là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[1], [2]

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho

QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2]

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho người khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 2003 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 1993 thì không cấm việc này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về để thừa kế

- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

2.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ

Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

1 Có giấy chứng nhận QSDĐ

2 Đất không có tranh chấp

3 QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

4.Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP như sau:

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp

tiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ

tài chính theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có

quyết định đó;

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao

đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao

đất có hiệu lực thi hành

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ

tài chính theo quy định của pháp luật

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết

định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5 Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp

dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của

dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/NĐ-

CP)[2] ( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ

Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐ như sau:

1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và Điều

102 của Nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển

nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của

Nghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ

thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, nhận

thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp

vốn bằng QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà

nước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông

qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang

được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản

về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm

người có chung QSDĐ;

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật

được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được

xác định trong thời hạn sử dụng đất

3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng

ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại

khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì

được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường

2.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

* Quy định về hồ sơ

a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm: + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Trích lục thửa đất hoặc hồ sơ thửa đất đối với những nơi chưa có bản

đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009)

b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009)

c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009)

d) Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Di chúc

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất)

+ Tờ trình của UBND cấp xã

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và

trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại phường thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND thành phố)

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy

đủ thì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn

chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố Thời gian không quá 2 ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa

chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không quá 3 ngày

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo

nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ

Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng

nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định;in giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định

hồ sơ trình chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 6: Chủ tịch (phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận

QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới phải chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc

Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ

và tài sản gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả

giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân.Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, 2007)[9]

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh 02 bản;

+ Văn bản ủy quyền nếu có;

+ Hợp đông thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2003

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất, nếu pháp luật có quy định;

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu

hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp

vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho

bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí (nếu có) và trả kết

quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian thực hiện không qua 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ (Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên, 2007)[9]

2.2.3.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp

+ Văn bản ủy quyền (nếu có)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả

kết quả UBND huyện; cán bộ, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung

hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa

đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân

Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả (Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên, 2007)[9]

2.2.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực) + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả

và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ

đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên, 2007)[9]

Bước 1: Bên góp vốn hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của

UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp (Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên, 2007)[9]

2.2.3.6 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả

hai bên nộp hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉnh lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng

ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đinh, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ;

- Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc chấm dứt hợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Nghị định 181/CP (Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên, 2007)[9]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Thực trạng chuyển QSDĐ trên địa bàn Phường Trung Thành giai đoạn 2012 - 2013

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Đánh giá hoạt động của 8 hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn

phường Trung Thành giai đoạn 2012 - 2013

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

Địa điểm: UBND Phường Trung Thành, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

Thời gian thực hiện: Từ 20/01/2014 đến 30/04/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi

3.3.1 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tình

hình quản lý và sử dụng đất tại phường Trung Thành

Nội dung 2: Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển

quyền được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 theo số liệu thứ cấp

Nội dung 3: Đánh giá sự hiểu biết của người dân trong phường về

chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra

3.3.2 Các chỉ tiêu nghiên cứu

- Các chỉ tiêu về số lượng, diện tích và các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, tặng cho, thừa kế QSDĐ; Thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ theo góc độ thứ cấp

- Các chỉ tiêu về sự hiểu biết chung về chuyển QSDĐ như điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ, thời điểm được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ; về tài chính liên quan đến chuyển QSDĐ và sự hiểu biết riêng

về 8 hình thức chuyển quyền QSDĐ của cán bộ quản lý và người dân tính theo tỷ lệ trả lời đúng

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp

Điều tra phỏng vấn qua bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn Chia đối tượng phỏng vấn ra làm 3 nhóm:

Nhóm 1: 10 người gồm 2 cán bộ địa chính xã, 6 cán bộ công chức, viên chức nhà nước và 2 cán bộ đã nghỉ hưu

Nhóm 2: 10 hộ gia đình, cá nhân là người buôn bán sản xuất phi nông nghiệp

Nhóm 3: 10 hộ gia đình, cá nhân là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp Phỏng vấn được thực hiện theo bộ phiếu điều tra ở phần phụ lục Mỗi câu hỏi trong bộ phiếu điều tra sẽ tương ứng là một chỉ tiêu trong hệ thống

bảng biểu

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu

Các số liệu điều tra thu thập được sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp xử lý

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Tình hình cơ bản của phường Trung Thành

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của phường Trung Thành

- Phía Bắc giáp phường Cam Giá,phường Phú Xá;

- Phía Nam giáp phường Tân Thành;

- phía Đông giáp phường Hương Sơn;

- Phía Tây giáp xã Tích Lương;

Nằm trên địa bàn có tuyến đường sắt Hà Nội - Thái Nguyên, đường Quốc lộ

3, đường Cách Mạng Tháng Tám và nhiều tuyến đường trục chính khác chạy qua đã tạo cho phường Trung Thành nhiều điều kiện thuận lợi trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa, tiếp thu các tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc đẩy kinh tế theo hướng đô thị

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

- Phường Trung Thành có khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mang đặc trưng của khí hậu miền bắc nước ta Trong 1 năm có khí hậu bốn mùa rõ

rệt: xuân - hạ - thu - đông

- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình trong năm đạt 22 - 230C Có sự chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 2-50C Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 280C và trung bình tháng thấp nhất 150C

- Nắng: Số giờ nắng trong năm đạt 1600 - 1700 giờ Tháng 5; 6; 7; 8 có

số giờ nắng cao nhất (đạt 170 - 200 giờ) và tháng 2; 3 có số giờ nắng thấp nhất (đạt 40 - 50 giờ)

- Mưa: Lượng mưa trung bình năm là 1674 mm, tập trung chủ yếu vào mùa mưa (tháng 6, 7, 8, 9) chiếm 85% lượng mưa cả năm, trong đó tháng 7, 8

có số ngày mưa nhiều nhất

- Độ ẩm: Trung bình đạt khoảng 82%, nhìn trung không ổn định và có

sự biến thiên theo mùa, cao nhất vào tháng 7,8 lên đến 86 - 87%, thấp nhất là tháng 3 là 70%

- Gió: Hướng gió thịnh hành chủ yếu là gió mùa Đông Nam (từ tháng 4

- 10) và gió mùa Đông Bắc (từ tháng 11- 3 năm sau)

- Bão: Do nằm xa biển nên phường Trung Thành ít chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão

4.1.1.4 Thủy văn

Hệ thống thủy văn của phường Trung Thành có suối Phú Xá và suối Vó Ngựa Các suối có độ rộng khoảng từ 4 - 6m, chế độ dòng chảy của các suối phụ thuộc theo mùa và chế độ mưa Nhìn chung hệ thống thủy văn của phường Trung Thành ít có điều kiện phát triển sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt của nhân dân

4.1.1.5 Nguồn tài nguyên

* Tài nguyên đất

Trên địa bàn phường chủ yếu là đất phù sa, được bồi đắp bởi sông Cầu Loại đất này có thành phần cơ giới trung bình, đất ít bị chua, hàm lượng dinh dưỡng khá, rất thích hợp cho phát triển các loại cây trồng nông nghiệp đặc biệt là cây trồng ngắn ngày như lúa, ngô, đậu đỗ và các loại hoa màu

* Tài nguyên nước

+ Nguồn nước mặt: Nguồn nước mặt của phường Trung Thành phụ thuộc chủ yếu nước mưa tự nhiên (lượng mưa hàng năm khoảng 1.700 – 1.800 mm) và khoảng 10ha ao, hồ rải rác trong khu dân cư Nguồn nước mặt chịu ảnh hưởng theo mùa, lượng nước dồi dào vào các tháng 6, 7, 8 hàng năm

+ Nguồn nước ngầm: Trên địa bàn phường chưa có khảo sát, nghiên cứu đầy đủ về trữ lượng nước ngầm và chất lượng nước ngầm, tuy nhiên qua đánh giá sơ bộ của các hộ gia đình hiện đang khai thác sử dụng thông qua hình thức giếng khơi cho thấy mực nước ngầm có ở độ sâu 4 - 5m