Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái năm 2013.

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thì trường đồng thời cũng là

ĐỖ THỊ THU HÀ

Tên đề tài:

ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ NGHĨA LỘ, TỈNH

YÊN BÁI NĂM 2103”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Khóa học : 2010 – 2014 Người hướng dẫn : Th.S Nguyễn Thị Yến

Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã về thực tập tại phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Nghĩa Lộ Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình

Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập

Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Nghĩa Lộ đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp đỡ

em trong thời gian thực tập tại cơ sở

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của

cô giáo hướng dẫn: Th.s Nguyễn Thị Yến đã giúp đỡ em trong quá trình thực

hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp

Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè

đã ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014

Sinh viên

Đỗ Thị Thu Hà

5 STN&MT Sở Tài nguyên và Môi trường

6 TN&MT Tài nguyên và Môi trường

9 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC HÌNH, ĐỒ THỊ

Trang

Đồ thị 2.1: Cung và cầu đất đai 7

Đồ thị 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8 Hình 4.1: Cơ cấu các loại đất chính của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 35 Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (Đường Điện Biên (I1), Đường Nguyễn Quang Bích (từ Nghĩa Lộ đi Trạm Tấu) (II1), Đường An Hoà (Đường Điên Biên đến trụ sở HTX An Hòa)(III1)) 51 Hình 4.3: Đặc điểm thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở trên đường Điện Biên (Từ Cầu Thia đến hết Nhà thi đấu phường Tân An, Sân vận động thị xã)theo đặc điểm của thửa đất 52 Hình 4.4: Mức độ ảnh hưởng của địa hình lên giá đất tại đường Pá Kết (Từ đường HLS đi hết địa giới phường)(II3) và Đường Hoa Ban (Từ đường Điện Biên đến Nhà máy nước)(II5) 54 Hình 4.5: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường Điện Biên (I1) và Đường Nguyễn Thị Minh Khai (I3) 55 Hình 4.6: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung tâm đi đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí 56 Hình 4.7: So sánh giá đất trên thị trường và gía đất do nhà nước quy định theo VT3 của hai đường Tô Hiệu (II1) và đường Nậm Thia (Từ đường Điện Biên đến đường Bản Vệ) (II4) 58 Hình 4.8: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường Nguyễn Quang Bích (Từ Nghĩa Lộ đi Trạm Tấu) (II1)và Đường Tô Hiệu (II4) 59

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng4.1: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 34

Bảng 4.2 : Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm 46

Bảng 4.3: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 48

Bảng 4.4: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 49

Bảng 4.5 Thông tin điều tra 52

Bảng 4.6 Dân số thị xã Nghĩa Lộ qua năm 2012 - 2013 57

Bảng 4.7 Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 60

Bảng 4.8 Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra 61

Bảng 4.9 Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra 61

MỤC LỤC

Trang

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2

1.2.1 Mục đích 2

1.2.2 Yêu cầu 2

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Khái quát về giá đất 4

2.1.1 Khái niệm và các đặc điểm về giá đất 4

2.1.2 Cơ sở của việc hình thành giá đất 5

2.1.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 9

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 10

2.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 10 2.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 11

2.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 12

2.2.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 13

2.3 Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 14

2.3.1 Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc 14

2.3.2 Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan 15

2.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 15

2.4 Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam 16

2.5 Công tác quản lý giá đất tại tỉnh Yên Bái năm 2013 18

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 20

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 20

3.2 Nội dung nghiên cứu 21

3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới

công tác quản lý giá đất và định giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 21

3.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 21 3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 22

3.2.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 22

3.2.5 Đề xuất một số giải pháp 23

3.3 Phương pháp nghiên cứu 23

3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 23

3.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 23

3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 23

3.3.5 Phương pháp chuyên gia 23

3.3.6 Phương pháp bản đồ 24

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất ở và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 25

4.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất ở và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 25

4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất ở và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 27

4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động đến công tác quản lý giá đất ở và định giá đất thị xã Ngĩa Lộ năm 2013 33

4.1.4 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 35

4.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 39

4.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn Thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 39

4.2.2 Thực trạng giá đất ở của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 44

4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm

2013 50

4.3.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 50

4.3.2 Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 54

4.3.3.Yếu tố kinh pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 57

4.3.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 58

4.4 Tổng hợp phiếu điều tra và đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 60

4.4.1 Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 60

4.4.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra 61

4.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra 61 4.5 Đề xuất một số giải pháp 62

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64

5.1 Kết luận 64

5.1.1 Thực trạng giá đất thị xã Nghĩa Lộ 64

5.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 64

5.1.3 Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 64

5.2 Đề nghị 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Việc xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất Giá đất là chỉ tiêu phản ánh những mối quan hệ nội tại giữa đất đai và một loạt các yếu tố khác (cung - cầu trên thị trường, sự quan tâm lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của Nhà nước….) Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố

Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thì trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình

và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất ” được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị( trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh

Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng nhanh, mở rộng sản xuất, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn, tất cả đều gây áp lực đến đất đai

Do tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai mà giá đất cũng có sự biến động phức tạp khác biệt với hàng hóa thông thường Trong thời kì nóng về phát triển kinh tế thì đất đai và giá đất càng tập trung sự quan tâm và chú ý của xã hội

Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế xã hội, chính sách của nhà nước về đất đai Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá của nhà nước ban hành

Theo Đặng Hùng Võ (2007) thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều yếu tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong

phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho sự thiếu bên vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng Tỉnh Yên Bái nói chung và thị xã Nghĩa Lộ nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư Những tác động của quá trình phát triền kinh tế đã có ảnh hưởng đến sự phát triển của thị xã Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản lí chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đặt ra là là cần tiến hành tìm hiểu về giá đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở địa bàn thị xã Xuất phát từ những vấn

đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái năm 2013”

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

1.2.1 Mục đích

Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái Xác định thuận lợi, khó khăn của công tác định giá đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái

1.2.2 Yêu cầu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tại khu vực thị xã Nghĩa Lộ

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực thị xã Nghĩa Lộ

- Khái quát được thực trạng của yếu tố giá đất ở tại khu vực thị xã Nghĩa Lộ

- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở

- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái

- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và thống kê số liệu

- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học

+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân

+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn

- Ý nghĩa thực tiễn

Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu lên được tầm quan trọng của các yếu tố trong công tác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lý đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái quát về giá đất

2.1.1 Khái niệm và các đặc điểm về giá đất

2.1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại Điều 4 Luật Đất đai năm

2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường

hợp sau đây

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1.1.2.Các đặc điểm về giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá

cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải

là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

2.1.2 Cơ sở của việc hình thành giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.1.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do

nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí

có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên

Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Đồ thị 2.1: Cung và cầu đất đai

Theo đồ thị 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân

bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp

áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Giá S

D1 G1

D

G

Số lượng đất đai

Đồ thị 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Đồ thị 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số

lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

2.1.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất

- Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188

- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng

là bất động sản

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT- BTNMT- BTC ngày 08/01/2010 của liên bộ Tài Nguyên và Môi Trường- Tài chính kế hoạch “ Hướng dẫn xây dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương

- Công Văn số 1929/ BTNMT-TCQLĐĐ ngày 08/6/2012 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường “ v/v triển khai xây dựng bảng giá đất năm 2013”

- Quyết định số 47/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 của

Uỷ ban nhân dân tỉnh Yên Bái ban hành Quy định về phân loại đường phố, vị trí và bảng giá các loại đất tại tỉnh Yên Bái năm 2013

- Công văn số 1216/CV - STC ngày 25 tháng 10 năm 2012 của Sở Tài Chính “ v/v thẩm định bảng giá đất năm 2013”

- Văn bản số 1425/UBND - TNMT, ngày 17/7/2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái về việc điều tra, xây dựng bảng giá đất tỉnh Yên Bái năm 2013

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

2.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

2.2.1.1 Yếu tố vị trí

Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thị xã Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất

2.2.1.2 Yếu tố hình thể, diện tích

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các hình dạng như tam giác, hình thang, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên yếu tố hình thể ảnh hưởng lớn đến giá đất

Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì

có lợi thế hơn

Diện tích của thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

2.2.1.3 Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất hưởng lớn đến giá trị của thửa đất, ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi cho người sử dụng đất, nếu đất

đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

2.2.1.4 Ảnh hưởng của yếu tố địa hình

Địa hình nơi lô đất tọa lạc cao hay thấp hơn so với lô đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị của lô đất, địa hình của lô đất bằng phẳng cũng có giá cao hơn so với địa hình của lô đất không bằng phẳng Địa hình trũng, ngập nước vào mùa mưa, địa hình quá cao không thuận lợi cho quá trình đi lại, buôn bán vận chuyển hàng hóa thì có giá trị thấp

2.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

2.2.2.1 Yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc

tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

+ Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

+ Biến động vật giá

+ Mức lãi suất

2.2.2.2 Yếu tố xã hội

Xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu

tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước

+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực

có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Khi đất cung không

đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình

đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

2.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

2.2.3.1 Tình trạng pháp lý

Tình trang pháp lý của lô đất, thửa đất là quan tâm đến các giấy tờ hợp pháp có liên quan như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, hợp đồng cho tăng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, bảo lãnh, thế chấp đất không có giấy tờ hợp pháp ảnh hướng lớn đến giá trị của lô đất

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

2.2.3.2 Nhân tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,

tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu

thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất

Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì

tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế

hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

có những tác động tới giá đất

2.2.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

2.2.4.1 Yếu tố tâm lý - phong thủy

Tâm lý của người dân Việt Nam thường nóng vội và đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua, khi giá đất xuống thấp chần chừ chờ đợi để mua được thửa đất khác với giá rẻ hơn điều đó dẫn tới thị trường bất động sản

bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà

có hướng Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc

2.2.4.2 Mục đích sử dụng

Tùy vào mục đích sử dụng họ chọn những nơi phù hợp Đất đai có giá trị về mặt tự nhiên, kinh tế xã hội và giá trị của nó sẽ lớn hơn khi con người gắn nó vào một mục đích sử dụng cho kinh tế hay cho xã hội và sử dụng một cách hợp lý

2.2.4.3 Các yếu tố môi trường xung quanh

Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất và trong phân hạng định giá đất cũng không được xem trọng

2.3 Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

2.3.1 Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc

Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,

1978 và 1982 Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất

Từ năm 1982 Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm

1988, 1993, 1999 và năm 2004)

- Trong luật và quy định của chính phủ về quản lý đất đai có quy định

rõ và tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật

- Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống, chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ

và đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau

- Quy định thu hồi đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ưu điểm là được Chính phủ kiểm soát (phê duyệt) và giám sát chặt việc thu hồi đất đã bảo đảm việc sử dụng đất theo quy hoạch Tuy nhiên còn có nhược điểm là chưa phân cấp được thẩm quyền và trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh; tăng thủ tục hành chính và thời gian giải quyết

- Công tác giám sát của Trung Quốc đối với việc quản lý đất đai của cơ quan nhà nước được thực hiện khá toàn diện và có hiệu quả Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện tốt và đạt được nhiều thành tựu

- Công tác thanh tra có những nội dung gần giống với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, quy định về việc xử lý vi phạm phát hiện qua thanh tra cụ thể và nghiêm khắc hơn Luật Đất đai của Việt Nam

- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai của Trung Quốc luôn luôn nhấn mạnh vai trò của công tác thương lượng và hòa giải, đặc biệt là sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước đã làm cho công tác giải quyết tranh chấp đất đai của Trung Quốc được giải quyết nhanh chóng, kịp thời tránh tiêu tốn thời gian và tiền bạc của nhân dân

2.3.2 Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập

từ năm 1978 hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất)

2.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Từ kinh nghiệm của các nước trong việc định giá đất nêu ở trên, có thể thấy:

Thứ nhất, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

đã có quy định về giá các loại đất ở từng địa phương Tuy nhiên, trên thực tế

ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn ra trên thị trường

mà Nhà nước không thể kiểm soát được, chủ yếu là mua bán trao tay Chính

vì vậy, công tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thập thông tin thị trường thường có độ chính xác không cao vì thị trường thông tin về đất đai chưa phải là thị trường mở Do vậy, từ kinh nghiệm của nước trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, Việt Nam học tập để đầu tư, xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất để đáp ứng nhu cầu thông tin về giá đất của Nhà nước, các tổ chức và người dân

Thứ hai, về giá đất đền bù, Việt Nam nên áp dụng theo kinh nghiệm của một số nước như Thái Lan, Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á

trong việc tính giá đền bù Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự

án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường

Thứ ba, Về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, việc thực hiện các

giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện về giá đất được thực hiện một cách bài bản qua các bước cụ thể Đây cũng là một trong những kinh nghiệm mà chúng ta cần phải học tập để giải quyết nhanh các trường hợp khiếu kiện về giá đất

Thứ tư, về các loại giá đất và mục đích sử dụng của các loại giá đất, từ

kinh nghiệm các nước cho thấy, đa số các nước có nhiều loại giá đất, hầu hết

có 2 loại cơ bản sau:

- Giá đất để Nhà nước làm căn cứ tính nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất hàng năm, trước bạ sang tên: không phải là giá thị trường mà do Nhà nước ấn định ổn định trong một thời gian (từ 3-5 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, do các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá

- Giá đất để Nhà nước thu thuế đối với người thực hiện giao dịch đất đai, bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp… giải quyết tranh chấp phát sinh từ các giao dịch): giá này do thị trường quyết định, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề định giá đất

Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụng của từng loại giá đất, làm rõ Khung giá, Bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả

là giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận?

Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình thành và phát

triển trong các nước có nền kinh tế thị trường và theo các quy luật kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh

2.4 Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh

hội nhập kinh tế quốc tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong

cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56)

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công

ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6) Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định

số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại

đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên

cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai);

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản)

2.5 Công tác quản lý giá đất tại tỉnh Yên Bái năm 2013

Năm vừa qua tại tỉnh Yên Bái công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập

hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê

đất đai và đặc biệt là giao đất, cho thuê đất, thanh tra, kiểm tra đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai, đơn thư khiếu nại, tố cáo vi phạm trong sử dụng đất được thực hiện, xử lý kịp thời; nguồn thu từ đất đóng góp đáng kể vào ngân sách của tỉnh, trên cơ sở đó việc phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang

và phát triển đô thị, du lịch, xây dựng các công trình, dự án về kinh tế - xã hội, những chủ trương của thị xã phù hợp với quy định của pháp luật và được nhân dân đồng tình ủng hộ

Nhằm giúp cho UBND các cấp thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước

về đất đai và bảo vệ môi trường, tỉnh đã chú trọng hoàn thiện tổ chức ngành Tài nguyên và Môi trường từ cấp tỉnh đến cấp xã đủ về lực lượng, nắm vững chuyên môn, đầu tư trang thiết bị đáp ứng nhu cầu trước mắt và lâu dài

Căn cứ theo các Luật đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật hiện hành UBND tỉnh Yên Bái đã có những văn bản luật để quản lý giá đất tại địa phương như sau:

- Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại các Tờ trình: Số 437/TTr-STNMT ngày 15 tháng 11 năm 2012 và số 552/TTr-STNMT ngày 26 tháng 12 năm 2012 về việc ban hành Quy định về phân loại đường phố, vị trí và bảng giá các loại đất tại tỉnh Yên Bái năm 2013

- Quyết định số 47/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 Quy định về phân loại đường phố, vị trí và bảng giá các loại đất tại tỉnh Yên Bái năm 2013 Công bố ban hành giá đất vào 01/01/2013 để làm cơ sở định giá đất cho các địa phương trên toàn tỉnh

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

An Sơn), Đường bê tông liên thôn xã Nghĩa Phúc - Đường đi Bản Bay

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở

- Nghiên cứu giá đất ở trên 4 phường, 3 xã trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ (giá đất ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước quy định)

- Địa bàn: thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái

3.2 Nội dung nghiên cứu

3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

3.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

- Vị trí địa lý

- Địa hình khí hậu thủy văn

3.2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

- Kết quả đạt được

+ Thương mại dịch vụ

+ Sản xuất công nghiệp - TTCN, xây dựng cơ bản

+ Nông lâm nghiệp, nông thôn:

+ Tài chính, ngân hàng, đầu tư phát triển:

- Thực trạng và xu thế phát triển đô thị

+ Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

+ Thực trạng cơ sở hạ tầng - kĩ thuật xã hội

3.2.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

- Tình hình quản lý đất đai

- Tình hình sử dụng đất đai

3.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

3.2.2.1 Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

- Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn

- Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất ở của thị xã Nghĩa Lộ

- Mức độ thực thi các văn bản pháp luật quy định về giá đất

3.2.2.2 Thực trạng giá đất ở của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

+ Nhóm đường, phố trung tâm

+ Nhóm đường, phố cận trung tâm

+ Nhóm đường, phố xa trung tâm

3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

3.2.3.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

* Khả năng sinh lời

* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của người dân

ii Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ

năm 2013

* Mật độ dân số

* Chất lượng các loại hình dịch vụ( y tế, giáo dục, tập quán )

* Yếu tố nhân khẩu

3.2.3.3 Các yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

3.2.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

3.2.4.1 Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra

3.2.4.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra

3.2.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra

3.2.5 Đề xuất một số giải pháp

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn điều tra 16 tuyến đường trên địa bàn thị xã để nghiên cứu Những tuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế xã hội của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2013

3.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn

- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diên, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện và giá đất của các khu vực, đường phố đó có các biến động

- Điều tra hiện trạng giá đất trên 4 phường, 3 xã trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ

- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do

- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân PRA

3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

3.3.5 Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan

3.3.6 Phương pháp bản đồ

Sử dụng bản đồ địa chính và bản đồ phân vùng giá trị để tiến hành

thống kê, phân tích số liệu Ngoài ra có thể đánh giá được biến động giá đất

trong một giai đoạn nhất định

PHẦN 4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới

công tác quản lý giá đất ở và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

4.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất ở và định giá đất

thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

* Vị trí địa lý

Là một thị xã miền núi, miền đất - con người Nghĩa Lộ mang trong

mình một bản sắc văn hoá đậm đà, đó là nét văn hoá riêng của Mường Lò

Câu nói ví trở thành quen thuộc: Nhất Thanh, nhì Lò cho ta thấy đây

là một miền đất rộng lớn, phì nhiêu (Cánh đồng Mường Lò rộng chỉ sau cánh

đồng Mường Thanh - Điện Biên) Không những vậy nơi đây còn là địa danh

mang đậm truyền thống văn hoá các dân tộc

Vùng đất Nghĩa Lộ là cái nôi của 17 dân tộc chung sống như Thái,

Kinh, Tày, Mường mỗi dân tộc đều mang trong mình một bản sắc riêng

Thị xã Nghĩa Lộ nằm trong vùng lòng chảo Mường Lò, thuộc phía Tây

nam của tỉnh Yên Bái cách trung tâm tỉnh lỵ trên 80 km theo quốc lộ 32 có vị

trí địa lý như sau:

- Phía Bắc giáp xã Sơn A huyện

Văn Chấn có đường giáp ranh dài 6 km

- Phía Nam giáp xã Hạnh Sơn huyện

Văn Chấn có đường ranh giới dài 4

km

- Phía Đông giáp xã Phù Nham huyện Văn Chấn có đường ranh giới dài 6 km

Hình 4.1: Bản đồ hành chính thị xã Nghĩa Lộ

(Nguồn: PTNMT thị xã Nghĩa Lộ)

- Phía Tây giáp xã Nghĩa Sơn, huyện Văn Chấn và xã Túc Đán huyện Trạm Tấu có đường ranh giới dài 9 km

- Thị xã Nghĩa Lộ có tổng diện tích tự nhiên là 3026,02 ha, số nhân khẩu là 27.675nhân khẩu, có 7 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm 4 phường

và 3 xã được xác định là trung tâm văn hóa thương mại dịch vụ phía Tây, là đầu mối giao thông đi các huyện phía Tây của tỉnh, có đường quốc lộ, tỉnh lộ, giao lưu trực tiếp với các tỉnh bạn như tỉnh Lai Châu, Lao Cai, Sơn La, Phú Thọ…

* Địa hình khí hậu thuỷ văn

- Địa hình: Được thiên nhiên ưu đãi, thị xã Nghĩa Lộ gần như nằm trọn trong vùng lòng chảo Mường Lò, có độ cao trung bình so với mặt nước biển

là 250 m, có cánh đồng rộng lớn, địa hình bằng phẳng, đất đai màu mỡ, khí hậu ôn hòa rất thuận lợi cho phát triển nông nghiệp, phía Tây và phía Tây Bắc

có đỉnh núi Pú Luông là cao nhất, địa hình nghiêng dần từ Tây sang Đông từ Nam lên Bắc Với địa hình như vậy rất thuận tiện cho việc phát triển nông, lâm nghiệp, xây dựng

- Khí hậụ, thuỷ văn: Vị trí địa lý và địa hình đó đã tạo ra cho Nghĩa Lộ các yếu tố khí hậu mang đặc trưng của tiểu vùng khí hậu Tây Bắc, chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới gió mùa, trong năm có 4 mùa rõ rệt Nhiệt độ trung bình của cả năm là 22,50C, trong đó tháng trung bình cao nhất là 27,40C, trung bình tháng thấp nhất là 16,40C Là địa phương có số giờ nắng cả năm hơn 1.700 giờ, cao hơn các nơi khác trong tỉnh Lượng bức xạ nhiệt luôn dương tạo ra các sinh khối lớn thuận tiện cho sự phát triển của cây lúa và các loại cây hoa quả có hạt như nhãn, vải

+ Mùa đông nhiệt độ hạ thấp xuống còn 50c, độ ẩm trung bình 65% + Mùa hạ nhiệt độ tăng trung bình là 33,50c, độ ẩm trung bình 85% + Mùa mưa thường vào thời gian từ tháng 4 đến tháng 10, mưa nhiều tập trung vào các tháng 7 tháng 8, tháng 9

+ Mùa khô thường vào tháng 11 đến tháng 3 năm sau, lượng mưa trung bình trong năm là 1.540,4 mm Số ngày mưa trung bình hàng năm là 130 ngày, số giờ nắng là 1.585 giờ, tốc độ gió 1mm/s, hướng gió chủ đạo là gió Đông, Đông Bắc, Đông Nam Số ngày giông bão trung bình trong năm là 56,5 ngày (số ngày bão ít xảy ra)

+ Hệ thống sông suối: Trên một diện tích hẹp, song chế độ thủy văn ở đây khá phong phú Bao quanh là Ngòi Thia, Ngòi Nung, Suối Đôi Có nguồn nuớc từ độ cao 2.000 m đổ về chảy qua nên lưu lượng chảy qua thị xã là rất lớn, tổng chiều dài chảy qua thị xã là 30 km Ngòi Thia là nguồn phụ lưu cấp

I lớn nhất của sông Hồng, được bắt nguồn từ vùng núi Trạm Tấu với chiều dài 165km, đoạn chảy qua thị xã khoảng 5km Độ cao bình quân của lưu vực Ngòi Thia tới 907km, độ chênh lệch lưu lượng giữa mùa lũ và mùa cạn lên tới

480 lần Đây là yếu tố gây bất lợi cho khai thác tiềm năng nước mặt của Ngòi Thia ở những nơi có nó đi qua Trong mùa mưa lũ thường gây thiệt hại cho sản xuất, đời sống của nhân dân ven ngòi Tuy nhiên, cùng với tài nguyên nước ngầm, hệ thống ngòi suối là nơi cung cấp nước chủ yếu cho sản xuất và sinh hoạt.Với đặc điểm khí hậu thuỷ văn rất thuận tiện cho các loại cây lương thực, cây ăn quả và cây công nghiệp

4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất ở

và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

Với vị trí là trung tâm giao lưu buôn bán, trao đổi hàng hóa của khu vực, các của hàng, cửa hiệu và chợ đã hình thành trên một hệ thống thương mại khá sôi động ở địa phương Từ lâu, miền đất này đã trở thành một trong những trung tâm kinh tế - văn hóa tương đối sầm uất trong tỉnh và các khu vực lân cận Thời kỳ thực dân Pháp cai trị năm 1935, chợ Nghĩa Lộ đã được xây dựng trở thành chợ lớn thứ hai của tỉnh Yên Bái Sau khi thị xã được tái lập, chợ Mường Lò đã được quy hoạch, đầu tư, xây dựng lại trở thành một trong những trung tâm thương mại lớn nhất của tỉnh Yên Bái Hàng hóa ở đây khá phong phú, đa dạng Bên cạnh những sản phẩm công nghiệp hiện đại còn

có rất nhiều nông sản, sản phẩm thủ công truyền thống phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của nhân dân và trao đổi thương mại Có thể gọi chợ Mường Lò là chợ đầu mối vì đây phần nào đã đáp ứng được nhu cầu trao đổi hàng hóa trong vùng và các khu vực lân cận

Hoạt động dịch vụ của thị xã cũng tương đối đa dạng, tập trung vào các lĩnh vực nhà hàng, khách sạn, bưu chính viễn thông, vận tải, tính dụng Dịch

vụ du lịch có nhiều tiềm năng nhưng chưa phát triển Dịch vụ y tế, văn hóa, giáo dục bước đầu được mở rộng trong những năm gần đây

4.1.2.1 Kết quả đạt được

* Thương mại dịch vụ:

Tổng mức lưu chuyển hàng hóa và doanh thu dịch vụ xã hội năm 2013 là: 1.012,7 tỷ đồng = 92,7% KH, trong đó giá trị mua vào đạt 479,52 tỷ đồng, bán ra 607,14 tỷ đồng

Năm 2013 ngành thương mại dịch vụ vẫn duy trì được tốc độ tăng trưởng khá; cấp mới, cấp đổi 11 giấy phép đăng ký kinh doanh với số vốn đăng ký 4,82 tỷ đồng; hệ thống nhà hàng, khách sạn được tiếp tục đầu tư, nâng cấp, chất lượng dịch vụ được nâng lên; khuyến khích và hỗ trợ hộ, nhóm

hộ đầu tư phát triển du lịch cộng đồng; các cơ sở, hộ làm du lịch cộng đồng

đã có sự chủ động liên kết với các Công ty lữ hành trong việc đón tiếp khách Công tác quản lý thị trường, kiểm tra, kiểm soát giá cả, chất lượng các mặt hàng thiết yếu được tăng cường, xử lý nghiêm các vi phạm nhằm đảm bảo môi trường kinh doanh lành mạnh và bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng

* Sản xuất công nghiệp - TTCN, xây dựng cơ bản:

- Giá trị sản xuất công nghiệp - TTCN là : 48,8 tỷ đồng = 86,8% KH Nhờ sự quan tâm chỉ đạo sản xuất các sản phẩm có ưu thế trên thị trường, một

số ngành, lĩnh vực có giá trị và tốc độ tăng trưởng khá như: chế biến nông lâm sản, thực phẩm, sản xuất gia công cơ khí xây dựng, cơ khí sửa chữa, vật liệu xây dựng; hỗ trợ 2 dự án khuyến công nguồn kinh phí là 78 triệu đồng

- Giá trị xây lắp năm 2013 là: 102,9 triệu đồng, tăng 38,6% so với năm

2012 Triển khai kiên cố hóa 12,5km đường bê tông, mở mới 17km đường đất với tổng kinh phí là: 25,2 tỷ đồng; phối hợp với Sở giao thông vận tải triển khai xây dựng 8,8km đường giao thông nông thôn 3 tại xã Nghĩa Lợi (4,6km), Nghĩa Phúc (2,6km), phường Tân An (1km), Cầu Thia (0,6km)

* Nông lâm nghiệp, nông thôn:

- Nông lâm nghiệp: Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản là: 40,6

tỷ đồng đạt 91,8% KH, tăng 4,38% giá trị thu nhập trên 1ha đất 2 vụ lúa là 81,14 triệu đồng, đạt 97,5% KH

+ Trồng trọt: Tổng sản lượng lương thực có hạt 9.417 tấn, đạt 92,7%

KH, trong đó sản lượng thóc đạt 8.553 tấn - đạt 94,3% KH, ngô là 1.064 tấn

+ Chăn nuôi, thú y: Tổng đàn gia súc là 18.943 con, tăng 6,8% ( đàn trâu 4.724 con, đàn bò 623 con, đàn lợn 13.596 con), đàn gia cầm 86.750 con tăng 6,8%; duy trì diện tích nuôi thủy sản 53,03 ha, cá thả xen lúa 74,805 ha, bằng 98,8% KH

+ Lâm nghiệp: Hoàn thiện đề án giao rừng gắn liền với giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất lâm nghiệp giai đoạn 2012 -

2015 Tập trung bảo vệ 878,34 ha rừng, hướng dẫn nhân dân khai thác và trồng bổ sung diện tích sau khai thác

- Xây dựng nông thôn mới: Chỉ đạo xây dựng các tiêu chí nông thôn mới tại các xã, phát động phong trào "Chung sức xây dựng nông thôn mới", tích cực đóng góp làm đường giao thông, kênh mương nội đồng, chỉnh trang nhà cửa, đường làng ngõ xóm ; qua rà soát đánh giá sơ bộ xã Nghĩa An, xã Nghĩa Phúc đạt 9/19 tiêu chí, xã Nghĩa Lợi đạt 7/19 tiêu chí

- Phòng chống thiên tai, tìm kiếm cứu nạn, phòng chống cháy rừng: Thực hiện tốt các công tác thường trực phòng chống lũ bão, tìm kiếm cứu nạn, xử lý và ứng phó kịp thời khi có mưa lũ Công tác chỉ đạo khắc phục đảm bảo khẩn trương, nhanh chóng theo phương châm 4 tại chỗ Công tác PCCR, duy trì lực lượng kiểm tra, bảo vệ rừng cấp thị và các tổ đội PCCR các

xã phường được tăng cường, cả năm xảy ra 2 vụ cháy rừng tại xã Nghĩa Phúc

đã được các lực lượng cứu chữa kịp thời, không gây thiệt hại lớn; nguyên nhân do nguồn lửa từ vùng giáp ranh của Huyện Văn Chấn cháy lây sang

* Tài chính, ngân hàng, đầu tư phát triển: Thu cân đối ngân sách là

25,98 tỷ đồng đạt 96% dư toán tỉnh giao, đạt 113,3% KH thị xã, tăng 56% so cùng kỳ, trong đó: Thu ngoài quốc doanh 9,825 tỷ đạt 86% KH, thu tiền sử dụng đất 3,2 tỷ đạt 81% KH, thuế trước bạ 2,105 tỷ đạt 91% KH, thu khác ngân sách 2,055 tỷ đạt 97% KH, thuế thu nhập cá nhân 1,097 tỷ đạt 97% KH Chi ngân sách 82,014 tỷ đạt 85% dự toán, trong đó chi đầu tư phát triển 9,21 tỷ đạt 83,7% KH, chi thường xuyên 97,966 tỷ đạt 98,2% KH, đảm bảo nguồn chi cho các chương chình mục tiêu

4.1.2.2 Thực trạng và xu thế phát triển đô thị

Tổ chức công bố điều chỉnh Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thời kỳ 2011 - 2020; Quy hoạch chung xây dựng thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2011 - 2030 và tổ chức thực hiện theo quy hoạch đã được phê duyệt; Hoàn thiện Đề án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 và kế hoạch

sử dụng 5 năm kỳ đầu 2011 - 2015 Điều chỉnh quy hoạch chi tiết 4 phường, thực hiện quy hoạch nông thôn mới 3 xã; quy hoạch các khu, điểm du lịch, vui chơi giải trí, khu đô thị mới để thu hút đầu tư: Khu du lịch sinh thái Mường Lò, Khu đô thị mới phường Pú Trạng, Khu vui chơi giải trí thanh thiếu nhi Miền Tây…

4.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

Nông nghiệp là nhóm ngành có thế mạnh, lợi thế phát triển, chiếm tỷ trọng lớn và có vị trí quan trọng đối với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của thị xã Nghĩa Lộ

Xác định vị trí quan trọng của sản xuất nông, ngư nghiệp trong hoạt động kinh tế của huyện, trong việc đảm bảo an ninh lương thực và hướng mạnh ra xuất khẩu, trong những năm qua được sự hỗ trợ của Nhà nước và sự chỉ đạo của các cấp, các ngành nền kinh tế nông nghiệp của thị xã đã đạt được những thành quả nhất định trên các mặt

* Tổng giá trị sản xuất ( tính theo giá cố định năm 2013): ước đạt 9.347,5 tỷ

đồng, so với năm 2012 tốc độ tăng trưởng 8,7% (đạt 98 % KH) Trong đó:

+ Nông, lâm nghiệp, thủy sản ước đạt 2.169,7 tỷ đồng, tăng 7,6 % (đạt 100,4% KH)

+ Công nghiệp-TTCN và xây dựng ước đạt 6.499,80 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2012 ( đạt 96,7% KH)

+ Thương mại, dịch vụ ước đạt 1.678 tỷ đồng, tăng 17,6% (đạt 99,4 % KH)

4.1.2.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng- kĩ thuật xã hội

* Hệ thống giao thông

Trong những năm gần đây, được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước,

cơ sở hạ tầng các khu dân cư đã có nhiều thay đổi, mạng lưới giao thông của thị xã khá phát triển từ quốc lộ đến các đường liên tỉnh, liên huyện, liên xã thuận tiện cho việc lưu thông hàng hoá và giao thương buôn bán Các tuyến đường chính của thị xã gồm: