Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình – huyện Lộc Bình – tỉnh Lạng Sơn.

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng

HÀ THỊ VÂN

Tên đề tài:

“NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LỘC BÌNH – HUYỆN LỘC BÌNH – TỈNH LẠNG SƠN”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Phần 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học 4

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm giá đất 4

2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 5

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá đất 8

2.1.4 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 15

2.2 Cơ sở pháp lý 17

2.3 Cơ sở thực tiễn 18

2.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai 18

2.3.2 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 25

2.3.3 Xu thế biến động giá đất tại thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 29

Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 30

3.3 Nội dung nghiên cứu 30

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Lộc Bình 30

3.3.2 Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30

3.3.3 Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 30

3.3.4 Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30

3.3.6 Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn

thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 31

3.4 Phương pháp nghiên cứu 31

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31

3.4.2 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 31

3.4.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường 32

3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương 33

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Lộc Bình 42

4.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 44

4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 44

4.2.2 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 45

4.3 Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 49

4.3.1 Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn 49

4.3.2 Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 49

4.4 Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 50

4.4.1 Tình hình biến động giá đất ở của thị trấn 50

4.4.2 Nguyên nhân biến động 52

4.5 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 53

4.5.1 Biến động dân số 53

4.5.2 Vị trí lô đất 55

4.5.3 Chiều rộng mặt tiền 58

4.5.4 Khả năng sinh lợi 59

4.5.5 Các yếu tố khác 60

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64

5.1 Kết luận 64

5.2 Đề nghị 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BĐS : Bất động sản

Bảng 4.1: Dân số, lao động của thị trấn Lộc Bình năm 2013 39

Bảng 4.2: Tình hình sử dụng đất năm 2013 44

Bảng 4.3 : Tình hình giao đất của thị trấn Lộc Bình đến năm 2013 47

Bảng 4.4: Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2011 đến 2013 50

Bảng 4.5: Giá đất ở của các loại đường phố VT1 giai đoạn 2011-2013 51

Bảng 4.6: Giá đất ở của các loại đường phố VT2 giai đoạn 2011 – 2013 51

Bảng 4.7: Giá đất ở của các loại đường phố VT3 giai đoạn 2011 – 2013 51

Bảng 4.8: Giá đất ở của các loại đường phố VT4 giai đoạn 2011 – 2013 52

Bảng 4.9: Dân số và cơ cấu lao động thị trấn Lộc Bình qua các năm 53

Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định của Nhà nước giữa các vị trí 56

Bảng 4.11 : Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế giữa các vị trí 57

Bảng 4.12 : Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất trên cùng một tuyến đường phố trung tâm (nhóm I) 57

Bảng 4.13 : Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 58

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 8

Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của thị trấn Lộc Bình 45

Hình 4.2: Tốc độ tăng dân số giữa năm 2011 và năm 2013 53

Hình 4.3: Đồ thị thể hiện ảnh hưởng của thu nhập đến lượng cầu BĐS 55

Hình 4.4: Biểu đồ giá đất theo quy định của các đường phố Bờ Sông – Hòa Bình(nhóm I ), Lao Động (nhóm II), Huyện ủy (nhóm III), Bệnh viện Huyện (nhóm IV) 56

Hình 4.5: Mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 60

tế - xã hội Ngày nay, khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu đất đai càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị đất đai ngày càng lớn và giá đất ngày càng tăng

“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “ Giá đất” được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều búc xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng quá cao và quá nhanh qua các năm Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế -

xã hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng gây nên sự chênh lệch rất lớn so với thị trường Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử

dụng đất Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do không thỏa thuận được giá đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư Như vậy, những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới giá đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất có bồi thường và giải phóng mặt bằng…

Thị trấn Lộc Bình là địa bàn thuộc trung tâm huyện Lộc Bình, cũng là đầu mối giao thương của 29 xã, thị trấn trong huyện và các địa phương khác

Do đó, đây là địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển của huyện, vấn

đề quản lý đất đai còn nhiều bất cập, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố tuyến đường, khiến cho sự quản lý về đất đai của địa phương gặp nhiều khó khăn

Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và sự hướng

dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình – huyện Lộc Bình – tỉnh Lạng Sơn”

1.2 Mục đích nghiên cứu

- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn

-Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính Phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài

nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

1.4 Ý nghĩa của đề tài

- Giúp sinh viên nắm chắc những kiến thức đã được học trong nhà trường và học hỏi kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương Sử dụng những kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân

- Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định

- Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa ra các chính

sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm giá đất

2.1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó giá

cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi

nó có thể có khả năng thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian, thời gian xác định (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]

2.1.1.2 Đặc điểm giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá

cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá

cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

- Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt

cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả lại dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: đất đai không phải sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tếtrong trường hợp con người khai phá đất, chi phí là một bộ phận của giá đất

vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để hạch toán vào giá đất

- Giá đất chủ yếu do nhu cầu đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: đầu tiên do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; đồng thời sự phát triển kinh

tế, xã hội, nhân khẩu tăng không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người

có thể sử dụng được là hạn chế, làm tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính

co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: đất đai có tính cố định về

vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt và rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh

tế, sự gia tăng dân số của từng vùng Vì vậy, thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]

2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

2.1.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô

tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế

độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn còn địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song

nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu

mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh

tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2 Địa tô chênh lệch 1 là địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người có đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; vị trí thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Lê Phương Thảo, 2007) [5]

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0xuống P1.(Lê Phương Thảo, 2007) [5]

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá đất

2.1.3.1 Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật

độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

a Mật độ nhân khẩu

Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu về đất tăng vì thế giá đất tăng lên Ví dụ ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 - 1960 là 11 - 13%, năm 1960 - 1961 là 17 - 18%, còn ở Mỹ năm 1956 - 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 - 6,9% Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước

có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản,

do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ

b Tố chất nhân khẩu

Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và

tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên

c Cấu thành nhân khẩu gia đình

Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà

ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ,

và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]

2.1.3.2 Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân

tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

a Trạng thái ổn định chính trị

Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu đúng thời hạn cùng lợi

nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại giá đất sẽ bị rớt xuống

b An ninh xã hội

Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị

c Đầu cơ nhà đất

Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

d Tiến trình đô thị hóa

Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỉ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh thì mức độ và tốc độ tăng giá đất cao hơn đất khu vực khác (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]

2.1.3.3 Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

a Tình trạng phát triển kinh tế

Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh

tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân có ý nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội

tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đai thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

b Mức độ dự trữ và đầu tư

Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là

dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng

sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất

Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời

kỳ tích cóp khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ

dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt

c Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền

tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

d Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng

e Biến động vật giá

Sự biến động của vật giá ảnh hưởng đến từng người Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng

xu thế "nước lên thuyền lên" Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất

f Mức lãi suất

Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]

xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

b Điều kiện cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

c Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

d Nhân tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]

2.1.3.5 Nhân tố quốc tế

a Tình hình kinh tế thế giới

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới

càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại

b Nhân tố chính trị quốc tế

Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]

2.1.3.6 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng vào điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

a Diện tích

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

b Chiều rộng

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

c Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

d Hình dáng

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

e Độ dốc

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

f Hạn chế của quy hoạch đô thị

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]

2.1.4 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

2.1.4.1 Nguyên tắc định giá đất

- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong

định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong cùng một vùng giá trị, trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử

dụng hiệu quả nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc

có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất;

sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai biến động theo sự thay đổi của

nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng (Nguyễn Thế Huấn

và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]

2.1.4.2 Phương pháp định giá đất

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng

thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị

diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn Là phương pháp cơ bản thường được sử dụng nhất

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của thửa

đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường diễn ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá

- Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay

phương pháp tính ngược Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả để có được đất đai là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá trị bất động sản đã được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cả của đất thuộc đối tượng định giá

- Phương pháp chi phí:

Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:

+ Ước tính giá trị của miếng đất cần định giá, coi mảnh đất đó là trống Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

+ Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình hiện đang có trên mảnh đất

+ Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất

+ Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình hiện đang có trên mảnh đất

+ Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy này vào giá trị ước tính của mảnh đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí

- Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của

bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị

trường để có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố liên quan lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác (Nguyễn Thế Huấn

và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]

2.2 Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP

-Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản

- Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc Quy định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND ngày 21/12/2011 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc Quy định giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Quyết định số 18 /2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc Quy định giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

2.3 Cơ sở thực tiễn

2.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai

2.3.1.1 Khái niệm về thị trường đất đai

Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn

ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [7]

2.3.1.2 Đặc điểm thị trường đất đai

- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là

thị trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Thị trường hoàn hảo là thị trường ổn định, người mua và người bán nắm bắt đầy đủ thông tin, không có sự thúc ép mua

và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau

- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài

nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của thửa đất làm cho cung của thửa đất không thay đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất, người mua phải được tự do mua ở đâu có giá trị thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, do tính cố định vị trí và không thể thay thế được của đất đai nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm cho giá đất tăng giảm quá mức nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao

- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất

đai dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi nền kinh tế suy giảm Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng… đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [7]

2.3.1.3 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hóa Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu sự tác động của nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không thể tái tạo được của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sử dụng hoặc cũng có thể là người thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu

tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992-1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật Bản năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989-1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991-1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới Hay mới đây, cuộc

khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ của Mỹ mà còn lan ra cả thế giới Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh Điều này khiến cho cục dự trữ liên băng Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỷ giá đồng nội tệ tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [7]

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm

1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất được nhận từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên

Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới hạn về khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt tới đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt qua ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư các nhà tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài Qua đó thể hiện rõ

rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay (Nguyễn

Vũ Kiên, 2005) [7]

2.3.1.4 Thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển trường đất đai – một loại thị trường đặc biệt với hàng hóa thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945

Thời kỳ này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm

1959 đã khẳng định 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được

ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân

về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận với nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định

về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền

sở hữu nhà đất

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, sự cam kết giữa người mua và người bán

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao theo quy định của Pháp luật”

Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó

* Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2002

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này Luật Đất đai

1993 đã cụ thể hóa điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993) Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng : “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại

về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật Đất đai 1993) Như vậy, từ khi Luật Đất đai 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007) [5]

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương tai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Thêm vào đó luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức

đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố

cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994 - 1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hóa BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-

10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân gấp 4 – 5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá

Năm 1997 do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu

Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-

CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 – 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trung nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt – Mỹ và những thay đổi chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001 – 2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công

bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cấu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh

và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003 (Lê Phương Thảo, 2007) [5]

* Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

Luật Đất đai 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Ban chấp hành trung ương Đảng, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất

để phù hợp với cơ chế thị trường Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành

hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hóa từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản

chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu

tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật Đất đai 2003 chính thức

có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị đinh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài (Lê Phương Thảo, 2007) [5]

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loạt cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007 Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng

đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới

2.3.2 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.3.2.1 Công tác định giá đất trên thế giới

Tùy theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam

* Định giá đất ở trung quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu;

tính giá trị tài sản mang tính thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu

tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…

* Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn

bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm

vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của Luật Đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vu định giá phục vụ thuế trước

bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

* Định giá đất ở Thụy Điển

Tại Thụy Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành dựa trên nhiều nguyên tắc, trong

đó có nguyên tắc so sánh (Lê Phương Thảo, 2007) [5]

2.3.2.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật Đất đai 2003 Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật Đất đai 2003:

“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

b Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

c Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

d Định giá đất.”

Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động mạnh mẽ theo thời gian và không gian Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất Tại điều

56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

a Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c Đất tại khu vức giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố thuộc trung ương,

có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau”

Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định xác định giá đất; khung quá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”

“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ

để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền

sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu

giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền

sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành

vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”

Tại khoản 2 điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại” (Chính phủ, 2004) [3]

Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ Trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ rệt về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên – Môi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài chính – vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên – Môi trường Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên

và thông qua một Ủy ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể

Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá các loại đất và khung giá các loại đất Theo đó quy định phương pháp xác định giá các loại đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP Theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp triết trừ và phương pháp thặng

dư Như vậy việc xác định giá đất ở Việt Nam có bốn phương pháp để thực hiện Ngoài ra ta còn có thể tham khảo thêm phương pháp chi phí để xác định giá đất của các nước trên thế giới (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]

2.3.3 Xu thế biến động giá đất tại thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn

Thị trấn Lộc Bình nằm phía Tây Bắc của huyện Lộc Bình, có đường

Quốc lộ 4B đi Quảng Ninh chạy ngang qua Ngoài ra thị trấn có đường tỉnh lộ

từ trung tâm huyện đi cửa khẩu Chi Ma dài 15 km, tạo điều kiện thuận lợi trong việc đi lại và giao lưu, buôn bán hàng hóa với các xã khác trong vùng Thị trấn là trung tâm giao lưu, buôn bán của huyện nên có lượng người qua lại với mật độ dân số đông, có cơ sở hạ tầng khá đồng bộ, các cơ quan, các ngành khác của huyện và thị trấn được xây dựng toàn bộ trên địa bàn trung tâm thị trấn Với sự định hướng phát triển kinh tế của thị trấn, với nhiều sự đầu tư về

cơ sở hạ tầng xã hội, nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng tăng lên

Theo xu thế chung, giá đất của thị trấn Lộc Bình có xu hướng tăng giá, thị trường BĐS của thị trấn cũng phát triển Đặc biệt ở các vị trí trung tâm, ven trục đường giao thông quan trọng, ở các vị trí mà đất có khả năng sinh lợi lớn (gần chợ, trung tâm chợ,…) thị trường đất đai diễn ra sôi động hơn, hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra tương đối nhiều đặc biệt ở những thời điểm có cơn sốt về giá đất

Phần 3

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tất cả các yếu tố có liên quan tới tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm: Tại Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn

- Thời gian: Từ 20/01/2014 đến 30/4/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Lộc Bình

3.3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

3.3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn

3.3.2 Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013

3.3.2.1 Tình hình sử dụng đất

3.3.2.2 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai

3.3.3 Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình

3.3.3.1 Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn

3.3.3.2 Giá đất ở quy định trên địa bàn

3.3.4 Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013

3.3.4.1 Tình hình biến động giá đất ở của thị trấn

3.3.4.2 Nguyên nhân biến động

3.3.5 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013

3.3.5.1 Biến động dân số

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

Thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp, các văn bản tại các cơ quan chức năng của huyện, thị trấn:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Lộc Bình.- Biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất giai đoạn 2011-2013

Nơi thu thập tài liệu, số liệu: Các cơ quan chính quyền, cơ quan quản lý

ở tỉnh Lạng Sơn và huyện Lộc Bình (UBND tỉnh Lạng Sơn, UBND huyện Lộc Bình, UBND thị trấn Lộc Bình, Phòng Tài nguyên và Môi Trường, Văn phòng đăng ký QSDĐ…)

3.4.2 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu

Chọn những tuyến đường, phố đại diện phản ánh được sự phát triển kinh

tế, xã hội của thị trấn trong giai đoạn 2011 - 2013, tuyến phố và giá đất từng

vị trí theo quy định của UBND tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013 cụ thể: Đường phố loại I gồm các đường phố: Bờ Sông – Hòa Bình, Quốc lộ 4B Đường phố loại II gồm các đường phố: Lao Động

Đường phố loại III gồm các đường:Huyện ủy

Đường phố loại IV gồm các đường: Bệnh viện Huyện

Mỗi loại đường phố được chia thành 4 vị trí:

- Vị trí 1: Tính từ chỉ giới đường đỏ hoặc từ mép đường (đối với đường chưa có quy định chỉ giới) vào hết mét thứ 20;

- Vị trí 2: Tính từ mét thứ 21 đến hết mét thứ 80;

- Vị trí 3: Tính từ mét thứ 81 đến hết mét thứ 150;

- Vị trí 4: Tính từ mét thứ 151 trở đi