Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Nông Tiến thành phố Tuyên Quang - tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2012 - 2013.

Đến Luật đât đai năm 1993, Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HUYỀN NHUNG

Tên đề tài:

CỦA PHƯỜNG NÔNG TIẾN – THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Khoa : Quản lý Tài Nguyên

Khóa học : 2010 – 2014 Người hướng dẫn : TS Vũ Thị Quý

Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trường Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường

Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban

chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: "

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Nông Tiến -

thành phố Tuyên Quang - tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2012 - 2013" Trong

suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các

bạn lớp 42A_QLĐĐ, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm,

Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo TS Vũ Thị Quý

người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn Phòng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại Phòng

Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng song đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014 Sinh viên

Nguyễn Huyền Nhung

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 4.1 Cơ cấu giá trị sản xuất qua các năm 22 Bảng 4.2 Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2012 – 2013 23 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất của phường Nông Tiến năm 2013 26 Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Nông tiến 29 giai đoạn 2012 - 2013 29 Bảng 4.5 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Nông Tiến giai đoạn 2012 - 2013 31 Bảng 4.6 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Nông Tiến giai đoạn 2012 - 2013 33 Bảng 4.7 Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Nông Tiến 34 Bảng 4.8 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển quyền sử dụng đất 37 Bảng 4.9 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi quyền sử dụng đất 39 Bảng 4.10 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 Bảng 4.11 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 43 Bảng 4.12 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho quyền sử dụng đất 45 Bảng 4.13 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế 47 Bảng 4.14 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 49 Bảng 4.15 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị quyền

sử dụng đất 51

Bảng 4.16 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 53

DANH MỤC HÌNH

Trang

Hình 4.1: Sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 55 Hình 4.2: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm đối tượng tại phường Nông Tiến 56

MỤC LỤC

Trang

PHẦN 1 : ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 5

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 6

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 6

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 6

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 6

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

2.2.1.3 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất 8

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất 8

2.2.1.5 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 9

2.2.1.6 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất 9

2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất 10

2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 10

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 10

2.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 10

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất 11

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất 12

2.2.3 Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất 15

2.2.3.1 Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 15

2.2.3.2 Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15

2.2.3.3 Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 15

2.2.3.4 Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 16

2.2.3.5 Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 16

2.2.3.6 Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất 17

2.2.3.7 Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 17

PHẦN 3 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 18

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 18

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 18

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 18

3.3 Nội dung nghiên cứu 18

3.3.1 Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường 18

3.3.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 8 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 18

3.3.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân trong phường về chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra 19

3.3.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục 19

3.4 Phương pháp nghiên cứu 19

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 19

3.4.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp 19

3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp 19

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 19

PHẦN 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20

4.1 Tình hình cơ bản của phường Nông Tiến 20

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của phường Nông Tiến 20

4.1.1.1 Vị trí địa lý 20

4.1.1.2 Địa hình 20

4.1.1.3 Khí hậu 20

4.1.1.4 Thủy văn 21

4.1.1.5 Nguồn tài nguyên 21

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Nông Tiến 22

4.1.2.1 Kinh tế 22

4.1.2.2 Xã hội 23

4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Nông Tiến 26

4.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất của phường Nông Tiến 26

4.1.3.2 Tình hình quản lý đất đai tại phường Nông Tiến 27

4.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Nông Tiến 28

4.2.1 Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Nông Tiến giai đoạn 2012 – 2013 28

4.2.2 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Nông Tiến giai đoạn 2012 – 2013 29

4.2.3 Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Nông Tiến giai đoạn 2012 – 2013 31

4.2.4 Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Nông Tiến giai đoạn 2012 - 2013 32

4.2.5 Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Nông Tiến giai đoạn 2012 - 2013 33

4.2.6 Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại phường Nông Tiến giai đoạn 2012 – 2013 35 4.2.7 Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị sử dụng đất tại phường Nông Tiến giai đoạn 2012 – 2013 35 4.2.8 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Nông Tiến 36 4.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về chuyển quyền sử dụng đất 37 4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 39 4.3.1.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về chuyển đổi quyền sử dụng đất 39 4.3.1.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 4.3.1.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 43 4.3.1.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 44 4.3.1.5 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế quyền sử dụng đất 46 4.3.1.6 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 48 4.3.1.7 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất 50 4.3.1.8 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 52

4.3.2 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về các hình

thức chuyển quyền sử dụng đất 54

4.3.2.1 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về chuyển quyền sử dụng đất 54

4.3.2.2 Tổng hợp sự hiểu biết về chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm đối tượng tại phường Nông Tiến 56

4.3.3 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục 57

4.3.3.1 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 57

4.3.3.2 Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục 58

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 60

5.1 Kết luận 60

5.2 Đề nghị 60

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai

đã trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng

Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí nghiệp nào có thể hoạt động được Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có sản xuất, không có sự tồn tại của con người

Đất là bất động sản nhưng luôn “động” QSDĐ được người dân trao đổi trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và sôi động rất khó quản lý Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu SDĐ cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản

lý hoạt động này cần phải thường xuyên hơn

Phường Nông Tiến là một đơn vị hành chính trực thuộc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và chủ sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật

Đất đai Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước về chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học

Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo T.S Vũ Thị Quý,

em tiến hành thực hiện đề tài: " Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng

đất của phường Nông Tiến - thành phố Tuyên Quang - tỉnh Tuyên Quang

giai đoạn 2012 - 2013"

1.2 Mục đích của đề tài

- Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Nông Tiến trong gian đoạn từ năm 2012 đến năm 2013, nhằm xác định được những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường Nông Tiến

- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm

2012 đến năm 2013 của phường Nông Tiến

- Điều tra được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền

sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng

- Tìm hiểu và xác định được các nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa phương và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm

đẩy mạnh công tác ở địa phương

1.4 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng

ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006

về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và

Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ

- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên

và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Luật đất đai năm 1987 Nhà nước quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế thì không được pháp luật công nhận Tuy nhiên trong thực tế các hình thức này vẫn xảy ra

Đến Luật đât đai năm 1993, Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ Sau

10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào

công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh

tế phát triển Tuy nhiên trong quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003

Luật đất đai 2003,Nhà nước vẫn tiếp tục giữ lại các hình thức chuyển QSDĐ như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn và bổ sung thêm việc chuyển QSDĐ dưới các hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ

và thủ tục cũng như nhiều vấn đề có liên quan

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là

chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Quyền chuyển đổi QSDĐ là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là

tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]

Việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn theo khoản 2 điều 113 của Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình,

cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính

Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền SDĐ được quy định tại điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền SDĐ phổ biến nhất Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền SDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]

Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 106

Theo Nghị định 181/2004/NĐ – CP (2004) [2] tại điều 103 quy định cụ thể các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được xét duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều

127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.3 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả

Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều

129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ:

1 Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật

2 Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật

3 Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều

121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó

Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.5 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là việc người SDĐ đem QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc các nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận Vì vậy người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một sỗ vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của

họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]

2.2.1.6 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của

mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc

đất thuê Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê Trong Luật đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]

2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người SDĐ sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay

Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động

Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ đối với việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2003 tại điều 106 của Luật đất đai quy định như sau: Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các

điểm b, c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2

điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a/ Có GCN QSDĐ;

b/ Đất không có tranh chấp;

c/ QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d/ Trong thời hạn SDĐ

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng

được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

1-Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo

quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước có thu tiền SDĐ,

cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền SDĐ được quy

định như sau:

- Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện

các quyền của người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo

quy định của pháp luật;

- Trường hợp người SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết

định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài

chính thì được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định

đó;

- Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc

được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện

các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển

mục đích SDĐ, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển

QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà

nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

3-Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4-Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5-Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp

dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của

dự án đầu tư dược xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở ( Điều 101 Nghị định số 181/NĐ-CP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn)[3]

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

“Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều

102 của Nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy định tại điều 103 của Nghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà

ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp

có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý

nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ;

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất

3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng

ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ tại quy định này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh” (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]

2.2.3 Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

2.2.3.1 Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chức Nhà nước

Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.2 Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi

có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.3 Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia

đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng

2.2.3.4 Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và GCN QSDĐ ; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.5 Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai

2003 (nếu có)

Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn

phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.6 Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.7 Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng góp vốn QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng góp vốn QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn

phòng đăng ký QSDĐ

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn Phường Nông Tiến giai đoạn 2012 - 2013

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đánh giá hoạt động của 8 hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Nông Tiến giai đoạn 2012 - 2013

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang - Tỉnh Tuyên Quang

- Thời gian thực hiện: Từ 20/01/2014 đến 30/04/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường

3.3.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 8 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai năm 2003

- Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ phường Nông Tiến

- Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ phường Nông Tiến

- Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ phường Nông Tiến

- Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ phường Nông Tiến

- Đánh giá công tác thế chấp QSDĐ phường Nông Tiến

- Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phường Nông Tiến

- Đánh giá công tác bảo lãnh QSDĐ phường Nông Tiến

- Đánh giá công tác góp vốn QSDĐ phường Nông Tiến

3.3.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân trong phường về chuyển quyền

sử dụng đất theo số liệu điều tra

3.3.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

3.4.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, về đời sống văn hóa giáo dục, y tế, hiện trạng sử dụng đất…của phường Nông Tiến

- Kết quả cấp giấy chứng nhận về QSDĐ trên địa bàn phường Nông Tiến

- Kết quả chuyển quyền SDĐ trên địa bàn phường Nông Tiến

3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp

Điều tra phỏng vấn qua bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn Chia đối tượng phỏng vấn ra làm 3 nhóm:

+ Nhóm 1: 30 người gồm 2 cán bộ địa chính xã, 20 cán bộ công chức viên chức nhà nước và 8 cán bộ đã nghỉ hưu

+ Nhóm 2: 30 hộ gia đình, cá nhân là người buôn bán sản xuất phi nông nghiệp

+ Nhóm 3: 30 hộ gia đình, cá nhân là người trực tiếp sản suất nông nghiệp

Phỏng vấn được thực hiện theo bộ phiếu điều tra ở phần phụ lục Mỗi câu hỏi trong bộ phiếu điều tra sẽ tương ứng là một chỉ tiêu trong hệ thống bảng biểu

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu

Các số liệu điều tra thu thập được sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp xử lý

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Tình hình cơ bản của phường Nông Tiến

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của phường Nông Tiến

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Phường Nông Tiến có tổng diện tích đất tự nhiên là 1.271,93 ha, nằm ở phía Tây thành phố, có vị trí địa lý như sau:

- Phía Bắc giáp xã Tân Tiến huyện Yên Sơn

- Phía Nam giáp xã An Tường và xã An Khang

- Phía Đông giáp xã Tràng Đà, Minh Xuân, Tân Quang

- Phía Tây giáp xã Thái Bình huyện Yên Sơn

Phường Nông Tiến có vị trí nằm về phía tả ngạn sông Lô nối liền với khu vực trung tâm thành phố hiện nay qua cầu Nông Tiến; hiện nay trên địa bàn có Quốc lộ 37 chạy qua là cửa ngõ phía Đông của thành phố

4.1.1.2 Địa hình

Phường Nông Tiến nằm trong vùng địa hình đồi núi cao xen lẫn với những cánh đồng bằng phẳng Hướng dốc chính từ Bắc xuống Nam, hướng cục bộ Đông – Tây đổ ra sông Lô

Khu vực ven sông Lô là những cánh đồng tương đối bằng phẳng thuận lợi cho việc bố trí các công trình, phát triển du lịch cảnh quan bờ sông Lô Nhìn chung địa hình của phường thuận lợi cho việc xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng; đặc biệt là khu vực ven sông Lô phát triển các khu đô thị, biệt thự nhà vườn trong tương lai

4.1.1.3 Khí hậu

Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có đặc điểm của khí hậu vùng núi phía Bắc, một năm chia thành hai mùa: Mùa đông lạnh; mùa hè

nóng ẩm, mưa nhiều Mùa mưa tập trung nhiều nhất vào các tháng 7, 8, 9 và thường gây ngập úng cho khu vực của phường

Nhiệt độ trung bình hàng năm 23,0oC Lượng mưa trung bình năm là

1600 mm Độ ẩm trung bình 84% Hướng gió chính trên địa bàn phường là hướng Tây Bắc - Đông Nam, tốc độ gió trung bình 1,4 m/s, tốc độ gió lớn nhất 36 m/s, ít xảy ra bão lốc, lũ quét, mưa đá, sương mù

4.1.1.4 Thủy văn

Phường nằm ở hạ lưu sông Lô nên chịu ảnh hưởng chế độ thủy văn của con sông này Hệ thống sông Lô bắt nguồn từ cao nguyên Vân Nam Trung Quốc, chảy qua Hà Giang, qua phường Nông Tiến, lưu lượng lớn nhất mùa lũ Qmax = 8.890m3/s, lưu lượng trung bình năm mùa lũ Qtb = 725m3/s, lưu lượng nhỏ nhất mùa khô Qmin = 102m3/s Chế độ dòng chảy mùa lũ chiếm 70 – 80% tổng lượng nước cả năm, mùa khô chỉ chiếm 20% tổng lượng nước cả năm Ngoài ra trên địa bàn phường còn có rất nhiều nhánh suối đổ ra sông Lô xen giữa những khe núi

Nhìn chung, chế độ thủy văn được chi phối trực tiếp bởi cấu tạo địa hình,

về mùa mưa địa hình có độ dốc lớn gây ảnh hưởng trực tiếp đến sản xuất và sinh hoạt, gây xói mòn và sạt lở đất

4.1.1.5 Nguồn tài nguyên

- Tài nguyên đất:

Tổng diện tích đất tự nhiên của phường Nông Tiến là 1.271,93 ha Trong đó: +Đất nông nghiệp: 915,25 ha, chiếm 71,96% tổng diện tích tự nhiên + Đất phi nông nghiệp: 238,72 ha, chiếm 22,31% tổng diện tích tự nhiên

+ Đất chưa sử dụng: 72,96 ha, chiếm 5,74% tổng diện tích tự nhiên + Đất đô thị là 1.271,93 ha, chiếm 100% tổng diện tích tự nhiên

- Tài nguyên nước: phường có Sông Lô và hệ thống các con suối chủ yếu chảy qua là nguồn cung cấp nước cho tưới tiêu phục vụ sản xuất

- Tài nguyên rừng: Diện tích đất lâm nghiệp là 651,27 ha, chiếm 51,20

% tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó toàn bộ là diện tích rừng sản xuất Chất lượng rừng, trữ lượng gỗ thấp chủ yếu là các loại cây như: keo, bạch đàn, mỡ, tre, nứa Động vật rừng không có nhiều loại quý hiếm chỉ có một số loài chim, sóc,

* Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên:

Phường Nông Tiến có vị trí khá thuận lợi, địa hình tương đối bằng phẳng Cách trung tâm thành phố Tuyên Quang 3km, có Quốc lộ 37 chạy qua

đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Nông Tiến

4.1.2.1 Kinh tế

a Ngành nông nghiệp

Phường Nông Tiến có 915,25ha đất nông nghiệp và nhiều diện tích đất khác có khả năng khai thác như đất lâm nghiệp 651,27 ha

Trong quá trình phát triển, phường Nông Tiến đã tích cực chuyển đổi

cơ cấu cây trồng vật nuôi và phát triển trang trại với sự hỗ trợ, chuyển giao tiến bộ khoa học kĩ thuật và cho nhân dân vay vốn đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường

Tỷ trọng ngành nông nghiệp trong nền kinh tế có xu hướng giảm nhưng giá trị sản xuất vẫn tăng dần qua các năm Đây là xu hướng tất yếu của quá

trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa

Bảng 4.1 Cơ cấu giá trị sản xuất qua các năm

Dân số và lao động nông nghiệp của phường Nông Tiến chiếm tỷ lệ tương đối cao Số nhân khẩu nông nghiệp là 42.798 người với 3689 hộ Tuy nhiên trong tương lai sẽ giảm phù hợp với tiến độ đô thị hóa

tư sản xuất kinh doanh với nhiều ngành nghề đa dạng giải quyết việc làm cho một số bộ phận lao động trong phường

(Nguồn: UBND phường Nông Tiến)

- Cơ sở hạ tầng:

Thực hiện phương châm nhà nước và nhân dân cùng làm, dân làm, nhà nước hỗ trợ vốn Trong xây dựng cơ bản, ban lãnh đạo phường Nông Tiến đã chỉ đạo sử dụng có hiệu quả nguồn vốn của nhà nước, kết hợp với nguồn lực của địa phương để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tập trung đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, ưu tiên xây dựng các công trình phục vụ thiết thực cho sản xuất và phục vụ đời sống của cán bộ và nhân dân trên địa bàn phường Các công trình xây dựng cơ bản của phường cũng như của thành phố nằm trên địa bàn phường đều đã được thực hiện đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng tiêu chuẩn thiết kế kỹ thuật

- Trụ sở UBND phường: Nằm sát trục đường Quốc lộ 37, có khuôn

viên diện tích tương đối rộng

- Thủy lợi: Hệ thống thủy lợi của thị trấn có diện tích là 2.62ha, chủ

yếu là hệ thống các kênh mương và các ao, hồ chứa nước Được các cấp các ngành quan tâm, khai thác triệt để đáp ứng phần lớn nhu cầu tưới tiêu cho

người dân

- Văn hóa - xã hội

+ Giáo dục, đào tạo

Được sự quan tâm của Đảng bộ và chính quyền địa phương, các ban ngành đoàn thể các cấp và phụ huynh học sinh; công tác Giáo dục - Đào tạo của phường trong những năm qua đã có những chuyển biến đáng kể cả về số lượng lẫn chất lượng Trên 60% trường lớp được kiên cố hoá và nâng cao trang thiết bị phục vụ dạy và học Toàn phường có 2 trường PTTH, 01 Trung tâm giáo dục thường xuyên và 01 trường nội trú Phường có 7 trường trung học cơ sở, trong đó có 5/7 trường đã được nâng cấp xây dựng, có 9trường tiểu học và 3 trường mẫu giáo

+ Y tế

Công tác chăm sóc sức khoẻ ban đầu cho nhân dân được thực hiện tốt, các hoạt động y tế từng bước được nâng cao chất lượng trong việc phục vụ khám chữa bệnh Toàn phường có 01 bệnh viện đa khoa, phường có trạm y tế với 102 giường bệnh Hầu hết các trạm y tế xã được đầu tư xây dựng nhưng chất lượng và trang thiết bị còn hạn chế, trạm y tế đã và đang xuống cấp cần được xây mới và nâng cấp, đầu tư mua sắm trang thiết bị phục vụ công tác khám chữa bệnh ban đầu

Toàn bộ cán bộ y tế được nâng cao năng lực, trình độ quản lý, trình độ chuyên môn qua các đợt tập huấn

Ngoài ra phường còn có trung tâm y tế dự phòng và các phòng khám chuyên khoa khác

+ Công tác văn hóa

Cùng với việc phát triển kinh tế xã hội, công tác văn hóa cũng được lãnh đạo quan tâm, chỉ đạo nên cũng đạt kết quả khá tốt Làm tốt công tác tuyên truyền thực hiện chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của nhà nước Phong trào toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở khu dân cư

đã được phát triển rộng và có chiều sâu Năm 2013 có 28 tổ dân phố được công bố đạt tiêu chuẩn văn hóa cấp thành phố

4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Nông Tiến

4.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất của phường Nông Tiến

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất của phường Nông Tiến năm 2013

STT MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG Mã Diện

tích (ha)

Cơ cấu (%)

Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước (2 vụ trở lên) LUC 24,38 1,92

2.6 Đất bãi thải, xử lý chất thải (bao gồm cả đất xử lý

chôn lấp chất thải nguy hại) DRA 8,00 0,63

2.10 Đất phát triển hạ tầng DHT 76,72 6,03

Trong đó:

(Nguồn tài liệu: UBND phường Nông tiến)