Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Đồng Nguyên - thị xã Từ Sơn - tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013 – 2014.

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự c

NGUYỄN TIẾN DŨNG

Tên đề tài:

ĐẤT TẠI PHƯỜNG ĐỒNG NGUYÊN, THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH

BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2013 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Khoa : Quản lý Tài Nguyên

Khóa học : 2010 – 2014 Người hướng dẫn : TS Hoàng Văn Hùng

Thái Nguyên, năm 2014

châm học đi đôi với hành, mỗi sinh viên cần chuẩn bị cho mình lượng kiến thức cần thiết, chuyên môn vững vàng Thời gian thực tập tốt nghiệp là một phần quan trọng không thể thiếu được trong chương trình đào tạo sinh viên đại học nói chung và sinh viên đại học Nông lâm nói riêng Đây là khoảng thời gian cần thiết để mỗi sinh viên củng cố lại những kiến thức lý thuyết đã được học một cách có hệ thống và nâng cao khả năng vận dụng lý thuyết vào thực tiễn, xây dựng phong cách làm việc của một kỹ sư

Với lòng biết ơn vô hạn, em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên đã truyền cho em những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại trường, giúp em hoàn thiện năng lực công tác nhằm đáp ứng yêu cầu của người cán bộ khoa học khi ra trường

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Hoàng Văn Hùng đã

tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Phòng Tài Nguyên & Môi Trường thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh đã tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình thực tập

Do thời gian và trình độ học vấn của bản thân còn nhiều hạn chế, bước đầu mới làm quen với thực tế công việc nên khóa luận của em không tránh được thiếu sót Em rất mong nhận được sự góp ý chân thành của thầy cô giáo cùng các bạn để khóa luận của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái nguyên, ngày 30 tháng 5 năm 2014

Sinh viên

Nguyễn Tiến Dũng

Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất đai năm 2013 36 Bảng 4.2: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu năm 2013 40 Bảng 4.3: Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường ở Đồng Nguyên năm 2013 41 Bảng 4.4: Thông tin điều tra thửa đất 46

Hình 4.1: Bản đồ Phường Đồng Nguyên 26

Hình 4.2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của phường Đồng Nguyên 37 Hình 4.3: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 loại đường phố loại I (đường Minh Khai), loại II (đường Ngô Gia Tự), loại III (đường Hoàng Quốc Việt)) 44

Hình 4.4: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của hai đường Minh Khai (I) và Ngô Gia Tự (II) 45

Hình 4.5: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ Loại I đến loại III của các vị trí 48

Hình 4.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn năm 2013 50

Hình 4.7: Tuổi và nghề nghiệp ảnh hưởng tới giá đất 50

Hình 4.8: Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 51

Hình 4.9: Yếu tố pháp lý 52

STT TÊN ĐẦY ĐỦ TÊN ĐẦY ĐỦ

7 TN&MT Tài nguyên và Môi trường

8 UBND Ủy ban nhân dân

9 VT Vị trí

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Yêu cầu đề tài 3

1.4 Ý nghĩa đề tài 3

1.4.1 Ý nghĩa khoa học 3

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

PHẦN 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học 4

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất 4

2.1.2 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất 6

2.2 Cơ sở pháp lý 9

2.3 Cơ sở thực tiễn 9

2.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai 9

2.3.2 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 16

PHẦN 3 NỘI DUNG, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23

3.2 Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp 23

3.3 Nội dung nghiên cứu 23

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại phường Đồng Nguyên 23

3.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của phường Đồng Nguyên giai đoạn 2013 - 2014 23

3.3.3 Giá đất quy định tại phường Đồng Nguyên 23

3.3.4 Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động giá đất ở phường Đồng Nguyên 23

3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất phường Đồng

Nguyên 24

3.3.7 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở tại phường Đồng Nguyên 24

3.4 Phương pháp nghiên cứu 24

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 24

3.4.2 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 24

3.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 25

3.4.4 Phương pháp chuyên gia 25

3.4.5 Phương pháp bản đồ 25

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 26

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 26

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30

4.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất 36

4.3 Giá đất quy định phường Đồng Nguyên 37

4.3.1 Căn cứ xác định giá đất 37

4.3.2 Giá đất quy định 38

4.4 Thực trạng giá trị sử dụng đất và biến động giá đất 40

4.4.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất năm 2013 40

4.4.2 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2013 41

4.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 42

4.5.1 Yếu tố vị trí thửa đất 43

4.5.2 Cơ sở hạ tầng 44

4.5.3 Đặc điểm của thửa đất 46

4.5.4 Điều kiện sinh lợi 47

4.5.5 Các yếu tố khác 49

4.6.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 51

4.6.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 52

4.7 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất 52

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54

5.1 Kết luận 54

5.2 Kiến nghị 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 56

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đối với bất kỳ quốc gia nào thì đất đai là tài sản vô cùng quý giá, nguồn

tư liệu chính của sản xuất đầu vào do đó đất đai là vấn đề được quan tâm hàng

đầu, ở nước ta cũng vậy “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý

giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng” (Luật đất đai, 2003)[5] Từ ngàn xưa con người đã

biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người

Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v (Nguyễn Tiến Dũng, 2005)[6] Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển v.v Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm

Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất (Trương Văn Long, Phạm Thị Kim Ngân, 2011)[11]

“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản

lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính

là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “Giá đất” được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy

luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao Ngoài ra giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi cũng còn nhiều bất cập gây tình trạng lộn xộn như trong thời gian qua (Lê Phương Thảo, 2007)[16] Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn Vì vậy, xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng mặt bằng

Phường Đồng Nguyên là địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển

của thị xã, tốc độ đô thị hoá ngày càng diễn ra nhanh, vấn đề quản lý về đất

đai còn có một số bất cập, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường Đôi khi giá các lô đất cao hơn so với khung giá chuẩn mà tỉnh Bắc Ninh ban hành, khiến cho sự quản lý về đất đai của địa phương gặp nhiều khó khăn, tâm lý người dân hoang mang đối với các giao dịch về đất đai

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo: TS Hoàng Văn Hùng, tôi tiến hành nghiên

cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013 – 2014”

1.2 Mục tiêu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng và so sánh biến động giữa giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định và xác định một số yếu tố chính ảnh hưởng tới giá đất tại phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng giá đất và biến động giữa giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn phường Đồng Nguyên, thị xã

Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở và công tác quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu

1.3 Yêu cầu đề tài

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Bắc Ninh

- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả đất đai

- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và thống kê số liệu

- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao

1.4 Ý nghĩa đề tài

1.4.1 Ý nghĩa khoa học

Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để tôi củng cố những kiến thức

đã được học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương Tìm hiểu các điều kiện của địa phương kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Qua đó tôi biết cách thu thập, tổng hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày một báo cáo khoa học hoàn chỉnh

- Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa ra các chính sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất

2.1.1.1 Khái niệm giá đất

Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003)[5] Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định

2.1.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền

sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá

cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một

bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu

tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực

tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác

có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

2.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá đất

Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất

ở đô thị bao gồm :

- Yếu tố vị trí: Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ở nhất là đất ở đô thị Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong thương mại, kinh doanh, cho thuê…

Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau: Xếp theo loại đô thị : Loại 1, 2, 3, 4 và 5

Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô… Xếp theo Loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…

Xếp theo vị trí: vị trí 1, 2, 3,…

- Yếu tố hình thể lô đất: Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn

- Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng Trong đó yếu tố hạ tầng

kỹ thuật có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:

Hệ thống cầu đường giao thông

- Yếu tố môi trường: Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất và trong phân hạng định giá đất cũng không được xem trọng

- Yếu tố an ninh xã hội: Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này chưa được đề cập hoặc lưu ý trong phân hạng đất Yếu tố về an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: trộm cắp, ma túy…

- Các yếu tố khác: Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất như: Loại đô thị, nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu

sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất

2.1.2 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất

2.1.2.1 Khái niệm định giá đất

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định

2.1.2.2 Nguyên tắc xác định giá đất

- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể

với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí (Vũ Thị Ngọc Lan, 2007)[11]

2.1.2.3 Thông tin trong định giá đất

Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS

(Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[12]

2.1.2.4 Phương pháp định giá đất

Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp, trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá Cụ thể ở Việt Nam thương hay sử dụng các phương pháp sau để định giá đất:

- Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá

đất thương dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai là một loại đầu tư, khán giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một

số năm về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của

thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá

- Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết

hay phương pháp tính ngược Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất đống sản đã được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá

- Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để

định giá trong những trường họp sau:

+ Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có chứng cứ thị trường

+ Định giá cho các mục đích bảo hiểm

+ Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu

- Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của

bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu tập trên thị trường

có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ

đó dự báo cho các bất động sản khác

2.2 Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng

là bất động sản

2.3 Cơ sở thực tiễn

2.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai

2.3.1.1 Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động sản Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn

ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định

Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai

- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau

- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của thửa đất làm cho cung của đất không thay đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội

Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao

- Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa,

xã hội Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường.(Nguyễn Thế Huấn, 2009)[8]

2.3.1.2 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi

nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ

đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu

tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc

thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm

1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng

hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay

2.3.1.3 Thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành

và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

- Giai đoạn trước năm 1945: Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn hiện nay diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với một bên là

kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[20]

- Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Đây là giai đoạn thị trường bất động sản ở nước ta bắt đầu được hình thành Cái mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường bất động sản ở nước ta là bản Hiến pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự

tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển

do tình hình chiến tranh (1946 - 1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà nước

và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

và pháp luật (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[20]

- Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Tại Điệu 19 của Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai 1988 đã qui định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng,2005)[20]

- Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002: Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp

1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993)[5] Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều

12, Luật đất đai 1993)[5] Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban

hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh

tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007)[16]

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo

ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng

ra hầu khắp các tỉnh và thành phố Trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-

CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch

và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003

- Giai đoạn từ năm 2003 đến nay: Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối

với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài (Lê Phương Thảo, 2007)[16]

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007 Với sự phát triển của nền kinh

tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới

2.3.2 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.3.2.1 Công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất

cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam

* Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…

* Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn

bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm

vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật Đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất

+ Định giá tạm thời

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

* Định giá đất ở Thuỵ Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên

bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh (Lê Phương Thảo, 2007)[16]

2.4.2.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật đất đai 2003

Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động mạnh mẽ theo thời gian và không gian Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất Tại điều

56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:

a Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau” Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính Phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”

“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ

để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền

sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”

Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại” (Bộ Tài Chính, 2003)[1]

Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các

cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi

trường Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể

Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP Theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư Như vậy việc xác định giá đất ở Việt Nam có bốn phương pháp để thực hiện Ngoài ra ta còn có thể tham khảo thêm phương pháp chi phí để xác định giá đất của các nước trên thế giới

114/2004/TT-* Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

- Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát: Tính tự phát của thị trường

đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai

và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức

- Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường: Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn

sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra ba cơn sốt đất vào các năm 1993 – 1995, 2001 – 2003 và 2006 - 2008 Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân

cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu

cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư

- Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước: Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu được thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựng một thị trường đất đai

có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[8]

2.4.2.3 Tình hình biến động giá đất tại tỉnh Bắc Ninh và phường Đồng nguyên

- Tình hình biến động

Theo xu thế chung của cả nước thì giá đất tại tỉnh Bắc Ninh nói chung

và phường Đồng Nguyên nói riêng cũng tăng không ngừng Đặc biệt là thị xã

Từ Sơn là nơi diễn ra sôi động từ khi được công nhận thị xã, các dự án quy hoạch, cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng đồng bộ, đời sống người dân được cải thiện, thu nhập tăng lên, kinh tế phát triển, kéo theo giá đất ở cũng đồng

loạt tăng lên nhanh chóng Tuy nhiên tình hình biến động giá đất giữa các năm có sự chênh lệch, nhưng không nhiều

Ví dụ ở phường Đồng Nguyên, sự chênh lệch giá đất ở đô thị giữa năm

2013 và 2014 tại một số đoạn đường tiêu biểu:

- Khu đô thị Phú Điền - Đồng Nguyên:

+ Mặt cắt đường ≤ 10 m: chênh lệch 1.029.000đ/m2, tăng 1,2 lần

+ Mặt cắt đường > 10 m đến ≤ 14 m: chênh lệch 1.200.000đ/m2, tăng 1,2 lần + Mặt cắt đường > 14 m đến ≤ 17 m: chênh lệch 1.372.000đ/m2, tăng 1,2 lần + Mặt cắt đường > 17 m đến ≤ 22,5 m: chênh lệch 1.543.000đ/m2, tăng 1,2 lần

+ Mặt cắt đường > 22,5 m: chênh lệch 1.715.000đ/m2, tăng 1,2 lần Còn lại đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong

và ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp vẫn giữ nguyên

- Nguyên nhân biến động

- Tốc độ đô thị hóa diễn ra khiến giá đất cũng thay đổi theo bởi nhu cầu

về nhà đất ở đô thị cũng tăng nhanh Thu hút được nhiều người dân tới những khu đô thị

- Thu nhập của người dân ngày càng cao, dẫn tới mức sống và thị hiếu của người dân cũng thay đổi Việc chọn lựa mua một mảnh đất đẹp, một ngôi nhà đẹp cũng được cân nhắc Đó cũng là một nguyên nhân để người bán nâng giá trị của mảnh đất muốn bán lên

- Lạm phát tăng cao cũng khiến cho đồng tiền mất giá Giá cả đất đai tăng lên theo giá của các mặt hàng khác

- Nhu cầu về đất ở của người dân tăng lên dẫn tới giá đất tăng nhanh chóng

PHẦN 3 NỘI DUNG, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá tại phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Người dân trên địa bàn nghiên cứu

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu một số yếu tố có liên quan tới tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Nguyên giai đoạn 2013 – 2014

3.2 Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp

- Địa điểm: Phòng TN&MT thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Thời gian: Từ 20/01/2014 đến 30/4/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại phường Đồng Nguyên

3.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của phường Đồng Nguyên giai đoạn

2013 - 2014

3.3.2.1 Tình hình sử dụng đất

3.3.2.2 Tình hình quản lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3.3.3 Giá đất quy định tại phường Đồng Nguyên

3.3.3.1 Căn cứ xác định giá đất tại địa phương

3.3.3.2 Giá đất ở quy định tại địa phương

3.3.4 Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động giá đất ở phường Đồng Nguyên

3.3.4.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất ở của phường năm 2013

3.3.4.2 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2013

3.3.5 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Đồng Nguyên giai đoạn 2013 - 2014

3.3.5.1 Vị trí

(Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu

chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất)

3.3.7 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở tại phường Đồng Nguyên

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Đồng Nguyên năm 2013

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2013

3.4.2 Phương pháp điều tra, phỏng vấn

- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các khu vực, đường phố đó có nhiều biến động Các đường phố có vị trí và cơ sở hạ tầng điển hình phục vụ tốt trong sinh hoạt

- Điều tra hiện trạng giá đất tại phường Đồng Nguyên

- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do

- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân (PRA)

- Phỏng vấn trực tiếp, xin ý kiến các cán bộ có chuyên môn, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn Nội dung thông tin được thu thập bằng bảng hỏi bao gồm: Thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin về thửa đất, giá đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan, ý kiến về các

quy định của nhà nước với giá đất… Thông qua đó có thể nhận định được về giá thực tế của thửa đất và các yếu tố ảnh hưởng

3.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

- Phương pháp thống kê được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở

- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá Các thông tin thu được từ quá trình phỏng vấn sẽ được mã hóa tổng hợp trên phần mềm Excel

- Sử dụng phần mềm Primer 5.0 để xử lý số liệu, đánh giá các yếu tố

ảnh hưởng đến giá đất ở dựa trên phân tích Multi - Dementional – Scaling (MDS) và Principle Component Analysis (PCA)

3.4.4 Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan

3.4.5 Phương pháp bản đồ

Sử dụng bản đồ địa chính và bản đồ phân vùng giá trị để tiến hành thống kê phân tích số liệu Ngoài ra, có thể đánh giá được biến động giá đất trong một giai đoạn nhất định

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý

Hình 4.1: Bản đồ Phường Đồng Nguyên

Phường Đồng Nguyên là phường đồng bằng nằm ở phía Tây Nam của thị xã Từ Sơn, cách trung tâm Thị xã 5 km Phường Đồng Nguyên có diện tích tự nhiên 685,55 ha

- Phía Đông giáp với xã Tương Giang

- Phía Bắc giáp với xã Tam Sơn

- Phía Tây giáp với Phường Đồng Kỵ và Phường Trang Hạ

- Phía Nam giáp với Phường Đông Ngàn và Phường Tân Hồng

- Địa hình, địa mạo

Đồng Nguyên là phường đồng bằng có địa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam

Đồng ruộng của phường có độ cao thấp xen kẽ nhau, có một phần nhỏ diện tích đất rất trũng khó canh tác, thường bị ngập úng vào mùa mưa Trong tương lai với việc cải tạo hệ thống thuỷ lợi, thực hiện chuyển đổi mô hình sản xuất đem lại hiệu quả kinh tế cao hơn

Nhìn chung đồng ruộng của phường có điều kiện khá thuận lợi cho phát triển sản xuất, nhất là sản xuất nông nghiệp

- Khí hậu, thời tiết

Phường Đồng Nguyên nói riêng và thị xã Từ Sơn nói chung mang đặc điểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm, mưa nhiều Khí hậu cả năm khá

ấm, mùa đông cũng có thời kỳ lạnh, khô nhưng không rõ rệt và chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc Khí hậu được chia làm hai mùa rõ rệt: Mùa nóng đồng thời là mùa mưa, mùa đông là mùa khô

Mùa đông được bắt đầu từ tháng 11 đến hết tháng 3, hướng gió chủ yếu

là Đông Bắc, thời tiết lạnh và khô, tháng 1 là tháng lạnh nhất có nhiệt độ trung bình 9oC Lượng mưa tháng 1 cũng thấp nhất trung bình chỉ khoảng 18

mm Số giờ nắng trong các tháng mùa khô có xu hướng giảm (144h nắng tháng 11, 120h vào tháng 12), đồng thời đổi gió mùa đông bắc của dải hội tụ nhiệt đới và xoáy nhiệt đới nên thường gây ra áp thấp nhiệt đới

Mùa nóng ẩm thường có mưa nhiều, bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10 hàng năm, hướng gió chủ yếu là Đông Nam, mang theo hơi nước mát nhưng cũng có khi là giông bão với sức gió có thể đạt 126 – 144 km/h Lượng mưa được tập trung từ tháng 6 đến tháng 9, trong bốn tháng này lượng mưa có thể đạt 1.194 mm, độ ẩm không khí trung bình khoảng 87,45% Số giờ nắng trung bình của tháng mùa mưa rất cao 164,7h, cao nhất là tháng 7 với 195,5h nắng

và cũng là tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất 29oC Trong mùa mưa, bão thường xuất hiện từ tháng 7 đến tháng 9 (Có năm bão xuất hiện từ tháng 5, tháng 6), hàng năm thường có từ 1 đến 2 cơn bão làm ảnh hưởng đến khí hậu, thời tiết trong vùng Bão đến thường kèm theo mưa lớn gây úng lụt cho các khu vực thấp

- Thủy văn

Đồng Nguyên nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thuận lợi cho việc phát triển nền nông nghiệp đa dạng và phong phú

Mùa khô - lạnh bắt đầu từ tháng 11, kết thúc vào tháng 4 năm sau, với lượng mưa/tháng biến động từ 11,6 - 82,9 mm, nhiệt độ trung bình tháng từ 15,8 - 23,40C

Mùa mưa - nóng bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 10, nhiệt độ trung bình tháng dao động từ 24,5 - 29,90C, lượng mưa/tháng từ 125,2mm (tháng 10) đến 282,3mm (tháng 8) Lượng mưa trong các tháng mùa mưa chiếm 84,64% tổng lượng mưa cả năm

Số giờ nắng trung bình các tháng/năm 139,32 giờ, số giờ nắng tháng thấp nhất 46,9 giờ (tháng 2), tháng có số giờ nắng cao nhất 202,8 giờ (tháng 7) Tổng số giờ nắng trong năm 1671,9 giờ

Độ ẩm không khí trung bình năm 84%, trong đó tháng có độ ẩm không khí lớn nhất là 88% (tháng 3), tháng có độ ẩm không khí thấp nhất 70% (tháng 12)

Nhìn chung Đồng Nguyên có điều kiện khí hậu thuận lợi cho phát triển

kinh tế - xã hội của phường Yếu tố hạn chế lớn nhất đối với sử dụng đất là mưa lớn tập trung theo mùa thường gây ngập úng các khu vực thấp trũng và uy

hiếp các công trình thuỷ lợi gây khó khăn cho việc tăng vụ mở rộng diện tích

4.1.1.2 Tài nguyên thiên nhiên

- Tài nguyên đất

Là phường thuộc vùng ven Đáy nhưng đất đai của phường phần lớn nằm trong đê nên tính chất đất đai đã thay đổi nhiều so với trước Trước kia đây là vùng đồng chiêm trũng đất rất chua, thành phần cơ giới nặng, nhưng hiện nay chỉ còn lại một phần đất trũng khó canh tác Độ cao trung bình từ -5m đến +9m so với mặt nước biển Phần lớn đất có thành phần cơ giới từ thịt trung bình đến thịt nặng, độ mùn khá, lượng đạm, lân, ka li trung bình Nhìn chung đất đai của phường thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp

- Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt được bao bọc bởi hệ thống mương dày đặc và đất cú mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, bao gồm các hồ, ao, nằm dải rác ở hầu hết các

hộ gia đình Hàng năm tổng lưu lượng dòng chảy lờn tới hàng trăm ngàn m3

nước kết hợp với lượng mưa hàng năm khỏ lớn Nhìn chung, nguồn nước mặt

cơ bản đáp ứng đủ nhu cầu về nước cho sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp

Nguồn nước ngầm: đến nay chưa có khảo sát, nghiên cứu đầy đủ về trữ lượng và chất lượng nước ngầm Tuy nhiên, qua đánh giá sơ bộ của một số hộ gia đình hiện đang khai thác sử dụng thông qua hình thức giếng khơi, cụ thể thấy trữ lượng nước ngầm khá lớn nhưng chất lượng nước không cao, vì vậy trong tương lai cần có biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng

- Tài nguyên nhân văn

Dân cư Đồng Nguyên 100% là người kinh Nhân dân trong phường có truyền thống lao động cần cù, sáng tạo và đoàn kết

Đồng Nguyên có nền văn hoá lâu đời mang đậm bản sắc văn hoá của đồng bằng châu thổ sông Hồng Nhân dân trong phường luôn thể hiện tinh thần tương thân, tương ái, vượt qua khó khăn thử thách trong công cuộc xây dựng và bảo vệ tổ quốc Chính quyền và nhân dân phường Đồng Nguyên đã cùng nhau vượt khó đi lên và đã đạt được những thành tựu đáng kể

Trải qua các cuộc kháng chiến chống giặc ngoại xâm, Đảng bộ và nhân dân phường Đồng Nguyên luôn giữ vững tinh thần yêu nước, anh dũng, kiên cường trong chiến đấu bảo vệ tổ quốc Phát huy truyền thống cách mạng của quê hương, quân và dân phường Đồng Nguyên luôn tin tưởng tuyệt đối vào

sự lãnh đạo của Đảng, vừa củng cố xây dựng quê hương, vừa làm tròn nghĩa

vụ chi viện sức người, sức của cho tiền tuyến

Những truyền thuyết về các vị anh hùng, các danh nhân văn hoá và các sinh hoạt, phong tục tập quán lành mạnh vẫn được nhân dân bảo tồn và phát triển

Ngày nay, kế thừa và phát huy truyền thống của cha ông, Đảng bộ và nhân dân Đồng Nguyên đang cùng góp sức phấn đấu vươn lên tầm cao mới, khai thác những tiềm năng và thế mạnh của phường, thực hiện thắng lợi mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh

Nhu cầu bức xúc đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế nhất là trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập ngày càng tăng sẽ phát sinh thêm nhiều thách thức trong việc bảo vệ môi trường

Trong vài năm gần đây lượng khí thải do các cơ sở sản xuất, các làng nghề, các phương tiện giao thông thải ra chứa nhiều độc hại đều được xả trực tiếp vào môi trường đã gây ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp và nghiêm trọng hơn là ảnh hưởng đến sức khỏe của nhân dân

Cùng với tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, quá trình đô thị hóa trên địa bàn Thị xã đang diễn ra mạnh, trong thời gian tới nếu không có giải pháp cụ thể và lâu dài sẽ gây ra hậu quả xấu đối với môi trường Dân cư của Thị xã hiện nay đang hướng vào các khu đô thị mới hình thành và sẽ tiếp tục được đẩy nhanh trong nhiều năm tới khi nhiều khu đô thị, khu dân cư được quy hoạch Tình hình này sẽ tạo ra một áp lực lớn đối với vấn đề quản lý giao thông đô thị, quản lý rác thải, cung cấp nước sạch, hệ thống thoát nước và các công trình công cộng khác Bên cạnh đó mức độ sử dụng hóa chất, phân bón, thuốc trừ sâu … trong sản xuất nông nghiệp vẫn đang có chiều hướng gia tăng gây ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường sinh thái và sức khỏe con người

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

- Nông nghiệp:

Đồng Nguyên thuộc khu vực gần trung tâm thị xã nên kinh tế thuần nông chiếm tỷ lệ thấp, tuy nhiên nhờ các biện pháp lãnh đạo, chỉ đạo phát triển nông nghiệp được quan tâm, nhất là việc chuyển giao tiến bộ khoa học

kỹ thuật vào sản xuất Hàng năm diện tích gieo trồng đạt 100% kế hoạch, cơ cấu mùa vụ được bố trí hợp lý và kịp thời Diện tích cây vụ đông được duy trì Ngành chăn nuôi bị ảnh hưởng của dịch cúm gia cầm trong cả nước, song trong những năm gần đây giá cả thị trường ổn định đã kích thích chăn nuôi phát triển Tổng đàn lợn, trâu, bò được duy trì, đàn gia cầm cũng từng bước

ổn định, mặt nước chuyên dùng nuôi thả cá khai thác có hiệu quả Nhìn chung trong những năm qua, ngành nông nghiệp đã góp phần quan trọng vào sự ổn định và phát triển kinh tế địa phương

Hoạt động của Hợp tác phường thực hiện theo luật, đảm bảo được những khâu dịch vụ thiết yếu, thủy lợi dẫn nước tưới tiêu, làm đất, dự báo sâu bệnh, diệt chuột và cung ứng các loại giống có chất lượng Quản lý bảo toàn

và phát triển nguồn vốn HTX đầu tư kiến thiết kênh mương giao thông nội đồng Công tác khuyến nông đã phối hợp với các đoàn thể tổ chức các lớp tập huấn chuyên đề về trồng trọt chăn nuôi, đảm bảo khâu phòng bệnh và tiêm phòng định kỳ cho đàn gia súc, gia cầm không có dịch lớn xảy ra

- Khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ

Thương nghiệp dịch vụ trong thời gian qua đã đáp ứng tốt các yêu cầu phục vụ sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, hàng tiêu dùng tại chỗ và tiêu thụ sản phẩm của nông dân Số hộ, số lao động tham gia kinh doanh dịch vụ tăng khá, hàng hóa đa dạng phong phú

Việc thực hiện chi ngân sách được xây dựng kế hoạch đầu kỳ đảm bảo chi chế độ lương phụ cấp, chi cho các hoạt động thường xuyên theo quy định Luật ngân sách và thực hành tiết kiệm chi để đầu tư phát triển

- Tiểu thủ công nghiệp - xây dựng

Tiếp tục duy trì nghề dệt truyền thống, nghề may công nghiệp trong 5 năm đã phát triển nghề dệt bao bì, phường đã phối hợp với các công ty, cơ sở sản xuất tổ chức học nghề cho hơn 200 người và tạo việc làm mới cho hơn

100 lao động tại chỗ, có mức thu nhập bình quân trên 1,2 triệu đồng/tháng Giá trị sản xuất công nghiệp tiểu thủ công nghiệp và xây dựng dự tính đạt 19,5 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng bình quân 14%/năm (đạt chỉ tiêu đại hội đề ra) tỷ trọng kinh tế công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp là 52 %

- Xây dựng: Trong 5 năm đã tập trung thực hiện Nghị quyết đại hội về

kiến thiết các công trình phúc lợi trọng điểm: Trường Mầm Non và trường Trung học cơ sở Xây dựng trạm bơm tiêu úng, xây dựng trụ sở UBND phường, tu bổ trường tiểu học, hệ thống cống rãnh thoát nước

4.1.2.2 Điều kiện cơ sở hạ tầng

- Giao thông

Mạng lưới giao thông của phường trong những năm qua đã có những bước phát triển vượt bậc, hiện nay nay hầu hết các thôn đã có đường láng nhựa đan xen với đường bê tông hoá đến từng ngõ, xóm

Hệ thống giao thông trên địa bàn phường được phân bố khá hợp lý, thuận lợi về hướng, tuyến tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu hàng hoá với các phường lân cận Tuy nhiên, tuyến đường liên phường, đường nội đồng còn nhỏ hẹp Do đó, để tăng cường hơn nữa hiệu quả phục vụ nhu cầu phát

triển KT-XH, trong những năm tới cần nâng cấp, mở rộng các tuyến đường như đường giao thông khu dân cư, giao thông nội đồng là hết sức cần thiết

Nhìn chung hệ thống giao thông trên địa bàn phường được phân bố khá hợp lý, thuận lợi về hướng, tuyến tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu hàng hoá với các xã, phường lân cận Tuy nhiên, còn một số đường đất xuống cấp đã gây khó khăn cho việc đi lại của nhân dân Do đó, để tăng cường hơn nữa hiệu quả phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của phường thì trong những năm tới vấn đề dành quỹ đất nâng cấp, mở rộng, làm mới các tuyến đường như đường giao thông khu dân cư, giao thông nội đồng là hết sức cần thiết

Cùng trong hệ thống giao thông đô thị trên địa bàn phương, phần đáng

kể là các đường đất trong các khu phố có độ rộng từ 2 - 4m, các đường bờ vùng bờ thửa rộng từ 2 đến 3m (có tổng chiều dài không nhỏ chiếm diện tích đất giao thông rất đáng kể)

- Thuỷ lợi

Đồng Nguyên có hệ thống thuỷ lợi tương đối hoàn chỉnh, cơ bản đáp ứng nhu cầu tưới tiêu cho phần lớn diện tích đất nông nghiệp Mạng lưới thuỷ lợi và các công trình phục vụ thuỷ lợi được quan tâm tu bổ, nâng cấp, đảm bảo tưới tiêu phục vụ sản xuất

Trong tương lai, để đạt hiệu quả cao trong sản xuất nông nghiệp, cần từng bước đầu tư cứng hoá kênh mương nội đồng, đồng thời xây dựng mới hệ thống trạm bơm, xây dựng thêm hệ thống kênh mương phục vụ cho các cánh đồng màu, khu chuyển đổi cơ cấu cây trồng

- Giáo dục đào tạo

Sự nghiệp giáo dục và đào tạo được đảng bộ và chính quyền, các đoàn thể quan tâm chỉ đạo tổ chức thực hiện Thường xuyên tuyên truyền sâu rộng trong nhân dân về xã hội hóa giáo dục, tăng cường giáo dục giữa nhà trường, gia đình và xã hội Hội khuyến học, hội đồng giáo dục phường được thành lập duy trì tốt và hoạt động có hiệu quả, nhân dân và các dòng họ tích cực xây dựng quỹ khuyến học, khuyến tài Hàng năm phường mở hội nghị tuyên dương khen thưởng thày, cô giáo và học sinh có thành tích cao trong giảng dạy và học tập Cơ sở vật chất trong các nhà trường được đầu tư, tu sửa và xây dựng mới đáp ứng nhu cầu dạy và học Các nhà trường duy trì tốt phong trào thi đua hai tốt Trường Tiểu học đạt “chuẩn Quốc gia”, trường THCS hoàn thành chương trình phổ cập giáo dục, các nhà trường hàng năm đều đạt