Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông – thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2013.

Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong q

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN HUY

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG – THÀNH

PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 - 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Người hướng dẫn : TS Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt 4 năm học tập và rèn luyện tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, bản thân em đã đươc dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo, cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường, cùng các thầy giáo, cô giáo trong Ban giám hiệu, các phòng ban của trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Đây là một khoảng thời gian rất quý báu, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng lớn đối với bản thân em Quá trình học tập và rèn luyện tại trường đã giúp em được trang bị kiến thức về chuyên môn, nghiệp vụ và một lượng kiến thức về

xã hội nhất định để sau này khi ra trường em không phải bỡ ngỡ và để có thể đóng góp một phần sức lực nhỏ bé của mình để phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, trở thành công dân có ích cho xã hội

Để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp được giao và hoàn chỉnh các nội dung của khóa luận tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu và nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự giúp đỡ tận tình và tâm huyết của các thầy giáo, cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường Đặc biệt là sự chỉ đạo sát sao của

cô giáo TS Nguyễn Thị Lợi Đồng thời em còn nhận được sự quan tâm và giúp đỡ của các chú, các cô, các anh, các chị trong Phòng Tài nguyên môi trường của quận Hà Đông – TP Hà Nội Với tấm lòng biết ơn của mình, em xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc và chân thành tới các thầy, các cô trong Khoa

Quản Lý Tài nguyên- Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng các chú,

các cô, các anh, các chị trong Phòng Tài nguyên môi trường của quận Hà Đông – TP Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn thành tốt đợt thực tập được giao Mặc dù đã cố gắng rất nhiều song bản khóa luận tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được những ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để bài khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày 30 tháng 5 năm 2014

Sinh viên

Nguyễn Văn Huy

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 6

1.2 Mục đích nghiên cứu 7

1.3 Yêu cầu của đề tài 7

1.4 Ý nghĩa của đề tài 8

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập 8

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 8

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 9

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 9

2.1.1 Cơ sở pháp lý 9

2.1.2 Cơ sở thực tiễn 11

2.2 Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất 12

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 12

2.2.2 Điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất 15

2.2.3 Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất 15

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 18

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 19

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 19

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 19

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 19

3.2.1 Địa điểm tiến hành 19

3.2.2 Thời gian tiến hành 19

3.3 Nội dung nghiên cứu 19

3.4 Phương pháp nghiên cứu 20

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 20

3.4.2 Phương pháp thống kê 20

3.4.3 Phương pháp kế thừa 20

3.4.4 Phương pháp so sánh 20

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 21

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hà Đông 21

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 21

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 26

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất đai 37

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Hà Đông – thành phố Hà Nội 38

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của quận Hà Đông 38

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai 41

4.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2010 – 2013 .45

4.3.1 Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất của quận Hà Đông giai đoạn 2010 – 2013 45

4.3.2 Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của quận Hà Đông giai đoạn 2010 – 2013 46

4.3.3 Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất 48

4.3.4 Kết quả công tác thừa kế QSDĐ 50

4.3.5 Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất 51

4.3.6 Kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ tại quận Hà Đông giai đoạn 2010 – 2013 53

4.3.7 Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2010 – 2013 53

4.3.8 Kết quả công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2010 – 2013 54

4.3.9.Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ 2010 – 2013 54

4.4 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người dân và cán bộ làm công tác chuyển QSDĐ 55

4.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .61

4.5.1 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ đất .61

4.5.2 Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục 61

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 63

5.1 Kết luận 63

5.2 Đề nghị 63

TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Chuyển dịch kinh tế giai đoạn 2010-2013 26

Bảng 4.2 Giá trị sản phẩm ngành nông nghiệp (Giá cố định) 27

Bảng 4.3 Cơ cấu giá trị sản xuất nông nghiệp 27

Bảng 4.4 Hiện trạng SDĐ của quận Hà Đông năm 2013 39

Bảng 4.6 Kết quả tặng cho QSDĐ giai đoạn 2010 - 2013 48

Bảng 4.7 Kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2010 – 2013 50

Bảng 4.8 Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ giai đoạn 2010 – 2013 52

Bảng 4.9 Bảng tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ giai đoạn 2010 -2013 54

Bảng 4.10 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ Phòng TNMT 56

Bảng 4.11 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ 57

VPĐK QSDĐ 57

Bảng 4.12 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người SDĐ 59

là nơi sinh sống, lao động của con người Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, về diện tích, có tính cố định về vị trí

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra

ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn

và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác

Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai Do

đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa

vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên & Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS Nguyễn Thị

Lợi, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn quận Hà Đông – thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2013” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền SDĐ, phát huy ưu

điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác

quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông trong thời gian tới

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền SDĐ đai theo quy định của Luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của trung ương và địa phương

- Xác định thực trạng của công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra ở địa phương trong thời gian qua Thu thập số liệu điều tra đảm bảo tính trung thực, khách quan

- Tìm hiểu các nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa phương

và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở

đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trường

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng

Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa

phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý

2.1.1.1 Một số các văn bản pháp quy của Nhà nước ban quy định liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất

- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992

- Luật Đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua gồm 8 hình thức chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền SDĐ

- Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006

về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và

Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ

- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên

và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.1.1.2 Các văn bản pháp quy của quận Hà Đông thành phố Hà Nội quy định

về việc chuyển quyền sử dụng đất

- Quyết định số 15/2009/QĐ-UBND ngày 09/01/2009 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 84/2009/QĐ-UBND ngày 1/7/2009 của UBND thành

phố Hà Nội về việc ban hành quy định thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết công việc của tổ chức, cá nhân tại các cơ quan quản lý hành chính Nhà nước thuộc thành phố Hà Nội

- Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND ngày 22/12/2009 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định về trình tự thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích SDĐ vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở và đất nông nghiệp xen

kẽ trong khu dân cư (không thuộc đất công sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội)

- Quyết định số 1200/2010/QĐ-UBND ngày 29/07/2010 về việc ban

hành quy trình cấp GCN, chuyển quyền SDĐ, QSH, đăng ký chuyển mục đích SDĐ, đăng ký thế chấp và xóa thế chấp bằng QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam trên địa bàn

Thành phố Hà Nội

2.1.2 Cơ sở thực tiễn

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

Hà Đông là một quận nằm ở phía Tây Nam của thủ đô Hà Nội, trong quá trình phát triển và hội nhập với thành phố Hà Nội còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai Phải nhanh chóng cập nhật các thông tư nghị định mới của thành phố Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp

lý đối với đất đai mà các hộ đang có Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn

Bắt đầu từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 đến nay cùng với

sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước Người dân ý thức hơn về vấn

đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền SDĐ Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho quận nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở

hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của quận trong

tương lai

2.2 Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Quyền chuyển đổi QSDĐ là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là

tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn theo khoản 2 điều 113 của Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình,

cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính

Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền SDĐ được quy định tại điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền SDĐ phổ biến nhất Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền SDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 106

Theo Nghị định 181/2004/NĐ – CP (2004) [4] tại điều 103 quy định cụ thể các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được xét duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều

127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.3.Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê Trong Luật đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định tại điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ:

1 Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật

2 Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật

3 Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều

121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó

Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả

Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều

129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là việc người SDĐ đem QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc các nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận

Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ đối với việc thế chấp QSDĐ

Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người SDĐ sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay

Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động

Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ đối với việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.2 Điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2003 tại điều 106 của Luật đất đai quy định như sau: Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2 điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a/ Có GCN QSDĐ;

b/ Đất không có tranh chấp;

c/ QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d/ Trong thời hạn SDĐ

2.2.3 Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

2.2.3.1 Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chức Nhà nước

Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.2 Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi

có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.3 Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.4 Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và GCN QSDĐ ; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong

các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.5 Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai

2003 (nếu có)

Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn

phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.6 Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.7 Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng góp vốn QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng góp vốn QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn

phòng đăng ký QSDĐ

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu Việt Nam có nền

kinh tế, văn hóa, xã hội rất phát triển Vì thế công tác quản lý và SDĐ đai rất được chú trọng và quan tâm Trong đó công tác chuyển quyền SDĐ cũng là một hoạt động diễn ra rất sôi nổi trên địa bàn thành phố Ở đây tập trung hầu như toàn bộ các hình thức chuyển quyền SDĐ như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ Từ khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính sang toàn bộ tỉnh Hà Tây và huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh Phúc,

Hà Nội trở thành thủ đô có diện tích lớn nhất cả nước theo đó hoạt động chuyển quyền cũng diễn ra sâu rộng, phức tạp hơn đòi hỏi sự quản lý được quan tâm nhiều hơn Trong đó Hà Đông là một quận mới xác nhập, công tác quản lý đất đai còn gặp nhiều khó khăn, hiện đang đẩy mạnh các công tác quản lý về đất đai có thêm sự đầu tư của thành phố Hà Nội đã có những thành tựu nhất định song sẽ tiếp tục đẩy mạnh công tác quản lý đất đai mang lại

hiệu quả và bền vững

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác chuyển quyền SDĐ tại Quận Hà Đông – thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2013

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Tất cả các hình thúc chuyển quyền SDĐ trên địa bàn Quận Hà Đông – thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2013

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

3.2.1 Địa điểm tiến hành

Phòng Tài nguyên & Môi trường Quận Hà Đông – thành phố Hà Nội

3.2.2 Thời gian tiến hành

Từ tháng 01/2014 đến tháng 04/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

* Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông

Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình

quản lý và SDĐ trên địa bàn quận

* Tình hình quản lý và sử dụng đất đai Quận Hà Đông

- Hiện trạng SDĐ đai năm 2013

- Tình hình quản lý đất đai

* Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn Quận

Hà Đông giai đoạn 2010 – 2013

- Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ Quận Hà Đông

- Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ Quận Hà Đông

- Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ Quận Hà Đông

- Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ Quận Hà Đông

- Đánh giá công tác thế chấp QSDĐ Quận Hà Đông

- Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Quận Hà Đông

- Đánh giá công tác bảo lãnh QSDĐ Quận Hà Đông

- Đánh giá công tác góp vốn QSDĐ Quận Hà Đông

* Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất

* Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục

- Thuận lợi

- Khó khăn

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

- Thu thập số liệu thứ cấp:

+ Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên của quận Hà Đông

+ Thu thập các số liệu, tài liệu về kinh tế - xã hội của quận Hà Đông + Thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan tới công tác chuyển quyền SDĐ của quận và các văn bản pháp luật có liên quan

- Thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra phỏng vấn cán bộ

phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông (10 phiếu), cán bộ Văn Phòng Đăng Ký (5 phiếu) và đối tượng SDĐ (30 phiếu điều tra ngẫu nhiên các phường trong quận Hà Đông) theo mẫu phiếu điều tra (phụ lục 01, 02, 03) với tổng 45 phiếu để thu thập số liệu phục vụ cho việc đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền SDĐ trên địa bàn quận

3.4.2 Phương pháp thống kê

Sử dụng phần mềm Excel để thống kê các số liệu có liên quan tới công tác chuyển QSDĐ để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài

3.4.3 Phương pháp kế thừa

Sử dụng các kết quả có sẵn làm cơ sở cho việc phân tích, đánh giá

nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu

3.4.4 Phương pháp so sánh

Thông qua các số liệu sẵn có, các số liệu thu thập, tổng hợp được để lựa

chọn các số liệu hợp lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hà Đông

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Quận Hà đông có toạ độ địa lý 20o

59' vĩ độ Bắc, 105o

45' kinh Đông, nằm dọc 2 bên quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hoà Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nội 13 km về phía Tây, có diện tích tự nhiên 4.833,66 ha Gồm 17 đơn vị hành chính phường, có danh giới tiếp giáp như sau:

Phía Bắc giáp huyện Từ Liêm;

Phía Nam giáp huyện Thanh Oai;

Phía Đông giáp huyện Thanh Trì;

Phía Tây giáp huyện Hoài Đức, huyện Quốc Oai

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Hà Đông nằm trong vùng đồng bằng nên có địa hình đặc trưng của vùng bằng phẳng, độ chênh địa hình không lớn, biên độ cao trình nằm trong khoảng 3,5m - 6,8m

Địa hình thành phố chia ra làm 3 khu vực chính:

- Khu vực Bắc và Đông sông Nhuệ;

- Khu vực Bắc sông La Khê;

- Khu Vực Nam sông La Khê;

Với đặc điểm địa hình bằng phẳng quận Hà Đông có điều kiện thuận lợi trong thực hiện đa dạng hóa cây trồng vật nuôi, luân canh tăng vụ, tăng năng suất Tuy vậy cũng cần củng cố hệ thống kênh mương để chủ động trong việc tưới và tiêu để nâng cao hiệu quả kinh tế trong sản xuất nông nghiệp

4.1.1.3 Khí hậu

Quận Hà Đông nằm trong nền chung của khí hậu miền bắc Việt Nam

và nằm trong vùng tiểu khí hậu đồng bằng Bắc bộ với các đặc điểm như sau: Chế độ khí hậu của vùng đồng bằng sông Hồng, chịu ảnh hưởng của gió biển, khí hậu nóng ẩm và có mùa lạnh do ảnh hưởng của gió mùa Đông

Bắc, với nhiệt độ trung bình năm là 230C, lượng mưa trung bình 1700 mm -

1800 mm

Chế độ nhiệt: nhiệt độ trung bình năm dao động 23,10

C - 23,30C tại trạm Hà Đông Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau và có nhiệt độ trung bình thấp nhất là 13,60C Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, nhiệt độ trung bình thường trên 260C, tháng nóng nhất là tháng 7

Chế độ ẩm: độ ẩm tương đối trung bình từ 83-85% Tháng có ẩm độ trung bình cao nhất là tháng 3, tháng 4 (87-89%), các tháng có độ ẩm tương đối thấp là các tháng 11, tháng 12 (80-81%)

Chế độ bức xạ: hàng năm có khoảng 120-140 ngày nắng với tổng số giờ nắng trung bình tại trạm của quận là 1.617giờ Tuy nhiên số giờ nắng không phân bổ đều trong năm, mùa Đông thường có những đợt không có nắng kéo dài 2-5 ngày, mùa Hè số giờ nắng trên ngày cao

Chế độ mưa: lượng mưa phân bổ không đều, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm 85-90% tổng lượng mưa trong năm và mưa lớn thường tập trung vào các tháng 6, 7, 8 Mùa khô thường diễn ra từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau chiếm 10-15% lượng mưa cả năm và thường chỉ có mưa phùn, tháng mưa ít nhất là tháng 12, 1 và tháng 2

4.1.1.4 Các nguồn tài nguyên tự nhiên

- Đất có màu nâu tươi đến nâu thẫm, theo số liệu phân tích loại đất này

có phản ứng gần trung tính, thành phần cơ giới thịt nhẹ (tỷ lệ cấp hạt sét

<0,002mm, ở tầng mặt dưới 10%) Hàm lượng mùn nghèo (0,56% và 1,03%)

và có xu hướng giảm theo chiều sâu phẫu diện Đạm lân tổng số đều ở mức nghèo, kali tổng số giàu (đạm 0,075%, lân 0,08%, kali 1,12%), lân dễ tiêu

thấp (dưới 3mg/100g đất) kali dễ tiêu khá (trên 10g/100g đất) Trong thành phần cation trao đổi thì hàm lượng Ca++ cao (>12mg/100g đất), magiê thấp (<2,5mg/100g đất)

Đây là vùng đất có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế hàng hoá (cây ăn quả, rau xanh) Hiện nay mới bước đầu thực hiện tổ chức sản xuất, chuyển đổi

cơ cấu cây trồng ở một số khu vực

- Đất phù sa không được bồi (P) diện tích là 1.049 ha chiếm 37,4 % diện tích đất nông nghiệp phân bố rộng khắp theo các dải đê chính của sông Nhuệ và sông Đáy tập trung chủ yếu ở các phường Dương Nội, Đồng Mai và phân bố rải rác tại các phường Phúc La, Vạn Phúc, Văn Mỗ và các phường Kiến Hưng, Yên Nghĩa, Phú Lãm

Đất có màu nâu tươi, hình thái phẫu diện khá đồng nhất Theo số liệu phân tích, đất có phản ứng ít chua ở tầng mặt, càng xuống dưới sâu PH (KCL) càng tăng Hàm lượng mùn trung bình (1,6%), lân khá (0,17%), kali cao (1,58%), kali dễ tiêu khá (16mg/100g đất), lân dễ tiêu thấp (1,18mg/100g đất)

- Đất phù sa gley(Pg) diện tích chiếm 1.472 ha chiếm 52,5% diện tích đất nông nghiệp của Quận phân bố ở vùng có địa hình thấp ngập nước trong thời gian dài, mực nước ngầm nông Đất phù sa gley tập trung chủ yếu tại 3

phường: (Phú Lương, Yên Nghĩa, Kiến Hưng) và một phần phân bố tại các phường (Dương Nội, Phú Lãm, các phường Hà Cầu, Vạn Phúc) Do phân bố

ở địa hình thấp, bị ngập nước trong thời gian dài, mực nước ngầm nông, nền đất thường bị gley từ trung bình đến mạnh Qua số liệu phân tích cho thấy tỷ

lệ cấp hạt sét (<0,002mm) ở các tầng rất cao và tăng theo chiều sâu phẫu diện, đất có phản ứng chua (PHKCl = 4,3 - 4,7) Hàm lượng mùn cao (2,5%), đạm, kali tổng số cao (0,22% và 1,96%) trong khi lân tổng số thấp(0,073%), lân dễ tiêu nghèo(1,18mg/100g đất), kali dễ tiêu trung bình (10mg/100g đất)

* Tài nguyên nước:

Tài nguyên nước mặt

- Sông Nhuệ nối với sông Hồng tại Cống Chèm (Hà Nội), đoạn chảy qua quận Hà Đông có chiều dài 7 km, có tác dụng tưới và thoát nước cho địa bàn quận

Hà Đông nói riêng và một số quận, huyện của thành phố Hà Nội nói chung

- Sông Đáy: Là một phân lưu chính của sông Hồng, về mùa cạn đoạn từ cửa Hát Môn đến Đập Đáy (Đan Phượng) chỉ còn là một lạch nhỏ vì cửa sông

đã bị ngăn cách với sông Hồng bởi đê Vân Cốc và Đập Đáy, chỉ khi phân lũ mới được mở cửa Đập Đáy tiêu nước cho sông Hồng Sau khi chương trình làm sống lại dòng sông Đáy được thực hiện thì đây là nguồn cung cấp nước tưới và tiêu quan trọng cho sản xuất nông nghiệp của thành phố Hà Nội nói chung và quận Hà Đông nói riêng

Tài nguyên nước ngầm:

- Theo tài liệu thuyết minh địa chất thuỷ văn của PTS Ngô Ngọc Cát (chủ biên - trưởng phòng nghiên cứu nước dưới đất thuộc Trung tâm địa lý Tài nguyên) thì Quận Hà Đông nằm trong khu vực đồng bằng nên nhìn chung nước ngầm dồi dào và ở nông, có thể khai thác phục vụ trong sản xuất và sinh hoạt với trữ lượng khá

* Tài nguyên nhân văn

Với bề dày hàng ngàn năm lịch sử, Hà Đông có nhiều danh thắng, di tích lịch sử, công trình văn hoá - nghệ thuật cùng các di tích phi vật thể khác, các lễ hội, làng nghề và văn hoá dân gian Những đặc trưng văn hoá Việt là nguồn lực và lợi thế cho phát triển ngành nghề thủ công mỹ nghệ truyền thống đem lại những giá trị gia tăng cao trong xuất khẩu các sản phẩm này cũng như phục vụ cho du lịch và các dịch vụ văn hoá khác Trên địa bàn quận có 78 di tích được xếp hạng Trong đó có 68 di tích được xếp hạng cấp quốc gia và 10 di tích được xếp hạng cấp thành phố Cụ thể như sau:

Hệ thống đình- chùa-miếu: hiện có 26 chùa (trong đó có 17 chùa được xếp hạng di tích lịch sử văn hoá cấp Bộ và 6 chùa xếp loại cấp tỉnh); 35 đình (34 đình được xếp hạng di tích lịch sử); 7 miếu (6 miếu được xếp hạng di tích lịch sử) và 5 nhà thờ thiên chúa giáo Đình-chùa- miếu tại Hà đông là nơi lưu giữ nhiều nét nghệ thuật kiến trúc, điêu khắc trạm trổ độc đáo của nhân dân Tượng đài Nguyễn Trãi trong công viên - vườn hoa Nguyễn Trãi Nhiều lễ hội gắn với di tích và cùng đi với di tích tạo thành một sản phẩm du lịch độc đáo Ngoài ra trong quận Hà Đông còn có nhiều Làng nghề nổi tiếng như: Dệt tơ lụa làng Vạn Phúc, nghề thêu ở Yên Thái, nghề Ở làng Đa Sỹ… tất cả các yếu tố trên kết hợp với nhau tạo ra sự phát triển cho ngành du lịch

* Thực trạng môi trường

- Ô nhiễm các sông trên địa bàn quận

Hà Đông có 2 sông chính chảy qua (sông Đáy và sông Nhuệ), môi trường nước mặt đang chịu tác động mạnh mẽ của các hoạt động kinh tế -

xã hội như: sự ra đời của hàng loạt của các khu đô thị, các khu công nghiệp trong thành phố Hà Nội và trên địa bàn quận cùng với các hoạt động tiểu thủ công nghiệp và các chất thải bệnh viện, các khu vực dân cư đông đúc, các làng nghề đã làm cho chất lượng môi trường biến đổi nhanh theo chiều hướng tiêu cực Chất lượng nước các dòng sông đang dần bị ô nhiễm, mức độ ô nhiễm của sông Nhuệ vào mùa khô: hàm lượng oxi hoà tan (DO) thấp hơn 2,31 lần so với tiêu chuẩn, nhu cầu oxi sinh học (BOD5) vượt tiêu chuẩn cho phép 1,28 lần, nhu cầu oxi hoá học (COD) cao vượt quá 6,47 lần, tổng chất rắn lơ lửng (TSS) vượt 2,11 lần, hàm lượng nitrat (NO3

) vượt quá 1,64 lần Nước sông đã bị ô nhiễm nặng, không đủ tiêu chuẩn để phục

-vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp Nhiều đoạn sông Nhuệ nước bốc mùi hôi thối ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của dân cư hai bờ sông

- Ô nhiễm các hồ

Trên địa bàn quận có rất nhiều ao hồ lớn nhỏ Nhưng tại khu đô thị trung tâm có 2 hồ chính là hồ (hồ Văn Quán và hồ Quang Trung) Kết quả quan sát và phân tích chất lượng nước mặt trong khu vực nội thị cho thấy các hồ này đều bị ô nhiễm Trong hồ có rất nhiều tảo xanh và đều có hiện tượng phú dưỡng

- Ô nhiễm không khí

Môi trường không khí ở Hà Đông chịu tác động chủ yếu của các hoạt động sản xuất công nghiệp, làng nghề thủ công, giao thông vận tải, xây dựng và sinh hoạt của người dân Chất lượng môi trường không khí của quận đã có biểu hiện suy thoái, đặc biệt là các khu vực xung quanh các đô thị đang xây dựng như (khu đô thị Dương Nội, Kiến Hưng, Phú Lãm…): nồng độ bụi và các chất khí gây ô nhiễm tăng dần và nhiều khu vực đã vượt tiêu chuẩn cho phép nhất là các khu vực có mật độ giao thông cao Hai nguồn ô nhiễm môi trường không khí nghiêm trọng hiện nay là do bụi và khí thải giao thông trên các tuyến giao thông chính của quận

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Kinh tế

Kinh tế có bước phát triển khá, tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng năm (2010-2013) bình quân đạt 18,5%, vượt 2,5% so với chỉ tiêu Nghị quyết Đại hội Đảng bộ quận Hà Đông lần thứ XVIII

GDP bình quân đầu người tăng: năm 2010 đạt 1.095 USD, năm 2013 ước đạt 2.642 USD, vượt 825 USD/người/năm so với Nghị quyết Đại hội Đảng bộ quận Hà Đông lần thứ 18

Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực: Tỷ trọng các ngành kinh tế của quận Hà Đông năm 2013 dự kiến như sau:

Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp: 53,48% (mục tiêu Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ 18 là 50%)

Thương mại, dịch vụ: 46,02% (mục tiêu Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ 18 là 45,80%)

Nông nghiệp: 0,5% (mục tiêu Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ 18 là 4,2%) Kinh tế đạt mức tăng trưởng mạnh song sức cạnh tranh của các sản phẩm công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp chủ lực còn thấp, chưa khai thác hết tiềm năng thị trường Công tác triển khai đất dịch vụ tại một số cơ sở còn thiếu tập trung, quy hoạch đô thị còn hạn chế Hệ thống hạ tầng cơ sở phát triển chưa đồng bộ

Bảng4.1 Chuyển dịch kinh tế giai đoạn 2010-2013

(Nguồn phòng Tài chính - Kế hoạch quận Hà Đông)

Cơ cấu kinh tế của quận Hà Đông năm 2013 thể hiện những nét đặc trưng của một đô thị với nền kinh tế phát triển, theo đó tỷ lệ của khu vực công nghiệp - xây dựng và dịch vụ khá cao, tỷ trọng của khu vực nông nghiệp thấp

(chỉ chiếm 0,5% GDP) Tăng trưởng kinh tế theo hướng một đô thị mạnh, tốc

độ tăng trưởng của ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ liên tục tăng qua các năm, ngành nông nghiệp đang có xu hướng giảm bởi giảm diện tích đất sản xuất nông nghiệp, chỉ khoanh những khu vực sản xuất nông nghiệp chất lượng cao theo chương trình phát triển nông nghiệp

( Nguồn: Niên giám thống kê quận Hà Đông giai đoạn 2010-2013)

Toàn quận đã hoàn thành quy hoạch sản xuất nông nghiệp chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020 Trong 3 năm qua, sản xuất nông nghiệp phát triển ổn định

Bảng 4.3 Cơ cấu giá trị sản xuất nông nghiệp

(Nguồn: Niên giám thống kê quận Hà Đông giai đoạn 2010-2013)

Sản xuất nông nghiệp tiếp tục chuyển đổi cơ cấu theo hướng đáp ứng yêu cầu của thị trường, nâng cao chất lượng giá trị và hiệu quả Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp phù hợp với đặc điểm đô thị hành lang xanh

Trong đó giá trị sản xuất trồng trọt có xu hướng giảm (năm 2010 giá trị sản xuất ngành trồng trọt chiếm 60,97% so tổng giá trị sản xuất nông nghiệp đến năm 2013 giá trị sản xuất của trồng trọt giảm xuống còn 54,55%) Giá trị

sản xuất ngành dịch vụ có xu hướng tăng từ 1,5% năm 2013 tăng lên 1,91%

so tổng giá trị sản xuất của ngành nông nghiệp

* Ngành công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

Sản xuất công nghiệp trên địa bàn quận Hà Đông đang tiếp tục duy trì tốc

độ tăng trưởng cao bình quân trong 3 năm qua tăng 20,1% /năm Giá trị sản xuất công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp ngoài quốc doanh (theo giá cố định năm 1994) năm 2013 đạt 4.456,76 tỷ đồng, vượt 2670, 899 tỷ đồng (149,56%)

so với mục tiêu đại hội

- Cụm công nghiệp Yên Nghĩa: với quy mô quy hoạch là 40,73 ha, trong

đó diện tích xây dựng: 20,5 ha;

- Điểm công nghiệp Kiến Hưng quy mô 4,24 ha;

- Cụm công nghiệp Đồng Mai quy mô 191,91 ha;

- Cụm công nghiệp Phú Lãm quy mô 21,24 ha;

Hiện đã có 25 doanh nghiệp đầu tư vào cụm công nghiệp trên trên địa bàn quận với tổng diện tích là 258,77 ha

Sản xuất công nghiệp làng nghề truyền thống trên địa bàn quận có một

số làng nghề truyền thống nổi tiếng trong và ngoài nước như: dệt lụa Vạn Phúc (phường Vạn Phúc), dệt the La Khê (phường La Khê), nghề rèn Đa Sỹ (phường Kiến Hưng), dệt len Nghĩa Lộ (phường Yên Nghĩa), làng nghề mỹ nghệ Huyền Kỳ (phường Phú Lãm) Giá trị sản xuất của các làng nghề đạt khoảng trên 55 tỷ đồng/năm

Thời gian qua, mặc dù đạt được những thành tựu khá toàn diện, tốc độ tăng trưởng cao, nhưng hoạt động sản xuất công nghiệp trên địa bàn quận vẫn tồn tại một số khó khăn, yếu kém Những yếu tố như công nghệ lạc hậu, quy

mô vốn, quy mô sản xuất nhỏ bé, thiếu sự hợp tác, gắn kết và trình độ quản lý thấp đang là những hạn chế đối với việc nâng cao năng lực cạnh tranh của một

số ngành, nhất là đối với ngành công nghiệp chế tác và các ngành sản xuất sản phẩm xuất khẩu

* Ngành thương mại – dịch vụ

Giai đoạn 2010 - 2013, hoạt động thương mại của Quận Hà Đông có nhiều khởi sắc với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế đặc biệt là thương mại tư nhân Năm 2010 tổng số cơ sở kinh doanh dịch vụ của quận Hà Đông là 7.900 cơ sở, đến năm 2013 là 13.130 cơ sở, đặc biệt các phường Mộ Lao, Phú La, Dương Nội, Biên Giang, Đồng Mai năm 2010 chưa có một cơ

sở kinh doanh dịch vụ nào, nhưng năm 2013 các phường này đã phát triển mạnh các cơ sở kinh doanh dịch vụ như phường Mộ Lao là 956 cơ sở, Dương Nội 755 cơ sở

Trong tổng mức lưu chuyển hàng hoá bán lẻ và doanh thu dịch vụ năm

2013 của quận Hà Đông, khu vực kinh tế tư nhân chiếm thị phần cao nhất (khoảng 82,9%), khu vực kinh tế Nhà nước chỉ chiếm thị phần khoảng 17 - 25% nhưng chiếm giữ các mặt hàng chủ yếu như xăng dầu, phân bón, hoá chất , khu vực kinh tế tập thể và khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

có tỷ lệ rất thấp (xấp xỉ 2%)

4.1.2.2 Dân số và lao động

Dân số quận Hà Đông có những biến đổi do quá trình đô thị hoá và mở rộng địa giới hành chính, sau khi chuyển các xã: Dương Nội của huyện Hoài Đức, xã Biên Giang và xã Đồng Mai của huyện Thanh Oai về Hà Đông Dân

số trên địa bàn quận tăng lên tới 179.302 người (năm 2006), tăng so với năm

2005 là 38.651 người Mật độ dân số trung bình trên địa quận giảm từ 4.269 người/km2 năm 2005 xuống còn 3772 người/ km2 năm 2006 Từ năm 2006 đến nay mật độ dân số trên địa bàn quận Hà Đông tiếp tục tăng nhanh do quá trình đô thị hóa, dân số năm 2013 của quận là 238.810 người, mật độ dân số trung bình là 5.205 người/ km2

Dân số quận Hà Đông phân bố không đều, tập trung chủ yếu ở các khu vực gần đường Quốc lộ số 6, tỉnh lộ số 70, 430 và 21B Đặc biệt, lại khu vực trung tâm cũ (thuộc phường nguyễn Trãi, Yết Kiêu ), mật độ dân số từ 30.000 - 32.000 người/km2, khu vực phường La Khê, phường Mộ Lao sau khi tách phường mật độ dân số nhỏ khoảng dưới 20.000 người/ km2

4.1.2.3 Thực trạng phát triển đô thị

Quận Hà Đông sau khi được hình thành do mở rộng thủ đô Hà Nội, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng Tất cả các xã (Phú Lương, Phú Lãm, Văn Khê, Kiến Hưng, Yên Nghĩa ) trong quận đã được nâng cấp trở thành đơn vị phường Ngoài ra theo Nghị quyết 10 còn có xã Dương Nội (thuộc huyện Hoài Đức), 02 xã Đồng Mai, Biên Giang và thôn Thượng Bãi (thuộc huyện Thanh Oai) sát nhập vào địa giới hành chính quận Hà Đông Như vậy đến năm 2013 quận Hà Đông có diện tích đất đô thị là 4.834 ha với 17 đơn vị hành chính Ngoài việc mở rộng ranh giới đất đô thị thì các khu đô thị mới được hình thành và đầu tư xây dựng cùng với việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật gồm có:

Dự án khu trung tâm hành chính tại Hà Cầu quy mô diện tích 45 ha;

Dự án xây dựng công viên giải trí và thể dục thể thao tại Kiến Hưng quy mô

100 ha;

Các dự án xây dựng khu nhà ở quy mô đất 16 ha gồm có:

+ Tiểu khu đô thị Chuôm Ngô, Bông Đỏ thuộc phường La Khê, diện tích 2,90 ha

+ Tiểu khu đô thị mới Vạn Phúc thuộc phường Vạn Phúc, diện tích 5,70 ha + Khu nhà ở Cánh đồng Bói Vạn Phúc thuộc phường Vạn Phúc, diện tích 7 ha + Khu nhà Bắc Hà 2,80 ha

+ Khu nhà ở Cầu Bươu 2,30 ha

+ Khu nhà ở La Khê l,80 ha

+ Khu văn phòng và chung cư VINACONEX 21, diện tích l,30 ha

Ngoài ra còn các khu đô thị mới được hình thành và đang được xây dựng phát triển đó là : Khu đô thị Dương Nội; Khu đô thị Lê Trọng Tấn; Khu đô thị

An Hưng; Khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc; Khu đô thị Mỗ Lao; Khu đô thị Cenco5 Thanh Hà; Khu đô thị Kiến Hưng; Khu tái định cư phường Kiến Hưng; Khu đô thị Xa La Tổng diện tích các khu đô thị trên khoảng 300 ha

4.1.2.4 Cơ sở hạ tầng

Quận Hà Đông được thành lập từ Thành phố Hà Đông - tỉnh Hà Tây (thành phố Hà Đông thì được hình thành và nâng cấp từ thị xã Hà Đông là trung kinh tế chính trị của tỉnh Hà Tây) Vì vậy cơ sở hạ tầng của quận Hà Đông mang đầy đủ cở sở hạ tầng thiết yếu của một trung tâm trực thuộc tỉnh Các cơ sở hạ tầng phục vụ cho các cơ quan, các đoàn thể hoạt động, phát triển kinh tế cũng như việc phục vụ sinh hoạt, đi lại tương đối tốt so với 28 quận, huyện còn lại trong địa bàn thành phố Hà Nội Tuy nhiên trong quá trình đô thị hóa một số xã nông thôn ở vùng lân cận được sát nhập vào quận Vì vậy cơ sở

hạ tầng ở những khu vực này còn thiếu nhiều và rất yếu kém Nếu xét về tổng thể cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo địa giới hành chính quận hiện tại thì còn nhiều bất cập và không đồng bộ Có khu vực thì cơ sở hạ tầng rất tốt như khu trung tâm bao gồm các phường (Quang Trung, Nguyễn Trãi, Yết Kiêu, Phú La, Hà Cầu) Khu vực có cơ sở hạ tầng yếu kém bao gồm các phường (Yên Nghĩa, Đồng Mai, Biên Giang, Phú Lương, Phú Lãm…) Cụ thể hạ tầng kỹ thuật của quận như sau:

Lê Trọng Tấn kéo dài, Đường Lê Văn Lương kéo dài… đi qua quận

Mạng lưới tuyến đường trục chính đều gắn kết với hệ thống đường của

Hà Nội, phải đi xuyên qua trung tâm của quận, nên mạng lưới giao thông của quận phải chịu tải rất lớn (cường độ, lưu lượng xe, ô nhiễm môi trường) Mạng lưới giao thông nội thị đã được cải tạo từng phần (đoạn đường Quang Trung), song nhìn chung còn chưa đồng bộ, năng lực giao thông thấp mang tính chắp vá, chưa làm thay đổi được "chất" của mạng lưới giao thông

đô thị trong quá trình "đô thị hoá"

Hiện có tuyến đường sắt vành đai (Hà Nội-Lào Cai) qua thành phố (chiều dài khoảng 5km) và ga Hà Đông (Ba La) với năng lực vận tải còn chưa phát triển (100.000 tấn và 22.000 lượt hành khách/năm)

Bến xe khách Hà Đông cũ (thuộc phường Văn Quán) là bến ô tô liên tỉnh, diện tích 7.400 m2 với lưu lượng 7.000 - 8.000 khách/ngày Bến xe trung tâm được xây dựng quy mô tại phường Yên Nghĩa

* Thuỷ lợi

Hiện trạng các công trình thủy lợi: quy mô, công suất, năng lực tưới tiêu,

hệ thống kênh mương tưới tiêu của quận cơ bản đáp ứng đủ nhu cầu cho sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên một số công trình trạm bơm đầu tư từ những năm 1970 nên đã xuống cấp, hạn chế khả năng cung cấp nước và tiêu úng Tính đến năm 2013 quận Hà Đông có 10 trạm bơm tiêu gồm 25 máy với tổng công suất là 53.040 m3/h với năng lực tiêu cho 1.050 ha với các kênh cấp 2 có tổng chiều dài là 13,3km Các hợp tác xã nông nghiệp quản lý 6 trạm và công

ty môi trường đô thị Hà Đông quản lý 4 trạm

Đối với hệ thống tưới quận Hà Đông có 16 trạm bao gồm 21 máy bơm

có tổng công suất là 20.000 m3/h Năng lực tưới của 16 trạm này là 1.053 ha với các kênh cấp 2 có chiều dài 27,7km