Những khái niệm về chuyển quyền SDĐ Theo khoản 4 Điều 4 luật đất đai 2003 quy định: “ Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử
Trang 1KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Ngọc Anh
Thái Nguyên, năm 2014
Trang 2Để hoàn thành đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Ba Chẽ, huyện Ba Chẽ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20010 - 2013”
Trước hết em xin gửi tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm
và Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường lời cảm ơn chân thành, niềm kính trọng, sự tự hào được học tập và rèn luyện tại trường trong thời gian qua
Sự biết ơn sâu sắc nhất em xin được giành cho Thầy Th.S Nguyễn Ngọc Anh
- Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn và động viên em trong suốt quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu này
Em xin chân thành cảm ơn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Chẽ và UBND Thị trấn Ba Chẽ đã tạo điều kiện giúp đỡ em thu thập số liệu tại Văn phòng và Uỷ ban trong suốt thời gian thực tập
Cuối cùng, em xin cảm ơn gia đình, người thân và các bạn bè đã tạo điều kiện, động viên khích lệ để em vượt qua mọi khó khăn trong quá trình học tập vừa qua
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gằng song đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014 Sinh viên
Hoàng Thu Hà
Trang 3Bảng 4.1 Một số yếu tố khí tượng của thị trấn Ba Chẽ 28 Bảng 4.2 Biến động trong chăn nuôi tại Thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 30 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng các loại đất thị trấn Ba Chẽ năm 2013 35 Bảng 4.4 Biến động đất đai thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 37 Bảng 4.5 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thị trấn Ba Chẽ 43 Bảng 4.6 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của thị trấn Ba Chẽ 46 Bảng 4.7 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của thị trấn Ba Chẽ 48 Bảng 4.8 Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất của thị trấn Ba Chẽ 50Bảng 4.9 Tổng hợp kết quả chuyển quyền SDĐ tại Thị trấn Ba Chẽ giai đoạn
2010 - 2013 53
Trang 4Hình 4.1 Diện tích chuyển nhượng quyền SDĐ theo loại đất tại thị trấn Ba Chẽ 44 Hình 4.2 Diện tích tặng cho quyền SDĐ theo loại đất tại thị trấn Ba Chẽ 47 Hình 4.3 Diện tích thế chấp quyền SDĐ theo loại đất tại thị trấn Ba Chẽ 50 Hình 4.4 Diện tích chuyển quyền SDĐ theo lại đất tại thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 54
Trang 5Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa
SXNN Sản xuất nông nghiệp
SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
Trang 6PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1
1.1 Đặt vấn đề 1
1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2
1.2.1 Mục đích 2
1.2.2 Yêu cầu 3
1.3 Ý nghĩa của đề tài 3
1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3
1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3
PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4
2.1.1 Cơ sở lý luận 4
2.1.2 Cơ sở pháp lý 6
2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền SDĐ 8
2.2.1 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển quyền SDĐ 8
2.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền SDĐ 10
2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ 11
2.2.4 Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất 13
2.2.5 Giá chuyển quyền SDĐ 13
2.2.6 Nguyên tắc chuyển quyền SDĐ 13
2.3.Trình tự, thủ tục chuyển quyền SDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 13
2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền SDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 13
2.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 15
2.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất 16
2.3.4 Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất 18
2.3.5.Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất 19
Trang 72.4.2 Tặng cho quyền sử dụng đất 23
2.4.3.Các trường hợp miễn, giảm thuế khi chuyển quyền SDĐ 23
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26
3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26
3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 26
3.2.1 Địa điểm 26
3.2.2 Thời gian 26
3.3 Nội dung nghiên cứu 26
3.3.1 Điều tra cơ bản 26
3.3.2.Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị trấn Ba Chẽ 26
3.3.3.Đánh giá công tác chuyển quyền SDĐ của thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 26
3.3.4 Định hướng và đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tới 27
3.4 Phương pháp nghiên cứu 27
3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27
3.4.2 Phương pháp phân tích, thống kê và tổng hợp số liệu 27
3.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh 27
3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 27
3.5.5 Phương pháp đánh giá nhận xét 27
PHẦN 4 KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 28
4.1 Tổng quan điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 28
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 28
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 30
4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Ba Chẽ 34
4.1.4.Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ 35
Trang 84.2.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền SDĐ tại thị trấn Ba Chẽ giai đoạn
2010-2013 41
4.2.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền SDĐ tại thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 42
4.2.3 Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ tại thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 45
4.2.4 Đánh giá kết quả tặng cho quyền SDĐ tại thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 46
4.2.5 Đánh giá kết quả thừa kế quyền SDĐ tại thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 48
4.2.6 Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền SDĐ tại thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 49
4.2.7 Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền SDĐ tại thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 51
4.2.8 Đánh giá kết quả góp vốn quyền SDĐ tại thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 52
4.2.9 Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển quyền SDĐ tại Thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010- 2013 53
4.3 Một số nhận xét về kết quả đã đạt được và tồn tại trong công tác chuyển quyền SDĐ tại thị trấn Ba Chẽ 55
4.3.1 Kết quả đạt được 55
4.3.2 Tồn tại 56
4.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền SDĐ tại thị trấn Ba Chẽ 57
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59
5.1 Kết luận 59
5.2 Đề nghị 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO 62
Trang 9PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Lịch sử phát triển lâu dài của loài người đã chứng minh rằng: Đất đai
có vai trò rất quan trọng trong cuộc sống, không có đất thì không thể có sự tồn tại của con người
Luật Đất đai 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.” Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra những lo ngại như: ô nhiễm môi trường, bùng nổ dân số, cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề thay đổi đã làm nảy sinh nhiều vấn
đề trong quản lý và sử dụng đất trong khi đó quỹ đất đai có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một vấn đề phức tạp, là áp lực đặt lên vai các nhà quản lý đất đai
Nhận thức được vai trò quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành các văn bản pháp luật để quản lý quỹ đất đai và liên tục bổ sung, chỉnh sửa nhằm giải quyết những vấn đề mới Luật đất đai 2003 là văn bản pháp luật hiện hành quy định quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định tại Luật Đất Đai 2003 Đó là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tai dưới nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển quyền
sử dụng đất mới được nhà nước công nhận và khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền SDĐ được quy định chặt chẽ, cụ thể hơn về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan khác
Trang 10Thị trấn Ba Chẽ là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa chính của huyện
Ba Chẽ Trong những năm qua, cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc
độ đô thị hoá của thị trấn cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2010
- 2013 Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều khu dân cư mọc lên đồng nghĩa với việc phát triển về dân cư, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp Do đó, để thấy được những tồn tại, hạn chế, yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất cần
có những đánh giá khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm và đưa ra những biện pháp nhằm làm cho công tác quản
lý và sử dụng đất đạt được hiệu quả cao
Xuất phát từ những vấn đề trên và tầm quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên và Môi trường, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của Thầy giáo Th.s
Nguyễn Ngọc Anh, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Ba Chẽ, huyện Ba Chẽ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2010 - 2013”
1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài
- Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản
lý nhà nước về đất đai và khắc phục những tồn tại đó
Trang 111.2.2 Yêu cầu
- Tìm hiểu Luật Đất đai 2003, các văn bản, nghị định có liên quan đến công tác chuyển quyền SDĐ
- Số liệu điều tra phải khách quan, trung thực và chính xác
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản
1.3 Ý nghĩa của đề tài
1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Khóa luận giúp cho sinh viên có thể vận dụng được các kiến thức đã
học vào trong thực tiễn
- Đồng thời, qua đợt thực tập cũng giúp cho sinh viên nâng cao kiến thức, kĩ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tế phục vụ cho công tác chuyên môn sau này
1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp cho sinh viên nắm được tình hình thực tế của công tác quản lý
nhà nước về đất đai tại đơn vị thực tập
- Cung cấp thông tin về công tác chuyển quyền sử dụng đất và những tồn tại trong công tác này
- Là cơ sở để các cấp, các ngành quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức
và tăng thu cho ngân sách nhà nước ,có phương hướng khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai cho những thời gian tiếp
Trang 12PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở lý luận
2.1.1.1 Những khái niệm về chuyển quyền SDĐ
Theo khoản 4 Điều 4 luật đất đai 2003 quy định:
“ Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới”
Các hình thức cụ thể như sau:
* Chuyển đổi quyền SDĐ
Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền SDĐ Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay
* Chuyển nhượng quyền SDĐ
Là việc chuyển quyền SDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền SDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó Đây là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền SDĐ
* Cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ
Là việc người SDĐ nhường quyền SDĐ của mình cho người khác theo
sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê
Trang 13* Thế chấp quyền SDĐ
Là việc người SDĐ mang quyền SDĐ của mình đến thế chấp cho một
tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời
* Thừa kế quyền SDĐ
Là việc người SDĐ khi chết để lại quyền SDĐ của mình cho người
khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
* Quyền tặng cho quyền SDĐ
Là một hình thức chuyển quyền SDĐ cho người khác theo quan hệ tình
cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền SDĐ
Là quyền mà người SDĐ sử dụng giá trị quyền SDĐ của mình để bảo lãnh
cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay
* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ
Là việc người SDĐ có quyền coi giá trị quyền SDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh [8]
2.1.1.2 Đối tượng chuyển quyền SDĐ
Chương 4, Luật Đất đai 2003 quy định các đối tượng có quyền chuyển quyền SDĐ có bao gồm:
2.1.1.3 Quá trình hình thành và phát triển của quyền SDĐ
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của người SDĐ thông qua các quy định từ việc được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền SDĐ Để thực hiện các quyền này trên thực tế, Bộ luật Dân sự 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội
Trang 14dung Tuy nhiên, để bảo đảm việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai, năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định về trình
tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền SDĐ
Mặt khác khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai là hết sức cần thiết.Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001và được ban hành mới năm
2003 đã mở rộng thêm nhiều quyền cho người SDĐ như: quyền cho thuê lại, quyền bảo lãnh, quyền tặng cho quyền SDĐ theo quy định của pháp luật dân
sự và được cụ thể hóa tại phần thứ năm Bộ luật Dân sự năm 2005, Nghị định
188/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 và Nghị định
84/2007/NĐ-CP quy định về cấp giấy chứng nhận, về thu hồi đất, về thực hiện quyền sử dụng đất Việc cho phép chuyển quyền SDĐ một mặt nhằm
cụ thể hóa chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước về phát triển kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Mặt khác, nhằm tạo điều kiện cho phép đất đai tích tụ với quy mô thích hợp trong quá trình phát triển kinh tế hàng hóa, nhất là ở nông thôn trong quá trình chuyển dịch cơ cấu của nền kinh tế Bên cạnh đó, việc cho phép chuyển dịch đất đai giữa các chủ thể SDĐ còn tạo điều kiện cho Nhà nước điều tiết lại một bước về chệnh lệnh địa tô đem lại cho các quá trình phát triển kinh tế, xã hội, khắc phục tình trạng mua
bán đất đai bất hợp pháp trong những năm qua.[9]
2.1.2 Cơ sở pháp lý
2.1.2.1 Các văn bản của Nhà nước
Bộ luật Dân sự 2005 ngày 14tháng 6 năm 2005
Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật thuế SDĐ và nhà ở ngày 6 tháng 11 năm 2009
Luật thuế chuyển quyền SDĐ phi nông nghiệp ngày 17 tháng 6 năm 2010 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai 2003
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ qui định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Trang 15Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Nghị định số 198/2004/NĐ–CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
Nghị định của Chính phủ số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm
2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển quyền SDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền SDĐ
Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất
Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ TN&MT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/ 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ TN&MT hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất,
Trang 16thực hiện quyền SDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai
Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư số 106/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 26/7/2010 hướng dẫn lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất
2.1.2.2 Các văn bản của UBND tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc quyết định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định số 1179/2011/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
2.2 Một số quy định chung về chuyển SDĐ
2.2.1 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển quyền SDĐ
Khi người SDĐ thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền SDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện qui định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
Trang 171- Có giấy chứng nhận quyền SDĐ
2- Đất không có tranh chấp
3- Quyền sử dụng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
4- Trong thời hạn sử dụng đất
Ngoài điều kiện cơ bản trên, một số hình thức chuyển quyền SDĐ còn
có các điều kiện riêng như sau:
* Chuyển đổi quyền SDĐ
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.[12]
- Hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền SDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp
đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi
cho sản xuất nông nghiệp.[12]
* Chuyển nhượng, tặng cho quyền SDĐ
Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền SDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền SDĐ
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền SDĐ chuyên trồng lúa nước
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền SDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
Trang 182.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền SDĐ
Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền SDĐ, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được qui định như sau:
- Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật
- Trường hợp người SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, ký hợp đồng thuê đất
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền SDĐ được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành
3- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật
4- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với trường
Trang 19hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định
từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền SDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền SDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền SDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền SDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.[7]
2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền SDĐ
Điều 99 Nghị đinh 181/2004/NĐ-CP quy định như sau:
1 Người nhận quyền SDĐ:
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền SDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền SDĐ quy định tại khoản 2 Điều 113 của Luật Đất đai và Điều 102 của Nghị định này;
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền SDĐ thông qua nhận chuyển nhượng quyền SDĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền SDĐ thông qua nhận chuyển nhượng quyền SDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền SDĐ thông qua nhận tặng cho quyền SDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền SDĐ thông qua nhận thừa kế quyền SDĐ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai được nhận quyền SDĐ ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở;
Trang 20- Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng quyền SDĐ được nhận quyền SDĐ từ người tham gia góp vốn;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền SDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền SDĐ thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền SDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận quyền SDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định;
-Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền SDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền SDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền SDĐ phù hợp với pháp luật đối với
hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền SDĐ chung;
- Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền SDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập
2 Người nhận chuyển quyền SDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn SDĐ
3 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này
Trang 21Tổ chức kinh tế có nhu cầu SDĐ để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định này
Người nhận chuyển nhượng quyền SDĐ quy định tại khoản này được cấp GCNQSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh
2.2.4 Hình thức pháp lý của chuyển quyền SDĐ
- Việc chuyển quyền SDĐ được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản
- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền SDĐ phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.[11]
2.2.5 Giá chuyển quyền SDĐ
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
- Do đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ
- Do người SDĐ thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền SDĐ.[11]
2.2.6 Nguyên tắc chuyển quyền SDĐ
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác SDĐ được pháp luật cho phép chuyển quyền SDĐ mới có quyền chuyển quyền SDĐ
- Khi chuyển quyền SDĐ, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền SDĐ nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật
về đất đai
- Bên nhận chuyển quyền SDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ
ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền SDĐ.[11]
2.3 Trình tự, thủ tục chuyển quyền SDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền SDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Điều 147 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục đối với hình thức chuyển quyền này như sau:
a) Trình tự thực hiện:
Trang 22- Trường hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi
thửa”, thực hiện theo quy định sau:
+ Các hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp tự thoả thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp; nộp văn bản thoả thuận kèm theo GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền SDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
+ UBND xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng TN&MT
+ Phòng TN&MT có trách nhiệm thẩm tra phương án và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và trình UBND cùng cấp quyết định
+ UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký GCNQSDĐ đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng TN&MT
- Trường hợp 2: Chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia
đình, cá nhân, được thực hiện như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn
+ Trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng TN&MT + Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng TN&MT có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý GCNQSDĐ hoặc thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận
b) Thành phần hồ sơ :
- Đối với trường hợp 1:
+ Văn bản thoả thuận về việc chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp + GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền SDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)
- Đối với trường hợp 2:
Trang 23+ Hợp đồng chuyển đổi quyền SDĐ có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
+ GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền SDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 (nếu có)
c) Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày kể từ ngày Phòng TN&MT
huyện nhận đủ hồ sơ hợp lệ có trách nhiệm chỉnh lý GCNQSDĐ hoặc nếu thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ (đối với trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận) thì thời hạn giải quyết sẽ áp dụng như đối với thủ tục cấp mới GCNQSDĐ quy định
2.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
a) Thành phần hồ sơ :
Theo Điều 23 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định bộ hồ sơ như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng;
- Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất;
- Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho;
- GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở hoặc GCNQSDĐ và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và
5 Điều 50 của Luật Đất đai và một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9
Trang 24.b) Trình tự thực hiện:
Điều 24 Quyết định 1179/2011/QĐ-UBND tỉnh Quảng Ninh quy định
về trình tự thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Ninh như sau:
Bước 1: Cá nhân tới nộp hồ sơ tại VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT Bước 2: Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp phải trích đo địa chính, thời hạn giải quyết không quá mười lăm (15) ngày làm việc), VPĐKQSDĐ kiểm tra hồ sơ, viết Giấy chứng nhận
Bước 3: Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc UBND cấp
huyện ký cấp lại Giấy chứng nhận
Bước 4: Trong thời hạn không quá một (01) ngày làm việc kể từ khi
UBND cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận, phòng TN&MT gửi Giấy chứng nhận đã cấp cho VPĐKQSDĐ
VPĐKQSDĐ vào sổ cấp Giấy chứng nhận và trao Giấy chứng nhận sau khi người được cấp nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận theo quy định; thời hạn giải quyết một (01) ngày làm việc
c) Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày (không kể thời gian người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ
2.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất
A Trình tự, thủ tục đăng ký
a) Thành phần hồ sơ:
Điều 24 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định bộ hồ sơ như sau:
* Trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất, hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất;
- Giấy tờ về quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 23 của Thông tư này
* Trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ
Trang 25- Giấy tờ về quyền SDĐ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 23 của Thông tư này
* Trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất, hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng cho thuê tài sản gắn liền với đất
- Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 23 của Thông tư này
- Văn bản của người SDĐ đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người SDĐ
b) Trình tự thực hiện:
Khoản 2, Điều 24 Thông tư 17/2009/TT-BTNMTquy định như sau:
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐKQSDĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ
sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:
- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận ở nơi chưa có bản đồ địa chính;
- Đăng ký việc cho thuê vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính; thực hiện thủ tục trình cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND xã, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn
c) Thời hạn giải quyết: Không quá mười (10) ngày kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian người SDĐ, sở hữu tài sản gắn liền với đất
thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật)
Trang 26Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ nộp hồ sơ tại
VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT
Bước 2: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐKQSDĐ có trách
nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì xác nhận việc
xoá cho thuê, cho thuê lại trong hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính
c) Thời hạn giải quyết: Không quá mười (10) ngày kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian người SDĐ, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật).[14]
2.3.4 Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền SDĐ , tài sản gắn liền với đất
A Trình tự, thủ tục đăng ký
Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT quy định như sau:
a) Thành phần hồ sơ:
- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp
- Hợp đồng thế chấp bằng quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất đã được công chứng
- GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấthoặc một trong các loại giấy tờ về quyền SDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 (nếu có);
- Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp
là người được ủy quyền
b) Trình tự thực hiện
Bước 1: Người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp hồ sơ tại VPĐKQSDĐ Bước 2: VPĐKQSDĐ thẩm tra hồ sơ, giấy tờ SDĐ, giấy sở hữu nhà, điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật (nếu không đủ điều kiện thì từ chối)
Bước 3: VPĐKQSDĐ thực hiện xác nhận vào đơn đăng ký thế chấp,
chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý Giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận
Bước 4: Trả kết quả đăng ký cho người dân
c) Thời hạn giải quyết: Trong ngày làm việc đối với trường hợp có
Giấy chứng nhận, nếu người đăng ký nộp hồ sơ sau 15h thì việc xác nhận đăng ký thế chấp được thực hiện vào hôm sau Đối với những loại giấy tờ
Trang 27quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 thì thời gian thực hiện không quá 3 ngày.
B Trình tự, thủ tục xóa đăng ký
Về trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp được quy định cụ thể tại Điều
16 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT như sau:
a) Thành phần hồ sơ:
- Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp
- GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên thế chấp
-Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền
b) Trình tự thực hiện
Bước 1: Công dân nộp hồ sơ tại VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT Bước 2: VPĐKQSDĐ kiểm tra hồ sơ, xác nhận xóa đăng ký thế chấp
và yêu cầu chỉnh lý hồ sơ địa chính
Bước 3: Trả kết quả trực tiếp cho người yêu cầu xóa đăng ký thế chấp
c) Thời hạn giải quyết: Trong thời hạn một (01) ngày làm việc kể từ
thời điểm nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐKQSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp, nếu hồ sơ nhận sau 15 giờ thì được thực hiện đăng ký vào ngày làm việc
Khoản 1 Điều 26 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định hồ sơ như sau:
* Trường hợp góp vốn bằng quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất, hồ
sơ gồm:
- Hợp đồng góp vốn bằng quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất
- Giấy tờ về quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 23 của Thông tư này
* Trường hợp góp vốn bằng quyền SDĐ, hồ sơ gồm có:
Trang 28- Hợp đồng góp vốn bằng quyền SDĐ
- Giấy tờ về quyền SDĐ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 23 của Thông tư này
* Trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất, hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất
- Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 23 của Thông tư này
- Văn bản của người SDĐ đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người SDĐ
b) Trình tự thực hiện
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐKQSDĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ
sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:
- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có sơ đồ thửa đất hoặc góp vốn hình thành pháp nhân mới đối với một phần thửa đất;
- Xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp góp vốn mà không hình thành pháp nhân mới hoặc thực hiện thủ tục trình cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp còn lại;
- Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND xã, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn sau khi người được cấp Giấy chứng nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính
c) Thời hạn giải quyết: Không quá mười (10) ngày kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền
với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
Trang 29- GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc GCNQSDĐ hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp
b) Trình tự thực hiện
Trường hợp khi góp vốn đã xác nhận việc đăng ký góp vốn bằng quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp thì sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ:
- VPĐKQSDĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ
- Xác nhận việc xoá góp vốn vào Giấy chứng nhận và trao cho bên góp vốn hoặc thu giữ Giấy chứng nhận đã cấp để lưu nếu thời hạn SDĐ đã kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính Trường hợp khi góp vốn đã cấp Giấy chứng nhận cho pháp nhân mới thì sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐKQSDĐ thực hiện các công việc sau:
- Kiểm tra hồ sơ, thu giữ Giấy chứng nhận đã cấp để lưu nếu thời hạn
sử dụng đất đã kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn
- Làm thủ tục trình cấp Giấy chứng nhận cho bên đã góp vốn đối với trường hợp thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND xã, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính
Trường hợp thời hạn SDĐ kết thúc cùng thời điểm với việc chấm dứt góp vốn, nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục SDĐ thì lập thủ tục xin gia hạn SDĐ theo quy định tại Điều 142 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai và Điều 38 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch SDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn SDĐ thì cơ quan TN&MT thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 132 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
Trang 30c) Thời hạn giải quyết: Không quá mười (10) ngày kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian người SDĐ, sở hữu tài sản gắn liền với đất
thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật)
2.4 Các loại thuế, phí cần phải nộp khi chuyển quyền SDĐ
2.4.1 Chuyển nhượng quyền SDĐ
- Thuế chuyển quyền SDĐ
Tiền nộp = Diện tích đất x Giá đất x Thuế suất
- Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển QSDĐ
Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định thuế thu nhập cá nhân khi tham
gia chuyển quyền SDĐ như sau:
Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân
Thu nhập tính thuế x
Thuế suất 25%
Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Trang 31Thuế thu nhập cá nhân
phải nộp =
Giá chuyển nhượng x
Thuế suất 2%
- Các chi phí khác liên quan:
Phí công chứng, phí đo vẽ
2.4.2 Tặng cho quyền SDĐ
- Thuế chuyển quyền SDĐ
Tiền nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Thuế suất)
- Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền SDĐ
Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định khi tặng cho quyền SDĐ thuế
thu nhập được tính như sau:
Tiền nộp = Tổng giá trị Bất Động Sản (trên 10 triệu) x 10%
2.4.3 Các trường hợp miễn, giảm thuế khi chuyển quyền SDĐ
2.4.3.1 Miễn, giảm thuế chuyển quyền SDĐ
* Miễn thuế chuyển quyền SDĐ
Điều 8 Nghị định số19/2000/NĐ-CP quy định các đối tượng được miễn
thuế là :
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền SDĐ để di chuyển đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
- Người được Nhà nước phong tặng danh hiệu "Bà mẹ Việt Nam anh hùng" có chuyển quyền SDĐ
Trang 32- Chuyển quyền sử dụng các loại đất thuộc xã nông thôn ở miền núi, hải đảo theo quy định của Chính phủ
- Chuyển đổi đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối cho nhau để phù hợp với điều kiện canh tác
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để đầu tư xây dựng nhà ở để bán, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với nhà hoặc gắn với kết cấu hạ tầng thì được miễn thuế chuyển quyền SDĐ tương ứng với diện tích đã nộp tiền SDĐ theo từng dự án
* Giảm 50% thuế chuyển quyền SDĐ
Các đối tượng được giảm 50% thuế được quy định tại Điều 9 Nghị định số19/2000/NĐ-CP bao gồm :
- Cá nhân thương binh hạng 1/4, hạng 2/4 và bệnh binh hạng 1/3, hạng 2/3;
- Thân nhân liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước
- Người tàn tật không còn khả năng lao động, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn mà không có nơi nương tựa
2.4.3.2 Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ
Điều 8 Thông tư 124/2011/TT-BTCquy định như sau:
- Hộ nghèo là hộ gia đình mà tại thời điểm kê khai, nộp lệ phí trước bạ có giấy chứng nhận là hộ nghèo do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc được UBND xã, phường, thị trấn (cấp xã) nơi cư trú xác nhận là hộ nghèo theo quy định về chuẩn nghèo của Thủ tướng Chính phủ và các văn bản hướng dẫn thi hành
- Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số thuộc diện được miễn
lệ phí trước bạ là các cá nhân và hộ gia đình trong đó vợ hoặc chồng là người dân tộc thiểu số
- Vùng khó khăn được xác định theo Quyết định số 30/2007/QĐ-TTg ngày 05/3/2007 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Danh mục các đơn vị hành chính thuộc vùng khó khăn và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có)
2.4.3.3 Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền SDĐ
Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân bao gồm các trường hợp sau đây:
Trang 33- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền SDĐ ở và tài sản gắn liền với đất ở của
cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất
- Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ
đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau
Trang 34PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1 Đối tượng nghiên cứu
- Các văn bản liên quan đến các hình thức chuyển quyền SDĐ
- Công tác chuyển quyền SDĐ của thị trấn Ba Chẽ trong giai đoạn
2010 - 2013
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu các hình thức chuyển quyền SDĐ đất theo Luật Đất Đai
2003 trên địa bàn thị trấn Ba Chẽ, huyện Ba Chẽ, tỉnh quảng Ninh
3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành
3.3 Nội dung nghiên cứu
3.3.1 Điều tra cơ bản
- Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên của thị trấn Ba Chẽ
- Điều kiện kinh tế - xã hội của thị trấn Ba Chẽ
3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị trấn Ba Chẽ
3.3.3 Đánh giá công tác chuyển quyền SDĐ của thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013
- Thực trạng số lượng chuyển quyền SDĐ qua các năm
- Đánh giá các hình thức chuyển quyền SDĐ
- Đánh giá những mặt được và chưa được của công tác chuyển quyền SDĐ
Trang 353.3.4 Định hướng và đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tới
3.4 Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập số liệu tại thị trấn Ba Chẽ về đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu đến công tác chuyển quyền SDĐ khu vực nghiên cứu
3.4.2 Phương pháp phân tích, thống kê và tổng hợp số liệu
Các tài liệu, số liệu được thống kê theo hệ thống các bảng biểu có liên quan tới đề tài nghiên cứu nhằm giúp việc nghiên cứu đạt kết quả tốt Đồng thời có thể tiến hành các công tác nội nghiệp nhằm xử lý, chuyển đổi các số liệu từ phức tạp sang đơn giản tổng quát
3.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh
Phương pháp này được tiến hành sau khi đã thu thập thống kê đầy đủ các tài liệu số liệu cần thiết Từ đó phân tích, tổng hợp, đánh giá, so sánh các
dữ liệu để rút ra nhận xét về mặt thuận lợi khó khăn từ đó đưa ra giải pháp khắc phục, phương pháp này đòi hỏi phải phân tích kỹ lưỡng
