Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Chũ - Huyện Lục Ngạn - tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2012 - 2013.

Nhà Nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự c

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LỤC VĂN BẢO

Tên đề tài:

“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CHŨ - HUYỆN LỤC NGẠN

TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2013”

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khoá học : 2010 - 2014

Thái Nguyên, 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LỤC VĂN BẢO

Tên đề tài:

“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CHŨ - HUYỆN LỤC NGẠN

TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2013”

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K42A - Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khoá học : 2010 - 2014

Giảng viên hướng dẫn: TS Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, 2014

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại Trường Đại Học Nông –

Lâm Thái Nguyên em đã được sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo,

cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên, cũng như các thầy, cô giáo trong ban giám hiệu nhà trường, các phòng ban và phòng đào tạo điều đó giúp em tiếp thu và tích lũy kiến thức và phục vụ cho cuộc sống

Đây là một khoảng thời gian rất quý báu, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng

lớn đối với bản thân em Tại nơi đây em đã được trang bị một lượng kiến thức

về chuyên môn , nghiệp vụ và một lượng kiến thức về xã hội để sau này khi ra trường em không còn phải bỡ ngỡ và có thể đóng góp một phần sức lực nhỏ

bé của mình để phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

và trở thành người có ích cho xã hội

Để hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu và lỗ lực

của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và rất tâm huyết của các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên đặc biệt là sự hướng dẫn

chỉ đạo tận tình của cô giáo T.S Vũ Thị Thanh Thủy Đồng thời về thực tập

tại địa phương em đã nhận được sự quan tâm hướng dẫn giúp đỡ của các anh chị trong phòng Tài Nguyên và Môi Trường Huyện Lục Ngạn

Với tình cảm chân thành và lòng biết ơn vô hạn, em xin được bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo trong khoa, trong ban giám hiệu nhà trường, em xin cảm ơn đến các anh chị trong phòng Tài Nguyên và Môi Trường Huyện Lục Ngạn đã tạo điều kiện tốt nhất để em hoàn thành khóa

luận tốt nghiệp này

Cuối cùng em xin gửi lời kính chúc sức khỏe đến tất cả mọi người

Em xin chân thành cảm ơn!

Bắc Giang, ngày…tháng…năm 2014

Sinh viên

Lục Văn Bảo

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1: Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2009 – 2013 39

Bảng 4.2: Cơ cấu giá trị sản xuất các nhóm ngành (giá hiện hành) 40

Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 46

Bảng 4.4 Tình hình cấp giấy CNQSD đất năm 2012-2013 49

Bảng 4.5 Giá đất tại đô thị, ven trục đường giao thông năm 2013 52

Bảng 4.6 Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường ở Thị trấn Chũ năm 2012-2013 55

Chũ 66

Hình 4.7: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở các phố của thị trấn Chũ 68

MỤC LỤC

Trang

Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 3

1.2.1 Mục đích 3

1.2.2 Yêu cầu 3

Phần 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 5

2.1.1 Khái niệm về giá đất 5

2.1.2 Đặc điểm của giá đất 5

2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng giá đất 7

2.2 Các phương pháp xác định giá đất 8

2.2.1 Khái niệm định giá đất 8

2.2.2 Nguyên tắc xác định giá đất 9

2.2.3 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam 9

2.2.4 Phương pháp so sánh trực tiếp 10

2.2.5 Phương pháp xác định mức giá bằng thương số 11

2.2.6 Phương pháp chiết trừ 12

2.2.7 Phương pháp thặng dư 14

2.3 Cơ sở pháp lý 14

2.3.1 Các cơ sở pháp lý 14

2.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 15

2.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 16

2.3.4 Các bước và phương pháp 16

2.4 Tổng quan khái quát quá trình hình thành giá ở Việt Nam 17

2.4.1 Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai 17

2.4.2 Thị trường đất đai Việt Nam 19

2.4.3 Thị trường đất đai trên thế giới 22

2.4.4 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 24

2.4.4.1 Công tác quản lý và định giá đất trên thế giới 24

2.4.4.2 Công tác quản lý định giá đất ở Việt Nam 27

2.4.4.3 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 29

Phần 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32

3.2 Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp 32

3.3 Nội dung nghiên cứu 32

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội ảnh hưởng tới công tác quản lý đất đai và định giá đất trên địa bàn thị trấn Chũ 32

3.3.2 Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của thị trấn Chũ giai đoạn 2012 - 2013 32

3.3.2.1 Tình hình kinh tế xã hội và sử dụng đất 32

3.3.2.2 Tình hình quản lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn 32

3.3.3 Giá đất quy định trên địa bàn thị trấn Chũ 32

3.3.3.1 Các căn cứ xác định giá đất trên địa bàn thị trấn 32

3.3.3.2 Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Chũ 32

3.3.4 Thực trạng sử dụng đất và sự biến động giá đất ở thị trấn Chũ 32

3.3.4.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất ở của thị trấn năm 2012 -2013 33

3.3.4.2 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2012-2013 33

3.3.5 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn

Chũ giai đoạn 2012 – 2013 33

3.3.5.1 Yếu tố vị trí 33

3.3.5.2 Yếu tố dân số 33

3.3.5.3 Khả năng sinh lợi 33

3.3.5.4 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 33

3.3.5.5 Đặc điểm hình thể lô đất 33

3.3.5.6 Các yếu tố khác 33

3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn thị trấn Chũ 33

3.3.7 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn thị trấn Chũ 33

3.4 Phương pháp nghiên cứu 33

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 33

3.4.2 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 33

3.4.3 Phân tích, đánh giá số liệu 34

3.4.4 Nội dung thực hiện 34

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới công tác quản lý đất đai và định giá đất trên địa bàn thị trấn 36

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 36

4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

4.1.1.2 Tài nguyên thiên nhiên 38

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của thị trấn Chũ 38

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế 38

4.1.2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 40

4.1.2.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế- xã hội 41

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 43

4.2 Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của thị trấn Chũ giai đoạn 2012 - 2013 44

4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 44

4.2.2 Tình hình cấp GCNQSD đất tại thị trấn Chũ 49

4.3 Giá đất quy định trên địa bàn thị trấn Chũ 50

4.3.1 Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn 50

4.3.2 Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Chũ 51

4.4 Thực trạng sử dụng đất và sự biến động giá đất ở thị trấn Chũ 53

4.4.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất ở của thị trấn năm 2012-2013 53

4.4.2 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2013 54

4.5 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trấn Chũ giai đoạn 2012 – 2013 57

4.5.1 Vị trí 57

4.5.2 Điều kiện sinh lợi 61

4.5.3 Cở sở hạ tầng 62

4.5.4 Hình thể lô đất 63

4.5.5 Dân số 64

4.5.6 Các yếu tố khác 66

4.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại thị trấn Chũ 67

4.7 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Chũ 69

Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71

5.1 Kết luận 71

5.2 Kiến nghị 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

1

Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong mọi thời gian đất đai luôn là vấn được đông đảo mọi tầng lớp nhân dân xã hội quan tâm, vì nó luôn gắn liền với lợi ích và những nhu cầu thiết thực của con người Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn, là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia Hơn nữa đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về số lượng cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân

theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý

Hiện nay Việt Nam là một quốc gia đất chật người đông, nghèo về kinh

tế, thiếu thốn về cơ sở vật chất trình độ dân trí chưa cao thì việc quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đang là vấn đề cần thiết nhà nước và chính phủ đang thi hành những chính sách đưa việc quản lý và sử dụng đất vào quy chế chặt chẽ, nâng cao ý thức trách nhiệm của mọi cơ quan và của mọi người dân trong việc sử dụng hợp lý tiết kiệm và đạt hiệu quả cao quy đất

Luật Đất đai năm 2003 của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam có ghi: “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất

đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn

phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng” Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất như ngày nay

Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống chính sách về đất đai nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai

2

trên phạm vi cả nước như luật đất đai năm 2003, các pháp lệnh về quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất

“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản

lý của Nhà Nước Nhà Nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà Nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “Giá đất” được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá

đất quá cao Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của

các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng mặt bằng

Thị trấn Chũ là địa bàn trung tâm kinh tế chính trị văn hóa huyện Lục

Ngạn, có đường QL31 chạy qua từ đông sang tây,thị trấn cũng là đầu mối

giao thương của 29 xã trong huyện và các địa phương khác Do đó, đây là địa

bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển của huyện, tốc độ đô thị hoá ngày

càng diễn ra nhanh, vấn đề quản lý về đất đai còn có một số bất cập, bên cạnh

đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường Đôi khi giá các lô đất cao hơn so với khung giá chuẩn mà tỉnh Bắc Giang ban

hành, khiến cho sự quản lý về đất đai của địa phương gặp nhiều khó khăn, tâm lý người dân hoang mang đối với các giao dịch về đất đai

3

Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa

Quản Lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, và sự giúp đỡ

của thầy,cô giáo hướng dẫn, em tiến hành thực hiện chuyên đề: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Chũ - Huyện

Lục Ngạn - tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2012 - 2013”

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

1.2.1 Mục đích

Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và xác định một số yếu tố tác động đến giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu

- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên

địa bàn thị trấn Chũ - Lục Ngạn- Bắc Giang giai đoạn 2012 - 2013

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Chũ - Lục Ngạn- Bắc Giang.Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất

1.2.2 Yêu cầu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới giá đất tại

thị trấn Chũ

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại thị trấn

- Khái quát được thực trạng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị

trấn Chũ

- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa phương

5

Phần 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

2.1.1 Khái niệm về giá đất

Tại Điều 4, Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất

(giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất ở nước ta được hình

thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai, 2003):

1 Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất

đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm

nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi

trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác, giá cả

đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng

thời gian nào đó

2.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả

6

quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất

được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền

sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá

cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một

bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu

tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác

có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

7

2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng giá đất

Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở

đô thị bao gồm :

* Nhân tố vị trí

Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất

ở nhất là đất ở đô thị Vì nhân tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ

khu đất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong thương mại, kinh doanh, cho thuê…

Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau: Xếp theo loại đô thị : Loại 1, 2, 3, 4 và 5

Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô thị… Xếp theo Loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…

Xếp theo vị trí: vị trí 1, 2, 3,…

* Nhân tố hình thể lô đất

Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hửu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mục

đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thông

thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì

có lợi thế hơn

* Nhân tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Nhân tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng Trong đó nhân tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều nhân tố phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:

Hệ thống cầu đường giao thông

Hệ thống cống thoát nước

Hệ thống điện

8

Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp phần tiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng

* Nhân tố cơ sở hạ tầng xã hội

Nhân tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu cấu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng Vị trí thửa đất thuận lợi cho việc học hành của con cái và vấn đề y tế cho gia đình cùng các vấn đề giải trí cộng

đồng khác sẽ tạo sự thích cho người sử dụng Các nhân tố hạ tầng xã hội bao

gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại siêu thị hoặc chợ, cơ quan hành chính, các khu giải trí, tín ngưỡng

* Nhân tố môi trường

Nhân tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế nhân tố này cũng ít ảnh hưởng đến giá đất

* Nhân tố an ninh xã hội

Trong điều kiện nước ta hiện nay thì nhân tố này chưa được đề cập hoặc lưu ý trong phân hạng đất Nhân tố về an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: trộm cắp, ma túy…

* Các nhân tố khác

Ngoài các nhân tố trên thì còn một số nhân tố khác ảnh hưởng đến giá

đất như: Loại đô thị, nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất

2.2 Các phương pháp xác định giá đất

2.2.1 Khái niệm định giá đất

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một

điểm định giá thửa đất chủ thê

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang

được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có

khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến

động, cho nên giá giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động

lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí

2.2.3 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam

Ở Việt Nam, phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và

công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa

đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Trong đó, cụ thể quy định có 04 phương pháp xác định giá đất được áp dụng tại Việt Nam như sau:

2.2.4 Phương pháp so sánh trực tiếp

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu phương pháp so sánh trực tiếp

"Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các

mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường, phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá"

Trình tự các bước tiến hành phương pháp này như sau:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa

đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện

về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập

từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2, Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa

đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu

đất so sánh với thửa đất, khu

đất cần định giá

Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 (Nguyễn Thế Huấn, 2009)

2.2.5 Phương pháp xác định mức giá bằng thương số

Phương pháp này xác định giá đất bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng (VNĐ) kỳ hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004) Trình tự tiến hành như sau:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần

định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc

điểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập Tổng chi phí bao gồm: thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả

Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức:

Thu nhập thuần

tuý hàng năm =

Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở bước 1 -

Tổng chi phí đã tính ở bước 2 Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính = Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền VNĐ hạn 12 tháng (Nguyễn Thế Huấn, 2009)

2.2.6 Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004) Trình tự tiến hành như sau:

Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 03 BĐS

đã chuyển nhượng thành công mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế

để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản

hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1

Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của

các đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó

2.2.7 Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004) Trình tự tiến hành như sau:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu

đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS

Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân

lô v.v dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính

của thửa đất =

Tổng giá trị phát triển -

Tổng chi phí phát triển (Nguyễn Thế Huấn, 2009

2.3 Cơ sở pháp lý

2.3.1 Các cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác

định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá

đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Căn cứ vào quyết định số 480/QĐ-UBND ngày 28/12/2011 của

UBND tỉnh Bắc Giang về ban hành mức giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

năm 2012

- Quyết định số 449/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Bắc

Giang về ban hành mức giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2013

2.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao

- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định gía đất thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính nhằm quyết định mức giá cụ thể

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất

2.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị

- Căn cứ Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị

- Căn cứ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.3.4 Các bước và phương pháp

Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị

định 188/2004/NĐ-CP ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đô

thị mà chúng ta đang cần xác định giá

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

- Phân loại đường

- Phân loại đô thị

Bước 3: Xác đinh giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí

đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

- Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường, phố hoặc từng đoạn phố cụ thể để lựa chọn ra tối thiểu 03 thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách

áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá cho một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất

Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các thửa

đất đã lựa chọn nêu trên

- Cách thứ hai: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường, phố sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường, phố

Cách thức xác định giá đất Vị trí (VT) 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, UBND cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường, phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất VT1 của đường, phố nào có mức giá cao nhất của đường, phố

đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường, phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn

2.4 Tổng quan khái quát quá trình hình thành giá ở Việt Nam

2.4.1 Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động sản Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa

rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn

ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai

* Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy

đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và

giá trị trao đổi là giống nhau

* Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Đất đai là nguồn tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không

thể tái tạo được của thửa đất làm cho cung của đất không thay đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội

Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao

* Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế

suy giảm Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng…đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường.(Nguyễn Thế Huấn, 2009)

2.4.2 Thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy

thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành

và phát triển của thị trường BĐS nói chung, trong đó có vấn đề giá đất Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành

các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1946

Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên

là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này

* Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980

Đây là giai đoạn thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu được hình thành

Mốc đánh đấu sự hình thành thị trường BĐS ở nước ta là Hiến pháp năm

1946 và sau này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng Tuy nhiên, thị trường BĐS trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954) Sau này, do hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư,

giá đất được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và pháp luật

* Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993

Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai 1988 đã qui định nghiêm cấm việc mua, bán đất đai Khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường BĐS trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất đai không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp

* Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003

Hiến pháp (1992) tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại Điều 12, Luật Đất đai năm 1993 qui

định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi

thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác

định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa

thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (qui định tại Khoản 1, Điều

13, Luật Đất đai năm 1993) và Điều 55, 56 và 57 của Luật Đất đai 2003 cũng qui định về giá đất, giá đất do Nhà nước qui định và tư vấn giá đất

* Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện

đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về

kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường quyền

sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất

từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo

đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi

tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng

và đóng băng trong một thời gian khá dài.(Lê Phương Thảo, 2007)

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007 Với sự phát triển của

nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới

2.4.3 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình

và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã

được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất

không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ

đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các

quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp

đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang

trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu

tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX,

đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh

BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát

triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế (Nguyễn Vũ Kiên, 2005)

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia

đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị

trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm

1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không

được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong

một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên Xô

trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia

đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với

1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước

có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay

2.4.4 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.4.4.1 Công tác quản lý và định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy

định cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát

triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùng

xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam

* Định giá đất ở Trung Quốc

Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập

kỷ 90 của thế kỷ 20 Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập CRECAC có 08 phòng, 01 văn phòng và 03 viện với 44 cán bộ chuyên môn Ngoài ra, CERCAC còn có

30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn

* Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang, Bang và quận (huyện)

- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động sản" gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có 01 chi nhánh của JPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm

* Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm 02 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính

* Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập từ năm

1978, hiện có 201 cán bộ, gồm 05 phòng: phòng Hành chính, phòng Định giá, phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá, phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất, phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất)

*Thuỵ Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác

định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị

trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên

bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá

2.4.4.2 Công tác quản lý định giá đất ở Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật đất đai 2003 Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với

đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003:

“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

b Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

c Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất

d Định giá đất

Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến

động mạnh mẽ theo thời gian và không gian Vì vậy để phục vụ cho công tác

quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất Tại điều

56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:

a Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử

dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau”

Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính Phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ

để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền

sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”

Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh

được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm

không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại” (Quốc hội, 2003)

Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có

thẩm quyền trong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các

cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và

114/2004/TT-định 188/2004/NĐ-CP Theo đó đã quy 114/2004/TT-định thêm hai phương pháp xác 114/2004/TT-định

giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư Như vậy việc xác

định giá đất ở Việt Nam có bốn phương pháp để thực hiện Ngoài ra ta còn có

thể tham khảo thêm phương pháp chi phí để xác định giá đất của các nước trên thế giới

2.4.4.3 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc

điểm chủ yếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua

bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức

* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế

và cho đời sống xã hội Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn

ra ba cơn sốt đất vào các năm 1993 – 1995, 2001 – 2003 và 2006 - 2008 Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư

* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu

được thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không

làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt

động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn

phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà

đất bất hợp pháp Theo ước tính có tới 60 - 80% lượng giao dịch trên thị trường

nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế