Hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

Sự cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn vô cùng quý giá của con người, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là nguồn vốn to lớn của quốc gia. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, có ý nghĩa kinh tế - xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Tài nguyên đất đai mà nước ta có được như ngày hôm nay là kết quả của một quá trình đấu tranh để chinh phục thiên nhiên, chống ngoại xâm, giữ gìn bờ cõi của đất nước Đất đai luôn được xem là loại tài sản đặc biệt, hiện diện ở hầu hết các hoạt động đầu tư và sản xuất của xã hội, dù trực tiếp hay gián tiếp. Nhà nước ở đâu và thời nào cũng xem trọng và đặt chính sách đất đai vào vị trí ưu tiên trong chiến lược phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đã có nhiều bước ngoặt quan trọng, từng bước hội nhập với nền kinh tế toàn cầu, quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đang được đẩy mạnh hơn bao giờ hết. Hiện Việt Nam được coi là một thị trường mới nổi ở khu vực Đông Nam Á, có nguồn nhân lực dồi dào, thị trường tiềm năng, môi trường đầu tư thuận lợi nên đã thu hút được một nguồn vốn đầu tư nước ngoài khá lớn, nhất là trong các dự án đầu tư xây dựng. Nền kinh tế phát triển, đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của cơ sở hạ tầng kỹ thuật; các trung tâm thương mai, khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất ngày càng được xây dựng nhiều. Nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, trong khi đó, đất đai là tài nguyên hữu hạn, có tính khan hiếm. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên, để thể hiện ý chí của Nhà nước với tư cách, quyền lực là chủ sở hữu đất đai và quan trọng nhất là để đảm bảo lợi ích toàn dân, Nhà nước trao quyền sử dụng đấtcho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua công tác giao đất, cho thuê đất. Chính vì thế mà công tác giao đất, cho thuê đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc quản lý Nhà nước về đất đai, nó giúp phân bổ quỹ đất một cách hợp lý, khoa học, hiệu quả, theo định hướng phát triển bền vững, tuân theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã lập. Mặt khác, nó cũng tạo điều kiện để đất đai được đầu tư, sử dụng đúng mục đích và đạt hiệu quả tốt nhất Xuất phát từ những thực trạng như trên, trong quá trình thực tập, em đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ” làm đề tài chuyên đề tốt nghiệp của mình.

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG 5

LỜI MỞ ĐẦU 6

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT 9

1.1 Lý luận chung về công tác giao đất, cho thuê đất. 9

1.1.1 Khái niệm giao đất, cho thuê đất 9

1.1.2 Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất 9

1.1.3 Yêu cầu và đặc điểm của công tác giao đất, cho thuê đất 11

1.1.3.1 Yêu cầu. 11

1.1.3.2 Đặc điểm. 11

1.2 Các quy định về công tác giao đất, cho thuê đất. 13

1.2.1 Các hình thức giao đất, cho thuê đất 13

- Công nhận quyền sử dụng đất 13

1.2.2 Đối tượng được giao đất, cho thuê đất 13

1.2.3 Căn cứ giao đất, cho thuê đất 15

1.2.4 Những điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 15

1.2.5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 16

1.2.6 Hồ sơ giao đất, cho thuê đất 16

1.2.7 Thủ tục giao đất, cho thuê đất 18

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho thuê đất. 20

1.3.1 Pháp luật 20

1.3.2 Thực hiện các nội dung trong quản lý đất đai 20

1.3.3 Quỹ đất 22

1.4 Kinh nghiệm về công tác giao đất, cho thuê đất. 23

1.4.1 Công tác giao đất, cho thuê đất tại một số địa phương 23

1.4.1.1 Tỉnh Yên Bái 23

1.4.1.2 Tỉnh Hà Nam. 24

1.4.2 Bài học và kinh nghiệm rút ra. 25

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NINH.27 2.1 Đánh giá những tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh 27

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 27

2.1.1.1 Vị trí địa lý 27

2.1.1.2 Điều kiện địa hình 27

2.1.1.3 Khí hậu, thời tiết 28

2.1.1.4 Tài nguyên thiên nhiên 28

2.1.1.5 Đánh giá tác động của điều kiện tự nhiên đến công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh 29

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30

2.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế trong những năm gần đây và các tiềm năng phát triển kinh tế 30

2.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành 31

2.1.2.3 Đánh giá ảnh hưởng của điều kinh tế - xã hội đến nhu cầu sử dụng đất ở địa phương 32

2.2 Quỹ đất và công tác quản lý sử dụng đất đai tại tỉnh Quảng Ninh 33

2.2.1 Hiện trạng quỹ đất và những biến động quỹ đất của tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn gần đây 33

2.2.2 Tình hình công tác quản lý Nhà nước về đất đai của tỉnh Quảng Ninh 35 2.3 Quy trình giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Quảng Ninh 39

2.3.1 Thủ tục xin chấp thuận địa điểm, nhu cầu sử dụng đất 39

2.3.2 Chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ để làm căn cứ cho việc quyết định giao đất, cho thuê đất 40

2.3.2 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất với trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Không thông qua đấu giá) 42

2.3.3 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức đang sử dụng đất 44

2.3.4 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các dự án sử dụng đất mà nhà đầu tư tự thỏa thuận với người đang sử dụng đất (không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất) 44

2.4 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh` 45

2.4.1 Đối với tổ chức trong nước 45

2.4.1.1 Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước phân theo mục đích sử dụng 45

2.4.1.2 Kết quả giao đất, cho thuê đất phân theo quy trình giao đất, cho

thuê đất tại địa phương 47

2.4.2 Đối với tổ chức nước ngoài 49

2.4.2.1 Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức nước ngoài phân theo mục đích sử dụng 49

2.4.2.2 Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức nước ngoài phân theo quy trình giao đất, cho thuê đất tại địa phương 51

2.5 Đánh giá hiệu quả thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất 53

2.5.1 Những thành tựu 53

2.5.2 Những tồn tại, yếu kémvà nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém đó 55 2.5.2.1 Những tồn tại, yếu kém 55

2.5.2.2 Nguyên nhân 57

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 59

3.1 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay 59

3.1.1 Các giải pháp về mặt hành chính 59

3.1.1.1 Đơn giản hóa các thủ tục hành chính 59

3.1.1.2 Thống kê, kiểm kê thường xuyên hiện trạng quỹ đất 60

3.1.1.3 Thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 60

3.1.1.4 Thực hiện tốt công tác đền bù, giải phóng mặt bằng 60

3.1.1.5 Thực hiện nghiêm minh công tác thanh tra, kiểm tra 61

3.1.2 Giải pháp về mặt tài chính 61

3.1.3 Giải pháp về cơ chế giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất 62

3.2 Một số kiến nghị khác 62

3.2.1 Kiến nghị đối với Nhà nước 62

3.2.2 Kiến nghị đối với tỉnh Quảng Ninh 63

KẾT LUẬN 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65

PHỤ LỤC 66

BẢNG BIỂU CHI TIẾT 70

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Biến động về diện tích và cơ cấu các loại đất 35 Bảng 2.2: Diện tích đất giao, cho thuê cho các đối tượng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh tính đến năm 2012 38 Bảng 2.3: Bảng tổng hợp diện tích giao đất cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước phân theo mục đích sử dụng đất tính đến giai đoạn năm

2010 - 2012 47 Bảng 2.4: Bảng tổng hợp số dự án được từ giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức trong nước trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh phân theo quy trình giao đất, cho thuê đất qua từng năm (giai đoạn từ năm 2010 – 2012) 49 Bảng 2.5: Bảng tổng hợp diện tích giao đất cho thuê đất đối với các tổ chức nước ngoài phân theo mục đích sử dụng đất tính đến giai đoạn năm

2010 - 2012 51 Bảng 2.6: Bảng tổng hợp số dự án được cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh phân theo quy trình giao đất, cho thuê đất tính đến giai đoạn năm 2010 – 2012 53

LỜI MỞ ĐẦU

Sự cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn vô cùng quý giá của con người, là tưliệu sản xuất đặt biệt, là nguồn vốn to lớn của quốc gia Đất đai là thành phầnquan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựngcác cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, có ý nghĩa kinh tế - xãhội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc Tài nguyên đất đai mànước ta có được như ngày hôm nay là kết quả của một quá trình đấu tranh đểchinh phục thiên nhiên, chống ngoại xâm, giữ gìn bờ cõi của đất nước

Đất đai luôn được xem là loại tài sản đặc biệt, hiện diện ở hầu hết các hoạtđộng đầu tư và sản xuất của xã hội, dù trực tiếp hay gián tiếp Nhà nước ở đâu vàthời nào cũng xem trọng và đặt chính sách đất đai vào vị trí ưu tiên trong chiếnlược phát triển kinh tế và ổn định xã hội Trong những năm gần đây, nền kinh tếnước ta đã có nhiều bước ngoặt quan trọng, từng bước hội nhập với nền kinh tếtoàn cầu, quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đang được đẩy mạnh hơn baogiờ hết Hiện Việt Nam được coi là một thị trường mới nổi ở khu vực Đông Nam

Á, có nguồn nhân lực dồi dào, thị trường tiềm năng, môi trường đầu tư thuận lợinên đã thu hút được một nguồn vốn đầu tư nước ngoài khá lớn, nhất là trong các

dự án đầu tư xây dựng Nền kinh tế phát triển, đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của

cơ sở hạ tầng kỹ thuật; các trung tâm thương mai, khu đô thị, khu công nghiệp,khu chế xuất ngày càng được xây dựng nhiều Nhu cầu sử dụng đất ngày càngtăng, trong khi đó, đất đai là tài nguyên hữu hạn, có tính khan hiếm Nhà nước làđại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước có đầy đủcác quyền của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạtđất đai Tuy nhiên, để thể hiện ý chí của Nhà nước với tư cách, quyền lực là chủ

sở hữu đất đai và quan trọng nhất là để đảm bảo lợi ích toàn dân, Nhà nước traoquyền sử dụng đấtcho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua công tácgiao đất, cho thuê đất Chính vì thế mà công tác giao đất, cho thuê đất có ý nghĩarất quan trọng đối với việc quản lý Nhà nước về đất đai, nó giúp phân bổ quỹ đấtmột cách hợp lý, khoa học, hiệu quả, theo định hướng phát triển bền vững, tuân

theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã lập Mặt khác, nó cũng tạo

điều kiện để đất đai được đầu tư, sử dụng đúng mục đích và đạt hiệu quả tốt nhất

Xuất phát từ những thực trạng như trên, trong quá trình thực tập, em đã

lựa chọn đề tài “Hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ” làm đề tài chuyên đề tốt

nghiệp của mình

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài này là:

 Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổchức sử dụng đất

 Nghiên cứu thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổchưc sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

 Thông qua thực tế, đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiệncông tác quản lý Nhà nước về giao đất, cho thuê đất ở tỉnh Quảng Ninh trongthời gian sắp tới

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài là nội dung, trình tự và thủ tục thựchiên công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài làcông tác giao đất, cho thuê đất cho các

tổ chức sử dụng đất tại tỉnh từ năm…

Kết cấu chuyên đề

Ngoài phần “mở đầu”, “kết luận” và các phụ lục, biểu mẫu thì nội dung đềtài gồm 3 chương như sau:

 Chương I: Cơ sở khoa học về công tác giao đất, cho thuê đất

 Chương II: Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổchức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

 Chương III: Một số giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện công tác giaođất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

Phương pháp nghiên cứu

Đề tài đã sử dụng phương pháp nghiên cứu sau

- Phương pháp thu thập thông tin qua các kênh như: Các văn bản pháp luật

về giao đất, cho thuê đất; báo cáo kết quả giao đất, cho thuê đất; phỏng vấn, thamkhảo ý kiến

- Phương pháp xử lý thông tin bao gồm: phương pháp thống kê, tổng hợp,

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC GIAO

ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT

1.1 Lý luận chung về công tác giao đất, cho thuê đất.

1.1.1 Khái niệm giao đất, cho thuê đất.

Theo mục 7 khoản 1 điều 3 luật đất đai 2013 quy định: “Nhà nước giaoquyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hànhquyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụngđất”

Cũng theo mục 8 khoản 1 điều 3 luật đất đai 2013 quy định: “Nhà nướccho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhànước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đấtthông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”

1.1.2 Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất.

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuấtđặc biệt không thể thay thế được, không có đất đai là không có bất kỳ một ngànhsản xuất nào, không có quá trình lao động nào diễn ra và không có sự tồn tại của

xã hội loài người Không những vậy, đất đai còn có vai trò rất quan trọng đi đôivới sự phát triển của kinh tế, xã hội, xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu sửdụng đất ngày càng lớn trong khi đất đai lại có hạn Điều đó đã làm cho quan hệgiữa người với người và với đất đai ngày càng trở nên phức tạp Điều này đòi hỏiNhà nước phải có những chính sách quản lý đất đai cũng như chính sách về giaođất, cho thuê đất thích hợp để việc sử dụng đất đạt hiệu quả kinh tế xã hội caonhất

Trong thời kì phát triển, Việt Nam cũng có rất nhiều thay đổi trong Quản

lý nhà nước về đất đai Luật Đất đai đã nhiều lần sửa đổi cụ thể Luật Đất đai banhành lần đầu tiên năm 1987 đến nay đã qua nhiều lần sửa đổi và đã 3 lần banhành luật mới( năm 1993, năm 2003 và năm 2013) Tuy nhiên đến nay tình hìnhdiễn biến quan hệ về đất đai xuất hiện rất nhiều vấn đề phức tạp, gây nhức nhóicho cả người dân, các cơ quan, doanh nghiệp… lẫn cơ quan QLNN về đất đaitrong công tác giao đất Vì vậy, việc nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho nhữngchính sách liên quan đến công tác giao đất cho thuê đất là không thể thiếu Cũngxuất phát từ vai trò và ý nghĩa quan trọng của đất đai quyết định đến sự tồn tại vàphát triển của xã hội loài người đã được nêu ở phần trước thì chúng ta cần cócông tác giao đất cho thuê đất

Trong những năm qua, các luật đất đai 1993, 2003, 2013 đã pháp hóabằng văn bản quy định rõ chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các cơ quanquản lý nhà nước về đất đai và cũng quy định về quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất Sự quản lý nhà nước về đất đai được thể hiện qua 7 nội dung của luậtđất đai 2003 đến năm 2013 thì được sửa đổi, bổ sung thành 15 nội dung quản lýnhà nước về đất đai trong luật đất đai mà trong đó công tác giao đất, cho thuê đất

là một trong những công tác quan trọng nhất

- Về phía nhà nước, công tác giao đất, cho thuê đất đã được ban hành từ luật đấtđai 1993, do tầm quan trọng của đất đai với sự tồn tại, phát triển và đất đai còn làsản phẩm của tự nhiên, một phần cũng là sản phẩm của xã hội và cũng như thểhiện ý chí quyền lực của bộ máy nhà nước của mình, đại diện cho lợi ích giai cấpmình cho quốc gia nên dù ở bất kì chế độ chính trị nào, việc quản lý đất đai trong

đó có công tác giao đất, cho thuê đất luôn luôn cần thiết để nhà nước có thể quản

lý, điều chỉnh một cách hợp lý, giảm thiểu những sai sót tạo niềm tin cho nhữngđối tượng được giao đất cho thuê đất cũng như tạo niềm tin tưởng cho người dân

- Về phía người sử dụng đất, những người được giao đất, cho thuê đất sẽđược nhà nước giúp đỡ trong những văn bản, giấy tờ, thủ tục liên quan đến việc

sở hữu đất Khi đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất là họ có những quyền lợicũng như nghĩa vụ của chính bản thân họ, doanh nghiệp họ, tránh được nhữngtranh chấp về mặt bằng diện tích đất, về mục đích sử dụng đất Điều này giúp chongười sử dụng đất an tâm hơn khi được giao đất, cho thuê đất, họ có thể làm bất

cứ điều gì với diện tích đất của mình miễn sao đúng với quy định và pháp luậtcủa nhà nước, tránh được rất nhiều rủi ro khi sử dụng đất mà không phải do nhànước giao, cho thuê từ những cá nhân, tổ chức khác

- Về mặt lợi ích chung, công tác giao đất, cho thuê đất đem lại rất nhiềulợi ích về kinh tế, xã hội Thực tiễn nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển,đặc biệt từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp chuyển sang nền kinh tế hànghóa nhiều thành phần hoạt động theo cơ chế thị trường thì đất đai có giá có giá trịnhư một hàng hóa đem ra mua bán, trao đổi, một tài sản dùng để chuyển nhượng,thế chấp và thừa kế Sử dụng một cách hợp lý, tránh lãng phí tài nguyên đất,tránh những tranh chấp về những diện tích đất chưa có chủ sở hữu, đã giúpphần không nhỏ phát triển nền kinh tế của đất nước, đưa những mảnh đất trốngvào trồng những loại cây để tạo ra thêm nhiều sản phẩm về nông sản, sử dụngnhững diện tích đất bỏ không tạo thành những bất động sản được giao dịch trênthị trường,… và dần dần đất đai sẽ có nhiều mục đích sử dụng hơn Đó là nhữngbiểu hiện tốt của công tác giao đất, cho thuê đất ngày càng hiệu quả hơn Tuyvậy, vẫn có những vấn đề đáng quan tâm như một số cả nhân, tổ chức lợi dụngchỗ hở của pháp luật để thu lợi cho mình mà làm thiệt hại lớn hơn cho xã hội,cho cộng đồng cũng như sử dụng không có hiệu quả đất trên giác độ xã hội Điềunày đòi hỏi nhà nước không ngừng tăng cường vai trò của công tác giao đất, chothuê đất, hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi luật pháp đồng thời hướng dẫn thi hành chitiết tốt hơn pháp luật về đất đai nhằm sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệuquả góp phần đảm bảo xây dựng một xã hội công bằng, văn mình, dân chủ, đưanền kinh tế của quốc gia sánh tầm với các nước năm châu.

1.1.3 Yêu cầu và đặc điểm của công tác giao đất, cho thuê đất.

Đảm bảo sử dụng một cách hợp lý quỹ đất đai của quốc gia;

Tăng cường hiệu quả sử dụng đất;

Luôn có các biện pháp bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường khi được giaođất, cho thuê đất sử dụng với nhiều mục đích khác nhau;

- Phải đăng kí, thống kê đầy đủ, thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất theođúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo các cấp hành chính

1.1.3.2 Đặc điểm.

Đất đai là không gian tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng vớiquan điểm “an cư lạc nghiệp” đã là truyền thống văn hóa của dân tộc nên quyền

sử dụng đất là một quyền mà đại bộ phận người dân rất quan tâm Giao đất, chothuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận tại khoản 2 Điều

54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuêđất…” Nhưng để thực hiện được việc phân giao quyền này một cách công bằng,hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc không đơn giản Luật Đất đai năm

2013 đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60)

- Về giá trị pháp lý: Hoạt động cho thuê đất của Nhà nước làm phát sinh

quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thông qua hợp đồng Quyền sử dụngđất phát sinh dựa trên cơ chế thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai bên là Nhànước và người sử dụng Do đó, quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng trongthuê đất thể hiện tính bình đẳng hơn so với hoạt động giao đất Hoạt động Giaođất làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thông qua quyết địnhhành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất

- Về quan hệ chủ thể: Hoạt động cho thuê của Nhà nước phát sinh giữa

Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất mặc dùhoạt động cho thuê đất của Nhà nước được thực hiện thông qua hình thức pháp lý

là hợp đồng, song do Nhà nước vừa là tổ chức quyền lực chính trị vừa là ngườiđại diện chủ sở hữu đất đai, nên ở một chừng mực nhất định, hoạt động cho thuêđất vẫn mang tính chất quyền lực Nhà nước Hoạt động Giao đất làm phát sinhgiữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, các nhân có nhu cầu sử dụng đất Nhànước là tổ chức quyền lực chính trị đồng thời là đại diện chủ sở hữu đất đai nênmối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong trường hợp giao đấtmang đậm tính quyền lực nhà nước, mệnh lệnh hành chính, không bình đẳng vàkhông thể thỏa thuận

- Về đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất: Đối tượng được

nhà nước giao đất gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người ViệtNam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất Tổ chức, cá nhân nước ngoàikhông thuộc đối tượng được nhà nước giao đất (nhưng thuộc đối tượng đươcthuê với nhiều ưu đãi)

- Về nghĩa vụ tài chính: Nếu trong hoạt động giao đất có những đối

tượng phải nộp tiền sử dụng đất và có những đối tượng không phải nộp tiền sửdụng đất thì trong hoạt động cho thuê đất thì người sử dụng đất luôn phải thựchiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước và Nghĩa vụ tài chính được quyđịnh tại Điều 54 và Điều 55 Luật đất đai năm 2013 ta thấy có những đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất, những đối tượng được giao đất không thutiền sử dụng đất

1.2 Các quy định về công tác giao đất, cho thuê đất.

1.2.1 Các hình thức giao đất, cho thuê đất.

Theo điều 17 - Chương II – Luật đất đai 2013 về hình thức nhà nước traoquyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau đây:

- Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sửdụng đất;

- Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cho thuê đất thu tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Công nhận quyền sử dụng đất

1.2.2 Đối tượng được giao đất, cho thuê đất.

Những đối tượng được giao đất, cho thuê đất được cụ thể hóa tại điều số

54, 55, 56 – Chương V về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất –Luật đất đai 2013

Giao đất không thu tiền sử dụng đất

- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sauđây:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tạiĐiều 129 của Luật này;

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất

là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinhdoanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản

4 Điều 55 của Luật này;

+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựngcông trình sự nghiệp;

+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự áncủa Nhà nước;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đấtphi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này.

Giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng cómục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phinông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất đểthực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đấtxây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựngtrụ sở làm việc

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũtrang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy

sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

1.2.3 Căn cứ giao đất, cho thuê đất.

Theo điều số 52 – Chương V về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất – Luật đất đai 2013 quy định:

Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất

1.2.4 Những điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Theo điều số 58 – Chương 5 về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụngđất – Luật đất đai 2013 quy định:

- Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặcdụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyếtđịnh, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước

có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợpchuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừngphòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyểnmục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ,đất rừng đặc dụng

- Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, venbiển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuêđất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bảncủa các bộ, ngành có liên quan

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự

án đầu tư;

+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợpđang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tưkhác

- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

1.2.5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.

Điều 59 – Chương 5 về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụngđất – Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất:

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổchức;

+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1Điều 56 của Luật này;

+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với

hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại,dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủyban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư

- Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụngvào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này khôngđược ủy quyền

1.2.6 Hồ sơ giao đất, cho thuê đất.

- Đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất hoặc đơn xin chuyển mục đích sửdụng đất để thuê đất hoặc giao đất; đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất;

- Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao chứng thực); Giấy phép đầu tư(đối

với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài);

- Dự án đầu tư kèm theo quyết định phê duyệt dự án đầu tư của chủ đầu tưhoặc Dự án đầu tư kèm theo đăng ký đầu tư hoặc Dự án đầu tư kèm theo Giấychứng nhận đầu tư được cấp thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về luậtđầu tư;

- Quy hoạch chi tiết kèm theo bản vẽ mặt bằng quy hoạch công trình được

cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và biên bản cắm mốc;

- Trích đo bản đồ địa chính khu đất hoặc trích lục bản đồ địa chính khu đấthoặc trích lục và đo vẽ bản đồ địa chính khu đất được cơ quan có thẩm quyền phêduyệt, xác nhận

- Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và văn bảnxác nhận của UBND cấp huyện đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặtbằng (đối với trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất) hoặc văn bản của UBNDcấp xã xác định không phải thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;

- Giấy xác nhận cam kết môi trường hoặc Báo cáo đánh giá tác động môitrường do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận hoặc phê duyệt theo quyđịnh;

- Quyết định phê duyệt giá đất của UBND tỉnh hoặc văn bản xác định giáđất

của Sở Tài chính đối với khu đất xin thuê, xin giao;

- Ngoài các loại giấy tờ quy định nêu trên, đối với các trường hợp cụ thểphải có thêm các loại giấy tờ sau:

Trường hợp nhà đầu tư xin chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, xin thuê đất sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thì hồ sơ phải có:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất để thuê đất hoặc giao đất;

+ Hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc Hợp đồng gópvốn bằng quyền sử dụng đất hoặc Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của tổ chứckinh tế, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất;

+ Tờ trình của UBND huyện đề nghị cho chuyển mục đích sử dụng đất đểthực hiện dự án, kèm theo bảng tổng hợp;

+ Các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Giao đất hoặc cho thuê đất mà hiện trạng là đất được quy hoạch vào mục đích lâm nghiệp thì phải có quyết định chuyển mục đích sử dụng rừng và đất lâm nghiệp của UBND tỉnh.

Trường hợp xin giao đất để thực hiện các dự án xây dựng nhà để bản hoặc cho thuê phải có văn bản của UBND tỉnh xác định mục đích sử dụng các loại đất để làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất Giấy chứng nhận đầu tư hoặc chủ trương chấp thuận đầu tư của UBND tỉnh.

Hồ sơ giao đất, cho thuê đất sẽ được chi tiết hóa tại phần tài liệu đi kèm.

1.2.7 Thủ tục giao đất, cho thuê đất.

Căn cứ vào Luật đất đai 2013, theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ tài nguyên

và môi trường, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để quy địnhmột số điều, khoản của Luật đất đai số 45/2013/QH13 trong đó điều số 68 trongnghị đình này có quy định rõ về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác

- Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiệngiao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

+ Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp

hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường

Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặcThủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủtục thẩm định quy định tại Khoản này;

+ Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơquan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập

hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục chophép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặcdụng để thực hiện dự án đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này;

+ Bộ tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sửdụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

ử dụng đất

- Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, chothuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy địnhnhư sau:

a) Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xingiao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợpđồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;

b) Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trườnghợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp chothuê đất;

c) Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cư quan nhà nước có thẩmquyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực đại và trao Giấy chứng nhận chongười được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chính lý cơ sở dữ liệu đấtđai, hồ sơ địa chính

- Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giáquyền sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 của LuậtĐất đai thì một số bước công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực hiệnđồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định như sau:

+ Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đođạc, kiểm đếm thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tưtheo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng; cơ quan có thẩmquyền thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm địnhđiều kiện giao đất, cho thuê đất;

+ Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà khôngphải chờ đến khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng

- Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối vớitrường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đấtđược quy định như sau:

+ Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉđạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấpphê duyệt;

+ Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền

sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kếtquả trúng đấu giá;

+ Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quantài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, kýhợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực đại vàtrao Giáy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địachính

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì

cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủyquyết định công nhận kết quả trúng đấu giá

- Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp quy địnhviệc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuêđất

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho thuê đất.

Có rất nhiều yếu tổ ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho thuê đất nhưngchúng ta sẽ đề cập đến 3 yếu tố quan trọng nhất liên quan trực tiếp đến công tácquản lý của nhà nước

1.3.1 Pháp luật

Chính sách pháp luật đóng vai trò rất quan trọng trong công tác giao đất,cho thuê đất cũng như quản lý nhà nước Đó là công cụ truyền tải chủ trương,chính sách của Đảng đến các cán bộ cũng như người dân, là nguồn cung cấpthông tin về các văn bản pháp luật nhằm để người dân hiểu và chấp hành các quyđịnh của pháp luật Từ đó giúp công tác giao đất, cho thuê đất tránh được nhiềukhiến kiện, khiếu nại, gây lãng phí về thời gian, tiền của, công sức cả của ngườidân lẫn chính quyền Bợi vậy, chính sách pháp luật chính là cơ sở giúp ngườidân, các cán bộ có thể tìm hiểu, tra cứu, áp dụng luật vào công tác giao đất, chothuê đất cũng như được giao đất, cho thuê đất Mặt khác đối với cán bộ, côngchức, chính sách pháp luật còn là công cụ, phương tiện giúp họ điều hành, giảiquyết các công việc liên quan đến giao đất, cho thuê đất một cách suôn sẻ, lànhững văn bản khi thực hiện công tác cần đưa ra cho người dân, những ngườitrực tiếp ảnh hưởng đến lợi ích, quyền lợi khi được giao đất, cho thuê đất biết vànắm rõ tình hình Vì vậy chính sách pháp luật luôn luôn được chú ý sửa đổi, bổsung để giảm thiểu mọi khó khăn trong các công tác quản lý nhà nước

1.3.2 Thực hiện các nội dung trong quản lý đất đai.

Tác động của công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính

Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung về điều tra, đođạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan trọng,

là cơ sở để thực hiện những nội dung liên quan đến côn tác giao đất cho thuê đất,đồng thời nó phản ánh hiện trạng sử dụng đất của khu vực dự án Tuy nhiên, hiệnnay ở nhiều địa phương công tác này được thực hiện rất chậm, mới chỉ có khoảng40-50% số đơn vị cấp xã có bản đồ địa chính Những hạn chế của công tác này

làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương và trực tiếp làcông tác giao đất, cho thuê đất hay cả công tác giải phóng mặt bằng, đền bù đất.

Về công tác phân hạng và phân loại đất:Việc xác định chất lượng đất là cơ

sở để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và trình độ thâm canhnhư nhau Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập bảng giá đất giúp choviệc xây dựng phương án giao đất, cho thuê đất Thực tế đã chứng minh vai tròcủa công tác phân hạng và phân loại đất Ở nhiều địa phương do việc phân hạngđất đai thiếu cơ sở khoa học dẫn đến hậu quả định giá đất, giao đất cho thuê đấtrất khó khăn

Tác động của công tác quy hoach, kế hoạch hoá việc sử dụng đất đến công tác giao đất, cho thuê đất

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ sởkhoa học kỹ thuật, khoa hoc xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng nhằm

sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sửdụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy,việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực tế thì ở đócông tác giao đất, cho thuê đất gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu quả thấp

Nhiệm vụ ban hành tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản

lý, sử dụng đất tác động đến công tác giao đất, cho thuê đất

Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc quản lý nguồn tàinguyên thiếu chặt chẽ và hợp lý đó là do các văn bản pháp lý liên quan đến vấn

đề quản lý đất đai thiếu tính ổn định và chưa thực sự hoàn chỉnh Chính điều nàygây khó khăn cho người thi hành đồng thời làm mất lòng tin trong dân, các tổchức, doanh nghiệp Là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự chậm trễ, ách tắc trongcông tác giải quyết các mối quan hệ đất đai nói chung và công tác giao đất chothuê đất nói riêng Vì vậy chúng ta cần phải quan tâm hơn nữa đến việc ban hànhvăn bản và tổ chức hướng dẫn thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý và sửdụng đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lập và quản lý tốt hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) là nhiệm vụ hàng đầu

để quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, là

cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai Trong đó giấy chứng nhận là chứng thưpháp lý xác lập quyền sử dụng đất của cấp sử dụng trên thửa đất cụ thể, nó mangtính pháp lý cao nhât Vì vậy, việc xem xét tính pháp lý đất đai khi giao đất, chothuê đất là cần thiết

Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất

Công tác giao đất, cho thuê đất là một vấn đề phức tạp, gắn nhiều quyềnlợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bấtchính Chính quyền địa phương cấp trên, Hội đồng thẩm định cần phải có kếhoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong công tácgiải phóng mặt bằng, kịp thời phát hiện các sai phạm vi phạm pháp luật để xử lý,tạo niềm tin trong nhân dân, doanh nghiệp và các tổ chức

Giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý sử dụng đất đai tác động đến công tác giao đất, cho thuê đất.

Việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong các quy hoạch đất đai làviệc làm cần thiết và phải được thực hiện thường xuyên Khi giải quyết tốt vấn đềnày sẽ góp phần ổn định tư tưởng của nhân dân, thiết lập môi trường lành mạnh,tin tưởng, đoàn kết là cơ sở đảm bảo cho công tác giao đất, cho thuê đất một cáchtiến bộ và hiệu quả

1.3.3 Quỹ đất

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ sẽ códiện tích đất nhất định Vấn đề sử dụng diện tích đất đó một cách hợp lý nhấtcũng là một trong những vấn đề cấp thiết Mỗi tỉnh thành trên cả nước đều cómột quỹ đất để giao, cho thuê nhất định Sau 10 năm thi hành Luật Đất đai năm

2003, việc phân bổ quỹ đất đai của Việt Nam đảm bảo được các mục tiêu pháttriển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, hiệnđại hóa, nâng hiệu quả sử dụng đất Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai

2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Sau 10 năm thi hành Luật, các địaphương đã thu hồi hơn 650.000 ha đất nông nghiệp để phục vụ lợi ích quốc gia,công cộng, quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế Việc hạn chế thẩm quyềnthu hồi đất đối với chính quyền địa phương đã đảm bảo quỹ đất tròng lúa ở mứctrên dưới 4 triệu ha, giữ vững an ninh lương thực, đồng thời kiểm tra giám sátchặt chẽ việc đưa đất thu hồi vào sử dụng

Trong lĩnh vực đất nông nghiệp, Nhà nước chủ yếu giao cho nông dân,một phần khác được giao cho các nông, lâm trường quốc doanh quản lý và sửdụng Nhờ đó đã khuyến khích tập trung và tích tụ đất nông nghiệp, hình thànhnên những vùng sản xuất hàng hóa lớn, vừa giải phóng sức lao động, đưa nôngnghiệp Việt Nam phát triển toàn diện Từng bước chiếm lĩnh thị trường thế giới ởcác mặt hàng thế mạnh như gạo, thủy sản… Kết quả đạt được trong giai đoạn2008-2013, giá trị sản xuất nông nghiệp tăng trưởng 4,6%/năm, giá trị gia tăngước đạt 3,28%/năm Sản lượng lúa trong 5 năm qua tăng thêm hơn 5 triệu tấn

Từ đó cho ta thấy tầm quan trọng của việc giao đất, cho thuê đất từ quỹ đất cóhạn một cách hiệu quả sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều mặt khác trong xã hội, mộttrong những mặt quan trọng đó là giúp phát triển kinh tế của cả nước.

1.4 Kinh nghiệm về công tác giao đất, cho thuê đất.

1.4.1 Công tác giao đất, cho thuê đất tại một số địa phương.

1.4.1.1 Tỉnh Yên Bái

Yên Bái là tỉnh miền núi, nằm giữa vùng Tây Bắc - Đông Bắc và Trung

du Bắc bộ Yên Bái có phạm vi giới hạn ở toạ độ địa lý từ 21024’ - 22016’ vĩ độBắc; 103056’ - 105003’ kinh độ Đông Phía Bắc giáp tỉnh Lào Cai, phía Namgiáp tỉnh Phú Thọ, phía Đông giáp 2 tỉnh Hà Giang, Tuyên Quang và phía Tâygiáp tỉnh Sơn La Tổng diện tích tự nhiên của tỉnh Yên Bái là 688.627,64 ha,bằng 2% diện tích tự nhiên của cả nước và bằng 10,4% diện tích vùng Đông Bắc;xếp thứ 8 so với 11 tỉnh thuộc vùng núi phía Bắc về quy mô đất đai Tính đếnHết năm 2014, diện tích rừng và đất lâm nghiệp trên địa bàn tỉnh Yên Bái là418,495,47 ha, trong đó, rừng tự nhiên là 238.976,13 ha; rừng trồng là179,7519,34ha; độ che phủ của rừng là 61,2 %, diện tích rừng rất lớn Vì vậy tỉnh

đã ra mục tiêu đến năm 2015 cơ bản hoàn thành việc giao rừng cho thuê đất sảnxuất; các chủ rừng yên tâm đầu tư vào phát triển sản xuất, nâng cao thu nhập vàcải thiện đời sống, xóa đói giảm nghèo Thực hiện mục tiêu này, thời gian qua,các cấp, các ngành và các địa phương trong tỉnh đã nỗ lực khắc phục khó khăn,tập trung triển khai giao đất, giao rừng cho thuê đất, thuê rừng cho các tổ chức cánhân Tỉnh Yên Bái đã thực hiện đề án giao rừng, cho thuê rừng gắn liền với giaođất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất lâm nghiệpgiai đoạn 2012 – 2015 là 88.570 ha Để thực hiện đề án, các cấp, các ngành vàcác địa phương đã tích cực tuyên truyền chủ trương chính sách của Đảng và Nhànước về giao rừng, cho thuê rừng gắn liền với giao đất, cho thuê đất; tổ chức hộinghị tại các thôn, bản tuyên truyền để người dân hiểu về trách nhiệm, quyền lợi

và nghĩa vụ trong việc thực hiện đồng thời hướng dẫn về thủ tục và quyền lợi,nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân hộ gia đình khi nhận được đất, nhận đượcrừng Sau 2 năm triển khai thực hiện, đến nay đã xác định được khung giá rừngđối với rừng sản xuất là rừng tự nhiên để làm cơ sở xây dựng giá quyền sử dụngrừng phục vụ Đề án giao rừng, cho thuê rừng gắn liền với giao đất cho thuê đất,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất lâm nghiệp giai đoạn 2012 -

2015 tỉnh Yên Bái Đã rà soát, làm rõ 37.633,1 ha trong số 88.574,0 ha thuộc giaiđoạn 2012-2015 của đề án, có 747,9 ha rừng sản xuất là rừng trồng do Nhà nướcđầu tư 100% là có thể cho thuê được và 3.760 ha đất chưa có rừng có thể cho

thuê được nhưng phải có sự đồng thuận của người dân Hiện nay, đang tiếp tục ràsoát diện tích 44.782,1 ha còn lại trong tổng số 93.030,3 ha rừng và đất rừng sảnxuất đang giao cho các địa phương quản lý.

Nhưng bên cạnh đó còn nhiều khó khăn, vướng mắc dù đã đạt được kếtkhá tốt, theo đánh giá của Ban chỉ đạo Đề án thì tiến độ thực hiện còn chậm,nguyên nhân chính là khối lượng công việc phải thực hiện quá lớn, hiện trạngdiện tích rừng bị thay đổi nhiều, chênh lệch giữa sổ sách quản lý và thực tế do sailệch Bên cạnh đó đề án này được xây dựng cơ sở năm 2012, khi đó mới áp dụngluật đất đai năm 2003, đến tháng 11 năm 2013, Luật đất đai 2013 được thi hành

có nhiều sửa đổi bổ sung nên gặp khó khăn trong việc chuyển đổi theo luật, từnăm 2003 thành năm 2013 Tuy vậy, tỉnh Yên Bái vẫn tiếp tục cố gắng khắcphục những khó khăn, những vướng mắc của người dân để hoàn thành Đề án vàonăm 2015 một cách tốt nhất

1.4.1.2 Tỉnh Hà Nam.

Hà Nam nằm ở Tây Nam châu thổ sông Hồng, trong vùng kinh tế trọngđiểm Bắc Bộ, là cửa ngõ của thủ đô Hà Nội với diện tích đất tự nhiên 84.952 ha;

có thị xã Phủ Lý là trung tâm kinh tế - chính trị - văn hoá của tỉnh, cách Hà Nội

58 km, tương lai không xa sẽ trở thành phố vệ tinh của Hà Nội Hà Nam có mạnglưới giao thông rất thuận lợi, là tỉnh nằm trên trục đường sắt Bắc Nam và quốc lộ1A – huyết mạch giao thông quan trọng của cả nước, tạo điều kiện thuận lợi đểgiao lưu hợp tác kinh tế với các tỉnh Hà Nam có tổng diện tích đất tự nhiên là84.952 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 47.206 ha, diện tích nuôi trồng thuỷsản 4.529 ha; đất lâm nghiệp 9.635 ha; đất chuyên dùng 11.692 ha, đất ở 4.326ha; đất chưa sử dụng 7.564 ha Hà Nam là tỉnh có diện tích đứng thứ 3 cả nước vìdiện tích rất nhỏ nên công tác giao đất, cho thuê đất phải làm rất cẩn thận Nhưngcũng như các tỉnh khác, công tác này còn gặp rất nhiều khó khăn về các mặt Khithực hiện tuyên truyền tại các huyện, xã, thành phố về luật đất đai có những thayđổi bổ sung thì người dân không chịu tham gia và tìm hiểu nên rất khó khăntrong công tác hướng dẫn luật cho người dân, các doanh nghiệp, họ thường phảinhờ đến bên thứ ba là những người tư vấn luật khi được giao đất, cho thuê đấtnên rất phức tạp và tốn thời gian Có doanh nghiệp, cá nhân tổ chức có thể cóđiều kiện để nhờ đến bên thứ ba nhưng lại có những người dân họ không đủ điềukiện, gây mất cả thời gian lẫn công sức của chính quyền và ngay cả bản thân họ

Vì cả diện tích của tình Hà Nam rất nhỏ nên trong công tác giao đất chothuê đất rất dễ xảy ra tranh chấp đất nếu không được giao, cho thuê một cách cẩnthận, đầy đủ giấy tờ Gây nhiều phiền toái, khó khăn cho những người thuộc

phạm vi quản lý Việc giải quyết tranh chấp tốn rất nhiều thời gian, những diệntích đất trong thời gian tranh chấp lại bị nhà nước niêm phong, không được bênnào sử dụng cho đến khi giải quyết xong Từ đó làm giảm hiệu quả sử dụng đấtcủa tỉnh nói chung.

Cũng như các tỉnh thành khác, việc sửa đổi, thay điều luật 2013 so vớinhững văn bản pháp luật trước sẽ gây ra nhiều thay đổi trong công tác quản lýnhà nước về đất đai Công tác giao đất, cho thuê đất cũng vậy, có những mảnhđất được giao với thời gian dài như 10 năm, 20 năm, và 50 năm cũng có nhưng vìnhững thay đổi trong luật đất đai mà họ phải trả lại đất sớm hơn thời hạn hay cóthể là diện tích đất của họ bị thu hẹp do bị giới hạn với từng vùng miền, khi đónhững diện tích cây ăn quả, cây công nghiệp, Nhưng diện tích họ đang sản xuấtnông, công nghiệp bị thu hẹp mà trước đó họ đã dùng chính tiền của mình để đầu

tư vào đây sẽ bị mất không hoặc được đền bù một cách không thỏa đáng, điềunày gây nên nhiều xích mích trực tiếp giữa người dân, những cá nhân, doanhnghiệp được giao đất với các cơ quan quản lý nhà nước

1.4.2 Bài học và kinh nghiệm rút ra.

Qua những quá trình triển khai thực hiện công tác giao đất cho thuê đất từ cáctỉnh thành trên cả nước chúng ta có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm như sau:

Một là: Cần làm tốt công tác tuyên truyền chủ trương chính sách của Nhà nước,

các công tác truyền thông bằng những hình thức đã dạng thích hợp để người dân, doanhnghiệp, các tổ chức thấy rõ mục đích yêu cầu của công tác giao đất, cho thuê đất, hiểu

rõ những mục tiêu trước mắt cũng như những mục tiêu lâu dài của quốc gia, góp phầnnâng cao đời sống của nhân dân cũng như nâng cao hiệu quả của mục đích sử dụng đấtkhi được giao cũng như cho thuê

Hai là: Việc giao đất, cho thuê đất phải thực hiện theo phương thức có sự tham

gia của những bên trực tiếp liên quan đến diện tích đất được giao, có thể cả người dânđịa phương với những phong tục tập quán lâu đời của địa phương đó, phát huy nhữngmặt tích cực tập tục dịa phương, giảm thiểu những bất đồng về văn hóa, kinh tế chính trịcũng như xã hội

Ba là: Cần phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền địa phương với cơ quan

quản lý nhà nước, các cơ quan chuyên môn, phát huy vai trò quản lý hành chính củachính quyền các cấp trong việc quán triệt chủ trương chính sách của Nhà nước, trongviệc triển khai công việc ngoài thực tế nhằm làm cho người dân, doanh nghiệp, các tổchức nắm tường tận về thông tin đất, hiện trang đất từ đó đề ra các biện pháp, cách thứcsửa đổi, sử dụng đất có hiệu quả cho hiện tại và cả sau này

Bốn là: Các bộ chuyên môn trong công tác giao đất cho thuê đất phải có trình

độ nghiệp vụ vững vàng, nhiệt tình với công việc, gắn bó gần gũi với người dân, biếtnắm bắt tâm tư nguyện vọng của người dân, không vì lợi ích cá nhân mà quên mất lợiích chung, lợi ích của tập thể, của xã hội Các bộ chuyên môn sẽ trở thành những ngườitrực tiếp tư vấn thiết thực cho người dân, doanh nghiệp, các tổ chức trong công tác giaođất, cho thuê đất

Năm là: Khi triển khai công tác giao đất cho thuê đất, có thể là giao rừng cho

người dân, các doanh nghiệp, việc này sẽ gắn với việc hưởng lợi trực tiếp từ rừng(Những rừng tự nhiên có sẵn từ lâu đời) nên triển khai thực hiện công tác giao đất, chothuê đất ở những nơi mà người dân thật sự có nhu cầu

Sáu là: Khi triển khai những thay đổi về luật cần chú ý đến những hệ quả quá

lớn, phải làm sao cho hợp lý với người dân, cá nhân và doanh nghiệp và cũng hợp lývới nhà nước, việc này sẽ giúp các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có được sử ủng

hộ của người dân, gây được niềm tin trong người dân từ đó dễ dàng hơn trong các côngtác quản lý nhà nước, trực tiếp là công tác giao đất cho thuê đất vì nhà nước là của dân,

do dân và vì dân

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NINH.

2.1 Đánh giá những tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

2.1.1.1 Vị trí địa lý

Quảng Ninh là một tỉnh biên giới nằm ở phía Đông bắc nước Cộng hòa xãhội chủ nghĩa Việt Nam

Trên đất liền:

 Phía bắc giáp nước Cộng Hòa nhân dân Trung Hoa

 Phía Tây bắc giáp tỉnh Lạng Sơn

 Phía Tây giáp tỉnh Bắc Giang

 Phía Tây và Tây nam giáp tỉnh Hải Dương

 Phía Nam giáp TP Hải Phòng

Về phía biển: Quảng Ninh có vùng lãnh hải, vùng tiếp giáp lãnh hải,vùng đặc quyền kinh tế và vùng thềm lục địa trong vịnh Bắc Bộ kéo dài theohướng Bắc nam gần 200 hải lý, giáp vùng biển Trung Quốc ở phía Đông

Về đơn vị hành chính: tỉnh Quảng Ninh có 4 thành phố, 1 thị xã và 9huyện (trong đó có 02 huyện đảo) với tổng số 186 xã, phường, thị trấn

Với vị trí địa lý trên đã mang lại cho Quảng Ninh những lợi thế quan trọngtrong việc giao lưu kinh tế với các khu vực trong và ngoài nước thông qua hệthống cảng biển và nhiều cửa khẩu, đặc biệt là cửa khẩu Quốc tế Móng Cái,đồng thời tạo điều kiện cho Quảng Ninh phát triển thành một trung tâm kinh

tế quan trọng của vùng trọng điểm kinh tế Bắc bộ, mặt khác Quảng Ninh còn

có vị trí đặc biệt quan trọng trong chiến lược quốc phòng, an ninh của cảnước

2.1.1.2 Điều kiện địa hình

Quảng Ninh là tỉnh có địa hình trung du, miền núi, ven biển Địa hìnhQuảng Ninh bị chia cắt mạnh và nghiêng dần theo hướng Đông bắc - Tâynam

Phía Bắc là vùng đồi thấp, tiếp đó là dãy núi cao thuộc cánh cung ĐôngTriều - Móng Cái, phía Nam cánh cung này là vùng đồng bằng ven biển, tiếp đến

là hàng ngàn hòn đảo lớn nhỏ nằm trên vịnh Bắc Bộ

2.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Khí hậu Quảng Ninh vừa mang đặc điểm chung của khí hậu miền núi bắcViệt Nam, vừa có nét riêng của một tỉnh miền núi ven biển các quần đảo ởhuyện Cô Tô và Vân Đồn có đặc trưng của khí hậu đại dương

2.1.1.4 Tài nguyên thiên nhiên

*Tài nguyên đất

Quảng Ninh là tỉnh có diện tích tương đối lớn,quỹ đất đa dạng về chủngloại và chất lượng Quỹ đất của tỉnh dồi dào với 611.081,3 ha, trong đó 75,370hađất nông nghiệp đang sử dụng, 146.019 ha đất lâm nghiệp với nhiều diện tích đất

có thể trồng cỏ phù hợp cho chăn nuôi, khoảng gần 20.000 ha có thể trồng cây ănquả.Trong tổng diện tích đất đai toàn tỉnh, đất nông nghiệp chỉ chiếm 10%, đất

có rừng chiếm 38%, diện tích chưa sử dụng còn lớn (chiếm 43,8%) tập trung ởvùng miền núi và ven biển, còn lại là đất chuyên dùng và đất ở Đất đai trên địabàn tỉnh Quảng Ninh được chia thành 12 nhóm đất, 24 đơn vị đất và 80 đơn vịphụ, trong đó chủ yếu là nhóm đất vàng đỏvới diện tích 378.526,84 ha, chiếm64,2% diện tích đất tự nhiên Sự biến động về địa hình, khí hậu thời tiết, trình độkhai thác cũng như tập quán canh tác của người dân đã gây tác động, làm biếnđổi chất lượng đất Hiện nay, chất lượng đất ở tỉnh Quảng Ninh đang biến độngtheo chiều hướng tích cực, chất lượng đất đai được cải thiện đáng kể, đất được sửdụng hợp lý, hiệu quả

*Tài nguyên rừng

 Tài nguyên rừng

Năm 2010, Quảng Ninh hiện có 388.356,22 ha đất có rừng, tỷ lệ đất córừng chiếm 63,64% diện tích đất tự nhiên toàn tỉnh; trong đó đất rừng sản xuất241.033,73 ha chiếm 62,06% diện tích đất có rừng, rừng phòng hộ có 122.064,39

ha chiếm 31,43% diện tích rừng, rừng đặc dụng có 25.258,1ha chiếm 6,5% diệntích rừng

*Tài nguyên biển:

Vùng biển Quảng Ninh ở phía trong vịnh Bắc Bộ trải dài trên 250 km, với2.077 hòn đảo lớn nhỏ xếp thành từng cụm hoặc rải rác với những hang động kỳthú, bờ biển tương đối khúc khuỷu với các bãi tắm nổi tiếng như Bãi Cháy, Trà

Cổ, Vĩnh Thực, Vân Đồn, Tuần Châu

Nước biển khơi vào sâu trong vịnh nhờ các luồng lạch Địa hình dáng biểntương đối bằng phẳng và đơn giản, một vài nơi có dạng đá Độ sâu

Bên cạnh nguồn lợi về hải sản, biển Quảng Ninh còn là điểm đến củakhách du lịch trong nước và quốc tế với du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, tắm biển,tham quan vịnh Hạ Long một kỳ quan được UNESCO 2 lần công nhận là di sảnthiên nhiên thế giới; đặc biệtvào ngày 12/11/2011, Vịnh Hạ Longđược tổ chứcNew7Wonders công nhận một trong bảy kỳ quan thiên nhiên thế giới mới

*Tài nguyên khoáng sản:

Quảng Ninh có nguồn tài nguyên khoáng sản tương đối phong phú, với

209 mỏ và điểm quặng của 36 loại hình khoáng sản đã được điều tra, thăm dò,đánh giá ở các mức độ khác nhau

*Môi trường đất:

Chất lượng đất ở Quảng Ninh đang bị ảnh hưởng xấu do xói mòn, suythoái, rửa trôi và nước biển xâm thực Diện tích đất nông nghiệp đã ít, nay lạiđược sử dụng vào các mục đích khác ngày càng nhiều Khai thác than và vật liệuxây dựng đã làm cho diện tích bị ô nhiễm tăng lên

2.1.1.5 Đánh giá tác động của điều kiện tự nhiên đến công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

*Tác động tích cực

Quảng Ninh có vị trí là tỉnh địa đầu vùng Đông Bắc Tổ Quốc, có biên giớiđất liền và biển giáp với nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Trung Hoa với cáccửa khẩu biên giới giao thương nhộn nhịp, có ý nghĩa trong an ninh quốc phòng.Với vị trí địa lý đặc biệt quan trong như trên, cùng với nguồn tài nguyên thiênnhiên dồi dào, cảnh quan môi trường được thiên nhiên ưu đãi và tiềm lực kinh tếtạo đà cho việc phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương, mở rộng giao lưu, hợptác cả trong nước và trên thế giới Không những thế, Quảng Ninh còn là tỉnh cóđầy đủ các địa hình trung du, miền núi, ven biển với nguồn tài nguyên thiênnhiên dồi dào, phong phú đa dạng cùng với cảnh, được ví như một Việt Nam thunhỏ, tạo tiền đề cho việc phát triển kinh tế đa ngành nghề, đa lĩnh vực

Với những điều kiện thuận lợi kể trên thì Quảng Ninh có rất nhiều tiềmnăng, thế mạnh để phát triển kinh tế xã hội, thu hút nhiều nhà đầu tư, chính vìvậy dẫn đến nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất ngày càng gia tăng

Từ đó đặt ra nhiệm vụ cho cơ quan quản lý có thẩm quyền thực hiện công tácgiao đất, cho thuê đất có hiệu quả, tạo điều kiện cho các tổ chức có nhu cầu chínhđáng và khả năng thực sự được sư dụng đất, tránh tình trạng lãng phí đất đai

*Tác động tiêu cực

Địa hình Quảng Ninh bị chia cắt mạnh và nghiêng dần theo hướng Đôngbắc - Tây nam, phía Bắc là vùng đồi thấp, tiếp đó là dãy núi cao thuộc cánh cungĐông Triều - Móng Cái, phía Nam cánh cung này là vùng đồng bằng ven biển,tiếp đến là hàng ngàn hòn đảo lớn nhỏ nằm trên vịnh Bắc Bộ

Mỗi năm Quảng Ninh chịu ảnh hưởng khoảng 5 - 6 cơn bão, thường gây

ra mưa rất lớn kèm theo giông tố, lốc xoáy mạnh Bão gây nhiều thiệt hại cho sảnxuất nông - lâm nghiệp, công nghiệp và đời sống của nhân dân

Quảng Ninh là tỉnh có nguồn tài nguyên dồi dào đặc biệt kể đến là than đávới trữ lượng lớn nhất cả nước Việc khai thác than cùng các nguồn tài nguyênkhác cùng với tình trạng nước biển xâm thực đã làm ảnh hưởng đáng kể đến chấtlượng đất đai và môi trường trên địa bàn tỉnh

Từ những khó khăn kể trên, có thể thấy điều kiện tự nhiên ở tỉnh QuảngNinh có rất nhiều hạn chế, gây những khó khăn, ảnh hưởng không nhỏ đến côngtác giao đất cho thuê đất Các dự án chủ yếu tập trung ở những nơi địa hình bằngphẳng, có nguồn tài nguyên dồi dào, dân cư đông, đất đai không bị ô nhiễm… từ

đó dẫn đến thực trạng phân bố đất đai không đồng đều Điều đó đặt ra cho các cơquan quản lý nhà nước những thách thức trong việc thực hiện công tác giao đất,cho thuê đất, phải làm sao để phân bổ quỹ đất một cách hợp lý hơn, hiệu quảhơn

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

2.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế trong những năm gần đây và các tiềm năng phát triển kinh tế

*Tăng trưởng kinh tế

Những năm qua tỉnh Quảng Ninh đã phát huy các lợi thế, tiềm năng chophát triển kinh tế - xã hội: Tốc độ tăng trưởng kinh tế GDP bình quân giai đoạn2005-2010 đạt 12,7%, giai đoạn 2011-2012 bình quân tăng 9,53%/năm GDPbình quân đầu người năm 2011 đạt 2.635,7 USD, gấp 1,7 lần so với cả nước

Năm 2012, tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) của tỉnh ước đạt 7,4%, giảm5,1% so với kế hoạch đề ra Trong đó lĩnh vực công nhiệp, giá trị sản xuất côngnghiệp ước đạt 30.079,5 tỷ đồng, bằng 99% so với cùng kỳ Trong đó: Côngnghiệp trung ương giảm 6,6%, công nghiệp địa phương tăng 2,5%; công nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài tăng 20,1% so với cùng kỳ

Quảng Ninh có tuyến cửa khẩu, đây là điều kiện phát triển cả dịch vụthương mại và du lịch Mặc dù gặp khó khăn do sản lượng của các ngành sảnxuất chính sụt giảm, song tổng mức bán lẻ hàng hóavà doanh thu dịch vụ ước đạt

39.470 tỷ đồng, tăng 25,5% so với cùng kỳ, doanh thu vận tải tăng 23,3%, doanhthu du lịch tăng 18% Du lịch đạt 7 triệu khách, trong đó xấp xỉ 3 triệu lượt kháchquốc tế Du lịch tăng lượng khách, đồng nghĩa với tăng doanh số bán hàng hóa.

Vì thế năm 2012, công nghiệp Quảng Ninh giảm, nhưng du lịch, dịch vụ thươngmại vẫn vượt 5,3% kế hoạch và tăng 25,5% so cùng kỳ

*Cơ cấu kinh tế

Trong thời kỳ 2009 đến nay, cơ cấu kinh tế của tỉnh chuyển dịch theohướng tích cực qua các năm Cơ cấu kinh tế theo hướng tỷ trọng nông nghiệpgiảm, công nghiệp, dịch vụ tăng

Tỷ trọng của khối ngành nông, lâm, thủy sản năm năm 2010 5,6%, tỷtrọng khối ngành công nghiệp - xây dựng là 53,83%, dịch vụ là 39,8% Năm

2011, nông nghiệp chiếm 5,11%, công nghiệp 54,6% và dịch vụ chiếm41,06% trong cơ cấu kinh tế Tỉnh

2.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành

* Khu vực kinh tế nông nghiệp:

Giá trị sản xuất nông nghiệp tăng bình quân 6,7%/năm Đã đảm bảo anninh lương thực vùng nông thôn, chú trọng phát triển chăn nuôi gia súc, gia cầmtheo quy mô trang trại, mang tính hàng hóa, đẩy mạnh khai thác, nuôi trồng thủysản theo tinh thần Nghị quyết Trung ương 4 (khóa X) về chiến lược biển việtnam đến năm 2020

Lâm nghiệp phát triển mạnh, khai thác có hiệu quả tiềm năng đất đai, laođộng và các nguồn vốn tham gia trồng, bảo vệ rừng, góp phần để nhân dân miềnnúi làm giàu từ rừng, nâng độ che phủ rừng lên 50% năm 2010

Làm tốt công tác chuyển dịch cơ cấu mùa vụ, chuyển đổi cơ cấu giống câytrồng, vật nuôi, tăng giá trị thu nhập trên một đơn vị diện tích canh tác

*Khu vực kinh tế công nghiệp:

Sản xuất công nghiệp giai tăng trưởng cao và ổn định Tổng giá trị sảnxuất tăng bình quân 15,8%/năm

Các lĩnh vực công nghiệp có lợi thế, có khả năng cạnh tranh (sản xuấtthan, vật liệu xây dựng, nhiệt điện chạy than, xi măng, cơ khí, đóng mới sửa chữatàu biển ) được đầu tư lớn, hiện đại đã đem lại hiệu quả rõ rệt

Sản xuất công nghiệp phát triển đúng hướng, giảm tỷ trọng công nghiệpkhai khoáng, tăng dần tỷ trọng công nghiệp chế tạo, chế biến Ngành than tăngtrưởng vượt kế hoạch nhưng tỷ trọng giảm dần trong cơ cấu công nghiệp, cơ cấuGDP của tỉnh

Hiện tại trên địa bàn tỉnh đã và đang hình thành các khu công nghiệp nhưkhu công nghiệp Cái Lân, khu công nghiệp Việt Hưng (Hạ Long), Đông Mai,Đầm Nhà Mạc (Quảng Yên), Phương Nam (Uông Bí), Hải Yên (Móng Cái), khucông nghiệp cảng biển Hải Hà và một số cụm công nghiệp khác góp phần đẩynhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá trên địa bàn tỉnh.

*Những điều kiện thuận lợi:

Trong những năm vừa qua, kinh tế của tỉnh Quảng Ninh liên tục phát triển

ở mức cao và tương đối ổn định, giá trị sản xuất các ngành đều ở mức cao, cónhững năm còn cao hơn mức bình quân của cả nước

Quảng Ninh có nguồn tài nguyên đa dạng và phong phú để phát triển côngnghiệp xi măng, điện, cán thép, đóng tàu, gốm, sứ vật liệu xây dựng, phát triểnnăng lượng, nhiều địa danh đẹp nổi tiếng trong nước và Quốc tế là thế mạnh đểphát triển du lịch, từ đó cần chú trọng quy hoạch các cơ sở sản xuất kinh doanhcông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ, tận dụng nguồn tàinguyên sẵn có, quy hoạch các khu du lịch có quy mô mang tầm cỡ quốc gia vàquốc tế

Quảng Ninh là một trong những địa phương có nguồn nhân lực dồi dào,nhân dân có truyền thống đoàn kết; đội ngũ công nhân hiện chiếm tỷ lệ cao tronglực lượng lao động của Tỉnh, đáp ứng được nhu cầu về lao động khi hình thànhcác khu công nghiệp, kinh doanh thương mại dịch vụ và du lịch

Chính nhờ những lợi thế trên đã biến Quảng Ninh trở thành mảnh đất màu

mỡ đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.Trong những năm gần đây, nhucầu sử dụng đất của các tổ chức ngày càng tăng Chính vì vậy, việc giao đất, chothuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả là một vấn đềcấp bách, hết sức quan trọng, cần được chỉ đạo, quan tâm một cách sát

*Những mặt hạn chế

Bên cạnh những mặt thuận lợi, tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh QuảngNinh còn rất nhiều mặt hạn chế, có tác động tới nhu cầu sử dụng đất của các tổchức trên địa bàn tỉnh

Giai đoạn từ năm 2008 trở lại đây, khủng hoảng tài chính và suy giảmkinh tế thế giới còn tác động rất lớn đến tình hình trong nước, thiên tai, dịch bệnh

làm ảnh hưởng lớn đến sản xuất - kinh doanh, đời sống của nhân dân và việcthực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Quá trình hợp tác pháttriển tạo ra sự cạnh tranh không nhỏ trong việc thu hút các nguồn lực cả trong vàngoài nước.

Hạ tầng kinh tế - xã hội, nhất là hệ thống giao thông còn nhiều bất cập,chưa đáp ứng được sự phát triển, đặc biệt sự ảnh hưởng của tự do hóa thươngmại ASEAN - Trung Quốc vào năm 2015 Ô nhiễm môi trường do việc khai thácthan là mâu thuẫn chủ yếu, tác động đan xen giữa phát triển công nghiệp với dulịch Vì thế cần có phương án quy hoạch cho phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ,giảm thiểu ô nhiễm môi trường do khai thác than bằng các quy hoạch chi tiết bảo

vệ môi trường cho từng khu vực và quy hoạch môi trường cho toàn vùng

Xuất phát từ những hạn chế trên, để giải quyết áp lực về nhu cầu sử dụngđất trong giai đoạn hiện nay thì việc phân bổ quỹ đất một cách hợp lý và hiệu quả

là vô cùng cần thiết Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh trongthời gian tới cần phải xem xét, phân tích và có dự báo chính xác về nhu cầu sửdụng đất và quá trình sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất, đặc biệt là các

tổ chức sử dụng đất

2.2 Quỹ đất và công tác quản lý sử dụng đất đai tại tỉnh Quảng Ninh

2.2.1 Hiện trạng quỹ đất và những biến động quỹ đất của tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn gần đây

*Hiện trạng quỹ đất hiện nay

Theo kết quả thống kê tính đến ngày 01 tháng 01 năm 2011 tổng diện tích

tự nhiên của tỉnh là 610.235,31 ha được phân chia thành 14 đơn vị hành chính(huyện, thị xã, thành phố) Cơ cấu sử dụng đất được phân chia như sau:

Diện tích đất nông nghiệp: 460.119,34 ha chiếm 75,40 %

Diện tích đất phi nông nghiệp: 83.794,82ha chiếm 13,73%

Diện tích đất chưa sử dụng: 66.321,15ha chiếm 10,87 %

Thông qua thực tế kiểm kê tại tỉnh Quảng Ninh, ta có thể thấy rằng diện tích đất

đã sử dụng chiếm phần lớn tổng diện tích đất tự nhiên của tỉnh, trong đó diện tích đấtnông nghiệp chiếm chủ yếu và lên tới 75,40% Trong khi đó, định hướng phát triển củađất nước nói chung và của tỉnh Quảng Ninh nói riêng đều là theo hướng công nghiệphóa, hiện đại hóa, chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp là chính sang công nghiệpdịch vụ Để đáp ứng sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế đó, tỉnh Quảng Ninh cần phải chuẩn

bị và phân bổ quỹ đất hợp lý cho mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đồngthời vẫn phải đảm bảo tính hài hòa, hợp lý giữa các ngành, các lĩnh vực, đảm bảo anninh lương thực và phát triển bền vững

*Biến động quỹ đất những năm gần đây

Trong những năm gần đây, để phục vụ cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh

tế cũng như đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân, quỹ đất ở tỉnh QuảngNinh cũng đã có những biến động đáng kể:

Bảng 2.1: Biến động về diện tích và cơ cấu các loại đất

tích các loại đất trong địa giới hành chính (ha)

Cơ cấu so với tổng diện tích

tự nhiên (%)

Tổng diện tích các loại đất trong địa giới hành chính (ha)

Cơ cấu so với tổng diện tích

tự nhiên (%)

Thông qua bảng 2.1, dễ dàng nhận thấy, trong khoảng thời gian kể từ năm

2010 đến năm 2012, đất đai ở tỉnh Quảng Ninh đã có những thay đổi nhất định

về diện tích cũng như cơ cấu sử dụng Tuy không phải là một sự thay đổi quá lớnnhưng cũng phản ánh được phần nào xu hướng chuyển dịch theo chiều hướngtích cực: tăng diện tích đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, giảm diện tích đất

chưa sử dụng; tốc độ tăng diện tích đất phi nông nghiệp nhanh hơn và phần tăngchiếm tỉ trọng lớn hơn so với đất phi nông nghiệp.

Tổng diện tích đất tự nhiên giảm 1,81ha (từ 610.235,31 năm 2010 xuống610.233,50 năm 2012) là do nước triều xâm lấn, làm giảm diện tích đất Sự biếnđộng chi tiết từng loại đất như sau:

Từ năm 2010 đến năm 2012, diện tích đất nông nghiệp tăng lên là 1162,34

ha Sự tăng lên này là do đưa diện tích đất chưa sử dụng vào sử dụng cũng nhưchính sách tăng diện tích đất lâm nghiệp của tỉnh Quảng Ninh Do sự xâm thựccủa nước biển cũng trong quá trình quy hoạch, trong công tác giao đất, cho thuêđất đã thực hiện chuyển một phần đất nông nghiệp xấu sang đất phi nông nghiệp,khiến diện tích đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm vàđất nuôi trồng thủy sản đều bị giảm Tuy nhiên, tỉnh đã có những chính sáchnông nghiệp giúp đảm bảo an ninh lương thực và nâng cao chất lượng đất; đấtrừng phòng hộ tăng giúp đảm bảo an toàn mỗi mùa mưa lũ, tránh sạt lở, lũ quét

và hiện tượng nước biển xâm thực

Diện tích đất phi nông nghiệp từ năm 2010 đến năm 2012 cũng tăng lên

là 1520,7 ha, đây là một con số tăng khá ấn tượng so với đất nông nghiệp Nhữngnăm vừa qua, cơ cấu đất cho công nghiệp, dịch vụ ở tỉnh Quảng Ninh đã cónhững chuyển biến mạnh mẽ nhằm phục vụ cho định hướng công nghiệp hóa,hiện đại hóa Diện tích tăng lên này chủ yếu là do đưa từ đất chưa sử dụng sang,chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp và một phần do quá trình đô thịhóa

Quỹ đất chưa sử dụng giảm 2684,85ha từ 66321,15 ha (năm 2010) xuốngcòn 63636,3 ha (năm 2012) Đây là một xu thế tất yếu trong chuyển dịch cơ cấu

sử dụng đất Tuy nhiên vì quỹ đất rất khan hiếm nên cần phải có những chínhsách, biên pháp sử dụng quỹ đất đạt hiệu suất cao nhất, đảm bảo đáp ứng đư ợccác yêu cầu phát triển theo định hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá

2.2.2 Tình hình công tác quản lý Nhà nước về đất đai của tỉnh Quảng Ninh

Sau khi có Luật Đất đai năm 2003, công tác quản lý nhà nước về đất đaicủa tỉnh Quảng Ninh được tăng cường và đi vào nề nếp, pháp luật đất đai đã đivào cuộc sống, ý thức của người sử dụng đất từng bước được nâng lên Các nộidung cơ bản về quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện một cách đồng bộ vàhiệu quả Đến nay, toàn tỉnh đã hoàn thành cơ bản công tác đo đạc lập hồ sơ địachính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các khu vực đất đô thị; côngtác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải quyết cáctranh chấp kịp thời, công tác thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện đúng định

kỳ Công tác lập, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cáccấp trên địa bàn tỉnh ngày càng được chú trọng, chất lượng được nâng cao là cơ

sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đúngquy định của pháp luật, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốcphòng, giữ vững an ninh chính trị; trật tự an toàn xã hội

*Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đối với cấp tỉnh: đã hoàn thành lập quy hoạch sử dụng đất năm 2010) được Chính phủ phê duyệt, hoàn thành điều chỉnh quy hoạch sử dụng đấtđến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối (2006-2010) được Chínhphủ phê duyệt tại nghị quyết số 18/2006/NQ- CP ngày 29/8/2006

(2000-Đối với cấp huyện: đã có 14/14 huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn tỉnhhoàn thành công tác lập quy hoạch đến năm 2010 được Uỷ ban nhân dân tỉnhphê duyệt; Có 5 huyện, thị như thị xã Quảng Yên, huyện Hoành Bồ, huyện VânĐồn, huyện Hải Hà và huyện Đầm Hà điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đếnnăm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối giai đoạn (2006- 2010); Cònlại 9 huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh đã lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳcuối giai đoạn 2006- 2010 được Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt

*Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Bảng 2.2: Diện tích đất giao, cho thuê cho các đối tượng sử dụng đất theo

mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh tính đến năm 2012

STT Mục đích sử dụng đất

Diện tích theo mục đích sử dụng đất (ha)

Diện tích theo đối tượng sử dụng

Hộ gia đình (ha)

đồng dân cư (ha)

Tổng diện tích theo đối tượng

sử dụng (ha)

được giao, cho

thuê trên toàn

được giao, cho

thuê theo đối

tượng sử dụng

Nguồn: Số liệu thống kê của Sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh Quảng Ninh

Bảng 2.2 sẽ được chi tiết hóa tại Bảng Biểu số 2.2

Qua bảng số liệu trên, ta thấy rằng, trong số các đối tượng sử dụng đất thìcác tổ chức sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất (đặc biệt là các cơ quan đơn vị của

nhà nước, tổ chức kinh tế trong và ngoài nước), với tổng diện tích đất được giao, cho

thuê là 228.912,78 ha, chiếm tỷ trọng 37,51% so với tổng diện tích đất được giao, cho

thuê trên toàn tỉnh Quảng Ninh và chiếm tới hơn một nửa (51,20%) so với tổng diện

tích đất được giao, cho thuê theo đối tượng sử dụng Đất được giao, cho thuê này chủ

yếu được cac tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, khai thác tài nguyên

khoáng sản phục vụ sản xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống sản xuất, xây

dựng các công trình công cộng nhằm mục đích kinh doanh