Chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc

Chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong thời kỳ nền kinh tế nước ta phát triển theo cơ chế kế hoạch hoá tậptrung, các doanh nghiệp đã sản xuất theo chỉ tiêu kế hoạch giao từ trên xuống.Theo đó, việc tiêu thụ sản phẩm cũng có địa chỉ cố định Như vậy, các doanhnghiệp không quan tâm tới chiến lược phát triển theo đúng nghĩa của nó

Nhưng từ khi bước sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhànước, vấn đề chiến lược đã bắt đầu đi vào sự tồn tại và phát triển của các doanhnghiệp Các doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển trên thị trường đầy biếnđộng và cạnh tranh khốc liệt cả thị trường trong nước và nước ngoài đã phải xácđịnh cho mình những mục tiêu dài hạn Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc là công

ty chuyên kinh doanh nhà ở, tập trung chủ yếu trên địa bàn Hà Nội và một sốtỉnh lân cận như Hà Tây, Bắc Ninh… Trong những năm qua, Công ty đã có đượcnhững mục tiêu chiến lược kinh doanh, đã phân tích được những hoạt động hiệntại và những tiềm năng để kinh doanh Hơn nữa, Công ty Cổ phần Đầu tư AnLạc cũng bước đầu phân tích và dự đoán môi trường kinh doanh nhằm xác địnhnhững thời cơ đầu tư, sản xuất, tiêu thụ và lường trước được những rủi ro, đe doạ

từ môi trường bên ngoài Tuy vậy, vấn đề xây dựng chiến lược kinh doanh nhà ởcủa Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc vẫn còn nhiều yếu kém cần nghiên cứu giảiquyết Bộ phận kinh doanh của Công ty chưa thực sự được xây dựng thật hợp lýdẫn đến hiệu quả kinh doanh còn gặp nhiều hạn chế Nước ta đang trong giaiđoạn đầu gia nhập WTO, những biến động kinh tế thị trường sẽ ảnh hưởng ítnhiều đến doanh nghiệp

Vì vậy, vấn đề đánh giá đúng thực trạng chiến lược và tìm ra những giảipháp kinh doanh có hiệu quả cao, nhằm tạo hiệu quả cho hoạt động kinh doanhnhà ở của Công ty đang đặt ra rất cần thiết cho cả hiện tại và tương lai Xuất phát

từ nhận thức thực tiễn đó, trong thời gian thực tập ở Công ty, tôi chọn đề tài:

“Chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc” làm

chuyên đề tốt nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu

Trên cơ sở đánh giá thực trạng kinh doanh nhà ở và chiến lược kinh doanhnhà ở của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đề xuất định hướng và một số giảipháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở của Công ty Cổ phần đầu tư AnLạc đạt hiệu quả cao

3 Đối tượng nghiên cứu

Những vấn đề kinh tế có liên quan đến lĩnh vực kinh doanh nhà ở tại Công

ty Cổ phần đầu tư An Lạc

4 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu chủ yếu ở Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc.Các số liệu thu thập chủ yếu tập trung vào những năm từ 2003 đến 2007

5 Kết cấu của chuyên đề

Ngoài Lời mở đầu và Kết luận, chuyên đề gồm các nội dung chính sau:

Chương 1: Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc

Chương 2: Phân tích thực trạng chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty

Cổ phần đầu tư An Lạc

Chương 3: Phương hướng và một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện

chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN

ĐẦU TƯ AN LẠC

1.1 Khái quát sự hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc

1.1.1 Thông tin chung về doanh nghiệp

Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc là Công ty chuyên kinh doanh trong lĩnhvực nhà ở, tập trung chủ yếu trên địa bàn Hà Nội và một số tỉnh lân cận như HàTây, Bắc Ninh…

Sau đây l 1 s thông tin chung v doanh nghi p:à 1 số thông tin chung về doanh nghiệp: ố thông tin chung về doanh nghiệp: ề doanh nghiệp: ệp:

Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ AN LẠC

Tên giao dịch: AN LAC INVESTMENT JOINT STOCK COMPANY

Tên viết tắt: AL JSC

Địa chỉ trụ sở: 62, ĐƯỜNG NGUYỄN CHÍ THANH, PHƯỜNG LÁNG

HẠ, QUẬN ĐỐNG ĐA

Điện thoại: 7733380

Fax: 7733836

Email: cpdtanlac@hn.vnn.vn

Số Đăng ký kinh doanh: 0103000839

Ngày cấp: 05/03/2002 THAY ĐỔI LẦN CUỐI NGÀY 16/07/2007

Tình trạng hoạt động: ĐANG HOẠT ĐỘNG

Loại hình doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN

Loại hình hoạt động: DOANH NGHIỆP

Người đại diện theo pháp

luật:

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ: NGUYỄN THỊ XUÂN LAN

Vốn điều lệ: ĐỒNG VIỆT NAM : 100.000.000.000,00

Ngành nghề kinh doanh: · KINH DOANH NHÀ, XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG;

· SẢN XUẤT, BUÔN BÁN, LẮP ĐẶT MÁY MÓC THIẾT BỊ, MÁY XÂY DỰNG, MÁY NÂNG HẠ;

· XÂY LẮP CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG VÀ CÔNG NGHIỆP, GIAO THÔNG, THỦY LỢI;

· XÂY DỰNG ĐƯỜNG DÂY VÀ TRẠM ĐIỆN ĐẾN 35 KVA, THI CÔNG, LẮP ĐẶT ĐIỆN KỸ THUẬT, ĐIỆN DÂN DỤNG, ĐIỆN LẠNH, LẮP ĐẶT THANG MÁY;

· DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ, VĂN PHÒNG;

· GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN CÁC CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG VÀ CÔNG NGHIỆP.

· NGUYỄN CƯỜNG SƠN

· NGUYỄN THÙY DƯƠNG

· ĐẶNG VĂN DỰA

· VŨ THỊ THÊM

· NGUYỄN HỮU SƠN

1.1.2 Quá trình ra đời và phát triển của doanh nghiệp

Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc được thành lập ngày 05 tháng 3 năm 2002theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103000839 do Sở Kế hoạch vàĐầu tư thành phố Hà Nội cấp

An Lạc được thành lập theo Luật Doanh nghiệp bởi các thành viên sánglập là những người giàu kinh nghiệm về đầu tư và kinh doanh xây dựng, mục

tiêu phát triển An Lạc thành một trong những Công ty đầu tư thành công trongnhiều lĩnh vực, một tập đoàn đầu tư bất động sản và kinh doanh các ngành dịch

vụ du lịch giải trí hàng đầu

Thế mạnh của An Lạc là đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới Hiện nay,

An Lạc đã và đang thực hiện hơn 10 dự án với quy mô khác nhau ở Hà Nội, HàTây và thành phố Hồ Chí Minh

Con người là sức mạnh cốt lõi của công ty nên ngay từ khi mới thành lập

An Lạc luôn chú trọng đến việc phát triển nguồn nhân lực Đến nay, lực lượngcán bộ công nhân viên của công ty đã không ngừng lớn mạnh, phát triển cả về sốlượng và chất lượng Có nhiều cán bộ có học hàm, học vị và chuyên môn caonhư: giáo sư, tiến sĩ, thạc sĩ, công nhân lành nghề…luôn đảm bảo hoàn thành tốtnhiệm vụ sản xuất kinh doanh của công ty

Nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng, tạo ra nhiều việc làm vàcủa cải vật chất cho xã hội, An Lạc không ngừng đổi mới và hoàn thiện trong cáclĩnh vực Ý thức được tầm quan trọng của việc làm chủ khoa học công nghệ, AnLạc đã và đang hợp tác với các trường đại học , các đối tác trong và ngoài nước,cộng tác với đội ngũ giáo sư, tiến sĩ, các chuyên gia, các nhà quản lý trong cáclĩnh vực hoạt động của mình để học hỏi kinh nghiệm, đào tạo đội ngũ cán bộ,tiếp cận với những thành tựu công nghệ mới trong lĩnh vực xây dựng, thi côngcác loại công trình

Bên cạnh việc nâng cao trình độ, chuyên môn cho đội ngũ cán bộ, An Lạccòn chú trọng đến việc mua sắm các trang thiết bị, máy móc hiện đại để phục vụviệc thi công các công trình quy mô lớn

Hơn 100 cán bộ công nhân viên An Lạc cam kết không ngừng đổi mới,không ngừng nỗ lực đem đến sự hài lòng cho các khách hàng và đối tác

Công ty cổ phần đầu tư An Lạc hoạt động trên ba lĩnh vực chính là đầu tư,xây dựng và kinh doanh bất động sản Trong những năm qua, với phương châmluôn “tạo nên những giá trị mới”, An Lạc đã thực hiện thành công 5 dự án, trong

đó 8 dự án tổ hợp nhà ở, văn phòng; 3 dự án năng lượng điện, 2 dự án an ninhquốc phòng và 2 dự án xây dựng cơ sở đào tạo, tổng vốn đầu tư gần 1000 tỷđồng

Khi mới thành lập công ty ngành nghề kinh doanh là:

1 Đầu tư, kinh doanh nhà, dịch vụ thuê nhà và văn phòng khách sạn

2 Xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư, xâydựng dân dụng, công nghiệp giao thông thuỷ lợi

3 Sản xuất, buôn bán, lắp đặt máy móc thiết bị, máy xây dựng, máy nânghạ

4 Tư vấn thiết kế xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi

5 Xây dựng đường dây và trạm điện 35KVA, thi công lắp đặt điện kỹthuật, điện dân dụng, điện lạnh, lắp đặt thang máy

1.2 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật chủ yếu của doanh nghiệp

Cho dù hiện nay Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đang có những cơ hội vềviệc kinh doanh bất động sản do lượng cầu đang lớn hơn rất nhiều lượng cung vàbản thân Công ty không phải đối mặt với sự cạnh tranh mà ngược lại sự cạnhtranh trên thị trường nhà ở lại đang diễn ra khốc liệt

Từ năm 2007, ngoài việc tiếp tục các lĩnh vực truyền thống, An lạc bắt đầu

mở rộng quy mô đầu tư và phạm vi kinh doanh sang nhiều lĩnh vực như: đầu tưcác dự án hạ tầng giao thông, thuỷ điện, du lịch sinh thái và kinh doanh chứngkhoán như:

1 Dự án thuỷ điện Zahưng, tỉnh Quảng Nam, công suất 30 MW, tổng vốnđầu tư 507 tỷ đồng.

2 Khu đô thị đại học Vân Canh, tỉnh Hà Tây, diện tích 135 Ha, tổng mứcđầu tư 2.500 tỷ đồng

3 Bệnh viện quốc tế 500 giường, tổng mức 3.800 tỷ đồng

4 Đầu tư và kinh doanh chứng khoán

Các dự án của An lạc sau khi hoàn thành sẽ góp phần giải quyết tình trạngthiếu điện của quốc gia, cung cấp cơ sở vật chất đầy đủ cho học tập và nghiêncứu khoa học, và cung cấp các dịch vụ y tế chất lượng cao cho cộng đồng

Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc hiện đang góp một lượng cung hàng hoánhà ở không nhỏ cho thị trường bất động sản nhà ở (đạt 2 – 2,5%), giải quyếtđược hàng vạn mét vuông nhà ở cho thành phố, góp phần hoàn thiện, chỉnh trangThủ đô bằng việc xây dựng hàng loạt các khu đô thị mới khang trang hiện đại vàđồng bộ với quy hoạch của Thành phố Hà Nội

Ở thị trường sơ cấp Công ty đã gặt hái được nhiều thành công trong việc

tư vấn và cung cấp dịch vụ giúp cho các đối tượng có nhu cầu hoàn thiện pháp lý

về đất ở, nhà ở Tổ chức thành công hàng ngàn giao dịch hợp pháp thông qua sựquản lý Nhà nước cho các đối tượng mua bán bất động sản tại thị trường này gópphần cải tạo sửa chữa lại nhiều ngôi nhà quá cũ nát của Thành phố thông quaHội đồng đầu tư kinh doanh nhà cửa Ngoài ra, Công ty còn tổ chức tốt kinhdoanh vật liệu xây dựng phục vụ cho việc xây dựng phát triển Thủ đô Hoạt độngnày cũng mang lại những hiệu quả đáng kể Thiết bị đầu tư của Công ty Cổ phầnđầu tư An Lạc đến năm 2006 như sau:

B ng 1.1 Thi t b ết bị đầu tư của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006 ị đầu tư của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006 đầu tư của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006 ư của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006 ủa Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006u t c a Công ty C ph n ổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006 ầu tư của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006 đầu tư của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006 ư của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006u t An L c ạc đến năm 2006 đết bị đầu tư của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006n n m 2006ăm 2006

TT Loại máy thi công

và mã hiệu

Nước sản xuất Số lượng Công suất

Nguồn: Phòng Hành chính-Quản trị và Phòng Tài chính- Kế toán

Đội ngũ cán bộ công nhân viên có chuyên nghiệp hơn do được tiếp cậnnhiều hơn với trình độ quản lý kinh tế, đội ngũ công nhân kỹ thuật cũng lànhnghề hơn

Công ty cũng đã quan tâm đến việc đầu tư thiết bị công nghệ hiện đại Tạo được những uy tín nhất định đối với các tổ chức tài chính và tín dụngtrong nước Công ty có thể dễ dàng được chấp nhận bảo lãnh hoặc cung cấp vốnphục vụ cho các dự án đầu tư của mình

Vốn và nguồn vốn của Công ty cổ phần đầu tư An Lạc được thể hiện nhưsau:

Bảng 1.2 Về Nguồn vốn của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc:

Vốn cố định

(tr.đ) 14.163 24.563 112.824.670 179.800.956 283.742.377 506.442.506Vốn lưu động

(tr.đ) 15.415 25.615 109.838.554 172.957.236 266.661.916 470.286.971Vốn vay

(tr.đ) 15.419 25.819 101.512.960 166.405.457 249.669.608 419.548.156

Trong báo cáo hoạt động sản xuất kinh doanh và kế hoạch hoạt động sảnxuất kinh doanh 2005 của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc năm 2005, có danhmục sản phẩm và dịch vụ nhà ở của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc:

Nhóm sản phẩm dịch vụ, bao gồm:

Nhóm sản phẩm xây dựng nhà ở:

- Hạ tầng cơ sở Khu đô thị Đại Kim - Định Công

- Hạ tầng cơ sở Khu đô thị mới Cầu Bươu

- Chung cư A5 – 15 tầng Đại Kim - Định Công

- Trung tâm thương mại Thanh trì

- Đường giao thông Thịnh Liệt

- Khu giãn dân cổ nhuế

- Báo Đại đoàn kết.

và phát triển trên thị trường bất động sản và nhà ở Hà Nội Sự phát triển của các

dự án đầu tư xây dựng nhà không những tạo sự đa dạng sản phẩm kinh doanhnhà ở của công ty

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán đầu tiên của Công ty: Dự án Đại Kim

- Định Công Nghiên cứu quá trình phát triển sản phẩm của các dự án cho thấy:

- Đất được chia thành từng ô nhỏ có diện tích bình quân 50m2, các ô đấtnày được bán cho người tiêu dùng và người tiêu dùng sẽ trực tiếp đầu tư xâydựng công trình nhà ở theo những mẫu thiết kế đã được duyệt sẵn Đây là loạisản phẩm chiến lược để Công ty huy động vốn cho việc thực hiện dự án Vàcũng do tính chất huy động vốn nên Công ty đã để cho rất nhiều người mua sảnphẩm không phải là những người tiêu dùng thực sự mà là những nhà đầu cơ đầu

tư vào bất động sản găm lại chờ giá lên Điều này làm ảnh hưởng nhiều đến tiến

độ thực hiện và bàn giao dự án cho Thành phố Một vấn đề nữa là việc giao đấtcho người tiêu dùng tự xây dựng như vậy đã làm cho cảnh quan đô thị tại dự ántrở nên chắp vá manh mún, trái với ý nghĩa và nhiệm vụ ban đầu của dự án

- Đất được chia thành từng lô có diện tích lớn từ 120m2 đến 250m2 trong ôđất có từ 50m2 đến 70m2 được xây dựng nhà ở và số còn lại là sân vườn theo kiểunhà biệt thự Loại sản phẩm này lúc đó cũng đã được nhiều nhà đầu cơ bất độngsản quan tâm.

- Sau khi cơ bản đã giải quyết những sản phẩm thuộc về đất ở và huy độngđược một nguồn vốn tương đối Công ty bắt đầu triển khai đầu tư xây dựng côngtrình nhà chung cư cao tầng ( 15 tầng ) Đây là mô hình nhà ở căn hộ hiện đại vớinhững trang thiết bị đạt tiêu chuẩn cao và những dịch vụ sinh hoạt thuận lợi kèmtheo

- Tiếp đó Công ty thực hiện xây dựng những công trình nhà ở không kinhdoanh nhằm phục vụ cho những người có thu nhập thấp và quỹ nhà ở dành chocác đối tượng phải di dời tái định cư

- Ngoài những sản phẩm thuộc về nhà ở, Công ty còn đầu tư những sảnphẩm công cộng phục vụ cho cộng đồng dân cư như: các trung tâm thương mại,trường học, bệnh viện, nhà trẻ mẫu giáo, các công trình thể thao, văn hoá, côngviên xanh

Sản phẩm nhà ở tại dự án, ngoài việc tạo ra chất lượng của sản phẩmthông qua các tiện ích như: cảnh quan môi trường, giao thông… nó còn đượcthông qua việc cung cấp các dịch vụ trước bán, dịch vụ trong và sau bán Công

ty đã đầu tư xây dựng tại dự án một trạm điện với công suất lớn và một trạmbơm nước đảm bảo phục vụ cho sinh hoạt tối thiểu về điện nước của cộng đồngdân cư sinh sống tại dự án Công ty còn cho thành lập bộ phận thiết kế xây dựngcung cấp các dịch vụ về tư vấn thiết kế công trình xây dựng và sửa chữa côngtrình theo nguyện vọng Những tổ đội vệ sinh môi trường đảm bảo cho sự xanh,

sạch đẹp của dự án Các dịch vụ khác như bảo vệ, an ninh, trông giữ xe ngàyđêm, các đội bảo hành bảo dưỡng công trình…

1.3 Cơ cấu sản xuất của doanh nghiệp

Cơ cấu tổ chức trực tiếp hoạt động sản xuất kinh doanh gồm:

- 15 đội thi công xây lắp

- 1 đội thi công cơ giới

- 2 Trung tâm tư vấn và xây dựng

- Các cửa hàng kinh doanh vật liêu trực thuộc

- Các ban quản lý dự án các dự án phát triển đô thị và nhà ở do Công tytrực tiếp là chủ đầu tư

1.4 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản trị của doanh nghiệp

Tổ chức bộ máy của Công ty có: Hội đồng quản trị, giám đốc, phó giámđốc và các phòng ban

Bộ máy hành chính Công ty gồm 7 phòng ban quản lý chức năng:

Phòng quản lý dự án có nhiệm vụ hoạch định, lên phương án kinh doanh cho các

dự án và triển khai thực hiện các dự án kinh doanh Phòng Kế hoạch - Tổng hợp

có nhiệm vụ lập kế hoạch và theo dõi việc thực hiện kế hoạch khai thác kinhdoanh của các dự án đã triển khai.

Sơ đồ 1: Cơ cầu tổ chức bộ máy Quản trị doanh nghiệp:

PHßNG

MARKE

TING

PHßNG thi c«ng an toµn

Phßng kÕ ho¹ch kü thuËt

PHßNG ph¸p lý

Phßng hµnh chÝnh nh©n sù

Phßng tµi chÝnh kÕ to¸n

C¸c ban qlda

C¸C Dù ¸N, C¤NG TR¦êNG

1.5 Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp, ảnh hưởng của môi trường kinh doanh đối với doanh nghiệp.

Các dự án tiêu biểu của công ty:

- Dự án khu nhà ở QP - Mỹ Đình - Từ Liêm - Hà Nội

- Dự án khu nhà ở 154 đường Hồ Tùng Mậu - Từ Liêm - Hà Nội

- Dự án khu nhà ở 38 ngõ 72 phố Quan Nhân - Cầu Giấy - Từ Liêm - HàNội

- Dự án tiểu khu đô thị Nam La Khê - thị xã Hà Đông – Hà Tây

- Dự án Phùng Khoang - Trung Văn - Hà Nội

- Dự án nhà ở khu công nghiệp Quang Minh

- Dự án quy hoạch khu đô thị Đại học tại huyện Hoài Đức - Hà tây

- Và các dự án đầu tư khách sạn và căn hộ cao cấp cho thuê

Hiện nay, công ty đang hoạt động trong một môi trường cạnh tranh gaygắt khi các trung tâm xây dựng ngày càng mọc lên nhiều Tuy nhiên, là Công tyđang mạnh trên rất nhiều lĩnh vực, nhất là đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ởnên Công ty vẫn nằm trong thế chủ động và có những chiến lược phát triển riêngcho mình

1.6 Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc

Có thể nói trong những năm qua Công ty đã đạt được nhiều thành tựu,không những ổn định tổ chức mà còn phát triển mạnh nguồn lực cũng như nănglực sản xuất kinh doanh được hoàn thiện, nâng cao cả về cơ chế điều hành và lựclượng sản xuất Uy tín thương hiệu của Công ty luôn được quan tâm hàng đầuthông qua các hoạt động kinh doanh và xây lắp, đầu tư trang thiết bị hiện đại,kinh doanh đầu tư và phát triển đô thị, chất lượng của công tác lập dự án đầu tư

Cho dù hiện nay, Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đang có những cơ hội vềviệc kinh doanh bất động sản do lượng cầu đang lớn hơn rất nhiều lượng cung vàbản thân Công ty cũng đang sở hữu một lượng cung tương đối dồi dào Nhưngkhông phải như vậy có nghĩa là Công ty không phải đối mặt với sự cạnh tranh

mà ngược lại sự cạnh tranh trên thị trường nhà ở lại đang diễn ra khốc liệt

Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc với những thành tựu đã đạt được và vớinhững kết quả sản xuất kinh doanh luôn đạt tỷ trọng cao so với toàn Tổng Công

ty, họ đã khẳng định mình là một doanh nghiệp mũi nhọn của Tổng Công ty.Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội hiện có 24 công ty thành viênhoạt động trên lĩnh vực phát triển nhà ở cho toàn thành phố và được coi là conchim đầu đàn trong việc thực hiện chiến lược xây dựng và phát triển các khu đôthị mới của thành phố Kế hoạch của thành phố là xây dựng mới 960.000m2 sànnhà ở Trong đó, Tổng Công ty được giao thực hiện 328.986m2 (34%)

Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc hiện đang góp một lượng cung hàng hoánhà ở không nhỏ cho thị trường bất động sản (đạt 2 – 2,5% ) giải quyết đượchàng vạn mét vuông nhà ở cho Thành phố Hà Nội, góp phần hoàn thiện, chỉnhtrang Thủ đô bằng việc xây dựng hàng loạt các khu đô thị mới khang trang, hiệnđại và đồng bộ với quy hoạch của toàn thành phố Sự đóng góp đó thể hiện ngaytrong kết quả kinh doanh của Công ty

Với nhũng nhiệm vụ được giao như xây dựng nhà ở, kinh doanh nhà ở, lập

dự án, quản lý thực hiện các dự án đầu tư, tổng thầu xây dựng các công trình hạtầng kỹ thuật, dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, trạm cấp nước sạch,bưu điện, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, kinh doanh khách sạn, Trung tâmthương mại, kinh doanh vận tải hàng hoá đường bộ và tổ chức tư vấn xây dựng

nhà đất… Những năm qua Công ty đã tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh và

đã khẳng định mình bằng các dấu ấn trong hàng trăm công trình xây dựng

Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đã tạo được một hình ảnh và thương hiệuhàng hoá sản phẩm của mình trên thị trường xây dựng nhà ở tại địa bàn Hà Nội

và các tỉnh lân cận xung quanh phía Bắc Bình quân hàng năm Công ty xây dựngmới khaỏng 20.000m2 sàn nhà ở chiếm 10% so với Tổng Công ty (số m2 sàn nhà

ở hàng năm của Tổng Công ty xây dựng mới chiếm khoảng 25% so với toànThành phố, riêng năm 2006 đạt 30%)

Doanh số bình quân năm ước đạt 51 tỷ đồng và nộp ngân sách trên 2,5 tỷđồng Thu nhập bình quân người lao động ngày càng cải thiện

Ở thị trường sơ cấp Công ty đã gặt hái được nhiều thành công trong việc

tư vấn và cung cấp dịch vụ giúp cho các đối tượng có nhu cầu hoàn thiện pháp lý

về đất ở, nhà ở Tổ chức thành công hàng ngàn giao dịch hợp pháp thông qua sựquản lý của Nhà nước cho các đối tượng mua bán bất động sản tại thị trường nàygóp phần cải tạo sửa chữa lại nhiều ngôi nhà quá cũ nát của Thành phố thôngqua Hội đồng đầu tư kinh doanh nhà cửa Ngoài ra công ty còn tổ chức tốt kinhdoanh vật liệu xây dựng phục cho việc xây dựng phát triển thủ đô Hoạt độngnày cũng mang lại những hiệu quả đáng kể

1.7 Những thuận lợi và khó khăn đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hiện nay

Tuy nhiên ngoài những thành công đạt được, Công ty vẫn còn những hạnchế trong tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh của mình như:

- Các mối quan hệ quản lý giữa Công ty với các đơn vị thành viên chưahợp lý Định hướng phát triển chưa cụ thể Khả năng kiểm soát thị trường cònhạn chế.

- Trình độ khoa học kỹ thuật và việc áp dụng công nghệ hiện đại vào hoạtđộng sản xuất kinh doanh của Công ty ( xét trên 2 lĩnh vực sản xuất kinh doanhchính là xây lắp và kinh doanh phát triển nhà) còn chưa đạt, phụ thuộc nhiều vàocác yếu tố khách quan dẫn đến hạn chế về năng suất chất lượng, tiến độ

- Hiệu quả sản xuất kinh doanh thường không kiểm soát được do còn hạnchế về khâu tổ chức- kiến thức quản trị kinh doanh của bộ phận tài chính

- Còn thiếu rất nhiều đội ngũ công nhân kỹ thuật lành nghề được đào tạobài bản có kỷ luật nghiêm Vấn đề đào tạo, tuyển dụng, xây dựng đội ngũ laođộng kế thừa các lĩnh vực chưa được quan tâm đúng mức, thống nhất

Qua nguồn báo cáo tổng kết của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đã làm rõhơn về kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty như sau:

Bảng 1.3 Kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc (2005- 2007)

Diễn giải

Thực hiện

% KH

Thực hiện

% KH

Thực hiện

% KH Giá trị tổng sản lượng (tr đồng) 90.000 104 127.000 115 88.700 51,27 Sàn XD H.thành (m 2 ) 81.350 110 193.396 109 103.622 86

Có thể nói trong những năm qua Công ty đã đạt được nhiều thành tựu,không những ổn định tổ chức mà còn phát triển mạnh nguồn lực cũng như nănglực sản xuất kinh doanh được hoàn thiện, nâng cao cả về cơ chế điều hành và lựclượng sản xuất Uy tín thương hiệu của Công ty luôn được quan tâm hàng đầuthông qua các hoạt động kinh doanh và xây lắp, đầu tư trang thiết bị hiện đại,kinh doanh đầu tư phát triển nhà và đô thị, chất lượng của công tác lập dự án đầutư.

Công ty đã có những thành công nhất định trong việc nghiên cứu lập dự ánvới những hợp lý như việc hình thành ra tổng danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà

ở, chiến lược về chất lượng nhà ở và cả những chiến lược phát triển sản phẩmdịch vụ nhà ở mới Tuy nhiên chúng ta vẫn phải nói rằng Công ty vẫn chưa có sựquan tâm đúng mực đến các chiến lược trong đó có chiến lược về sản phẩm vàdịch vụ

Mặc dù Công ty đã phát triển sản phẩm và dịch vụ là dựa trên những nhucầu của người tiêu dùng nhưng việc nghiên cứu thị trường thì lại rất sơ sài, thểhiện ở những vấn đề sau:

- Nội dung của dự án gần như không đề cập đến thị trường, đến kháchhàng Việc công ty bán được hàng và thành công chỉ là gặp may, vì tại thời điểm

đó sản phẩm có tính pháp lý cao và được quy hoạch rất khan hiếm trên thịtrường, hơn nữa giá cả lại rất hợp lý

- Vì chưa có nhiều sự cạnh tranh vào thời điểm lập dự án nên dự án không

đề cập đến chất lượng của sản phẩm trong điều kiện có cạnh tranh Vì vậy trênthực tế là khó xuất hiện cạnh tranh, nhiều sản phẩm của Công ty trở nên kém hấpdẫn và khó khăn hơn Đặc biệt là với những sản phẩm nhà ở tại chung cư caotầng Loại sản phẩm này hiện nay đang là thế mạnh của những đối thủ như HUD,

Vinaconex… bởi chất lượng sản phẩm được tạo ra từ trình độ công nghệ tiên tiếnhơn, kinh nghiệnm và sự đầu tư hợp lý hơn, thời gian hoàn thành nhanh hơn.

- Sự hợp lý của các đối thủ thể hiện từ ngay những câu thiết kế, bố cục củatoà nhà của từng căn hộ Nhiều khu nhà ở của các đối thủ cạnh tranh còn cónhững ưu điểm nổi trội hơn khi mà vị trí địa lý của họ hấp dẫn hơn, giá cả của họhợp lý hơn, trong khi chất lượng và dịch vụ lại tốt hơn

- Chưa có những hoạt động thăm dò tìm hiểu về sự đánh giá từ phía kháchhàng đối với sản phẩm và các dịch vụ của Công ty để từ đó rút ra những bài học

và qua đó có những chiến lược đúng đắn hơn trong việc phát triển sản xuất vàdịch vụ

- Chất lượng cung cấp dịch vụ chưa thật sự hoàn hảo Chưa quan tâm đếnviệc tuyển lựa, đào tạo đội ngũ cán bộ công nhân viên có trình độ và trách nhiệmcao trong hoạt động cung cấp các dịch vụ cho dự án ( dẫn đến những sai sóttrong cung cấp dịch vụ cho khách hàng như: thái độ của cán bộ, chất lượng củadịch vụ…)

Hoạt động cung cấp dịch vụ còn manh mún, nhỏ lẻ, tự phát mà chưa theomột tổ chức nào nên chưa đạt được hiệu quả cao Chưa có những chiến lược pháttriển sản phẩm dịch vụ…

Chưa có sự quan tâm đến việc cải tiến chất lượng sản phẩm nhà ở pháttriển sản phẩm bất động sản và nhà ở…

- Ngay cả việc phát triển sản phẩm nhà ở ra thị trường các tỉnh khi lập dự

án Công ty cũng không có những phân tích cụ thể về thị trường, về khách hàngđối với sản phẩm do Công ty sẽ đầu tư phát triển mà chỉ được đề cập đến theokiểu nhận định chủ quan mà thôi

- Sự phát triển các sản phẩm dịch vụ tư vấn: đây là một bộ phận trongdanh mục sản phẩm của Công ty được quan tâm trong một số năm qua nhưng cơcấu còn đơn giản, chỉ đơn thuần là tư vấn thủ tục dự án và chất lượng còn chưacao trong tương quan so sánh với sản phẩm cạnh tranh.

- Đối với nhóm sản phẩm vật liệu xây dựng mặc dù Công ty cũng đã cóchủ trương phát triển, nhưng thực tế nó chưa được quan tâm đúng mức

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHIẾN LƯỢC KINH

DOANH NHÀ Ở CỦA CÔNG TY CPĐT AN LẠC

2.1 Chiến lược sản phẩm nhà ở của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc.

Cho dù hiện nay Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đang có những cơ hội

về việc kinh doanh bất động sản do lượng cầu đang lớn hơn rất nhiều lượngcung và bản thân Công ty cũng đang sở hữu một lượng cung tương đối dồidào Nhưng không phải như vậy có nghĩa là Công ty không phải đối mặt với

sự cạnh tranh mà ngược lại sự cạnh tranh trên thị trường nhà ở lại đang diễn rarất khốc liệt

Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc với những thành tựu đã đạt được và vớinhững kết quả sản xuất kinh doanh luôn đạt tỷ trọng cao so với toàn TổngCông ty, họ đã khẳng định mình là một doanh nghiệp mũi nhọn của TổngCông ty Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội hiện có 24 công tythành viên hoạt động trên lĩnh vực phát triển nhà ở cho toàn thành phố vàđược coi là con chim đầu đàn trong việc thực hiện chiến lược xây dựng vàphát triển các khu đô thị mới của thành phố Kế hoạch của thành phố là xâydựng mới 960.000 m2 sàn nhà ở Trong đó, Tổng công ty được giao thực hiện328.986 m2 (34%)

Bảng 2.1 Kết quả cung cấp sản phẩm nhà ở năm 2005- 2007 c a Công ty Của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006 ổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006

ph n ầu tư của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006 đầu tư của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006 ư của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006u t An L cạc đến năm 2006

Lạc hiện đang góp một lượng cung hàng hoá nhà ở không nhỏ cho thị trườngbất động sản (đạt 2 - 2,5%) giải quyết được hàng vạn mét vuông nhà ở choThành phố Hà Nội, góp phần hoàn thiện, chỉnh trang Thủ đô bằng việc xâydựng hàng loạt các khu đô thị mới khang trang, hiện đại và đồng bộ với quyhoạch của toàn thành phố Sự đóng góp đó thể hiện ngay trong kết quả kinhdoanh của Công ty.

Với những nhiệm vụ được giao như xây dựng nhà ở, kinh doanh nhà ở,lập dự án, quản lý và thực hiện các dự án đầu tư, tổng thầu xây dựng các côngtrình hạ tầng kỹ thuật, dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, trạm cấpnước sạch, bưu điện, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, kinh doanh khách sạn,Trung tâm thương mại, kinh doanh vận tải hàng hoá đường bộ và tổ chức tưvấn xây dựng nhà đất Những năm qua Công ty đã tổ chức hoạt động sảnxuất kinh doanh và đã khẳng định mình bằng các dấu ấn trong hàng trăm côngtrình xây dựng

Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đã tạo được một hình ảnh và thươnghiệu hàng hoá sản phẩm của mình trên thị trường xây dựng nhà ở tại địa bàn

Hà Nội và các tỉnh lân cận xung quanh phía Bắc Bình quân hàng năm Công

ty xây dựng mới khoảng 20.000m2 sàn nhà ở chiếm 10% so với Tổng Công ty(số m2 sàn nhà ở hàng năm của Tổng công ty xây dựng mới chiếm khoảng25% so với toàn Thành phố, riêng năm 2006 đạt 30%)

Doanh số bình quân năm ước đạt 51 tỷ đồng và nộp ngân sách trên 2.5

tỷ đồng Thu nhập bình quân người lao động ngày càng được cải thiện

Ở thị trường sơ cấp Công ty đã gặt hái được nhiều thành công trongviệc tư vấn và cung cấp dịch vụ giúp cho các đối tượng có nhu cầu hoàn thiện

pháp lý về đất ở, nhà ở Tổ chức thành công hàng ngàn giao dịch hợp phápthông qua sự quản lý của Nhà nước cho các đối tượng mua bán bất động sảntại thị trường này góp phần cải tạo sửa chữa lại nhiều ngôi nhà quá cũ nát củaThành phố thông qua Hội đồng đầu tư kinh doanh nhà cửa Ngoài ra Công tycòn tổ chức tốt kinh doanh vật liệu xây dựng phục vụ cho việc xây dựng pháttriển Thủ đô Hoạt động này cũng mang lại những hiệu quả đáng kể.

Có thể nói trong những năm qua Công ty đã đạt được nhiều thành tựu,không những ổn định tổ chức mà còn phát triển mạnh nguồn lực cũng nhưnăng lực sản xuất kinh doanh được hoàn thiện, nâng cao cả về cơ chế điềuhành và lực lượng sản xuất Uy tín thương hiệu của Công ty luôn được quantâm hàng đầu thông qua các hoạt động kinh doanh và xây lắp, đầu tư trangthiết bị hiện đại, kinh doanh đầu tư phát triển nhà và đô thị, chất lượng củacông tác lập dự án đầu tư

Qua nghiên cứu đặc điểm vận hành tổ chức sản xuất - kinh doanh vànhững kết quả đạt được của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc, trong xu thế vậnđộng phát triển của thị trường nhà đất thời gian qua, cho phép chúng tôi rút ranhững vấn đề cơ bản mà Công ty cần xác lập định hướng và triển khai đồng

bộ các giải pháp ứng xử kinh doanh thích hợp sau:

- Môi trường kinh doanh nhà ở nói chung, họ thích chiến lược và cơ chếquản lý vĩ mô Nhà nước về kinh doanh bất động sản và nhà ở đang ngày cànghoàn thiện và phát huy hiệu lực điều tiết, quản lý xác lập những yêu cầu vàđặt ra các nhiệm vụ cấp thiết cho các Công ty kinh doanh bất động sản nhà ởnói chung, Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc nói riêng trong quá trình tiếp tụcđổi mới, nâng cao hiệu quả kinh doanh, phát triển sức cạnh tranh và khẳng

định thế lực trên thị trường mục tiêu.

- Nhu cầu thị trường nhà ở Hà Nội tăng trưởng về lượng, đòi hỏi cao

về chất lượng có nhiều biến động đột biến phức tạp, mặc dù đã đạt đượcnhững thành tựu kinh doanh đáng khích lệ, nhưng Công ty cần có giải phápứng xử trên cả tầm mức chiến lược, chiến lược và tác nghiệp để khẳng định vịthế của mình, đảm bảo thoả mãn cao hơn nhu cầu thị trường

- Cạnh tranh thị trường nhà ở Hà Nội ngày càng thực sự sôi động, gaygắt hơn đòi hỏi Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc không chỉ phát triển đồng bộcác yếu tố nguồn nhân lực nội tại mà cần thiết phải có giải pháp ứng xử chiếnlược thích hợp, các chiến lược hữu hiệu nhằm vận dụng linh hoạt có hiệu lựcmục tiêu các thủ pháp và công cụ cạnh tranh đảm bảo duy trì và phát triển sứccạnh tranh cao trên thị trường cạnh tranh gay go đó

- Trong điều kiện, xu thế vận động phát triển phức tạp của cầu, cung,giá thị trường nhà ở Hà Nội, Công ty cần có chiến lược, chiến lược thích hợp

về nguồn vốn, nhân sự, công nghệ sản xuất… Đặc biệt là sự vận dụng cácquan điểm của chiến lược hiện đại với các giải pháp hữu hiệu trong lựa chọnthị trường mục tiêu, vận dụng các công cụ, các biến số chiến lược nhằm đảmbảo hiệu năng giá trị gia tăng nhờ chiến lược trong kinh doanh nhà ở

Bảng 2.2 Danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở của Công ty Cổ phần đầu

tư An Lạc năm 2006 – 2007

Nhóm sản phẩm dịch vụ

Trị giá (Tr.đ)

Tỷ trọng (%)

Trị giá (tr.đ)

Tỷ trọng (%)

Nhóm sản phẩm xây dựng nhà ở

- HTCS Khu đô thị Đại Kim - Định Công

- Hạ tầng cơ sở Khu đô thị mới Cầu Bươu

- Chung cư A5 - 15 tầng ĐKim - ĐCông

- Trung tâm thương mại Thanh Trì

- Đường giao thông Thịnh Liệt

- Khu giãn dân Cổ Nhuế

- Nghĩa trang liệt sĩ Cổ Nhuế

- San nền khu LHTTQG

- Đường 32 đi Mỹ đình

80.300

29.300 5.000 25.000 20.000 - - - 1.000 -

89,22

33,00 5,56 27,55 22,00 - - - 1,11 -

113.100

44.400 4.000 28.000 24.000 3.600 3.000 2.500 1.500 2.100

89,00

35,00 3,10 22,00 18,90 2,80 2,40 2,00 1,15 1,65

Dịch vụ tư vấn

- Bộ Giáo dục & Đào tạo

- Hoa Ban

- Viện Địa kỹ thuật

- Báo Đại đoàn kết

- Trường CĐSPTW1

7.000

1.302 1.000 1.775 1.323 1.600

7,78

1,45 1,11 1,97 1,47 1,78

10.100

2.200 1.900 1.500 2.000 2.500

8,00

1,73 1,50 1,20 1,57 2,00

Sản xuất kinh doanh VLXD

- Sắt

- Xi măng

2.700

850 780

3,00

0,94 0,87

3.800

1.200 970

3,00

1,00 0,76

- Gạch xây dựng

- Vật liệu khác

600 470

0,67 0,52

880 750

0,69 0,55

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán đầu tiên của Công ty: Dự án ĐạiKim - Định Công Nghiên cứu quá trình phát triển sản phẩm của các dự áncho chúng tôi những nhận xét sau:

- Đất được chia thành từng ô nhỏ có diện tích bình quân 50m2, các ô đấtnày được bán cho người tiêu dùng và người tiêu dùng sẽ trực tiếp đầu tư xâydựng công trình nhà ở theo những mẫu thiết kế đã được duyệt sẵn Đây là loạisản phẩm chiến lược để Công ty huy động vốn cho việc thực hiện dự án Vàcũng do tính chất huy động vốn nên Công ty đã để cho rất nhiều người muasản phẩm không phải là những người tiêu dùng thực sự mà là những nhà đầu

cơ đầu tư vào bất động sản găm lại chờ giá lên Điều này làm ảnh hưởng nhiềuđến tiến độ thực hiện và bàn giao dự án cho Thành phố Một vấn đề nữa việcgiao đất cho người tiêu dùng tự xây dựng như vậy đã làm cho cảnh quan đôthị tại dự án trở nên chắp vá manh mún, trái với ý nghĩa và nhiệm vụ ban đầucủa dự án

- Đất được chia thành từng lô có diện tích lớn từ 120m2 đến 250m2 trong

ô đất có từ 50 đến 70m2 được xây dựng nhà ở và số còn lại là sân vườn theokiểu nhà biệt thự Loại sản phẩm này lúc đó cũng đã được nhiều nhà đầu cơbất động sản rất quan tâm

- Sau khi cơ bản đã giải quyết những sản phẩm thuộc về đất ở và huyđộng được một nguồn vốn tương đối Công ty bắt đầu triển khai đầu tư xâydựng công trình nhà chung cư cao tầng (15 tầng) đây là mô hình nhà ở căn hộhiện đại với những trang thiết bị đạt tiêu chuẩn cao và những dịch vụ sinhhoạt thuận lợi kèm theo

- Tiếp đó Công ty thực hiện xây dựng những công trình nhà ở khôngkinh doanh nhằm phục vụ cho những người có thu nhập thấp và quỹ nhà ởdành cho các đối tượng phải di dời tái định cư

- Ngoài những sản phẩm thuộc về nhà ở, Công ty còn đầu tư những sảnphẩm công cộng phục vụ cho cộng đồng dân cư như: các trung tâm thươngmại, trường học, bệnh viện, nhà trẻ mẫu giáo, các công trình thể thao, vănhoá, công viên cây xanh

Sản phẩm nhà ở tại dự án, ngoài việc tạo ra chất lượng của sản phẩmthông qua các tiện ích như: Cảnh quan môi trường, giao thông nó còn đượcthông qua việc cung cấp các dịch vụ trước bán, dịch vụ trong và sau bán.Công ty đã đầu tư xây dựng tại dự án một trạm điện với công suất lớn và mộttrạm bơm nước đảm bảo phục vụ cho sinh hoạt tối thiểu về điện nước củacộng đồng dân cư sinh sống tại dự án Công ty còn cho thành lập bộ phận thiết

kế xây dựng cung cấp các dịch vụ về tư vấn thiết kế công trình xây dựng vàsửa chữa công trình theo nguyện vọng Những tổ đội vệ sinh môi trường đảm

bảo cho sự xanh, sạch đẹp của dự án Các dịch vụ khác như bảo vệ, an ninh,trông giữ xe ngày đêm, các đội bảo hành bảo dưỡng công trình

Công ty đã có những thành công nhất định trong việc nghiên cứu lập dự

án với những hợp lý như việc hình thành ra tổng danh mục sản phẩm và dịch

vụ nhà ở, chiến lược về chất lượng nhà ở và cả những chiến lược phát triểnsản phẩm dịch vụ nhà ở mới Tuy nhiên chúng ta vẫn phải nói rằng Công tyvẫn chưa có sự quan tâm đúng mực đến các chiến lược trong đó có chiến lược

về sản phẩm và dịch vụ

Mặc dù Công ty đã phát triển sản phẩm và dịch vụ là dựa trên những nhucầu của người tiêu dùng nhưng việc nghiên cứu thị trường thì lại rất sơ sài, thểhiện ở những vấn đề sau:

- Nội dung của dự án gần như không đề cập đến thị trường, đến kháchhàng Việc Công ty bán được hàng và thành công chỉ là gặp may, vì tại thờiđiểm đó sản phẩm có tính pháp lý cao và được quy hoạch rất khan hiếm trênthị trường, hơn nữa giá cả lại rất hợp lý

- Vì chưa có nhiều sự cạnh tranh vào thời điểm lập dự án nên dự ánkhông đề cập đến chất lượng của sản phẩm trong điều kiện có cạnh tranh Vìvậy trên thực tế là khó xuất hiện cạnh tranh, nhiều sản phẩm của Công ty trởnên kém hấp dẫn và khó bán hơn Đặc biệt là với những sản phẩm nhà ở tạichung cư cao tầng Loại sản phẩm này hiện nay đang là thế mạnh của nhữngđối thủ như HUD, Vinaconex bởi chất lượng sản phẩm được tạo ra từ trình

độ công nghệ tiên tiến hơn, kinh nghiệm và sự đầu tư hợp lý hơn, thời gianhoàn thành nhanh hơn

- Sự hợp lý của các đối thủ thể hiện từ ngay những khâu thiết kế, bố cục

của toà nhà của từng căn hộ Nhiều khu nhà ở của các đối thủ cạnh tranh còn

có những ưu điểm nổi trội hơn khi mà vị trí địa lý của họ hấp dẫn hơn, giá cảcủa họ hợp lý hơn, trong khi chất lượng và dịch vụ lại tốt hơn

- Chưa có những hoạt động thăm dò tìm hiểu về sự đánh giá từ phíakhách hàng đối với sản phẩm và các dịch vụ của Công ty để từ đó rút ra nhữngbài học và qua đó có những chiến lược đúng đắn hơn trong việc phát triển sảnxuất và dịch vụ

- Chất lượng cung cấp dịch vụ chưa thật sự hoàn hảo Chưa quan tâmđến việc tuyển lựa, đào tạo đội ngũ cán bộ công nhân viên có trình độ và tráchnhiệm cao trong hoạt động cung cấp các dịch vụ cho dự án (dẫn đến những saisót trong cung cấp dịch vụ cho khách hàng như: Thái độ của cán bộ, chấtlượng của dịch vụ )

Hoạt động cung cấp dịch vụ còn manh mún, nhỏ lẻ, tự phát mà chưatheo một tổ chức nào nên chưa đạt hiệu quả cao Chưa có những chiến lượcphát triển sản phẩm dịch vụ

Chưa có sự quan tâm đến việc cải tiến chất lượng sản phẩm nhà ở pháttriển sản phẩm bất động sản và nhà ở

- Ngay cả việc phát triển sản phẩm nhà ở ra thị trường các tỉnh khi lập

dự án Công ty cũng không có những phân tích cụ thể về thị trường, về kháchhàng đối với sản phẩm do Công ty sẽ đầu tư phát triển mà chỉ được đề cập đếntheo kiểu nhận định chủ quan mà thôi

- Sự phát triển các sản phẩm dịch vụ tư vấn: đây là một bộ phận trongdanh mục sản phẩm của Công ty được quan tâm trong một số năm qua nhưng

cơ cấu còn đơn giản, chỉ đơn thuần là tư vấn thủ tục dự án và chất lượng còn

chưa cao trong tương quan so sánh với sản phẩm cạnh tranh.

- Đối với nhóm sản phẩm vật liệu xây dựng mặc dù Công ty cũng đã có chủtrương phát triển, nhưng thực tế nó chưa được quan tâm đúng mức, như bảng 6chúng ta thấy nhóm sản phẩm này chỉ chiếm có 3% toàn bộ giá trị sản xuất củaCông ty Chất lượng sản phẩm chưa được chú trọng, không quan tâm đầu tưtrang bị máy móc thiết bị công nghệ mới Đây là những nguyên nhân dẫn đếnchất lượng nhóm sản phẩm vật liệu xây dựng của Công ty thấp hơn nhiều so vớicác đối thủ cạnh tranh trong nước, giá cả cao dẫn đến hiệu quả cạnh tranh thấp

2.2 Chiến lược kinh doanh nhà ở của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc

Triệt để khai thác các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, thuỷlợi, giao thông nhằm phát huy những thế mạnh của Công ty, tích luỹ thêmkinh nghiệm cho đội ngũ cán bộ kỹ sư, thợ lành nghề của Công ty, tích luỹthêm nguồn lực tài chính

Hoạt động tư vấn xây dựng phải được củng cố hoàn thiện thông quaviệc nâng cao năng lực, trình độ của các chuyên viên tư vấn nhằm cung cấp cóchất lượng các hoạt động dịch vụ tư vấn đầu tư về đất ở và nhà ở cũng nhưđầu tư vào xây dựng

Mục tiêu quan trọng là thay đổi hẳn quy mô hoạt động kinh doanhCông ty, mạnh dạn nghiên cứu để có những kế hoạch đầu tư đúng đắn vàoviệc phát triển dự án xây dựng khu đô thị mới, tạo ra sản phẩm và dịch vụ nhà

ở, văn phòng làm việc, các trung tâm thương mại, các dịch vụ về khách sạn,giáo dục, y tế, văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí

Mục tiêu khẳng định vị thế của Công ty, thương hiệu sản phẩm và phát

triển đa dạng có chất lượng cao các dịch vụ tư vấn.

Các mục tiêu chiến lược này là định hướng cho hệ thống chiến lược củaCông ty, trước hết là chiến lược thị trường mục tiêu trong thời gian qua tậptrung chủ yếu và việc phát triển và định vị Công ty trên đoạn thị trường dự ánnhà ở Công ty phải phân tích nguồn lực để lựa chọn và địa điểm để lập dự án

ở đâu? những khách hàng nào và có bao nhiêu khách hàng sẽ quan tâm sẽ muasản phẩm và dịch vụ nhà ở do dự án tạo ra? Hình ảnh, uy tín của Công ty sẽnhư thế nào trên đoạn thị trường này?

Đây quả là vấn đề rất khó giải đáp của Công ty bởi khi phân tích matrận SWOT chỉ ra thế mạnh của Công ty duy nhất là trình độ và lòng nhiệthuyết của đội ngũ cán bộ công nhân viên Điểm yếu lớn nhất là khả năng tàichính vô cùng hạn hẹp và hình ảnh của Công ty trên đoạn thị trường này cònrất mờ nhạt Trong khi đó cơ hội để Công ty có thể thực hiện được dự án là vôcùng mỏng manh, chỉ có thể thực hiện được tại những khu đất hoang hoá vùngven đô để giảm thiểu tối đa chi phí đầu tư, qua đó mới có thể có được sảnphẩm giá thấp nhằm tạo cơ hội thu hút được sự chú ý của người tiêu dùng.Bằng chiến lược đáp ứng thị trường của phương pháp chiến lược tập trung,với tác động của quan điểm phát triển quy hoạch đô thị Thành phố ra ngoạithành Hà Nội đã tạo điều kiện để Công ty phát triển, định vị sản phẩm, định vịhình ảnh của mình trên đoạn thị trường này Cạnh tranh tại thời điểm này trênthị trường bất động sản và nhà ở chủ yếu trên đoạn thị trường tại các khu vựcnội thành Trong điều kiện đó và với nguồn vốn đầu tư còn hạn chế, chiếnlược thị trường mục tiêu của Công ty thời gian qua tập trung tiếp cận khai tháccác đoạn thị trường nhà ở thuộc dự án qui hoạch khu đô thị mới, sửa chữa,xây dựng cơ sở hạ tầng, sản xuất vật liệu xây dựng, tư vấn xây dựng với đoạn

thị trường thuộc các dự án Công ty đã triển khai các giải pháp cơ bản sau:

Để có thể giảm thiểu tối đa chi phí đầu vào (đền bù giải phóng mặtbằng, hỗ trợ địa phương, thuế sử dụng đất ) mà vẫn có được một vùng đấtrộng lớn hàng chục ha nằm trong quy hoạch phát triển chung của Thành phố.Công ty đã quyết định lựa chọn vùng đất hoang hoá có diện tích 24ha tại xãĐại Kim và Định Công làm địa điểm tổ chức nghiên cứu lập dự án xây dựngkhu đô thị và báo cáo trình Chính phủ và UBND thành phố Hà Nội ra quyếtđịnh giao đất, giao nhiệm vụ cho Công ty thực hiện dự án này

Giao nhiệm vụ cho các chuyên viên tư vấn xây dựng phối hợp làm việcvới các cơ quan chức năng Thành phố lập ra một mô hình thiết kế quy hoạchhoàn chỉnh một khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ hiện đại

có nhà ở, có cảnh quan đẹp, môi trường xanh sạch, hệ thống dịch vụ cho mọinhu cầu sinh hoạt của một khu dân cư đạt chất lượng cao có nghĩa phải tạo

ra những sản phẩm nhà ở mang tính hấp dẫn người tiêu dùng mạnh mẽ

Khu đô thị sẽ xây dựng lên những khu nhà ở, khu làm việc của một số

cơ quan quản lý chức năng, khu thương mại, dịch vụ, bệnh viện, nhà trẻ,trường học, khu thể thao, công viên cây xanh, hồ nước Riêng nhà ở cũng sẽđược phân loại cho nhiều đối tượng người tiêu dùng như: Nhà biệt thự, nhàvườn cho các đối tượng có thu nhập cao, nhà lô thông tầng và các căn hộchung cư cao tầng hiện đại dành cho những người có thu nhập ổn định, dự áncòn có những toà nhà chung cư dành cho các đối tượng có thu nhập thấp, cácđối tượng trong diện được mua nhà tái định cư khi bị Nhà nước thu hồi đất đaiđang ở để xây dựng các công trình phát triển đô thị Ngoài ra dự án còn cónhững công trình phục vụ cho thuê ngắn hạn và lâu dài

Phương án kinh doanh và huy động vốn: Công ty triển khai nhanh quátrình lập thủ tục hồ sơ để được giao đất, phê duyệt chi tiết về quy hoạch sửdụng đất để có các phương án kinh doanh cụ thể, từ đó Công ty sẽ có nhữnghoạt động quảng bá rộng rãi đến người tiêu dùng và kêu gọi tham gia góp vốnđầu tư bằng việc mua hàng trả trước một phần Ngoài ra, bằng việc xây dựngmột dự án hợp lý có sức thuyết phục cao nên đã được các cơ quan quan lýNhà nước có thẩm quyền chấp thuận phê duyệt Công ty còn tạo được sự tintưởng từ phía các tổ chức tài chính, ngân hàng và nhận được sự hỗ trợ ưu đãi

về nguồn vốn không nhỏ từ phía họ

Giải pháp tạo nguồn vốn đầu tư mà Công ty hoạch định và triển khai cóhiệu quả là xin miễn, hoãn nộp thuế và dùng khoản này để đầu tư vào cácphần hạ tầng xã hội của dự án

2.3 Chiến lược giá sản phẩm nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc

Việc định giá bán sản phẩm nhà ở, đất ở cũng như các sản phẩm vàdịch vụ khác thuộc về bất động sản của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đượcthông qua chủ yếu sơ bộ những phân tích giá cả bất động sản trên thị trường

và khu vực có sản phẩm bán của Công ty Những số liệu chi phí kiểm toán dophòng tài vụ cung cấp cho lãnh đạo Công ty để tính toán định giá

Sản phẩm đất ở tại dự án Đại Kim - Định Công sau khi nghiên cứu giáthị trường và giá tại khu vực được tính theo vàng và quy ra giá trị tiền mặt.Khu vực làng Tám và địa phận Thịnh Liệt có địa điểm đẹp hơn dự án (sau khi

có đường Giải Phóng chạy qua) Giá trị đất bình quân theo vàng ước tính 7chỉvàng ta/m2 và quy ra VNĐ là xấp xỉ 3 triệu/m2 đất ở

Định giá bán đối với sản phẩm nhà ở, đất ở tại dự án phải được trình

UBND thành phố chấp thuận thông qua việc phê chuẩn báo cáo đầu tư của dự

án Trong báo cáo đầu tư người ta đã phải tính toán chi tiết mọi chi phí đầu tư

để xác định giá thành của từng sản phẩm

Việc xác định nội dung các chi phí trong báo cáo cũng phải căn cứ vàocác chiến lược của Nhà nước cũng như của Thành phố về định mức chi phíthiết kế, định mức giá vật liệu xây dựng, định mức cho công tác tư vấn, chiếnlược đền bù và hỗ trợ khi thu hồi đất phục vụ cho dự án, chiến lược về thuế

Sau khi phân tích chi tiết các số liệu chi phí cho dự án, từ đó tính ratổng mức đầu tư cho toàn bộ hạ tầng, kỹ thuật của dự án Tiếp đó là công việctính diện tích đất được sử dụng cho các công trình nhà ở và mục đích khácnhằm kinh doanh (không kể các hệ thống giao thông, vỉa hè, công viên, hồ ao

và những công trình nhằm mục đích phục vụ công cộng cho dự án) đã đượccác cơ quan có thẩm quyền quy hoạch và phê duyệt, từ việc phân tích các sốliệu trên người ta tính ra giá thành cho một m2 đất được phép xây dựng

Khi có được số liệu giá thành Công ty tiếp tục xem xét nghiên cứu các

số liệu khác như: Giá cả bất động sản thị trường quanh khu vực tại thời điểmnghiên cứu và các khoản thuế phải nộp khác của Công ty

Từ đó Công ty định giá bán những sản phẩm đất ở đầu tiên theo nguyêntắc cao hơn chi phí đầu vào và thấp hơn thị trường Vì Công ty đã quên khôngtính toán đến yếu tố phát triển quy hoạch của khu vực là động lực hấp dẫnnhất đối với người tiêu dùng quan tâm đến bất động sản nên đã không cộngvào giá thành yếu tố này Khi Công ty phát giá khởi điểm 3.800.000đ/m2 vàothời kỳ 2000 thì ngay lập tức con số nộp đơn mua tại dự án vượt gấp đôi số lô

đất mà Công ty đang sở hữu 1500 đơn/800 lô đất Nhận ngay ra sai lầm trên

sau khi đã giải quyết được một phần lô đất, Công ty lập tức dừng việc tiêu thụ

và tăng giá lên gấp đôi Việc tăng giá này kết quả là vẫn không làm giảm tốc

độ tiêu thụ sản phẩm của Công ty

Ở đây ta có thể nhận thấy việc định giá của Công ty không thông quaviệc nghiên cứu phân tích thị trường và áp dụng các công nghệ chiến lượcđịnh giá bán ban đầu, mà chỉ đơn thuần định giá bằng phương pháp cộng thêmvào chi phí và định giá đảm bảo để mức giá được xác định thấp hơn so với giáthị trường

Dĩ nhiên, Công ty cũng biết tận dụng cơ hội nâng giá tức thì khi nhậnthấy cầu cao hơn cung Nhưng điều đáng nói ở đây là Công ty đã không tổchức những bộ phận chiến lược hoặc thông qua các tổ chức chiến lược chuyênnghiệp để có được các số liệu dễ hiểu chi tiết kịp thời về thị trường, sản phẩm,cạnh tranh do vậy mức giá bán của Công ty cũng kém linh hoạt và nhiềutrường hợp bị thua thiệt do việc định giá sản phẩm thấp hơn nhiều so với thịtrường người tiêu dùng có thể chấp nhận Bởi chỉ sau hơn một năm, giá thịtrường mua bán lại những sản phẩm do chính Công ty bán cao hơn giá bánban đầu của nó hàng chục lần Tất nhiên chúng ta cũng có thể hiểu được ở giaiđoạn đầu Công ty đang rất cần phải huy động vốn nên có đôi chút nóng vội

Sau này đối với vác dự án khác, đặc biệt là sản phẩm căn hộ chung cưviệc định giá bán của Công ty đã được chú trọng hơn đến các yếu tố cạnhtranh,vị trí địa lý và sự chấp thuận có thể của người tiêu dùng

Trước đây trong báo cáo nghiên cứu khả thi đối với dự án Đại Kim Định Công, Công ty dự kiến giá nhà căn hộ cao tầng vào thời điểm 2000 ởmức 5,5 triệu đồng/m2 sàn Nhưng trên thực tế để xây dựng một chung cư từ

-12 đến 15 tầng được áp dụng thi công bằng các công nghệ tiên tiến như khoanmóng cọc nhồi, sâu bê tông ứng lực trước căng sau như vậy để có được 1sản phẩm nhà ở chung cư có chất lượng cao và trang thiết bị hiện đại cho côngtrình như thang máy, trạm phát điện, hệ thống PCCC giá thành của nó chắcchắn sẽ cao hơn 3triệu đồng/m2.

Thông thường hiện nay khi tính giá cho sản phẩm nhà chung cư, Công

ty phải nghiên cứu thêm yếu tố định giá cho từng tầng Đối với người ViệtNam không giống quan niệm của người nước ngoài, nhà mà ở càng thấp càngtốt Vì vậy có thể định giá bắt đầu từ tầng cao nhất và cũng bắt đầu từ giáthành được phân tích mang so sánh với giá của các đối thủ cạnh tranh có cùngcác chỉ số tương ứng như: Vị trí địa lý tương đương, chất luợng sơ bộ tươngđương, độ cao tầng tương đương mà người tiêu dùng đã chấp nhận Từ đó

có thể định giá ngang bằng hoặc thấp hơn Tiếp đó là việc định giá bán chocác tầng thấp hơn Khi Công ty dùng phương pháp hệ số K để định giá căn hộ

ở các tầng của chung cư thì hệ số này có giá trị xấp xỉ 0,5

Ngoài việc định giá bán sản phẩm với mục đích kinh doanh, Công tycòn phải có trách nhiệm nghiên cứu tạo ra dự án những sản phẩm vừa mang ýnghĩa chính trị và cũng là để khai thác lượng khách hàng tiềm năng chiếm đếnhơn 60% dân số Hà Nội hiện nay Đó là nhà để bán cho người có thu nhậpthấp, nhà để bán cho các đối tượng tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đểxây dựng các công trình mang tính lợi ích công cộng, xã hội khác Việc địnhgiá thành cho các sản phẩm nhà ở loại này phụ thuộc rất lớn vào các quyếtđịnh khung giá của Nhà nước, cụ thể như sau:

* Đối với các đối tượng người có thu nhập thấp, Nhà nước định hướng

giá bán tối thiểu cho 1m2 sàn từ 1,8 triệu đến 2 triệu đồng/m2 (chưa kể tiền đất,chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) Thậm chí người có thu nhậpthấp còn được chế độ trả chậm, trả góp trong nhiều năm.

* Đối tượng trong diện tái định cư thì tại quyết định số 15/2003/QĐ-UBngày 17/1/2003 của UBND thành phố Hà Nội quy định các mức giá bán căn

hộ cho từng khu vực và từng tầng cao của công trình Theo quyết định này,đối tượng mua nhà tái định cư chỉ phải trả tiền phần xây dựng công trình màkhông phải trả phần đầu tư cho hạ tầng cơ sở Chủ đầu tư các dự án có nhucầu sử dụng nhà tái định cư có trách nhiệm chi ra tiền đất và tiền đầu tư hạtầng Các chủ đầu tư khi tham gia đầu tư các loại dự án trên sẽ được Nhà nước

hỗ trợ ưu đãi về vốn, về thuế và một số hỗ trợ khác

2.4 Công tác xúc tiến thương mại của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc

Ở giai đoạn khi Công ty chưa thực sự phát triển sản xuất và kinh doanhnhà ở, việc phải bỏ ra những khoản chi phí cho hoạt động gián tiếp quảng cáonhằm hỗ trợ cho bán sản phẩm của Công ty là rất khó khăn Vì vậy, phươngthức xúc tiến thương mại sản phẩm và dịch vụ nhà ở lúc đó đã được Công ty

áp dụng duy nhất một biện pháp là thông qua những nỗ lực của toàn thể cáccán bộ công nhân viên Công ty tiến hành chào hàng trực tiếp tới các kháchhàng tiềm năng và biện pháp nhằm thúc đẩy sự nỗ lực cao của đội ngũ nhânviên Công ty, lãnh đạo Công ty có chiến lược thưởng % theo doanh số báncho họ

Từ năm 2003, khi hiệu quả từ hoạt động sản xuất kinh doanh tăngtrưởng Công ty bước đầu đã triển khai các hoạt động xúc tiến thương mại sảnphẩm của mình với các công cụ chủ yếu sau:

- Cho in ấn và phát hành hàng chục ngàn cuốn giới thiệu những hìnhảnh về Công ty, những thành tựu đạt được và những dự án nhà ở đã và đangtriển khai của Công ty Những bộ ấn phẩm này được Công ty sử dụng phânphát tại hội chợ triển lãm quy hoạch Hà Nội, hội chợ ngành Xây dựng, kháchmời dự các hội nghị quan trọng của Công ty, khai trương hay khởi công cáccông trình, dự án của Công ty…

Hàng năm Công ty còn cho in hàng ngàn cuốn lịch treo tường có chứađựng các thông tin về Công ty, sản phẩm của Công ty làm qùa tặng cho kháchhàng và hệ thống quản lý vĩ mô Nhà nước về sản xuất kinh doanh nhà ở

- Công ty cùng với các cơ quan truyền thông như: Truyền hình, truyềnthanh và các báo, tạp chí hình thành các phóng sự, những bài viết giới thiệu vềnhững hoạt động, những thành tựu đạt được để tuyên truyền, giới thiệu vàquảng bá hình ảnh về sản phẩm và Công ty

- Sự có mặt của các đồng chí lãnh đạo cao cấp của Đảng của Chính phủtham dự những buổi lễ khai trương hoặc khởi công các dự án của Công ty tạo

sự chú ý của đông đảo mọi tầng lớp xã hội, xây dựng hình ảnh của Công ty

- Tại các dự án đầu tư Công ty cho phóng to và treo hình ảnh bố cụcquy hoạch tổng thể cũng như một số thông tin về dự án: Tên chủ đầu tư, quy

mô xây dựng, diện tích chiếm đất, số m2 sàn lên những tấm panô, áp phíchquảng cáo lớn

- Các thông tin quảng cáo qua báo chí, mạng Internet kết hợp nhuầnnhuyễn các phương pháp chào bán hàng trực tiếp thông qua việc trò chuyện,thương lượng với khác hàng tiềm năng tạo ra thành công ở những thương vụ

cụ thể của phòng kinh doanh là cơ sở để xác lập các yêu cầu cần vận dụng hợp