Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng

Để sử dụng đất có hiệu quả, các quốc gia đều phải thực hiện công tác quản lý về đất đai như ban hành chính sách về đất đai, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS DOÃN HỒNG NHUNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Tất cả các số liệu trong vùng nghiên cứu của Luận văn là trung thực

và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều

đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Người cam đoan

Phan Hồng Mai

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

Danh mục bảng,

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 8

1.1 Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu 8

1.1.1 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 8

1.1.2 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất 14

1.1.3 Đăng ký đất đai 16

1.1.4 Khái niệm công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 19

1.2 Sự hình thành và phát triển pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở qua các thời kỳ ở Việt Nam 23

1.2.1 Lịch sử đăng ký đất đai qua các thời kỳ 23

1.2.2 Sự thay đổi các biểu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 32

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 33

2.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên thành phố Đà Nẵng 33

2.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 36

2.2.2 Giao thông 36 2.2.3 Dân số và lao động 36

2.3 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Đà Nẵng 37

2.3.1 Tình hình ban hành các văn bản pháp luật 37 2.3.2 Công tác quản lý nhà nước về đất đai 37

2.4 Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 39

2.4.1 Về phương pháp, cách thức đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 43 2.4.2 Chủ thể sử dụng đất 45 2.4.3 Điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư 47 2.4.4 Về hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 56

2.5 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng 59

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng 66

2.6 Những bất cập trong việc thi hành pháp luật cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng 68

2.6.1 Vướng mắc pháp lý trong chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong

thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở lần đầu 68

2.6.2 Vướng mắc pháp lý trong việc giải quyết thừa kế khi công nhận

quyền sử dụng đất lần đầu 78 2.6.3 Một số bất cập trong việc thể hiện các thông tin trên giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 84 2.6.4 Một số bất cập trong thủ tục hành chính 90

Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG

NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 94 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật 94 3.2 Hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở 95 3.3 Hoàn thiện giải pháp tổ chức thực hiện cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 98 3.4 Hoàn thiện các giải pháp bổ trợ cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 100 3.5 Kiến nghị 103

3.5.1 Sửa đổi, bổ sung quy định chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 103 3.5.2 Bổ sung các quy định giải quyết thừa kế phát sinh trong trường

hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở lần đầu 104 3.5.3 Hoàn thiện các thông tin pháp lý trên giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 105 3.5.4 Kiến nghị ban hành quy định bắt buộc thống nhất xây dựng dữ liệu

thông tin địa chính đảm bảo kết nối dữ liệu trong phạm vi toàn quốc 106

KẾT LUẬN 108 TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt Có nghĩa là

GCNQSDĐ, QSHNƠ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Số hiệu hình, sơ đồ Tên hình, sơ đồ Trang

Hình 2.1: Vị trí địa lý của thành phố Đà Nẵng 33

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ hai cấp 63

Sơ đồ 2.2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ một cấp 64

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản, nguồn lực to lớn của mọi quốc gia Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt, việc khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả tài nguyên đất là động lực phát triển của xã hội

Để sử dụng đất có hiệu quả, các quốc gia đều phải thực hiện công tác quản lý về đất đai như ban hành chính sách về đất đai, xây dựng quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận pháp lý về đất đai…

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một nội dung không thể thiếu trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, nó không chỉ góp phần quan trọng trong công tác quản lý đối với nhà nước mà còn có tác động ảnh hưởng trực tiếp đến quyền được khai thác sử dụng đất một cách hợp lý của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân người sử dụng đất

Đà Nẵng là một trong những địa phương đạt được nhiều thành quả trong quá trình khai thác, sử dụng các nguồn lực từ đất đai Bên cạnh quy mô chỉnh trang quy hoạch đô thị, việc cải cách thủ tục hành chính, đầu tư xây dựng cơ bản đã tạo ra môi trường pháp lý thuận lợi để người sử dụng đất ngày càng có điều kiện thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong khai thác sử dụng đất, một trong những kết quả đáng kể đó là hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai đã đưa ra thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01/7/2007 nghĩa là chỉ tiêu hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đến 31/12/2006, đến

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ thì thời hạn này được kéo giãn đến ngày 01/01/2008 tuy nhiên mục tiêu hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nước nói chung và Đà Nẵng nói riêng vẫn không đạt được Quốc hội khóa XIII đã phải ban hành Nghị quyết số 30/2013/QH13 về việc đảm bảo đến 31/12/2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nước

Theo số liệu điều tra đến cuối năm 2013, tổng số hộ gia đình cá nhân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Đà Nẵng còn trên 30.000 trường hợp Nhận định một cách khách quan cho thấy, kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền

sở hữu nhà ở vẫn chưa đạt được mục tiêu đề ra Cụ thể là tiến độ thực hiện còn rất chậm; việc tiếp cận của người dân với các dịch vụ công để thực hiện quyền được cấp giấy chứng nhận vẫn còn khó khăn, phiền hà

Vì sao chính quyền thành phố Đà Nẵng đã triển khai rất nhiều biện pháp cải cách thủ tục hành chính song nhiệm vụ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho hộ gia đình, cá nhân vẫn không thể thực hiện đúng tiến độ được và ngày càng trở nên khó khăn Những nguyên nhân cơ bản nào và giải pháp gì để giải quyết vấn đề này

Từ thực trạng nêu trên, tôi đã chọn đề tài "Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng" làm đề tài cho luận văn thạc sĩ của mình Thông qua việc nghiên cứu,

đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và hiệu quả thực thi trên thực tế, luận văn đề xuất một số kiến nghị, giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật trong lĩnh vực này, qua đó giải quyết các vướng mắc cơ bản để góp phần hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở lần đầu đang còn tồn đọng trên địa bàn thành phố

2 Tình hình nghiên cứu

Cho đến nay, pháp luật về cấp GCNQSDĐ được giới nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu khá nhiều ở các khía cạnh và phương diện khác nhau Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo

đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: “Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang Học, năm 2004; Bàn về khái niệm đăng kí đất đai của tác giả Đặng Anh Quân trên Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011; bài viết: Một số yếu tố của hệ thống đăng kí đất đai đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 3/2011; “Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất”, Tạp chí luật học, số 8/2009 của TS Trần Quang Huy Ths Phạm Thu Thủy: “Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất theo Luật Đất đai 2003”; Phạm Thị Thanh Hải (2010), Một số vấn đề pháp

lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà

Nội; Luận văn Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Quang Vinh, Trường Đại học

Nông- Lâm Huế năm 2011 với đề tài: Đánh giá viê ̣c thực hiê ̣n các quyền sử

dụng đất khi tham gia thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng

Có thể thấy, các công trình khoa học, các bài viết trên đây đều đã đề cập những khía cạnh khá đa dạng về vấn đề cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, theo chủ quan cá nhân, hiện chưa có một công trình nào chuyên sâu nghiên cứu về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở lần đầu

Do đó, luận văn đi sâu tìm hiểu một nội dung rất quan trọng này trong hoạt động cấp GCNQSDĐ, đây là nội dung mang ý nghĩa về phương diện pháp lý cũng như thực tiễn cần được nghiên cứu hiện nay

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên do tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế chiếm tỷ lệ rất nhỏ nên đề tài chỉ đi sâu nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở lần đầu, không đi sâu khai thác vấn đề sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Về chủ thể sử dụng đất, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trên địa bàn thành phố Đà Nẵng cơ bản đã hoàn thành nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu chủ thể sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở là hộ gia đình, cá nhân

Trên cơ sở đánh giá thực trạng sử dụng đất, luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề bất cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nhằm phục

vụ cho công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, những quy định pháp luật cần phải được hoàn thiện trong cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tại thành phố Đà Nẵng

Phạm vi nghiên cứu trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, trong thời gian từ khi Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đến nay

4 Mục tiêu nghiên cứu

4.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu và đánh giá về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ, QSHNƠ) trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, tìm ra những vướng mắc về thủ tục, về nội dung quy định của pháp luật ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu, qua đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này, đồng thời kiến nghị một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi trên thực tế trong thời gian tới

4.2 Mục tiêu cụ thể

Nghiên cứu pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ ở Trung ương và pháp luật về vấn đề này trên địa bàn thành phố Đà Nẵng để thấy được sự phát

triển hợp quy luật, phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội của Đà Nẵng trong thời gian qua

Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật trong cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ trên địa bàn thành phố Đà Nẵng thời gian qua, chỉ rõ nguyên nhân của những hạn chế, bất cập để đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này

Đề xuất bổ sung, sửa đổi một số quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ ở Trung ương và các giải pháp thi hành ở thành phố Đà Nẵng nhằm đảm bảo hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu và nâng cao hiệu quả đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

5 Nội dung phương pháp nghiên cứu

5.1 Nội dung nghiên cứu

- Những vấn đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Những đặc điểm về kinh tế xã hội của thành phố Đà Nẵng liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cập nhật, chỉnh lý hồ

sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

- Phân tích đánh giá kết quả thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

- Những vấn đề pháp lý đặt ra từ thực tiễn thực hiện pháp luật cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tại thành phố Đà Nẵng

- Một số kiến nghị từ thực tiễn cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tại thành phố

Đà Nẵng

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu của đề tài đặt ra, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

Phương pháp phân tích, diễn giải, bình luận, đối chiếu… được sử dụng khi tìm hiểu các quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ ở cấp trung ương và địa bàn thành phố Đà Nẵng

Phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, đánh giá… được sử dụng khi tìm hiểu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ;

Phương pháp tổng hợp, quy nạp, diễn giải được sử dụng khi nghiên cứu một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này

6 Tính mới và những đóng góp của đề tài

Cho đến nay, pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ được giới nghiên cứu khoa học pháp lý nghiên cứu khá nhiều ở các khía cạnh và phương diện khác nhau Hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đề cập những khía cạnh khá đa dạng về vấn đề cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến về lĩnh vực này

Dù vậy, trên thực tế công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ vẫn còn gặp nhiều vướng mắc Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 30/2013/QH13 về việc đảm bảo đến 31/12/2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nước, tuy nhiên theo tác giả, việc hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu đối với thành phố

Đà Nẵng là một nhiệm vụ khó khăn nếu không có những giải pháp để giải quyết các vướng mắc từ quy định pháp luật đến cải cách thủ tục trong quản

lý và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ Do đó, luận văn đi sâu tìm hiểu nội dung rất quan trọng này trong hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, đây là nội dung mang ý nghĩa về phương diện pháp lý cũng như thực tiễn cần được nghiên cứu hiện nay

Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ qua thực

tiễn thi hành tại thành phố Đà Nẵng

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

1.1 Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con người, do đó đất đai luôn là mối quan quan tâm của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là sự xác lập hình thức pháp lý phù hợp với điều kiện của mỗi quốc gia Có hai hình thức pháp lý sở hữu đất đai đang tồn tại ở các nước trên thế giới đó là đất đai sở hữu đa thành phần và đất đai sở hữu của nhà nước

Quyền sở hữu được hợp thành bởi ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Trong đó từng quyền năng có thể do người không phải chủ sở hữu thực hiện, tuy nhiên việc thực hiện trong trường hợp này phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu

Không giống như các loại tài sản thông thường khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt không do con người tạo ra, có vị trí cố định, không bị mất đi khi được sử dụng hợp lý và ngày càng trở nên có giá trị Do những tính chất đặc biệt này nên xuất hiện hai quan điểm về quyền sở hữu đất đai trái ngược nhau, đó là thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai và không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai Cũng do xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà quan điểm về sở hữu tư nhân về đất đai không thể có quyền sở hữu tuyệt đối như những tài sản thông thường Ngoài ra, nội dung về quyền sở hữu đất đai ở mỗi quốc gia cũng khác nhau do phụ thuộc vào sự hình thành nhà nước hoặc chủ quyền của mỗi quốc gia

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai

để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước

Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì

nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất

Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình Bời vì Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau: thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ban hành các quy định buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất Điều này có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ thành hiện thực, đồng thời người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được cho Nhà nước thông qua các hình thức thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất …

Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện của chủ sở hữu đất đai Nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất… và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước vi vậy quyền sử dụng đất của họ bị Nhà nước hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng [17, tr.90-95]

Trong thực tế sử dụng đất, "quyền sử dụng đất" được hiểu theo nghĩa rộng, thông qua việc người sử dụng đất được thực hiện nhiều quyền khác nhau mà Nhà nước cho phép, để đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử dụng đất như: quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được

Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được quyền khiếu nại tố cáo về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai; ngoài ra còn được hưởng những quyền năng trong việc chuyển QSDĐ như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Đến đây có thể nhận thấy rằng, QSDĐ vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của Nhà nước và bị chi phối bởi quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai Các QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay không đều dựa trên cơ

sở sự chuyển giao hoặc cho phép của Nhà nước Điều này để minh chứng và giải thích rõ vì sao, trong quá trình thực hiện hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện thể hiện sự can thiệp sâu vào quá trình thực hiện các quy trình, thủ tục, yêu cầu các điều kiện hồ sơ

và những ràng buộc pháp lý khác về không gian, thời gian, về nghĩa vụ tài chính và các quy tắc khác mà người sử dụng đất phải thực hiện, phải chấp hành trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi muốn được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ Tuy nhiên, trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước

và chủ thể khác Người có QSDĐ được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai thác và sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau, có quyền yêu cầu Nhà nước cung ứng các dịch vụ cần thiết để đảm bảo thực hiện các quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết để cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ cho người sử dụng đất

Với QSDĐ hợp pháp, người sử dụng đất được quyền đầu tư trên đất đó

để được hưởng hoa lợi, lợi tức và những lợi ích khác được tạo ra trên đất, gắn liền với đất Theo đó, nhà ở và các tài sản khác do người sử dụng đất đầu tư trên đó cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của chính họ Nhà nước đảm bảo quyền định đoạt nhà ở, các tài sản gắn liền với đất cho người được sở hữu, được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm hại Tuy nhiên, cần phải khẳng định rằng, tài sản là nhà ở và các tài sản khác chỉ thực sự có giá trị đích thực khi chúng gắn liền với đất hợp pháp Vì vậy, khi Nhà nước xác lập QSDĐ hợp pháp cần phải xem xét tại thời điểm đó có tài sản trên đất hay không, tài sản được tạo ra trên đất có hợp pháp hay không Trên thực tế, có những trường hợp khi xem xét tính hợp pháp của tài sản là QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác trên đất không phải bao giờ chúng cũng đầy đủ các cơ sở pháp lý để chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với một chủ thể, có trường hợp QSDĐ của chủ thể là hợp pháp, song tài sản là nhà ở, công trình kiến trúc khác tạo ra trên đất lại không hợp pháp như: nhà ở, công trình xây dựng không có giấy phép, sai phép, vi phạm chứng chỉ quy hoạch, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc tài sản trên đất không thuộc quyền sở hữu của người có QSDĐ hợp pháp

Như vậy có thể hiểu: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức và các thuộc tính có ích khác đối với quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất của người có quyền sở hữu và sử dụng tài sản đó Các quyền này được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế

Đặc trưng của quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai Việt Nam:

Theo hệ thống pháp luật Việt Nam, Hiến pháp và Luật Đất đai năm

2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai [29, Điều 4] Theo đó Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được sử dụng ổn định, lâu dài Ngoài ra, người sử dụng

đất còn được thực hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng đất hợp pháp khác như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất So sánh với quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam có những đặc trưng

1987 quy định “nghiêm cấm việc mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi

hình thức” [26, Điều 5], theo Luật này, người sử dụng đất chỉ có ba quyền cơ

bản, đó là quyền sử dụng, quyền cho thuê và quyền thừa kế Đến Luật Đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có 5 quyền và thừa nhận đất đai có

giá “Nhà nước định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,

thu tiền khi giao hoặc cho thuê đất …” [27, Điều 12] Luật Đất đai năm 2003

mở rộng và xác lập 10 quyền của người sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục duy trì chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai và tiếp tục mở rộng thêm các quyền của người sử dụng đất theo hướng phân loại nhóm quyền chung và quyền giao dịch cụ thể đối với đất đai

Có thể nói, quyền của người sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam ngày càng được mở rộng theo hướng “tiệm cận” với quyền sở hữu đất đai, hay nói cách khác, xét cho cùng, QSDĐ theo pháp luật đất đai Việt Nam có nội hàm cả quyền chiếm hữu và quyền định đoạt, chính vì vậy mà về bản chất

nó không khác gì quyền sở hữu hạn chế về đất đai

Thứ hai, QSDĐ là loại tư liệu sản xuất đặc biệt:

Bên cạnh QSDĐ là một loại quyền về tài sản, khi xây dựng pháp luật đất đai, các nhà làm luật Việt Nam đã xem QSDĐ là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt Phần mở đấu của Luật Đất đai năm 1987 và năm 1993 đã khẳng định đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt… [26]; [ 27] nội dung khẳng định này nói đến việc khai thác công dụng của đất đai đó là quyền sử dụng đất Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

đã phát huy quan điểm này thông qua việc Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất, trao tư liệu sản xuất cho một số đối tượng, cụ thể như gia đình chính sách,

hộ nghèo, dân tộc thiểu số…, nghĩa là các chủ thể này đã nhận được quyền sử dụng đất mà không phải bằng các hình thức mua, bán, tặng cho… như chế độ

sở hữu tư nhân về đất đai Trong nông nghiệp, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhưng khi có quyền sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các giao dịch dân sự như quyền chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp trong cũng xã phường thị trấn với người sử dụng đất khác hoặc quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật [29, Điều 179] Pháp luật Việt Nam quy định đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất hợp pháp có những quyền sử dụng đất mở rộng tiếp cận với quyền sở hữu và rất đa dạng, quyền sử dụng vừa là một tài sản, đồng thời vừa là một tư liệu sản xuất đặc biệt

Thứ ba, các quy định về xác lập quyền sử dụng đất rất đa dạng Con đường xác lập QSDĐ hợp pháp, thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, pháp luật quy định thông qua nhiều cách thức trao quyền khác nhau như: được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; giao đất không thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước cho thuê đất, theo đó nội hàm QSDĐ có sự khác nhau

Quyền sử dụng đất cũng có thể được thiết lập không thông qua sự định

đoạt của Nhà nước như: nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người sử dụng đất khác hoặc thông qua góp vốn…

1.1.2 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là một trong những công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó

Luật số 38/2009/QH12 đã sửa đổi, bổ sung Khoản 20 của Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền

sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [32, Điều 4]

Luật Đất đai năm 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [29, Điều 3]

Với quy định nêu trên cho thấy, GCNQSDĐ, QSHNƠ là chứng thư

pháp lý để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp về đất, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là một trong những nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà người sử dụng đất hợp pháp được hưởng

GCNQSDĐ, QSHNƠ được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền

do pháp luật quy định Tuy nhiên họ phải là những chủ thể có QSDĐ, quyền

sở hữu nhà và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp Và khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đối với các tài sản nêu trên thì họ được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng các tài sản đó

Bản chất pháp lý của GCNQSDĐ, QSHNƠ là thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với một diện tích đất, một ngôi nhà hoặc một tài sản gắn liền với đất nhất định Đây cũng là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận Có thể nhận thấy rõ bản chất của GCNQSDĐ, QSHNƠ qua những đặc trưng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, GCNQSDĐ, QSHNƠ là một loại giấy do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường GCNQSDĐ, QSHNƠ được Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp khi họ đáp ứng

đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;

Thứ hai, GCNQSDĐ, QSHNƠ là một trong những công cụ để Nhà

nước quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác trên đất đối với các chủ thể Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là một trong những cơ sở

quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai, nhà ở, công trình xây dựng phù hợp ở mỗi thời kỳ, mỗi gian đoạn khác nhau của đất nước Mặt khác, quản lý bằng công cụ giấy chứng nhận là một trong những cách thức quản lý đơn giản, dễ dàng và khoa học của Nhà nước đối với tài sản

là QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác trên đất; tạo cơ sở pháp lý vững chắc để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác bằng một loại giấy tờ chung, thay thế hàng loạt các loại giấy tờ tồn tại qua nhiều thời kỳ lịch sử, được ban hành bởi nhiều cơ quan khác nhau gây nhiều khó khăn, trở ngại trong công tác quản lý thời gian qua

Thứ ba, GCNQSDĐ, QSHNƠ là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận

QSDĐ, quyền sở hữu nhà và các tài sản trên đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình khai thác, sử dụng Người được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ có đầy đủ các quyền để đầu tư, khai thác và sử dụng các tài sản một cách hợp pháp theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai; được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong suốt quá trình sở hữu

và sử dụng tài sản

1.1.3 Đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là mô ̣t cách go ̣i của hê ̣ thống đăng ký đất đai và theo

đi ̣nh nghĩa của Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới các hình thức hoă ̣c là đăng ký văn tự giao d ịch hay đăng ký các loại văn kiê ̣n nào đó có liên quan đến viê ̣c chuyển giao quyền sở hữu , sử du ̣ng đất , hoă ̣c là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiê ̣n trong mô ̣t sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoă ̣c được kỹ thuâ ̣t số hóa thành hồ sơ điê ̣n tử ) với những thông tin về chủ sở hữu , sử du ̣ng

và chủ quyền, hoă ̣c những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vi ̣ đất đai được xác đi ̣nh [23, tr 31]

Hệ thống đăng ký đất đai có khả năng cung cấp sự an toàn và ta ̣o nền tảng vững chắc cho viê ̣c chiếm hữu, hưởng du ̣ng và đi ̣nh đoa ̣t đất đai Với thông tin

rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể yên tâm về nguồn vốn đầu tư có thể bỏ ra trong giao dịch hoặc nguồn vốn cho vay Đồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm thiểu Hơn nữa, thông tin đất đai đăng ký còn đem lại cho ngân sách Nhà nước một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế từ chuyển quyền bất động sản

Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới đến việc bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất đai, nhưng nó cũng là một trong những công cụ của quản lý Nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế [23, tr.31]

Dựa vào đối tượng được đăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại đăng ký đất đai tại các nước Đó là “đăng ký văn tự giao dịch” và “đăng ký chủ quyền”

Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng được đăng ký là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các giao dịch đó Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận thống nhất chứ không phải là chúng cứ pháp lý để thể hiện chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua Hình thức thức này được sử dụng kể từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật pháp

Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tượng đăng ký trong đăng ký chủ quyền là những thông tin về chủ sở hữu, sử dụng đất; các quyền, lợi ích và những hạn chế về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa

là mối quan hệ pháp lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất Nói một cách

khác, nếu đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó Trong đăng ký chủ quyền, đất đai được chia thành những đơn vị đất đai (có thể là thửa đất) được xác định rõ trên bản đồ địa chính Chủ sở hữu (sử dụng) và chủ quyền của họ đối với thửa đất được ghi nhận trong sổ đăng ký Tên của chủ sở hữu (sử dụng đất) được đăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa đất được chuyển giao Trường hợp khi chuyển giao một phần thửa đất thì cần có sự tách thửa, đăng ký và lập hồ sơ địa chính với sự thay đổi quyền lợi trên thửa đất mới Tất cả các thủ tục này chỉ được xem là hợp pháp khi do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành Do đó, thông tin chủ quyền lưu trữ được đảm bảo Nhà nước, được sử dụng chính thức mà không cần thiết

có sự điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai Đăng ký chủ quyền được áp dụng

có hiệu quả ở Úc, Anh, Đức và Scotland [23, tr.32]

Đăng ký đất đai ở Việt Nam:

Đăng ký đất đai ở Việt Nam được coi là một thủ tục hành chính do cơ qua Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất Đây là một thủ tục mang tính bắt buộc

Luật Đất đai năm 2013 quy định: đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử

và có giá trị pháp lý như nhau

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi do phát sinh các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp… hoặc các thay đổi khác về quyền hay hình dạng, kích thước thửa đất…

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật [29, Điều 95]

Nội dung mới so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp người sử dụng đất chưa có nhu cầu cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ hoặc chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất Quy định này không những đảm bảo quyền của người sử dụng đất mà còn giúp cho cơ quan quản lý nhà nước tăng cường quản lý hiện trạng đối với đất đang sử dụng

Như vậy cho thấy việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ chỉ là một sản phẩm hay một công đoạn của quá trình đăng ký, là một hình thức chứng minh tính hợp pháp của người sử dụng đất

1.1.4 Khái niệm công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

1.1.4.1 Khái niệm công nhận quyền sử dụng đất

Công nhận QSDĐ là một trong ba hình thức Nhà nước trực tiếp trao QSDĐ cho người sử dụng đất Khái niệm này được xuất hiện lần đầu tiên tại Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định [28, Điều 5] Quy định này cho thấy hình thức công nhận QSDĐ chỉ áp dụng đối với người đang sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đến Luật Đất đai năm 2013, khái niệm này được cụ thể hơn, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định [29, Điều 3]

Việc công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý mà Nhà nước thừa nhận hay nói cách khác là trao QSDĐ cho người đang sử dụng đất ổn định mà đất đó không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo đó người sử dụng đất có được những quyền và nghĩa vụ nhất định sau khi được thừa nhận theo quy định của pháp luật

Nhà nước công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý cần thiết nhằm xác lập QSDĐ cho một chủ thể khi đảm bảo các điều kiện nhất định Nó đáp ứng những đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống, từ thực tiễn lịch sử quản lý nhà nước

về đất đai của nước ta và yêu cầu đảm bảo trật tự xã hội trong việc giải quyết các mối quan hệ tài sản, quyền sử dụng đất Sự công nhận QSDĐ không chỉ

áp dụng cho chủ thể sử dụng đất có nguồn gốc hợp pháp mà tùy thuộc điều kiện kinh tế xã hội quốc gia hoặc trong từng giai đoạn phát triển của mỗi quốc gia còn có thể áp dụng cho các chủ thể sử dụng đất ổn định, có nguồn gốc chưa phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm sử dụng đất Điều này cũng không có nghĩa là mọi chủ thể đang sử dụng đất đều được công nhận

mà đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện nhất định; các điều kiện này tùy thuộc vào các điều kiện kinh tế xã hội, trình độ và thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trước đó của mỗi giai đoạn mà quy định khắc khe hoặc cởi

mở Việc công nhận QSDĐ có nhiều hình thức biểu hiện, chẳng hạn có thể công nhận trên cơ sở một số loại giấy tờ nhất định; có thể trên sổ địa chính hoặc thông tin đã được nhà nước ghi nhận phản ánh; cũng có thể biểu hiện bằng một số hình thức giấy tờ theo khuôn mẫu nhất định, điều này tùy thuộc vào ý chí nhà nước thể hiện trong pháp luật Để được công nhận QSDĐ điều

kiện tiên quyết đặt ra là phải có sự tồn tại, sự chiếm hữu, sử dụng đất trước

đó của chủ thể nhất định

Thực trạng quản lý và sử dụng đất ở nước ta cho thấy nhiều trường hợp

sử dụng đất mặc dù không có đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc nhưng đã có sự

sử dụng ổn định lâu dài và phù hợp với quy hoạch là thực tiễn cần được giải quyết thông qua hình thức công nhận quyền sử dụng đất Do vậy sự công nhận theo sau chỉ là hành vi của nhà nước nhằm xác lập mối quan hệ quyền

và nghĩa vụ giữa nhà nước với chủ thể sử dụng hoặc, giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau nhằm tạo nên một trật tự trong quản lý sử dụng đất

1.1.4.2 Khái niệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét và thừa nhận QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất Nói cách khác, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ được hiểu là việc Nhà nước thông qua hệ thống pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền cho người sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ bao gồm: Công nhận QSDĐ đối với người sử dụng đất ổn định và đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ (cấp lần đầu); người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; người sử dụng đất nhận QSDĐ thông qua các giao dịch dân sự, thừa kế hoặc kết quả giải quyết tranh chấp Như vậy cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là giai đoạn cuối cùng của quá trình công nhận QSDĐ, giao đất, cho thuê đất và đăng ký biến động đất đai Hoạt động này được tiến hành qua nhiều công đoạn: thủ tục kiểm tra, thẩm tra hồ sơ của cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai; thủ tục xem xét, quyết định và phê duyệt cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ của cơ quan hành chính Nhà nước

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là hoạt động rất quan trọng, thể hiện rõ vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đai Hoạt động này được Nhà nước thiết lập nhằm mục đích: công nhận, đảm bảo và bảo vệ QSDĐ của người sử dụng đất; đưa các quan hệ đất đai đi vào trật tự ổn định, hỗ trợ và thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản

1.1.4.3 Đặc điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là một hoạt động quản lý của Nhà nước nên

có một số đặc điểm sau:

Đây là giai đoạn cuối cùng của quá trình công nhận QSDĐ, giao đất, cho thuê đất và đăng ký biến động đất đai Giấy tờ về QSDĐ, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các hợp đồng chuyển quyền là cơ sở để người sử dụng đất lập hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ

Chủ sử dụng đất chỉ được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ khi QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở của họ là hợp pháp, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật và luôn tuân thủ những thủ tục, trình tự theo luật định, nhằm đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung thống nhất thông tin địa chính

Quá trình cấp giấy chứng nhận luôn có sự tham gia của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mặc dù quá trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ thông qua cơ quan dịch vụ công là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất nhưng thẩm quyền cuối cùng trong việc thẩm tra là phòng Tài nguyên – Môi trường và cơ quan ký GCNQSDĐ, QSHNƠ là UBND

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ không chỉ là quyền của người sử dụng đất

mà còn là một nghĩa vụ, trách nhiệm từ phía Nhà nước, là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai đồng thời

cũng là tiền đề để Nhà nước thực hiện quản lý các hoạt động dịch vụ công

về đất đai

1.2 Sự hình thành và phát triển pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở qua các thời kỳ ở Việt Nam

1.2.1 Lịch sử đăng ký đất đai qua các thời kỳ

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không do con người tạo ra nên mọi người đều có quyền được hưởng các lợi ích từ đất đồng thời phải có nghĩa vụ nộp một phần lợi tức mà họ thu được từ đất đai cho Nhà nước dưới hình thức thuế Một hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước đối với đất đai cũng như các hoạt động địa chính ra đời nhằm trợ giúp Nhà nước quản lý các đối tượng này

Thời phong kiến

Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựng đất nước và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết được đặt ra đối với các triều đại phong kiến Việt Nam từ thế kỷ thứ XI đến thế kỷ thứ

XV Ở giai đoạn này, phần lớn ruộng đất công được Nhà nước trung ương giao cho các làng xã quản lý, lo việc phân chia cho dân đinh cày cấy, thu thuế

và nộp đủ cho Nhà nước Tuy nhiên, Nhà nước chưa trực tiếp can thiệp vào việc đo đạc ruộng đất Việc lập điền bạ không được đặt ra Để nắm được số diện tích ruộng đất cụ thể cho việc thu thuế và phong thưởng hay ban, cấp, các triều đại Lý - Trần sử dụng một số hình thức quản lý thô sơ, chứ chưa phải là hình thức đo đạc ruộng đất theo định kỳ

Cuối thế kỷ thứ XIV, khi lên nắm chính quyền, Hồ Quý Ly đã ban hành chính sách hạn điền nhằm hạn chế ruộng đứng tên hay ruộng tư Để thực hiện chính sách này, năm 1398, Hồ Quý Ly ra lệnh những người có ruộng đất tư phải khai diện tích thuộc sở hữu của mình và cắm thẻ ghi rõ tên họ trên bờ ruộng Nhà nước cũng giao cho các quan phủ, châu, huyện phải cùng nhau đi

đo và lập sổ sách

Như vậy, có thể thấy việc đo đạc, đăng ký đất đai ở Việt Nam đã được các triều đại Lý - Trần tiến hành từ rất sớm, nhất là đối với ruộng đất công làng xã và ruộng tư, nhằm phục vụ cho những nhu cầu nhất định Tuy nhiên, việc đo đạc mang tính hệ thống trên phạm vi cả nước chưa được tiến hành, việc lập điền bạ chưa được chú trọng [25, tr.64-120]

Cuối thế kỷ XIV đến đầu thế kỷ thứ XV, sau khi giành được thắng lợi trong cuộc kháng chiến chống giặc Minh, nhà Lê chính thức ra lệnh cho các địa phương thống kê tổng số ruộng đất, kiểm tra ruộng đất và lập sổ ruộng đất trong cả nước Lần đầu tiên, hệ thống sổ ruộng đất - địa bạ Hồng Đức - được thành lập để quản lý đất đai và thu thuế Thể lệ mua bán đất đai bằng văn khế được quy định Cột mốc ranh giới ruộng đất giữa các địa phương được xác lập Hoạt động đo đạc cũng được tiến hành, lập thành tập bản đồ quốc gia - Bản đồ Hồng Đức - để quản lý địa giới hành chính vào năm 1490 [25, tr.258-259]

Từ thế kỷ thứ XVI đến cuối thế kỷ thứ XVIII, với sự biến động chính trị phức tạp, sự quan tâm dành cho vấn đề ruộng đất giảm xuống Hoạt động đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa trên nền tảng cũ của nhà Lê

Đến nửa đầu thế kỷ thứ XIX, hoạt động đăng ký đất đai mới tiếp tục

có sự thay đổi Dưới thời Nguyễn, năm 1805, vua Gia Long đã tiến hành một đợt đo đạc ruộng đất lớn và lập địa bạ các xã với đơn vị đo lường tính theo mẫu Sổ địa bạ được lập thành 3 bản: một nộp tại Bộ Hộ, một nộp tại Dinh Bố chánh và một để tại xã Hàng năm đều có chỉnh lý và 05 năm điều chỉnh một lần [25, tr.444-448]

Thời Pháp thuộc

Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vào lĩnh vực địa chính Năm 1867, Pháp thành lập Sở Địa chính Sài Gòn, sau đó đổi tên thành Sở Địa chính Nam kỳ Ở Trung kỳ, Sở bảo tồn điền trang Trung

kỳ được thành lập bởi Khâm sứ Trung kỳ năm 1930, và vào năm 1939 đổi tên

là Sở Quản thụ địa chính Trung kỳ, phụ trách việc đo đạc giải thửa và lập địa

bạ Ở Bắc kỳ, Sở Địa chính được thành lập năm 1906

Hoạt động địa chính cũng có sự thay đổi Hệ thống bản đồ địa chính được đo vẽ lại và giấy chứng nhận được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực

đô thị Tuy nhiên, để phục vụ cho chính sách cai trị, Pháp triển khai nhiều chế

độ đăng ký đất đai khác nhau cho từng miền

Từ năm 1925, để thống nhất hoạt động quản lý đất đai, Chính phủ Pháp ban hành sắc lệnh ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay thế chế độ địa bộ, áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp tại Hà Nội, Hải Phòng và Đà Nẵng Theo đó, bản đồ giải thửa được đo đạc bằng phương pháp hiện đại nhất vào thời điểm lúc bấy giờ Mỗi lô đất của từng chủ sử dụng đất được thể hiện trên một trang của sổ điền thổ Chủ đất được cấp bằng khoán điền thổ sau khi đăng ký [25, tr.444-448]

Giai đoạn 1954 – 1975

Sau năm 1954, Việt Nam bị chia cắt hai miền Miền Nam Việt Nam đặt dưới sự cai trị của chính quyền Việt Nam cộng hòa Ngày 05/10/1954, Nha Địa chính Việt Nam được thành lập, quản lý trực tiếp bởi đại biểu Chính phủ

Ở mỗi tỉnh có Ty Địa chính Tại miền Trung, Nha Địa chính cũng được thành lập tại Huế và Đà Lạt Chính quyền Việt Nam cộng hòa chủ yếu kế thừa các chế độ điền thổ của thực dân Pháp

Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, vấn đề được chính quyền Cách mạng quan tâm hàng đầu ở Miền bắc là người cày có ruộng Phong trào cải cách ruộng đất được phát động năm 1953 và đặc biệt là Luật cải cách ruộng đất được ban hành đã thủ tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của thực dân – phong kiến, trao trả quyển sở hữu ruộng đất cho người nông dân Đến cuối năm

1960, phong trào hợp tác hóa được phát động từ những năm 1950 ở miền Bắc

đã cơ bản hoàn thành với hơn 90% ruộng đất tham gia vào hợp tác xã

Năm 1958, Sở Địa chính được thành lập trực thuộc Bộ Tài chính Năm

1959, Cục Đo đạc – Bản đồ được thành lập trực thuộc Phủ Thủ tướng Ngày 09/12/1960, Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính từ Bộ Tài chính sang Bộ Nông nghiệp phụ trách đổi tên thành ngành quản lý ruộng đất Tuy nhiên, hệ thống này chỉ phụ trách quản lý đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp Đất đai trong lĩnh vực khác bị phân tán tùy loại cho nhiều ngành khác nhau quản lý như lâm nghiệp, xây dựng… dẫn đến sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định quản lý đất đai [16, tr.42-46]

Giai đoạn 1975 đến 1980

Trước sự chồng chéo trong quản lý Nhà nước về đất đai, nhu cầu thống nhất được đặt ra Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập trực thuộc Hội đồng Chính phủ, với trách nhiệm thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai trên toàn lãnh thổ nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả các loại đất [16, tr.42-46]

Giai đoạn 1980-1988

Trong năm 1980 Hội đồng Chính phủ đã ban hành Quyết định 201-CP

về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 299-TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất Theo đó, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất trong cả nước, tuy nhiên ở giai đoạn này, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai vẫn chỉ mang tính chất kiểm kê, phản ánh hiện trạng sử dụng đất Công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ cũng chưa được thực hiện [16, tr.42-46]

Giai đoạn từ năm 1988 đến nay

Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm 1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của

hoạt động quản lý Nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm

vụ của các cơ quan quản lý nhà nước

Tổng Cục Quản lý ruộng đất đã ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Đặc biệt, GCNQSDĐ theo mẫu của Tổng Cục Quản lý ruộng đất được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính

Luật Đất đai năm 1993, với sự thừa nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng đã làm gia tăng nhu cầu được cấp được cấp giấy chứng nhận của người sử dụng đất đồng thời thúc đẩy các hoạt động đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ cho người

sử dụng đất càng trở nên cấp thiết

Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lý Nhà nước về đất đai và đo đạc bản đồ trên phạm vi toàn quốc Cũng trong năm này hoạt động quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được trao cho Bộ Xây dựng Theo đó, song song tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai: một dành cho đăng ký quyền sử dụng đất thuộc ngành Địa chính, và một dành cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị thuộc ngành Xây dựng

Với sự phát triển mạnh mẽ của cơ cấu kinh tế, nhu cầu đất đai và tài nguyên cần được thống nhất quản lý Một lần nữa, ngành Địa chính và hệ thống đăng ký đất đai được tổ chức lại với sự ra đời của Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặc biệt, hoạt động đăng ký đất đai được Luật Đất đai năm 2003 quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ngoài ra, vấn đề số hóa hồ sơ địa chính, dữ liệu thông tin đất đai và cung cấp thông tin điện tử cũng chính thức được quy định, đặt ra nhu cầu tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai [7, Điều 40]

Luật Đất đai 2013 quy định hệ thống cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập theo quy định của Chính phủ [29, Điều 24]

Ngày 15/5/2014 Chính phủ đã ban hành Nghi định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai theo đó tổ chức dịch

vụ công về đất đai bao gồm Văn phòng đăng ký đất đai và Tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công được thành lập hoặc tổ chức lại do sự hợp nhất giữa Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc sở TNMT và phòng TNMT Văn phòng Đăng ký đất đai

có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu [12, Điều 5]

Lịch sử đăng ký đất đai cho thấy hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam đã được thiết lập từ cách đây hơn năm thế kỷ, được chính quyền ở các chế độ khác nhau kế thừa và tiếp tục hoàn thiện nhằm phục vụ mục đích quản lý của mình

1.2.2 Sự thay đổi các biểu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khâu cuối cùng trong thủ tục đăng ký đất đai cũng như trong hoạt động điều phối đất đai chính là việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầu tiên được Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành kể từ năm 1989 theo Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989, có bìa màu đỏ (thường gọi là giấy đỏ) Tuy nhiên, trong giấy đỏ không thể hiện tài sản trên đất trong đó có nhà ở vì chức năng quản lý nhà ở

thuộc Bộ Xây dựng Để đáp ứng nhu cầu quản lý, năm 1994, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, có bìa màu hồng nhạt (thường gọi là giấy hồng), áp dụng cấp cho người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại đô thị Ngoài ra, còn có giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng trụ sở làm việc được Bộ Tài chính phát hành năm 1999 theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 của Bộ trưởng Bô ̣ Tài chính về việc ban hành Quy chế quản

lý, sử dụng trụ sở làm việc tại các cơ quan hành chính sự nghiệp, có bìa màu tím (được gọi là giấy tím), áp dụng cấp cho nhà, đất, trụ sở làm việc của các

cơ quan nhà nước Như vậy, trước tháng 11/2004, cùng lúc tồn tại 03 thủ tục đăng ký đất đai và 03 loại GCNQSDĐ, QSHNƠ hợp pháp do 03 hệ thống cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm quản lý và tổ chức thực hiện Ngoài ra một

số thành phố lớn (như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh…), trong thời gian chưa có giấy hồng, để quản lý nhà ở, đã chủ động ban hành những mẫu giấy chứng nhận tạm thời (gọi là giấy trắng - người có giấy trắng được coi là sử dụng đất hợp lệ, vẫn được công nhận quyền sử dụng đất và chỉ cần làm thủ tục đổi từ giấy trắng sang giấy đỏ hoặc giấy hồng) cấp cho người sử dụng đất

Với quy định của Luật Đất đai năm 2003, giấy đỏ cũ và giấy hồng sẽ được thay thế bằng GCNQSDĐ, QSHNƠ mới do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành thống nhất trên phạm vi cả nước, kể cả trường hợp có nhà ở, tài sản gắn liền trên đất Nhưng do một số thuật ngữ trong quy định chưa được rõ ràng làm nảy sinh tranh chấp về thẩm quyền quản lý trên thực tế Cụ thể là nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất sẽ được thể hiện trên giấy

đỏ thông qua việc ghi nhận theo yêu cầu của người sử dụng đất

Do cách thể hiện ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất chưa làm sáng

tỏ vấn đề sở hữu tài sản nên sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi

hành ngày 01/7/2004, Bộ Xây dựng đã phát hành giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng), tiếp tục có bìa màu hồng để cấp và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho chủ sở hữu Theo

đó, cùng một thửa đất có nhà, thay vì chỉ cấp một giấy chứng nhận theo quy định cũ (giấy hồng cũ- giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP) hoặc theo Luật Đất đai 2003 (giấy đỏ mới ghi nhận tài sản là nhà trên đất), thì với quy định này, phải cần đến 02 loại giấy chứng nhận: một cho quyền sử dụng đất (giấy đỏ mới) và một cho nhà trên đất (giấy hồng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP) với 02 thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận tại 02 cơ quan quản lý khác nhau

Khi áp dụng vào thực tế, những quy định này đã gặp nhiều khó khăn phức tạp cho cơ quan quản lý cũng như người sử dụng đất Sự bất cập này đã được giải quyết sau khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2005, theo đó thống nhất quy định đối với đất có nhà chỉ cấp một giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Giấy này tiếp tục có bìa màu hồng (gọi là giấy hồng mới)

Với quyết tâm cải cách thủ tục hành chính, việc thống nhất GCNQSDĐ, QSHNƠ đặt dưới sự quản lý của một cơ quan duy nhất - cơ quan Tài nguyên

và Môi trường, cuối cùng cũng được hoàn thành, ngày 19/6/2009 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 5 đã thông qua Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của các luật liên quan đầu tư xây dựng cơ bản Trong Luật này, phần nội dung sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã quy định GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho

người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu [32, Điều 4].

Ngày 01/8/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất, theo đó giấy chứng nhận chung cho cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ra đời và được sử dụng thống nhất trong cả nước Giấy mới có bìa màu hồng nền hình cánh sen, thay thế cho các loại giấy đỏ, giấy hồng trước đó Trên cơ sở giấy chứng nhận thống nhất này, việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cũng được thống nhất theo trình tự, thủ tục chung

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 quy định cụ thể GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định Ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó mẫu giấy chứng nhận mới về hình thức và nội dung cơ bản giống với mẫu giấy đang được áp dụng

Có thể nói đây là một trong những nỗ lực của Chính phủ trong việc đơn giản thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà, đất và hướng tới xây dựng một hệ thống thông tin đất đai thống nhất

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất, đảm bảo quyền được cấp giấy chứng nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể được cấp giấy

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống pháp luật và hành chính để xem xét và công nhận tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

Hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là hoạt động phức tạp, phải trải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn, nhiều quy trình và được thực hiện bởi nhiều cơ quan chức năng Vì vậy, cần thiết khách quan phải quy định về các điều kiện và thủ tục hành chính cụ thể đối với hoạt động này nhằm định hướng cho các cơ quan chức năng thực thi nhiệm vụ cấp giấy, cũng như các chủ thể có nhu cầu cấp giấy phải thực hiện và tuân thủ theo một trật tự

đã được pháp luật quy định

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

2.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên thành phố Đà Nẵng

20' 20'' Kinh độ Đông Phía Đông giáp biển Đông, phía Tây giáp tỉnh Thừa Thiên - Huế và tỉnh Quảng Nam, phía Nam giáp tỉnh Quảng Nam, phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên - Huế

Thành phố Đà Nẵng có diện tích tự nhiên là 1.285,43km2; trong đó, các quận nội thành chiếm diện tích 213,05km2 Về tổ chức hành chính, thành phố

Đà Nẵng có 6 quận, 2 huyện (có 1 huyện đảo Hoàng Sa) với tổng số 56 xã, phường Huyện Hoàng Sa được xác định có diện tích 305 km², với địa giới bao gồm một quần đảo có tên gọi là quần đảo Hoàng Sa nằm cách đất liền khoảng 170 hải lý (315 km) [36, tr.5]