BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG

Để công tác bồi thường giảiphóng mặt bằng tại các dự án được tiến hành khẩn trương, bài viết đã đi sâuphân tích những nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ trong công tác bồi thườnggiải phóng

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận vă này là công trình nghiên cứu của riêng tôi Mọikết quả nghiên cứu và số liệu nghiên cứu trong luận văn này là chính xác thực

Tác giả

Lành Hồng Mạnh

LỜI CẢM ƠN

Tác giả xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc, cô giáo chủ nhiệm cùngtoàn thể các thầy, cô giáo đã giảng dạy tại lớp Cao học CH17I, Học việnHành chính quốc gia

Tác giả xin chân thành cám ơn TS Nguyễn Thị Phượng, giảng viên tạiHọc viện Hành chính quốc gia đã hướng dẫn học viên hoàn thành luận văn này

Tác giả xin chân thành càm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyệnSơn Dương, tỉnh Tuyên Quang, Ban Đền bù giải phóng mặt bằng huyện SơnDương, tỉnh Tuyên Quang cùng các cán bộ công chức đang công tác tạiphòng, ban đã tạo điều kiện và giúp đỡ tác giả có được những tài liệu cần thiếtphục vụ cho việc nghiên cứu và hoàn thành luận văn này Tác giả cũng cám

ơn các cán bộ nghiên cứu khoa học, các thầy cô giáo đã nhiệt tình trao đổi,hưỡng dẫn về mặt học thuật, cung cấp tài liệu, số liệu và chia sẻ quan điểm vềnhững vấn đề nghiên cứu của đề tài

Lành Hồng Mạnh

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở nước ta những năm gần đâydiễn ra hết sức mạnh mẽ , nền kinh tế nước ta đang ngày càng phat triển với

sự hội nhập kinh tế sâu rộng, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất để xây dựng kếtcấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị và khu dân cưngày càng tăng Hiện nay ở những tỉnh, thành phố phát triển đều có những dự

án lớn với diện tích đất thu hồi lên tới hàng ha, ảnh hưởng đến hàng ngàn hộdân mất đất nông nghiệp khai thác, hàng trăm hộ dân phải di chuyển chỗ ở.Công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng là yếu tố khách quan, tác độngsâu rộng đến nhiều mặt đời sống xã hội và cộng đồng dân cư

Ngày nay, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ngày càng trở nênkhó khăn, phức tạp hơn do đất đai ngày càng khan hiếm Có những dự án kéodài hàng chục năm do không thể giải phóng được mặt bằng hoặc có những dự

án mà vốn đầu tư vào công trình vào loại đắt đỏ nhất thế giới do số tiền giảiphóng mặt bằng quá lớn

Thực tiễn cho thấy, công tác thu hồi đất của nhân dân để phục vụ pháttriển dự án đầu tư và việc bồi thường giải phóng mặt bằng cho những người bịthu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, giải quyết không tốt, không thỏa đángquyền lợi của người dân có đất bị thu hồi sẽ cản trở tiến độ dự án, dẫn đếnbùng phát khiêu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện đông người, sẽ trở thànhvấn đề xã hội phức tạp, làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự, gây mất

ổn định xã hội

Sơn Dương là huyện nằm ở phía Nam của tỉnh Tuyên Quang, nơi có vịtrí quan trọng, tiếp giáp với các tỉnh bạn, đồng thời là của ngõ phía Nam củatỉnh Tuyên Quang với các tỉnh trung du và đồng bằng Bắc Bộ Trong những

năm gần đây, với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra mạnh mẽ, cónhiều dự án mà diện tích đất thư hồi, giải phóng mặt bằng lớn, tác động đếnđời sống của hàng trăm hộ dân như dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu côngnghiệp An Hòa, dự án trường Phổ thông dan tộc nội trú ATK Sơn Dương, dự

án cải tạo và nâng cấp quốc lộ 2C, dự án kè hai bờ sông Phó đáy…Để pháttriển cở sở hạ tầng xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế, UBND tỉnh TuyênQuang rất quan tâm, chú trọng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.Thực hiện chủ trương của tỉnh, những năm gần đây công tác bồi thường giảiphóng mặt bằng của huyện Sơn Dương ngày càng được củng cố, hoan thiện,

về cơ bản đã đáp ứng được mục tiêu, nhiệm vụ đề ra, tuy nhiên vẫn cònnhững khó khăn vướng mắc

Nhằm có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường giảiphóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, góp phần giải quyết những vấn đềbức xúc hiện nay, tôi xin chọn đề tài “Bồi thường giải phóng mặt ở huyện SơnDương, tỉnh Tuyên Quang” làm luận văn tốt nghiệp, hệ đào tạo Thạc sĩ,chuyên ngành Quản lý công, với mong muốn thông qua kết quả nghiên cứucủa luận văn góp phần vào nâng việc nâng cao chất lượng và hiệu quả côngtác bồi thường giải phóng mặt bằng ở huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quangnói riêng cũng như công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên toàn bộ địabàn tỉnh Tuyên Quang và cả nước nước nói chung

2.Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn.

Liên quan tới công tác bồi thường đền bù giải phòng mặt bằng khi Nhànước thu hồi đất đã có nhiều công trình nghiên cứu cả về lý luận và thực tiễn

Có thể kể tới những công trình sau liên quan tới việc nghiên cứu đề tài luậnvăn của tác giải như:

Đề tài luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Trung

Tiến :“Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cho dự án xây dựng công

trình có sự tham gia của cộng đồng tại thị trấn Sơn Dương”; đề tài luận văn

tốt nghiệp đại học Nông lâm Thái Nguyên của tác giả Lành Văn Thượng:

“Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại công ty trách nhiệm hữu hạn xây dựng công trình Cát Tường”; Luận văn tốt nghiệp đại học Tài nguyên môi trường Hà Nội của tác giả Lành Hồng Quân: “Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng trường phổ thông dân tộc nội trú ATK Sơn Dương”

Về các bài viết trên các tạp chí có thể kể tới như: Báo Điện tử TuyênQuang online, thứ hai, ngày 5 tháng 8, năm 2013 có bài “Đẩy mạnh đầu tưxây dựng các dự án công nghiệp” Bài viết đã những nguyên nhân tiến độ các

dự án xây dựng các khu công nghiệp trên địa bàn huyện Sơn Dương, tỉnhTuyên Quang là do những vướng mắc trong công tác bồi thường giả phóngmặt bằng, hỗ trợ, tái đinh khi tiến hành xây dựng các dự án Chính vì thế,muốn các dự án xây dựng hoàn thành đúng tiến độ, phát huy được hiệu quảkính tế của địa phương thì cần đẩy mạnh hơn nữa công tác bồi thương giảiphóng mặt bằng, tái định cư khi thu hồi đất đai Để công tác bồi thường giảiphóng mặt bằng tại các dự án được tiến hành khẩn trương, bài viết đã đi sâuphân tích những nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ trong công tác bồi thườnggiải phóng mặt bằng, tái định cư là do: Người dân chưa đồng tình với đơn giáđất được bồi thường, chính sách tuyên truyền của chính quyền địa phươngđến người dân chưa tốt; một số hộ dân trong diện bị thu hồi giải phóng còn cốtình trây ỳ bàn giao mặt bằng để xây dựng các dự án Quá đó bài viết cũng đã

đề cập đến những giải pháp tháo gớ khó khăn như: tính toán đơn giá bồithường hợp lý để tránh thiệt hại cho các bên liên quan, gặp gỡ, tuyên truyềncho các hộ dân bị thu hồi đất về chính sách, pháp luật của nhà nước…Trongnhững yếu tố trên thì việc phát huy sự nỗ lực từ hai phía là chính quyền vàngười dân cũng được bài viết đề cập đến

Báo Điện tử Đảng cộng sản Việt Nam, số ra ngày 11 tháng 10 năm

2013 có bài “ Kiên cố hóa trường học ở Tuyên Quang” Nội dung bài viết nói

về việc tỉnh Tuyên Quang thực hiện xây dựng 99 trường học trong giai đoạn

từ năm 2010 đến năm 2020 Với việc các dự án xây dựng mới các trường họctrên địa bàn tỉnh Tuyên Quang thì riêng huyện Sơn Dương có tới 4 trườngđược xây dựng mới hoàn toàn Bài viết cũng đi sâu phân tích những thuận lợitrong việc thực hiện các dự án xây dựng trên địa bàn được tiến hành khẩntrương, đúng tiến độ là do địa phương đã thực hiện tốt công tác bồi thườnggiải phóng mặt bằng, nhận được sự ủng hộ của nhân dân, đặc biệt những hộtrong diện bị thu hồi đất phục vụ dự án Bài viết cũng đánh giá rất cao sự đồnthuận của các hộ dân bị thu hồi đất đai với chính quyền địa phương, coi đó làbài học về sự đông thuận về lợi ích, hài hài hòa về trách nhiệm giữa ngườidân và chính quyền địa phương Đây là bài học cho chính quyền khi thực hiệncông tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư các dự án kháckhi thực hiện tại Tuyên Quang nói chung và trên địa bàn huyện Sơn Dươngnói riêng

Những công trình nghiên cứu, những bài viết trên các báo và tạp trínêu trên, ở chừng mực nhất định có thể là những tài liệu tham khảo hữu íchđối với đề tài luận văn của tác giả Tuy nhiên những công trình khoa học nêutrên vẫn chưa giải quyết hết mọi vấn đề về giải phòng mặt bằng, nhất là đốivới một huyện như huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang Vì vậy, đề tài màtác giải lựa chọn không trùng lắp với bất kỳ đề tài và chủ đề khoa học nào đãnghiên cứu trước đó

3 Mục đích, nhiệm vụ của luận văn.

3.1 Mục đích

Luận văn nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn công tác bồi thường giảiphóng mặt bằng ở huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang từ đó làm rõ thực

trạng và giải pháp của công tác bồi thương giải phóng mặt bằng ở huyện SơnDương, tỉnh Tuyên Quang từ đó có những đề xuất và kiến nghị với những cơquan chức năng nhằm nâng cao hiệu quả, chất lượng thu hồi đất, cũng nhưcông tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Sơn Dương, tránh gây nên

sự thiệt thòi cho những người dân đã nhường đất cho các dự án xây dựng cáccông trình phát triển kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng trên địa bàn huyện.Hạn chế sự bất đồng trong nhân dân, gây nên những xáo trộn, bất ổn về đờisống xã hội, tránh làm thiệt hại đến lợi ích của các bên liên quan trong quátrình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện choviệc thực hiện các dự án xây dựng phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn huyệnSơn Dương hoàn thành đúng tiến tiến độ, kịp thời đưa vào sự dụng, phục vụ hiệuquả lợi ích cho nhân dân cũng như bảo đảm hiệu quả đầu tư của nguồn vốn nhànước và các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng phát triển kinh tế xã hội

3.2 Nhiệm vụ.

Để đạt được mục tiêu đề ra, luận văn tập trung vào các nhiệm vụ sau:Đánh giá được thực trạng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằngtại huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang

Đưa ra được những giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách bồithường giải phóng mặt bằng trên cơ sở phù hợp với Hiến pháp và Pháp luậthiện hành

Nghiên cứu về thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tạihuyện Sơn Dương thông qua một số dự án, công trình cụ thể trên địa bàn huyện

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

4.1 Đối tượng nghiên cứu.

Luận văn tập trung nghiên cứu công tác bồi thường giải phóng mặtbằng ở huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang

4.2.Phạm vi nghiên cứu.

Luận văn tập trung nghiên cứu công tác bồi thường giải phóng mặt tạihuyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2006 đến nay

Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về công tác giảiphóng mặt bằng tthực hiện các dự án đầu tư xây dựng;

Các quy trình, phương thức thực hiện giải phóng mặt bằng tiên tiến đã

và đang được áp dụng

5.Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu.

5.1 Cơ sở lý luận.

Luận văn được thực hiện trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác – Lênin;

tư tưởng Hồ Chí Minh; hệ thống các quan điểm, đường lối, chính sách củaĐảng và Nhà nước ta về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

5.2 Phương pháp nghiên cứu.

Phương pháp điều tra khảo sát:

Để thu thập các tài liệu, số liệu có liên quan đến công tác giải phóngmặt bằng các dự án đầu tư xây dựng công trình tại thị trấn Sơn Dương, huyệnSơn Dương

Phương pháp tiếp cận hệ thống:

Sử dụng các lý thuyết về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình vàGPMB có sự tham gia của cộng đồng để phân tích và tổng hợp những vấn đềthực tiễn trong công tác giải phóng mặt bằng

Phương pháp phân tích:

Đánh giá thực trạng về công tác bồi thường giải phóng mặt bằngcác dự

án đầu tư x dựng công trình, thông qua mô hình của thị trấn Sơn Dương, baogồm các nội dung:

Kết quả thực hiện giải phóng mặt bằngcác dự án đầu tư xây dựng côngtrình, thông qua mô hình của thị trấn Sơn Dương; chức năng, nhiệm vụ và cơcấu tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng cấp huyện; sự phối hợp của các cơquan quản lý nhà nước với cộng đồng dân cư trong công tác giải phóng mặtbằng; công tác phổ biến, tuyên truyền, giáo dục cộng đồng dân cư về công tác

giải phóng mặt bằng; mức độ tham gia của cộng đồng dân cư trong công tácgiải phóng mặt bằng; hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến công tác giảiphóng mặt bằng; xác định các kết quả đạt được, tồn tại và những nguyên nhântrong công tác giải phóng mặt bằng có sự tham gia của cộng đồng dân cư.

6 Những đóng góp về lý luận và thực tiễn của luận văn

Luận văn làm rõ những khái niệm, những quan điểm và nhận thức vềcông tác bồi thường giải phóng mặt bằng Đánh giá khách quan thực trạngcông tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở huyện Sơn Dương, tỉnh TuyênQuang nói riêng và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở nước ta nóichung; vai trò của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng với sự phát triểncủa đất nước; vai trò của nhà nước trong việc nâng cao chất lượng, hiêu quảcông tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Đề xuất một số biện pháp cơ bản, góp phần nâng cao hiệu quả công tácbồi thường giải phóng mặt bằng

Những kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được được dùng làm tàiliêu tham khảo cũng như áp dụng trong thực tiễn vào công tác bồi thường giảiphòng mặt bằng tại huyện Sơn Dương nói riêng và công tác bồi thường giảiphóng mặt bằng tại tỉnh Tuyên Quang và cả nước nói chung

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và tài liệu tham khảo đề tài luận vănđược kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1: Khái quát chung về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng;Chương 2 : Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ởhuyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang;

Chương 3: Một số biện pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, giảiphóng mặt bằng ở huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang

PHẦN NỘI DUNG Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

Trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mắt bằng thì côngviệc hết sức quan trong và yếu tố quyết định, tác động trực tiếp đến việc thuhồi đất đó là việc xác định đơn giá bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.Việc xác định giá đất, tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo hài hòa giữa lợi íchcủa người dân (người bị thu hồi đất) và Nhà nước (hay chủ dự án thu hồi đất)

Ngoài ra một số yếu tố cũng tác động rất lớn đến việc chấp hành di dờicủa chủ sử dụng đất đó là việc bố trí tái định cư và các chính sách hỗ trợ khác

Vì đất đai, công trình xây dựng là bất động sản nên có những thuộctính, đặc trưng của bất động sản; vì vậy ta cần đặt nó trong môi trường của bấtđộng sản để thấy rõ đặc trưng và xác định những nhân tố ảnh hưởng đến giácủa nó Qua đó, xác định những gì đã đạt được và những gì còn hạn chế đểđưa ra những giải pháp khác phục và kiến nghị hoạn thiện chính sách bồithường giải phóng mặt bằng ở địa phương

1.1 Khái quát chung về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai

1.1.1 Quan niệm chung về đất đai và tải sản đất đai.

+ Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệusản xuất không thể thay thế của nền kinh xã hội, là nơi diễn ra các hoạt độngphát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng, là nơi diễn ra các hoạt độngsinh sống, định cư của xã hội loài người và giới sinh vật

+ Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không ai có thể làm ra đất đai nênđất đai thuộc về phạm trù vĩnh viễn, là một loại hàng hóa quý hiếm Mặt khác,trong đất đai còn có công sức của con người khai hoang, phục hóa, cải tạo chophù hợp với yêu cầu sử dụng, kể cả phải đổ cả xương máu để bảo vệ lãnh thổ

Do đó, đất đai có giá trị và trong thuộc tính giá trị của đất đai còn có cả yếu tốlịch sử và tinh thần

+ Đất đai là bất động sản, nên có những thuộc tính, đặc trưng của bấtđộng sản; vậy ta cần đặt nó trong môi trường của bất động sản để thấy rõ đặctrưng và xác định được những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của nó.

+ Giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất): là số tiền mà người sửdụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dựngđất, cho phép chuyển muc đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.[1]

1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam

+ Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu.+ Nhà nước thực hiện quyền đinh đoạt đối với đất đai như sau:

- Thu tiền quyền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đâygọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);

- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển nhượng mụcđích sử dụng;

- Định giá đất

+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thôngqua các chính sách tài chính về đất đai như sau:

- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng sử dụng đất;

- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụngđất mang lại [2]

+ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hìnhthức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang

sử dụng ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.1.3 Về thu hồi đất đai.

Thu hồi đất: Là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất củangười được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sửdụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

1.1.3.1 Mục đích, yêu cầu của việc thu hồi đất đai.

+ Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằngsau quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư cónhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơquan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

+ Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nôngnghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhànước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi biết lý do thu hồi,thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường giải phóngmặt bằng, tái định cư

+ Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường giảiphóng mặt bằng, tái định cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyển xét duyệt,được thông báo công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải cótrách nhiệm chấp hành quyết định thu hồi đất

Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồiđấtthì Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết địnhcưỡng chế Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡngchế và có quyền khiếu nại [3]

+ Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để áp dụng vào mục đích pháttriển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu côngnghệ cao, khu kinh tế các dự án đầu tư lớn theo quy định của chính phủ Việcthu hồi được thực hiện theo quy định tại Điều 39 của Luật Đất đai

+ Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng

đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sửdụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộgia đình, cá nhân mà không phải thực hiện nghĩa vụ thực hiện thu hồi đất [4]

1.1.3.2 Các trường hợp thu hồi đất đai.

Nhà nước thu hồi đất đai trong các trường hợp sau đây:

+ Nhà nước sử dụng đất vào mục đich quốc phòng, an ninh, lợi íchquốc gia, lợi ích cộng đồng, phát triển kinh tế

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, đượcNhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc

từ nguồn ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền hàng năm bị giải thể,phá sản, chuyển đi nơi khác, hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

+ Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

+ Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;+ Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

- Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

- Đất không được chuyển nhượng, sử dụng theo quy định của Luật Đất đai màngười sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

+ Cá nhân người sử dụng đất chết không có người thừa kế;

+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

+ Ngưới sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được giahạn khi hết thời hạn;

+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười haitháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười támtháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong hai mươi bốn tháng liền;

+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư màkhông được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụngđất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từkhi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩmquyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép [5]

1.2 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

1.2.1 Quan niệm chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước có nhu cầu thu hồi đất.

+ Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trịquyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người bị thu hồi đất Giá

trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất là số tiền tính trên một đơn vịdiện tích do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền

sử dụng đất; hay giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụngđất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

+ Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bịthu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí dichuyển đến địa điểm mới

+ Tái định cư: là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉnhững ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản vànguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải dichuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ Táiđịnh cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồiđất Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ởmới.[6]

1.2.2 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới cócùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thườngbằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, cụ thể :

+ Người được sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luậtnhưng tụ ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo đấtnông nghiệp;

+ Người được sử dụng đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) theoquy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ được bồi thườngtheo đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở)

Việc thực hiện bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếukhông có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng đất ở, hoặc được bồithường bằng tiền cho phù hợp với thực tế tại địa phương

Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định củapháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chinh vào sốtiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nghĩa vụ tài chính baogồm: tiền sử dụng đất phải nộp, tiền thuê đất đối với đất do nhà nước chothuê, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thửa đấtkhác của người có đất bị thu hồi (nếu có), tiền thu từ việc xử phạt vi phạmluật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý

và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

Trong trường hợp khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơnhoặc bằng tiền bồi thường đất thì số tiền được trừ tối đa bằng số tiền bôithường đất

+ Diện tích đất được bối thường là diện tích đất được xác định trênthực địa – thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng người sử dụng đất [7]

1.2.3 Điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Người bị nhà nước thu hồi đất, có một trong nhưng điều kiện sauđây thì được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi, giải phóngmặt bằng:

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luậtĐất đai

+ Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theoquy định của Pháp luật Đất đai

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã,phường, trị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhậnkhông có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do

cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của

Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộnghòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chử nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ Địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đấttrước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xácnhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy địnhcủa pháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụngđất

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong những lại giấy tờquy định được kể trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan,nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyểnnhượng sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dâncấp xã xác nhận không có tranh chấp

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địaphương và trự tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nới có đất xác nhận là người đã sử dụng đất

ổn định, không có tranh chấp

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đát không có các loại giấy tờ quyđinh như đã kể trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đókhông có tranh chấp

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quy định củatòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết địnhgiải quyết tranh chấp đất đai của nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ kểtrên nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm

có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch;không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyển phêduyệt đã công bố công khai, cắm mốc, không phải là đất lấn chiếm trái phép

và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không

có tranh chấp

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã cóquyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước,nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn

sử dụng

+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, chùa, đềnmiếu, am, tư, hương, nhà thờ họ, được Ủy ban nhân dân cấp xã có đất đai bị thuhồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

+ Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Đất được Nhà nước giao cho có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đãnộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

- Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả việcchuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

- Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

1.2.3 Giá đất và giá trị tài sản trên đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

1.2.3.1 Phương pháp xác định giá đất

Theo quy định về phương pháp xác định giá các loại đất thì có haiphương pháp xác định giá đất:

+ Phương pháp so sánh trực tiếp:

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tíchcác mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường củaloại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố

và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng

để, phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất trên thực tế thị trường trong điều kiện bình thường

Giá chuyển nhượng quyeend sử dụng đất trên thực tế thị trường trongđiều kiện bình thường được Nghị định giải thích rõ, đó là số tiền VNĐ tìnhtrên đơn vị diện tích đất được hình thành kể từ kết quả của những giao dịchthực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốnđược chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu

cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan

±

Mức tiền điềuchỉnh mức giá bình quânhình thành từ những yếu

tố khác biệt về giá củatừng thửa đất, khu đất sovới thửa đất, khu đất cầnđịnh giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữu từng thửa đất, khu đất

so sánh và thửa đất, khu đất định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giáxuất phát từ những khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửađất, mức độ ô nhiễm môi trường

Sự khác biệt về giá giữa thửa đất só sánh và thửa đất định giá ( có thểtính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụngđất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan địnhgiá đất

Trường hợp giá đất có những biến động trong khoảng thời gian từ thờiđiểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất đó đến thờiđiểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì cần phải điều chỉnh mức giácủa thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửađất so sánh theo công thức nêu trên.

+ Phương pháp thu thập:

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thunhập thuần túy thu được hàng năm trên đơn vị diện tích so với lãi xuất tiền gửitiết kiệm bình quân một năm( tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiềngửi bằng đồng Việt Nam kỳ hạn một năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mạiquốc doanh có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Giá đất ước tính =

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi xuất gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 thángPhương pháp này chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác địnhđược các khoản thu nhập mang lại từ đất

Ví dụ: Thu nhập thuần túy bình quân của 1ha đất sản xuất nông nghiệpcây hàng năm ở xã Tú Thịnh, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang trong 3năm vừa qua là 25.500.000 đồng / ha Lãi xuất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12tháng tại ngân hàng thương mại quốc doanh là 8,5%/ năm

Giá trị 1ha đất nêu trên là: 25.500.000 : 8,5 x 100 = 300.000.000 đồng.+ Sử dụng kết hợp hai phương pháp:

Nghị định cho phép: Căn cứ vào tình hình cự thể về thị trường chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu thu thập, Ủy bannhân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trườnghợp cần thiết có thể sử dụng cả hai phương pháp xác định giá đất trên để kiểm

tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.Việc sử dụng kết hợp hai phương pháp trong trường hợp sau:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường,

số liệu thu thập được không có tính hệ thống

- Giá chuyển nhượng đất trên thị trường biến động bất thường, không phản ánhđúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường

- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác địnhgiá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá và thời hạn cho phépvận dụng do Chính phủ quyết định [8]

1.2.3.2 Phương pháp xác định giá tài sản gắn liền với đất.

Tái sản gắn liền với đất bao gồm: nhà, công trình xây dựng đơn chiếc;nhà, công trình xây dựng theo hệ thống trong khuân viên đất (gọi chung lànhà, công trình) và cây trồng, vật nuôi trong nước và trên đất

Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi mất đất mà bịthiệt hại thì được bồi thương

+ Nhà, công trình xây dưng trên đất:

- Nhà, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thươngbằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng tiêu chuẩn kỹ thuậttương đương do Bộ xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, côngtrình xây dựng tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơngiá xây dựng mới của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hànhtheo quy định của Chính phủ

- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc nhà ở, công trình phục vụsinh hoạt hộ gia đình, cá nhân thì được bồi thường theo mức:

Mức bồi thường = Giá trị còn lại + Khoản tiền hỗ trợ % giá trị còn lại.Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệphần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình kỹ thuật có tiêu chuẩn tươngđương do Bộ xây dựng ban hành Khoản tiền cộng thêm được tính bằng tỷ lệ

phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấptỉnh quy định

- Việc phá dỡ nhà, công trình xây dựn ảnh hưởng đến công trình khác mànhững công trình này không thể sử dụng theo thiết kế, quy hoạch xây dựngban đầu hoặc phải phá dỡ thì được bồi thường

- Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần thiết kếcòn lại không được sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, côngtrình; trường hợp nhà công trình khác bị phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại

và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường giá trị bị phá dỡ và chi phí

để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đươngcủa nhà, công trình trước đó bị phá dỡ

- Riêng đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thương bằng giá trịxây dựng mới của công trình tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương bo Bộ xâydựng ban hành; nếu công trình không còn sử dụng nữa thì không được bồithường Đối với công trình kết cấu hạ tầng mà không còn sử dụng được, hoặcthực tế không sử dụng, thì khi nhà nước thu hồi đất không được bồi thường

- Nhà,công trình khác được phép xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thường,thì được bồi thường; nhà công trình xây dựng trên đất không đủ điều kiện bồithường, nhưng tại thời điểm xây dựng mà chưa có quy hoạch, hoặc kế hoạch

sử dụng đất được cấp có thẩm quyền công bố hoặc xây dựng phù hợp với quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình thìđược hỗ trợ tối đa bằng mức 80% mức bồi thường quy định

- Nhà, công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên đất không đủđiều kiện bồi thường theo quy định mà khi xây dựng vi phạm quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đã được công bố và cắm mốc thì không được bồi thường;trường hợp đặc biệt, Ủy ban nhân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ cho từng trườnghợp cụ thể

- Nhà, công trình xây dựng khác trên đất không đủ điều kiện được bồi thườngtheo quy định tại Điều 8, Nghị định 197/2004/NĐ – CP, mà khi xây dựng đã

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo được không phép xây dựngthì không được bồi thường, không được hỗ trợ; người có công trình trái phép

đó buộc phải tự phá dỡ và tự chịu chi phí phá dỡ trong trường hợp cơ quan cóthẩm quyền thực hiện phá dỡ

- Người sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tựquản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê khôngđược bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hưu Nhà nước và diện tíchcơi nới trái phép, nhưng được bối thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nângcấp; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cải tạo, sửa chữa nâng cấpđược coi là hợp pháp là các trường hợp được cơ quan ra quyết định phân nhàhoặc cơ quan quản lý nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước tại địa phương chophép

Người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuênhà tại nơi định cư, diện tích mới tại nơi định cư tương đương với diện tíchthuê cũ, giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tạinơi tái định cư được nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định củaChính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo quyđinh của Chính phủ về bán nhà thuộc sở hữu của Chính phủ cho người đangthuê; trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thí được hỗ trợbằng tiền để tự do lo chỗ ở mới; mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giátrị nhà đàng đang thuê Nếu cớ nơi tái định cư để bố trí nhưng người đang sửdụng nhà ở thuộc sở hưu nhà nước không thuê thì được hỗ trợ bằng tiền

+ Bồi thường di chuyển mồ mả: mức bồi thường được tính cho chi phí

về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liênquan trực tiếp

+ Bồi thường đối với công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình,miếu, chùa, am trong trường hợp phải di chuyển việc bồi thường cho việc di

chuyển do Thủ tướng Chính phủ quyết định đồi với công trình do Trung ươngquản lý và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đồi với các côngtrình do địa phương quản lý.

+ Đơn giá bồi thường cho nhà, công trình xây dựng được Ủy ban nhândân cấp tỉnh phê duyệt trên cơ sở đề xuất của Sở Xây dựng, Sở Tài chính Khigiá cả thị trường thay đổi từ 20% trở lên, hoặc do tác động của nhiều yếu tố(như: giá vật liệu, nhân công ) làm cho mức giá của công trình xây dựng quyđịnh không còn phù hợp thì cơ quan chuyên môn đề xuất với Sở xây dựng vàcác Ban, Ngành chức năng trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt theo điềuchỉnh

Việc xây dựng đơn giá bồi thường cho nhà, công trình xây dựng được

Sở xây dựng, Sở Tài chính tham khảo đơn giá xây dựng mới các yếu tố kếtcấu xây dựng tại thời điểm và quy chuẩn xây dựng để xây dựng và đề xuấtban hành đơn giá

+ Cây trồng:

- Cây trông : Mức bồi thường đối với cây trồng hàng năm được tính bằng giátrị, sản lượng của vụ thu hoạch gần đó Giá trị, sản lượng vụ thu hoạch đượctính bằng năng xuất của vụ cao nhất trong 3 năm trươc liền kề của cây trồngchính tại địa phương và giá trị trung bình tại thời điểm thu hồi đất

- Mức bồi thường đối với cây trồng lâu năm được tính bằng giá trị hiện có củavườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá trị địa phươngtại thời điểm thu hồi đất

Giá trị hiện có của vườn cây lâu năm là cây trồng đang ở chu kỳ đầu tưhoặc đang trong thời gian xây dựng cơ bản, thì giá trị hiện có của vườn cây làtoàn bộ chi phí đầu tư và chi phí chăm sóc tính đến thời điểm thu hồi đất theogiá trị tại thị trường địa phương

- Phương pháp xác định giá cây trồng được căn cứ vào quy định của Chính phủ

mà cơ quan tham mưu chính là Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp và Phát triểnnông thôn Trên cơ sở đó các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựngđơn giá bồi thường cây trồng cho từng giai đoạn và có điều chỉnh kịp thời nếu

có thay đổi về giá

Việc xây dựn, giám sát và phương pháp áp dụng đơn giá bồi thường đốivới cây trông địa phương do Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chủ trìphối hợp với Sở Tài chính xây dựng cho phù hợp với thời giá ở từng địaphương trong từng thời kỳ và trình Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định phêduyệt Khi có sư thay đổi về năng suất, sản lượng mà làm ảnh hưởng tới giácây trồng thì có thể đề xuất với Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt điều chỉnhcho phù hợp với thực tế địa phương

- Việc xây dựng, giám sát phương pháp áp dụng đơn giá bồi thường đối với vậtnuôi tại địa phương do Sở Thủy sản hoặc cơ quan chức năng chủ trì phối hợpvới Sở Tài chính xây dựng cho phù hợp với thời giá ở từng địa phương trongtừng thời kỳ và trình Ủy ban nhân tỉnh ra quyết định phê duyệt Khi có sựthay đổi về giá vật nuôi thì có thể đề xuất để Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệtđiều chỉnh cho phù hợp

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

1.2.4.1 Quản lý nhà nước về đất đai.

+ Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến đông theo sự pháttriển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt quản lý Nhà nước về đất đai

đòi hỏi các văn bản liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ốn định cao vàphù hợp với tình hình thực tế.

Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội đất nước trong mấy thập

kỷ qua có nhiều biến động lơn, các chính về đất đai theo đó không ngừngđược sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành

200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai Sau khi Quốchội thông qua Luật Đất đai năm 2003 cùng với những văn bản hướng dẫn thihành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống Với hệ thống bộ máy quản lý kháhoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi mối quan hệ đất đai phù hợpvới thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của nhà nước đã tạo

cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện nội dung quan lý Nhànước về đất đai, giải quyết tốt mối qun hệ về đất đai ở khu vực nông thôn,bước đầu đã đáp ứng được quan hệ mới hình thành trong quá trình côngnghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như sự phát triển đô thị hóa; hệ thốngpháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp với yêu cầu phát triển kinh

tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội [9]

Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn đượcChính phủ không ngừng hoàn thiện, sử đổi nhằm giải quyết những vướng mắctrong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, phù hợp với yêu cầu thực tếtriển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồithường giải phóng mặt bằng đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã đápứng được những nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư.Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luậtđất đai qua các thơi kỳ mà công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã gặpkhá nhiều khó khăn và trở ngại Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hànhcác văn bản quy phạm pháp luật, sử dụng đất đai có ảnh hưởng lớn đên côngtác bồi thường giải phóng mặt bằng Hệ thông văn bản pháp luật đất đai còn

có những nhược điểm như số lượng nhiều, mức đọ phức tạp cao, không thuậnlợi trong việc sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túngtrong xử lý, tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [10]

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đấtđai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất qun trọng Kếtquả kiểm tra, thi hành Luật đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môitrường cho thấy Ủy ban nhân dân các cấp đều có ý thức quán triệt việc thựcthi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nóichung còn yếu, ở cáp cơ sở còn rất yêu Từ đó dẫn đến tình trạng có nhầm lẫntrong việc áp dụng luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tốcáo Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệmchưa thật sát sao Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọngtình hơn chấp hành quy định pháp luật giả quyết các mối quan hệ đất đai.Cán bộ Địa chính, Chủ tịch Ủy bân nhân dân xã nói chung chưa làm tốtnhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, sử lý kịp thời những nhành vi vi phạm phápluật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hànhpháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnhhưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng.[11]

+ Công tác quy hoạch, kế hoạc sử dụng đất

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn Để tồn tại

và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác sửdụng đất đai để sinh sống Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lýkhông thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất đai của các ngành kinh tế

- xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện việc chuyển dịch cơ cấu kinh

tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toan toàn lương thực

với nhiện vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước nói chung và các địaphương nói riêng.[12]

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để

tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng thực sự trở thành sự nghiệp của cộngđồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồithường giải phóng nào đều dựa trên một quy hoạch và thiết kế sử dụng đấtnhằm đạt được yêu cầu như phương án có hiệu quả kinh tế cao nhất Quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đaitrên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoach sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất

để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng mục đích sử dụngđất, mà quy định của pháp luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ đượcthực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người sử dụng;

- Quy hoach, kế hoach sử dụng đất là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoach nói chung và quy hoạch nói riêngcòn thấp, thiếu đòng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tínhbền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cònmang tính chủ quan, duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theophong trào Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,

dự án “treo” [13]

+ Giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồithường giải phóng mặt bằng và tái định cư Nguyên tắc giao đất, cho thuê đấtphải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địaphương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa

vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặtchẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù.

+ Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hang đầu

để “để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trương bất động là” là cơ sở xác địnhtính pháp lý của đất đai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưalập đầy đủ Hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt nhiều xa, phường, trị trấnchưa lập sổ địa chính (khoảng 30% số xã đã cấp giấy chứng nhận) để phục vụyêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đầy đủ sổmục kê đất đai, sổ cấp giấy chứng nhận như Thành phố Hà Nội, các tỉnh HòaBình, vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh, [14]

Từ năm 2004 đến nay, việc lập hồ sơ địa chính phải được thực hiệntheo quy định tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Nôitrường, nhưng còng nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thựchiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp Vì các tài lệu đo đạc bản

đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạptrong quản lý đất đai như không đủ cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp đấtđai, khó khăn trong việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Vì vậy, việc đo

vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay đổi cho các bản đồ cũ và lập hố sơđịa chính là rất cần thiết

+ Việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai (Land registration) là một phần cơ bản thống nhấtquản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bấtđộng sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyến sở hữu đất đai Theo quyđịnh của các nước, đất đai là tài sản phải đăng ký quyền sửu dụng, quyền sởhữu Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng phải đăng kýquyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền( cụ thể là Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và antoàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối quyền về đất đai.

Trong công tác giải phóng mặt bằng, giấy chứng nhận quyền sử dụngđất là căn cứ để xác định đối tượng bồi thường, loại đất, diện tích đất bồithường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặcbiệt là công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồ thườnggiải phóng mặt bằng đã gặp nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đấtđai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường giảiphóng mặt bằng sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn

+ Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụngđất đai

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là một việc làm phức tạp, gắnnhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm phápluật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên Hội đồng thẩmđịnh phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thườngxuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặtbằng, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tintưởng cho nhân dân

1.2.4.2 Yếu tố giá đất và định giá đất.

Hiện nay, ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựatrên chuyển nhượng quyến sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tônhiều năm Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 đề cập nhiềuloại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.[15]

+ Trước khi có Luật Đất đai 2003:

Những việc liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóngmặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghịđịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ về việc bồi thườngthiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốcphòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CPngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành những quy định về đền bùthiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, anninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá đất để tính bồi thường thiệt hạikhi nhà nước thu hồi do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theoNghị định số 88/CP Khung giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong thời gian khá dài(trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnhkhung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng caop nhấtcũng chỉ là 1,2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i Do vậy giá đất để tính bồithường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực, dẫn đến phát sinh hàng loạt nhữngkhiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương.

+ Từ khi có Luật Đất đai 2003: Quy đinh giá đất được hình thành trongcác trường hợp sau đây(Điều 55):

- Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theoquy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 56 của Luật này;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất đối với những người có liên quankhi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyến sử dụngđất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác địnhgiá đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụthể tại Luật Đất đai 2003 Đặc biệt, việc thực hiện giá đất được thực hiện theonguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trườngtrong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56) Thực hiện các quy định về

giá đất tại Luật Đất đai 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã banhành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khunggiá đất các loại đất.

Khi đinh giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phươngpháp định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ những ảnh hưởng của chính sách đấtđai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vàonhững thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạngthu lợi thông thường trong hoạt động kinh doanh thực tế của đất đai

Theo quy định tại Luật Đất đai 2003, nguyên tắc định giá đất là phảisát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổbiến hiện nay là giá đất do địa phương quy định và công bố đều không đúngvới nguyên tắc đó,dẫn đến nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai vàphát sinh khiếu kiện

1.2.4.3.Thị trường bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sảnngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất động sản đãtrở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường củanền kinh tế quốc dân, có có những đóng góp vào ốn định xã hội và thúc đẩynền kinh tế nước ta thời gian qua và tương lai

Luật Đất đai 198 và Pháp lệnh nhà ở (1991) là cớ sở đầu tiên mở đườngcho thị trường bất động sản hình thành và phát triển Luật Đất đai 2003 là vănbản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sởtổng kết hoạt động thực tiễn của gần 20 năm đối mới, đã quy định chi tiết hơn

về điều kiện để hình thành thị trường bất động sản và hoạt động về tài chínhđất đai, thể hiện tạp trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giá đất”,

“Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảmthiểu việc thu hồi đất đai để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư cóthể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồngthời ngưởi bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa màkhông nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư vàbồi thường.

Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tácđộng tới giá đất tính bồi thường

1.3 Vai trò của Nhà nước trong công tác bồi thương, hỗ trợ, tái định cư.

1.3.1 Đổi mới và tăng cường công tác tuyên truyền và phổ biến, giáo dục

về chính sách, pháp luật đất đai, yêu cầu, ý nghĩa của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Các cấp chính quyền, các chủ dự án có trách nhiệm thông tin kịp thời

về dự án và yêu cầu của việc giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đến các cấp

ủy đảng, hệ thống chính trị và các cơ quan thông tin đại chúng trên địa bàn có

dự án để phối hợp tuyên truyền, vận động, tổ chức thực hiện Các cơ quanNhà nước, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức kinh tế chủ động sử dụng các biệnpháp để tuyên truyền về ý nghĩa, sự cần thiết, tầm quan trọng của việc huyđộng quỹ đất phục vụ cho chuyển dịch cơ cấu kinh tế, công nghiệp hóa thànhphố và đất nước; về chủ trương, quan điểm, đường lối của Đảng, chính sáchpháp luật của Nhà nước trong việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặtbằng để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh;tạo sự chuyển biến rõ nét về nhận thức trong các cấp, các ngành, các tầng lớpnhân dân, đặc biệt là những người có đất bị thu hồi, tạo sự đồng thuận, ủng hộviệc thu hồi đất thực hiện các dự án

Đổi mới hình thức và phương pháp tuyên truyền vận động, sử dụngtổng hợp, đồng bộ các biện pháp tuyên truyền, phát huy sức mạnh của các cơ

quan thông tin đại chúng, ưu thế vận động trực tiếp của các tổ chức chính trị

-xã hội để tuyên truyền về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, kết hợpgiữa tuyên truyền, vận động và đối thoại trực tiếp Chính quyền các cấp, các

cơ quan, ban, ngành, đoàn thể có trách nhiệm xây dựng kế hoạch, phân công,phân nhiệm cụ thể trong việc tổ chức thực hiện; xây dựng đội ngũ báo cáoviên, tuyên truyền viên có đủ kiến thức cần thiết về pháp luật, làm nòng cốttrong công tác tuyên truyền, thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.Thực hiện hiệu quả quy chế dân chủ cơ sở trong các quy trình giải phóng mặtbằng đảm bảo công khai, minh bạch, công bằng

1.3.2 Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Đầu tư cho công tác đo vẽ bản đồ, lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địachính theo hướng chính quy, hiện đại, đầu tư thiết bị tin học đồng bộ chocông tác quản lý hồ sơ địa chính từ cấp cơ sở Tập trung đổi mới và nâng caochất lượng công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất, nhất là tại các vùng

có khả năng thu hút đầu tư phát triển Công bố công khai quy hoạch các dự

án, các mốc giới và hành lang bảo vệ công trình để chính quyền cơ sở thựchiện việc quản lý; để nhân dân giám sát, thực hiện nghĩa vụ và bảo vệ lợi íchhợp pháp của mình

Quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, quy hoạch phát triển không gian

đô thị phải gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đảm bảo đất thu hồi phải

là đất trong quy hoạch được công bố Tập trung phát triển các dự án kinh tếvào các khu, cụm công nghiệp, các đô thị; không thu hồi đất giao cho dự ánriêng lẻ ở những khu vực không đủ điều kiện về kết cấu hạ tầng và tiêu chuẩn

về môi trường Trong quỹ đất quy hoạch phải thu hồi để chuyển mục đích sửdụng, tập trung cao cho công tác quy hoạch và xây dựng các khu tái định cư

Các địa phương chủ động rà soát, xác định nguồn gốc đất, xử lý cáctrường hợp không rõ nguồn gốc hoặc giao đất trái thẩm quyền theo quy định

của pháp luật; làm rõ trách nhiệm, xử lý nghiêm đối với các tổ chức và cánhân để xảy ra tình trạng xây dựng trái phép và các hành vi vi phạm khác trênđất đã quy hoạch nhằm trục lợi trong việc bồi thường; kiên quyết đình chỉ,cưỡng chế phá dỡ, di chuyển các công trình xây dựng và xử lý nghiêm các viphạm trên đất thu hồi trước khi tiến hành kiểm kê.

1.3.3 Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các cơ chế, chính sách bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư đảm bảo yêu cầu pháp luật và phù hợp với tình hình thực tế

Tổ chức rà soát các cơ chế, chính sách đã ban hành để bổ sung, điềuchỉnh cho phù hợp Các cơ chế chính sách ban hành mới phải đảm bảo thốngnhất, đồng bộ, đúng thẩm quyền Việc xây dựng văn bản bồi thường, hỗ trợphải quy định rõ tình tiết áp dụng khung chính sách, bảo đảm không áp dụngtùy tiện Cụ thể hóa cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ thuộc thẩm quyềncủa thành phố, tập trung vào một số vấn đề sau:

- Về đơn giá bồi thường: Nghiên cứu cơ chế xác định và điều chỉnh giáđất ở, đất chuyên dùng, đất nông nghiệp bảo đảm kịp thời, đúng nguyên tắcđơn giá bồi thường, hỗ trợ, đảm bảo tính hợp lý, công bằng và sát giá thịtrường, phù hợp với khung giá đất theo quy định của Chính phủ

Điều chỉnh, bổ sung để hoàn thiện bộ đơn giá bồi thường, hỗ trợ về câytrồng, hoa màu, vật kiến trúc theo nguyên tắc đầy đủ về danh mục, đơn giá,bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân được bồi thường, hỗ trợ có tínhđến yếu tố giá cả thị trường biến động

- Về chính sách hỗ trợ: Tiếp tục hoàn chỉnh, bổ sung, ban hành chínhsách hỗ trợ đào tạo nghề và hướng nghiệp, giải quyết việc làm cho lao động bịthu hồi đất Kết hợp giải quyết việc làm theo cả ba hướng: Tận dụng khả năng

sử dụng lao động trực tiếp cho dự án; khai thác các tiềm năng giải quyết việc

làm liên quan do dự án tạo nên; đào tạo chuyển đổi nghề bằng tiền hỗ trợ củacác dự án.

Nghiên cứu cho phép Uỷ ban nhân dân xã, phường, chủ động lập kếhoạch sử dụng kinh phí hỗ trợ về đất do địa phương quản lý để đầu tư xâydựng các công trình hạ tầng (chợ, đất sản xuất kinh doanh dịch vụ, tăngcường hạ tầng xã hội), sử dụng vào mục đích cộng đồng dân cư

Khuyến khích các doanh nghiệp, các tổ chức có các dự án đầu tư thựchiện chính sách xã hội, nhân đạo đối với người dân ở địa bàn thực hiện dự ángặp khó khăn về việc làm và nhà ở

- Về quy định tái định cư: Khuyến khích các hộ nhận tiền bồi thường vềđất, nhận khoản hỗ trợ tự lo chỗ ở, sau đó tự mua nhà, đất; hạn chế việc bố trítái định cư bằng đất; đẩy mạnh việc xây dựng các khu chung cư cao tầng để

bố trí tái định cư, tiến tới việc chỉ bố trí tái định cư bằng đất đối với các khuvực ngoài đô thị; trước mắt điều chỉnh giá đất tái định cư sát với giá thịtrường nhằm hạn chế nhu cầu tái định cư ảo

Lập quy hoạch, kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư đảmbảo đủ nhu cầu giải phóng mặt bằng, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội;ứng trước từ ngân sách để giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng các khu táiđịnh cư tập trung của thành phố có vị trí địa lý thuận lợi tại các quận, khucông nghiệp, khu đô thị lớn, các thị trấn có công trình, dự án lớn và đầu tưxây dựng các khu tái định cư ở vị trí có khả năng sinh lợi cao để bố trí tái định

cư cho các hộ có đất ở mặt các trục đường chính trong nội thành bị thu hồiđất; nghiên cứu hình thành quỹ nhà ở phục vụ cho công tác tái định cư để giảiphóng mặt bằng

Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở được tái định cư phải gắn với tạoviệc làm hoặc chuyển đổi nghề nghiệp theo hướng:

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà khôngđược bồi thường bằng đất nông nghiệp thì việc bố trí tái định cư được gắn vớigiao đất làm mặt bằng sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp.

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp thì việc táiđịnh cư phải gắn với tạo việc làm từ sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp; trường hợpđặc biệt không có điều kiện để tái định cư gắn với tạo việc làm từ sản xuất, dịch vụphi nông nghiệp thì hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghềnghiệp

Cho phép hộ có đất bị thu hồi, phải di chuyển chỗ ở được ghi nợ hoặc trảgóp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà, quyền thuê nhà; được từ chối vào các khutái định cư nếu khu tái định cư không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo

và niêm yết công khai; được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí

1.3.4 Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Kiện toàn lại tổ chức Hội đồng thẩm định bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư thành phố, quy định rõ nhiệm vụ, trách nhiệm cụ thể của từng sở, ngành; ràsoát và đơn giản hóa thủ tục hành chính

Kiện toàn, ổn định và nâng cao chất lượng bộ máy, đội ngũ cán bộ, côngchức, viên chức làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; bổ sung cán bộ,công chức, viên chức đủ năng lực, phẩm chất chính trị; tập trung bồi dưỡngnâng cao kiến thức nghiệp vụ, luật pháp, bố trí ổn định và nâng cao tính chuyênnghiệp cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức này từ cấp tỉnh,thành phố đếnquận, huyện, phường, xã

Tiếp tục duy trì và nâng cao năng lực của Trung tâm Phát triển quỹ đấtthuộc Sở Tài nguyên và Môi trường ở các địa phương để tập trung cho các dự

án lớn, công trình trọng điểm, phát triển quỹ đất, tạo mặt bằng, làm chủ đầu tư

dự án xây dựng các khu tái định cư, khu nhà tái định cư luân chuyển; quản lýquỹ đất dự trữ để điều tiết cho các nhu cầu sử dụng đất; được bố trí vốn (hoặc

được hỗ trợ lãi suất vay vốn tại các tổ chức tài chính) để bồi thường, giải phóngmặt bằng các khu đất thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch, nhưng chưa có chủ đầu

tư, chưa có dự án đầu tư

Cho phép Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện thí điểm thành lập Ban đền

bù hoặc Bộ phận thường trực, chuyên trách giúp cho Hội đồng bồi thường, hỗtrợ và tái định cư làm công tác kiểm kê, lập phương án bồi thường, giải phóngmặt bằng

Có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, nhất là kiến thức vềquản lý quy hoạch, quản lý dự án và xây dựng chế độ đãi ngộ đối với đội ngũcán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp thành phố và cấphuyện để đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức làm công tác bồi thường giảiphóng mặt bằng an tâm, gắn bó, làm việc có hiệu quả

Điều chỉnh, bổ sung kịp thời quy trình thực hiện bồi thường, giải phóngmặt bằng trên địa bàn thành phố đúng các quy định của nhà nước, cụ thể hoácác khâu trong mỗi bước phù hợp với điều kiện của thành phố Quy trình bồithường, giải phóng mặt bằng phải gắn liền với quy trình công bố và quản lýquy hoạch, quy trình thu hồi đất và thực hiện các thủ tục đầu tư Trong mỗi bướccủa quy trình cần quy định rõ các khâu, thời gian thực hiện, trách nhiệm thựchiện, chủ động dự báo các khả năng xảy ra để có quy định giải quyết cụ thể

Triệt để cải cách các thủ tục hành chính trong bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư, thu hồi đất, đảm bảo đúng quy trình, thủ tục, thời gian giải quyết;nghiêm túc thực hiện việc công khai, minh bạch kết quả kiểm kê, phương án,

cơ chế, chính sách, đơn giá áp dụng, chủ trương thu hồi đất, quyết định thuhồi đất, quy hoạch chi tiết và lập bản đồ địa chính khu vực thu hồi đất Chophép các tổ chức tư vấn, định giá, thẩm định giá độc lập hoạt động hỗ trợcông tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đảm bảo khách quan, công khai,minh bạch, kịp thời

1.3.5 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát