Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

Việc xác định này dựa trên các cơ sở và các luận cứ sau: [16] - Đất đai là tặng vật của thiên nhiên, do đó chế độ sở hữu t- nhân về đất đai là vô lý bởi không ai có quyền chiếm hữu những

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-*** -

Nguyễn Minh Tâm

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GIẢI QUYẾT TÌNH TRẠNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-*** -

Nguyễn Minh Tâm

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GIẢI QUYẾT TÌNH TRẠNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Địa Chính

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS Trần Văn Tuấn

Hà Nội – 2013

Lời cảm ơn

Đạt đ-ợc kết quả mong muốn sau khóa cao học 2011 – 2013 tại tr-ờng

Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, bên cạnh sự nỗ lực phấn

đấu của học viên còn có rất nhiều sự quan tâm, tạo điều kiện, h-ớng dẫn và động viên của các cá nhân, tập thể

Lời đấu tiên tôi xin gửi lời bày tỏ sự trân trọng và biết ơn chân thành tới thầy giáo PGS.TS Trần Văn Tuấn, giáo viên đã trực tiếp h-ớng dẫn, chỉ bảo tôi ngay từ việc định h-ớng, tiếp cận và nghiên cứu đề tài đến kết quả cuối cùng là hoàn thành bản Luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo đã giảng dạy và truyền đạt những kiến thức khoa học cho tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu tại tr-ờng Đặc biệt là sự chỉ bảo và sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô giáo trong khoa Địa Lý; sự ủng hộ của các cán bộ Phòng Sau Đại học – Tr-ờng Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội

Qua đây, tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ phòng Tài nguyên và Môi tr-ờng huyện Thanh Trì, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì, phòng Thống kê huyện Thanh Trì đã tạo điều kiện, giúp đỡ trong quá trình tìm hiểu tài liệu

và các vấn đề thực tế xung quanh đề tài nghiên cứu, góp phần vào sự thành công của Luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, tháng 12 năm 2013

Học viên Nguyễn Minh Tâm

Danh mục bảng

Bảng 1.1: Diện tích các loại đất của Việt Nam năm 2000, 2005, 2010

Bảng 1.2: Diện tích các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2005 – 2010 Bảng 2.1: Diện tích đất tự nhiên các xã, thị trấn

Bảng 2.2: Dân số huyện Thanh Trì trong giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2012

Bảng 2.3: Tốc độ tăng tr-ởng kinh tế của huyện Thanh Trì giai đoạn 2006 - 2010 Bảng 2.4: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2012

Bảng 2.5: Diện tích các loại đất chính trên địa bàn huyện Thanh Trì

Bảng 2.6: Cơ cấu các loại đất chính trên địa bàn huyện Thanh Trì

Bảng 2.7: Diện tích các loại đất nông nghiệp huyện Thanh Trì

Bảng 2.8: Diện tích các loại đất phi nông nghiệp huyện Thanh Trì

Bảng 2.9: Tổng hợp diện tích đất xen kẹt tại các xã trên địa bàn huyện

Bảng 3.1: ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh h-ởng của khu đất xen kẹt thôn Triều Khúc – xã Tân Triều đến sản xuất nông nghiệp

Bảng 3.2 ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt thôn Triều khúc – xã Tân Triều

Bảng 3.3: ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh h-ởng của khu đất xen kẹt tại xã Thanh Liệt đến sản xuất nông nghiệp

Bảng 3.4 ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Thanh Liệt

Bảng 3.5: ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh h-ởng của khu đất xen kẹt tại xã Hữu Hòa đến sản xuất nông nghiệp

Bảng 3.6 ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Hữu Hòa

Bảng 3.7: ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh h-ởng của khu đất xen kẹt tại xã Tam Hiệp đến sản xuất nông nghiệp

Bảng 3.8 ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Tam Hiệp

Bảng 3.9: ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh h-ởng của khu đất xen kẹt tại xã Liên Ninh đến sản xuất nông nghiệp

Bảng 3.10 ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Liên Ninh

Danh mục hình ảnh

Hình 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các chủ thể pháp luật đất đai

Hình 1.2: Biểu so sánh diện tích các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Hình 2.1: Biểu đồ cơ cấu diện tích đất theo địa giới hành chính của 16 xã, thị trấn thuộc huyện Thanh Trì

Hình 2.2: Biểu đồ biến động dân số huyện Thanh Trì giai đoạn 2004 – 2012

Hình 2.3: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì năm 2012

Hình 2.4: Khu đất nông nghiệp xen kẹt tại thôn Yên Xá - xã Tân Triều

Hình 2.5: Khu đất kẹt tại thôn Triều Khúc – xã Tân Triều

Hình 2.6: Khu đất xâm canh xã Hữu Hòa

Hình 2.7: Hộ dân xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

Hình 2.8: Khu đất kẹt tại thôn Quỳnh đô - xã Vĩnh Quỳnh

Hình 2.9: Khu đất nằm trên đ-ờng Phan Trọng Tuệ

Hình 2.10: Khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Liên Ninh

Hình 2.11: Khu đất kẹt nằm đằng sau Xí nghiệp Môi tr-ờng đô thị huyện

Hình 2.12: Khu đất lấn chiếm tại thôn Đông Trạch – xã Ngũ Hiệp (thôn nằm dọc đê sông Hồng)

Hình 2.13: Khu đất nông nghiệp xen kẹt tại thôn Huỳnh Cung – xã Tam Hiệp

Hình 2.14: Khu đất ở đầu đ-ờng Nguyễn Xiển cạnh bệnh viện y học cổ truyền dân tộc Hình 2.15: Khu đất kẹt nằm bên cạnh khu tập thể của bộ công an

Hình 3.1 Ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xâm canh xã Hữu Hòa

Hình 3.2 Ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Tứ Hiệp

Hình 3.2 Ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Liên Ninh

Lời Mở ĐầU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên - tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr-ờng sống, là địa bàn phân bổ các khu dân c-, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội Đất đai là nguồn tài nguyên giới hạn về không gian (diện tích) nên với mỗi quốc gia, nguồn tài nguyên đất đai là giới hạn, vì vậy nhiệm vụ quan trọng của mỗi quốc gia là quản lý nguồn tài nguyên này chặt chẽ,

đảm bảo sử dụng hiệu quả, đúng mục đích

Đối với n-ớc ta, trong bối cảnh xu thế hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam, vấn đề quản lý lãnh thổ nh- thế nào để có đ-ợc một tỷ lệ và quan hệ hợp lý trong phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo nguồn tài nguyên đất đai đ-ợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm

và hiệu quả là vấn đề cần thiết Tuy nhiên, trong một thời gian dài n-ớc ta đã buông lỏng quản lý đối với nguồn tài nguyên đất đai, công tác lập quy hoạch ch-a mang tính lâu dài và đồng bộ, cùng với tốc độ đô thị hoá nhanh theo chiến l-ợc phát triển đã tạo ra một lỗ hổng lớn trong vấn đề sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất

Thủ đô Hà Nội hơn 10 năm qua, căn cứ vào quy hoạch phát triển và mở rộng Thủ đô Hà Nội cho ngang tầm với Thủ đô của các n-ớc trên Thế giới Đảng và Nhà n-ớc ta đã tập trung đầu t- phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và cơ sở vật chất Hàng loạt các khu đô thị, khu công nghiệp, khu dịch vụ, văn hóa, thể thao, đ-ờng xá giao thông, tr-ờng học, nhà trẻ đ-ợc đầu t- xây dựng tạo nên bộ mặt mới cho Thủ đô

Huyện Thanh Trì là một huyện ven đô phía Đông Nam Thủ đô Hà Nội Theo quy hoạch chung của Thủ đô đến năm 2020, huyện Thanh Trì đ-ợc xác định là huyện

đô thị lớn với gần 1000 km2 Do đó trong thời gian qua, huyện đã đ-ợc Thành phố quan tâm, tập trung đầu t- phát triển thành khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng đồng bộ, nhiều khu đô thị mới, các dự án mở đ-ờng, đ-ợc đầu t- phát triển xây dựng Nhiều diện tích

đất canh tác bị Nhà n-ớc thu hồi phục vụ mục đích đô thị hoá, đồng ruộng bị chia cắt

tạo nên nhiều khu đất xen kẹt, không canh tác đ-ợc, bị bỏ hoang hoá hoặc bị lấn chiếm

sử dụng trái phép

Việc nắm bắt thực trạng và nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt, đất nông nghiệp tiếp giáp với các trục đ-ờng, các khu đô thị, khu tập thể, làng xóm để đề ra chính sách quản lý phù hợp nhằm phát huy, tận dụng hết tiềm năng của đất và để quản

lý chặt chẽ, hiệu quả đất xen kẹt tại huyện Thanh Trì nói riêng và các quận, huyện

thuộc các đô thị nói chung Vì lý do đó em chọn đề tài "Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội"

2, Mục tiêu nghiên cứu:

Mục tiêu của đề tài là làm rõ thực trạng quỹ đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì, nghiên cứu những nguyên nhân phát sinh và đề xuất một số ph-ơng án giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt, nâng cao hiệu quả sử dụng

quỹ đất và việc quản lý nhà n-ớc về đất đai trên địa bàn nghiên cứu

3, Nội dung nghiên cứu:

Với mục tiêu đề ra là làm rõ thực trạng sử dụng đất xen kẹt và đề xuất những biện pháp khắc phục, đề tài nghiên cứu những nội dung cụ thể sau:

- Tìm hiểu tổng quan về vấn đề đô thị hoá và quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá Đánh giá chung về quỹ đất nông nghiệp xen kẹt tại các khu vực đô thị hoá

- Nghiên cứu quá trình đô thị hoá và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì

- Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng và nguyên nhân hình thành đất nông nghiệp xen kẹt, đề xuất một số ph-ơng án nhằm giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì

4, Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi không gian: huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội

- Giới hạn thời gian nghiên cứu: Sau khi thành lập Quận Hoàng Mai năm 2004

thì 09 xã của huyện Thanh Trì sát nhập vào Quận Hoàng Mai, huyện Thanh Trì chỉ còn

15 xã, 1 thị trấn Tr-ớc khi sát nhập, tình hình sử dụng đất t-ơng đối ổn định, không có

sự biến động lớn trong cơ cấu sử dụng đất Tuy nhiên sau khi 09 xã của huyện sát nhập vào quận Hoàng Mai thì tốc độ đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh Để đánh giá đúng nguyên nhân hình thành đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện, đề tài chọn thời gian nghiên cứu là giai đoạn từ 2005 đến nay

5, Ph-ơng pháp nghiên cứu

- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:

Thu thập và hệ thống hóa các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, các

số liệu thống kê đất đai, tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn huyện

- Tổng hợp và phân tích:

Tổng hợp, đánh giá và phân tích thông tin thu thập đ-ợc, trên cơ sở đó đ-a ra những đánh giá chung nhất về nguyên nhân và thực trạng vấn đề nghiên cứu

- Ph-ơng pháp so sánh:

So sánh số liệu qua các năm để thấy đ-ợc sự biến động, thay đổi về cơ cấu kinh

tế – xã hội, tình hình sử dụng đất nông nghiệp của huyện;

- Ph-ơng pháp điều tra, phỏng vấn: Tiến hành điều tra, khảo sát các điểm đất

nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn nghiên cứu, phỏng vấn ý kiến ng-ời dân và cán bộ quản lý cấp xã về thực trạng và giải pháp xử lý các khu đất nông nghiệp xen kẹt

6, Bố cục đề tài

Với định h-ớng và mục tiêu nghiên cứu nh- trên, nội dung đề tài không kể phần

mở đầu và kết luận đ-ợc trình bày bởi 3 ch-ơng:

- Ch-ơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

- Ch-ơng 2: Nghiên cứu thực trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn

huyện Thanh Trì

- Ch-ơng 3: Đề xuất một số giải pháp giải quyết tình trạng đất nông nghiệp

xen kẹt nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thanh Trì

Ch-ơng 1 Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

1.1.Quản lý Nhà n-ớc về đất đai và yêu cầu quản lý sử dụng đất khu vực đô thị

1.1.1 Quản lý nhà n-ớc về đất đai

1.1.1.1 Khái niệm đất đai

Đất đai là một tổng thể vật chất bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó

Theo quan điểm mở rộng, đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất, bao gồm tất cả những cấu thành của môi tr-ờng sinh thái ngay trên và d-ới bề mặt đó gồm khí hậu, thổ nh-ỡng, địa hình, mặt n-ớc, thảm thực vật, động vật, trạng thái định c- của con ng-ời, những kết quả do hoạt động của con ng-ời trong quá khứ và hiện tại [19]

Đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng Đất đai tồn tại từ lâu đời và ngoài ý thức của con ng-ời Nó cố định về vị trí trong không gian, không thay đổi về kết cấu địa chất, địa mạo Nh-ng d-ới tác động của con ng-ời nó có thể chuyển hóa từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác nhằm phục vụ nhu cầu thiết yếu của con ng-ời

và tăng giá trị sử dụng đất

Đất đai là yếu tố quan trọng hàng đầu đối với môi tr-ờng sống để các hoạt động diễn ra và ảnh h-ởng trực tiếp đến môi tr-ờng sinh thái của con ng-ời cũng nh- các sinh vật trên Trái đất Đất đai còn là địa bàn để phân bố dân c- và là địa bàn sản xuất của con ng-ời trong các hoạt động kinh tế - xã hội hằng ngày Trong công nghiệp, đất

đai có vai trò là nền tảng, cơ sở, địa điểm để tiến hành các thao tác, hoạt động sản xuất kinh doanh; Trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai có vai trò đặc biệt, không những là địa điểm thực hiện quá trình sản xuất mà nó còn là t- liệu lao động để con ng-ời khai thác và sử dụng

Trong mọi nền kinh tế - xã hội thì lao động, tài chính, tài nguyên đất đai là ba nguồn lực đầu vào của quá trình sản xuất hàng hóa Ba nguồn lực này phối hợp với nhau, t-ơng tác lẫn nhau, chuyển đổi qua lại để tạo nên một cơ cấu đầu vào hợp lý, quyết định tính hiệu quả trong phát triển kinh tế

Ngày nay, đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của mọi quốc gia Với vai trò nh- vậy, đất đai là vô cùng quan trọng, không thể thay thế đ-ợc, nh-ng ng-ợc lại đất đai chỉ có thể phát huy vai trò của nó d-ới những tác động tích cực của con ng-ời một cách th-ờng xuyên

1.1.1.2 Đặc tr-ng của đất đai

- Đất đai có nguồn cung giới hạn trong khi số l-ợng ng-ời tăng rất nhanh và l-ợng của cải vật chất do con ng-ời tạo ra ngày càng nhiều, so sánh t-ơng đối thì nguồn cung về đất đai ngày càng hẹp lại, giá trị sử dụng ngày càng cao Vì vậy, việc độc quyền chiếm giữ phần lớn đất đai của một số chủ thể kinh tế là một nguy cơ đối với toàn xã hội, tạo nên tính không bền vững của nền kinh tế

- Đất đai trừ tr-ờng hợp bị tai biến thiên nhiên hủy hoại, mặt đất tự nhiên với t- cách là địa bàn hoạt động của con ng-ời không có đặc tr-ng của hàng hóa, con ng-ời không thể tạo ra đ-ợc và không bị tiêu hao trong quá trình sử dụng Với t- cách này của

đất đai, chỉ có đầu t- của con ng-ời trên đất mới có giá trị, nh-ng tài sản của con ng-ời

đầu t- trên đất lại không thể tách rời khỏi địa bàn đất đai

- Đất đai luôn tồn tại trong tự nhiên, liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau trong xã hội; ng-ời có quyền đối với đất không cất giấu đ-ợc cho riêng mình, khi sử dụng phải tuân thủ những quy tắc chung của xã hội

Những đặc điểm cơ bản này cho thấy không thể sử dụng lý luận về sở hữu, về giá trị đối với những vật thể thông th-ờng để áp đặt đối với đất đai Điều đó có nghĩa là phải có một lý luận riêng cho sở hữu đất đai và giá trị đất đai Trong thực tế, mỗi n-ớc

có cách tiếp cận riêng đối với đất đai, thống nhất với đặc điểm chung của đất đai và phù

hợp với hoàn cảnh lịch sử của mình Mọi cách tiếp cận đều có hai mục tiêu chung: một

là đảm bảo nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế đạt hiệu quả, hai là xác lập quyền bình đẳng về h-ởng dụng đất để tạo ổn định xã hội. [16]

1.1.1.3 Chế độ sở hữu đất đai

Từ hoàn cảnh lịch sử riêng, trong điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể và mục tiêu phát triển đã xác định, chúng ta lựa chọn mô hình: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà n-ớc đại diện thực hiện quyền năng chủ sở hữu và thống nhất quản lý Việc xác

định này dựa trên các cơ sở và các luận cứ sau: [16]

- Đất đai là tặng vật của thiên nhiên, do đó chế độ sở hữu t- nhân về đất đai là vô

lý bởi không ai có quyền chiếm hữu những thứ không phải do mình tạo ra;

- Các cuộc chiến tranh chống xâm l-ợc từ x-a đến nay của cha ông đều phải trả bằng x-ơng máu và sức lực của toàn bộ dân tộc mới giữ đ-ợc chủ quyền quốc gia;

- Mô hình kinh tế thị tr-ờng theo định h-ớng xã hội chủ nghĩa dựa trên nguyên tắc sở hữu toàn dân về t- liệu sản xuất chủ yếu trong đó có đất đai;

- Trong xã hội công nghiệp, quyền chiếm hữu, sử dụng và quyền quản lý có thể tách rời nhau mà không ảnh h-ởng tới hiệu quả sử dụng về mặt kinh tế, xã hội Do đó, quan trọng là phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của ng-ời sử dụng đất khi đ-ợc Nhà n-ớc trao quyền sử dụng thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất

- Ngay trong tr-ờng hợp luật pháp công nhận chế độ sở hữu t- nhân về đất đai thì đấy cũng chỉ là hình thức sở hữu không đầy đủ, trọn vẹn bởi chủ sở hữu không đ-ợc

sử dụng vào mục đích mà pháp luật không cho phép và quyền định đoạt chỉ đ-ợc thực hiện trong khuôn khổ pháp luật của Nhà n-ớc Vì vậy, không có sự khác nhau nhiều giữa chế độ sở hữu t- nhân và chế độ sở hữu toàn dân mà ở trong chế độ đó ng-ời sử dụng đất đ-ợc Nhà n-ớc cho h-ởng các quyền nh- quyền của ng-ời chủ sở hữu;

- N-ớc ta đã trải qua thời gian chiến tranh lâu dài với sự thay đổi của nhiều chế

độ chính trị, biến động về đất đai cũng nh- chủ sử dụng rất phức tạp, lịch sử quan hệ

đất đai để lại cũng phức tạp Việc thống nhất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai sẽ tạo

điều kiện thiết lập một nền chính trị ổn định, cải thiện hệ thống hành chính, tạo công bằng xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ môi tr-ờng;

- Nhà n-ớc nắm quyền định đoạt chủ yếu thông qua hệ thống quản lý đất đai sẽ tạo động lực để ng-ời sử dụng phải nỗ lực tạo hiệu quả trong việc sử dụng đất cao nhất

Vì vậy, Điều 9, Hiến pháp 1980 và Điều 17, Hiến pháp 1992 quy định đất đai là

sở hữu toàn dân, Nhà n-ớc là đại diện chủ sở hữu quản lý Theo Luật Đất đai năm

2003, Nhà n-ớc quy định chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của ng-ời sử dụng

đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chế độ tài chính đất đai, cụ thể gồm:

+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n-ớc đại diện chủ sở hữu

+ Nhà n-ớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai nh- sau:

 Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;

 Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

 Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất;

 Định giá đất

+ Nhà n-ớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách về đất đai nh- sau:

 Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

 Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ đất mà không do đầu t- của ng-ời

sử dụng đất mang lại;

+ Nhà n-ớc trao quyền sử dụng đất cho ng-ời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ng-ời đang sử dụng đất ổn

định; quy định quyền và nghĩa vụ của ng-ời sử dụng đất [8]

1.1.1.4 Chế độ sử dụng đất đai

Nhà n-ớc giao quyền sử dụng đất nh- một tài sản cho ng-ời sử dụng đất trong thời hạn phù hợp với mục đích sử dụng đất hợp pháp; ng-ời sử dụng đất đ-ợc Nhà n-ớc cho phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nh-ợng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho đối với tài sản quyền sử dụng đất đối với một

số chế độ sử dụng đất cụ thể và trong thời hạn sử dụng đất; Nhà n-ớc thiết lập hệ thống quản lý nhà n-ớc về đất đai thống nhất trong cả n-ớc Mô hình này tạo đ-ợc ổn định xã hội, xác lập đ-ợc tính công bằng trong h-ởng dụng đất và đảm bảo đ-ợc nguồn lực đất

đai cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất n-ớc, phù hợp với mô hình kinh tế

thị tr-ờng định h-ớng xã hội chủ nghĩa

Chuyển giao, chothuê

Pháp luật, quy hoạchm-ợn, thuê nhân công

Kinh tế , Hành chính

1.1.1.5 Quản lý nhà n-ớc về đất đai

Quản lý nhà n-ớc đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà n-ớc về các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất đai, trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng đất theo chủ tr-ơng của Nhà n-ớc, trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai [18]

Muốn đạt đ-ợc mục tiêu quản lý, Nhà n-ớc cần phải xây dựng hệ thống cơ quan quản lý đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng, cụ thể để thực thi có hiệu quả trách nhiệm đ-ợc Nhà n-ớc phân công, đồng thời ban hành các chính sách, chế độ, thể chế phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất n-ớc, đáp ứng đ-ợc nội dung quản lý Nhà n-ớc về đất đai Điều này thể hiện chức năng của Nhà n-ớc xã hội chủ nghĩa là quản lý mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội trong đó có quản lý đất đai

Mục đích cuối cùng của Nhà n-ớc và ng-ời sử dụng đất là làm sao khai thác tốt nhất tiềm năng của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế, xã hội của đất n-ớc Vì vậy, đất đai cần phải đ-ợc thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật

* Những vấn đề chủ yếu Pháp luật đất đai ở n-ớc ta

Hình 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các chủ thể pháp luật đất đai[17]

Pháp luật đất đai n-ớc ta điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà n-ớc và chủ sử dụng

đất Từng thời kỳ có sự điều tiết mối quan hệ đó khác nhau, thể hiện cụ thể bằng văn

Giúp đỡ, bảo

hộ, giám sát thực hiện quyền và nghĩa vụ

Nhà n-ớc quản lý

về đất đai H-ởng lợi

bản Luật Đất đai qua các thời kỳ: Luật Đất đai 1988, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 và Luật Đất đai 2003 (Luật

Đất đai hiện hành)

Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm những cụng việc chủ yếu như: đăng ký đất đai, thành lập hồ sơ địa chớnh, xõy dựng hệ thống phỏp luật và chớnh sỏch đất đai, tổ chức thực hiện xõy dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất, xõy dựng hệ thống kinh tế đất

Năm 1986, Đại hội lần thứ VI Đảng Cộng sản Việt Nam khởi xướng cụng cuộc đổi mới toàn diện đất nước Nền kinh tế nước ta từ cơ chế kế hoạch húa tập trung quan liờu bao cấp chuyển sang cơ chế thị trường cú sự quản lý của nhà nước theo định hướng xó hội chủ nghĩa Luật đất đai lần đầu tiờn được Quốc hội thụng qua ngày 29/12/1987 đó xỏc định 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai là:

1 Điều tra, khảo sỏt, đo đạc, phõn hạng đất đai và lập bản đồ địa chớnh

2 Quy hoạch và kế hoạch húa việc sử dụng đất đai

3 Quy định cỏc chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện cỏc chế độ, thể lệ ấy

4 Giao đất và thu hồi đất

5 Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chớnh, thống kờ đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6 Thanh tra việc chấp hành cỏc chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai

7 Giải quyết tranh chấp đất đai

Luật đất đai năm 1987 mới chỉ chủ yếu giải quyết mối quan hệ hành chớnh về đất đai giữa Nhà nước với tư cỏch là chủ thể của quyền sở hữu đất đai với người được nhà nước giao đất với tư cỏch là chủ thể của quyền sử dụng đất Do đú, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thụng qua ngày 14/07/1993 với bước tiến rừ rệt là bờn cạnh nội dung hành chớnh đó cú nội dung kinh tế xó hội phự hợp với đường lối quản lý nền kinh tế theo cơ chế thị trường Nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Luật đất đai

năm 1993, tuy về cơ bản vẫn là 7 nội dung như luật đất đai 1987, song đã có những nội dung mới về kinh tế đất, cụ thể là:

1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất đai và lập bản đồ địa chính

2 Quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất đai

3 Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó

4 Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

5 Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6 Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất

7 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai

Sau khi ban hành Luật đất đai năm 2003 và được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 và hiện nay gọi là luật đất đai hiện hành Luật này chi tiết hơn về nội dung, nó được sắp xếp logic theo trật tự trước sau, đưa ra nhiều nội dung mới mà luật đất đai 1993 chưa có Trước đây luật đất đai 1993

có 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, đến nay luật đất đai năm 2003 bao gồm 13 nội dung

Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai được đề cập tại điều 6 Luật đất đai

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

7 Thống kê, kiểm kê đất đai;

8 Quản lý tài chính về đất đai;

9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và

xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

12 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Các văn bản dưới luật là các Nghị định, Quyết định, Nghị quyết…của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Thông tư, Thông tư liên bộ…của các bộ, ngành…đã lần lượt được ban hành từ năm 2004 đến nay là những căn cứ pháp lý cơ bản hướng dẫn thi hành hoặc chi tiết hoá các nội dung của Luật đất đai năm 2003

Như vậy so với Luật đất đai năm 1993 thì Luật đất đai 2003 có một số chính sách đổi mới như sau:

- Xóa bỏ bao cấp về đât đai trên cơ sở đất là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của đất nước và là loại hàng hóa có tính đặc thù trong quá trình giao dịch trên thị trường bất động sản

- Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, tạo điều kiện phát triển kinh tế và thị trường bất động sản

- Đổi mới về cơ chế hình thành giá đất gồm 3 loại giá :

+ Giá do Nhà nước quy định + Giá do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất + Giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường

- Điều tiết địa tô siêu ngạch về cho xã hội thông qua thuế thu nhập về quyền sử dụng đất

- Thay đổi phương thức thu tiền sử dụng đất trờn cơ sở nếu dựng đất để sinh lợi riờng cho cỏ nhõn thỡ khi được Nhà nước giao đất đều phải nộp tiền sử dụng đất

- Nhà nước chỉ đứng ra thu hồi đất và đền bự theo giỏ do Nhà nước quy định đối với cỏc cụng trỡnh phục vụ lợi ớch chung cho xó hội, an ninh – quốc phũng cũn cỏc trường hợp khỏc do người cần đất tự thỏa thuận với người cú đất

- Tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất núi riờng và thị trường bất động sản núi chung phỏt triển bước đầu thừa nhận tổ chức mụi giới giao dịch bất động sản

Cỏc nội dung được đề cập trong Luật đất đai 2003 cú quan hệ chặt chẽ với nhau nhằm thực hiện đồng bộ trờn cả 3 mặt: Phỏp chế, kinh tế, kỹ thuật Vỡ vậy, trong cụng tỏc quản lý đất đai khụng thể thiếu bất cứ nội dung nào và nú chỉ thực sự cú hiệu quả khi chỳng ta phối hợp chặt chẽ và thực hiện đồng bộ tất cả nội dung

1.1.1.6 Nội dung quản lý Nhà nước về đất đụ thị

Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn đ-ợc sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác

Điều 10 của Nghị định số 88 – CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ quy định nội dung quản lý và sử dụng đất đụ thị bao gồm:

- Điều tra, khảo sỏt, đo đạc, lập bản đồ địa chớnh và định giỏ cỏc loại đất của đụ thị

- Quy hoạch xõy dựng đụ thị và kế hoạch sử dụng đất đụ thị

- Giao đất, cho thuờ đất đụ thị

- Thu hồi để xõy dựng đụ thị

- Ban hành chớnh sỏch và cú kế hoạch xõy dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đụ thị

- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đụ thị

- Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đụ thị

- Thanh tra, giải quyết cỏc tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cỏo và xử lý cỏc

vi phạm về đất đụ thị

Sử dụng đất trong đô thị phải đảm bảo những nguyên tắc sau:

- Chính phủ thống nhất quản lý nhà n-ớc về đất đô thị trong cả n-ớc Nhà n-ớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan nhà n-ớc, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và đ-ợc cấp giấy chứng nhận Ngoài

ra Nhà n-ớc còn cho tổ chức, các nhân trong và ngoài n-ớc thuê đất ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quản lý nhà n-ớc về đất đô thị trong địa ph-ơng mình theo thẩm quyền quy định; các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý đô thị chịu trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất đô thị

- Đất đô thị phải đ-ợc sử dụng đúng mục đích, đúng chức năng theo quy hoạch

và kế hoạch sử dụng đất đã đ-ợc cơ quan nhà n-ớc có thẩm quyền phê duyệt Khi có sự thay đổi chức năng hoặc thay đổi chủ sử dụng đều phải đ-ợc sự đồng ý của cơ quan quản lý đô thị có thẩm quyền Chính quyền các cấp đô thị có trách nhiệm về quản lý quỹ đất ch-a sử dụng ở đô thị

- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hòa về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của cộng đồng xã hội bằng cách thiết lập chiến l-ợc phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy luật phát triển; xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý; thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt các ph-ơng pháp quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình quản lý đất

- Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất cho giai đoạn ngắn hạn

và dài hạn theo nội dung:

+ Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng cho từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử dụng Đối với thành phố trực thuộc trung -ơng, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch và

kế hoạch sử dụng đất ủy ban nhân dân cấp trên có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đô thị của cấp d-ới;

+ Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây dựng và phát triển của đô thị Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh

- Cơ quan quản lý đô thị các cấp chỉ đạo các cơ quan chuyên trách tổ chức thực hiện các công tác quản lý đất đô thị Công tác quan trọng nhất trong quản lý đất đô thị

gồm: đo đạc, định giá đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, phát triển cơ sở hạ tầng để phục vụ cho việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị đ-ợc duyệt

Trên cơ sở đó, vấn đề quản lý đất đô thị đ-ợc thực hiện theo các nội dung sau:

- Lập hệ thống thông tin về đất đô thị với bản đồ địa chính và các sổ theo dõi sử dụng đất Bản đồ địa chính phải đ-ợc thành lập theo các quy phạm hiện hành và lập đến từng thửa đất theo từng tờ bản đồ, theo địa giới hành chính cấp cơ sở Hệ thống sổ địa chính gồm: sổ địa chính, sổ mục kê, sổ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, sổ theo dõi biến động và một số loại sổ khác

Hệ thống sổ địa chính cùng với bản đồ địa chính là cơ sở cho nhà quản lý đô thị tiến hành việc quản lý đất đô thị Nếu các tờ bản đồ địa chính, các sổ đ-ợc lập theo đúng quy

định và thông tin luôn đ-ợc cập nhật thì việc quản lý đô thị không mấy khó khăn

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đ-ợc thực hiện theo chức năng của quy trình xây dựng đô thị trên cơ sở cân đối diện tích đất sử dụng cho công nghiệp, kho tàng, nhà

ở, các công trình công cộng, giao thông, cây xanh Sự hài hòa về diện tích và vị trí của từng bộ phận đất đô thị sẽ làm cho đô thị phát triển bền vững Khi các đồ án quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết đ-ợc cơ quan nhà n-ớc có thẩm quyền phê duyệt chính là nội dung quy hoạch sử dụng đất đô thị và đây sẽ là tài liệu pháp lý để quản lý đô thị;

- Giao đất, cho thuê đất đô thị phải đ-ợc khai thác sử dụng theo đúng quy hoạch đô thị và đ-ợc thực hiện theo đúng trình tự, tiến độ thời gian quy định của pháp luật đất đai;

- Thu hồi đất để xây dựng đô thị Đây là nội dung quan trọng và th-ờng xuyên xảy ra đối với bất kỳ một đô thị nào Tuy nhiên, khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà n-ớc có thẩm quyền, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có trách nhiệm phải thực hiện và đ-ợc bồi th-ờng, hỗ trợ và tái định c-, đ-ợc đảm bảo ổn định cuộc sống và quan trọng nhất là phải đ-ợc thông báo công khai kế hoạch, tiến độ theo quy định;

- Cơ quan quản lý đô thị đ-ợc ban hành chính sách về quản lý đất đô thị và xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị nh-ng không đ-ợc trái với các văn bản của Nhà n-ớc hiện hành;

- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị để đảm bảo cho công tác quản lý đất đô thị vào nề nếp Các hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức khi chuyền quyền

sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với nhà n-ớc theo quy định;

- Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử phạt về đất đô thị phải dựa trên hệ thống pháp luật hiện hành

Nh- vậy, vấn đề sử dụng đất đô thị bao giờ cũng liên quan đến chế độ chính sách phát triển kinh tế - xã hội ở đô thị Việc quản lý đất mang tính kế thừa rõ rệt cho nên muốn quản lý đất đô thị chặt chẽ thì tr-ớc hết phải hoàn thiện cơ chế, chính sách, quyết định các vấn đề tồn tại của lịch sử

1.1.2 Đất nông nghiệp và quản lý sử dụng đất nông nghiệp

1.1.2.1 Khỏi niệm đất nụng nghiệp

Đất nụng nghiệp là đất được xỏc định chủ yếu để sử dụng vào mục đớch sản xuất nụng nghiệp và lõm nghiệp như trồng trọt, chăn nuụi, nuụi trồng thủy sản, nghiờn cứu thớ nghiệm về nụng nghiệp; đất cú rừng tự nhiờn, đất đang cú rừng trồng, đất để sử dụng vào mục đớch lõm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuụi, bảo vệ để phục hồi tự nhiờn, nuụi dưỡng làm giàu rừng, nghiờn cứu thớ nghiệm về lõm nghiệp

Theo Điều 13 luật đất đai năm 2003 thỡ nhúm đất nụng nghiệp gồm cỏc loại:

- Đất trồng cõy hàng năm gồm đất trồng lỳa, đất đồng cỏ dựng vào chăn nuụi, đất trồng cõy hàng năm khỏc;

- Đất trồng cõy lõu năm;

- Đất nụng nghiệp khỏc theo quy định của Chớnh phủ;

1.1.2.2 Vai trũ của đất nụng nghiệp

Đất đai núi chung cú vai trũ vụ cựng to lớn và quan trọng Trước hết ta nhận

với mỗi ngành khác nhau thì vai trò của đất đai là khác nhau Đối với ngành sản xuất phi nông nghiệp thì trước hết ta nhận thấy nó chính là nền móng, địa điểm, cơ sở để cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, nơi ở của con người… Thậm chí đất đai còn là đối tượng của một số hoạt động sản xuất như khai thác, chế biến vật liệu xây dựng…

Đối với nông nghiệp, đất đai trước tiên cũng là điểm tựa để con người có thể tiến hành các sản xuất của mình và cây trồng có thể sinh trưởng phát triển được Quan trọng hơn, với những thuộc tính và bản chất tự nhiên như tính chất hóa học, lí học…mà đất đai đã cung cấp cho cây trồng chất dinh dưỡng, giúp cây trồng tồn tại, sinh trưởng

và phát triển, cung cấp sản phẩm cho con người Độ phì của đất là khái niệm để chỉ khả năng cung cấp chất dinh dưỡng cho cây trồng của đất, đây là yếu tố quyết định đến năng suất và chất lượng của cây trồng

Ngoài những vai trò thuộc về bản chất vốn có của đất, trong quá trình khai thác

sử dụng, con người đã đưa đất đai trở thành một loại tài sản đặc biệt Thông qua các quan hệ hàng hóa-tiền tệ, hàng năm đất đai đã mang lại nguồn vốn cho nhà nước và các nhà kinh doanh

1.1.3 Quản lý đất nông nghiệp và vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp

1.1.3.1 Quản lý đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2003, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai, trong đó có đất nông nghiệp trên phạm vi cả nước Nhà nước thống nhất quản lý đất nông nghiệp bằng công cụ: quy hoạch, pháp luật, kinh tế và trên một số nguyên tắc:

sử dụng đất phải đảm bảo tiết kiệm, có hiệu quả; việc sử dụng và chuyển dịch cơ cấu đất đáp ứng cho nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; đảm bảo an ninh lương thực, tạo công bằng trong sử dụng đất; đảm bảo môi trường bền vững

Cụ thể hóa nội dung quản lý đất nông nghiệp, trách nhiệm của Nhà nước phải lập, quản lý hồ sơ địa giới hành chính và các loại bản đồ về đất đai; xây dựng và triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cho thuê, thu hồi và chuyển mục đích

sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; định giá đất

Nhà nước trao cho người sử dụng đất nông nghiệp được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp (Điều 106 Luật Đất đai 2003) Điều này đã bao hàm được nhiều lĩnh vực trong hoạt động kinh tế và mối quan hệ đất nông nghiệp trong cơ chế thị trường, tạo tiền đề cho thị trường bất động sản phát triển

Nhà nước cho phép mỗi xã, phường, thị trấn căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích với mức không quá 5% tổng diện tích đất nông nghiệp để phục vụ cho nhu cầu công ích của địa phương (Điều 72 Luật Đất đai 2003)

Nhà nước quy định hạn mức giao đất nông nghiệp, trong đó đất trồng cây hàng năm là 2-3ha cho một hộ gia đình và đối tượng được hưởng hạn mức được mở rộng ra tất cả các địa phương, các vùng trong cả nước

Nhà nước giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức với hai hình thức, đó là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Điều 33 Luật Đất đai hiện hành quy định các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức (đất trồng cây hàng năm, đất làm muối trong hạn mức được giao là 20 năm; đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất trong hạn mức được giao là 50 năm);

+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Cộng đồng dõn cư sử dụng đất nụng nghiệp; cơ sở tụn giỏo sử dụng đất phi nụng nghiệp

Ngoài ra, trong chớnh sỏch quản lý đất nụng nghiệp, Nhà nước khuyến khớch, vận động người sử dụng đất thực hiện chớnh sỏch “dồn điền đổi thửa” tạo điều kiện mở rộng sản xuất, đầu tư lớn để phỏt triển trang trại, thực hiện cơ giới húa, thủy lợi húa

Nhà nước quản lý đất nụng nghiệp bằng việc xỏc định giỏ đất để tớnh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc cho thuờ đất, tớnh giỏ trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và Chớnh phủ quy định khung giỏ đất nụng nghiệp đối với từng vựng, từng thời gian

1.1.3.2 Chuyển đổi mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp

Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất luôn gắn liền với quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và đ-ợc diễn ra mạnh nhất vào thời điểm quốc gia

đang trong giai đoạn phát triển kinh tế Thêm vào đó quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu chuyển đổi một l-ợng lớn diện tích đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất n-ớc

Mối quan hệ giữa con ng-ời và đất nông nghiệp là mối quan hệ đa chiều, vừa mang tính chất kinh tế, vừa mang tính chất xã hội Có thể nói, đất nông nghiệp là trung tâm của các mối quan hệ trong xã hội nông thôn, là sự liên kết cuộc sống của họ qua nhiều thế hệ Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, đòi hỏi có sự giải quyết thấu đáo của các cấp chính quyền

Lịch sử thế giới đã trải qua 3 thời kỳ chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, đó là:

- Thời kỳ tiền công nghiệp (tr-ớc thế kỷ 18): Diễn ra cuộc cách mạng khoa học

kỹ thuật lần thứ nhất (cuộc cách mạng thủ công nghiệp) Vào thời kỳ này các đô thị phát sinh ngay từ trong văn minh nông nghiệp ở dạng phôi thai còn hòa đồng với nông thôn với lực l-ợng chủ yếu chỉ có bộ phận thợ thủ công, th-ơng nhân, hành chính, quân

đội đ-ợc tách ra, lập thành đô thị, bộ phận còn lại vừa họa động nông nghiệp, vừa hoạt

động thủ công nghiệp, th-ơng nghiệp, dịch vụ Hình thức cấu trúc đô thị đơn giản, có

thể chỉ là một lỵ, sở, đồn trú hoặc là một trạm dịch vụ th-ơng nghiệp trao đổi hàng hóa thủ công mỹ nghệ, đô thị của các tiểu chủ xí nghiệp thủ công nghiệp mới hình thành Trong đô thị này, khu vực ở và sản xuất biệt lập hoặc kết hợp với đồn trú thành quách

Đây là thời kỳ mà quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp là rất ít, đất đai chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp

- Thời kỳ công nghiệp (từ thế kỷ 18 đến nửa đầu thế kỷ 19): Là thời kỳ cuộc cách

mạng khoa học kỹ thuật lần thứ hai nổ ra hay còn gọi là cuộc cách mạng công nghiệp Cuộc cách mạng này kéo theo một sự thay đổi sâu sắc trong cơ cấu kinh tế lãnh thổ, tạo cho các đô thị hình thành gắn với quá trình công nghiệp hóa của mỗi quốc gia Tốc độ công nghiệp hóa và đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, tạo điều kiện hình thành một hệ thống

đô thị trên lãnh thổ mỗi quốc gia Thời kỳ này có quy mô đô thị tập trung, hoạt động phức tạp và cấu trúc đô thị cũng phức tạp, đặc biệt đây là thời kỳ chuyển dịch mạnh mẽ cơ cấu sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp

- Thời kỳ hậu công nghiệp (từ giữa thế kỷ 19 đến nay): Là thời kỳ cuộc cách

mạng khoa học kỹ thuật lần thứ ba hay cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật với sự thay

đổi lớn về cơ cấu sản xuất và ph-ơng thức hoạt động ở các đô thị Thời kỳ này các n-ớc phát triển có các hoạt động công nghiệp và các đô thị đi vào ổn định về quy mô nên cơ cấu đất đai không có sự thay đổi lớn Trong khi đó các n-ớc đang phát triển, quá trình

đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, các hoạt động công nghiệp đang có xu h-ớng phát triển kéo theo quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo h-ớng công nghiệp hóa, hiện

đại hóa [22]

Nh- vậy, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một tất yếu xảy ra ở bất kỳ quốc gia nào, do đó cần phải có chiến l-ợc, quy hoạch tổng thể trong sử dụng đất nông nghiệp để h-ớng tới mục tiêu đã định, phù hợp với hoàn cảnh của mỗi n-ớc và theo xu h-ớng của thời đại

* Thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển đổi mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp

Căn cứ vào mục đớch sử dụng cũng như cỏc đối tượng được giao đất, được thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất mà phỏp luật đất đai cú quy định khỏc nhau đối với

trường hợp giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất Thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất được quy định tại điều

37 Luật Đất đai năm 2003 như sau:

- Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với

cơ sở tụn giỏo; giao đất, cho thuờ đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuờ đất đối với tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài

- Uỷ ban nhõn dõn huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; giao đất đối với cộng đồng dõn cư

- Uỷ ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn cho thuờ đất thuộc quỹ đất nụng nghiệp

sử dụng vào mục đớch cụng ớch của xó, phường, thị trấn

- Cơ quan cú thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất quy định tại cỏc khoản 1, 2 và 3 Điều này khụng được ủy quyền

* Thẩm quyền thu hồi đất nụng nghiệp

Cơ quan cú thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất thỡ cú quyền thu hồi đất

* Những trường hợp chuyển mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp phải xin phộp Khoảng 1 Điều 36 Luật đất dai 2003 quy định những trường hợp chuyển mục đớch sử dụng đất phải được phộp của cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền bao gồm:

- Chuyển đất chuyờn trồng lỳa nước sang trồng cõy lõu năm, đất trồng rừng, đất nuụi trồng thuỷ sản;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phũng hộ sang sử dụng vào mục đớch khỏc;

- Chuyển đất nụng nghiệp sang đất phi nụng nghiệp;

1.2 Đô thị hóa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm đô thị và đô thị hóa

1.2.1.1 Đô thị

Đô thị đ-ợc hiểu là nơi tập trung nhiều điểm dân c- sinh sống bằng các ngành nghề phi nông nghiệp, có mật độ dân số cao, là tập trung giao l-u kinh tế, văn hoá, xã

hội, chính trị, quân sự của cả vùng và có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp cao hơn 60% trong tổng cơ cấu lao động [3]

1.2.1.2 Khái niệm đô thị hóa

Theo Brain Berry (1976) " Đô thị hóa đ-ợc coi nh- sự tập trung có tính không gian của con ng-ời và các hoạt động kinh tế Quá trình đô thị hóa nảy sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau"[20] Quá trình đô thị hóa có thể khác nhau về thời gian và tốc

độ ở các quốc gia, các vùng miền khác nhau, nh-ng ở đâu thì quá trình này cũng có thể xảy ra, nó thể hiện sự tăng tr-ởng và phát triển của loài ng-ời

Cũng theo Brain Berry, " Đô thị hóa có 2 mặt ý nghĩa, ý nghĩa thứ nhất liên quan

đến quá trình tập trung dân c- – khi dân số chuyển từ vùng th-a dân đến vùng đồng bằng đông dân hơn; ý nghĩa thứ hai liên quan đến văn hóa và lối sống của ng-ời dân – lối sống thành thị, văn hóa hiện đại và dấu hiệu của sự văn minh, bắt nguồn từ các thành phố lớn rồi lan tỏa ra các đô thị nhỏ hơn hay thậm chí là vùng nông thôn"[21]

Theo Bernd Hamm, khái niệm đô thị hóa đ-ợc dùng theo ba nghĩa khác nhau:

"1 Sự tăng tr-ởng v-ợt quá mức trung bình số những ng-ời dân sống ở đô thị so với toàn bộ dân c- ở một n-ớc hay ở một lục địa; 2 Sự tăng tr-ởng về dân c- và/hoặc diện tích của từng thành phố riêng; 3 Sự mở rộng văn hóa và lối sống thành thị." Đô thị hóa

theo Bernd Hamm gắn liền với sự thay đổi văn hóa, lối sống và phát triển mật độ dân c- hơn là sự chuyển dịch của cơ cấu kinh tế, trong khi đô thị hóa và chuyển dịch cơ cấu

kinh tế lại là " hai quá trình diễn ra song song, không tách biệt"[6]

"Đô thị hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hóa - không gian gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hóa, sự chuyển đổi lối sống và sự mở rộng không gian thành hệ thống đô thị, song song với việc tổ chức bộ máy hành chính và quân sự"[5] Theo quan điểm trên của Đàm Trung Ph-ờng thì quá

trình đô thị hóa cũng bao gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: khoa học công nghệ, lối sống, mở rộng không gian đô thị, cơ cấu lao động

Tác giả Trần Cao Sơn có đ-a ra một định nghĩa đầy đủ hơn về đô thị hóa nh- sau: " Đô thị hóa thực chất là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu xã hội, với các đặc tr-ng sau:

Một là, hình thành và mở rộng quy mô đô thị với hạ tầng kỹ thuật hiện đại, dẫn

đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp là chủ yếu sang sản xuất công nghiệp và dịch vụ

Hai là, tăng nhanh dân số đô thị trong tổng số dân c-, dẫn đến thay đổi cơ cấu

giai cấp, phân tầng xã hội

Ba là, chuyển từ lối sống phân tán (mật độ dân c- th-a) sang sống tập trung (mật

độ dân c- rất cao)

Bốn là, chuyển từ lối sống nông thôn sang lối sống đô thị, từ văn hóa làng xã

sang văn hóa đô thị văn minh nông nghiệp sang văn minh công nghiệp"[11]

Nh- vậy, có thể hiểu Đô thị hoá là quá trình biến đổi các khu vực lãnh thổ để hình thành và phát triển đô thị, tập trung dân số vào các đô thị tạo ra sự hình thành nhanh chóng của các điểm dân c- đô thị trên cơ sở sự phát triển của lực l-ợng sản xuất, các hình thái quan hệ sản xuất và đ-ợc cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật thúc đẩy

Đô thị hoá là biểu hiện của nền sản xuất công nghiệp D-ới góc độ nhìn nhận về hình thức sinh sống đô thị thì quá trình này làm thay đổi cơ cấu kinh tế và lao động trong dân c- Một trong những hệ quả cơ bản của quá trình đô thị hoá là sự thay đổi cơ cấu thành phần kinh tế xã hội và lực l-ợng sản xuất, thể hiện qua sự biến đổi và chuyển dần lao động xã hội từ khối kinh tế này sang khối kinh tế khác

Quá trình đô thị hoá luôn gắn liền với quá trình công nghiệp hoá, làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, tổ chức không gian kiến trúc xây dựng

từ hình thức nông thôn sang thành thị Quá trình đô thị hoá là quá trình phát triển toàn

bộ các mặt kinh tế, xã hội, văn hoá, không gian về kiến trúc gắn liền với tiến bộ khoa học kỹ thuật của sự phát triển, của các ngành nghề mới

Đô thị hoá không chỉ là sự phát triển về quy mô, số l-ợng, nâng cao vai trò của các đô thị trong khu vực, hình thành và phát triển các vùng đô thị, quần tụ đô thị mà còn gắn liền chặt chẽ với sự biến đổi sâu sắc về mặt kinh tế xã hội của đô thị và nông

thôn trên cơ sở phát triển của công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng nhà ở, công trình và các hoạt động dịch vụ công cộng

* ảnh h-ởng tích cực của quá trình đô thị hóa:

Đô thị hoá không những góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng tr-ởng kinh tế, chuyển

dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động mà còn làm thay đổi sự phân bố dân c- và lao

động Do tăng tr-ởng trong khu vực công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và th-ơng mại - dịch vụ cao, thu nhập của ng-ời lao động trong khu vực này cũng cao hơn hẳn so với lao động ở khu vực nông nghiệp Theo số liệu điều tra mức sống của dân Việt Nam năm 1997, những ng-ời lao động trong khu vực th-ơng mại - dịch vụ có thu nhập gấp

10,15 lần so với những ng-ời lao động trong khu vực nông nghiệp

* ảnh h-ởng tiêu cực:

Đô thị hoá nếu không xuất phát từ công nghiệp hoá, không phù hợp, cân đối với quá trình công nghiệp hoá, thì việc chuyển c- ồ ạt từ nông thôn ra thành phố sẽ làm cho nông thôn mất đi một phần lớn nhân lực Trong khi đó thì nạn thiếu việc làm, nghèo nàn ở thành phố ngày càng phát triển, điều kiện sinh hoạt ngày càng thiếu thốn, môi tr-ờng bị ô nhiễm nghiêm trọng, từ đó dẫn đến nhiều hiện t-ợng tiêu cực trong đời sống kinh tế - xã hội, nh-:

- Vấn đề di dân nông thôn - thành thị và gia tăng dân số cơ học

Gia tăng dân số trong quá trình đô thị hoá đã đặt ra những vấn đề nan giải về giải quyết công ăn việc làm, thất nghiệp tại chỗ, nhà ở và tệ nạn xã hội làm cho trật tự xã hội ngày càng thêm phức tạp

- Tình trạng thất học, thất nghiệp và phân hoá giàu nghèo

Trong quá trình đô thị hoá hội nhập và phát triển, ng-ời dân đô thị cần có trình

độ văn hoá tay nghề cao để tiếp cận với khoa học kỹ thuật - công nghệ và đáp ứng với nhu cầu tuyển dụng lao động Thất học, thất nghiệp, đói nghèo sẽ dẫn đến phân tầng xã hội và phân hoá giai cấp Đây là sự bất ổn đối với mong muốn phát triển một xã hội đô thị công bằng, ổn định và văn minh của nhân dân ta

- Vấn đề ô nhiễm môi tr-ờng:

Ô nhiễm môi tr-ờng còn do l-ợng ng-ời nhập c- quá đông, trình độ học vấn có hạn, quen với lối sống tiểu nông, tuỳ tiện vứt xác động vật, vứt rác ra đ-ờng, ra các mảnh đất l-u không xen lẫn trong khu dân c- Mức sống cao cũng góp phần làm ô nhiễm môi tr-ờng Rác thải trong mỗi gia đình, khu phố ngày càng nhiều nếu không

đ-ợc xử lý tốt, vi trùng sẽ sinh sôi nảy nở, bệnh tật sẽ dễ dàng lây lan

Ô nhiễm môi tr-ờng luôn luôn gắn liền với ô nhiễm nguồn n-ớc Ô nhiễm nguồn n-ớc là vấn đề hết sức bức xúc đối với khu vực ven đô, bởi vì đa số ng-ời dân vùng ven

đều dùng n-ớc máy tự khoan ch-a qua kiểm nghiệm và không xử lý tốt

- Vấn đề nhà ở và quản lý trật tự an toàn xã hội ở đô thị:

Nhìn chung hầu hết ở các đô thị hiện nay đều xảy ra tình trạng thiếu nhà ở Đặc biệt là dân nghèo đô thị và những ng-ời mới nhập c- vào thành phố Cho nên một số ng-ời đã bất chấp những quy định về quản lý đô thị Nhiều hộ tự ý san lấp, lấn chiếm, sang nh-ợng đất để xây nhà

Trong giai đoạn hiện nay, vấn đề đất đô thị và ảnh h-ởng của quá trình đô thị hóa đến việc quản lý, sử dụng đất đô thị đang là sự quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý, nhất là đối với n-ớc ta đang trong giai đoạn thực hiện quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nền kinh tế đất n-ớc

1.2.2 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá

1.2.2.1 Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của cả n-ớc

Quá trình đô thị hoá gắn liền với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội Thực hiện quá trình đô thị hoá đồng nghĩa với việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Thực tế hiện nay, đất dành cho nông nghiệp ngày càng trở nên chật hẹp do dân số tăng nhanh, do các công trình giao thông, các nhà máy công nghiệp, các trung tâm văn hóa, th-ơng mại chiếm đất ngày càng nhiều Nh-ng trong thực tế con ng-ời không phải lúc nào cũng sử dụng đất nông nghiệp một cách hợp lý để phục vụ tốt nhất cuộc sống con ng-ời và xã hội loài ng-ời

Trong giai đoạn từ 1995 đến nay, tuy diện tích đất nông nghiệp của n-ớc ta có tăng do khai hoang, cải tạo phục hóa đất ch-a sử dụng Nh-ng tổng diện tích đất nông nghiệp của cả n-ớc giảm mạnh do chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông

nghiệp Đặc biệt là trong giai đoạn đất n-ớc đang đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa với sự chuyển dịch mạnh mẽ về cơ cấu đầu t-, cơ cấu sử dụng đất đai - tài nguyên thiên nhiên, cơ cấu lao động để tạo sự chuyển dịch mạnh về cơ cấu kinh tế theo h-ớng tăng nhanh tỷ trọng kinh tế công nghiệp, dịch vụ

Theo thống kê của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, trong giai đoạn

2001 – 2005 n-ớc ta có 366.400ha đất nông nghiệp chuyển sang mục đích phi nông nghiệp; đến giai đoạn 2006 – 2010 n-ớc ta có 702.325ha đất nông nghiệp chuyển sang mục đích phi nông nghiệp Mục đích để phục vụ cho phát triển kinh tế đất n-ớc và chủ yếu để sử dụng vào mục đích phát triển hạ tầng cơ sở, xây dựng nhà ở, phát triển đô thị, xây dựng các cơ sở sản xuất, xây dựng các khu chế xuất, công nghiệp

Bảng 1.1 Diện tích các loại đất của Việt Nam năm 2000, 2005, 2010

Loại đất Diện tích đất (1000ha)

Năm 2000 Năm 2005 Năm 2010

Đất phi nông nghiệp 1976.0 2003.7 3670.2

(Nguồn: Số liệu kiểm kê đất đai - Tổng cục thống kê Việt Nam) 1.2.2.2 Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của thành phố Hà Nội

Trong giai đoạn 2005 - 2012, Hà Nội đã triển khai đ-ợc 2818 dự án đầu t- liên quan đến thu hồi đất Thành phố đã bàn giao cho chủ đầu t- gần 1300 dự án với 6300ha

đất trong đó trên 80% là đất nông nghiệp

Bảng 1.2 Diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

năm 2005 – 2010

Loại đất Diện tích đất (ha) Tăng, giảm

Năm 2005 Năm 2010

Qua bảng số liệu biến động diện tích đất giai đoạn 2005 - 2010 trên địa bàn thành phố Hà Nội, ta thấy rõ xu h-ớng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Sự biến động diện tích lớn phản ánh tốc độ quá trình

đô thị hóa trên địa bàn thành phố lớn

0 10000 20000 30000 40000 50000

Đất nụng nghiệp

Đất phi nụng nghiệp

Đất chưa sử dụng

Năm 2005 Năm 2010

Hình 1.2 Biểu so sánh diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngoài do chủ tr-ơng của thành phố còn một nguyên nhân là do ng-ời dân lấn chiếm và xây dựng trái phép trên diện tích

đất nông nghiệp kẹt, đất hoang hoá hoặc do ng-ời dân tự chuyển đổi trái phép loại hình

sử dụng đất Đối với dạng tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất phát sinh do quá trình buông lỏng quản lý của các cấp chính quyền

1.3 Đất nông nghiệp xen kẹt, những ảnh h-ởng và nguyên nhân

thửa đất lớp thứ hai kể từ ranh giới ngoài cùng của khu dân c- trở vào trong trung tâm của khu dân cư)…

1.3.2 ảnh h-ởng của đất nông nghiệp bị xen kẹt

- Vấn đề về sử dụng kém hiệu quả

Do bị cụ lập, chia cắt khiến cho cỏc thửa đất nụng nghiệp bị xen kẹt thường khụng cú đường vào và hệ thống cấp thoỏt nước, tưới tiờu Mựa hạn thỡ khụ, mựa mưa thỡ nhanh chống ngập lụt, rất khú khăn trong việc canh tỏc Vỡ vậy mà năng xuất rất thấp thậm chớ nhiều thửa đó bị bỏ hoang

- Vấn đề về sử dụng khụng đỳng mục đớch gõy khú khăn cho cụng tỏc quản lý

Cỏc diện tớch đất nụng nghiệp bị xen kẹt trong cỏc khu dõn cư do bị bỏ hoang, khụng được quản lý nờn cỏc chủ thửa đất hay hộ gia đỡnh xung quanh lấn chiếm, sử dụng vào cỏc mục đớch khỏc như làm nhà, xưởng, bói tập kết nguyờn liệu…

- Vấn đề về mụi trường

Từ ruộng đồng canh tỏc nụng nghiệp trước kia, nay bị xen kẹt dẫn tới bỏ hoang, trở thành nơi chứa rỏc thải của cộng đồng dõn cư là điều rất thường gặp Là cỏc bói rỏc ngay trong khu dõn cư nờn nhanh chúng chất đầy rỏc, khụng được xử lớ làm mụi trường cho ruồi muỗi và cỏc mầm dịch bệnh gõy ụ nhiễm mụi trường nghiờm trọng

- Vấn đề về tớnh minh bạch của thị trường bất động sản

Khụng cũn khả năng canh tỏc nụng nghiệp, nhiều nhà đầu cơ gom toàn bộ diện tớch đất này và tỡm cỏch chuyển đổi chỳng sang cỏc mục đớch phi nụng nghiệp khỏc Giỏ đất nụng nghiệp rất rẻ trong khớ đú giỏ đất sau khi đó chuyển đổi sang mục đớch khỏc thỡ cao hơn rất nhiều Điều này sẽ gõy thiệt hại rất lớn cho người nụng dõn: mất đất nụng nghiệp, mất quyền lợi được hưởng cỏc chớnh sỏch bồi thường hỗ trợ sau này

- Vấn đề về lao động xó hội

Diện tớch đất nụng nghiệp bị thu hẹp, đất nụng nghiệp bị xen kẹt dẫn tới bỏ hoang Người nụng dõn mất đất và trở nờn thất nghiệp Số lao động được chuyển đổi sang cỏc ngành nghề khỏc chưa cao vỡ nhiều lớ do dẫn đến tỡnh trạng dư thừa lao động, anh ninh xó hội khụng đảm bảo

1.3.3 Một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt:

- Quá trình đô thị hóa dẫn đến việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang các hình thức

sử dụng khác Đất nông nghiệp còn lại không đủ điều kiện canh tác, phải bỏ hoang hóa

- Quá trình đô thị hóa khiến đất càng ngày càng có giá trị, nhiều hộ gia đình, cá nhân tự chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở Do lịch sử nhiều khu dân c- đ-ợc hình thành dần dần do quá trình tự chuyển đổi đất nông nghiệp, các cấp chính quyền không quản lý đ-ợc quỹ đất nông nghiệp còn trong các khu dân c-

- Khi thực hiện dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp, phần diện tích

đất nông nghiệp ngoài chỉ giới thu hồi nhỏ lẻ, không đủ đảm bảo các tiêu chuẩn về canh tác cũng nh- các tiêu chuẩn về xây dựng, các hộ gia đình bị mất đất để không, bỏ hoang hóa, chờ các dự án khác thu hồi

- Các dự án đ-ợc giao đất nh-ng chậm đầu t-, bỏ hoang hóa hoặc chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất cho các đơn vị khác sử dụng, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp đã có quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nh-ng do hành vi vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức (chuyển nh-ợng, cho thuê lại trái pháp luật) mà hình thành nên một diện tích đất nông nghiệp bị bỏ hoang hóa

- Ngoài ra, đó còn là do quy hoạch không mang tính đồng bộ, quản lý nhà n-ớc

về đất đai lỏng lẻo, một thời gian dài buông lỏng quản lý khiến cho tình trạng chuyển

đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật gia tăng

Ch-ơng 2 NGHIÊN CứU thực trạng đất nông nghiệp xen kẹt

trên địa bàn huyện thanh trì

2.1.Khái quát về sự hình thành và phát triển huyện Thanh Trì

Tr-ớc năm 1945, huyện Thanh Trì thuộc phủ Th-ờng Tín tỉnh Hà Đông Năm

1961 huyện Thanh Trì đ-ợc sáp nhập vào Hà Nội (trừ 04 xã: Liên Ninh, Việt H-ng, Đại Thanh, Thanh H-ng nhập vào huyện Th-ờng Tín; 04 xã Hữu Hòa, Kiến H-ng, Cự Khê,

Mỹ H-ng nhập vào huyện Thanh Oai)

Năm 1973 tách 1/2 xã Hoàng Văn Thụ, Thịnh Liệt về khu phố Hai Bà Tr-ng quản lý để thành lập hai tiểu khu Giáp Bát, T-ơng Mai

Năm 1979 04 xã Liên Ninh, Việt H-ng (Ngọc Hồi), Thanh H-ng (Đại áng), Đại Thanh (Tả Thanh Oai) của huyện Th-ờng Tín và xã Hữu Hòa của huyện Thanh Oai thuộc tỉnh Hà Sơn Bình sáp nhập vào huyện Thanh Trì

Năm 1982, cắt thôn Mai Động của xã Hoàng Văn Thụ về quận Hai Bà Tr-ng quản lý để thành lập ph-ờng Mai Động

Năm 1990, chuyển xã Hoàng Văn Thụ về quận Hai Bà Tr-ng quản lý để thành lập ph-ờng Hoàng Văn Thụ

Năm 1996, xã Kh-ơng Đình thuộc huyện Thanh Trì đ-ợc cắt ra để thành lập quận Thanh Xuân, khi đó diện tích tự nhiên của huyện Thanh Trì là 9.791 ha, gồm 24 xã: Tân Triều, Thanh Liệt, Đại Kim, Định Công, Hoàng Liệt, Thịnh Liệt, Yên Sở, Vĩnh Tuy, Thanh Trì, Lĩnh Nam, Trần Phú, Hữu Hòa, Tả Thanh Oai, Tam Hiệp, Vĩnh Quỳnh, Tứ Hiệp, Yên Mỹ, Ngũ Hiệp, Duyên Hà, Đông Mỹ, Yên Mỹ, Đại áng, Ngọc Hồi, Liên Ninh và Thị trấn Văn Điển

Ngày 06 thág 11 năm 2003, 09 xã thuộc huyện Thanh Trì là Đại Kim, Định Công, Hoàng Liệt, Thịnh Liệt, Yên Sở, Vĩnh Tuy, Thanh Trì, Lĩnh Nam, Trần Phú

và 55 ha diện tích tự nhiên của xã Tứ Hiệp đ-ợc cắt ra để hợp với 05 ph-ờng của quận Hai Bà Tr-ng là: T-ơng Mai, Tân Mai, Mai Động, Giáp Bát, Hoàng Văn Thụ thành

quËn Hoµng Mai Sau khi chia t¸ch, diÖn tÝch huyÖn Thanh Tr× chØ cßn 6.317 ha víi d©n

sè 147.788 ng-êi, x· Tø HiÖp thuéc huyÖn Thanh Tr× cßn l¹i 412,20 ha vµ 9.584 ng-êi 2.2.§iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi

- PhÝa B¾c gi¸p víi quËn Hoµng Mai, Thµnh phè Hµ Néi

- PhÝa Nam gi¸p víi huyÖn Th-êng TÝn vµ huyÖn Thanh Oai, Thµnh phè Hµ Néi

- PhÝa T©y gi¸p víi quËn Hµ §«ng vµ quËn Thanh Xu©n, Thµnh phè Hµ Néi

- PhÝa §«ng gi¸p víi huyÖn Gia L©m, Thµnh phè Hµ Néi vµ tØnh H-ng Yªn HuyÖn Thanh Tr× cã tæng diÖn tÝch tù nhiªn lµ 6292.7 ha, bao gåm ThÞ trÊn V¨n

§iÓn vµ 15 x·: T©n TriÒu, Thanh LiÖt, H÷u Hßa, T¶ Thanh Oai, Tam HiÖp, VÜnh Quúnh, Ngäc Håi, §¹i ¸ng, Liªn Ninh, Ngò HiÖp, §«ng Mü, Duyªn Hµ, V¹n Phóc, Yªn Mü,

(Nguồn: Số liệu thống kê diện tích - Phòng Thống kê huyện Thanh Trì)

Hình 2.1: Biểu đồ cơ cấu diện tích đất theo địa giới hành chính

của 16 xã, thị trấn thuộc huyện Thanh Trì

2.2.1.2 Địa hình

Thanh Trỡ là huyện đồng bằng trũng, cú độ cao trung bỡnh 4 – 4,5 m Cao nhất là

6 – 6,5m thấp nhất là 2 – 2,8 m được xếp vào vựng ụ trũng ven đờ của đồng bằng sụng

Hồng Địa hình biến đổi phức tạp nghiêng và dốc từ Tây Bắc xuống Đông Nam, hình thành những vùng trũng cục bộ liên tiếp

Đất đai chủ yếu được kiến tạo trên đất phù sa, có 80% là đất thịt, còn lại là cát phù sa sông hồng bồi đắp hàng năm Tổng diện tích đất tự nhiên là 6.326,5 ha, diện tích đất nông nghiệp là 3.491,3 ha, bình quân là 865,9 m2/lao động nông nghiệp Đất đai của huyện Thanh Trì chủ yếu là đất bãi, đất đồng có độ phì nhiêu cao phù hợp với phát triển trồng lúa, rau màu và hoa…Do hiểu rõ chất đất trong những năm gần đây người dân trong huyện đã từng bước chuyển đổi cơ cấu cây trồng có giá trị cao gấp 5 –

*Điều kiện thời tiết khí hậu

Huyện Thanh Trì nằm trong đồng bằng sông Hồng thuộc khí hậu nhiệt đới gió mùa có hai mùa nóng lạnh rõ rệt Có mùa đông lạnh từ tháng 12 đến tháng 2 năm sau Nhiệt độ bình quân năm là 23.4ºC, tháng 6 nóng nhất vơi nhiệt độ trung bình là 29ºC,

ngày nóng nhất lên tới 42ºC Ngày lạnh nhiệt độ xuống thấp nhất xuống tới 6 đến 9ºC

có năm làm chết hàng trăm ha mạ và lúa mới cấy

Độ ẩm bình quân 85% tháng 3 độ ẩm cao nhất khoảng 89% và thấp nhất vào tháng 11, tháng 12 là khoảng 81% Lượng mưa hàng năm từ 1700 đến 2000ml Trung bình năm có khoảng 143 ngày mưa tập trung từ tháng 5 đến tháng 9 chiếm 79% lượng mưa cả năm Năm nhiều mưa, mưa dồn dập vào tháng 7, 8, 9 theo quy luật gây ngập úng cho đầu vụ cấy lúa mùa, có năm gây ngâp úng 67% diện tích lúa mùa Tháng 12 hầu như không có mưa

2.2.2 §Æc ®iÓm kinh tÕ – x· héi

Hỡnh 2.2: Biểu đồ biến động dõn số huyện Thanh Trỡ giai đoạn 2004 - 2012

Dõn cư phõn bố theo cỏc xó, thị trấn tương đối đều: trung bỡnh khoảng 3.153 người/km2

Lực lượng lao động trờn địa bàn huyện chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực nụng nghiệp (chiếm 32,5% tổng số lao động trờn địa bàn) Trong những năm qua, nguồn lao động của huyện tăng bỡnh quõn 2,09%/năm, tốc độ tăng lao động chủ yếu từ địa phương, ngoài ra cũn do dũng lao động tăng cơ học từ cỏc tỉnh khỏc

Nhỡn chung lực lượng lao động của huyện cũn tương đối trẻ, với 42,6% số lao động dưới 35 tuổi, độ tuổi từ 35 – 55 chiếm 51,2% Tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt 53%; đó giải quyết việc làm cho 5.580 lao động

Thu nhập bỡnh quõn trờn đầu người năm 2005 là 5,5 triệu đồng, đến năm 2010 đạt 13,3 triệu đồng (kế hoạch là 9 triệu đồng)

Không có sự khác biệt lớn về giới trong lực l-ợng lao động, lao động nữ chiếm 47,1%, nam chiếm 52,9%

Trong điều kiện kinh tế thị tr-ờng, sự phân tầng xã hội đang diễn ra; số hộ giàu chiếm 29,5%, hộ nghèo chiếm 2,8% Hộ thu nhập thấp chủ yếu là những hộ h-u trí, mất sức, nông nghiệp kiêm ngành nghề