Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư Bất động sản ở Việt Nam Luận văn ThS. Luật

những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản mà chỉ dừng lại ở việc hiểu rõ bản chất của các quy định pháp luật hiện hành hợp đồng góp

MỤC LỤC

Trang

Lời cam đoan 1

Mục lục 4

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt 7

Danh mục các bảng 8

Danh mục các đồ thị 9

MỞ ĐẦU 10

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 15

1.1 Dự án đầu tư bất động sản và các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản 15

1.1.1 Dự án đầu tư bất động sản 15

1.1.2 Các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản 18

1.1.3 Điều kiện huy động vốn 21

1.2 Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 25

1.2.1 Khái niệm hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 25

1.2.2 Chủ thể của hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 26

1.2.3 Phương thức và hình thức góp vốn 36

1.2.4 Phương thức phân chia lợi nhuận 37

1.2.5 Hiệu lực của hợp đồng góp vốn 38

1.2.6 Sự kiện bất khả kháng 39

1.2.7 Giải quyết tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng góp vốn 39

1.3 Sự khác biệt giữa hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai 41

1.4 Ý nghĩa của hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 43

1.4.1 Đối với chủ đầu tư cấp I 43

1.4.3 Đối với người góp vốn 44

1.4.4 Đối với xã hội và nền kinh tế đất nước 45

Chương 2: THỰC TRẠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 46

2.1 Thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 46

2.1.1 Thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản 47

2.1.2 Thu hút dự án đầu tư bất động sản 49

2.1.3 Đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân 52

2.2 Khó khăn tồn tại khi giao kết hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 53

2.2.1 Khung pháp lý và hướng dẫn giao kết hợp đồng góp vốn 53

2.2.2 Cơ chế kiểm tra, giám sát của cơ quan Nhà nước 59

2.2.3 Hiệu quả huy động vốn của chủ đầu tư 62

2.2.4 Khó khăn tiếp cận thông tin của chủ thể 64

2.2.5 Định giá bất động sản trong các giao dịch thực tế 66

2.3 Rủi ro trong việc áp dụng pháp luật về huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản 67

2.3.1 Rủi ro khi người góp vốn không thực hiện việc góp vốn 68

2.3.2 Rủi ro do khi hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn 68

2.3.3 Rủi ro khi hợp đồng góp vốn giao kết trái luật 71

2.3.4 Rủi ro khi vốn góp bị chủ đầu tư chiếm dụng 74

2.3.5 Rủi ro khi có sự thay đổi phương thức thanh toán hợp đồng 77

2.4 Nguyên nhân của những khó khăn tồn tại khi thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 79

2.4.1 Nguyên nhân chủ quan 79

2.4.2 Nguyên nhân khách quan 81

Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP

VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 85

3.1 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam 85

3.1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật 85

3.1.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 89

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 90

3.2.1 Giải pháp về cơ chế, chính sách, pháp luật 90

3.2.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 94

3.3 Kiến nghị để thực hiện các giải pháp 99

3.3.1 Nâng cao trình độ của luật sư, tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản 99

3.3.2 Phát huy hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 101

3.3.3 Phát triển hệ thống thông tin truyền thông 102

3.3.4 Nâng cao vai trò của các Hiệp hội bất động sản 103

3.3.5 Phát triển hệ thống tài chính về bất động sản 103

3.3.6 Hạn chế giao dịch tư lợi trong kinh doanh bất động sản 105

KẾT LUẬN 107

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 109

PHỤ LỤC 1 115

PHỤ LỤC 2 119

PHỤ LỤC 3 124

PHỤ LỤC 4 129

PHỤ LỤC 5 137

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt bằng tiếng Việt:

TT 16 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010

của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày

23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

VNĐ Việt Nam đồng

Chữ viết tắt bằng tiếng Anh:

FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài

(Foreign Direct Investment) GDP Tổng sản phẩm quốc nội

(Gross Domestic Production) MPI The Ministry of Planning and Investment

(Bộ Kế hoạch và đầu tư) GSO The General Statistics Office

(Tổng cục thống kê)

DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

Bảng 1.1 Điểm khác biệt giữa hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua

bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai 35 Bảng 2.2 Top 5 ngành thu hút FDI lớn nhất năm 2011 43

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá nhưng diện tích đất đai lại

có hạn, trong khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu về đất ở rất cao, do đó đòi hỏi chúng ta phải sử dụng, khai thác và đầu tư đất có hiệu quả và triệt để, tránh tình trạng lãng phí đất đai mà người dân vẫn không có đất ở

Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở và đất ở của người dân thì có rất nhiều dự án đầu tư xây nhà ở và đất ở đã, đang và sẽ triển khai trên thực tế Tuy nhiên, các dự án đầu tư thường có nhu cầu vốn rất lớn mà chủ đầu tư thường thiếu vốn để triển khai dự án Trong khi người có nhu cầu về nhà ở và đất ở muốn có tài sản họ mong muốn đầu tư Nếu mua ngay thì họ không có

đủ tiền còn nếu mua sau thì họ càng không có khả năng tài chính để mua Nếu lựa chọn hình thức đầu tư dài hạn thì họ có thể trang trải vì thời gian thực hiện

dự án thường kéo dài có thể từ một đến ba năm Đây có lẽ là hình thức đầu tư

mà các nhà đầu tư ưa thích

Trên thực tế, pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư có thể bán nhà từ trong dự án nhưng các chủ đầu tư đã lách luật bằng cách họ sáng tạo ra

một loại “hợp đồng góp vốn” với hình thức là để huy động vốn từ các nhà đầu

tư nhưng bản chất nó lại là hợp đồng mua bán nhà Các nhà đầu tư không có

sự lựa chọn nào khác và cũng không được quyền thỏa thuận thêm điều khoản nào khác ngoài những điều khoản mà chủ đầu tư đã soạn thảo sẵn Đến khi thực hiện hợp đồng trên thực tế thì có rất nhiều tranh chấp phát sinh trong tiến

độ góp vốn và triển khai dự án mà phần nhiều lại rủi ro xảy ra đối với người đầu tư

Trước thực tế này, tôi đã chọn đề tài “Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam”, không có tham vọng sẽ giải quyết toàn bộ

những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hợp đồng góp vốn trong dự

án đầu tư bất động sản mà chỉ dừng lại ở việc hiểu rõ bản chất của các quy định pháp luật hiện hành hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam, thực trạng áp dụng pháp luật về HĐGV và qua đó đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục được phần nào của thực trạng nêu trên

2 Tình hình nghiên cứu

Pháp luật về huy động vốn đầu tư BĐS là một bộ phận pháp luật có vị trí quan trọng trong pháp luật về đất đai, nhà ở Vấn đề này đã được nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu Đã có một số công trình nghiên cứu đề tài này như: cuốn sách “Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn

ở Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn, Th.S Trần Nguyên Nam nhà xuất bản Tài Chính năm 2003; TS.Doãn Hồng Nhung “Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2010; bài viết của Th.S Luật Nguyễn Mai Phương “Mạo hiểm với hợp đồng góp vốn”, tạp chí điện tử Doanh nhân 3600, cập nhật ngày 04/08/2010; “Sự tiếp cận một số vấn đề lý luận về vai trò can thiệp và điều tiết của Nhà nước đối với thị trường BĐS theo Luật Đất đai 2003” của TS Nguyễn Quang Tuyến, Lê Văn Sự, tạp chí Luật học số 5, năm 2005; đề tài nghiên cứu khoa học “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về bảo vệ quyền và lợi ích người mua nhà chung cư hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay” do Lê Gia Tùng, Nguyễn Hoàng Minh, Hoàng Đình Khuê – Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội; “Báo cáo rà soát Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006” của TS Nguyễn Văn Minh tại Hội thảo hoàn thiện báo cáo rà soát Luật đất đai, Luật Kinh doanh BĐS ngày 21/09/2011 do Phòng thương mại và công thương Việt Nam tổ chức… Các công trình nói trên của các tác giả đã tiếp cận nghiên cứu về hoạt động huy động vốn đầu tư BĐS từ nhiều góc độ khác nhau và đó là nguồn tài liệu quý giá cho tôi trong quá trình nghiên cứu

Tuy nhiên, vẫn chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống

và đánh giá toàn diện thực trạng các quy định pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS và trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam” trở nên hết sức cấp thiết góp phần làm rõ thêm về mặt lý luận và đáp ứng yêu cầu thực tiễn của hoạt động huy động vốn đầu tư BĐS thông qua HĐGV

3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

Khi nghiên cứu đề tài cần tìm hiểu rõ cơ sở lý luận của hợp đồng nói chung và hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản nói riêng, kết hợp với việc nghiên cứu thực trạng tình hình của việc giao kết hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại một số thành phố lớn ở Việt Nam Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam; giúp hoạt động quản lý các dự án đầu tư bất động sản được thuận lợi hơn; giúp người dân có thể yên tâm hơn khi đầu tư vào các dự

án bất động sản vì quyền lợi của họ được đảm bảo hơn

Xuất phát từ các mục đích cơ bản nêu trên, luận văn có những nhiệm

- Đề xuất hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam hiện nay

4 Phạm vi nghiên cứu đề tài

Nghiên cứu các điều khoản của hợp đồng góp vốn trong một số dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam trên phương diện là hợp đồng góp vốn trong

dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà chung cư, không bao gồm nhà chung cư mini do việc xây dựng nhà chung cư mini dưới hình thức nhà ở riêng lẻ chỉ do hộ gia đình hoặc các nhân xây dựng, không hình thành pháp nhân, không lập dự án Luận văn không nghiên cứu về HĐGV trong đầu tư xây dựng sân gold, resort, bãi biển, khu nghỉ dưỡng Ngoài ra, phạm vi nghiên cứu của luận văn không bao gồm các hợp đồng góp vốn thông qua việc góp công sức, máy móc, thiết bị để đưa vào giá trị góp vốn

Nghiên cứu thực tiễn các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong thời kỳ Việt Nam hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Luận văn dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về pháp luật, các quan điểm của Đảng, Nhà nước về chế

độ đất đai và các loại hợp đồng dân sự, pháp luật về hợp đồng nói chung và pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, như: phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp điều tra, khảo nghiệm tổng kết thực tế và một số phương pháp khác: so sánh, thống kê, hệ thống hóa

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề pháp lý về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư

bất động sản ở Việt Nam

Chương 2: Thực trạng giao kết và thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án

đầu tư bất động sản ở Việt Nam

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất

động sản ở Việt Nam

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Hoạt động đầu tư BĐS tại Việt Nam diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn cuộc sống có nhiều nhà đầu tư muốn cùng nhau góp vốn đầu tư BĐS do đó họ cùng nhau giao kết HĐGV đầu tư BĐS Trước đây, việc huy động vốn đầu tư BĐS bằng hình thức giao kết HĐGV về cơ bản chưa được quy định một cách chính thức trong văn bản pháp luật Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ ra đời, có hiệu lực ngày 08 tháng 8 năm 2010 đã chính thức thừa nhận HĐGV là một trong các hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà

ở Tuy nhiên, quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia hợp đồng này chưa được đề cập rõ trong các quy định về dân sự, đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản nên không tránh khỏi rủi ro cho các bên tham gia góp vốn hay hợp tác đầu tư Do vậy, để tìm hiểu những vấn đề pháp lý cơ bản của HĐGV trong dự án đầu tư BĐS, trước tiên chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về dự án đầu tư BĐS, các hình thức thức huy động vốn đầu tư BĐS Sau đó, nghiên cứu các vấn đề pháp lý về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật về hợp đồng… Trên cơ sở đó, rút ra nhận định, quan điểm, khái niệm cơ bản và nêu bật ý nghĩa của loại hợp đồng này

1.1 Dự án đầu tư bất động sản và các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản

1.1.1 Dự án đầu tư bất động sản

“Dự án đầu tư bất động sản” là một thuật ngữ được sử dụng rất nhiều,

nó đã trở thành một khái niệm phổ biến với những người tham gia vào thị trường BĐS Nhưng, để có một định nghĩa chính thức về dự án đầu tư BĐS thế nào thì lại chưa thấy có một văn bản pháp luật nào quy định

Theo quy định tại khoản 8, điều 3 - Luật Đầu tư năm 2005: “Dự án đầu

tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động

đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”[36]

Theo Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng thì “Đầu tư

bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là BĐS mua, bán,

khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư BĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội”[50]

Luật KDBĐS năm 2006 tuy không đưa ra khái niệm cụ thể về đầu tư BĐS nhưng theo quy định tại khoản 1, điều 18 có thể hiểu đó là “hoạt động đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh Theo đó, các tổ chức,

cá nhân KDBĐS được đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo các hình thức đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng hoặc đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn”

Đầu tư bất động sản có những đặc điểm chủ yếu như sau:

Thứ nhất, ĐT BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn Do đặc điểm của BĐS là có

giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao

Thứ hai, thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu

tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua trên thị trường, thời tiết, khí hậu…

Thứ ba, thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ

vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả

Thứ tư, những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có gía trị

sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình…

Thứ năm, các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn

liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định Vì vậy các hoạt động đầu tư BĐS phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư

Thứ sáu, bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả

kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn

bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư…

Từ khái niệm “dự án đầu tư” và khái niệm “đầu tư bất động sản”, có thể đưa ra khái niệm “dự án đầu tư bất động sản” như sau:

“Dự án đầu tư bất động sản” là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là BĐS mua, bán, khai thác và cho thuê, cho thuê mua, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư BĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội

Mặt khác, điều 29 - Luật Nhà ở năm 2005 quy định “dự án phát triển nhà ở” là tổng hợp các đề xuất chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định Ngoài ra còn quy định những trường hợp phát triển nhà ở theo dự án bao gồm:

Thứ nhất, phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức,

cá nhân thuộc các thành phần kinh tế;

Thứ hai, cải tạo là tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đầu

tư xây dựng lại các khu nhà ở cũ;

Thứ ba, phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

Thứ tư, phát triển nhà ở phục vụ tái định cư

Cùng với việc phân loại các dự án phát triển nhà ở thì Nhà nước cũng xác định các phương thức phát triển nhà ở tương ứng, theo quy định tại Điều

33 – Luật Nhà ở năm 2005 [37] có bốn phương thức phát triển nhà ở như sau:

Một là, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường (gọi là nhà ở thương mại);

Hai là, nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (gọi là nhà ở riêng lẻ);

Ba là, nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 – Luật Nhà ở năm 2005 thuê hoặc thuê mua (gọi là nhà ở xã hội);

Bốn là, nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (gọi là nhà ở công vụ)

Như vậy, dự án đầu tư BĐS ở đây có thể hiểu đó chính là dự án phát triển nhà ở thương mại được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005

1.1.2 Các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản

Trước khi NĐ 71 có hiệu lực thì việc huy động vốn của chủ đầu tư dự

án KDBĐS cũng đã được thực hiện dưới rất nhiều hình thức đa dạng và phức tạp Chủ đầu tư có thể nghiên cứu đủ mọi cách để huy động được vốn bằng nhiều cách thức khác nhau miễn là pháp luật không cấm

Theo quy định tại khoản 1, điều 7 - Luật KDBĐS năm 2006, bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng một số điều kiện nhất định như phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; phải có hồ

sơ dự án, thiết kế, tiến độ xây dựng Tuy nhiên, do thủ tục hành chính xin cấp các loại giấy phép trên có thể kéo dài nhiều tháng trong khi các chủ đầu

tư dự án muốn huy động vốn để thực hiện dự án ngay trước mắt nên Luật KDBĐS năm 2006 cho phép thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước Hình thức này chỉ áp dụng đối với việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai với điều kiện lần thu tiền đầu tiên chỉ thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho BĐS

Luật Nhà ở năm 2005, Điều 39, khoản 1 cũng ràng buộc các điều kiện tương tự khi chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua bao gồm có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và xây dựng xong phần móng Ngoài

ra, Luật này còn quy định mức huy động vốn không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng

Chính vì vậy, vào thời điểm cuối năm 2007, nhiều dự án KDBĐS đã phải trả lại tiền đặt cọc trong khi chưa đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như dự án Sky Garden III của Phú Mỹ Hưng, dự án Blue Diamond của Vạn Phát Hưng …

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn của xã hội, hình thức đầu tư mua các BĐS hình thành trong tương lai thông qua hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp tác kinh doanh bắt đầu được áp dụng dù chưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng

Hơn nữa, Điều 38 - Luật Nhà ở năm 2005 quy định nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại có thể xuất phát từ vốn của chủ đầu tư, vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác, vốn vay của tổ chức tín dụng, vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở và vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật”[31]

“Huy động vốn từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật” ở Điều

38 – Luật Nhà ở năm 2005 chưa được làm rõ là các nguồn nào? Để trả lời cho câu hỏi này mãi phải đến khi NĐ 71 có hiệu lực, tại khoản 1, điều 9 – NĐ 71

đã cụ thể hóa việc huy động vốn để xây dựng nhà ở bằng “các nguồn khác”

như sau:

“Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị

mới (chủ đầu tƣ cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng

kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức sau đây:

Một là, ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư

hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở;

Hai là, ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tƣ với chủ đầu tƣ cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng

kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;

Ba là, ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tƣ với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia

góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d, khoản 3, Điều 9 – NĐ 71;

Bốn là, ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức

năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên

thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d, khoản 3, Điều 9 – NĐ 71;

Năm là, huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng

được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”

Với quy định rằng chủ đầu tư cấp I của các dự án có thể huy động vốn

để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo nhiều hình thức khác nhau, trong đó đáng lưu ý là hình thức ký HĐGV hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư để chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, phân chia lợi nhuận hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở Như vậy, NĐ 71 đã thừa nhận hai hình thức khác để huy động vốn ngoài các hình thức truyền thống tại Luật Nhà ở năm 2005

1.1.3 Điều kiện huy động vốn

Song song với việc quy định các hình thức huy động vốn thì Luật Nhà

ở năm 2005 và NĐ 71 cũng quy định về các điều kiện huy động vốn để các chủ đầu tư căn cứ vào đó thực hiện việc huy động vốn một cách có hiệu quả

và đúng pháp luật

Luật Nhà ở năm 2005 tại điều 39 chỉ quy định điều kiện huy động vốn đối với trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở

đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng Tuy nhiên, khoản 3,4 điều 9 - NĐ 71 lại quy định cụ thể hơn về từng điều kiện huy động vốn tương ứng với từng hình thức huy động vốn:

“Các chủ đầu tư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 – NĐ 71 thực hiện huy động vốn để xây dựng nhà ở phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

Đối với trường hợp quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì chủ đầu tư chỉ được ký HĐGV hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình

hạ tầng kỹ thuật của dự án Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II

Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định tại khoản này; trường hợp chưa chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản;

Đối với trường hợp quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định điểm e, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71;

Đối với trường hợp quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà

ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71;

Trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm

là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực tiếp ký

hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư (bên có quyền sử dụng đất) trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuê sau khi có đủ điều kiện quy định tại khoản này; trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia thì được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và NĐ 71;

Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm c và điểm d, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 mà trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng

số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch BĐS, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận theo quy định tại khoản 1, Điều 60 của NĐ 71; số lượng nhà ở còn lại trong mỗi dự án này chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê theo đúng quy định tại điểm đ và điểm e, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71;

Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS theo đúng quy định của pháp luật về KDBĐS và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định điểm e, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71

Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn

đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;

Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại các điểm

b, c và điểm đ, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn

Trong văn bản thông báo phải nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn cần huy động; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì phải nêu rõ diện tích đất sẽ chuyển nhượng, tên chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì phải nêu rõ tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, nếu có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở sẽ phân chia, tên và địa chỉ của tổ chức, cá nhân được phân chia nhà ở; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự, căn hộ chung cư) và địa chỉ của nhà ở sẽ bán Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng huy động vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà ở khi đã có đủ các điều kiện quy định tại Điều 9 – NĐ 71

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn

đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 9 – NĐ 71 thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành”[11]

Như vậy, quy định về các điều kiện huy động vốn với từng hình thức huy động vốn cụ thể giúp cho việc thực hiện được hiệu quả Tuy nhiên, trên

thực tế chủ đầu tư có thực hiện đúng như vậy không thì lại là một vấn đề khác

1.2 Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tƣ bất động sản

1.2.1 Khái niệm hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản

Theo quy định của NĐ 71 thì chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự

án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức:

Một là, ký HĐGV nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;

Hai là, ký hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư

xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận

Như vậy, chưa có một khái niệm cụ thể nào về HĐGV mà pháp luật chỉ nêu ra các hình thức huy động vốn trong đó có hình thức huy động vốn của chủ đầu tư bằng việc ký kết hai loại HĐGV như trên

HĐGV trong dự án đầu tư BĐS là một dạng hợp đồng dân sự Theo quy định tại điều 388 - BLDS năm 2005 hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự

Nhưng bên cạnh đó, HĐGV trong dự án đầu tư BĐS cũng mang tính

chất thương mại, đầu tư Do vậy, có thể hiểu “HĐGV trong dự án đầu tư BĐS” là sự thỏa thuận góp vốn bằng tiền hoặc tài sản giữa chủ đầu tư cấp

I với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II hoặc giữa chủ đầu tư cấp I với tổ

chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận

1.2.2 Chủ thể của hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản

Theo quy định của NĐ 71 có hai dạng HĐGV Dạng thứ nhất là HĐGV được giao kết giữa chủ đầu tư cấp I với chủ đầu tư cấp II; Dạng thứ hai là HĐGV được giao kết giữa chủ đầu tư cấp I và tổ chức, cá nhân Do đó, chủ thể của HĐGV trong các dự án đầu tư bất động sản gồm có:

Thứ nhất, chủ đầu tư cấp I

Thứ hai, chủ đầu tư cấp II

Thứ ba, người góp vốn hay nhà đầu tư

Ba chủ thể của HĐGV tùy thuộc vào nội dung thỏa thuận trong hợp đồng có địa vị pháp lý khi ký kết và thực hiện hợp đồng

1.2.2.1 Chủ đầu tư cấp I

Theo quy định tại khoản 1, điều 4 – NĐ 71 chủ đầu tư cấp I là đơn vị thực hiện đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án triển nhà

ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu

tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt (sau đây gọi chung là dự án phát triển khu nhà ở – dự án cấp I) Ngoài

ra, chủ đầu tư cấp I cũng có thể thực hiện đầu tư xây dựng dự án cấp II (chỉ bao gồm nhà ở và các công trình kiến trúc khác)

Luật Nhà ở năm 2005, khoản 1, điều 34 quy định mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại Trong khi đó tại khoản 1, điều 12 –

NĐ 71 có nêu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại gồm:

Một là, doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy

định của Luật Doanh nghiệp 2005

Hai là, doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp

liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài hoạt động đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư năm 2005

Ba là, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật

Hợp tác xã năm 2003[11]

Không phải bất kỳ đối tượng nào cũng có thể trở thành chủ đầu tư của các dự án xây dựng nhà mà pháp luật chỉ thừa nhận ba nhóm đối tượng trên Thêm nữa, Luật KDBĐS năm 2006, khoản 1, điều 8 quy định tổ chức cá nhân, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác

xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật Như vậy, Nhà nước không chỉ bắt buộc các thành phần kinh tế trong nước mà mọi thành phần khi tham gia đầu tư KDBĐS đều phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã

Ngoài ra, nhằm tránh những trường hợp lừa đảo, lợi dụng quy định của pháp luật về KDBĐS để chiếm đoạt tài sản của người mua nhà, Luật Nhà ở năm 2005 và NĐ 71 còn đưa ra những quy định cụ thể về việc đăng ký kinh doanh và điều kiện về vốn đối với các chủ đầu tư, cụ thể là:

Đối với điều kiện về việc đăng ký kinh doanh: Tổ chức, cá nhân trong

nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký KDBĐS hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có hoạt động BĐS, theo quy định tại điểm a, khoản 2, Điều

12 - NĐ 71

Đối với điều kiện về vốn: Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển

nhà ở thương mại có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật Việt Nam Theo quy định tại điều 3 – Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của

Chính phủ doanh nghiệp, hợp tác xã KDBĐS phải có vốn pháp định là 6 (sáu)

thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký

kinh doanh[8]

Do tính chất đặc thù của loại dự án này thì ngoài quy định điều kiện về vốn pháp định, Nhà nước còn có quy định thêm điều kiện về vốn dự án Chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ

20ha trở lên theo quy định tại điểm b, Khoản 2, Điều 12 – NĐ 71 Vốn thuộc

sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập Danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án theo quy định tại khoản 3, Điều 5 – Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007

của Chính phủ

Với việc quy định như vậy cho thấy những nỗ lực của Nhà nước ta trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư trong nước cũng như nước ngoài vào thị trường BĐS nói chung và các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư nói riêng nhưng vẫn đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư cũng như đối tác

1.2.2.2 Chủ đầu tư cấp II

Về cơ bản chủ đầu tư cấp II cũng bao gồm các thành phần và tuân thủ các điều kiện về đăng ký kinh doanh, điều kiện về vốn như chủ đầu tư cấp I

Tuy nhiên, giữa chủ đầu tư cấp II và chủ đầu tư cấp I cũng có những điểm khác biệt như sau:

Thứ nhất, về tư cách thực hiện các dự án phát triển nhà ở Chủ đầu tư

cấp I được thực hiện các dự án cấp I và dự án cấp II Trong đó, dự án cấp I bao gồm dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt; dự án cấp II bao gồm nhà ở và các công trình kiến trúc khác Chủ đầu tư cấp II thì chỉ có thể thực hiện đầu tư xây dựng dự án cấp II

Thứ hai, chủ đầu tư cấp I của dự án phát triển khu nhà ở được quyền

chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II

để xây dựng nhà ở sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ của dự án và phải tuân thủ nội dung dự án đã được phê duyệt, nội dung chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chủ đầu tư cấp I có trách nhiệm quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án phát triển khu nhà ở khi chưa bàn giao cho chính quyền địa phương, thực hiện cung cấp điện, nước để chủ đầu tư cấp II xây dựng nhà ở và tổ chức kiểm tra, giám sát việc tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cho phép và tiến độ xây dựng các công trình kỹ thuật trong phạm vi dự án của chủ đầu tư cấp II

Thứ ba, chủ đầu tư cấp II không phải đề nghị cơ quan nhà nước có

thẩm quyền chấp thuận đầu tư nhưng phải thực hiện xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, tiến độ của dự

án đã được phê duyệt và nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền

đã cho phép với chủ đầu tư cấp I

Trường hợp chủ đầu tư cấp II có hành vi vi phạm về quy hoạch, trật tự xây dựng, nội dung đầu tư trong quá trình thực hiện xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác thì chủ đầu tư cấp I có quyền yêu cầu chủ đầu tư cấp

II tạm dừng việc xây dựng và báo cáo với cơ quan có thẩm quyền để xử lý các hành vi vi phạm này

Thứ tư, về điều kiện huy động vốn Đối với chủ đầu tư cấp I chỉ được

huy động vốn bằng hình thức ký HĐGV với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II

Còn chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp

II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định tại khoản 3, điều 9 – NĐ 71; trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản

1.2.2.3 Người góp vốn (nhà đầu tư)

Theo quy định tại điểm c, khoản 1, điều 9 – NĐ 71 thì người góp vốn được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định

của Luật Nhà ở năm 2005 và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d, khoản 3, Điều 9 – NĐ 71

Như vậy, dựa trên những quy định của pháp luật tại điều 35 – Luật Nhà

ở năm 2005 về việc sở hữu nhà thì chủ đầu tư cấp II có thể chia thành 3 dạng như sau:

Một là, tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú

Hai là, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam quy định tại Điều 126 và Điều 131 của Luật Nhà ở năm 2005

Ba là, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 125 và Điều 131 của Luật Nhà ở năm 2005

Thứ nhất, đối với đối tượng là tổ chức, cá nhân trong nước Tại điều 58

Hiến pháp năm 1992 công nhận công dân có quyền sở hữu về nhà ở, nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của công dân Cụ thể hóa quy định tại điều 58

Hiến pháp năm 1992 thì tại Khoản 1, Điều 35 - Luật Nhà ở năm 2005 quy

định đối tượng được mua, thuê nhà ở thương mại là tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú Tuy nhiên, quy định này có một vài ngoại lệ, như:

Trường hợp bên mua nhà phải có hộ khẩu thường trú tại nơi có nhà bán theo phạm vi cấp tỉnh, thành phố nếu pháp luật có quy định Ví dụ, UBND thành phố Hà Nội quy định đối tượng được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Hà Nội phải

có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội; hoặc không có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội nhưng đã nhận chuyển nhượng nhà ở, đăng ký tạm trú và đã ở ổn định tại

Hà Nội từ một năm trở lên theo quy định tại Điều 4 – Quyết định số

23/2008/QĐ-UBND ngày 09/05/2008 của UBND thành phố Hà Nội về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[48]

Một ngoại lệ khác là sự hạn chế trong đối tượng thuê, mua nhà ở xã hội Theo quy định tại điều 37 – NĐ 71, có 6 đối tượng dạng này:

Một là, cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức

Hai là, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước

Ba là, công nhân làm việc tại khu công nghiệp

Bốn là, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định tại điểm a, khoản 6, Điều 30 của NĐ 71

Năm là, học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề không phân biệt công lập hay dân lập được thuê nhà ở trong thời gian học tập

Sáu là, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh[30,35-36]

Như vậy, trừ một số ngoại lệ, pháp luật hầu như không có rào cản đối với người mua nhà là tổ chức, cá nhân trong nước Qua đó, tạo điều kiện tối

đa trong việc tạo dựng nơi ăn, trốn ở cho người dân

Thứ hai, đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài Trước đây

thì Nhà nước ta chỉ cho phép một số người Việt Nam định cư ở nước ngoài

mà thỏa mãn điều kiện nhất định như phải về đầu tư lâu dài tại Việt Nam; phải có công đóng góp với đất nước, có nhu cầu hoạt động thường xuyên tại Việt Nam… thì mới được mua nhà ở tại Việt Nam không hạn chế số lượng Còn lại những người không thỏa mãn điều kiện trên thì chỉ được mua một nhà

ở riêng lẻ hoặc một căn hộ Nhưng đến khi NĐ 71 có hiệu lực đã có một bước tiến mới Theo đó, tại khoản 1, điều 65 – NĐ 71 quy định người Việt Nam

định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc các đối tượng và có đủ điều kiện quy định tại Điều 1 của Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 Thời hạn sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là ổn định, lâu dài Cụ thể tại điều 1 - Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 quy định[40]:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ

ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

Một là, người có quốc tịch Việt Nam;

Hai là, người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước

Việc chứng minh người Việt Nam định cư tại nước ngoài có thuộc các đối tượng được phép mua nhà tại Việt Nam hay không và họ có cư trú tại Việt Nam hay không thì họ phải có các giấy tờ theo quy định tại Điều 66 và Điều

67 – NĐ 71

Như vậy, nhìn chung đối với Việt Kiều còn giữ Quốc tịch Việt Nam thì bình đẳng với người Việt trong nước trong việc mua nhà Nhà nước Việt Nam luôn bảo hộ các quyền và lợi ích chính đáng, các quyền lợi của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, đất nước Đây là một chư trương đúng đắn của Nhà nước Việt Nam để bảo vệ quyền lợi chính đáng

và bảo hộ quyền và lợi ích chính đáng của người Việt Nam định cư ở nước

ngoài[29,9]

Thứ ba, đối với đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài Theo quy

định tại khoản 2, điều 65 – NĐ 71 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư thì được sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 Trường hợp mua nhà ở tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành Nghị quyết này

Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/06/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 quy định các tổ chức, cá nhân nước ngoài sau được phép sở hữu nhà ở[9]:

Một là, người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam;

Hai là, người được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ các chức danh quản lý;

Ba là, người có công đóng góp với đất nước;

Bốn là, người có đóng góp đặc biệt cho đất nước;

Năm là, người vào Việt Nam làm việc trong lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục – đào tạo…;

Sáu là, người có kỹ năng đặc biệt;

Bảy là, người kết hôn với công dân Việt Nam;

Tám là, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và có giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam còn thời hạn từ 01 năm trở lên

BLDS năm 2005 quy định năng lực chủ thể bao gồm năng lực pháp luật

và năng lực hành vi Đối với pháp nhân, pháp luật quy định năng lực pháp

luật và năng lực hành vi của pháp nhân phát sinh đồng thời và chấm dứt tương ứng cùng với thời điểm thành lập (thời điểm đăng ký) và đình chỉ pháp nhân Tuy nhiên, đối với cá nhân thì năng lực chủ thể của cá nhân lại có sự khác biệt Nếu pháp luật quy định năng lực pháp luật của cá nhân tham gia giao kết hợp đồng góp vốn như trên là như nhau thì lại xác định năng lực hành vi của chúng không giống nhau Năng lực hành vi ở đây được hiểu là khả năng hành động của chính chủ thể để tạo ra các quyền, thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng Ngoài ra, năng lực hành vi còn bao hàm

cả năng lực tự chịu trách nhiệm khi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng

Theo quy định của BLDS năm 2005, từ điều 17 đến điều 23, độ tuổi được coi là tiêu chí chung để phân biệt mức độ năng lực hành vi của cá nhân khi tham gia giao kết hợp đồng Có thể chia làm hai dạng:

Thứ nhất là người có đầy đủ tư cách tham gia ký kết hợp đồng góp vốn

và tự chịu trách nhiệm về những hành vi do mình thực hiện;

Thứ hai là người tham gia ký kết hợp đồng góp vốn nhưng thông qua người đại diện hợp pháp

Riêng đối tượng thứ nhất được phân thành hai loại:

Một là, người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự, trừ trường hợp bị tuyên bố mất năng lực hành vi hoặc hạn chế năng lực hành vi

Hai là, người từ đủ 15 tuổi đến 18 tuổi có tài sản riêng đủ để thực hiện nghĩa vụ được xác lập, thực hiện giao dịch và phải chịu trách nhiệm trong phạm vi tài sản của họ có, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Đối tượng thứ hai cũng được chia thành hai loại:

Một là, người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện các giao dịch phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý

Hai là, người chưa đủ 6 tuổi và người mất năng lực hành vi dân sự và hạn chế năng lực hành vi dân sự Mọi giao dịch của họ đều do người đại diện xác lập và thực hiện

Nhìn chung việc quy định về đối tượng được tham gia giao kết hợp đồng góp vốn như vậy là rất thoáng, trước hết tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động vốn của chủ đầu tư, sau nữa là tạo điều kiện tốt nhất để mọi công dân đều có nhà ở, có thể yên tâm sinh sống và làm việc tại nước ta Điều này cũng góp phần không nhỏ cho sự sôi động của thị trường BĐS cũng như thị trường nhà, công trình hình thành trong tương lai

1.2.3 Phương thức và hình thức góp vốn

Phương thức và hình thức góp vốn do các bên thỏa thuận Tùy thuộc vào hình thức góp vốn mà chủ đầu tư áp dụng phương thức góp vốn nào cho hợp lý Hình thức góp vốn có rất nhiều dạng, nó phụ thuộc vào loại vốn đầu

Một là, cổ phần, cổ phiếu hoặc các giấy tờ có giá khác;

Hai là, trái phiếu, khoản nợ và các hình thức vay nợ khác;

Ba là, các quyền theo hợp đồng, bao gồm cả hợp đồng chìa khóa trao tay, hợp đồng xây dựng, hợp đồng quản lý, hợp đồng phân chia sản phẩm hoặc doanh thu; Bốn là, các quyền đòi nợ và quyền có giá trị kinh tế theo hợp đồng; Năm là, công nghệ và quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm cả nhãn hiệu thương mại, kiểu dáng công nghiệp, sáng chế, tên thương mại, nguồn gốc hoặc tên gọi xuất xứ;

Sáu là, các quyền chuyển nhượng, bao gồm cả các quyền đối với thăm

dò và khai thác tài nguyên;

Bảy là, bất động sản; quyền đối với bất động sản, bao gồm cả quyền cho thuê, chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp hoặc bảo lãnh;

Tám là, các khoản lợi tức phát sinh từ hoạt động đầu tư, bao gồm cả lợi nhuận, lãi cổ phần, cổ tức, tiền bản quyền và các loại phí;

Chín là, các tài sản và quyền có giá trị kinh tế khác theo quy định của pháp luật và điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên

Tuy nhiên, ở dạng hợp đồng này chủ đầu tư thường áp dụng hình thức góp vốn bằng tiền Và việc thực hiện góp vốn bằng tiền có thể thực hiện dưới hình thức góp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản vào tài khoản của chủ đầu tư

Do đặc điểm của dự án đầu tư BĐS thường được thực hiện trong thời gian dài nên hợp đồng góp vốn cũng sẽ được thực hiện trong một thời gian dài Chính vì vậy, việc góp vốn cũng được thực hiện theo phương thức chia làm nhiều giai đoạn hoặc nhiều kỳ góp vốn, số tiền góp vốn từng lần là bao nhiêu và vào thời gian nào thì có thể phụ thuộc vào tiến độ thực hiện dự án hoặc do chủ đầu tư quy định Phương thức góp vốn sẽ được quy định cụ thể trong hợp đồng và các bên căn cứ vào đó để thực hiện

1.2.4 Phương thức phân chia lợi nhuận

HĐGV được giao kết với một trong ba mục đích sau: một là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II; hai là, phân chia lợi nhuận là tiền hoặc cổ phiếu; ba là, phân chia sản phẩm là nhà ở theo tỷ lệ quy định của pháp luật Do vậy, việc phân chia lợi nhuận theo phương thức nào bắt buộc phải được quy định rõ trong HĐGV

Theo quy định tại khoản 12, điều 8 – TT 16 thì hợp đồng góp vốn phải thể hiện rõ phương thức phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu) hoặc bằng sản phẩm nhà ở, nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ

loại nhà ở, vị trí, diện tích nhà ở được phân chia; thời hạn hoàn trả vốn hoặc bàn giao nhà ở

Như vậy, hệ quả của việc giao kết hợp đồng góp vốn là nhằm mục đích phân chia lợi nhuận hoặc hướng tới việc giao kết hợp đồng mua bán nhà Điều

đó tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể và nhu cầu của từng chủ thể góp vốn khác nhau vào dự án đầu tư

1.2.5 Hiệu lực của hợp đồng góp vốn

Về nguyên tắc hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết Tuy nhiên, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng còn được xác định theo sự thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật Vì vậy, hợp đồng dân sự được coi

là có hiệu lực vào một trong các thời điểm sau đây[47,97]:

Thứ nhất, hợp đồng miệng có hiệu lực tại thời điểm các bên đã trực tiếp thỏa thuận với nhau về những nội dung chủ yếu của hợp đồng

Thứ hai, hợp đồng bằng văn bản thường, có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hợp đồng

Thứ ba, hợp đồng bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép có hiệu lực tại thời điểm văn bản hợp đồng được chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép

Thứ tư, hợp đồng còn có thể có hiệu lực sau các thời điểm nói trên nếu các bên đã tự thỏa thuận để xác định hoặc trong trường hợp mà pháp luật đã

có quy định cụ thể

Đối với HĐGV cũng là một dạng của hợp đồng dân sự và pháp luật không quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép do đó HĐGV có hiệu lực từ thời điểm giao kết hoặc do các bên thỏa thuận

Ngoài ra, trong điều khoản hiệu lực của hợp đồng thì các bên có thể thỏa thuận với nhau về trường hợp chấm dứt hợp đồng, trường hợp hợp đồng

không có hiệu lực qua đó làm căn cứ để thực hiện hợp đồng và trên cơ sở đó

để giải quyết các tranh chấp có thể nảy sinh sau này

1.2.6 Sự kiện bất khả kháng

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra trong thời hạn hiệu lực của hợp đồng và nằm ngoài khả năng kiểm soát của các bên như thiên tai, hỏa hoạn, động đất, lũ lụt, sự thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước… Trong trường hợp này các bên được miễn trách nhiệm trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định trong hợp đồng

Điều khoản về sự kiện bất khả kháng là một điều khoản khá quan trọng đối với loại hợp đồng này Tuy pháp luật không quy định đây là điều khoản bắt buộc nhưng hầu hết trong các hợp đồng góp vốn đều có quy định điều khoàn này Việc quy định các trường hợp miễn trách nhiệm đối với các bên là cần thiết vì loại hợp đồng này được thực hiện trong một khoảng thời gian khá dài, do đó trong thời gian thực hiện rất có thể sẽ xảy ra các sự kiện ngoài ý muốn của các bên và nó có thể gây cản trở lớn đến việc thực hiện hợp đồng

và cũng có thể gây thiệt hại cho các bên Ngoài ra, việc dự liệu các tình huống không mong muốn có thể xảy ra trong tương lai cũng là một cách để hạn chế các tranh chấp hoặc là một trong những căn cứ để giải quyết có thể nảy sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng trên thực tế

1.2.7 Giải quyết tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng góp vốn

Tranh chấp về hợp đồng góp vốn là tranh chấp phát sinh từ việc hai bên

đã giao kết và trong quá trình thực hiện HĐGV đó trên thực tế nảy sinh những bất đồng hoặc do một trong hai bên vi phạm hợp đồng đó

Khi có tranh chấp phát sinh thì các bên sẽ căn cứ vào các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng để giải quyết tranh chấp Các bên có thể áp dụng một trong các phương pháp dưới đây:

Một là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng

Đây là phương pháp mà các bên tranh chấp có thể thỏa thuận thương lượng với nhau về việc giải quyết những bất đồng quan điểm ngay trong quá trình ký kết hay thực thi các điều khoản trong hợp đồng Bản chất của phương pháp này là hai bên tự nguyện, thiện chí, đàm phán với nhau, tiến đến thống nhất các điều khoản trong hợp đồng trên cơ sở đảm bảo quyền và lợi ích của các bên Trên thực tế, đây là phương pháp đầu tiên và cũng là phương pháp phổ biến nhất mà các bên giao kết hợp đồng thực hiện khi có tranh chấp xảy

ra do với hình thức giải quyết này có thể giữ kín được các thông tin về mâu thuẫn hay tranh chấp nảy sinh giữa các bên

Hai là, các chủ thể giải quyết tranh chấp bằng biện pháp hòa giải

Giải quyết tranh chấp bằng phương pháp hòa giải về bản chất cũng giống như phương pháp thương lượng Tuy nhiên, phương pháp hòa giải được

sử dụng khi các bên không thể tự mình tìm được tiếng nói chung mà cần phải

có bên thứ ba có uy tín đối với các bên tranh chấp đứng ra làm trung gian để giải quyết

Ba là, các chủ thể giải quyết tranh chấp bằng trọng tài

Khác với hai phương pháp giải quyết tranh chấp trên thì phương pháp giải quyết tranh chấp bằng trọng tài bắt buộc các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng Khi xảy ra tranh chấp các bên có thể đưa ra giải quyết trước các tổ chức trọng tài đã được thỏa thuận trước đó trong hợp đồng Về bản chất, các

tổ chức trọng tài đóng vai trò như những tòa án trong việc giải quyết tranh chấp Với phương pháp giải quyết tranh chấp này cho phép các bên tham gia

có thể giữ bí mật đối với những thông tin của vụ việc

Bốn là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua khởi kiện tại tòa án

HĐGV trong dự án đầu tư BĐS là một loại hợp đồng dân sự nên khi xảy ra tranh chấp mà các bên không thể giải quyết bằng phương pháp thương lượng, hòa giải, trọng tài thì các bên có thể đưa vấn đề tranh chấp ra tòa án có

thẩm quyền để yêu cầu giải quyết Tuy nhiên, với phương pháp giải quyết này thì mọi thông tin về vụ việc sẽ không được giữ kín mà sẽ được công khai trên tất cả phương tiện thông tin đại chúng và nó sẽ phần nào ảnh hưởng đến uy tín của các bên xảy ra tranh chấp

1.3 Sự khác biệt giữa hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Trên thực tế, phần lớn HĐGV được giao kết nhằm mục đích phân chia sản phẩm là nhà ở Do đó, HĐGV rất dễ nhầm lẫn với hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Sau đây là một vài điểm khác biệt giữa HĐGV và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

Bảng 1.1: Điểm khác biệt giữa hợp đồng góp vốn

và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Tiêu chí HỢP ĐỒNG GÓP VỐN

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Thời điểm

và điều

kiện huy

động vốn

HĐGV chỉ được ký sau khi

dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở, phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi

có dự án phát triển nhà ở biết trước 15 ngày, tính đến ngày ký HĐGV

Hợp đồng chỉ được ký sau khi thiết kế kĩ thuật nhà ở đã được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản

và thông báo Sở Xây Dựng nơi có dự án phát triển nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được ký kết sau khi đã hoàn thành xong thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS theo đúng quy định của Pháp luật về KDBĐS

+ Nếu người tham gia góp vốn là

cá nhân hộ gia đình thì chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở: các trường hợp còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu (khoản 5, điều 8 – TT 16)

+ Số lượng được mua bán căn

hộ không bị hạn chế trong mỗi

dự án

+ Số lượng căn hộ được bán cho cùng một đối tượng của cùng một dự án không bị hạn chế

Pháp luật cũng quy định, bên mua căn hộ được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho tổ chức cá

căn hộ khác khi chưa ký hợp đồng mua

bán với chủ đầu tư (khoản 5, điều 8 – TT 16)

nhân khác theo đúng quy định của pháp luật

Nguồn: Tác giả tập hợp từ các quy định của pháp luật

1.4 Ý nghĩa của hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tƣ bất động sản

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay vốn là vấn đề quan trọng Vốn là yếu tố cần và đủ để phát triển dự án đầu tư Hình thức góp vốn giữa doanh nghiệp bất động sản và người đầu tư là tất yếu Trên thực tế, chính hình thức “mua nhà trên giấy” đã thu hút được nguồn vốn lớn từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi trong dân Hợp đồng góp vốn đã giải quyết vốn cho BĐS có chỗ đứng trong đời sống thực tế, mang lại lợi ích cho cả nhà đầu

tư lẫn người tiêu dùng, lợi ích cho xã hội và nền kinh tế đất nước

1.4.1 Đối với chủ đầu tư cấp I

Thứ nhất, chủ đầu tư có thể huy động vốn góp dễ dàng hơn so với các

hình thức huy động vốn góp khác Tuy pháp luật quy định cho chủ đầu tư có nhiều cách thức để huy động vốn đầu tư như: ký hợp đồng vay vốn ngân hàng, vay tổ chức tín dụng; hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng hợp tác kinh doanh; hợp đồng mua nhà từ tiền ứng trước Nhưng so với các kênh huy động vốn khác như vay ngân hàng, với chính sách hạn chế cho vay để KDBĐS và lãi suất cao như hiện nay, chủ đầu tư sẽ phải trả một khoản tiền lãi rất lớn để vay vốn tín dụng Phát hành trái phiếu thì thủ tục phức tạp, bị kiểm soát chặt chẽ và phải thanh toán tiền lãi cho trái chủ Ký hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư cấp II hay doanh nghiệp KDBĐS thì đồng nghĩa với việc chủ đầu

tư dự án phải chia "miếng bánh" cho người khác Như vậy, chủ đầu tư được hưởng lợi ích rất lớn từ việc huy động vốn của những người bỏ tiền ra với hy vọng mua được nhà hình thành trong tương lai