Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

Có thể khẳng định các công trình, bài viết, nghiên cứu hiện nay liên quan đến nhà ở cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam hầu như mới chỉ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGÔ THANH HƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGÔ THANH HƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số : 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Doãn Hồng Nhung

HÀ NỘI - 2013

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn ch-a từng đ-ợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Ngô Thanh H-ơng

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT

NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

12

1.1 Một số khái niệm về nhà ở, sở hữu nhà ở của người Việt Nam

định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

12

1.1.1 Khái niệm về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

và người nước ngoài tại Việt Nam

12

1.1.2 Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

14

1.2 Tổng quan về người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người

nước ngoài tại Việt Nam

17

1.2.1 Tổng quan về người Việt Nam định cư ở nước ngoài 17 1.2.2 Tổng quan về người nước ngoài tại Việt Nam 19 1.3 Phân loại đối tượng sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài tại

Việt Nam

21

1.3.1 Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu

nhà ở tại Việt Nam

1.4.1 Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt

Nam định cư ở nước ngoài

26

1.4.2 Điều kiện được sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 28 1.5 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 30

1.6 Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước

ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

37

1.6.1 Quy phạm pháp luật điều chỉnh về sở hữu nhà ở của người Việt

Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

37

1.6.2 Đối chiếu các quy định của pháp luật nhà ở về sở hữu nhà ở

của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước

ngoài tại Việt Nam với pháp luật về đầu tư, kinh doanh nhà ở

39

1.6.3 So sánh quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài với người Việt Nam trong nước

42

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA

NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

45

2.1 Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

và người nước ngoài tại Việt Nam

45

2.1.1 Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

45

2.1.2 Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài được sở hữu nhà ở 47

tại Việt Nam

2.2 Những đặc thù cơ bản trong hợp đồng mua bán, tặng cho nhà

ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước

ngoài tại Việt Nam

50

2.2.1 Một số nội dung pháp lý cơ bản về hợp đồng mua bán, tặng

cho nhà ở có yếu tố nước ngoài

50

2.2.2 Chủ thể hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài tại Việt Nam

52

2.2.3 Đối tượng của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt

Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

54

2.2.4 Hình thức của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt

Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

55

2.2.5 Nội dung của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt

Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

2.3.1 Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người

Việt Nam định cư ở nước ngoài

58

2.3.2 Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người

nước ngoài tại Việt Nam

60

2.4 Quy định xử lý vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam

định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

62

2.4.1 Thẩm quyền xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt

Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

62

2.4.2 Xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

63

2.5 Thực trạng về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở

nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

66

2.5.1 Thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 66 2.5.2 Thực trạng sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 69 2.6 Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài

71

2.6.1 Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài

71

2.6.2 Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại

Việt Nam

77

Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA

NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

85

3.1 Hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam

định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

85

3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của

người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại

Việt Nam

87

3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện cơ chế tổ chức thực hiện sở hữu

nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người

nước ngoài tại Việt Nam

DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

bảng

2.1 Thống kê sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam

định cư ở nước ngoài

68

2.2 Thống kê sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài 71

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong bối cảnh quốc tế và trong nước có rất nhiều khó khăn, thách thức, nhất là do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế toàn cầu, toàn Đảng, toàn dân ta đang nỗ lực phấn đấu đạt những thành tựu quan trọng trong thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đưa nước ta trở thành nước công nghiệp hóa hiện đại hóa Một trong những chính sách được đề ra qua các kỳ Đại hội Đảng đó là thu hút đầu tư, nhân tài, các chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sư nước ngoài vào Việt Nam làm việc và đóng góp Để thực hiện tốt mục tiêu trên, Đảng và Nhà nước ta đã thực hiện nhiều chính sách ưu đãi đối với các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài

và người nước ngoài vào Việt Nam làm việc, sinh sống Nếu như trước đây do các điều kiện chính trị - xã hội, Nhà nước ta thực hiện những chính sách rất cứng rắn trong lĩnh vực nhà ở, hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, dẫn đến tình trạng những đối tượng này khi vào Việt Nam sinh sống và làm việc đều phải thuê nhà ở hoặc nhờ người đứng tên sở hữu nhà ở gây bất tiện trong sinh hoạt, lũng đoạn thị trường bất động sản dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn cho Tòa án khi xử lý các vụ việc liên quan đến nhà ở thì đến nay cùng với tiến trình hội nhập với thế giới, đặc biệt kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Nhà nước ta đã đưa ra các chính sách thông thoáng hơn cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo thống kê của Cục Việc làm, Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội thì hiện nay số lượng người nước ngoài vào làm việc tại Việt Nam là hơn 74.000 người và theo thống kê của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài có khoảng hơn 4 triệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang

sinh sống và làm việc tại hơn 100 quốc gia trên thế giới và đại đa số đều mong muốn trở về quê hương đóng góp cho sự phát triển của đất nước

Có thể nói, số lượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam là rất lớn bởi lẽ nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cấp thiết cho sinh hoạt của mỗi con người, hơn nữa khi người nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài đến, quay trở lại Việt Nam đầu tư, làm ăn, sinh sống thì họ mang theo cả gia đình, vợ con vì vậy nhà ở luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của những đối tượng này Việc Quốc hội thông qua chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã thể hiện được quan điểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam trong việc thực thi chính sách đối với người nước ngoài cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong giai đoạn mới

Thứ nhất, cụ thể hóa chủ trương, đường lối của Đảng về việc chủ động

hội nhập kinh tế quốc tế theo hướng đa phương hóa, đa dạng hóa, tranh thủ mọi thời cơ để phát triển đất nước trên nguyên tắc giữ vững độc lập tự chủ, định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ quyền quốc gia

Thứ hai, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, các chuyên gia,

nhà khoa học, nhà quản lý nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước ta

Thứ ba, chính sách cho phép người nước ngoài và người Việt Nam

định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở sẽ góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở và bất động sản phát triển trên nguyên tắc đảm bảo ổn định, minh bạch

và lành mạnh, góp phần tạo dựng các đô thị hiện đại, văn minh

Thứ tư, chính sách này phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế và các

điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết, gia nhập; đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng giữa đối tượng người nước ngoài và công dân Việt Nam

Chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được cụ thể hóa trong Luật Nhà ở năm 2005, Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 08/8/2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 và một số văn bản pháp luật khác đã mở ra cánh cửa cho người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Có thể khẳng định, chính sách cho phép người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhiều quyền năng hơn trước về sở hữu nhà

ở tại Việt Nam đã tạo ra sự biến đổi lớn lao về chính trị, kinh tế, xã hội Bởi

lẽ, các quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam ảnh hưởng trực tiếp sự phát triển của thị trường bất động sản, tác động gián tiếp đến sự phát triển của nền kinh tế Để hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Nhà nước ta đã sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 và pháp luật liên quan qua từng thời kỳ

Tuy nhiên cùng với thời gian các quan hệ xã hội phát sinh ngày càng

đa dạng và phức tạp dẫn tới những tồn tại, bất cập khi áp dụng các quy định về nhà ở trong đời sống thực tế Bên cạnh đó các quy định pháp luật ngặt nghèo, chưa thực sự phù hợp đã khiến số lượng sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài là khá nhỏ, không phát huy được mục đích của Đảng và Nhà nước ta đã đề ra

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng thì sau 03 năm thực hiện thí điểm cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam mới có 46 trường hợp người nước ngoài mua nhà ở

Số lượng nhà ở mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu cũng chỉ dừng ở con số 282 nhà ở kể từ khi Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 sửa đổi bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai có hiệu lực Trong khi đó các giao dịch chui về nhà ở cũng như hành vi vi phạm quy định của pháp luật sở hữu nhà ở tại Việt Nam liên quan đến người Việt Nam định

cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam vẫn tồn tại và có xu hướng gia tăng

Mặt khác, theo số liệu của Bộ Xây dựng những năm gần đây số lượng

dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ngày càng tăng Chỉ tính riêng 02 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì từ khi có Luật Nhà ở năm 2005 đến quý I/2013 toàn Thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển được 51,879.2 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở trên địa bàn thành phố lên 121.379,2 triệu m2, tổng diện tích nhà ở tại Hà Nội cũng đạt mức trên 147 triệu m2 sàn Tuy nhiên, số lượng người mua nhà vẫn không đạt mức như mong muốn của các nhà đầu tư, rất ít các giao dịch về nhà ở được thực hiện dẫn đến sự tụt dốc của thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ nền kinh tế nói chung

Trước những hạn chế nói trên, Bộ Xây dựng đang dự định triển khai sửa đổi, bổ sung pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam trình Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả kinh tế đầu tư

Do vậy, việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam" là một

nhiệm vụ vô cùng quan trọng, cấp thiết trong giai đoạn hiện nay, nhằm tìm hiểu nguyên nhân khó khăn, bất cập trong việc áp dụng các quy định về sở hữu nhà

ở tại Việt Nam và đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật, một mặt tạo điều kiện thuận lợi cho việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài, mặt khác tạo ra sự thông thoáng, hiệu quả trong công tác quản lý nhà ở của các cơ quan nhà nước

nghiên cứu, đây là đề tài mang tính thời sự khoa học vì nhà ở luôn là vấn đề sinh tồn, quan trọng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam Trên thực tế, có không ít các công trình, đề tài, bài viết trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến vấn đề này Dưới đây là một số nghiên cứu tiêu biểu:

- Doãn Hồng Nhung, New legal corridor oversea Vietnamese foreign

organization and invidual using land in Vietnam, Vietnam Law and Legal

Forum, The only monthly English language law magazine in Vietnam (May 2004; Vol 10-No-117);

ThS Doãn Hồng Nhung, Hành lang pháp lý mới cho người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam,

Tạp chí Luật học, Đại học Luật Hà Nội, số 01 năm 2005;

ThS Chu Mạnh Hùng, Chính sách mới về nhà ở cho người nước

ngoài tại Việt Nam, Tạp chí nghề luật, số 03/2008 Bài viết đã đánh giá sự cần

thiết mở cửa cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam và phân tích về điều kiện, đối tượng, trình tự, thủ tục sở hữu nhà ở áp dụng cho người nước ngoài theo quy định của pháp luật hiện hành;

Nguyễn Mạnh Khởi, Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và

công trình xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại

học Quốc gia Hà Nội, 2009 Luận văn đã khai thác các nội dung liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng tại Việt Nam như điều kiện, thủ tục, cơ quan đăng ký, một số vướng mắc trong việc đăng ký quyền sở hữu và đề xuất giải pháp;

Đặng Thị Hằng, Những vấn đề pháp lý về sử dụng đất của người Việt

Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường

Đại học Luật Hà Nội, 2010 Nội dung của luận văn tập trung phân tích các vấn đề về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài như các quy định chung của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, thực trạng

và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

Nguyễn Thị Minh Thu, Một số vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở thành phố Hải Phòng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc

gia Hà Nội, 2010 Vấn đề chính mà luận văn nghiên cứu là các vấn đề liên quan đến cấp giấy chứng nhận và kiến nghị sửa đổi các quy định pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận;

TS Doãn Hồng Nhung, Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định

cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb

Xây dựng, 2010 Cuốn sách nghiên cứu tổng quát các quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam như các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch nhà ở, thực trạng nhu cầu sở hữu nhà ở và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở;

Ngô Thanh Hương, Pháp luật về nhà ở của người Việt Nam định cư ở

nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Luận văn tốt nghiệp, Khoa

Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010 Nội dung của luận văn đề cập vấn đề pháp luật nhà ở dưới góc độ phân tích các quy định hiện hành về nhà ở, so sánh các quy định về nhà ở của Việt Nam và các nước trên thế giới và kiến nghị một số giải pháp;

TS Nguyễn Minh Hằng và ThS Nguyễn Thị Thùy Trang, Một số

vướng mắc về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Tạp chí Nghề luật, số 03/2011 Bài viết đi sâu phân tích các quy

định của pháp luật về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, phân tích các sai sót về thẩm quyền cấp giấy chứng

nhận và xử lý của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

Có thể khẳng định các công trình, bài viết, nghiên cứu hiện nay liên quan đến nhà ở cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam hầu như mới chỉ đề cập ở khía cạnh vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc những quy định chung về pháp luật nhà ở áp dụng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, mà chưa có một nghiên cứu sâu về vấn đề sở hữu nhà ở của các đối tượng này Do vậy, luận văn sẽ tập trung phân tích cơ

sở pháp lý, cơ sở thực tiễn, đánh giá thực trạng, cơ chế bảo vệ quyền sở hữu dưới góc độ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và kiến nghị các giải pháp nhằm cụ thể hóa các quy định pháp luật nhà ở cũng như các biện pháp đảm bảo sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam được triển khai thực hiện có hiệu quả, thông thoáng, phù hợp với pháp luật quốc tế

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu

Đề tài sẽ tập trung thực hiện ba mục đích nghiên cứu sau:

- Xây dựng cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn liên quan đến liên quan đến sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam như điều kiện, thủ tục, hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở,

cơ chế bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của những đối tượng này…;

- Đánh giá thực trạng sở hữu nhà ở tại Việt Nam của đối tượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong thực tiễn

Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, đề tài sẽ thực hiện những nhiệm vụ nghiên cứu dưới đây:

- Nghiên cứu quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước; các văn bản quy phạm pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, văn bản hướng dẫn thi hành; các công trình nghiên cứu, tài liệu tham khảo liên quan đến sở hữu nhà ở của đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam;

- Phân tích số liệu, khảo sát thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam từ đó làm rõ những hạn chế, bất cập và nguyên nhân khó khăn khi áp dụng quy định pháp luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam;

- So sánh các quy định về sở hữu nhà ở của một số quốc gia trên thế giới có đặc điểm tương đồng với Việt Nam và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của Việt Nam liên quan đến người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

4 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn sẽ tập trung nghiên cứu vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam dưới góc độ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật liên quan; không nghiên cứu dưới góc độ luật dân sự Đề tài sẽ đi sâu phân tích, đánh giá các quy định về hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở; thực trạng và cơ chế bảo vệ quyền sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài và các giải pháp cụ thể hóa Luật Nhà ở năm 2005

5 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở lập trường xuất phát và quan điểm tiếp cận các nguyên tắc

cơ bản của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, cơ sở lý

luận chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, quan điểm của Đảng và Nhà nước về sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp phân tích, tổng hợp các thông tin, tư liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu như các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước; các số liệu về nhu cầu và thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam tại các cơ quan quản lý nhà ở; tham khảo các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài;

- Phương pháp khảo sát thực tế để tìm ra những vấn đề vướng mắc, tồn tại trong lĩnh vực nhà ở đối với người nước ngoài và người Việt Nam định

cư ở nước ngoài

- Phương pháp so sánh các quy định của pháp luật về sở hữu nhà ở giữa Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới nhằm kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

6 Những đóng góp của đề tài

Thứ nhất, đề tài có vai trò xây dựng cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về

sở hữu nhà ở của đối tượng là người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Pháp luật về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài là vấn đề khá mới tại Việt Nam nên số lượng đề tài và các công trình nghiên cứu liên quan còn khá hạn chế Nhìn chung các nghiên cứu trước đây mới chỉ đưa ra vấn đề mà chưa

có một nghiên cứu đi sâu đánh giá, phân tích quy định pháp luật và thực trạng

áp dụng pháp luật sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Vì vậy, đề tài sẽ là một nguồn tài liệu tham khảo đối với hoạt động xây dựng pháp luật của nhà nước ta

Thứ hai, đề tài góp phần hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của

người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

Bên cạnh những thành tựu đạt được trong chính sách nhà ở dành cho đối tượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước thì pháp luật

về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài vẫn bộc lộ những hạn chế, bất cập Xuất phát từ thực trạng sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, đề tài sẽ đưa ra các giải pháp nhằm cụ thể hóa các quy định của pháp luật cũng như cơ chế bảo vệ quyền sở hữu từ đó nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật sở hữu nhà ở của đối tượng này

Thứ ba, đề tài có đóng góp quan trọng trong việc thực hiện các chính

sách thu hút đầu tư, nhân tài, phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước ta

Có thể khẳng định, bên cạnh nhu cầu ăn, mặc thì nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của mỗi người Đó là yếu tố cấp thiết cho sinh hoạt của con người cũng là yếu tố gắn kết con người với nơi mình sinh sống Chính sách nhà ở có vai trò khuyến khích đầu tư, thu hút nhân tài là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài Đồng thời tác động trực tiếp đến

sự phát triển của nền kinh tế vì sự lớn mạnh của thị trường bất động sản thể hiện sức mạnh kinh tế của một quốc gia Tuy nhiên, để thực hiện được các mục tiêu trên thì cần thiết phải xây dựng một hành lang pháp lý thông thoáng, phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam, hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Thứ tư, đề tài có ý nghĩa trong tiến trình hội nhập quốc tế của Việt Nam

Kể từ Đại hội Đảng lần thứ X, Đảng và Nhà nước ta đã nhấn mạnh đến vai trò của các cá nhân, tổ chức nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong tiến trình hội nhập của Việt Nam và thế giới Đây chính là cầu nối thúc đẩy quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội giữa Việt Nam và toàn cầu

Việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thể hiện chính sách mở cửa của Đảng và Nhà nước ta, nhằm tạo sự bình đẳng giữa công dân Việt Nam trong nước với người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, phù hợp với xu hướng của các quốc gia trên thế giới Tuy nhiên, mục đích hội nhập sẽ không đạt được nếu pháp luật về sở hữu nhà ở không hoàn thiện

Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu các quy định của pháp luật nhằm kiến nghị giải pháp hoàn thiện các quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam Do vậy, đề tài

sẽ góp phần hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của các đối tượng này từ đó thúc đẩy quá trình hội nhập của Việt Nam trong bối cảnh toàn cầu hóa

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở

nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam

định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của

người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

Chương 1

TỔNG QUAN VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM VỀ NHÀ Ở, SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.1.1 Khái niệm về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

Nhà ở không chỉ là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình, nhà ở cũng được coi là điều kiện cần thiết đứng thứ ba sau ăn mặc để giúp con người có thể yên tâm tham gia lao động, tạo ra của cải vật chất cho xã hội Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 đưa ra khái niệm nhà ở là "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" [29, Điều 1] Như vậy, để được coi là nhà ở thì cần có những điều kiện, yếu tố [17]:

Thứ nhất, nhà ở phải là công trình xây dựng do con người tạo lập nên

bằng công sức lao động kết hợp với các loại vật liệu xây dựng, thiết bị gắn với nhà ở thông qua các biện pháp khoa học, kỹ thuật để xây dựng (phải là công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng)

Thứ hai, công trình xây dựng này được xây dựng để phục vụ nhu cầu

ở và các nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác của hộ gia đình, cá nhân như:

để duy trì cuộc sống, là không gian văn hóa của một tập hợp người có quan hệ gia đình (quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng) cùng ở trong một nhà, là nơi thờ cúng tổ tiên, nơi giao lưu, gặp gỡ các thành viên của nhiều thế hệ, của dòng họ, phục vụ yêu cầu duy trì nòi giống…

Trên thực tế, vẫn có sự nhầm lẫn giữa nhà ở với chỗ ở, nơi cư trú như nhà trên thuyền, nhà nổi…Tuy nhiên, đó không được coi là nhà ở vì không đáp ứng được tiêu chí là nhà ở theo quy định của pháp luật Luật Nhà ở đưa ra khái niệm về nhà ở để phân biệt giữa nhà ở với các loại nhà khác không phải nhà ở như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn và các công trình xây dựng khác Để phân biệt nhà ở với các công trình xây dựng khác thì pháp luật về nhà ở đã đưa ra một số đặc điểm của nhà ở:

Một là, nhà ở phải do con người xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn

thiết kế riêng và được xây dựng bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định;

Hai là, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp,

phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định;

Ba là, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ công năng để phục vụ nhu

cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân như: có phòng ở, sinh hoạt chung, bếp, công trình phụ; trong đó các công trình phụ có thể được xây dựng khép kín trong cùng một căn hộ hoặc xây dựng tách biệt

Theo pháp luật về nhà ở thì nhà ở được phân loại thành: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà biệt thự tại đô thị, nhà chung cư…Tuy nhiên, không phải tất cả các loại nhà ở như đề cập ở trên đều thuộc hình thức nhà ở thuộc quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam Không giống như công dân Việt Nam ở trong nước, người nước ngoài chỉ có quyền sở hữu nhà ở là căn hộ chung cư trong dự án phát triển thương mại và không thuộc khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại Như vậy, nhà ở thuộc sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam chỉ có thể là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư Pháp luật Việt Nam nghiêm cấm các trường hợp người nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ hoặc nhà biệt thự gắn liền vì

liên quan đến quy định của Luật Đất đai năm 2003 và chính sách quản lý đất đai của nhà nước ta

Trước đây, đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng bị hạn chế rất nhiều về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở

và Điều 121 Luật Đất đai có hiệu lực thì quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với vấn đề sở hữu nhà ở được mở rộng hơn rất nhiều Theo quy định hiện hành thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở không hạn chế về số lượng và loại nhà ở giống như công dân Việt Nam

ở trong nước (trừ một số trường hợp) Điều đó có nghĩa là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu tất cả các loại nhà ở như nhà chung cư, nhà riêng lẻ, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất…

Như vậy, pháp luật về nhà ở của Việt Nam quy định rất chặt chẽ về loại nhà ở mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam được phép sở hữu Chính bởi chế định sở hữu đất đai, lịch sử đất đai và các chính sách, quy định đặc thù của Việt Nam liên quan đến đất đai trong việc bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước ta không mở rộng quyền sở hữu nhà ở của các đối tượng có yếu tố nước ngoài như với công dân Việt Nam ở trong nước

1.1.2 Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

Quyền sở hữu là một trong những quyền cơ bản nhất, quan trọng nhất của mỗi công dân Người chủ sở hữu đối với tài sản sẽ có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình Để tìm hiểu quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam cần thiết phải đi nghiên cứu về chế định sở hữu tài sản nói chung và chế định sở hữu nhà ở nói riêng

Bộ luật Dân sự năm 2005 đã đưa ra một định nghĩa về quyền sở hữu bằng cách liệt kê những nội dung của quyền sở hữu và chủ thể các quyền này Theo quy định đó thì "quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật" [28, Điều 164] Như vậy quyền sở hữu có thể được hiểu là luật pháp về

sở hữu trong một hệ thống pháp luật nhất định Quyền sở hữu là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu sản xuất,

tư liệu tiêu dùng, những tài sản khác theo quy định tại Điều 163 Bộ luật Dân

sự Hiểu theo nghĩa hẹp thì quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng

và định đoạt trong những điều kiện nhất định Có thể nói, quyền sở hữu chính

là quyền năng dân sự chủ quan của từng loại chủ sở hữu nhất định đối với một tài sản cụ thể, được xuất hiện trên nội dung của quy phạm pháp luật về sở hữu [35, tr 178] Theo từ điển Luật học thì:

Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý phản ánh các quan

hệ sở hữu trong chế độ sở hữu nhất định, là tổng hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu tồn tại trong xã hội tại thời điểm lịch sử nhất định (theo nghĩa khách quan) Các quy phạm pháp luật

về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm về: các hình thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyền sở hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở các hình thức sở hữu khác nhau; bảo vệ quyền sở hữu Quyền sở hữu là quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc sở hữu của mình (theo nghĩa chủ quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Quyền sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó các yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung [39, tr 653-654]

Luật Nhà ở năm 2005 cũng quy định về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân:

Người tạo lập hợp pháp nhà ở có quyền sở hữu đối với nhà

ở đó Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa (trừ trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà ở khác) [29, Điều 9]

Như vậy, quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân được nhà nước bảo

hộ một cách toàn vẹn, không chủ thể nào có quyền xâm phạm đến quyền sở hữu nhà ở Điều này có nghĩa là pháp luật công khai cho người thứ hai biết rằng một tài sản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản

Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các nước trên thế giới đều phân loại quyền sở hữu nhà ở là loại quyền sở hữu đối với bất động sản Xét

về mặt bản chất quyền sở hữu nhà ở (quyền sở hữu bất động sản) hầu như không có điểm gì khác với quyền sở hữu các loại tài sản khác Có thể hiểu, quyền sở hữu nhà ở là một phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định và bảo vệ các quyền năng của chủ

sở hữu đối với nhà ở Quyền sở hữu nhà ở chính là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật Như vậy, cũng giống như chủ sở hữu các tài sản khác, chủ sở hữu tài sản là nhà ở vẫn có đầy

đủ ba quyền năng của quyền sở hữu theo quy định của pháp luật Có nghĩa là chủ sở hữu tài sản là nhà ở có quyền quản lý, sử dụng nhà ở, có quyền tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng nhà ở…

Do vậy, nói đến điểm khác nhau về quyền sở hữu nhà ở thì đó là sự khác nhau của pháp luật về sở hữu nhà ở đối với công dân Việt Nam cư trú tại

Việt Nam với sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam Mặc dù Nhà nước ta đã công nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, tức là công nhận quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở của hai đối tượng này Tuy nhiên thực tế, pháp luật về nhà ở vẫn có những quy định riêng, hạn chế quyền sở hữu của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

và người nước ngoài tại Việt Nam Chẳng hạn như, người nước ngoài chỉ được bán hoặc tặng cho căn hộ đã mua sau 01 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, hay trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép về Việt Nam cư trú có thời hạn dưới sáu tháng khi thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì cũng chỉ được hưởng phần giá trị của nhà ở đó…

Như vậy, quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam có thể được hiểu là một phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh, bảo vệ quyền năng của chủ sở hữu là người Việt Nam định

cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam đối với tài sản là nhà ở Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản - nhà ở thuộc sở hữu của mình Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam có đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt) nhưng phải tuân theo quy định riêng và có những điểm hạn chế hơn so với công dân Việt Nam cư trú tại Việt Nam

1.2 TỔNG QUAN VỀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.2.1 Tổng quan về người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Trong từng thời kỳ, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài

lại được đề cập dưới nhiều góc độ, tên gọi khác nhau như "Việt kiều", "người

Việt Nam ở nước ngoài", "người Việt Nam định cư ở nước ngoài", "công dân Việt Nam ở nước ngoài", "người gốc Việt Nam", "người có huyết thống Việt Nam"… Trước năm 1980, khái niệm Việt kiều được quy định tại Điều 36 Hiến

pháp 1959 và Điều 75 Hiến pháp 1980 dùng để chỉ những người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài, sống xa tổ quốc Thay thế cho khái niệm Việt kiều, Hiến pháp 1992 quy định: "Nhà nước bảo hộ quyền lợi chính đáng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài" [24, Điều 75] Tiếp theo đó, Luật Quốc tịch

1998 có hiệu lực đã giải thích chính thức "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài" [25, Khoản 3 Điều 2]

Tuy nhiên, Luật Quốc tịch năm 2008 ra đời thay thế cho Luật Quốc tịch năm 1998 đã không đề cập đến khái niệm "người Việt Nam định cư ở nước ngoài" mà chỉ giải thích: "người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài" [31] Như vậy theo quy định của pháp luật hiện hành thì tiêu chí để xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là họ có cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài hay không Những người là công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam

cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài thì được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài Luật Quốc tịch năm 2008 đã bỏ cụm từ "làm ăn" trong khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã đưa ra một định nghĩa chính xác hơn, phù hợp với quan niệm của các quốc gia trên thế giới

Thực tế, hiện nay có khoảng 3,4 triệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài cư trú gần 90 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, trong đó tập trung chủ yếu ở 21 nước thuộc các khu vực: Bắc Mỹ, Tây Bắc Âu, Nga và Đông

Âu, Đông Nam Á, Đông Bắc Âu và Châu Úc Một số khu vực khác như Nam

và Tây Á, Trung Đông, Châu Phi và Nam Mỹ tuy cũng có người Việt Nam làm ăn, sinh sống nhưng số lượng rất ít

Theo số liệu thống kê của Ủy ban về người Việt Nam ở nước ngoài, khoảng 80% người Việt Nam đang làm ăn, sinh sống tại các nước phát triển,

trong đó tập trung đông nhất là ở Mỹ (1,5 triệu người), Pháp (300.000 người), Canada (250.000 người), Úc (245.000 người) Ở các nước Đông Âu (Nga), các nước Châu Á (Campuchia, Thái Lan) mỗi nước có khoảng 100.000 người Việt làm ăn, sinh sống [40]

Từ những năm 90 của thế kỷ XX đến nay, đặc biệt là từ những năm

2000, do chính sách mở cửa của Nhà nước ta trong quan hệ đối ngoại cũng như do ảnh hưởng của quá trình toàn cầu hóa, số lượng người Việt Nam ra nước ngoài định cư ngày đông Họ ra nước ngoài để đoàn tụ gia đình hoặc làm ăn, kinh doanh, đi du học rồi ở lại Cũng có nhiều trường hợp kết hôn với công dân nước ngoài rồi theo chồng ra nước ngoài định cư

Tuy sống xa Tổ quốc nhưng cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài luôn hướng về Tổ quốc, gắn bó với gia đình, quê hương, có tinh thần yêu nước, tự hào dân tộc, có ý thức giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc Nhiều người đã đóng góp tinh thần, vật chất cho Tổ quốc ngày nay Nhìn chung, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài luôn hướng về đất nước với tinh thần của những đứa con sống xa Tổ quốc Họ thường xuyên giữ quan hệ thân nhân trong nước và ngày càng có nhiều người về thăm thân nhân, đi du lịch hoặc hồi hương về Việt Nam

Cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng là một cộng đồng có tiềm năng về chất xám Hiện nay, nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài có trình độ đại học, trên đại học, chuyên gia có tay nghề cao Hầu hết người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều mong muốn được quay trở về Việt Nam, đóng góp cho quốc gia, dân tộc

1.2.2 Tổng quan về người nước ngoài tại Việt Nam

Khái niệm người nước ngoài được đề cập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật như Luật Đầu tư năm 2005, Luật Quốc tịch năm 2008, Luật Nhà ở năm 2005…Tuy nhiên, khái niệm người nước ngoài hầu như không có sự thay đổi qua các thời kỳ Trước đây, Luật Quốc tịch năm 1998 quy định: "người

nước ngoài cư trú tại Việt Nam là công dân nước ngoài và người không có quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam" [25, Khoản 5 Điều 2] Sau khi Luật Quốc tịch năm 2008 có hiệu lực cách giải thích về người nước ngoài cư trú tại Việt Nam vẫn được giữ nguyên Như vậy có thể hiểu "người nước ngoài tại Việt Nam": (i) công dân nước ngoài (người có quốc tịch của một nước khác không phải là quốc tịch Việt Nam đang thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam); (ii) người không quốc tịch tức là người không có quốc tịch nước ngoài cũng không có quốc tịch Việt Nam đang thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam

Có thể nói rằng, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nội hàm rất rộng bao gồm công dân nước ngoài đến Việt Nam hoạt động ngoại giao, đầu tư, kinh doanh, học tập, làm việc…và những người không quốc tịch thường trú, tạm trú ở Việt Nam

Theo thống kê của Cục việc làm, Bộ Lao động thương binh và xã hội thì có khoảng 81.000 người nước ngoài vào Việt Nam làm ăn, học tập, sinh sống cụ thể:

- Có khoảng 25.000 người vào Việt Nam tham gia các hoạt động đầu

tư theo quy định của pháp luật đầu tư;

- Có khoảng hơn 1.700 người vào Việt Nam làm việc cho các cơ quan đại diện nước ngoài, các tổ chức kinh tế;

- Có khoảng hơn 54.000 người nước ngoài vào Việt Nam sinh sống và làm việc trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa thể thao, đặc biệt trong lĩnh vực kinh tế

Người nước ngoài làm việc tại Việt Nam đến từ 60 quốc gia, trong đó khoảng 58% mang quốc tịch Châu Á (Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia ), mang quốc tịch Châu Âu chiếm khoảng 28,5% (Anh, Pháp ) và các nước khác chiếm khoảng 13,5% Về giới tính, độ tuổi, nam chiếm 89,9% tổng số người nước ngoài làm việc tại Việt Nam, nữ chiếm 10,1% Về trình

độ, cơ cấu nghề nghiệp, người nước ngoài có trình độ đại học chiếm 48,3% so

với tổng số người nước ngoài tại Việt Nam, có chứng chỉ, chuyên môn tay nghề chiếm 34,6%, là nghệ nhân, ngành nghề truyền thống chiếm 17,1%

Về tổng thể có thể chia số lượng người nước ngoài tại Việt Nam thành

ba loại đối tượng như: người nước ngoài làm việc trong các cơ quan đại diện nước ngoài và các tổ chức quốc tế tại Việt Nam; người nước ngoài làm việc theo các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; và người nước ngoài làm việc trong các lĩnh vực khác của nền kinh tế Cũng theo báo cáo thống kê của Cục việc làm - Bộ Lao động, thương binh và xã hội, số lượng người nước ngoài vào Việt Nam làm việc, cư trú, sinh sống, học tập ngày càng lớn và theo tính toán của Bộ Xây dựng sẽ có khoảng 10.000 người trong số 81.000 người nước ngoài làm ăn, sinh sống lâu dài tại Việt Nam nằm trong diện đủ điều kiện để mua nhà

1.3 PHÂN LOẠI ĐỐI TƯỢNG SỞ HỮU NHÀ Ở CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.3.1 Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Sở hữu nhà ở tại Việt Nam là một trong những vấn đề quan tâm hàng đầu của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Trước đây, do những quy định không rõ ràng, phức tạp cùng nhận thức khác biệt ở các cấp chính quyền, việc mua và sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài gặp rất nhiều khó khăn Từ khi Luật Nhà ở năm 2005 và Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ra đời đã quy định cụ thể các trường hợp, đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam Ngày 23/6/2010, Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

có hiệu lực ngày 08/8/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà

ở đã quy định rõ ràng, chi tiết và mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư

ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chia thành hai loại như sau:

Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở như người Việt Nam trong nước (không hạn chế số lượng)

Theo quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không hạn chế số lượng nhà ở bao gồm những đối tượng sau [11, khoản 2 Điều 66]:

Một là, người có quốc tịch Việt Nam (bao gồm người mang hộ chiếu

Việt Nam và người mang hộ chiếu nước ngoài nhưng có giấy tờ chứng minh có quốc tịch Việt Nam)

Hai là, người gốc Việt Nam thuộc các diện về đầu tư trực tiếp tại Việt

Nam theo pháp luật về đầu tư có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; người

có công đóng góp cho đất nước (bao gồm người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của Pháp lệnh ưu đãi, người có công với cách mạng có giấy tờ chứng minh được hưởng chế độ ưu đãi do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương, huy chương, được Thủ tướng Chính phủ tặng bằng khen; người tham gia vào Ban chấp hành các tổ chức chính trị - xã hội của Việt Nam, của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam từ cấp tỉnh trở lên được các tổ chức này xác nhận; người được bầu vào Ban Chấp hành Trung ương hội, người là nòng cốt các phong trào, tổ chức của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quan hệ với trong nước và người có những đóng góp, giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam ở nước ngoài được Ủy ban nhà nước người

Việt Nam ở nước ngoài hoặc cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài xác nhận); nhà khoa học, nhà văn hóa bao gồm: người được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hóa - nghệ thuật, thể dục - thể thao của Việt Nam hoặc của nước ngoài, các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế - xã hội đang làm việc tại Việt Nam Các đối tượng này phải được lãnh đạo Đảng, Nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu của Việt Nam mời về làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng dạy và có xác nhận của cơ quan, tổ chức mời

về việc đối tượng này đang làm việc tại cơ quan, tổ chức đó; người có kỹ năng đặc biệt có xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải có giấy phép hành nghề); người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước có giấy chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân dân của một bên vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam ở trong nước

Khái niệm người gốc Việt Nam được xuất hiện trong Luật Quốc tịch năm 1988 nhưng được giải thích lần đầu tiên tại Thông tư số 2451/2001/TT-BNG ngày 05/10/2001 hướng dẫn về thực hiện Điều 1 Quyết định số 114/2001/QĐ-TTG ngày 31/7/2001 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 210/1999/QĐ-TTG ngày 27/10/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số chính sách đối với người Việt Nam ở nước ngoài:

Người gốc Việt Nam mang hộ chiếu nước ngoài quy định tại thông tư này được hiểu là người hiện nay hoặc trước đây đã từng

có quốc tịch Việt Nam; người có cha đẻ, mẹ đẻ hoặc ông nội, bà

nội, ông ngoại, bà ngoại hiện nay hoặc trước đây đã từng có quốc tịch Việt Nam [1, khoản 2 Mục I]

Luật Quốc tịch năm 2008 đã giải thích chi tiết: "người gốc Việt Nam được hiểu là người đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang

cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài" [31, Khoản 4, Điều 3] Như vậy, có thể hiểu người gốc Việt là người không có quốc tịch Việt Nam nhưng chứng minh được là đã từng có quốc tịch Việt Nam, hoặc có cha mẹ đẻ, ông bà nội, ngoại đang có hoặc từng có quốc tịch Việt Nam theo Luật Quốc tịch năm 2008

Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu 01 nhà

ở riêng lẻ hoặc 01 căn hộ chung cư bao gồm [11, khoản 3 Điều 66]:

Người gốc Việt Nam nhưng không thuộc các trường hợp quy định nêu trên, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên Như vậy, đối với những trường hợp người gốc Việt Nam như phân tích ở trên, không đầu tư, hay về Việt Nam làm việc mà những người này có thể chỉ về Việt Nam để thăm quê, chăm sóc người thân trong gia đình hoặc nghỉ dưỡng tại Việt Nam… thì chỉ được sở hữu hạn chế số lượng nhà ở tại Việt Nam

Tóm lại, có hai đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

sở hữu nhà ở tại Việt Nam: (i) đối tượng sở hữu không hạn chế như công dân Việt Nam ở trong nước và (ii) đối tượng sở hữu hạn chế

1.3.2 Đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Trước đây, các quy định liên quan đến vấn đề nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam rất cứng nhắc Pháp luật chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để đầu tư, xây dựng nhà ở tại Việt Nam Do các chính sách mở cửa, Việt Nam là sự lựa chọn của rất nhiều người nước ngoài để đầu

tư xây dựng, học tập, làm việc và sinh sống lâu dài nên nhu cầu về nhà ở của đối tượng này ngày càng tăng Để khuyến khích người nước ngoài vào Việt

Nam làm việc Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Nghị định số 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu tại Việt Nam Theo quy định này thì có

5 nhóm đối tượng người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

- Cá nhân có đầu tư trực tiếp vào Việt Nam theo quy định của pháp luật đầu tư; người được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thuê giữ các chức danh quản lý tại doanh nghiệp;

- Cá nhân nước ngoài có công đóng góp với đất nước Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân chương, huy chương; người có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Dhính phủ quyết định

Việc cho phép người có công đóng góp với đất nước được mua nhà ở theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ là do thực tế có một số trường hợp người nước ngoài có công đóng góp đặc biệt cho đất nước Việt Nam nhưng vì nhiều lý do khác nhau mà họ chưa nhận được hoặc chưa thể nhận được phần thưởng do Chủ tịch nước trao tặng;

- Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong những lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên; có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;

- Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam (những người là chồng hoặc vợ của công dân Việt Nam đang sinh sống trong nước);

- Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, theo pháp luật đầu tư (bao gồm các doanh nghiệp liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, các doanh nghiệp có người nước ngoài làm việc trên cơ sở hợp đồng

hợp tác kinh doanh) Các doanh nghiệp này được mua nhà ở để cho những người nước ngoài đang làm việc tại doanh nghiệp đó thuê trong thời gian họ làm việc tại Việt Nam

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì đối tượng người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam hầu hết đang làm việc trong các lĩnh vực mà Nhà nước ta quan tâm kêu gọi đầu tư, trong lĩnh vực khoa học công nghệ, y tế, giáo dục và các hoạt động ngoại giao… Tuy nhiên, so với nhu cầu thực tế đối tượng người nước ngoài được phép sở hữu nhà tại Việt Nam còn rất hạn chế Theo quy định của pháp luật Việt Nam để xác định trường hợp cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì cá nhân đó phải có hộ chiếu hoặc các giấy tờ có giá trị thay thế hộ chiếu do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp Ngoài điều kiện về hộ chiếu thì tùy từng trường hợp cụ thể, cá nhân nước ngoài còn phải xuất trình các giấy tờ chứng minh đối tượng như: nếu là nhà đầu tư thì phải có tên trong Giấy chứng nhận đầu tư hoặc các giấy tờ tương đương giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan

có thẩm quyền cấp; nếu là người có công với đất nước thì phải có bằng huân chương hoặc huy chương do chủ tịch nước trao tặng; nếu là người kết hôn với công dân Việt Nam thì phải có giấy tờ chứng nhận đăng ký kết hôn do cơ quan nhà nước của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của một bên là công dân Việt Nam…

1.4 ĐIỀU KIỆN ĐƯỢC SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.4.1 Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Bên cạnh chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Nhà nước cũng quy định chi tiết các tiêu chí

để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo đó, để cá nhân, tổ chức người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải thỏa mãn hai điều kiện về đối tượng và thời hạn cư trú

1.4.1.1 Về đối tượng được sở hữu nhà ở

- Đối với đối tượng là người có quốc tịch Việt Nam, pháp luật quy định phải có các giấy tờ chứng minh như hộ chiếu Việt Nam Trong trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải có một trong các giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam Theo Điều 11 Luật Quốc tịch năm 2008 thì một trong các giấy tờ sau đây có giá trị chứng minh người có quốc tịch Việt Nam: giấy khai sinh, trường hợp giấy khai sinh không thể hiện rõ quốc tịch Việt Nam thì phải kèm theo giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam của cha me; Giấy chứng minh nhân dân; Hộ chiếu Việt Nam; Quyết định cho nhập quốc tịch Việt Nam, Quyết định cho trở lại quốc tịch Việt Nam, Quyết định công nhận việc con nuôi đối với trẻ em là người nước ngoài, Quyết định cho người nước ngoài nhận trẻ em Việt Nam làm con nuôi; hoặc giấy tờ chứng minh đã đăng ký giữ quốc tịch Việt Nam theo quy định tại Khoản 2 Điều 13 Luật Quốc tịch năm 2008: "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày Luật này có hiệu, phải đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để giữ quốc tịch Việt Nam" [31, khoản 2 Điều 13]

- Người có gốc Việt Nam thì phải có: hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy

tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền Việt Nam cấp như bản sao hoặc bản trích lục Quyết định cho thôi quốc tịch Việt Nam; giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền Việt Nam cấp; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp trong đó ghi đương sự

là người có quốc tịch hoặc gốc Việt Nam; giấy khai sinh hoặc giấy chứng minh nhân dân hoặc sổ hộ khẩu do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp cho cha đẻ, mẹ đẻ, ông nội, bà nội hoặc ông ngoại, bà ngoại

1.4.1.2 Về điều kiện cư trú

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải thuộc đối tượng được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên cụ thể:

- Người có quốc tịch Việt Nam (mang hộ chiếu Việt Nam): phải có giấy tờ chứng minh, các loại giấy tờ này do cơ quan công an cấp phường cấp khi xuất trình hộ chiếu và có đơn đề nghị (thời hạn cấp là 03 ngày) bao gồm:

sổ tạm trú (không phải sổ lưu trú) hoặc giấy tờ xác nhận về việc đăng ký tạm trú tại địa phương

- Người có quốc tịch Việt Nam (mang hộ chiếu nước ngoài) hoặc người gốc Việt Nam: phải có giấy tờ do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh cấp bao gồm thẻ tạm trú hoặc có dấu chứng nhận tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn tạm trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên (không cần có thời gian cư trú thực tế đủ 03 tháng)

1.4.2 Điều kiện được sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì người nước ngoài được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ khi đáp ứng đủ hai điều kiện: điều kiện về thời hạn cư trú và loại nhà ở

1.4.2.1 Điều kiện về thời hạn cư trú

- Đối với cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải đang sinh sống tại Việt Nam và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên Có nghĩa là, cá nhân nước ngoài phải có thẻ thường trú hoặc tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép

cư trú tại Việt Nam từ mười hai tháng trở lên do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Bộ Công an cấp và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự quán theo quy định của pháp luật Việt Nam

Trường hợp không có thẻ tạm trú và thường trú nhưng có giấy chứng nhận của cơ quan quản lý xuất cảnh Bộ Công an cho phép cư trú tại Việt Nam từ

12 tháng trở lên cũng đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

- Riêng các trường hợp là kiều dân nước ngoài đã vào Việt Nam sinh sống thì phải được cơ quan có thẩm quyền nơi người đó sinh sống xác nhận đang cư trú tại Việt Nam liên tục năm năm liên tục trở lên Những đối tượng này không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi miễn trừ ngoại giao theo quy định của pháp luật

Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc các loại giấy tờ chứng nhận khác tương đương với các hình thức đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (gọi chung là giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp) còn thời hạn từ một năm trở lên do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có chung giấy tờ chứng minh về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1.4.2.2 Điều kiện về loại nhà được phép sở hữu

Sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam có những điểm rất khác biệt so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người Việt Nam ở trong nước Theo quy định tại Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà ở là căn hộ chung cư trong các

dự án phát triển thương mại và không thuộc khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại Pháp luật về nhà ở nghiêm cấm các trường hợp người nước ngoài tại Việt Nam mua nhà ở riêng lẻ hoặc nhà biệt thự gắn với đất vì những trường hợp này liên quan đến Luật Đất đai năm 2003, theo đó Nhà nước chỉ cho phép các đối tượng nước ngoài thuê đất trong một thời gian nhất định

1.5 KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

Kiện toàn hệ thống pháp luật là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam đang được triển khai, thực hiện ở giai đoạn đầu Do đó việc so sánh, đối chiếu pháp luật Việt Nam với pháp luật của các nước trên thế giới sẽ góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về sở hữu nhà ở áp dụng cho các đối tượng có yếu tố nước ngoài Bên cạnh đó, việc học hỏi kinh nghiệm của các nước trong và ngoài khu vực sẽ có ý nghĩa hạn chế những sai phạm trong quá trình soạn thảo, ban hành và áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến vấn

đề nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

1.5.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Là một quốc gia có chế độ chính trị và các quy định về chế độ sở hữu,

sử dụng đất đai giống Việt Nam nhưng từ năm 1984 Chính phủ Trung Quốc

đã cho phép người nước ngoài cư trú tại Trung Quốc được mua nhà ở và sở hữu nhà ở Để tăng cường quản lý nhà ở tư hữu trong phạm vi lãnh thổ Trung Quốc đối với người nước ngoài, bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp của người sở hữu nhà, Chính phủ Trung Quốc quy định:

- Người nước ngoài có nhà tư nhân, cần đến cơ quan quản lý nhà nước thuộc chính quyền nhân dân nhà đất sở tại (gọi tắt là cơ quan quản lý nhà) làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà Sau khi được thẩm tra, xác nhận thực tế thì được nhận quyền sở hữu nhà ở; khi có sự chuyển giao quyền sở hữu nhà, thay đổi hiện trạng nhà ở hoặc thay đổi quốc tịch người sở hữu cần đến cơ quan quản lý nhà làm thủ tục chuyển giao hoặc thay đổi đăng ký quyền sở hữu

- Khi làm thủ tục chuyển giao hoặc thay đổi đăng ký quyền sở hữu nhà ở tư nhân người nước ngoài cần phải nộp các giấy tờ xác nhận quốc tịch, nghề nghiệp và những giấy tờ sau:

Đối với nhà ở xây mới, sửa chữa và mở rộng thì cần phải nộp giấy phép xây dựng, bản vẽ kiến trúc đã được cơ quan quản lý quy hoạch nhà đất

sở tại phê chuẩn;

Đối với nhà mua, cần nộp giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng

ký, đợ sau khi đầy đủ thủ tục thì mới giải quyết;

Đối với nhà tư nhân của nước ngoài cho mượn hoặc cho thuê, thì hợp đồng cho thuê hoặc giấy tờ cho mượn, cần nộp cho cơ quan quản lý nhà sở tại lưu giữ;

Đối với nhà tư nhân của người nước ngoài cho mượn hoặc cho thuê thì hợp đồng thuê hoặc giấy tờ cho mượn cần nộp cho cơ quan quản lý nhà ở

sở tại lưu giữ

Khi sở hữu nhà tư hữu người nước ngoài không thể trực tiếp làm thủ tục đăng ký hoặc chuyển giao quyền sở hữu, thay đổi thủ tục đăng ký có thể

ủy quyền cho người đại diện hoặc luật sư Trung Quốc làm thay, đại diện ủy quyền nên do chính chủ làm giấy ủy quyền

- Khi người sở hữu nhà tư nhân nước ngoài do không ở nước sở tại hoặc nguyên nhân khác không thể quản lý nhà này, có thể ủy quyền người đại

diện quản lý thay mặt tại nhà đất sở tại, ủy quyền quản lý thay do chính chủ viết giấy ủy quyền

- Văn bản chứng nhận làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà hoặc thủ tục chuyển giao, thay đổi đăng ký hoặc ủy quyền bắt buộc phải có công chứng Giấy tờ công chứng làm tại nước ngoài phải thông qua Bộ ngoại giao nước đó hoặc các cơ quan ủy quyền khác và Đại sứ quán, Lãnh sự quán của Trung Quốc tại đó chứng nhận

- Văn bản, chứng từ chứng nhận làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà hoặc thủ tục chuyển giao, thay đổi đăng ký và ủy quyền bắt buộc phải có bản gốc Nếu như văn bản, chứng từ bằng tiếng nước ngoài thì bắt buộc đồng thời phải nộp bản dịch tiếng Trung có công chứng và chứng nhận

Đến năm 2006 và năm 2007 để hạn chế việc mua nhà ở của người nước ngoài, Chính phủ Trung Quốc đã quy định chỉ cho phép mỗi người nước ngoài được phép cư trú tại Trung Quốc từ một năm trở lên được quyền mua

01 nhà thương mại để ở và nghiêm cấm việc mua nhà mà không phải để ở Các cơ quan nước ngoài chưa lập chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại Trung Quốc và cá nhân nước ngoài làm việc học tập tại Trung Quốc có thời gian lưu trú không quá 01 năm thì không được mua nhà thương mại Các cơ quan, cá nhân nước ngoài có điều kiện phù hợp với quy định mua nhà thương mại để ở cần chứng thực lại rõ ràng và giấy chứng nhận có hiệu lực riêng (cơ quan nước ngoài cần có chứng nhận của cơ quan hữu quan của Chính phủ Trung Quốc phê duyệt thành lập cơ quan tại Trung Quốc, cá nhân nước ngoài cần có các chứng nhận được phê duyệt tại Trung Quốc đến công tác, học tập) đến cơ quan quản lý nhà ở và bất động sản làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản bất động sản cần nghiêm túc làm đăng ký quyền sở hữu cho các cơ quan hoặc cá nhân nước ngoài theo nguyên tắc mua nhà để ở, nếu không phù hợp với điều kiện trên thì không được đăng ký

Ngoài ra, kinh nghiệm của Trung Quốc cũng cho thấy, Nhà nước đã sớm ban hành Luật bảo vệ quyền và lợi ích của Hoa kiều và các thành viên