Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng đường 5 kéo dài và dự án xây dựng cầu nhật tân, thành phố hà nội

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

HOÀNG ANH TUẤN

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG ðƯỜNG 5 KÉO DÀI VÀ DỰ ÁN XÂY DỰNG CẦU NHẬT TÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

HOÀNG ANH TUẤN

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG ðƯỜNG 5 KÉO DÀI VÀ DỰ ÁN XÂY DỰNG CẦU NHẬT TÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn ñảm bảo ñộ tin cậy, chính xác

và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng ñược ai công

bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ựề tài, tôi ựã nhận ựược sự quan tâm giúp ựỡ nhiệt tình, sự ựóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, ựã tạo ựiều kiện thuận lợi ựể tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành ựến TS đàm Xuân Hoàn, ựã hướng dẫn, giúp ựỡ tôi hoàn thành tốt luận văn

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc ựến các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban Quản lý đào tạo - Trường Nông nghiệp Hà Nội

ựã giúp ựỡ tôi thực hiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện đông Anh, trung tâm phát triển quỹ ựất các ựồng nghiệp trong cơ quan và trong phòng ựã tạo ựiều kiện cho tôi về thời gian, tài liệu và những ý kiến quý báu ựể giúp tôi hoàn thành tốt bản luận văn

Tôi xin cảm ơn gia ựình, bạn bè và ựồng nghiệp ựã ựộng viên, giúp ựỡ tôi hoàn thành khoá học

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

Hoàng Anh Tuấn

1.1 Cơ sở lý luận về chắnh sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái ựịnh cư

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư 3

1.1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ựến công tác bồi thường GPMB 4

1.2 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trong khu vực

1.2.3 Ngân hàng Thế giới WB và Ngân hàng phát triển Châu Á ADB 9

1.3 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ựịnh cư ở Việt Nam 10

1.3.2 Từ khi có Luật đất ựai năm 1993 ựến năm 2003 14

1.3.3 Từ sau Luật đất ựai năm 2003 ựến nay 17

1.4 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, GPMB và tái ựịnh cư 27

1.4.1 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng ở tỉnh Vĩnh Phúc 27

1.4.2 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Hưng Yên 29

1.4.3 đánh giá việc thực hiện các chắnh sách bồi thường hỗ trợ, GPMB và

tái ựịnh cư trên ựịa bàn thành phố Hà Nội 30

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

3.1 Khái quát về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện đông Anh,

3.1.1 điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 36

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40

3.1.3 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 47

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng ựất ựai huyện đông Anh 49

3.2.2 Tình hình quản lý ựất ựai tại huyện đông Anh 50

3.3 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi

ựất trên ựịa bàn huyện đông Anh, thành phố Hà Nội 51

3.3.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ,

3.3.2 Quy trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng 55

3.4 đánh giá kết quả thực hiện chắnh sách bồi thường GPMB của hai dự

án nghiên cứu ( dự án 1 và dự án 2 ) 59

3.4.2 Kết quả xác ựịnh ựối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường tại 02 dự án 62

3.4.3 Việc xác ựịnh giá bồi thường về ựất và tài sản trên ựất 65

3.4.4 Các chắnh sách hỗ trợ và tái ựịnh cư 68

3.4.5 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng

3.5 đề xuất một số giải pháp ựể góp phần hoàn thiện chắnh sách bồi

3.5.1 Công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai 80

3.5.2 Về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và TđC 82

DANH MỤC BẢNG

3.1 Cơ cấu kinh tế của huyện đông Anh qua một số năm 40

3.2 Tổng hợp tình hình dân số từ năm 2006 ựến năm 2012 44

3.3 Hiện trạng sử dụng ựất năm 2012 huyện đông Anh 49

3 4 Tổng hợp diện tắch thu hồi của 02 dự án 62

3.5 Tổng hợp kinh phắ bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án 62

3.6 Tổng hợp kết quả xác ựịnh ựối tượng ựược bồi thường và không ựược

3.7 Ý kiến của người dân có ựất bị thu hồi trong việc xác ựịnh ựối tượng

3.8 đơn giá bồi thường, hỗ trợ tài sản trên ựất của 02 Dự án 65

3.9 Chênh lệch giữa giá ựất bồi thường và giá thị trường ở 02 dự án 66

3.10 Ý kiến của người có ựất bị thu hồi trong việc xác ựịnh giá bồi thường

3.11 Tổng hợp các chắnh sách hỗ trợ của 02 dự án 70

3.12 Ý kiến của người có ựất bị thu hồi trong việc thực hiện các chắnh sách

3.13 Ý kiến của người có ựất bị thu hồi trong việc thực hiện các chắnh sách

DANH MỤC HÌNH

3.1 Trình tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng 56

MỞ đẦU

1 Tắnh cấp thiết của ựề tài

đất ựai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ựặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ựịa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng Trải qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước ông cha ta ựã ựổ bao xương máu ựể bảo vệ ựất nước Vì vậy ựất ựai là tài sản thiêng liêng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc

Hiện nay, nước ta ựang phát triển mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hoá, hiện ựại hoá thúc ựẩy quá trình ựô thị hoá Nhiều ựô thị mới, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu du lịchẦựược hình thành Hệ thống hạ tầng cấp quốc gia, cấp

ựô thị, cấp ựịa phương ựược chỉnh trang, mở rộng điều này tạo ra tình trạng nhóm ựất phi nông nghiệp hiện có không ựủ ựể có thể ựáp ứng ựược nhu cầu của phát triển của ựất nước, vì vậy cần phải chuyển ựổi một phần ựất nông nghiệp và ựất chưa sử dụng ựể mở rộng diện tắch của nhóm ựất này và thậm chắ trong nội

bộ ựất phi nông nghiệp cũng có sự chuyển ựổi thông qua nhiều biện pháp trong

ựó có biện pháp thu hồi ựất

đông Anh là huyện ngoại thành, nằm ở phắa bắc thành phố Hà Nội ựang chuyển mình mạnh mẽ trên ựà phát triển công nghiệp hoá, ựô thị hoá Theo quy hoạch chung xây dựng thủ ựô Hà Nội ựến năm 2030 và tầm nhìn ựến 2050 ựã ựược Thủ tướng Chắnh phủ phê duyệt (tại Quyết ựịnh số: 1259/Qđ-TTg ngày 26/7/2011) thì phần lớn diện tắch ựất tự nhiên của huyện đông Anh sẽ là các phân khu ựô thị lõi,

ựô thị trung tâm, khu công nghiệp hiện ựại của Thủ ựô Tuy nhiên, theo quy luật, chỉ sau khi hệ thống giao thông chắnh ựược xây dựng, các khu ựô thị, khu công nghiệp mới thực sự phát triển Vì vậy, trong những năm qua hàng loạt các dự án giao thông

ựã ựược triển khai thực hiện trên ựịa bàn huyện đông Anh như: đường 5 kéo dài, đường Quốc lộ 3 mới, Quốc lộ 18, Quốc lộ 23, Cầu và ựường nối cầu Nhật Tân ựi sân bay quốc tế Nội BàiẦ

Vấn ựề thu hồi ựất ựang là vấn ựề lớn, bức xúc cả về phương diện lý luận

và thực tiễn, vi mô lẫn vĩ mô, chắnh sách và thực thi chắnh sách ựối với người dân

cũng như với các cấp chắnh quyền Việc bồi thường ựất ựai, giải phóng mặt bằng, tái ựịnh cư ựang là vấn ựề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác ựộng ựến mọi mặt của ựời sống kinh tế - chắnh trị - xã hội Trong ựiều kiện quỹ ựất ngày càng hạn hẹp, giá ựất ngày càng tăng cao, nhịp ựộ phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và quan trọng Có thể thấy hiện nay việc bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng và công tác tái ựịnh cư ựều gặp rất nhiều vướng mắc, khó khăn cho việc thực hiện các dự án, không những gây thiệt hại cho Nhà nước mà còn

là nguyên nhân của những vụ khiếu kiện ựông người và kéo dài điều này khiến ta phải suy nghĩ tìm hiểu nguyên nhân là ở ựâu? ở những người thực hiện chắnh sách hay vấn ựề chắnh trong các chắnh sách?

Xuất phát từ những yêu cầu ựó, chúng tôi thực hiện ựề tài: Ộđánh giá việc

thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ựất tại dự án xây dựng ựường 5 kéo dài và dự án xây dựng cầu Nhật Tân, thành phố

Hà NộiỢ,

2 Mục ựắch:

- đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ựất của 2 dự án nghiên cứu

- đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường GPMB

các dự án trong thời gian tới của thành phố Hà Nội nói chung và huyện đông Anh

nói riêng

3 Yêu cầu:

- Các số liệu ựiều tra phải ựầy ựủ, chắnh xác và khách quan

- Phải biết phân tắch, ựánh giá các số liệu ựiều tra một cách khoa học

- Phải ựưa ra ựược các giải pháp cần thiết nhằm ựẩy nhanh tiến ựộ thực hiện các dự án, trên cơ sở ổn ựịnh ựời sống việc làm của người dân có ựất bị thu hồi, góp phần ựẩy nhanh sự phát triển của xã hội

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ựề tài :

đề tài góp phần hoàn thiện việc thực hiện chắnh sách bồi thường GPMB của thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

1.1.1.1 Bồi thường

Bồi thường là ñền bù những tổn thất ñã gây ra ðền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác (Quốc Hội, 2003)

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất (Quốc Hội, 2003)

1.1.1.2 Hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới (Quốc Hội, 2003)

1.1.1.3 Tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư (TðC) là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn (Quốc Hội, 2003) TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển

TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh

tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở

Vì vậy việc TðC là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác

1.1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB

1.1.2.1 Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1998, 2001

và 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp Luật ðất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính ổn ñịnh, thống nhất của pháp Luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB

Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý ñất ñai ở ñịa phương

về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân

cũng như các nhà ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB

1.1.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai là tài nguyên hữu hạn nhưng lại là ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng ñất ñược

xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.1.2.3 Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất, diện tích ñất, ñối tượng tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

1.1.2.4 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi

Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất (Quốc Hội, 2003) Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung gia ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về ñịnh giá ñất ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể

ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh

Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64% Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất

nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi

Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB không ñược làm tốt

sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm chậm

tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư

1.1.2.5 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự

án ñầu tư do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường; ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng

Trên thế giới bất cứ quốc giá nào, ñất ñai là nguồn lực quan trọng, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội Phát triển công nghiệp và ñô thị là một tiến trình tất yếu Khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của Quốc gia

ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng về số lượng ðặc biệt ở những nước ñang phát triển người dân chủ yếu sống bằng nông nghiệp thì ñó là vấn ñề sống còn của họ

ðể có thể hài hòa ñược lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có một phương pháp và cách làm riêng Chúng ta có thể thấy thực tiễn một số kinh nghiệm trong công tác bồi thường, GPMB của một số nước trong khu vực (Ánh Tuyết, 2000) và một số tổ chức Ngân hàng (Ngân hàng phát triển Á Châu, 2005)

1.2.1 Trung Quốc

ðất ñai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt

hại khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuy nhiên trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất khi bị thu hồi của các chủ sử dụng

Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất năm 2009 tại một số thành phố lớn của Trung quốc: Thâm Quyến, Bắc Kinh

Người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng ñất nông nghiệp, nếu không có ñất nông nghiệp thì ñược bồi thường bằng tiền Giá ñất ñược tính ñể bồi thường bằng tiền ñược xác ñịnh theo phương pháp thu nhập (lấy thu nhập ròng bình quân 3 năm liền ñối với khu ñất bị thu hồi chia cho lợi tức tín dụng, sau ñó nhân với 30 lần

- tương ứng 30 năm ñược giao ñất) Tiền bồi thường ñược huy ñộng từ 3 nguồn:

- Nguồn thu từ ñất ñai khoảng gần 70%, nguồn thu này chiếm khoảng 15% tổng thu ngân sách nhà nước hàng năm

- Doanh nghiệp bồi thường bằng việc trích từ 10% - 15% diện tích ñất thu hồi ñể nông dân có thể sử dụng ñất ñó làm khách sạn, nhà hàng, nhà ở, v.v hoặc góp vốn bằng ñất với doanh nghiệp ñể kinh doanh, dịch vụ

- Cộng ñồng thôn trích một khoản trong quỹ chung của thôn quỹ này ñược hình thành từ nhiều nguồn trong ñó một phần từ tiền Nhà nước ñền bù cho người bị thu hồi ñất) ñể hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất

Ngoài việc bồi thường bằng ñất, bằng một phần ñất và tiền hoặc bằng tiền, người bị thu hồi ñất nông nghiệp còn ñược ñào tạo nghề ñối với người trong ñộ tuổi cho phép, ñược mua bảo hiểm xã hội

Việc thu hồi ñất Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước trong phạm vi một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại Bắc Kinh và Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo

tính chất của ñất và loại ñất

Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách riêng

1.2.2 Thái Lan

Hiếp pháp năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại

do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra toà án

1.2.3 Ngân hàng Thế giới WB và Ngân hàng phát triển Châu Á ADB

Theo kinh nghiệm của các tổ chức Ngân hàng quốc tế thì " chìa khoá dẫn tới việc bồi thường TðC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm chứ không phải là chính sách ñền bù vật chất "

Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường TðC của Ngân hàng thế giới (WB)

và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) là việc bồi thường TðC sẽ ñược giảm thiểu

càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng thu nhập và mức ñộ sản xuất như trước khi có dự án (Ngân hàng phát triển Á Châu, 2005) Các biện pháp phục hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá trị thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất ñai có cùng hiệu suất và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường ñất thổ cư có cùng diện tích ñược người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao ñất TðC với thời hạn ngắn nhất ðối với ñất ñai và tài sản ñược ñền bù chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ bị thu hồi ñất, WB và ADB quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của dự án phải ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch Kế hoạch giải toả ñất ñược thực hiện sau khi ñã hội ý với người bị thu hồi ñất Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược WB và ADB coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức ñộ cộng tác của dự án Kế hoạch bồi thường TðC phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn

và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới ðể thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn ñuợc chuẩn bị sẵn

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ñịnh cư ở Việt Nam

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, GPMB và tái ñịnh cư qua các thời kỳ

1.3.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993

Từ các triều ñại phong kiến, trong mỗi kiểu Nhà nước, tuỳ theo hình thức kinh tế, chính trị xã hội và những ñặc ñiểm truyền thống, huyết thống, tập tục mà các hình thức sở hữu ñất ñai luôn ñược giai cấp thống trị chú trọng Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập quyền ñến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñã ñược xác lập và chủ yếu tập trung

vào bồi thường cho ruộng ñất canh tác, ñất ở không ñược quan tâm nhiều so với các loại ñất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường ñược quy ñịnh chặt chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi ñất

Năm 1858 khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập ñồn ñiền, ban hành một số Hiệp ước, Nghị ñịnh bất bình ñẳng ñể chiếm hữu ñất ñai và khai thác tài nguyên của ñất nước ta

Sau cách mạng tháng 8/1945, Hiến pháp ñầu tiên của nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ: "Nhiệm vụ của dân tộc trong giai ñoạn này là nhằm bảo toàn lãnh thổ giành ñộc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ " Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04/12/1953, Luật cải cách ruộng ñất

ra ñời nhằm thủ tiêu chính quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xoá bỏ chế ñộ phong kiến chiếm hữu ruộng ñất, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân, ñồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng ñất Cải cách ruộng ñất hoàn thành, nông dân có quyền sử dụng ruộng ñất ñược chia cấp

Ngay sau khi hoà bình lập lại ở Miền Bắc năm 1954, ðảng và Nhà nước ñã khẳng ñịnh con ñường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc và ñấu tranh giải phóng Miền Nam ðể ñáp ứng nhiệm vụ xây dựng ñất nước trong giai ñoạn cách mạng mới

Ngày 14/4/1959, Hội ñồng chính phủ; nay là Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 151/TTg quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ðây có thể coi là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan tới bồi thường TðC bắt buộc ở Việt Nam Tiếp sau ñó, Liên bộ uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị ñịnh 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản là ñảm bảo kịp thời và ñủ diện tích cần thiết cho xây dựng, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất; những người có ruộng ñất bị trưng dụng ñược bồi thường và trong trường hợp cần thiết phải ñược giải quyết công ăn việc làm; chỉ ñược trưng dụng số ruộng ñất cần thiết, không ñược trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng ñất cày cấy trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân

cư ñông ñúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa, ñền, những người có ruộng ñất trưng

dụng cần ñược báo cáo trước một thời gian là hai tháng ñể kịp di chuyển

Khi trưng dụng ruộng ñất, Nhà nước xác ñịnh, cách bồi thường tốt nhất là vận ñộng nhân dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người ñược trưng dụng ñể họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không làm ñược như vậy, về ñất ñược bồi thường bằng

số tiền từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, ñời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng ñất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh Có thể nói, Nghị ñịnh số 151/TTg ra ñời phần nào ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng ñất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị ñịnh này chưa có quy ñịnh cụ thể về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, thủ tướng Chính phủ ban thành Thông tư 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố

Nguyên tắc bồi thường theo quy ñịnh của Thông tư 1972/TTg là phải bảo ñảm thoả ñáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng cũng không vì thiên lệch về phía nhân dân mà Nhà nước phải bồi thường quá

+ Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải ñến liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa mầu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại ñất ñai của ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp

+ Mặc dù chính sách bồi thường về ñất chưa ñược quy ñịnh trong luật và thể chế thành một chính sách ñầy ñủ, song quy ñịnh về bồi thường khi mà mức trưng dụng ñất tại Thông tư 1792/TTg ñã có sự thay ñổi so với Nghị ñịnh 151/TTg, từ

"chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của những người có ruộng ñất bị trưng dụng" trước ñây sang "ñảm bảo quyền lợi kinh tế của HTX và của nhân dân", ñồng thời những quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 151/TTg trước ñây chỉ có tính nguyên tắc thì ñến Thông tư 1792/TTg ñã ñược quy ñịnh cụ thể mức bồi thường nhà ở, ñất ñai, cây lâu năm, hoa màu trên ñất

Sau khi giải phóng Miền Nam, ñể ñáp ứng yêu cầu của giai ñoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra ñời, bước ñầu tạo ra sự ñổi mới về nhận thức cũng như

phương thức quản lý kinh tế ðiều 19 của Hiến pháp khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở chế ñộ bao cấp Về ñất ñai, pháp luật không quy ñịnh có giá và không cho phép ñất ñai tham gia chuyển dịch dân sự; ñiều này thể hiện trong Quyết ñịnh số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội ñồng Chính phủ Khi có nhu cầu sử dụng ñất, Nhà nước sẽ cấp ñất và không thu tiền sử dụng ñất, cần bao nhiêu, Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ ñất ñai giữa Nhà nước với người sử dụng ñất ñơn thuần chỉ là quan hệ "giao - thu"

Luật ðất ñai 1987 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi

+ Tại ðiều 17 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại ðiều 18 quy ñịnh “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”

+ Tại ðiều 23 quy ñịnh “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc

tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Nghị ñịnh số 186/HðBT về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 186/HðBT thì các tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng mà người ñược Nhà nước giao ñất phải nộp ñược ñiều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn lại 70% thuộc ngân sách ñịa phương ñể sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, cải tạo ñất nông nghiệp và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị lấy ñất Người có ñất bị thu hồi chỉ ñược bồi thường thiệt hại tài sản trên ñất, trong lòng ñất Nếu Nhà nước thu hồi vào ñất làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về ñất không ñược ñặt ra ngoài người bị thu hồi ñất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu

Trong thời kỳ này ñất ñai ñược thừa nhận có giá trị nên các chính sách bồi thường, GPMB còn nhiều hạn chế, thế hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng ñã ñóng vai trò tích cực trong việc GPMB ñể dành ñất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban ñầu của ñất nước

1.3.2 Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003

Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Quy ñịnh "ñất có giá" và người sử dụng ñất có các quyền

và nghĩa vụ, ñây là sự ñổi mới có ý nghĩa rất quan trọng ñối với công tác bồi thường, GPMB của Luật ðất ñai năm 1993

+ Tại ðiều 12 quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”.(Quốc Hội, 1993)

+ ðiều 27 quy ñịnh “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi

ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền

bù thiệt hại” (Quốc Hội, 1993)

Những quy ñịnh về bồi thường, GPMB của Luật ðất ñai năm 1993 ñã thu ñược những thành tựu quan trọng trong giai ñoạn ñầu thực hiện, nhưng càng về sau,

do sự chuyển biến của tình hình kinh tế xã hội, nó ñã dần mất ñi vai trò làm ñộng lực thúc ñẩy phát triển ðể tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tốc ñộ GPMB, ñẩy nhanh tiến

ñộ thi công công trình, ñồng thời ñảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường, GPMB ñã ñược ban hành:

Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều năm 2001 Luật ðất ñai

Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc

phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nêu trên

Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ñã quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải bồi thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất, việc lập khu TðC cũng như việc tổ chức thực hiện

Về việc áp dụng: Chính sách bồi thường, GPMB theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC áp dụng chung cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi ñất ðây là một ñiểm khác so với Nghị ñịnh số 90/CP

ðối tượng phải bồi thường thiệt hại: Người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản cho người

có ñất bị thu hồi ñể giao hoặc cho mình thuê

ðối tượng ñược bồi thường thiệt hại: Phải là người có quyền sử dụng ñất, người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy ñịnh của pháp luật

Phạm vi bồi thường thiệt hại gồm:

Bồi thường thiệt hại về ñất cho toàn bộ diện tích ñất thu hồi

Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có

Trợ cấp ñời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển ñịa ñiểm sản xuất kinh doanh

Trả chi phí chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có ñất bị thu hồi

Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, GPMB

Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về ñất: Khi Nhà nước thu hồi ñất thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà người có ñất bị thu hồi ñược bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng ñất Khi bồi thường bằng ñất hoặc nhà ở mà có sự chênh lệch về giá trị thì người ñược bồi thường ñược nhận hoặc phải trả lại phần chênh lệch giá trị ño bằng tiền

ðiều kiện ñược bồi thường: do chính sách ñất ñai của Nhà nước Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử có nhiều thay ñổi và do còn nhiều bất cập trong công tác quản lý, sử dụng ñất, Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã quy ñịnh rất cụ thể, chi tiết các trường hợp ñược bồi thường thiệt hại về ñất, về tài sản

Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại: Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi

và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương ( Chính phủ, 1998)

Chính sách hỗ trợ: Thực tế, khi Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh, lâu dài, hậu quả là người dân bị mất ñất ở, mất tư liệu sản xuất, nhiều trường hợp phải di chuyển chỗ ở, ñời sống của người bị thu hồi ñất gặp nhiều khó khăn, nên việc thực hiện các chính sách hỗ trợ ñể khôi phục thu nhập, cải thiện mức sống của những người bị ảnh hưởng là rất cần thiết Chính sách hỗ trợ quy ñịnh trong Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP bao gồm ( Chính phủ, 1998).:

Hỗ trợ về ổn ñịnh sản xuất và ñời sống, chi phí ñào tạo chuyển nghề

Trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh ñến lúc sản xuất kinh doanh trở lại hoạt ñộng bình thường

Trợ cấp chi phí di chuyển, hỗ trợ tạo lập chỗ ở ñối với người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, thưởng tiến ñộ

Hỗ trợ cho các ñối tượng chính sách

Tái ñịnh cư: chính sách TðC ñược ñề cập ñầy ñủ hơn so với các Nghị ñịnh trước ñó, việc Nhà nước chuẩn bị ñủ ñiều kiện ñể lập khu TðC; bao gồm quỹ ñất, quỹ nhà ở và quỹ tiền mặt là một phần ñảm bảo công tác GPMB thực hiện nhanh chóng Lập khu TðC ñược cụ thể hoá một chương riêng trong Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP, bao gồm quy ñịnh thẩm quyền phê duyệt lập khu TðC, ñiều kiện bắt buộc phải có khu TðC, nguyên tắc bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình tại khu TðC và nguồn vốn xây dựng khu TðC Ngoài ra còn có một số quy ñịnh về chính sách hỗ trợ lập khu TðC, góp phần khôi phục cuộc sống của người dân trong vùng giải toả Lập khu TðC, thể hiện chính sách ñổi mới của Nhà nước về quan ñiểm và mục tiêu lấy con người làm trọng

tâm trong quá trình bồi thường thiệt hại ñối với người bị thu hồi ñất

Tổ chức thực hiện: các văn bản trước ñây mới chỉ quan tâm ñến nội dung bồi thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi, thì Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã có quy ñịnh cụ thể về công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội ñồng bồi thường, GPMB cấp thành phố trong việc chỉ ñạo thực hiện công tác bồi thường, GPMB và TðC của các dự án như lập phương

án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án ñược phê duyệt Các quy ñịnh này ñã giúp cho các ñịa phương có sự chủ ñộng trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội, quỹ ñất, tập quán của ñịa phương

Trong việc thực hiện Luật ðất ñai năm 1993, chính sách thu hồi ñất và bồi thường, GPMB ñã có những tiến bộ nhằm ñáp ứng ñược yêu cầu phát triển của ñất nước ta Tuy nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời

kỳ này vẫn còn một số nhược ñiểm như sau:

Giá ñất ñể tính bồi thường cho người bị thu hồi ñất chưa ñược quy ñịnh chưa theo một chuẩn mực nhất quán Có nhiều quyết ñịnh của UBND các tỉnh về giá ñất ñể tính bồi thường còn thiếu cơ sở; giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh hầu hết ñều thấp hơn giá ñất trên thị trường; người bị thu hồi ñất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi ñất phi nông nghiệp thường ñược lợi

Khi thực hiện thu hồi ñất ñược tiến hành theo từng dự án, công trình ñã ñược phê duyệt Vì vậy Nhà ñầu tư phải làm việc rất nhiều ñối tác ñể thực hiện việc bồi thường, GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND cả ba cấp tỉnh, thành phố, xã, làm việc với ban bồi thường GPMB và làm việc với người có ñất bị thu hồi

Thời kỳ này việc thu hồi ñất chủ yếu trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TðC cho người bị thu hồi ñất nhưng chưa ñược giải quyết thoả ñáng, nếu có TðC không bằng khu dân cư ñã thu hồi

1.3.3 Từ sau Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay

Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñược quy ñịnh rất chi tiết và kèm theo các văn bản dưới luật ñược ban hành, hướng

dẫn thực hiện:

- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung các loại giá ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi bổ sung một số ðiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai và Nghị ñịnh 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền

sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ðiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung

về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/11/2010 của BTNMT hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, TP trực thuộc TW

- Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010 hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở TNMT và phòng TNMT

- Quy ñịnh phạm vi, loại ñất ñể tính bồi thường:

+ Quy ñịnh về giải quyết các trường hợp ñang sử dụng ñất nhưng không có một trong các loại giấy tờ về ñất ñai

+ Phạm vi, giới hạn ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và ñất vườn, ao liền kề với ñất ở ñể ñược hỗ trợ về ñất khi Nhà nước thu hồi ñất

- Quy ñịnh về giá ñất, phương pháp xác ñịnh giá ñất:

+ Xác ñịnh lại giá ñất cho phù hợp với thị trường ñối với trường hợp giá ñất

do UBND cấp tỉnh quy ñịnh và công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường

+ Quy ñịnh mở rộng khung giá, nâng mức giá tối ña của khung giá một số loại ñất như: ñất nông nghiệp, ñất ở và ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn tăng thêm 50%

- Quy ñịnh về hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi ñất:

+ Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất có mức sống thuộc diện hộ nghèo thì ñược hỗ trợ ñể vượt qua hộ nghèo

+ Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích ñất nông nghiệp không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất nông nghiệp tương ứng ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng cách giao ñất ñể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp

- Quy ñịnh hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi ñược giao ñất TðC mà có nguyện vọng ghi nợ thì ñược ghi nợ tiền sử dụng ñất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP vừa ñược Chính phủ ban hành, ñã quy ñịnh nhiều chính sách mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong bồi thường GPMB, trong ñó tập trung nâng cao mức hỗ trợ cho người có ñất nông nghiệp bị thu hồi như: ñất vườn, ao xen kẽ khu dân cư hoặc trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ, việc bên ngoài ñược thu hồi theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược

hỗ trợ thêm 30 - 70% giá ñất ở trong khu vực; ñất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư ñược hỗ trợ thêm 20 - 50% giá trị ñất ở trong khu vực Ngoài ra nông dân bị thu hồi ñất sẽ ñược hỗ trợ chuyển nghề bằng 1,5 - 5 lần ñất nông nghiệp ñồng thời, Nghị ñịnh cũng quy ñịnh việc lập Quỹ phát triển ñất trên cơ sở trích từ 30 - 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng ñất, ñấu giá quyền sử dụng ñất; bồi thường GPMB; phát triển khu TðC nhằm ñảm bảo vai trò của Nhà nước trong việc ổn ñịnh xã hội thông qua chính sách ñiều tiết tài nguyên ñất ñai sẽ góp phần làm hài hoà các lợi ích giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai Nhà nước có thể chủ ñộng mua lại diện tích ñất của các doanh nghiệp thuộc diện phải ñược di dời ra khỏi các ñô thị do quá trình sản xuất gây ô nhiễm môi trường ñể bổ sung vào quỹ ñất phục vụ mục tiêu chính sách xã hội

Như vậy chính sách bồi thường GPMB theo Luật ðất ñai năm 2003 ñã kế thừa

những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay

Việc thực hiện thu hồi ñất và bồi thường GPMB Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi ñất ñể sử dụng vào các mục ñích như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án ñầu tư lớn theo quy ñịnh của Chính phủ; ñối với các

dự án sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì nhà ñầu tư ñược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ñất, nhận góp vốn bằng giá trị chuyển quyền sử dụng ñất của tổ chức, gia ñình, cá nhân mà Nhà nước không thực hiện thủ tục thu hồi ñất, khuyến khích các nhà ñầu tư thoả thuận với người có ñất

* Về chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng ñất khi Nhà nước thu

hồi ñất ñược quy ñịnh như sau:

- Bồi thường hoặc hỗ trợ ñối với toàn bộ diện tích ñất Nhà nước thu hồi

- Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với ñất và các chi phí ñầu

tư vào ñất bị Nhà nước thu hồi

- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề

và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi ñất

- Hỗ trợ ñể ổn ñịnh sản xuất và ñời sống tại khu tái ñịnh cư

1 Chính sách bồi thường

* Nguyên tắc bồi thường ñất:

- Người bị Nhà nước thu hồi ñất có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai thì ñược bồi thường; trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì ñược xem xét ñể hỗ trợ

- Người bị thu hồi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch ñó ñược thực hiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với Nhà nước theo quy ñịnh của

pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ ñể hoàn trả ngân sách nhà nước

* ðiều kiện ñể ñược bồi thường ñất:

Người bị Nhà nước thu hồi ñất, có một trong các ñiều kiện sau ñây thì ñược bồi thường:

- Có GCNQSDð theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh ñược UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau ñây:

+ Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan

có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với ñất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñược UBND cấp xã xác nhận;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử dụng ñất

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh trên mà trên giấy tờ ñó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan, ñược Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là ñất không có tranh chấp

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương

và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ñược

Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có ñất xác nhận sử dụng ổn ñịnh, không có tranh chấp

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà trước ñây Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng

trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia ñình, cá nhân ñó vẫn sử dụng

- Tổ chức sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:

+ ðất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất ñã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ ðất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ñất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

- ðất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai 2003 và ñược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có tranh chấp thì việc bồi

thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh sau:

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp: vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Diện tích ñược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ñất ở theo quy ñịnh của Luật ðất ñai ðối với phần diện tích vượt hạn mức giao ñất ở và phần diện tích ñất vườn, ao trên cùng thửa ñất có nhà ở nhưng không ñược công nhận là ñất ở (nếu có) thì ñược bồi thường, hỗ trợ về ñất theo quy ñịnh ñối với ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp (không phải ñất ở) và không thuộc các trường hợp: vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp mà người ñang sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Diện tích ñược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp của Luật ðất ñai

- ðất ñã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 ñến trước ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai 2003 và ñược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh:

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền… thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất theo diện tích ñất thực

tế ñang sử dụng nhưng diện tích ñược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ñất

ở của Luật ðất ñai tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất và giá trị bồi thường phải trừ ñi tiền sử dụng ñất phải nộp theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP + Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp (không phải là ñất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường

về ñất ñối với diện tích ñất thực tế ñang sử dụng nhưng phải trừ ñi tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng thuộc nhóm ñất nông nghiệp mà người ñang

sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì ñược bồi thường, nhưng diện tích ñược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp của Luật ðất ñai

- ðất ñược giao không ñúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng người

ñang sử dụng ñất ñã nộp tiền ñể ñược sử dụng ñất mà chưa ñược cấp GCNQSDð thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất ñược thực hiện theo quy ñịnh: Trường hợp sử dụng ñất trước ngày 15/10/1993 thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất ñối với diện tích và loại ñất ñược giao; Trường hợp sử dụng ñất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 ñến trước ngày 01/7/2004 thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường,

hỗ trợ về ñất như sau:

+ ðược bồi thường, hỗ trợ về ñất ñối với diện tích ñất ñược giao là ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp không phải là ñất ở; ñối với diện tích ñất ở trong hạn mức giao ñất của Luật ðất ñai

+ ðược bồi thường về ñất ñối với diện tích ñất ñược giao là ñất ở ngoài hạn mức giao ñất quy ñịnh của Luật ðất ñai nhưng phải trừ ñi tiền sử dụng ñất phải nộp theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP

* Bồi thường về tài sản:

Về nguyên tắc: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất khi Nhà nước thu hồi ñất

mà bị thiệt hại, thì ñược bồi thường; trường hợp thuộc ñối tượng không ñược bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể ñược bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- ðối với công trình xây dựng của hộ gia ñình, cá nhân ñược bồi thường bằng giá trị xây dựng mới theo ñơn giá xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Trường hợp bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng ñược thì ñược bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng ñược phần còn lại thì ñược bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí ñể sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

- Bồi thường về di chuyển mồ mả: Người có mồ mả tự tổ chức di chuyển, mức bồi thường gồm có chi phí ñào, ñắp, vận chuyển tiểu sành bình thường, khối lượng xây cụ thể, lệ phí nghĩa trang và một số chi phí tín ngưỡng khác cho cả hai nơi (cũ và mới)

Mồ mả chưa có người nhận thì giao cho chủ dự án chủ trì phối hợp với chính quyền ñịa phương thực hiện việc di chuyển

- ðối với cây trồng, vật nuôi:

+ Mức bồi thường ñối với cây hàng năm ñược tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch và ñược tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính và giá trung bình tại thời ñiểm thu hồi ñất

+ Mức bồi thường ñối với cây lâu năm, ñược tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng ñất) theo giá ở ñịa phương tại thời ñiểm thu hồi ñất

2 Giá ñất ñể tính bồi thường

Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ñảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường, các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Việc bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược tính theo giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ðối với trường hợp giá ñất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh tại thời ñiểm thu hồi ñất hoặc thời ñiểm giao ñất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh giá ñất cụ thể cho phù

hợp mà không bị giới hạn bởi khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ðây là một trong những quy ñịnh của Pháp luật hiện hành nhằm ñảm bảo quyền lợi cho người có ñất bị thu hồi trong trường hợp giá bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất thấp hơn giá ñất thực tế trên thị trường

Trường hợp thực hiện bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá ñất tại thời ñiểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm trả tiền bồi thường; nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm

có quyết ñịnh thu hồi

Trường hợp do người bị thu hồi ñất gây ra, nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm bồi thường; nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường cao hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm có Quyết ñịnh thu hồi

3.Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

ðối với Nhà nước ta hiện nay khi thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư

không ñược làm ảnh hưởng xấu tới ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi, ñặc biệt là thuộc diện hộ nghèo Ngoài các chính sách hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, ổn ñịnh sản xuất, hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp như trước ñây, chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ này ñã ñược quy ñịnh theo hướng tạo ñiều kiện cho các hộ vượt nghèo

Các hộ nghèo bị thu hồi ñất thì ñược hỗ trợ ñể vượt nghèo từ 3 tới 10 năm theo mức và thời gian do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh; hộ sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% ñất nông nghiệp mà không có ñất nông nghiệp ñể bồi thường thì ñược giao ñất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, trường hợp không có ñất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì những thành viên trong hộ còn trong ñộ tuổi lao ñộng ñược hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp

4 Chính sách tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ

ở thì ñược bố trí tái ñịnh cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể tự lo chỗ ở mới

- ðiều kiện bắt buộc ñối với khu tái ñịnh cư

+ Khu tái ñịnh cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng

+ Khu tái ñịnh cư phải ñược sử dụng chung cho nhiều dự án

+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải thực hiện các dự án TðC trước khi thu hồi ñất Trước khi bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình, cá nhân, khu tái ñịnh cư phải ñược xây dựng cơ sở hạ tầng ñồng bộ ñảm bảo ñủ ñiều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

Trường hợp không có khu TðC thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng tiền và ñược ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước ñối với các khu vực ñô thị, bồi thường bằng ñất ở ñối với khu vực nông thôn Trường hợp

hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất ở phải TðC thì việc bố trí TðC phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển ñổi nghề nghiệp Khi thực hiện dự án người sử dụng ñất ñược thông báo về việc thu hồi ñất và phương án tổng thể về bồi thường GPMB; quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TðC có sự tham gia của người dân có ñất

bị thu hồi trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

1.4 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, GPMB và tái ñịnh cư

1.4.1 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng ở tỉnh Vĩnh Phúc

Vĩnh Phúc ñã giải phóng mặt bằng ñược hơn 4.000 ha ñất ñể giao cho gần

700 dự án không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên ñịa bàn ñang gặp rất nhiều khó khăn và phức tạp, ảnh hưởng ñến quá trình thu hút ñầu tư của ñịa phương

Nhiều dự án ñã ñược triển khai từ nhiều năm nay nhưng những vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn chưa ñược giải quyết triệt ñể như: khu công nghiệp Chấn Hưng; Cụm kinh tế xã hội Tân Tiến; Công ty cổ phần ô

tô Xuân Kiên ( Hoàng Thị Anh, 2006) Vì vậy, nhà ñầu tư không thể triển khai xây dựng công trình ñúng tiến ñộ quy ñịnh

Nguyên nhân chính dẫn ñến tình trạng trên là do các chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi ñất, chuyển ñổi nghề, tái ñịnh cư, ñất dịch vụ chưa ñồng bộ, chưa có chính sách ổn ñịnh, bền vững ñối với người bị thu hồi ñất tạo nên tâm lý bất an khi thu hồi ñất trong nhân dân

Việc thực hiện quy chế công khai, dân chủ, các thủ tục hành chính của các

cơ quan Nhà nước chưa phù hợp, nhất quán giảm lòng tin với nhân dân Một bộ phận nhân dân chưa thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, cố tình dây dưa, kéo dài ñòi hỏi chế ñộ gây khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Hơn nữa, chính quyền một số ñịa phương tham gia chưa tích cực và còn ”khoán trắng” cho chủ ñầu tư tự thực hiện

ðể tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tỉnh ñang xây dựng, hoàn thiện cơ chế hỗ trợ nông dân trong việc thu hồi ñất, ñào tạo nghề, chuyển ñổi nghề nghiệp; tiếp tục hoàn thiện chính sách giao ñất dịch vụ cho nông dân; chính sách ñào tạo bồi dưỡng cán bộ, ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển nông nghiệp nông thôn và nông thôn ñảm bảo an ninh

xã hội, ổn ñịnh và phát triển kinh tế xã hội ñịa phương

Bên cạnh ñó, Vĩnh Phúc tiếp tục ñào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực quản

lý của chính quyền các cấp Tăng cường công tác truyền thông, phổ biến pháp luật trên các phương tiện thông tin ñại chúng, từng bước làm chuyển biến nhận thức của cộng ñồng trong lĩnh vực quản lý, sử dụng ñất ñai làm cho người sử dụng ñất cũng như người quản lý ñất ñai thực hiện ñầy ñủ các quyền và nghĩa vụ của mình trong quá trình quản lý và sử dụng ñất theo ñúng pháp luật

Ngoài ra, tỉnh Vĩnh Phúc ñang kiến nghị sớm sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 2003 cho phù hợp với thực tế, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của ñịa phương Hoàn thiện các chính sách pháp luật ñất ñai theo hướng ổn ñịnh, ñơn giản, phù hợp với ñiều kiện thực tế ñịa phương (theo Website Bộ Tài nguyên và Môi trường)

1.4.2 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Hưng Yên

Gần thủ ñô Hà Nội, thuận lợi giao thông ra cảng Hải Phòng những năm qua tỉnh Hưng Yên ñã tận dụng tốt lợi thế này ñể thu hút ñầu tư trong nước và ngoài nước Nguồn vốn quan trọng là ñất ñược phát huy hiệu quả Các chính sách thông thoáng của tỉnh, của các ñịa phương về thu hút ñầu tư, ñất ñai cộng với sự nỗ lực của các Doanh nghiệp góp phần quan trọng ñưa số dự án phát triển công nghiệp, dịch vụ ñầu tư vào ñịa bàn tỉnh tăng nhanh ðến năm 2008, toàn tỉnh thu hút ñược

568 dự án công nghiệp, dịch vụ ñầu tư, sản xuất kinh doanh Các dự án tập trung nhiều trên ñịa bàn các huyện Văn Lâm, Mỹ Hào, Yên Mỹ, Văn Giang Trong ñó có

463 dự án trong nước, 105 dự án có vốn ñầu tư nước ngoài với tổng số vốn ñăng ký hơn 23,5 tỷ ñồng và 606 triệu USD

Sau khi ñược chấp thuận ñầu tư, nhiều doanh nghiệp ñã sớm triển khai ñầu

tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñi vào hoạt ñộng sản xuất, kinh doanh, tạo ra sản phẩm ñáp ứng nhu cầu tiêu dùng của xã hội ðến năm 2008 ñã có 315 dự án ñã ñi vào hoạt ñộng, giải quyết việc làm cho hàng vạn lao ñộng trong và ngoài tỉnh Số lượng các dự án ñi vào hoạt ñộng liên tục tăng lên là yếu tố quan trọng ñể tăng nhanh giá trị sản xuất công nghiệp Năm 2007, giá trị sản xuất công nghiệp của toàn tỉnh ước tính ñạt trên 12,6 tỷ ñồng, tăng trên 28% so với năm 2006; các hoạt ñộng thương mại, dịch vụ ñạt tốc ñộ tăng trưởng bình quân trên 20% ðiều này giúp tỉnh từng bước ñạt ñược mục tiêu chuyển dịch cơ câu kinh tế theo ñúng hướng tăng tỷ trọng công nghiệp, dịch vụ, phấn ñấu xây dựng tỉnh Hưng Yên thành tỉnh khá, tỉnh công nghiệp trong thời gian sớm nhất

Với quan niệm “ñất không nở ra” một số doanh nghiệp ñã tranh thủ xin ñất quá nhu cầu ñể dùng dần Hiệu quả của việc dùng dần là hàng chục héc ta ñất vài ba năm không ñược sử dụng Lãng phí hơn cả là ñất nông nghiệp sản xuất 2 vụ ñến 3 vụ của nông dân, có ñiều kiện canh tác thuận lợi, thu nhập trên 50 triệu ñến 60 triệu ñồng/ha/ năm, người dân ưu tiên dành ñất cho phát triển công nghiệp nhưng doanh nghiệp lại ñể

cỏ mọc Tình hình sử dụng ñất của các dự án tại huyện Kim ðộng là một ví dụ Trên ñịa bàn có 21 dự án ñầu tư Huyện ñã thu hồi và cấp hơn 616,5 nghìn m2 ñất ñược các

chủ dự án sử dụng, gần 1 000 m2 ựất sử dụng không hiệu quả và hơn 114,5 nghìn m2ựất chưa sử dụng Từ thực tế này, UBND huyện ựề nghị thu hồi hơn 115,5 nghìn m2ựất ựể cấp cho các dự án khác ựang cần mặt bằng ựể triển khai sản xuất, kinh doanh

Không chỉ ựất trong dự án ựể lãng phắ mà ở một số nơi ựất ngoài dự án cũng ựành phải ựể lãng phắ theo vì không thể sử dụng ựược Trong quá trình giao ựất, cho thuê ựất ở một số khu vực, ựịa ựiểm ựã xảy ra tình trạng những diện tắch ựất nông nghiệp còn lại không thể canh tác ựược Tuy diện tắch này không nhiều nhưng gây bức xúc trong người dân Trường hợp 3000 m2 ựất canh tác ở xã Vĩnh Khúc (Văn Giang) xâm canh với xã Trưng Trắc (Văn Lâm) khó có thể canh tác ựược là một vắ

dụ Một số khu vực khác, sau khi doanh nghiệp ựầu tư vào, hệ thống thủy lợi bị phá

vỡ chưa khắc phục kịp thời, việc tưới tiêu gặp khó khăn, nông dân không thể canh tác hiệu quả, bất ựắc dĩ ựành bỏ ruộng Bên cạnh ựó còn có một số doanh nghiệp sử dụng ựất sai mục ựắch, hiện trạng một số hạng mục không ựúng hồ sơ ựịa chắnh, thửa ựất bị sai lệch

Nỗ lực lập lại trật tự dưới sự chỉ ựạo của Tỉnh ủy, Hội ựồng nhân dân, UBND, những năm qua ngành Tài nguyên và Môi trường tỉnh cùng các ngành chức năng ựã triển khai thực hiện việc quản lý nhà nước trên ựịa bàn từ vấn ựề quy hoạch các khu công nghiệp ựến việc thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng ựất tại các khu công nghiệp và các doanh nghiệp Kết quả là 17% số doanh nghiệp ựề nghị bị thu hồi ựất, 23% số doanh nghiệp xây dựng các hạng mục công trình không ựúng hồ sơ, 26% số doanh nghiệp chậm nộp tiền thuê ựất

1.4.3 đánh giá việc thực hiện các chắnh sách bồi thường hỗ trợ, GPMB và tái ựịnh cư trên ựịa bàn thành phố Hà Nội

* Các văn bản pháp quy hướng dẫn thực hiện Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư

để ựáp ứng cho công tác GPMB, thành phố Hà Nội ựã cho nhiều văn bản hướng dẫn thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư

-Ngày 29 tháng 9 năm 2008, thành phố Hà Nội ban hành quyết ựịnh số 18/2008/Qđ- UBND, ban hành quy ựịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư trên