Định giá đất đai và phát triển thị trường đất đai ở Việt nam

Tài liệu tham khảo Định giá đất đai và phát triển thị trường đất đai ở Việt nam

Lời mở đầu

Đất nớc ta đang trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hoá - hiện đạihoá đất nớc, công cuộc xây dựng và phát triển yêu cầu phải đợc tập trungmọi nguồn lực của đất nớc Các nguồn lực phải đợc sử dụng một cách đầy

đủ, hợp lý và hiệu quả nhằm đảm bảo cho nền kinh tế tăng trởng, phát triểnbền vững, tạo cơ sở để thực hiện mục tiêu dân giàu nớc mạnh, xã hội côngbằng văn minh

Một trong những nguồn lực quan trọng đối với mỗi quốc gia đó là đất

đai, bởi đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọnghàng đầu của môi trờng sống Trớc tiên đất đai sẽ khẳng định phần chủquyền lãnh thổ của mỗi quốc gia Đất đai của nớc ta ngày nay là thành quảcủa quá trình đấu tranh dựng nớc và giữ nớc lâu dài với biết bao cuộc chiếntranh với những đế quốc xâm lợc hùng mạnh, đất đai đã thấm đẫm biết bao

mồ hôi, máu xơng của các thế hệ ngời Việt Nam Do vậy, đất đai là tài sảnchung của dân tộc, nó phải đợc quản lý và sử dụng đầy đủ hợp lý, hiệu quảvì lợi ích của toàn xã hội

Chúng ta thử hình dung nếu ở Việt Nam nói riêng và trái đất nói chungloài ngời sẽ ra sao khi không có đất bởi vì mọi sự tồn tại và tiến triển củaloài ngời đều diễn ra trên mặt đất, nó là t liệu sản xuất đặc biệt và tính chất

đặc trng không giống bất kỳ t liệu sản xuất nào, là tài nguyên có giới hạn về

số lợng, cố định về vị trí trong không gian Đất đai không chỉ cần thiết cho

sự tồn tại và phát triển của loài ngời mà trên phơng diện kinh tế đất đai cóthể trực tiếp hay gián tiếp tạo ra của cải vật chất có ý nghĩa hết sức quantrọng

Song cũng từ đặc điểm của đất đai là sản phẩm có tính cố định về vị trí,

có hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng cho nên các quan hệ sở hữu

sử dụng và sở hữu đất đai ngày nay càng phức tạp Hiến pháp 1993 đã xác

định: Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, và tại Điều 12 của Luật đất đai dã qui

định: Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng

đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồithờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất, Chính phủ qui định khung giá các loại

đất đối với từng vùng và từng thửa đất theo thời gian

Vì đất đai cũng có giá trị sử dụng và giá trị đồng thời cũng đợc coi làmột dạng tài sản trong phơng thức tích luỹ của cải vật chất đợc thừa kế hoặctrao đổi nên nó đợc ngầm xem nh một loại hàng hoá đặc biệt: con ngời khó

có thể tác động vào nó để chế biến theo một mẫu mã, một kích thớc thốngnhất do con ngời đặt ra mà bản thân nó đợc hình thành tự nhiên qua hàngtriệu năm

Trong quá trình sử dụng, về cơ bản không những nó bị hao mòn mànhiều trờng hợp qua sử dụng giá trị của đất còn đợc tăng lên do vậy thị tr-ờng đất đai khác với những thị trờng các loại hàng hoá khác Bất kỳ sựchuyển nhợng một mảnh đất nào trong thực tế cũng gắn liền với giá cả nhất

định, tuy nhiên việc xác định giá trị của đất là rất phức tạp không giống nhviệc xác định giá trị các loại hàng hoá khác Do vậy vấn đề đặt ra với Nhànớc là làm sao tạo ra đợc một mặt bằng giá đất trên phạm vi cả nớc Để giảiquyết hợp lý công tác quản lý bất động sản, tạo điều kiện vững chắc choviệc khắc phục mọi tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai, xoá bỏ thị tr-ờng ngầm về kinh doanh nhà đất, việc xác định giá đất là cần thiết và luôn

đợc hoàn chỉnh Xuất phát từ nhu cầu thực tế để nâng cao chất lợng trongcông tác định giá đất, xây dựng hệ thống hồ sơ thống nhất phục vụ chocông tác quản lý đất đai, cùng các ngành liên quan trong cả nớc để làmsáng tỏ vấn đề về giá đất, định giá đất

ý nghĩa nghiên cứu đề án.

Giá đất là một vấn đề hết sức quan trọng trong giai đoạn hiện nay, giá

đất không chỉ là công cụ để Nhà nớc thực hiện quản lý và ngời sử dụng tiếpcận với thị trờng mà còn là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối

đất đai , để ngời sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và để Nhà nớc điềuchỉnh các quan hệ đất đai theo qui định và Pháp luật Thực trạng giá đất làcơ sở khoa học , xác định các mức giá cho các quan hệ đất đai nh xác địnhgiá cho thuê , cầm cố, thế chấp, chuyển quyền sử dụng

Trên thực tế hầu hết các địa phơng trong cả nớc khi xác định giá các loại

đất của địa phơng mình, tuy có dựa trên cơ sở giá thị trờng, nhng cha nắm đợccác phơng pháp định giá khoa học, nên giá đất ban hành còn quá thấp so vớigiá ngoài thị trờng tại thời điểm áp dụng Vì vậy, nghiên cứu công tác định giá

đất để từ đó xác định các yếu tố và mức độ ảnh hởng của chúng trong việc xác

định giá đất trong mọi trờng hợp, từ đây ta có thể nắm những cái đợc cũng nhcha đợc trong vấn đề này để một phần nào đó hoàn thiện hơn trong công tácxác định giá đất và định giá đất

Mục đích nghiên cứu.

Nghiên cứu tìm hiểu giá đất theo qui định của Nhà nớc và giá đất biến

động trên thị trờng tại các đô thị từ đó phân tích các yếu tố ảnh hởng tới sựbiến động giá đất nhằm góp phần xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phùhợp với khả năng sinh lợi và mặt bằng giá thị trờng trong quá trình quản lý

đất đai , tạo điều kiện tăng nguồn thu ngân sách Nhà nớc , đảm bảo côngbằng xã hội

Phơng pháp nghiên cứu

Phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là phơng phápnghiên cứu xuyên suốt và bao trùm của các khoa học Vì vậy trong quátrình nghiên cứu đề án này có sử dụng phơng pháp trên để làm cơ sở nềntảng trong phơng pháp luận nghiên cứu của mình Ngoài ra còn có khác ph-

ơng pháp khác nh: Tham khảo về giá, khung giá các loại đất rồi so sánh vớigiá thực tế của thị trờng Những yếu tố tất nhiên sẽ ảnh hởng đến giá đấtbên cạnh đó nghiên cứu những yếu tố mới làm ảnh hởng: nh Luật sửa đổi

bổ sung về Đất đai, Quy hoạch của thành phố

Đối tợng, phạm vi nghiên cứu đề án.

- Đất đợc nghiên cứu ở đây là đất nói chung ở Việt Nam nhng đề án

đặc biệt chú trọng đến đất đai ở đô thị, bởi vì các đô thị có sự biến động về

đất đai lớn nhất và nhiều nhất

- Nghiên cứu về giá đất và công tác định giá đất từ năm 1995 trở lại đây

Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá đất đai

I- Khái niệm về định giá đất và vai trò của nó trong việc phát triển thị trờng đất đai

1 Khái niệm về định giá

Định giá là việc quy định về giá mua, giá bán tài sản hàng hoá, dịch vụcủa cơ quan có thẩm quyền của nhà nớc theo trình tự và thủ tục nhất định

Định giá đất là xác định và ớc tính về mặt giá trị của quyền sử dụng

đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã đợc xác định tại mộtthời điểm cụ thể

Đất đai là một tài sản đặc biệt: ở nguồn gốc tạo thành, có các thuộctính: hạn chế về số lợng, không đồng nhất, không thay thế, cố định về vị trí

và vĩnh cửu Ngoài ra đất đai luôn có một khả năng sinh lợi tronh quá trình

sử dụng, nếu biết khai thác và sử dụng hợp lý thì giá trị của đất khôngnhững không mất đi mà còn có xu hớng tăng lên Do vậy nguyên tắc địnhgiá đất ngoài những đặc điểm chung và giống nh định giá các tài sản thôngthờng khác nó còn chịu ảnh hởng của các yếu tố không gian, thời gian, tính

pháp lý, hơn nữa còn chứa đựng cả các yếu tố về tâm lý xã hội nên chỉ cóthể ớc tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nh khi định giácác tài sản thông thờng

Nh vậy, bản chất của định giá đất là xác định giá trị các yếu tố tựnhiên cấu thành và kinh tế xã hội ảnh hởng tác động tới đất đai

Các yếu tố tự nhiên cấu thành bao gồm: vị trí của khu đất ( vị trí tuyệt

đối là toạ độ thực của khu đất và vị trí tơng đối là ví trí so sánh với nhữngkhu đất khác) Địa hình vùng lân cận và diện tích của khu đất Hình thức,khích thớc và hớng của khu đất cần đáng giá Hiện trạng cở sở hạ tầng kỹthuật xung quanh khu đất đặc điểm thổ nhỡng, địa hình, địa chất, thuỷ hệ,

đồ phì của bản thân khu đất Các điểm thuận lợi và nguy cơ rủi ro đe doạkhác của điều kiện tự nhiên

Các yếu tố về kinh tế xã hội gồm : Quan hệ cung cầu về đất và hiệntrạng sử dụng đất Các mức giá đất trên thị trờng hiện tại Chủ trơng chínhsách và tình hình phát triển kinh tế xã hội của khu đất Tỉ lệ lãi suất ngânhàng, tỉ lệ lạm phát, thu nhập của đấ dân chúng Quy hoạch sử dụng đất, quy

định về xây dựng kiến trúc không gian khu vực Chính sách về các loại thuế,mức thuế hiện hành có liên quan Tình trạng pháp lý của khu đất ( hồ sơ, văn

tự giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất ) Đặc điểm khu dân c tìnhtrạng mội trờng và dân số khu vực Trình độ nhận thức, tâm lí tập quán củangời dân, an ninh trật tự xã hội ảnh hởng đến ngời sử dụng đất

2 Vai trò của định giá trong phát triển thị trờng đất đai

II- Cơ sở hình thành giá đất đai

1 Cơ sở lý luận hình thành giá đất

a Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả

Cơ sở lý luận về giá trị của trờng phái kinh tế chính trị cổ điển Anh

-đại diện là William Petty, Adam Smith, David Ricardo

W.Pety có ý định đo giá trị bằng hai đơn vị lao động và đất đai Ông nêu

ra câu nói nổi tiếng: Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải.

A.Smith phân biệt đợc giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, hơn nữa, ông

đã cho rằng Lao động là thớc đo thực tế của giá trị.

D.Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quan

điểm của ông Ông định nghĩa Giá trị của hàng hoá hay số lợng của mộthàng hoá nào khác mà hàng hoá trao đổi là do số lợng lao động tơng đối,cần thiết để sản xuất ra hàng hoá đó quyết định chứ không phải do khoản

thởng lớn hay nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu quyết định của

ông là thời gian lao động quyết định giá trị

Cũng nh A.Smith, W.Petty, D.Ricardo, C.Mac lấy lao động làm thớc

đo giá trị của hàng hoá Theo C.Mac giá trị của hàng hoá là lao động củangời sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá Cái gì không do kinh doanhkết tinh thì không có giá trị

Trên cơ sở lý luận về giá trị, theo C.Mac giá trị là cơ sở kinh tế của giácả thị trờng xét trên phạm vi xã hội Vì trong một không gian và thời gianxác định, tổng lợng lao động là một đại lợng xác định Chỉ có từng mặthàng thì giữa giá trị và giá cả thị trờng có sự khác nhau Sự khác nhau này

do các nguyên nhân: Cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, cung cầu, tâm lýkhách hàng

Về cơ sở lý luận, giá trị và giá cả của đất đã đợc bàn cãi nhiều tronglịch sử, có 3 trờng phái tiêu biểu:

thuộc vào 2 yếu tố chính, đó là:

+ Độ mầu mỡ của đất

+ Vị trí địa lý của lô đất (chủ yếu là khoảng cách từ lô đất đến cáctrung tâm tiêu thụ sản phẩm)

C.Mac đã kế thừa trờng phái này, hoàn thiện nó và đề ra quan điểm vềgiá trị đất nông nghiệp, định ra các loại địa tô

Trên cơ sở xác định rõ khái niệm về giá trị đất nông nghiệp các nhàkinh tế tân cổ đã tiếp tục nghiên cứu về giá đất đô thị Đối với đất đô thị độphì nhiêu của đất không phải chiếm vị trí hàng đầu mà là vị trí địa lý, khônggian thời gian và các điều kiện hạ tầng kỹ thuật xã hội

thu nhập xã hội, mạng lới giao thông và cơ cấu quy hoạch đô thị

thị là do thị trờng xác định Giá đất lệ thuộc vào rất nhiều vào quan hệ cungcầu Mặc dù ngời mua và ngời bán đất không có nhiều kiến thức về lý luậngiá trị và giá cả song thông qua thị trờng họ tự định giá

Đối với nớc ta, quan điểm đất đai có giá lần đầu tiên đợc Nhà nớcchính tức ghi nhận tại Điều 12 - luật đất đai 1993.Tuy nhiên, khi đề cập tớicác vấn đề liên quan đến các phạm trù giá trị, pháp luật đất đai hiện hànhchỉ ghi nhận sự hiện diện của giá trị quyền sử dụng đất trong các quan hệchuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn của ngời

đợc Nhà nớc giao đất hoặc cho thuê đất Từ đó, để phục vụ mục đích định

giá đất, giả thiết đất đai chỉ có giá trị khi nó đã đợc khai thác sử dụng (khaithác trực tiếp và khai thác gián tiếp) và giá trị đất đai chính là giá trị quyền

sử dụng đất Do vậy, có thể coi giá trị đất đai là lao động xã hội tất yếu kếttinh trong sản phẩm đất đai đó

b Địa tô - căn cứ hình thành giá đất.

Khi nghiên cứu thị trờng đất nông nghiệp và việc hình thành đất nôngnghiệp thì các nhà kinh tế đều không bỏ qua phạm trù địa tô t bản hoá củaMác để đa ra công thức xác định giá đất nông nghiệp về mặt lý thuyết.Phân tích quan hệ phân phối trong việc sử dụng đất đai phải xuất phát

từ phân tích lợi nhuận thu đợc trong quá trình đầu t vào đất đai Lợi nhuậncủa việc sử dụng đất đợc Mác nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tíchphạm trù địa tô Mác chia địa tô thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tôtuyệt đối

Trong đó địa tô chênh lệch gồm hai loại: địa tô chênh lệch I và II, làphần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân

Bất kỳ ở đâu có địa tô thì địa tô chênh lệch cũng đều xuất hiện và cũngtheo các quy luật nh địa tô trong nông nghiệp Đối với đất dùng vào việcxây dựng thì A.Smith đã từng chứng minh rằng địa tô của chúng cũng nh

địa tô của tất cả những mảnh đất phi nông nghiệp đều dựa trên cơ sở của địatô nông nghiệp, loại địa tô này có một số đặc trng sau:

Vị trí có ảnh hởng hơn hẳn địa tô chênh lệch (đối với những vùng đấtdùng vào việc xây dựng các đô thị thì ảnh hởng này rất lớn) Loại địa tô nàynêu bật tính chất thụ động hoàn toàn của địa chủ mà tất cả tính năng độngchỉ là ở chỗ bóc lột sự tiến bộ của xã hội Đặc trng của loại đô thị này là tạo

u thế của giá cả độc quyền trong nhiều trờng hợp, đặc biệt là trong việc bóclột những ngời cùng khổ (vì sự cùng khổ là một nguồn lợi lớn đối với bọnchủ cho thuê nhà) và là quyền lực vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất manglại

Địa tô đất xây dựng tăng lên không phải là tình hình nhân khẩu tănglên mà còn là sự phát triển của t bản cố định sát nhập vào đất, bám dễ vào

đất hoặc dựa trên mảnh đất nh thờng hợp tất cả những việc trong kho tàng,nhà máy, bến tầu Qua đó có thể coi địa tô đất xây dựng là loại địa tô đặctrng của đất đô thị

Địa tô tuyệt đối: hình thành khi xét vấn đề địa tô trên quy mô toàn xãhội trong đó có quy luật giá thị trờng, là quy luật chủ yếu chi phối cácthành quả đầu t vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuấtchung ở nớc ta không có chế độ t hữu về đất đai, Nhà nớc đứng ra điều tiết

để định hớng cơ cấu đầu t vào các khu vực kinh tế Vì vậy địa tô tuyệt đốihầu nh không tồn tại.

Khi nghiên cứu về địa tô Mác đã chỉ ra rằng đất đai do thiên nhiên tạo

ra vì vậy không có giá trị Giá cả của đất đai nó chỉ là sự phản ánh đơnthuần số địa tô đợc tính toán theo phơng thức sản xuất t bản chủ nghĩa Do

đó không chỉ các thửa đất đang sử dụng mới có giá mà cả những thửa đấtcha sử dụng cũng có giá, giá đó phản ánh khả năng mang lại địa tô trong t -

ơng lai

Có thể thấy: giá đất không tham gia trực tiếp vào giá cả sản xuất màchỉ đợc cấu thành trong chi phí sản xuất cá biệt của ngời sử dụng đất

Địa tô là một khoản thu nhập do ngời sử dụng đất mang lại, vì thế để

có đợc địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình t bản hoá địa tô chính

là giá đất (giá là bội số của địa tô)

2 Cơ sở lý luận về định giá

Định giá hay còn gọi là thẩm định là hoạt động chuyên môn thuần tuý.Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển của sản xuất hàng hoá.Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nớc trên thế giới đã trở thành mộtdịch vụ phổ biến và là công cụ cần thiết đối với Nhà nớc trong vận hànhkinh tế thị trờng

ở Việt nam, hoạt động định giá tuy đã có từ lâu nhng bị chi phối bởi ýchí của Nhà nớc thông qua công tác kế hoạch hoá về giá các loại sản phẩmthuộc tất cả các khu vực sản xuất của nền kinh tế Vì vậy hoạt động địnhgiá chủ yếu là thụ động Từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế chuyểnsang vận hành theo cơ chế thị trờng và theo định hớng XHCN thì hoạt động

định giá bớc đầu đợc sắp xếp lại và tổ chức hoạt động theo đúng vai trò vàchức năng của nó

ở nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộgia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Vì vậy,

định giá đất đợc hiểu là sự ớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hìnhthái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã đợc xác định

3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Khi nghiên cứu thị trờng đất và việc hình thành giá đất, các nhà kinh tếthờng không bỏ qua công trình nghiên cứu địa tô của C.Mac Xuất phát từ

định nghĩa giá cả đất đai là “địa tô đợc t bản hoá” của ông, các nhà kinh tếngày nay đã đa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứmức độ địa tô và lãi suất ngân hàng nh sau :

Trong hội thảo về thị trờng đất do tổ chức Nông nghiệp và lơng thựcthế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch nhà nớc tổ chức tại Hà Nộitháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/ VIE/ 2252 cũng giới thiệu mộtcông thức tính giá đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tứcngân hàng :

YtGiá đất = -

( 1+ i ) t Trong đó với Yt = Rt Qt - Ct

Y: Thu nhập trên một héc-ta trong năm (còn gọi là “thu nhập kỳ vọng)

Thí dụ : Nếu đất đợc cho thuê trong vòng 20 năm thì giá trị đất

để xác định mức giá cho thuê đất trong vòng 20 năm P sẽ là :

Y1 Y2 Y20

P = Y0 + - + - + +

(1+i ) ( 1+i )2 ( 1+i ) 20

Tuy nhiên do đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là cống vật của thiênnhiên ban cho con ngời nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (Thuế sửdụng đất), và nh vậy thuế đất sẽ ảnh hởng đến giá đất Trong tròng hợpthuế đất (T) do ngời thuê đất, tức ngời sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ

-Nh vậy thuế đất sẽ làm giảm thu nhập của ngời sử dụng đất và làmgiảm giá đất Hay nói cách khác, giá đất dùng làm căn cứ xác định giá chothuê đất cần phải loại trừ yếu tố thuế đất Xu hớng của nhiều nớc kinh tếphát triển là giảm, thậm chí bãi bỏ thuế đất trong nông nghiệp Trong trờnghợp đó đóng góp cho thu nhập quốc dân đã chuyển từ nông nghiệp sangcông nghiệp chế biến ở Nhật Bản khi bắt đầu công nghiệp hoá (cuối thế kỷ19) thuế đất thu tới 3% giá trị xấp xỉ 30% thu nhập từ mảnh đất canh tác và

là nguồn thu chính của Chính phủ để hiện đại hoá và công nghiệp hoá đấtnớc

Từ các công thức lý thuyết về giá đất nêu trên có thể rút ra công thứckhái quát xác định cho thuê đất nh sau :

Giá cho thuê đất = Thuế đất (thuế sử dụng đất) + Tỷ lệ phân chia hoa lợi (thu nhập)

Thuế đất là thành phần không thể thiếu đợc của giá cho thuê đất.Trong các hợp đồng cụ thể thuế đất có thể do ngời thuê đất nộp thay chủ đấttrong thời gian thuê, nhng về bản chất kinh tế thuế đất vẫn nằm trong nộidung giá cho thuê đất (ở các nớc kinh tế thị trờng 80-85% tiền thuê đất chủ

đất phải nộp cho nhà nớc) Điều này càng đúng với thực tế nớc ta khi nhà

n-ớc là chủ sở hũ duy nhất về đất Thuế sử dụng đất nông nghiệp về tiền thâncủa nó là thuế nông nghiệp đánh vào ngời sử dụng đất nhằm thu lại phần

địa tô mà chủ sở hữu đất đợc hởng ở những vùng mà thị trờng đất kém pháttriển việc sử dụng đất sinh ra ít hoa lợi, nhiều khi chủ ruộng đất cho thuê

đất cốt để khỏi phải đóng thuế đất

Tỷ lệ phân chia hoa lợi là sự tham gia của chủ ruộng vào sở hữu hoalợi thu đợc do sử dụng đất cho thuê Có ba cách phân chia hoa lợi tơng đốiphổ biến đối với ruộng đất cho thuê:

Phân chia theo tỷ lệ nhất định số hoa lợi thu hoạch đợc ở các nớc

ph-ơng Tây tỷ lệ này thờng là 15-30% thu nhập do bán hoa lợi thu hoạch đợctrên đất thuê

Phân chia theo mức cố định, nghĩa là trong hợp đồng ghi rõ mức hoa

lợi mà ngời thuê đất phải nộp cho chủ ruộng mỗi vụ hoặc mỗi năm Đâychính là hình thức cho thuê ruộng theo kiểu phát canh thu tô ở nông thônViệt Nam dới thời phong kiến ở nhiều nớc XHCN thuộc Đông Âu (cũ)hình thức cho thuê ruộng theo kiểu thu tô này rất thịnh hành, có điều làkhông phải sự thuê mớn giữa cá nhân với nhau mà thờng là giữa các tổ chứckinh tế quốc doanh hoặc cơ quan nhà nớc với các cá nhân hoặc tập thể.Trong nhiều trờng hợp, khi cá nhân hay tập thể thuê đất gặp rủi ro, họ đợcmiễn giảm tiền thuê Thậm chí đợc u đãi không phải trả tiền thuê trong một

số năm nếu đầu t vào trồng trọt những cây đợc khuyến khích (nh cây ăn quảxuất khẩu).

Phơng pháp phân chia hoa lợi có sự tham gia đầu t của chủ ruộng đợc

áp dụng trong kinh tế trang trại hiện đại ở các nớc kinh tế thị trờng Theo cáchnày ngời chủ ruộng tham gia vào các công đoạn đầu t lâu dài nhằm cải thiện

độ phì của đất đai, còn ngời thuê phải chịu mọi chi phí để mua thiết bị, thuênhân công Tỷ lệ chi phí của mỗi bên sẽ quyết định phần lợi nhuận sản lợng

mà ngời thuê phải trả cho chủ đất Ưu điểm của chế độ cho thuê này là ở chỗ

nó cho phép những ngời cha có t bản ban đầu cũng có thể tham gia sản xuấtnông nghiệp và góp phần tối đa hoá lợi nhuận

Các hình thức phân chia hoa lợi trong khi cho thuê đất ít nhiều cũng đã

có ở nông thôn Việt Nam trớc đây Sau khi Luật đất đai và các loại thuế sửdụng đất phát huy tác dụng, quan hệ cho thuê ruộng đất chắc chắn sẽ đợcphục hồi Cách xác định giá cho thuê đất có tính đến các hình thức phânchia hoa lợi nh trên có thể đợc vận dụng nhằm tăng hiệu quả kinh tế củahình thức cho thuê đất

Trong khi xác định giá cho thuê đất, ngoài yếu tố thuế sử dụng đấtphải trả và giá trị thu đợc còn phải tính đến hàng loạt các yếu tố khác nh: độrủi ro trong khi khai thác (sử dụng) đất, cung cầu đất từng thời kỳ Nhiềunhà kinh tế đã cố gắng thể hiện các yếu tố trên trong các công thức xác

định giá đất Tuy nhiên do tính xã hội rộng lớn của quan hệ đất đai nên việclợng hoá các yếu tố này rất khó thực hiện Cũng tại hội thảo về thị trờng đấtdẫn ra ở trên Giáo s Randolf Barke (Mỹ) đã nêu ra những kinh nghiệm vềthực tế hình thành giá đất ở Mỹ nh sau: Giá bán đất khác nhau theo từngvùng Ngời bán và ngời mua cùng tham khảo giá bán những mảnh đất kềbên có cùng các điều kiện tạo nên giá mảnh đất đợc đem ra mua bán, trừ đikhoảng 5-7% giá đất bán dùng để đóng thuế thu nhập Thuế này do chínhquyền địa phơng thu nhằm làm các công việc công ích nh xây dựng trờnghọc, duy tu đờng xá Do cung cầu đất thay đổi nên đất đai ở Mỹ đợc

đánh giá lại 10 năm một lần

Cũng nhằm cho giá mua bán đất sát với thực trạng thị trờng đất ởBalan hợp đồng mua bán và cho thuê đất ký kết sau khi nghiên cứu d luậnxã hội Việc mua, bán hay cho thuê đợc đất đợc thông báo trên báo chí, đàiphát thanh trớc khi ký hợp đồng 14 ngày Thời kỳ thuê đất ở Balan thờngquy định 10 năm, nhng có thể rút ngắn nếu xuất hiện khả năng bán đất đợcthuê cho nông dân hoặc các tổ chức kinh doanh khác sử dụng đất có hiệuquả hơn

Nh vậy trên thế giới hình thức mua, bán và cho thuê đất tồn tại kháchquan và phổ biến, có tác dụng làm tăng hiệu quả sử dụng đất Giá mua bán

và cho thuê đất đợc xác định khác nhau theo từng vùng lãnh thổ căn cứ chủyếu vào khả năng sinh lợi của đất (thu nhập hay lợi nhuận do sử dụng đấtmang lại), mức thuế đất (thuế sử dụng đất) và mức cung cầu về đất tại địaphơng (vùng).

III- phơng pháp định giá đất đai

* Giá đất

1 Bản chất giá đất

Giá đất còn là giá cả đất đai: là biểu hiện bằng tiền của giá trị chuyểnquyền sử dụng đất, là số lợng tiền của một ngời thực tế trả cho ngời cóquyền sử dụng đất

Cũng nh giá bât kỳ một tài sản nào khác, giá thị trờng của quyền sửdụng đất đợc xác định trên sơ sở lợi ích thực dự kiến trong tơng lai mà việc

sử dụng quyền sử dụng đất đó có thể sinh ra đợc Khả năng sinh lợi của việc

sử dụng đất đợc xác định bằng giá tối đa có thể đợc trả để mua quyền sửdụng đất hoặc giá thị trờng (do bán đấu giá) của quyền sử dụng đất đó Khảnăng sinh lợi của việc sử dụng đất tuỳ thuộc vào nội dung của của quyền sửdụng đất (loại sử dụng đất, cờng độ sử dụng đợc phép phát triển), quy định

về xây dựng và quy hoạch đô thị, thời gian sử dụng đất và điều kiện ký lạihợp đồng Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào mức thu nhập ổn định và hoàncảnh gia đình

2 Sự cần thiết phải định giá đất:

- Việc định giá sẽ đảm bảo trực tiếp đến lợi ích của ngời mua cũng nhngời bán Định giá mua cũng không khác gì với định giá bán, nhiệm vụ của

định giá là phải hớng đến các yêu cầu và khả năng tài chính của kháchhàng

- Giá đất cũng là phơng tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan

hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê,thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất đai và là căn cứ tính toán giá trị thutiền khi giao đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng hại về đất khithu hồi

- Giá đất đợc biểu hiện qua hình thức thuê - quan hệ giá đất và tiềnthuê cũng tơng tự nh quan hệ giữa vốn đầu t và lợi nhuận chỉ cần biết đợc tỷsuất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra đợc Yếu tố chuyển dịch khôngphải là bản thân đất đai mà là quyền và lợi ích có đợc từ đất đai nên giá đấtxuất phát từ đó

- Giá đất, cũng nh các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trờng đợchình thành và vận động theo các quy luật của sản xuất hàng hoá nh: quyluật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu (giá biến động theo quan

hệ cung cầu), quy luật cạnh tranh (giá cả cạnh tranh)

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý và đểphù hợp với tính quy luật nêu trên, cho nên Nhà nớc (chính phủ) chỉ quy

định khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất Uỷ ban nhân dân các tỉnh,thành phố trực thuộc trung ơng căn cứ vào bảng khung giá chuẩn tối thiếu(do Chính phủ quy định) để quy định giá các loại đất, hạng đất cho phù hợpvới thực tế ở địa phơng mình với nguyên tắc giá thị trờng, nhng không đợcthấp hơn giá chuẩn tối thiểu do chính phủ quy định

- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là chỉ số phản ánhgiá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lợng vốn đầu t mang tính khốngchế Tuy nhiên khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhngnhững chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi

có hiệu quả thực tế

3 Phơng pháp định giá đất trên thế giới:

Trên thế giới để xác định giá đất, có 4 phơng pháp cơ bản nh:

- Phơng pháp thông tin thị trờng

- Phơng pháp thu nhập

- Phơng pháp giá thành

- Phơng pháp giá trị thặng d của đất

Do bất động sản có nhiều loại và đặc biệt chúng sử dụng vào các mục

đích khác nhau.Vì vậy, việc lựa chọn phơng pháp định giá thích hợp để có

đợc kết quả định giá gần sát với giá trị thực là vấn đề quan trọng đối với

ng-ời định giá Và trên thực tế có 3 phơng pháp đợc sử dụng phổ biến tại các

định giá các bất động sản công nghiệp hoặc có mục đích sử dụng đặc biệt

nh công sở, trờng học, bệnh viện nhà thờ Vì chúng ít đợc mua bán trên thịtrờng nên ít có ít cơ hội dùng để so sánh

Yêu cầu: Phơng pháp thông tin thị trờng đòi hỏi việc thu nhập, ghi

chép và so sánh số liệu giá của các vụ mua bán bất động sản nói trên phải làgiá thị trờng

- Các thông tin cơ bản cần thu thập và ghi chép:

+ Tên của ngời chuyển nhợng

+ Tên của ngời nhận chuyển nhợng, mua bán không bị pháp luật can thiệp, chuyển nhợng bị hạn chế bởi pháp luật

- Phân tích các số liệu mua bán, ngời định giá phải tổng hợpnhững thông tin thu thập đợc về các vụ mua bán bất động sản trong vùngnơi có bất động sản cần định giá Việc tổng hợp không chỉ đơn thuần là sựsao chép các vụ mua bán, đòi hỏi phải biết phân loại và có khả năng phântích ở trình độ cao

- Các giao dịch mua bán bất động sản đối chứng cần thoả mãn 3

điều kiện sau:

+ Việc mua bán phải đợc tự nguyện không bắt buộc, không phảinhững trờng hợp bị phát mại để thanh toán thuế và các khoản nợ khác hoặccác vụ mua bán do ngời sở hữu tài sản bồi thờng

+ Việc mua bán phải sòng phẳng, không phải những ngời cùng họhàng, không phải các giao dịch có u đãi về thuế, không phải mua bán để

đầu cơ

+ Bất động sản mua bán phải có đặc điểm tơng tự nhau và tơng tự nhbất động sản cần đợc định giá Chúng cần đợc phân loại theo các chỉ tiêusau:

Đặc điểm tự nhiên của thửa đất: vị trí địa lý, địa điểm, hiện trạng,

kích thớc, hình thể.

Đặc trng của bất động sản trong vùng lân cận so với bất động sản cần đợc định giá.

b) Phơng pháp thu nhập

Là phơng pháp dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng nămtrong tơng lai từ một bất động sản bằng việc xác định tỷ lệ % vốn hoá đểtính giá trị hiện tại của mỗi thu nhập trong tơng lai từ bất động sản đó

Phạm vi áp dụng: chủ yếu định giá cho các bất động sản cho thu nhập

hàng năm, nói cách khác là những bất động sản có khả năng sinh lời nhkhách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê

Các thông tin cần thu nhập: Để thực hiện phơng pháp thu nhập việc

định giá cần phải thu thập các thông tin thị trờng về chi phí đầu t nh thuế

đất, chi phí xây dựng, chi phí quản lý

Phân tích thông tin: Các số liệu thu thập đợc phải tiến hành tổng hợp, sử lý

đánh giá rất cụ thể và chi tiết để tính toán giá trị hiện tại của bất động sản

Do mặt hạn chế chính của phơng pháp này là các tham số để tính giá trịbất động sản đòi hỏi độ chính xác rất cao trong khi việc xác định chúng phảitiến hành trong điều kiện dự kiến trớc nên độ chính xác và kết quả tính toánthờng bị hạn chế, để khắc phục ngòi ta thờng dùng các phơng pháp khác đểkhẳng định nh phơng pháp giá thành, phơng pháp thị trờng

c Phơng pháp giá thành:

Phơng pháp giá thành còn gọi là phơng pháp thay thế

Nguyên tắc: ớc tính chi phí tái tạo một bất động sản cho rằng có thể tái

tạo một bất động sản dựa trên giá hiện hành của một tài sản khác cùng loạivật liệu tạo thành một tài sản gốc

ớc tính chi phí thay thế một bất động sản cho rằng có thể thay thế giáhiện thời của một tài sản có tác dụng tơng tự

Phạm vi: Thờng đợc để sử dụng để định giá các bất động sản sử dụng

vào các mục đích khác nh trờng học, bệnh viện, công sở nhằm để tínhtiền đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích côngcộng khác hay để xác định giá trị đầu t phục vụ mang tính chính sách củaNhà nớc

Yêu cầu: Để đảm bảo tính giá thành chính xác các khoản chi phí phải

đợc tính đủ, tính đúng

Các chi phí về lao động phải đợc tính riêng

Nội dung trình tự các b ớc :

Bớc 1: Ước tính giá thành xây dựng công trình.

- Điều tra khảo sát các khoản chi phí xây dựng công trình.

- Tính đơn giá xây dựng từng hạng mục

- Tính giá thành xây dựng công trình theo diện tích (m2)

Bớc 2: Tính giá trị khấu hao công trình: Theo thời gian và theo chất

Giá trị bất động sản = Giá trị đất + Giá thị trờng nhà

Giá trị đất = Giá thị trờng nhà - Giá trị khấu hao

4 Phơng pháp xác định giá đất ở Việt Nam.

ở nớc ta, công tác xác định giá đất còn mới mẻ, Chính phủ xác địnhkhung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian Các tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ơng căn cứ vào khung giá đất của chính phủ thành lậpbảng giá đất cho địa phơng mình

5 Phơng pháp xác định giá đất đô thị

a Giá trị và giá đất đô thị:

Giá trị của các lô đất trong đô thị phụ thuộc vào các yếu tố sau :

- Khả năng sinh lợi ( tạo nguồn sống ) do vị trí của lô đất đem lại

- Giá trị về mặt sử dụng, do chất lợng hệ thống giao thông, khả năngcung cấp các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, môi trờng tự nhiên và xã hội