khung giá đất của nhà nước với giá thị trướng đất ở quận Hai Bà trưng - thực trạng và giải pháp

một số vấn đề về giá đất Việt Nam

đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố cấu tố cấuthành nên giang sơn, đất nớc, là yếu tố không có gì có thể thay thế đợc Trêncơ sở nhận thức đợc vai trò, tầm qua trọng của đất đai, Luật đất đai năm 1987

và Luật đất đai năm 1993 của nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam đãkhẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọnghàng đầu của môi trờng sống, là t kiệu sản xuất dặc biệt, là địa bàn phân bốdân c, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội an ninh quốc phòng” Thiếu đấtcon ngời không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống đợc

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, đợc hình thành và tồn tại khách quanvới con ngời do những tính chất đặc biệt của nó là cố định về vị trí, giớihạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng đất đai là một bộ phậnkhông thể tách rời với chủ quyền quốc gia Tôn trọng chủ quyền quốc giatrớc hết thể hiện ở tôn trọng lãnh thổ quốc gia đất đai đợc coi là một dấuhiệu cơ bản của một quốc gia C.Mac viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãivới loài ngời là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đợc

để sản xuất, là t liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”

Trong những năm qua để phù hợp với bớc chuyển đổi từ cơ chế baocấp sang cơ chế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nớc ta

đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trungthống nhất của Nhà nớc, đồng thời động viên khuyến khích các tổ chức, cánhân sử dụng đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao theo pháp luật

Cùng với chính sách mở cửa cho việc phát triển nền kinh tế, Nhà nớc

ta đã chấp nhận sự hình thànhvà phát triển của thị trờng Bất động sản và coi

nó nh một nghành kinh doanh Nói đến thị trờng Bất động sản trớc hết phảinói đến thị trờng nhà đất – là nhân tố quan trọng trong hoạt động sản xuấtkinh doanh khi hoạt động kinh doanh Bất động sản phát triển nh mộtnghành chủ chốt, tạo động lực cho sự phát triển đất nớc thì tất yếu phải cảicách toàn diện hệ thông sản xuất hành chính quốc gia

Đánh giá phân hạng là một trong 7 nội dung quản lý nhà nớc về đất

đai, phản ánh mặt lợi ích kinh tế của đất Điều 12 Luật đất đai năm 1993quy định “Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sửdụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao

đất, bồi thờng thiệt hại về đất khi thu hồi Chính phủ quy định khung giácác loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”

Tuy nhiên trong những năm gần đây “thị trờng” đất đai ở nớc ta diễn

ra hết sức phức tạp đó là việc mua bán, chuyển nhợng đất diễn ra theo nhiềuhình thức khác nhau với sự thoả thuận ngầm của ngời mua và ngời bán mà

cha có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nớc, đó là việc ách tắc trong việc giảiphóng mặt bằng thu hồi đất để thực hiện các chơng trình, dự án của Nhà n-

ớc mà mấu chốt của vấn đề cũng từ việc xác định giá đất đền bù Đặcbiệt, điều này đợc thể hiện rõ nét nhất là ở các thành phố lớn của đất nớc–Thành phố Hà nội là một trong những biểu hiện điển hình của điều nói trên

Để đa công tác quản lý Nhà nớc đối với giá đất và định giá đất vào nềnếp, tạo điểu kiện vững chắc cho việc khắc phục nọi tiêu cực trong quản lý

và sử dụng đất đai xoá bỏ thị trờng ngầm về kinh doanh nhà đất, việc xác

định giá đất là cần thiết và cần đợc hoàn chỉnh Từ nhu cầu thực tế, để nângcao chất lợng trong trong công tác xác định giá đất, xây dựng hệ thống hồsơ giá đất thống nhất cho công tác quản lý đất đai, cùng các nghành liênquan làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong định giá đất là công việc có ý nghĩathực tiễn

Thực tế ở hầu hết các địa phơng, thành phố trong cả nớc khi xác địnhgiá các loại đất của địa phơng mình, tuy có dựa trên giá thị trờng nhng chanắm đợc các phơng pháp định giá khoa học, nên giá đất ban hành còn thấp,không cân xứng so với giá đất ngoài thị trờng tại thời điểm áp dụng Vì vậynghiên cứu mối quan hệ giữa bảng giá đất do nhà nớc ban hành với giá đấtngoài thị trờng là một trong những công việc cần thiết của công tác định giá

đất, để từ đó xác định các yếu tố và mức độ ảnh hởng của chúng trong việcxác định giá đất trong mọi trờng hợp, từ đó đa ra những mặt đạt đợc và cha

đat đợc của các quy định về các khung giá đất của Chính phủ Đây cũng là

mục tiêu và nguyên nhân làm em chọn đề tài Khung giá đất của Nhà n“ ớc với giá thị tròng đất ở quận Hai Bà Trng- thực trạng và giải pháp” làm đề

án chuyên nghành môn học

chơng I: Một số vấn đề về giá đất ở việt nam

I- cơ sở lý luận của việc hình thành giá đất.

1 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất

Khi nghiên cứu thị trờng đất nông nghiệp và việc hình thành giá đất nôngnghiệp thì các nhà kinh tế đều không bỏ qua phạm trù “địa tô t bản hoá” củaC.Mac để đa ra công thức xác định giá đất nông nghiệp về mặt lý thuyết

Phân tích quan hệ phân phối trong sử dụng đất đai phải xuất phát từphân tích lợi nhuận thu đợc trong quá trình đầu t vào đất đai Lợi nhuận củaviệc sử dụng đất đợc Mac nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tíchphạm trù địa tô Mac chia địa tô thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tôtuyệt đối Trong đó địa tô chênh lệch bao gồm hai loại địa tô: địa tô chênhlệch 1 và địa tô chênh lệch 2

- Địa tô chênh lệch 1: Tạo ra do sự chênh lệch về u thế của điều kiện

tự nhiên của hai mảnh đất cùng diện tích Do đất đai thuộc sở hữu toàn dânnên địa tô chênh lệch 1 sẽ đợc thu toàn bộ cho ngân sách Nhà nớc

- Địa tô chênh lệch 2: Là loại địa tô tạo ra do sự thâm cach cải tạo,

đầu t vào đất của ngời sử dụng làm cho độ phì trong đất tăng lên, làm tăngnăng suất cây trồng – ngời sử dụng đất đợc hởng toàn bộ loại địa tô này vàvậy địa tô chênh lệch 2 có tác dụng khuyến khích ngời sử dụng đất có hiệuquả

Bất kỳ ở nơi đâu có địa tô thì địa tô chênh lệch cũng đều xuất hiện vàcũng theo các quy luật nh địa tô trong nông nghiệp Đối với đất dùng vàocông việc xây dựng thì Adam Smith cũng đã từng chứng minh rằng địa tôcủa chúng cũng nh địa tô của tất cả những mảnh đất phi nông nghiệp, đềudựa trên địa tô nông nghiệp (Wealth of Nation, quyển 1 chơng XI) Loại địatô này có một số đặc trng sau:

Vị trí có ảnh hởng hơn hẳn địa tô chênh lệch (đối với những vùng đấtdùng vào việc xây dựng các ddô thị, thì sự ảnh hởng là rất lớn) Loại địa tônêu bật tính chất thụ động hoàn toàn của địa tô mà tất cả tính năng động chỉ

là ở bóc lột sự tiến bộ của xã hội Đặc trng của loại địa tô này là tạo u thếcủa giá độc quyền trong nhiều trờg hợp, đặc biệt là bóc lột những ngời cùngkhổ (vì sự cùng khổ là một nguồn lợi lớn đối với bọn địa chủ thuê nhà) và làquyền lợi vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất mang lại

Địa tô đất xây dựng tăng lên không phải chỉ là tích luỹ nhân khẩu tănglên mà còn là sự phát triển của t bản cố định sát nhập vào đất, bám rễ vào

đất hoặc dựa trên mặt đất nh trờng hợp tất cả những kho tàng, nhà máy, bếnbãi Qua đó có thể coi địa tô đất xây dựng là loại địa tô của đất đô thị

- Địa tô tuyệt đối: Là loại địa tô đợc tạo ra do sự chênh lệch giữa giá

cả sản xuất cá biệt với giá thị trờng của loại sản phẩm hàng hoá đợc sảnxuất ra từ việc sử dụng đất Nh vậy, loại địa tô này hình thành khi xét vấn

đề địa tô trên quy mô toàn xã hội, trong đó có quy luật giá thị trờng là quyluật chủ yếu chi phối các thành quả đầu t vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi rangoài giá cả sản xuất chung

ở nớc ta không có chế độ t hữu về đất đai, Nhà nớc đứng ra để điềutiết định hớng cơ cấu đầu t vào khu vực kinh tế Vì vậy địa tô tuyệt đối hầu

Có thể thấy: giá đất không tham gia trực tiếp vào giá cả sản xuất màchỉ đợc cấu thành trong chi phí sản suất cá biệt của ngời sử dụng đất.

Địa tô là một khoản thu nhập do ngời sử dụng đất mang lại, vì vậy để

có đợc địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình t bản hoá địa tô chính

là giá đất (giá đất là bội số của địa tô)

Trong kinh doanh ngời ta phải tính đến hiệu quả kinh tế đem lại saocho số tiền bỏ ra mua đất ít nhất cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng, nêúlãi suất ngân hàng cao, nhà t bản muốn sử dụng đất thì giá đất phải giảm.Qua nghiên cứu các nhà kinh tế đa ra một số công thức xác định giá đất vềmặt lý thuyết dựa trên phạm trù địa tô và lãi suất ngân hàng nh sau:

Thu nhập ròng = (Tổng thu nhập) – (Tổng chi phí)- cha kể chi phí về đất

Tỷ lệ vốn hoá đợc cấu thành bởi ba yếu tố sau:

- Tỷ lệ lãi suất ngân hàng -là tỷ lệ cần có để thu hút vốn đầu t, nóchính là tỷ lệ mà thu nhập đợc tính vào giá trị thu đợc (bao gồm: tỷ lệ antoàn, tỷ lệ rủi ro, tỷ lệ không thanh toán bằng tiền mặt)

- Tỷ lệ hoàn vốn: là phần thu nhập của đầu t trong phần t khoản kinhdoanh còn lại của Bất động sản

- Tỷ lệ thuế hữu hiệu: là tỷ lệ phần trăm của giá thị trờng phải trả trongcác khoản thuế tài sản hàng năm

2 Đặc điểm của giá đất

So với các hàng hoá thông thờng, giá cả đất đai có những đặc điểm sau:

- Giá đất một mặt đợc biểu hiện qua hình thức – quan hệ giữa giá đất

và tiền thuê cũng tơng tự nh quan hệ giữa vốn đầu t và lợi nhuận chỉ cầnbiết đợc tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra đợc

- Yếu tố có thể chuyển dịch không phải là đất đai mà là quyền lợi vàlợi ích có đợc từ đất đai, nên giá đất cũng đợc hình thành từ đó

- Hình thnàh giá đất là một quá trình lâu dài và không thể theo một tiêuchuẩn đơn giản nh các hàng hoá thông thờng, do tính chất khác biệt rất lớnnên không thể hình thành một thị trờng hoàn chỉnh một cách đơn thuần

- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là chỉ số phản ánhgiá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lợng vốn đầu t mang tính khốngchế Tuy nhiên khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhngnhững chi phí đó chỉ đủ điều kiện trở thành bộ phận của giá đất khi có hiệuquả thực tế.

- Khác với các quy luật cung – cầu thông thờng, giá đất chỉ chủ yếuphụ thuộc vào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng lên) và nhìn chung tổng cung

là ít thay đổi và có giới hạn

- Giá đất không chỉ đợc hình thành bởi các chi phí nh các hàng hoá

đơn thuần mà nó còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố phi lợng khác, và đặcbiệt là nó không đồng nhất nh giá của các hàng hoá khác trên thị trờng

- Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so vớigiá cả hàng hoá thông thờng – từ đó rất nhiều tiêu chuẩn hoá và nhất thểhoá trong việc xác định giá đất

- Giá đất luôn luôn có xu hớng tăng cao vì những lý do sau:

+ Diện tích đất đai là có hạn, dân số tăng không ngừng – nhu cầu về

sử dụng đất đai ngày càng tăng

+ Cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỉ suất lợinhuận giảm

+ Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so vớigiá của hàng hoá thông thờng do thị trờng đất đai là không hoàn thiện.+ Trong quá trình sử dụng không phải khấu hao, mà có nhiều trờnghơpj càng sử dụng giá càng tăng (trờng hợp thuê đất đã trả trớc một lần).(Theo tạp chí Địa chính số 9 1999 trang 24)

3 Các yếu tố ảnh hởng đến giá đất.

Giá đất cũng nh giá đất các loại hàng hoá khác luôn chịu sự chi phốicủa các quy luật kinh tế khách quan nh quy luật giá trị, quy luật cung cầu,quy luật cạnh tranh

Do thời hạn của bài viết này tôi chỉ xin đề cập đến ba yếu tố ảnh hởnglớn nhất tới giá đất đó là: Mục đích sử dụng, giá trị sinh lời của đất và quan

hệ cung cầu của đất đai

a Mục đích sử dụng.

Tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất khác nhau, khả năng sinh lời của

đất đợc thể hiện qua các thông số khác nhau

Tính chất và mục đích sử dụng đất đai là một trong những nhân tốquan trọng làm thay đổi cung – cầu về đất đai, từ đó làm ảnh hởng đến giá

cả đất đai Trớc hết đó là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng đất

đai trong sản xuất Ngay trong cùng một nghành, một lĩnh vực sản xuất, khitính chất sản xuất thay đổi từ kiểu sản xuất tự cung tự cấp của kinh tế nông

hộ sang sản xuất hàng hoá của các nông trại đã làm nảy sinh cầu về đất đaitrong nông nghiệp Trong sản xuất tự cấp tự túc, nhu cầu có đất đai để sảnxuất chỉ đợc thoã mãn bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên

đến khi giai đoạn phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và pháttriển, nhu cầu về đất đai cho phát triển sản xuất của trang trại không còndựa vào con đờng đi khai phá tự nhiên mà chủ yếu đợc giải quyết bằngcách tập trung đất đai thông qua thị trờng chuyển quyền sử dụng đất Sựthay thế về mục đích sử dụng đất gữa các hoạt động sản xuất khác nhaucũng làm nảy sinh sự thay đổi về giá đất Một lô đất ở vị trí khả năng sinhlời cao (có giá cao) nhng lại đợc sử dụng vào mục đích công cộng thì không

có giá-nó chỉ có giá trị sử dụng Tơng tự nh vậy nếu quy hoạch đó là đấtnông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì giá trịmang lại của nó sẽ thấp hơn rất nhiều nếu đem nó vào sử dụng cho mục

đích thơng mại, hoặc xây dựng trụ sở, văn phòng Điều đó cho ta thấy rất

rõ sự thay đổi của giá cả trao đổi về cùng một loại đất đai, cùng một vị trí

và điều kiện nhng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng

b Khả năng sinh lời

Khả năng sinh lời của đất phụ thuộc vào vị trí của thửa đất trong đôthj, hình thể thử đất, cơ sở hạ tầng, tình hình kinh tế xã hội, địa hình hớngmặt đờng khu đất, an ninh, môi trờng

- Xét trong cùng một đô thị thì giá đất phụ thuộc rất lớn vào vị trí củatừng lô đất Vị trí có ý nghĩa quyết định đến giá trị sinh lời của đất Thửa

đất có vị trí mặt đờng, gần các trung tâm văn hoá, thơng mại, văn hoá xãhội, có khả năng liên doanh tốt, giá trị sinh lời của đất cao

- Khả năng sinh lời của đất còn phụ thuộc vào yếu tố kinh tế: thửa đất

mà dùng vào mục đích kinh doanh buôn bán, có điều kiện tốt để phát triểnthơng mại, trung tâm buôn bán sẽ cho lợi nhuận cao

- Một yếu tố góp phần không nhỏ đến khả năng sinh lợi của đất nữa làyếu tố pháp luật Bao gồm: vấn đề quy hoạch s dụng đất (một khu vực quyhoạch đúng mục đích sử dụng chắc chắn sẽ thu hút đợc ngời mua, khả năngsinh lời sẽ cao hơn những khu cha có quy hoạch), tính hợp pháp của khu

đất, các quy định về môi trờng liên quan đến việc sử dụng đất

- Quy hoạch đợc coi là yếu tố quan trọng ảnh hởng tới giá đất vì nó tác

động đến mảnh đất làm cho tăng hoạc giảm khả năng sinh lời do vị trí củamảnh đất đem lại trong quy hoạch

- Cơ sở hạ tầng: Hệ thống cấp thoát nớc, mạng lới điện, hệ thống thôngtin liên lạc, giao thông đi lại phát triển thì giá đất sẽ tăng lên, cao hơnnhững mảnh đất ở khu vực có cơ sở hạ tầng thấp kém.

- Lãi suất ngân hàng:

Thông qua một số yếu tố ảnh hởng tới giá đất ở trên cho ta thấy giá đất

bị tác động bởi tổng hợp nhiều yếu tố khác nhau cả ở bình diện vi mô và vĩmô, vì vậy khi định giá đất Nhà nớc cần phải tính đúng và đủ các yếu tố câúthành nên giá đất Tuy nhiên trong một số trờng hợp ta có thể lợng hoá một

số yếu tố không ảnh hởng hoặc ảnh hoửng rất nhỏ đến giá đất trong nhữngtrờng hợp cụ thể, song để có một mức giá phù hợp Nhà nớc phải tham khảogiá đất trên thị trờng, vì giá đất trên thị trờng bao giờ cũng là giá phản ánhtrung thực nhất, mà yếu tố tác động không nhỏ lên loại giá này là quan hệcung – cầu về đất đai trên thị trờng

c Quan hệ cung – cầu.

Quan hệ cung – cầu là yếu tố tác động nhất và ảnh hởng mạnh mẽnhất đến giá đất, làm cho giá đất luôn biến dộng Cũng nh các loại hàng hoákhác cung – cầu về đất trên thị trờng luôn mang tính không gian và thờigian, trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù, bởi khả năng cung về đấttrên thị trờng của một vùng mang tính chất ổn định, giới hạn cả về vị trí, sốlợng (do tính chất đặc biệt của đất là không thể di chuyển từ vùng này sangvùng khác và bị giới hạn bởi diện tích) Còn xét về nhu cầu sử dụng đất vàcầu có khả năng đáp ứng thì chúng cũng mang tính chất ổn định tơng đốitheo vùng, ổn định và không thể chuyển hoá giữa các vùng

Đặc điểm này ảnh hởng rất lớn đến giá đất, nó gây nên sự chênh lệchkhá lớn giữa các vùng và các địa phơng khác nhau Thông thờng do nhu cầu

về đất ở các thành phố và khả năng về quỹ tiền tệ của dân c cũng nh các cơquan dùng để mua quyền sử dụng đất khá lớn nên tơng quan cung cầu về

đất tại các thành phố, đô thị cũng chênh lệch nhau khá lớn, làm cho giá đất

Xét về tổng thể thì đờng cung về dất là thẳng đứng, cầu về đất là mộthàm tuyến tính theo giá cả đất

 Khi đờng cung cố định: Cầu dịch sang phải sẽ làm cho giá đất tăng từ

P0 P1 (Hình 1) Cầu dịch sang trái  P0 giảm xuống P2 (Hình 2)

 Giả sử khi cầu cố định, cung thay đổi dịch chuyển sang phải (tănglợng cung), sang trái (giảm lợng cung) thì mức giá thayđổi theo thứ

tự là P3 ,P4

Hình 3

Nh vậy qua biểu đồ trên ta thấy rằng giá đất luôn có sự biến động bởi

sự dịch chuyển của các đờng cung – cầu về đất Nhng nói chung cung về

đất là có hạn song cầu lại thờng tăng (vì đất thì có hạn nhng sản xuất thì vôhạn, dân số ngày càng tăng, nhu cầu về đất ngày mỗi tăng) Do đó dới tác

động của quy luật cung cầu, giá đất có xu hớng ngày càng tăng lên và đợcthiết lập ở điểm cân bằng mới giữa cung và cầu Nói cách khác giá đất luôn

có xu hớng thiết lập ở mức cao hơn

ii- tổng quan thị trờng đất và phơng pháp xác

định giá đất ở Việt Nam

1 Tổng quan về thị trờng đất.

1.1 Tổng quan về thị trờng đất Thế giới

ở các nớc có nền kinh tế phát triển, đất đai không những đợc cho thuê

mà còn đợc chuyển nhợng, mua bán một cách rộng rãi Việc chuyển nhợng

đất đai và cho thuê ruộng đất tại đây đợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả

sử dụng đất đai Bởi vì đất đai đang sử dụng vì một lý do nào đó không thể

Mở rộng

Thu hẹp

Cung

CầuO

tiếp tục canh tác khi về chủ mới chắc chắn sẽ sinh lợi nhiều hơn, lợi íchkinh tế mang lại sẻ cao hơn.

Nh vậy, trong điều kiện tồn tại nền kinh tế hàng hoá, thị trờng đấtcũng tồn tại và phát triển một cách khách quan Sự hình thành và phát triểnthị trờng góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển nền kinh tếthị trờng nói chung

Tuy nhiên kinh tế thị trờng trong giai đoạn hiện nay phát triển đếntrình độ cao theo hớng cạnh tranh gay gắt và liên kết rộng rãi Trong mỗilĩnh vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc Hình thức và phát triển thịtrờng đất thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó Dới đây là một số

đặc điểm thị trờng trờng đất trong giai đoạn phát triển hiện nay của nềnkinh tế thế giới

Trong nền kinh tế thị trờng, một tài sản bao gồm thửa đất và ngôi nhàxây dựng trong khuôn viên thửa đất đó gọi là một Bất động sản Pháp luậtNhà nớc nh ở Anh, Pháp, Malaysia, Singapo coi Bất động sản là một chế

định pháp luật và có cả một Bộ luật riêng để điều chỉnh – Bộ luật Bất độngsản Trong quá trình đầu t nghiên cứu về lĩnh vực định giá của các nớc t bảnphát triển và những nớc đang phát triển trên thế giới, thì định giá Bất độngsản nói chung và định giá đất nói riêng cho đến nay nhiều nớc đã ổn định

về hệ thống tổ chức cơ quan định giá Bất động sản từ Trung ơng đến địa

ph-ơng Với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rõ ràng và rất có hiệuquả Đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn đào tạo chính quy từ cáctrờng Đại học chuyên nghành đang làm việc trong các cơ quan định giá củaNhà nớc và t nhân tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách quốc gia

Tại các nớc t bản phát triển chế độ sở hữu t nhân về đất đai đã thúc

đẩy quá trình tích tụ đất đai đạt tới đỉnh cao, thị trờng cũng mang tính đặcbiệt, tạo cơ sở kinh tế chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế t bản, cácquốc gia thờng áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất mà hạn chế áp

đặt giới hạn hành chính đối với thị trờng đất

Rút kinh nghiệm của các nớc đi trớc , các quốc gia đang phát triển

đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trờng đất theo hớng giảmbớt tốc độ và quy mô tích tụ đất nh một tất yếu của t hữu đất đai trong nềnkinh tế thị trờng, nhằm mục đích toàn dân có đất hay đảm bảo cho số đôngnông dân có ruộng , chính phủ các nớc đã đa ra : “Chính sách hạn điền”Trớc đây ở một số nớc xã hội chủ nghĩa Đông âu nh Nam T ,Ba Lanvẫn tồn tại chế độ t nhân thuê ruộng, các cơ sở kinh doanh t nhân thuêruộng đấtcủa nhà nớc hoặc của t nhân để kinh doanh Việc cho phép thuê

đất và mua bán đất đã giúp cho nông nghiệp ở các nớc này phát triển năng

động hơn

Thực tế đối với những nớc đang trong giai đoạn tăng trởng kinh tếhoặc có sự đầu t mạnh từ phiá các nớc ngoài vào thờng xuất hiện những cơnsốt giá đất một cách khó kiểm soát, nhng đắc điểm của các cơn sốt giá đấtnày thì chỉ tập trung vào những nơi có nhu cầu về đất cao nh :Đô thị, khucông nghiệp, khu chế xuất Khi có những cớnốt giá đất thì hầu hết không có

s can thiệp của nhà nớc trừ khi nó ảnh hởng tới việc đầu t của các nớc ngoàivào trong nớc

Do đặc điểm của đất là có giới hạn về số lợng đây là nguyên nhân của

xu hớng tăng giá đất và các cơn sốt giá đất Và tính không tái tạo đợc vàkhông di chuyển của đất đai đã tạo điều kiện phát sinh và tăng truởng mạnhcủa địa tô chênh lệch, nhất là trong điều kiện thời kỳ đầu phát triển của chủnghĩa t bản Ngày nay không còn khả năng phân chia lại thị trờng bằngchiến tranh trong khi đó mức độ tích tụ t bản đạt tới trình độ cao nhu cầu

mở rộng thị trờng, mở rộng lĩnh vực đầu t đã thúc đẩy khả năng tăng giá

đất

Tình hình định giá đất của một số nớc nh sau:

- Định giá chung ở Thụy Điển: Định giá phải chỉ ra đối với những bất

động sản phải đóng thuế hoặc khả năng đóng thuế theo quyđịnh của pháp luậtnhững bất động sản không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá

- Tại Đan Mạch có một trung tâm quản lý quốc gia thực hiện việc địnhgiá bất động sản có sự hỗ trợ của các đô thị, cơ quan quản lí này có ba cấp –

từ trung ơng tới cơ sở Trớc kia việc định giá bất động sản đợc thực hiện 4 nămmột lần, vào đầu năm kể từ năm 1988 định giá bất động sản đợc tiến hànhhàng năm để tăng sự kiểm soát của Nhà nớc đối với thị trờng đất

- Thị trờng đất Trung quốc đợc quản lý bằng hệ thống tổ chức của nhànớc theo pháp luật một cách chặt chẽ đã và đang đem lại nguồn thu lớn chongân sách Nhà nớc Việc quản lí nhà đất dựa vào quy hoạch tổng thể hoặcquy hoạch chi tiết có sự chỉ đạo sâu sắc từ trung ơng đến địa phơng đợckiểm duyệt chặt chẽ Ơ Trung quốc đất thành thị thuộc sở hữ nhà nớc, nhànớc giao quyền sử dụng đất có thu tiền bằng hình thức đấu gía đảm bảocạnh tranh bình đẳng giữa các doanh nghiệp, cá nhân sử dụng đất Nóichung ngời nớc ngoài phải thuê đất giá cao hơn,riêng các đặc khu kinh tếkhi đấu giá ngời nớc ngoài và ngời trong nớc bình đẳng nh nhau nhằm mục

đích thu hút vốn đầu t của nớc ngoài, giá gốc trong các cuộc đấu giá đợctính toán dựa trên cơ sở khoa học của chính sách đầu t Đối với trờng hợptrớc đây giao quyền sử dụng đất không thu tiền nay phải chuyển sang hìnhthức giao quyền sử dụng đất có thời hạn và có thu tiền

1.2 Tổng quan về thị trờng đất Việt Nam

1.2.1 Giai đoạn trớc năm 1945.

Thời kì này quyền sở hữu tối cao về ruộng đất thuộc nhà nớc, đây làquyền lực đặc trng tối cao của nhà nớc phơng đông Bên cạnh quyền quản lýlãnh thổ, Nhà nớc còn có quyền lực tối cao đối với toàn bộ đất đai sinh lợi nhumột quyền sở hữu uyền sở hữu tối cao này không chỉ phản ánh ý nguyệnmuốn thâu tóm mọi nguồn lực thu đợc từ đất vào tay Nhà nớc của những ngờicầm quyền mà còn thể hiện vai trò kinh tế của nhà nớc Với lí do Nhà nớc làngời có công trong việc trợ giúp và tổ chức các cuộc khai phá ruộng đất Do

điều kiện đất nớc nằm trong sự kiểm soát của tực dân phong kiến, đất đai chủyếu tập trung vào tay tầng lớp địa chủ Lúc này giá đất đợc thể hiện bằngtiền nhng cũng có khi đợc quy đỏi bằng giá trị tài sản hoặc thông qua việc gán

nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ

Dới thời nhà Lý, Trần loại sở hữu t nhân đã đợc pháp luật hiện hànhcông nhận bằng việc ban hành các quy định cụ thể nh một văn khế bánruộng công, đến đời hậu Lê ruộng đất t hữu đần dần phát triển đến múc lấn

át ruộng công, khi thực dân Pháp xâm lợc nớc ta chúng cũng áp đặt phơngthức quản lý đất đai theokiểu nhở chính quốc, đó là thừa nhận sở hữ t nhân

đất đai và thành lập các văn bằng chứng minh sự sở hữu đó gọi là bằngkhoán, từ đây thị trờng đất đai có điều kiện phát triển hơn

Trong các hình thức sở hữu trên thì sở hữu Nhà nớc và sở hữu tập thể

đợc coi làcác hình thức sở hữu cơ bản và đợc u tiên Vì vậy trong thời kỳnày tuy đất đai vẫn đợc pháp luật cho phép trao đổi mua bán, song tính chấthàng hàng hoá của đất đai cũng nh loại đất đợc phếp trao đổi mua bán, songtính chất hàng hoá của đất đai cũng nh những loại đất đợc phép mua bán bịhạn chế đần theo quá trình công hữu hoá đất đai

Tóm lại: Do xuất phát từ điều kiện kinh tế- chính trị- xã hội và bỏ quacác tiền đề kinh tế nên Nhà nớc ta trong giai đoạn này, tuy vẫn thừa nhậnviệc mua bán đất đai, song chủ yếu là các biện pháp hành chính để tiếnhành quản lý cũng nh “chuyển dịch” đất đai trong nền kinh tế nhằm phục

vụ cho các mục đích sử dụng, bỏ qua các biện pháp và đòn bẩy kinh tế dẫntới hạn chế dần các thuộc tính hàng hoá đất đai, mà đỉnh cao là cùng vớiviệc quốc hữu hoá đất đai, trên phạm vi toàn quốc, Hiến pháp 1980 chínhthức xoá bỏ tính chất hàng hoá của đất, nghiêm cấm mua bán đất đai

1.2.3 Giai đoạn 1980- 1992.

Đây là giai đoạn mà các quan hệ kinh tế của đất đai phần lớn bị phápluật triệt tiêu, đất đợc xem là không có giá trị

Điều 19 Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do nhà nớc thống nhất quản lý, tại điều 5 và điều 17 Luật Đất đai 1988 quy

định nghiêm cấm việc mua, bán đất đai;khi chuyển nhợng quyền sở hữunhà để ở thì ngời nhận chuyển nhợng nhà có quyền sử dụng đất ở đối vớingôi nhà đó

1.2.4 Giai đoạn từ năm 1992 đến nay.

Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định lại Nhà nớc có quyền sở hữu duynhất đối với đất đai Tuy nhiên , có sự điều chỉnh phù hợp với sự vận động

và phát triển của nền kinh tế trị trờng theo định hớng XHCN, một số quan

hệ đất đai đã đợc chế định lại;Điều 12 Luạt Đất đai 1993 quy định: “Nhà

n-ớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiềnkhi giao đất hoặc cho thuê đất tính gía trị tài sản khi giao đất, bồi thờngthiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá

đất đợc pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và đợc đa thành mộtnội dung quản lý nhà nớc về ddất đai nh quy định tại khoản 1 điều 13 Luật

Đất đai 1993 Tuy nhiên chế định này đã không đợc luất cụ thể hoá mộtcách đầy đủ, vì vậy, các quy định về chế độ định giá đất , định giá đất trongquan hệ với định giá bất động sản khác gắn liền với đất vv còn để ngỏ,gây không ít khó khăn, chồng chéo cho các nghành ở TW và các địa phơngtrong quá trình chỉ đạo, tổ chức xây dựng và thợc hiện khung giá đất Tại

TW cho đến thời điểm này, nghành thực hiện chức năng quản lý nhà nớcvềchất lợng đất đai nói chung và định giá đất, phân hạng đất nói riêng vẫn cha

đợChính phủ pháp luật quy định rõ ràng Riêng về lĩnh vực định giá đất,hiện đang có sự chồng chéo giữa ba cơ quan: Vụ Đăng Ký-Thống Kê(Tổngcục Địa Chính), Cục Công sản (Bộ tài chính) và Vụ T liệu Sản xuất (BanVật giá Chính Phủ) Trớc tình hình đó, Chính Phủ đã giao cho Bộ Tài chính,Ban Vật giá chính phủ chuẩn bị dự thảo Nghị định về khung giá các loại đất

để kịp thời ban hành nhằm thi hành Điều 12 Luật Đất đai 1993 và tạo điềukiện để các địa phơng xác định giá đất

Ngày 06-11-1993 Chính phủ ban hành nghị định 80-CP quy định

khung giá các loại đất Nội dung của bản nghị định bao gồm:

- Quy định khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất

- Giao cho các địa phơng căn cứ vào bảng khung giá chuẩn tối thiểunói trên để quy định giá các loại đất, hạng đất phù hợp với thực tế địa phơngmình

- Giá các loại đất do địa phơng ban hành phải theo sát giá thị trờng vàkhông đợc thấp hơn giá chuẩn tối thiểu quy định tại Nghị định này.

- Trờng hợp giá thị trờng có sự biến động từ 20% trở lên so với bảng giáchuẩn tối thiểu theo Nghị định này thì Chính phủ sẽ điều chỉnh cho phù hợp.Mặt tích cực: Đã tạo đợc một mặt bằng giá đất thóng nhất chung (dù chỉ

là giá chuẩn tối thiểu) trên phạm vi cả nớc, kịp thời giúp các địa phơng có căn

cứ chỉ đạo xây dựng bảng giá đất chuẩn áp dụng cho địa phơng mình, giảiquyết những vấn đê bức xúc liên quan tới giá đất tại địa phơng

Mặt hạn chế:

Do chỉ quy định khung giá chuẩn tối thiểu, không quy định giá chuẩntối đa nên nhiều địa phơng đã quy định giá một số loại đất quá cao, khôngphù hợp với điều kiện tự nhiên,kinh tế, xã hội của địa phơnh mình, hậu quả

là đã góp phần đẩy cơn sốt giá đất lên cao và lan rộng trên phạm vi cả n ớc,gây thiệt hại lớn không những cho Nhà nớc mà cho cả ngời sử dụng đất.Việc xác định giá chuẩn tối thiểu chủ yếu căn cứ vào loại đất và loạixã theo 3 vùng đồng bằng, trung du, miền núi; cha tính đến mức độ hoànthiện cơ sở hạ tầng của từng nơi, cho nên việc xác định giá đất còn mangnặng tính bình quân

Việc điều chỉnh khung giá đất thuộc thẩm quyền Chính phủ ban hành

đợc quy định trong nghị định thiếu khả thi, bởi khi giá đất trên thực tế biến

động tăng hoặc giảm liên tục trong một thời gian dài, thì giới hạn 20% làmcăn cứ để điều chỉnh khung giá đất là một điều khó thực hiện, đặc biệt trong

điều kiện nền kinh tế nớc ta đang chuyển dần sang nền kinh tế thị trờngtheo định hớng xã hội chủ nghĩa

Trớc tình hình đó ngày 17/8/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định87CP thay thế Nghị định 80/CP ngày 6/11/1993 Nội dung cơ bản của Nghị

định 87/CP cơ bản khắc phục những điểm hạn chế của Nghị định 80/CP nh

đã nói trên, tuy nhiên do kinh nghiệm tổ chức Chính phủ chỉ đạo công tác

định giá đất còn thiếu cũng nh phơng pháp xác định giá cho nên trong quátrình thch hiện đẵ gặp không ít vấn đề bất hợp lý Cụ thể:

Khung giá chuẩn khi quy định hệ số điều chỉnh (k) để các địa phơng

áp dụng trong trờng hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợikhác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, nhng lại cứng nhắckhông quy định khi nào khung giá đất phải thay đổi Vì vậy, khi giá đất trênthực tế có sự thay đổi lớn (từ 20% trở lên), thì bảng khung giá các loại đấtcủa Chính phủ đã trở thành nguyên nhân cản trở sự linh hoạt trong việc chỉ

đạo điều chỉnh bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân thành phố cũng nh cấptỉnh nhằm phù hợp với thuực tế tại địa phơng mình

2 Phơng pháp xác định giá đất.

2.1 Phơng pháp xác định giá đất trên thế giới.

Các cơ quan định giá của những nớc nói trên đều sử dụng các phơngpháp định giá truyền thống đang đợc áp dụng phổ biến trên thế giới để địnhgiá Bất động sản Các phơng pháp đó là:

đối chứng trong vùng lân cận càng nhiều càng tốt Giá mua bán các Bất

động sản nói trên phải là giá thị trờng

- Các thông tin cơ bản cần thu thập và ghi chép:

+ Tên của ngời chuyển nhợng

+ Tên của ngời nhận chuyển nhợng, mua bán không bị pháp luật canthiệp, chuyển nhợng bị hạn chế bởi pháp luật

- Phân tích các số liệu mua bán: Ngời định giá phải tổng hợp nhữngthông tin thu thập đợc về các vụ mua bán Bất động sản trong vùng nơi cóBất động sản ccần định giá Việc tổng hợp không chỉ đơn thuần là sự saochép các vụ mua bán mà đòi hỏi phải biết phân loại và có khả năng phântích ở trình độ cao

- Các giao dịch mua bán Bất động sản đối chứng cần thoả mãn 3 điều kiện:+ Việc mua bán phải đợc tự nguyện không bắt buộc không phải nhữngtrờng hợp bị phát mại để thanh toán thuế và các khoản nợ khác hoặc các vụmua bán do ngời sở hữu tài sản bồi thờng.

+ Việc mua bán phải sòng phẳng không phải những ngời cùng họ hàng,không phải các giao dịch có u đãi về thuế, không phải mua bán để đầu cơ

+ Bất động sản mua bán phải có các đặc điểm tơng tự nhau và tơng tự

nh Bất động sản cần đợc định giá Chúng cần đợc phân loại theo các chỉtiêu sau:

* Đặc điểm tự nhiên của thửa đất: Vị trí địa lý, địa điểm, hiện trạng,kích thớc, hình thể

* Đặc trng của Bất động sản trong vùng lân cận so với Bất động sảncần đợc định giá

2.1.2 Phơng pháp thu nhập.

Là phơng pháp dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong

t-ơng lai từ một Bất động sản bằng việc xác định tỉ lệ phần trăm vốn hoá để tínhgiá trị hiện tại của mỗi thu nhập trong tơng lai từ Bất động sản đó

Phạm vi áp dụng: Chủ yếu định giá cho các Bất động sản cho thu nhập

hàng năm, nói cách khác là những bất động sản có khả năng sinh lời nhkhách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê

Các thông tin cần thu thập:Để thực hiện phơng pháp thu nhập, việc

định giá cần phải thu thập các thông tin thị trờng về chi phí đầu t nh thuế

đất, chi phí xây dựng, chi phí quản lý

Phân tích thông tin: Các số liệu thu thập đợc phải tiến hành tổng hợp, xử lý

đánh giá rất cụ thể và chi tiết để tính toán giá trị hiện tại của bất động sản

Do mặt hạn chế của phơng pháp này là các tham số để tính giá trị bất

động sản đòi hỏi độ chính xác rất cao trong khi việc xác định chúng phảitiến hành trong điều kiện dự kiến nên độ chính xác và kết quả tính toán th -ờng bị hạn chế, để khắc phục ngời ta thờng dùng các phơng pháp khác nhphơng pháp giá thành, phơng pháp thị tờng

2.1.3 Phơng pháp giá thành(phơng pháp thay thế):

Nguyên tắc:Ước tính chi phí tái tạo 1 bất động sản cho rằng có thể táitạo một tài sản dựa trên giá hiện hành của một tài sản khác cùng loại vậtliệu tạo thành tài sản gốc

Ước tính chi phí thay thế 1 Bất động sản cho rằng có thể thay thếgiáhiện thời của một tài sản có tác dụng tơng tự

Phạm vi: Thờng đợc sử dụng đẻ định giá các Bất động sản sử dụng vàocác mục đích nh trờng học, bệnh viện công sở nhằm để tính tiền đền bùthiệt hại khi nhà nớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng khác hay

để xác định giá trị đầu t phục vụ mang tính chính sách của Nhà nớc

Yêu cầu: Các khoản chi phí phải đợc tính đủ, tính đúng;các chi phí vềlao động phải đợc tách riêng

Nội dung trình tự các bớc:

- Bớc 1:Ước tính giá thành xây dựngcông trình

+ Điều tra khảo sát các khoản chi phí xây dựng công trình

+ Tính đơn giá xây dựng từng hạng mục

+ Tính giá thành xây dựng công trình theo diện tích

- Bớc 2: Tính gia trị khấu hao công trình-theo thời gian và theo chất ợng công trình

l Bớc 3: Tính giá trị đất

Thu nhập ròng Giá trị đất =

Chi phí xây dựng - Khấu haonhà đất +

Tính lạc hậu của thiết kế (nếu có)

2.2 Phơng pháp xác định giá đất đô thị ở Việt Nam

2.2.1 Xác định khung giá các loại đất- Phơng pháp định khung.

Trên cơ sở nghị định 87/CP, hiện nay mỗi địa phơng áp dụng trình tự,phơng pháp và nội dung giá đất khác nhau Do đó Nhà nớc đã quy địnhthống nhất về trình tự phơng pháp và nội dung xác định giá đất đối với từng

- Xác định phạm vi ranh giới đất đô thị

- Xác dịnh các tuyến chỉ đạo để điều tra quy luật phân bố gí theo tuyến

Xác định các trung tâm thu hút chủ đạo và giới hạn vùng ảnh h ởng của nó.

Xác định vị trí tơng quan so với đờng để điều tra quy luật phân bố giátheo điểm , tơng ứng với từng lớp lô đất tính từ mặt đờng trở vào

Bớc 3: Phân loại vùng, đờng và vị trí đất

Cần hoàn chỉnh căn cứ phân loại vùng , đờng và phân loại vị trí, đảmbảo với quy luật phân bố giá đất theo thị trờng đối với đô thị lớn, vùng nộithành có thể chia thành nhiều vùng, vùng trung tâm đô thị, sau đó là cácvùng ven đô và vùng có khả năng đô thị hoá

Bớc 4: Lập bản đồ gía đất và xác định bảng giá đất cho từng loại độthị Giá đất của lô đất trong từng vùng tơng ứng với từng tuyến đờng và có

vị trí xác định theo công thức:

Gij = Gk * KijTrong đó: Gij – Giá đất đô thị i tại vị trí j

Gk- Khung giá đất dô thị do Chính phủ quy định

Kij- Hệ số điều chỉnh tơng ứng với giá dất đô thị i tại vị trí j

Sự hình thành hệ số K

Qua quá trình thực hiện Nghị định 87/CP, đã bộc lộ một số nhợc điểm:hai đô thị cùng cấp, nhng giá đất thực tế tại thị trờng ở mỗi dô thị lại khácnhau, do cung cầu khác nhau, có một số đô thị thực tế có mức giá vợtkhung giá trong Nghị định 87/CP Vì vậy Chính phủ đã bổ sung hệ số K,nhằm để các tỉnh linh hoạt chi9r đạo cho phù hợp với tình hình thực tế tạithị trờng địa phơng Hệ số K = từ 0.5 đến 1.8 cho giá tối thiểu và giá tối đacủa khung giá

2.2.2 Phơng pháp điều tra

Việc điều tra thực tế giá đất đô thị đợc thực hiện thông qua phiếu điềutra bao gồm các bớc sau:

Bớc 1: Công tác chuẩn bị- gồm các nội dung:

- Chuẩn bị lực lợng điều tra

- Xác định phơng thức điều tra, thời điểm điều tra

- Các văn bản có liên quan đến định giá

Bớc 2: Nghiên cứu, điều tra.

Căn cứ vào các thông tin về vị trí nhà và giá bán thu thập đợc điều tratiếp để tách giá nhà và định ra giá đất

Bớc 3: tổng hợp kết quả của phiếu điều tra.

- Sắp xếp phiếu điều tra theo từng tuyến đờng trong từng khu vực

- Xác định thang điểm tơng ứng với các chỉ tiêu cần thiết trong phiếu điều tra

- Phân loại vị trí: Việc phân loại vị trí nh sau:

Vị trí 1: Vị trí mặt tiền của loại đờng phố

Vị trí 2: Ngõ, ngách có mặt đờng rộng hơn 3.5m

Vị trí 3: Ngõ, ngách có mặt đờng rộng <3.5m và  2m

Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ ngách thuộc vị trí 2 và 3 nêu trên.Sau khi phân loại đờng phố, vị trí thì giá đất đợc xác định chính là giátrị trung bình theo từng loại đờng phố và vị trí

thực trạng giá thị trờng đất ở quận Hai Bà Trng

1 Sự hình thành khung giá đất.

Thời kỳ trớc Luật đất đai năm 1993, trên danh nghĩa Việt nam không

có giá đất Nhà nớc chỉ thừa nhận khi mua, bán nhà hoặc ngời đợc Nhà nớcgiao đất chỉ phải đền tài sản, hoa màu có trên đất Khi có quyết định186/HĐBT Nhà nớc có thu thêm một phần thiệt hại giá trị thiệt hại về nông,lâm nghiệp khi chuyển sang mục đích sử dụng khác trên thực tế thị trờng

đất có tồn tại song thông tin về giá đất khó thu nhập và độ tin cậy khôngcao do pháp luật cha thừa nhận có giá đất, có thị trờng đất

Khi đất nớc chuyển sang cơ chế thị trờng, đất đai trở thành đối tợng cókhả năng sinh lợi cao, nhu cầu về đất đai phục vụ cho xây dựng công trìnhcông nghiệp, thơng nghiệp là rất lớn, dẫn đến nhiều vụ chuyển nhợng đất

đai (có nhiều trờng hợp chuyển nhợng kèm theo chuyển đổi mục đích sửdụng) song việc mua bán diễn ra “chui” tạo thành thị trờng ngầm về đất đai

và Nhà nớc mất một khoản tiền lớn mà có thể thu lợi đợc từ đất đai

Luật đất đai 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 đã thừanhận một thực tế khách quan là đất có giá, đợc thể hiện cụ thể tại điều 12:

“Nhà nớc xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiềnkhi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờngthiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ phủ quy định khung giá các loại

đất đối với từng vùng và theo thời gian” Các địa phơng căn cứ vào khunggiá của Chính phủ xác định giá đất cho địa phơng mình không vợt quáphạm vi điều tiết của khung giá Chính phủ Căn cứ vào Luật đất đai năm

1993, Chính phủ ra nghị định 80/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá

đất và liên bộ tài chính, Bộ xây dựng, ban vật giá Chính phủ, Tổng cục địachính đã ra thông t 94/TT-LB ngày 14/11/1994 hớng dẫn thi hành Nghị

định 87/CP, tiếp đó ngày 13/5/1996 Chính phủ ra Quyết định 302/TTg bổsung hệ số K –thực chất là để mở rộng phạm vi điều tiết của khung giá.Trong quá trình xây dựng Nghị định 80/CP và 87/CP giá đất toàn quốccha hình thành có hệ thống Thị trờng đất nông nghiệp mới xuất hiện ở một