Đánh giá thực trạng xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh lào cai

Tắnh cấp của ựề tài Bảng giá ựất là một trong những căn cứ ựể tắnh thuế, lệ phắ trước bạ ựối với việc sử dụng ựất và chuyển quyền sử dụng ựất; tắnh tiền sử dụng ựất và tiền thuê ựất khi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

PHẠM VĂN QUÂN

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ðẤT

TRÊN ðỊA BÀN TỈNH LÀO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

PHẠM VĂN QUÂN

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ðẤT

TRÊN ðỊA BÀN TỈNH LÀO CAI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS PHẠM PHƯƠNG NAM

HÀ NỘI, NĂM 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ðOAN

Tôi cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu thực sự của riêng tôi và ñược thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS Phạm Phương Nam Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố; trường hợp sử dụng các tài liệu, số liệu, kết quả tham khảo thì ñược nêu rõ nguồn gốc cụ thể Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình

Học viên

Phạm Văn Quân

Học viện Nơng nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nơng nghiệp Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và hồn thành Luận văn này, tơi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ quý báu của các thầy, cơ; các anh, chị; các em và các bạn, cùng gia đình Với lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc tơi xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới:

Ban Giám hiệu, Ban đào tạo đại học, các thầy, cơ thuộc Khoa Quản lý ðất đai và Bộ mơn Quản lý ðất đai, Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi trong quá trình học tập và hồn thành Luận văn

ðặc biệt, xin trân trọng cảm ơn thầy giáo TS Phạm Phương Nam đã hết

lịng giúp đỡ, hướng dẫn, động viên và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tơi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn tốt nghiệp

Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ Sở Tài nguyên và Mơi trường Lào Cai đã tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn Xin cảm ơn các cơ quan, đồn thể, UBND các huyện, thành phố đã giúp

đỡ tơi trong quá trình điều tra, thu thập số liệu và đĩng gĩp ý kiến, trao đổi liên quan đến cơng tác xây dựng giá đất

Xin gửi lời cảm ơn tới bạn bè, các anh chị em trong lớp K21QLDDA đã động viên và giúp đỡ tơi trong những lúc tơi gặp khĩ khăn

Cuối cùng xin trân trọng cảm ơn bố, mẹ, anh chị em và người vợ yêu quý đã luơn ở bên cạnh động viên và giúp đỡ tơi học tập làm việc và hồn thành Luận văn

Học Viên

Phạm Văn Quân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM đOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ix

MỞ đẦU 1

1 Tắnh cấp của ựề tài 1

2 Mục ựắch, yêu cầu 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Giá ựất 3

1.1.1 Khái niệm về giá ựất 3

1.1.2 Các loại giá ựất 4

1.2 định giá ựất 4

1.2.1 Khái niệm ựịnh giá ựất 4

1.2.2 Các phương pháp ựịnh giá ựất 7

1.2.3 Kinh nghiệm ựịnh giá ựất của một số nước trên thế giới 9

1.2.4 định giá ựất ở Việt Nam 21

1.3 Cơ sở pháp lý xây dựng bảng giá ựất 27

1.3.1 Cơ sở pháp lý giai ựoạn 1993- 2005 27

1.3.2 Cơ sở pháp lý giai ựoạn từ năm 2005 ựến nay 28

1.4 Trình tự và nội dung xây dựng giá ựất 29

1.4.1 Trình tự thực hiện 29

1.4.2 Nội dung bảng giá ựất 35

1.4.3 đánh giá về trình tự và nội dung xây dựng bảng giá ựất 36

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

Chương 2 đỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG

PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1 đối tượng, phạm vi nghiên cứu 39

2.1.1 đối tượng nghiên cứu 39

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39

2.2 Nội dung nghiên cứu 39

2.2.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng ựất của tỉnh Lào Cai 39

2.2.2 Trình tự và nội dung xây dựng bảng giá ựất 39

2.2.3 Thực trạng xây dựng bảng giá ựất trên ựịa bàn tỉnh Lào Cai 39

2.2.4 đánh giá thực trạng xây dựng bảng giá ựất trên ựịa bàn tỉnh Lào Cai 39

2.2.5 đề xuất một số giải pháp hoàn thiện xây dựng bảng giá ựất trên ựịa bàn tỉnh Lào Cai 39

2.3 Phương pháp nghiên cứu 39

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu 39

2.3.2 Phương pháp phân tắch, tổng hợp, so sánh và ựánh giá 40

2.3.3 Phương pháp tham vấn 40

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41

3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng ựất 41

3.1.1.điều kiện tự nhiên 41

3.1.2 điều kiện kinh tế - xã hội 43

3.1.3 Hiện trạng sử dụng ựất năm 2013 58

3.1.4 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 61

3.2 Thực trạng xây dựng bảng giá ựất tỉnh Lào Cai 63

3.2.1 Nhân lực thực hiện 63

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

3.2.2 Trình tự thực hiện 64

3.2.3 Bảng giá ựất năm 2013 tỉnh Lào Cai 67

3.2.4 So sánh giá ựất ở do UBND tỉnh ban hành áp dụng cho năm 2013 và giá ựất trên thị trường 79

3.2.5 Tổng hợp ý kiến từ quả phiếu ựiều tra người thực hiện xây dựng bảng giá ựất 82

3.2.6 đánh giá thực trạng xây dựng bảng giá ựất tỉnh Lào Cai 85

3.3 Một số giải pháp khắc phục những tồn tại, bất cập 88

3.3.1 Hoàn thiện cơ chế chắnh sách trong xây dựng bảng giá ựất 88

3.3.2 Nâng cao năng lực ựịnh giá ựất trong xây dựng bảng giá ựất 91 3.3.3 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện 92

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94

1 Kết luận 94

2 Kiến nghị 95

TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

PHỤ LỤC 99

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

8 Nghị ñịnh số

188/2004/Nð-CP

Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

9 Nghị ñịnh số

123/2007/Nð-CP

Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP

10 Nghị ñịnh số

69/2009/Nð-CP

Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

02/2010/TTLT-BTNMT-Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii

dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

thôn khu vực I 75Bảng 3.8 So sánh giá ñất do UBND quy ñịnh với giá ñất kết quả trúng

ñấu giá 80Bảng 3.9 Kết quả ñiều tra từ người thực hiện xây dựng bảng giá ñất 83

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ix

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.3 Trình tự thực hiện bảng giá ñất 30Hình 3.1 Sơ ñồ vị trí tỉnh Lào Cai 41Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng ñất 59

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1

MỞ đẦU

1 Tắnh cấp của ựề tài

Bảng giá ựất là một trong những căn cứ ựể tắnh thuế, lệ phắ trước bạ ựối với việc sử dụng ựất và chuyển quyền sử dụng ựất; tắnh tiền sử dụng ựất và tiền thuê ựất khi giao ựất, cho thuê ựất không thông qua ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất; tắnh giá trị quyền sử dụng ựất khi giao ựất không thu tiền sử dụng ựất cho các tổ chức, cá nhân; xác ựịnh giá trị quyền sử dụng ựất ựể tắnh vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa; tắnh giá trị quyền sử dụng ựất ựể bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất sử dụng vào mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng và phát triển kinh tế; tắnh tiền bồi thường ựối với người

có hành vi vi phạm pháp Luật về ựất ựai mà gây thiệt hại cho Nhà nước; căn

cứ xác ựịnh giá khởi ựiểm trong trường hợp Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất theo hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất, hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất Lào Cai là tỉnh biên giới phắa Bắc Việt Nam, có Cửa khẩu Quốc tế Lào Cai là nơi giao thương quan trọng ở phắa Bắc Việt Nam với phắa nam Trung Quốc, là tỉnh biên giới có khu Kinh tế cửa khẩu, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp như khu công nghiệp nặng Tằng Loỏng, khu công nghiệp đông Phố Mới, cụm công nghiệp Bắc Duyên Hải Trong những năm qua tốc ựộ ựô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhiều dự

án ựầu tư ựược triển khai trên ựịa bàn các huyện, thành phố Do vậy, nhu cầu về ựất

ựể thực hiện các dự án tăng; công tác quản lý nhà nước về ựất ựai ngày càng phức tạp; ựặc biệt là giá ựất do UBND tỉnh ban hành hàng năm có ý nghĩa quan trọng quyết ựịnh rất nhiều vấn ựề liên quan trong công tác quản lý nhà nước về ựất ựai Bảng giá ựất ban hành phù hợp với giá thị trường quyền sử dụng ựất giải quyết ựược nhiều vấn ựề khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý nhà nước

về ựất ựai như khiếu kiện trong bồi thường giải phóng mặt bằng, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ ựất ựai, giảm bớt tiêu cực trong quản lý ựất ựaiẦ

Theo báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật đất ựai năm 2003 và ựịnh hướng sửa ựổi Luật đất ựai của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì giá ựất ở do UBND tỉnh ban hành hàng năm tại ựịa phương mới chỉ ựạt ựược khoảng 30%-

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2

60% giá ựất trên thị trường Chắnh vì vậy gây khó khăn cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án, giá ựất thấp gây thất thu ngân sách nhà nước từ thuế chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, tiền thuê ựấtẦ ựặc biệt làm phát sinh tiêu cực, không minh bạch gây thất thu lớn từ ựất ựai trong quá trình nhà ựầu tư ựầu

tư vào các dự án có liên quan ựến sử dụng quỹ ựất ựể ựầu tư cơ sở hạ tầng, các dự

án chỉnh trang ựô thịẦ, các trường hợp chuyển từ thuê ựất sang giao ựất có thu tiền sử dụng ựất

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất gặp nhiều vướng mắc nhất là xác ựịnh giá ựất ở vì giá ựất ở theo bảng giá ựất do UBND tỉnh Lào Cai ban hành hằng năm thấp hơn nhiều so với giá ựất ở thực tế giao dịch trên thị trường đây là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện của người bị thu hồi ựất và làm mất ổn ựịnh trật tự xã hội Ngoài ra, giá ựất còn là căn cứ ựể xác ựịnh nghĩa vụ tài chắnh của chủ thể

sử dụng ựất ựối với Nhà nước, khi giá ựất thấp hơn giá thị trường ựã làm giảm nguồn thu cho ngân sách của tỉnh Lào Cai Do vậy, cần nghiên cứu, ựánh giá thực trạng, ựề xuất giải pháp ựể xây dựng bảng giá ựất hợp lý, phù hợp tình hình thực tế trên ựịa bàn tỉnh Lào Cai là nội dung cần quan tâm

Xuất phát từ thực tiễn kể trên, việc thực hiện ựề tài: Ộđánh giá thực trạng

xây dựng bảng giá ựất trên ựịa bàn tỉnh Lào CaiỢ là cần thiết, có ý nghĩa thực

tiễn ựối với tỉnh Lào Cai

2 Mục ựắch, yêu cầu

- Mục ựắch: đánh giá thực trạng xây dựng bảng giá ựất trên ựịa bàn tỉnh

Lào Cai; so sánh giá ựất do UBND tỉnh ban hành với giá ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; xác ựịnh những tồn tại, bất cập trong quá trình xây dựng bảng giá ựất từ ựó ựề xuất, kiến nghị một số giải pháp, ựể UBND tỉnh ban hành giá ựất phù hợp hơn trong những năm tới

- Yêu cầu: Các số liệu, tài liệu sử dụng ựược cập nhật ựầy ựủ, ựúng thực

trạng; số liệu ựiều tra khách quan, trung thực, phản ánh ựúng giá ựất trên thị trường; ựánh giá ựược mức ựộ phù hợp, không phù hợp bảng giá ựất ở do UBND tỉnh ban hành với giá ựất thực tế ựiều tra trên thị trường; ựề xuất, kiến nghị các giải

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3

pháp, phương pháp có tính khả thi, phù hợp thực tế ñịa phương nhằm hoàn thiện hơn bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Giá ñất

1.1.1 Khái niệm về giá ñất

Giá quyền sử dụng ñất (hay gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về

quyền sử dụng ñất (ðiều 4, khoản 23, Luật ðất ñai 2003)

Trong các nền kinh tế thị trường phát triển, giá ñất ñược hiểu ñó là sự biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai Xét trên phương diện tổng quát giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất; là mệnh giá của quyền sở hữu ñối với một diện tích ñất xác ñịnh, trong không gian, thời gian xác ñịnh và trong các ñiều kiện, hoàn cảnh cụ thể xác ñịnh

Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường ñầy ñủ hay nền kinh tế thị trường chưa ñầy ñủ thì giá ñất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá ñất thị trường và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất với các bên khác có liên quan trong ñiều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ cho mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong

ñó các mức giá ñất thị trường thường ñược xác lập trước các mức giá ñất Nhà nước quy ñịnh; giá ñất Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối còn giá ñất thị trường thường ở trạng thái ñộng

Ở Việt Nam ñất ñai thuộc sở toàn dân do Nhà nước ñại diện quyền sở hữu Nhà nước có quyền ñịnh ñoạt về ñất ñai như: Quyết ñịnh mục ñích sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4

ñất, quy ñịnh hạn mức sử dụng ñất, thời hạn sử dụng, quyết ñịnh giao, cho thuê , thu hồi, cho phép chuyển mục ñích, ñịnh giá ñất

Giá ñất ở nước ta ñược hình thành trong các trường hợp sau (theo quy ñịnh

tại ðiều 55 Luật ðất ñai năm 2003):

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh;

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;

- Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

1.1.2 Các loại giá ñất

Trên thực tế ở nước ta hiện nay giá ñất có thể phân ra làm 04 loại khác nhau

ñó là: Giá ñất do UBND tỉnh quy ñịnh (bảng giá ñất hàng năm), giá ñất do UBND tỉnh quyết ñịnh, giá ñất do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất, cuối cùng là giá ñất hình thành từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường

Trong quá trình xây dựng bảng giá ñất hàng năm theo các quy ñịnh hiện hành mục tiêu của chúng ta ñang hướng ñến giá ñất do UBND tỉnh quy ñịnh ban hành hàng năm phải sát với giá ñất trên thị trường; thực trạng giá ñất do UBND tỉnh ban hành hiện nay là loại giá có khoảng cách chênh lệch lớn nhất so với giá ñất trên thị trường

1.2 ðịnh giá ñất

1.2.1 Khái niệm ñịnh giá ñất

ðất ñai là một loại tài sản, nhưng lại là một loại tài sản ñặc biệt, ñó là tài sản thể hiện dưới dạng các quyền vì vậy, việc ñịnh giá ñất không giống như việc ñịnh giá các tài sản thông thường khác Bên cạnh các yếu tố tạo ra giá trị ñất ñai như ñịa tô, lợi thế về vị trí, ñiều kiện kinh tế xã hội và môi trường nơi có mảnh ñất tọa lạc thì giá ñất còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố quan hệ cung cầu trên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5

thị trường và yếu tố tâm lý Do ñó, ñịnh giá ñất ñược coi là một khoa học và nghệ thuật trong ước lượng giá trị ñất ñai

ðịnh giá ñất là một lĩnh vực ñược nhiều nhà kinh tế, nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển ñặc biệt quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Tại các nước như Mỹ, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore… ñịnh giá ñất ñã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá trị quyền sử dụng ñất và ñịnh giá ñất ñã ñược ñưa vào ứng dụng rộng rãi, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp trên thị trường quyền sử dụng ñất diễn ra thuận lợi Hiện nay hoạt ñộng ñịnh giá ñất tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản

lý của Nhà nước ñối với ñất ñai vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

Ở Việt Nam ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu; Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng (gọi chung là người sử dụng ñất), cho thuê ñất ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất Người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất có các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất Như vậy việc ñịnh giá ñất ñai nhằm phục vụ cho mục ñích quản lý nhà nước về ñất ñai, quản lý thị trường ñất ñai, góp phần

ổn ñịnh và phát triển kinh tế xã hội

Như vậy ñịnh giá ñất có thể hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng

ñất tại một thời ñiểm xác ñịnh sử dụng cho một mục ñích nhất ñịnh

1.2.1.1 ðịnh giá ñất hàng loạt

Tại bất cứ quốc gia nào trên thế giới thì nguồn thu hàng năm của ngân sách nhà nước chủ yếu là từ thuế, trong ñó thuế thu từ ñất là một trong các khoản thu chủ yếu ðể bảo ñảm nguồn thu ngân sách nhà nước và ñảm bảo công bằng giữa các ñối tượng chịu thuế thì một trong những căn cứ ñể xác ñịnh mức thu thuế là giá ñất Việc ñịnh giá ñất có thể thực hiện hàng năm hoặc theo chu kỳ vài

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6

năm một lần, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện; ñối tượng ñược ñịnh giá là tất cả các thửa ñất hoặc một số các loại ñất,

nhóm ñất có trên ñịa bàn ở từng ñịa phương và trên phạm vi cả nước (Phạm

Phương Nam 2014) Vậy ñịnh giá ñất hàng loạt là gì?

ðịnh giá ñất hàng loạt là mô hình ñịnh giá hệ thống một hay nhiều thửa ñất cùng loại ñất hoặc một hay nhiều nhóm ñất tại một thời ñiểm nhất ñịnh bằng các thủ tục ñược tiêu chuẩn hoá và bằng việc kiểm tra thống kê

Trên thế giới, song song với hoạt ñộng ñịnh giá ñất hàng loạt do Nhà nước

tổ chức thực hiện nhằm mục ñích phục vụ việc thu thuế ñất còn có hoạt ñộng ñịnh giá ñất cụ thể nhằm xác ñịnh giá của một hoặc một số thửa ñất, khu ñất nhất ñịnh theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân

1.2.1.2 ðịnh giá ñất cụ thể

ðịnh giá ñất cụ thể là sự ước tính giá ñối với một diện tích ñất (thửa ñất) xác ñịnh, tại một vị trí, thời ñiểm xác ñịnh với loại ñất và các quyền, nghĩa vụ xác ñịnh

ðịnh giá ñất cụ thể nhằm xác ñịnh giá của một thửa ñất xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh ñể các bên tham khảo trước khi thống nhất về giá trong các giao dịch như bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất

Ở Việt Nam sử dụng cụm từ “ñịnh giá ñất cụ thể” về bản chất, ñịnh giá ñất cụ thể là “ñịnh giá ñất cá biệt” hay “ñịnh giá ñất riêng lẻ” trên thế giới

(Hoàng Văn Cương 2010) Tuy nhiên, ở Việt Nam, việc ñịnh giá ñất cụ thể

ñược thực hiện trong một số trường hợp khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền SDð, tính giá trị quyền SDð vào giá trị doanh nghiệp, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà giá ñất trong bảng giá ñất chưa sát với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, có thể ñưa ra khái niệm về ñịnh giá ñất cụ thể như sau: ðịnh giá ñất cụ thể là việc xác ñịnh giá của thửa ñất tại thời ñiểm Nhà nước quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và thời ñiểm tính giá trị quyền SDð vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa cho sát với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7

2) Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu ñược hàng năm trên một ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi Việt Nam ñồng kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn

3) Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng giá trị BðS (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn liền với ñất)

4) Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích

sử dụng ñể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của BðS

Trong số các phương pháp kể trên, có phương pháp ñược áp dụng phổ biến ñể ñịnh giá ñất ñai, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp ñể ñịnh giá một vài loại ñất ñai mang tính chất ñặc thù, hoặc theo từng mục ñích cụ thể Tuy nhiên, trong hoạt ñộng ñịnh giá, không phải mỗi phương pháp ñịnh giá chỉ sử dụng riêng ñể xác ñịnh giá cho một hay một số loại ñất ñai nhất ñịnh và ngược lại, không phải một loại ñất chỉ có một phương pháp ñịnh giá duy nhất Mỗi loại ñất ñai ñều có thể sử dụng các phương pháp ñịnh giá khác nhau, trong ñó bao giờ cũng có một phương pháp ñịnh giá phù hợp với nó nhất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8

Một phương pháp ñược ñánh giá là phù hợp khi các ñiều kiện ñể thực hiện phương pháp ñó ñược ñáp ứng dễ dàng, ñầy ñủ, chính xác và kịp thời Vì vậy, trong thực tế, ñể ñịnh giá, cần có bước lựa chọn phương pháp ñịnh giá phù hợp Nhưng cũng có thể sử dụng ñồng thời các phương pháp khác nhau ñể kiểm tra kết quả tính toán giữa chúng Khi ñó không thể nói kết quả của phương pháp này chính xác hơn kết quả của phương pháp kia và ngược lại, vấn ñề quan trọng

là phải kiểm tra các thông tin ñầu vào cho mỗi phương pháp về ñộ tin cậy của nó Cuối cùng, nếu công tác kiểm tra thông tin ñầu vào không phát hiện ra ñiều gì sai sót dẫn ñến sự khác nhau về kết quả ñịnh giá thì việc lựa chọn hay ñiều chỉnh kết quả chính thức sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm của người ñịnh giá Trong lý thuyết ñịnh giá việc ñiều chỉnh kết quả ñịnh giá nói trên ñược gọi là quá trình “ñiều hoà” các kết quả thu ñược

5) Phương pháp ñịnh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA) Trong ñịnh giá ñất hàng loạt, nhiều nước ñã áp dụng phương pháp ñịnh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính CAMA Nhóm phương pháp ñịnh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính CAMA xây dựng các mô hình toán học và ước lượng các hàm hồi quy về giá trị ñất ñai với các biến số ñộc lập là các ñặc tính của thửa ñất hoặc bất ñộng sản ñó, trước hết là các ñặc tính về vị trí và ñộ lớn của thửa ñất Mặt khác, các hệ thống CAMA bao gồm các cơ sở dữ liệu chứa các thuộc tính của ñất ñai theo một phương thức mà với kỹ thuật máy tính có thể ước lượng ñược giá trị của hàng loạt các thửa ñất (hay bất ñộng sản) với các hạng

ñất ñai/bất ñộng sản khác nhau(Nguyễn Mạnh Hải và nhóm nghiên cứu 2007)

+ Ưu ñiểm của phương pháp CAMA:

Ước lượng ñược tác ñộng của nhiều yếu tố ñến giá trị ñất ñai và tính chất

“ñộng” của các mối quan hệ này ñã ñược tính ñến

Công cụ ước lượng hiện ñại với kỹ thuật máy tính nên có thể rất linh hoạt trong xác ñịnh giá trị ñất ñai khi có sự thay ñổi về các yếu tố kinh tế - xã hội hoặc các ñiều kiện khác liên quan ñến ñất ñai

Có cách nhìn tổng thể về giá trị ñất ñai của một vùng, tỉnh, hay cả nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9

+ Hạn chế và các yêu cầu sử dụng phương pháp CAMA:

Cần có số lượng lớn các quan sát (cơ sở dữ liệu) và yêu cầu các giá trị quan sát có ñộ tin cậy cao

Kết quả phụ thuộc rất nhiều vào dạng hàm số của mô hình Vì vậy, việc chọn dạng hàm số chính xác là rất quan trọng

Nếu mô hình có ñộ tin cậy về thống kê không cao, sẽ không cho kết quả sát với thực tế thị trường

Kỹ thuật ước lượng phức tạp, việc phân tích kết quả ñòi hỏi chuyên gia phải có chuyên môn về phương pháp toán thống kê

Trên cơ sở các phương pháp ñịnh giá ñất chủ yếu nêu trên, tùy ñặc ñiểm ñất và dữ liệu thị trường, các nước trên thế giới còn chọn biểu hiện, diễn giải ra các dạng phương pháp khác nhau:

- Phương pháp phân bổ;

- Phương pháp chiết trừ;

- Phương pháp chia nhỏ;

- Phương pháp ñầu tư phát triển dự kiến (Phương pháp thặng dư)

- Phương pháp vốn hóa tiền thuê ñất

- Phương pháp vốn hóa phần thu nhập từ ñất

1.2.3 Kinh nghiệm ñịnh giá ñất của một số nước trên thế giới

1.2.3.1 ðịnh giá ñất tại Thái Lan

Ở Thái Lan, việc ñịnh giá ñất nói riêng và ñịnh giá BðS nói chung do 2 hệ thống tổ chức ñịnh giá thực hiện ñó là: hệ thống ñịnh giá của Nhà nước và hệ thống ñịnh giá của tư nhân

a) Hệ thống tổ chức ñịnh giá bất ñộng sản của Nhà nước

- Về tổ chức: Hệ thống tổ chức ñịnh giá của nhà nước về BðS chỉ ñược tổ chức tại một cấp ñó là ở Trung ương; cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan ñịnh giá Ở Trung ương, một cơ quan duy nhất giữ chức năng quản lý nhà nước

về ñịnh giá BðS ñược thành lập từ năm 1978, gọi là “Cơ quan ðịnh giá Trung ương” viết tắt là CVA CVA trước ñây trực thuộc Cục ðất ñai Thái Lan về toàn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10

bộ các hoạt ñộng thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước về ñịnh giá và quản lý BðS (Cục ðất ñai trực thuộc Bộ Nội vụ), nay CVA trực thuộc Bộ Tài chính Ngoài ra, CVA còn chịu sự chỉ ñạo của cơ quan gọi là “Uỷ Ban ðịnh Giá Trung ương” do Nhà nước thành lập

- Chức năng của CVA: gồm 2 chức năng chính sau ñây:

+ Thực hiện quản lý nhà nước về ñịnh giá BðS trên phạm vi cả nước; + Xây dựng hoặc soạn thảo các văn bản quy ñịnh trình tự thủ tục, quy trình quy phạm ñịnh giá BðS, các chế ñộ về ñịnh giá BðS

- Nhiệm vụ của CVA:

+ ðịnh giá BðS, tạo cơ sở ñể tính thuế thu nhập, thuế trước bạ và các khoản lệ phí khác;

+ ðịnh giá BðS ñể tính giá ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất hoặc khi Nhà nước mua ñất của tư nhân;

+ Soạn thảo văn bản pháp quy liên quan tới ñịnh giá ñất và quản lý BðS; hoàn thiện và phát triển các tiêu chuẩn về ñịnh giá BðS;

+ Xây dựng cơ sở dữ liệu giá ñất, giá nhà và bản ñồ giá BðS phục vụ công tác quản lý nhà nước về ñịnh giá BðS

- Cơ chế hoạt ñộng của cơ quan ñịnh giá CVA: CVA hoạt ñộng trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ ñược nhà nước giao nhằm hỗ trợ cho các hoạt ñộng thu ngân sách của nhà nước Các hoạt ñộng của CVA về cơ bản là ñộc lập, CVA chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng Bộ tài chính về các hoạt ñộng quản lý nhà nước về ñịnh giá và quản lý BðS

- Về phương pháp ñịnh giá ñất ñai: Ở Thái Lan, không phân biệt cơ quan ñịnh giá nhà nước hay tổ chức ñịnh giá tư nhân, tất cả những người làm công tác ñịnh giá ñều áp dụng các phương pháp ñịnh giá ñất, ñó là: Phương pháp so sánh, phương pháp giá thành, phương pháp ñầu tư, phương pháp thặng dư

- Quy trình ñịnh giá BðS, gồm 6 bước: Chuẩn bị bản ñồ nền; ño ñạc thực ñịa và ñiều tra thửa ñất hoặc khu ñất cần ñịnh giá; sử dụng phương pháp so sánh

ñể xác ñịnh giá trị thửa ñất/khu ñất; lập hồ sơ ñịnh giá thửa ñất/khu ñất; trình hồ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11

sơ ựịnh giá lên Giám ựốc cơ quan ựịnh giá Trung ương và Uỷ Ban định giá Trung ương ựể thẩm ựịnh và phê duyệt; Ủy ban định giá Trung ương gửi hồ sơ ựịnh giá ựã ựược phê duyệt về cho ựịa phương ựể sử dụng

b) Hệ thống tổ chức ựịnh giá bất ựộng sản của tư nhân

- Về tổ chức: được tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn để ựược hoạt ựộng, các công ty trên phải ựược nhà nước Thái Lan cấp giấy phép Người ựứng ra thành lập công ty và những nhân viên ựịnh giá phải ựược Hội ựồng định giá Trung ương cấp giấy phép hành nghề Các công ty ựịnh giá tư nhân tập hợp nhau trong một tổ chức gọi là Hội định giá Trung ương, Hội có ựiều lệ và quy chế hoạt ựộng riêng, có ựại diện trong Uỷ Ban ựịnh giá Trung ương

- Về chức năng, nhiệm vụ: chủ yếu làm dịch vụ ựịnh giá và tư vấn cho khách hàng những vấn ựề liên quan tới BđS thuộc sở hữu tư nhân phục vụ cho các hoạt ựộng: thế chấp BđS, mua bán BđS, ựầu tư vào BđS, bảo hiểm BđS, nhận thừa kế, giải quyết tranh chấp về giá trị BđS

c) đánh giá hoạt ựộng ựịnh giá bất ựộng sản tại Thái Lan

Tại Thái Lan, ựịnh giá bất ựộng sản của Nhà nước vẫn chưa hoàn toàn ựạt tiêu chuẩn Nguyên nhân của vấn ựề này là do các cán bộ làm công tác ựịnh giá, ựặc biệt là tại các cấp hành chắnh ựịa phương ựã không ựược ựào tạo tốt về chuyên môn, nghiệp vụ, bên cạnh ựó phải kể ựến những quy tắc ựang chi phối hoạt ựộng ựịnh giá tại Thái Lan Vào năm 1993, Hiệp hội ựịnh giá của Thái Lan (VAT) ựã công bố bản hướng dẫn ựịnh giá tài sản tại Thái Lan và mẫu báo cáo chuẩn Trong suốt cuộc khủng hoảng tài chắnh năm 1997, VAT ựã thiết lập những tiêu chuẩn và nội quy cho tiểu ban ựể giám sát hoạt ựộng của các cán bộ ựịnh giá

Trong các quy ựịnh về phương pháp ựịnh giá ựất thì quy ựịnh về thông tin

so sánh của bất ựộng sản mục tiêu bao gồm các ựặc trưng của bất ựộng sản, quyền sở hữu, mục ựắch sử dụng cao nhất và tốt nhất (hay còn gọi là sử dụng hiệu quả nhất) - mục ựắch sử dụng cao nhất và tốt nhất của ựất trống hoặc mục ựắch sử dụng cao nhất và tốt nhất của ựất ựược cải tạo - tương tự như các tiêu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12

chuẩn quốc tế Tuy nhiên, việc thu thập những thông tin so sánh của bất ñộng sản gặp nhiều khó khăn vì Thái Lan không có một trung tâm dữ liệu ñể thu thập các thông tin về giá bán, các thông tin thu thập ñược chỉ là giá chào bán có sẵn trên thị trường

Do vậy, phương pháp và kỹ thuật ñược sử dụng ñể ñịnh giá bất ñộng sản chủ yếu là phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập (lãi suất chiết khấu và tỷ

lệ vốn hóa phụ thuộc vào sự ñánh giá của cán bộ ñịnh giá vì thông tin và hồ sơ của dữ liệu thị trường không ñầy ñủ); cách tiếp cận thị trường (các quốc gia khác ñơn giản chỉ xác ñịnh một giá so sánh kèm theo yêu cầu bằng chứng thị trường, trong khi ñó các công ty ñịnh giá của Thái Lan sử dụng phương pháp tỷ số chất lượng ñể hòa giải giá trị thị trường)

Tại Thái Lan, số lượng cán bộ ñịnh giá nhà nước còn hạn chế, trong khi ñó quá trình tuyển dụng và ñào tạo mất nhiều thời gian ñể tuyển dụng ñược những người có ñủ trình ñộ làm công tác ñịnh giá bất ñộng sản Vì vậy, không giống như một số ngân hàng thương mại mà có các công ty ñịnh giá riêng, Ngân hàng nhà nước Thái Lan ñã phải thuê ñịnh giá nước ngoài từ năm 1986

1.2.3.2 ðịnh giá ñất tại Malaysia

Cũng như Thái Lan, hoạt ñộng ñịnh giá BðS ở Malaysia do 2 hệ thống tổ chức ñịnh giá cùng thực hiện: Hệ thống tổ chức ñịnh giá của nhà nước và hệ thống các tổ chức ñịnh giá của tư nhân

a) Hệ thống tổ chức ñịnh giá bất ñộng sản của Nhà nước

- Về tổ chức: Malaysia là nhà nước Liên Bang, bộ máy nhà nước ñược tổ chức thành 3 cấp hành chính: Cấp Liên Bang, cấp Bang và cấp huyện Hệ thống tổ chức của ngành ñịnh giá BðS cũng ñược tổ chức theo 3 cấp hành chính nói trên + Tại cấp Trung ương (liên bang): Cơ quan duy nhất thực hiện chức năng quản lý nhà nước về ñịnh giá BðS có tên gọi là “Cục Dịch vụ ñịnh giá và BðS

“gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tài chính Malaysia ðứng ñầu JPPH là Tổng Giám ñốc do Bộ trưởng Bộ Tài Chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm về toàn bộ các hoạt ñộng của JPPH trước Bộ Trưởng Bộ Tài Chính

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13

+ Tại cấp Bang: Cả nước Malaysia có 13 Bang, tại mỗi Bang có một chi nhánh của JPPH gọi là Cơ quan ựịnh giá cấp Bang Giám ựốc cơ quan ựịnh giá cấp Bang do Tổng Giám ựốc JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng Giám ựốc về toàn bộ các hoạt ựộng ựịnh giá BđS của Bang mình

+ Ở cấp huyện: mỗi huyện ựược thành lập Văn phòng ựịnh giá riêng, nhưng do yêu cầu của nhà nước và thị trường BđS, nên trên thực tế chỉ có 17 Văn phòng ựịnh giá ựất cấp quận (huyện)

+ Thực hiện ựịnh giá ựất cho các mục ựắch: tắch tụ ựất ựai (thu hồi ựất, mua ựất), cho thuê BđS, tắn dụng nhà ở, bảo hiểm BđS, chuyển ựổi mục ựắch SDđ, xây dựng ựường ựiện, cổ phần hoá, xây dựng các dự án BđS, quản lý tài sản, môi giới BđS

+ đào tạo cán bộ ựịnh giá BđS ở trình ựộ ựại học và trên ựại học;

+ Dịch vụ thông tin về: Báo cáo ựánh giá hàng năm về thị trường BđS đối với những BđS có giá trị trên 1 triệu RM (tiền Malaysia), bán ựất ựai, các vụ chuyển nhượng BđS, bảng danh mục về giá nhà, thông tin về các BđS có giá trị trên 1 triệu RM

- Về phương pháp ựịnh giá và trình tự, thủ tục ựịnh giá BđS

+ Phương pháp ựịnh giá: áp dụng các phương pháp truyền thống ựang ựược hầu hết các nước trên thế giới sử dụng, như: Phương pháp so sánh, phương pháp giá thành, phương pháp ựầu tư, phương pháp lợi nhuận

+ Trình tự, thủ tục ựịnh giá BđS: Quá trình ựịnh giá BđS ở Malaysia ựược quy ựịnh thành quy trình quy phạm, gồm 6 giai ựoạn: Giai ựoạn chuẩn bị, giai ựoạn ựiều tra, giai ựoạn cập nhật và thông tin, giai ựoạn phân tắch ựánh giá, giai ựoạn trình duyệt, giai ựoạn sử dụng kết quả ựịnh giá

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 14

b) Hệ thống tổ chức ựịnh giá bất ựộng sản của tư nhân

- Về tổ chức: ở Malaysia, ựịnh giá tư nhân tồn tại dưới 2 hình thức: Tổ

chức tư tư vấn ựịnh giá và dịch vụ BđS và cá nhân hành nghề tư vấn ựịnh giá và dịch vụ BđS

- Chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ựộng: Tương tự như chức năng, nhiệm vụ, cơ chế hoạt ựộng của các tổ chức ựịnh giá tư nhân tại Thái Lan

c) đánh giá hoạt ựộng ựịnh giá ựất của Malaysia

Trong số các thành viên của Hiệp hội các Quốc gia đông Nam Á ASEAN thì Malaysia là nước tiên tiến nhất về công tác ựào tạo ựịnh giá viên định giá viên ở Malaysia ghi danh trong các chương trình Quản lý nhà và tài sản và tham gia các ngành nghề khác nhau phải kể ựến như ựịnh giá viên, dịch vụ tư vấn và ựịnh giá bất ựộng sản, nhà kinh tế ựất hoặc quản lý bất ựộng sản Viện Teknologi MARA (ITM) là nơi ựào tạo các chương trình học về ựịnh giá Quá trình ựào tạo toàn thời gian bắt ựầu với chương trình Giấy chứng nhận về định giá (năm 1969), Giấy chứng nhận về Chương trình Quản lý bất ựộng sản (năm 1973) Năm

1982, ITM ựã giới thiệu một chương trình ựào tạo trong 2 năm ựó là Giấy chứng nhận cao cấp về Quản lý bất ựộng sản

Quá trình ựào tạo chắnh quy ựược cung cấp bởi các viện công lập và tư thục của bốn trường ựại học ở Malaysia, bao gồm các chương trình bán thời gian

và toàn thời gian đội ngũ giáo viên ựược hình thành từ các quá trình ựào tạo trình ựộ cao (Thạc sỹ và Tiến sỹ) và ựã ựăng ký ựịnh giá viên

để trở thành một ựịnh giá viên hoặc một nhân viên bất ựộng sản, ứng viên phải ựạt ựược Ộbản chứng nhận ựủ kinh nghiệm làm việcỢ như một ựịnh giá viên tập sự theo sự hướng dẫn của một ựịnh giá viên ựã ựược ựăng ký hoặc một nhân viên bất ựộng sản trong 2 năm Trong khi hoàn thành quá trình ựào tạo căn bản (giáo dục chắnh quy trong các trường ựại học, hoặc giáo dục không chắnh quy thông qua ựào tạo hoặc khóa học tương ứng với RICS), ứng viên phải ựăng ký với Bộ trước khi bắt ựầu việc chứng nhận ựủ ựiều kiện làm việc Sau khi có bản chứng nhận ựủ kinh nghiệm làm việc, ứng viên phải nộp 2 bài báo cáo (trong số

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 15

8 lĩnh vực chuyên môn), và phải trải qua 1 cuộc phỏng vấn trong 2 giờ về 4 lĩnh vực Ứng viên phải trải qua 2 bài báo cáo về chuyên môn cũng như cuộc phỏng vấn thật tốt Một vài ứng viên phải cần ñến 6 lần ñể vượt qua kỳ phỏng vấn này Một lộ trình hợp lý thứ hai ñể trở thành ñịnh giá viên hoặc nhân viên bất ñộng sản là trải qua 10 năm kinh nghiệm làm việc liên tục, mà phải ñược giám sát và xác nhận của ñịnh giá viên ñã ñược ñăng ký Theo ñó là một cuộc phỏng vấn về năng lực chuyên môn của ñịnh giá viên hoặc nhân viên bất ñộng sản

Do việc ñào tạo và yêu cầu kinh nghiệm nghiêm ngặt nên ñịnh giá viên ở Malaysia ñược trang bị ñể xử lý các công việc ñịnh giá trên một phạm vi rộng lớn - ñịnh giá ñất và tòa nhà, ñịnh giá tài sản hữu hình, quản lý nghiên cứu khả thi, tư vấn bất ñộng sản, môi giới bất ñộng sản, lập dự án và quy hoạch ñô thị Vào năm 1967, Chính phủ Malaysia ñã ban hành Luật ðăng ký giám ñịnh viên

và thành lập một hội ñồng ñể quản lý và kiểm soát các giám ñịnh viên, làm căn

cứ pháp lý cho hoạt ñộng ñịnh giá Malaysia có trên 1.000 ñịnh giá viên ñã ñăng

ký hành nghề và khoảng 4.000 ñịnh giá viên chưa ñăng ký hành nghề (Lưu Văn

Năng 2010)

1.2.3.3 ðịnh giá ñất tại Úc

Tại Úc, ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất ñược xem là một ñơn vị BðS Vì vậy, việc ñịnh giá ñất và tài sản gắn liền với ñất ñược thực hiện trong một quy trình chung - quy trình ñịnh giá BðS Nhà nước liên bang Úc có Luật về ñịnh giá BðS áp dụng chung cho cả nước, trên cơ sở luật chung của liên bang, mỗi bang ñều ban hành Luật về ñịnh giá BðS ñể áp dụng riêng cho bang mình

a) Về tổ chức cơ quan ñịnh giá bất ñộng sản

- Tổ chức ñịnh giá BðS của Nhà nước:

Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý ñất ñai nói chung và cơ quan ñịnh giá BðS nói riêng của từng bang có sự khác nhau, cụ thể:

+ Tại bang Nam Úc: Văn phòng ñịnh giá BðS là một bộ phận của Sở ðất ñai và Dịch vụ trực thuộc Bộ Giao thông, Năng lượng và Hạ tầng bang Nam Úc Văn phòng ñịnh giá có chức năng, nhiệm vụ: ñịnh giá lại tất cả loại BðS trên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 16

toàn bang (bao gồm cả giá trị ñất và giá trị tài sản gắn liền với ñất) ñể ban hành

và công bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm làm căn cứ tính các khoản thuế, phí liên quan ñến sử dụng BðS và bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

+ Tại bang New South Wales (NSW): Văn phòng ñịnh giá BðS là một

bộ phận của Sở Thông tin ñất ñai và BðS (LPI) trực thuộc Bộ Tài chính và Dịch vụ bang NSW Văn phòng ñịnh giá BðS có chức năng, nhiệm vụ: trực tiếp tổ chức ñịnh giá BðS ñể ban hành, công bố giá vào ngày 01 tháng 7 hàng năm hoặc thay mặt Tổng ñịnh giá ñể quản lý hoạt ñộng ñịnh giá BðS (kiểm tra, giám sát hoạt ñộng ñịnh giá BðS của các tổ chức ñịnh giá ñộc lập); cung cấp thông tin về giá BðS và các thông tin liên quan khác có liên quan ñến BðS Tổng ñịnh giá là người ñứng ñầu Văn phòng ñịnh giá BðS của mỗi bang Tổng ñịnh giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức ñộc lập ñược Thống ñốc bang bổ nhiệm theo quy ñịnh của pháp luật ñể giám sát hoạt ñộng ñịnh giá BðS Tổng ñịnh giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá ñất, giám sát, thẩm ñịnh, quyết ñịnh và công bố giá BðS ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng ñịnh giá BðS tổ chức thực hiện; kết quả ñịnh giá BðS là ñộc lập dựa trên dữ liệu của thị trường BðS

- Tổ chức ñịnh giá BðS ñộc lập:

Bên cạnh hệ thống cơ quan ñịnh giá BðS của Nhà nước là các Văn phòng ñịnh giá BðS, còn có hệ thống tổ chức ñịnh giá ñộc lập Hệ thống tổ chức ñịnh giá BðS ñộc lập tại Nam Úc phát triển rất mạnh Khảo sát tại Công ty Herron Todd White cho thấy, có 64 Văn phòng với hơn 700 ñịnh giá viên hoạt ñộng trên tất cả các Bang của Úc Các tổ chức ñịnh giá BðS ñộc lập tham gia các hoạt ñộng dịch vụ, gồm:

+ ðấu thầu tư vấn ñịnh giá BðS hàng loạt ñể Tổng ñịnh giá của bang công

bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW)

+ Dịch vụ ñịnh giá ñất cho mục ñích thế chấp BðS; ñịnh giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17

+ Dịch vụ ñịnh giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức, cá nhân với Văn phòng ñịnh giá BðS, Tòa án ñối với giá BðS tính thuế, giá ñất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

+ Dịch vụ tư vấn về ñầu tư BðS

- Về chế ñộ, nguyên tắc, phương pháp ñịnh giá ñất/BðS

+ Về chế ñộ ñịnh giá BðS: Chế ñộ ñịnh giá BðS của toàn liên bang cũng như của từng bang là như nhau, ñều áp dụng hai hình thức: ðịnh giá ñất hàng loạt ñể tính thuế BðS (thuế sử dụng) và các khoản lệ phí và ñịnh giá ñất cá biệt (riêng lẻ) ñể tính thuế thu nhập từ BðS và bồi thường cho người sở hữu BðS khi Nhà nước thu hồi ñất

+ Nguyên tắc ñịnh giá BðS: Việc ñịnh giá BðS phải tiến hành theo ñúng quy ñịnh của pháp luật và ñảm bảo nguyên tắc thị trường tại thời ñiểm thực hiện giao dịch, kết quả ñịnh giá càng sát với giá thị trường càng tốt Quá trình thực hiện ñịnh giá BðS và kết quả ñịnh giá BðS phải có khả năng kiểm tra, ñối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch

+ Các phương pháp ñịnh giá BðS: Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp ñịnh giá BðS phổ biến trên thế giới, ñó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa và phương pháp chi phí

Trong các phương pháp nêu trên thì phương pháp so sánh ñược áp dụng

ở Úc là chủ yếu Tuy nhiên mặt mạnh của ñịnh giá ñất ở Úc chính là chỗ, ñã xác ñịnh ñược phương pháp ñịnh giá phù hợp cho 3 loại BðS: ðất ñai, nhà cửa, nhà chung cư, qua ñó ñã xác lập ñược quy trình ñịnh giá ñối với từng loại BðS b) Về quy trình ñịnh giá bất ñộng sản hàng loạt:

Việc ñịnh giá hàng loạt ñối với BðS thực hiện với tất cả các loại BðS có trên ñịa bàn của Bang Quy trình ñịnh giá hàng loạt BðS hàng loạt thực hiện qua các bước công việc sau:

+ Khảo sát, thu thập thông tin chung

+ Thu thập và phân tích thông tin giá thị trường

+ Áp dụng các phương pháp ñịnh giá BðS trong ñịnh giá hàng loạt ñối với BðS + Phân loại các khu vực ñịnh giá BðS (vùng giá trị)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18

+ định giá BđS chuẩn của từng vùng giá trị

+ định giá ựến từng BđS

Việc ựịnh giá ựến từng BđS trên cơ sở giá của BđS tiêu chuẩn ựược xây dựng thành mô hình (công thức) Công thức ựịnh giá ựược xây dựng từ việc phân tắch thị trường, tuân theo các bằng chứng thị trường và phải ựược hiệu chỉnh hàng năm để áp dụng ựịnh giá hàng loạt ựến từng BđS từ BđS chuẩn, Úc ựã xây dựng phần mềm CAMA (phân tắch hồi quy ựa biến MRA, phân tắch hồi quy tuyến tắnh) ựể hỗ trợ cho việc phân tắch thông tin giá BđS trên thị trường, hỗ trợ ựịnh giá BđS

c) Quy trình ựịnh giá cụ thể:

Việc ựịnh giá BđS cụ thể (ựịnh giá riêng lẻ) ựối với từng BđS trong trường hợp tắnh bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất, thế chấp BđS và các giao dịch dân sự khác liên quan ựến BđS Việc ựịnh giá BđS riêng lẻ ựược thực hiện theo loại BđS, từng mục ựắch ựịnh giá Căn cứ vào loại BđS, thông tin giá BđS trên thị trường, giá thuê bất ựộng sản, sau ựó áp dụng các phương pháp ựịnh giá BđS ựể xác ựịnh giá BđS

Nhìn chung việc ựịnh giá riêng lẻ ựối với từng BđS thường không quá phức tạp Riêng trường hợp khiếu nại giá BđS bồi thường của người bị Nhà nước thu hồi ựất mà việc khiếu nại ựó ựang ựược thu lý, giải quyết tại Tòa án thì việc ựịnh giá thường ựược xem xét rất kỹ lưỡng, thu thập nhiều chứng cứ thị trường ựể bảo vệ quyền lợi cho người bị thu hồi ựất

- Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá BđS

Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá BđS bao gồm dữ liệu giá BđS do Nhà nước quy ựịnh, dữ liệu giá BđS trên thị trường ựược cập nhật hàng ngày vào Hệ thống thông tin ựất ựai (LIS) do Cơ quan quản lý và Dịch vụ ựất ựai của từng Bang quản

lý ựể ựáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân d) đánh giá hoạt ựộng ựịnh giá bất ựộng sản tại Úc

Úc là một trong những nước ựi ựầu về hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về ựất ựai Tại Úc, tất cả các giao dịch về bất ựộng sản ựều ựược ựăng ký tại Văn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19

phòng ñăng ký bất ñộng sản thuộc Sở ðất ñai và Dịch vụ và các thông tin giao dịch ñất ñai ñều ñưa vào hệ thống thông tin ñất ñai (LIS); các thông tin này ñược gửi hàng tuần cho Văn phòng ñịnh giá ñất Các thông tin giao dịch bất ñộng sản, gồm: việc thay ñổi chủ sở hữu; giá bán bất ñộng sản, giá thuê bất ñộng sản; vị trí bất ñộng sản; các vụ bán ñược phân tích ñể xác ñịnh biến ñộng của thị trường Việc thay ñổi các chuyển ñộng của thị trường có thể tìm thấy giữa các thể loại và

vị trí của bất ñộng sản khác nhau Ngoài ra, ñể tăng lượng thông tin về thị trường, Văn phòng ñịnh giá ñất, các tổ chức ñịnh giá ñất ñộc lập có thể tìm thông tin từ nhiều nguồn trên các website

Việc phân tích biến ñộng giá bất ñộng sản trên thị trường ñược thực hiện thường xuyên Sở Thông tin ñất ñai và bất ñộng sản (LPI) sẽ kiểm tra giá trị thực của các phân tích mua bán do những người ñịnh giá tiến hành liên quan ñến tổng

số các giao dịch mua bán và quy mô của thị trường ñược phân tích Những mua bán gần với ngày lấy làm mốc (01/7 hàng năm) hơn thường ñược ưu tiên Các mua bán diễn ra xa hơn (cũ hơn) chỉ nên ñưa vào trong trường hợp thiếu số liệu dẫn chứng thị trường gần ñây Tất cả những mua bán nằm trong cơ sở dữ liệu thị trường phải ñược phân tích, trừ khi ñó là trường hợp mua bán phi thi trường (phi thị trường là những mua bán diễn ra giữa các bên trong gia ñình, thuộc trường hợp phát mãi, ñồng quyền sử dụng ) ðối với trường hợp số liệu thị trường không ñủ, người ñịnh giá cần phân tích các mua bán bên ngoài khu vực ñịnh giá

ñể tham khảo trong quá trình ñịnh giá hàng loạt Các thông tin giao dịch thị trường ñược lưu trữ trong cơ sở dữ liệu theo một ñịnh dạng thống nhất ñể cung cấp cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu

Sau khi thu thập ñược các thông tin về giá bất ñộng sản trên thị trường, các thông tin này ñược phân loại, phân tích và xử lý ðối với các thông tin giao dịch bất ñộng sản là thửa ñất trống thì áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là một giải pháp chủ yếu sử dụng trong việc ñịnh giá hàng loạt ðối với các bất ñộng sản gồm ñất và tài sản gắn liền với ñất, khi phân tích trường hợp mua bán một bất ñộng sản thì áp dụng phương pháp chiết trừ (ñể ước tính giá trị tài sản

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20

gắn liền với ñất) sau ñó ước tính giá ñất ðối với bất ñộng sản cho thu nhập hiện tại, cho thu nhập trong tương lai thì áp dụng phương pháp vốn hóa ñể xác ñịnh giá bất ñộng sản từ ñó xác ñịnh giá ñất

( Tổng hợp báo cáo khoa học 2010, tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm

65 năm ngành quản lý ñất ñai Việt Nam 1945-2010)

1.2.3.4 Kinh nghiệm ñịnh giá ñất có thể áp dụng về tại Việt Nam

Qua nghiên cứu kinh nghiệm về ñịnh giá ñất của một số nước nêu trên, với ñặc ñiểm về chế ñộ quản lý, SDð của Việt Nam, có thể rút ra một số kinh nghiệm cho Việt Nam như sau:

Hoạt ñộng ñịnh giá ñất phát triển hay không phụ thuộc rất lớn vào 2 yếu tố:

Hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về ñất ñai và năng lực của cán bộ ñịnh giá, cụ thể: 1) Về hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về ñất ñai: Tại Việt Nam, thị trường bất ñộng sản nói chung, thị trường ñất ñai nói riêng ñược hình thành cách ñây không lâu và là thị trường không hoàn hảo, do ñó hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về ñất ñai còn sơ sài và kém chính xác, ñộ tin cậy thấp Trên cơ sở nghiên cứu phương pháp quản lý thông tin của các nước, ñối với Việt Nam, cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về ñất ñai bao gồm xây dựng cơ sở dữ liệu

về giá ñất, bản ñồ giá ñất; từng bước xây dựng bảng giá ñất theo vùng giá trị trên

cơ sở giá ñất chuẩn của từng vùng giá trị; ứng dụng công nghệ thông tin hỗ trợ ñịnh giá ñất CAMA trong việc xây dựng bảng giá ñất và ñịnh giá ñất cụ thể 2) Về năng lực của cán bộ ñịnh giá ñất: Dựa trên kinh nghiệm của các nước về ñào tạo ñịnh giá viên, Việt Nam nên quan tâm chú trọng nhiều hơn trong công tác ñào tạo nguồn nhân lực về ñịnh giá ñất trong các trường ñại học và các trung tâm ñào tạo Các chương trình ñào tạo và chương trình cấp phép hoạt ñộng ñịnh giá cần ñược xây dựng nghiêm ngặt ñể nâng cao năng lực cho ñịnh giá viên 3) Việc ñịnh giá ñất cần tiếp tục ñổi mới một cách mạnh mẽ hơn theo nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường; việc ñịnh giá ñất thực hiện theo 02 quy trình khác nhau: quy trình ñịnh giá ñất hàng loạt (xây dựng bảng giá ñất) và ñịnh giá ñất cá biệt (ñịnh giá ñất cụ thể), trong ñó có thể kéo dài kỳ ban hành bảng giá

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21

ñất lên 05 năm một lần Việc ñịnh giá hàng loạt (bảng giá ñất) chủ yếu áp dụng làm căn cứ tính các khoản thuế liên quan ñến ñất ñai;

4) Về tổ chức ñịnh giá ñất: Hình thành 02 hệ thống ñịnh giá ñất, ñó là hệ thống ñịnh giá ñất của Nhà nước( cần thành lập cơ quan chuyên trách thực hiện công tác ñịnh giá ñất) và các tổ chức ñịnh giá ñất ñộc lập cùng tồn tại và phát triển; quy ñịnh hành lang pháp lý ñầy ñủ, ñồng bộ ñể hình thành nghề ñịnh giá ñất nhằm nâng cao năng lực ñịnh giá ñất

1.2.4 ðịnh giá ñất ở Việt Nam

1.2.4.1 Bộ máy, tổ chức làm nhiệm vụ ñịnh giá ñất

Việt Nam cũng như các nước khác trên thế giới gồm có cơ quan ñịnh giá nhà nước và các tổ chức ñịnh giá tư nhân

a) Cơ quan ñịnh giá nhà nước

Cơ quan ñịnh giá nhà nước chủ yếu ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ( gọi chung cấp tỉnh) nhưng nội dung và phương pháp ñịnh giá ñất

do Chính phủ quy ñịnh và căn cứ vào khung giá ñất do chính phủ quy ñịnh ñối với việc xây dựng bảng giá ñất Thẩm quyền cấp tỉnh là cấp cuối cùng quyết ñịnh giá trị thửa ñất thông qua: Bảng giá ñất tương ứng với việc ñịnh giá hàng loạt các nước, quyết ñịnh giá ñất cụ thể; xác ñịnh giá khởi ñiểm ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

Việc ban hành các quy ñịnh, hướng dẫn phương pháp xác ñịnh giá ñất ở trung ương do Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện; thực hiện trực tiếp ở cấp tỉnh do cơ quan tài chính và cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo từng giai ñoạn

b) Các tổ chức tư nhân (ñơn vị tư vấn)

Các tổ chức ñịnh giá tư nhân cũng ñược tham gia xây dựng bảng giá ñất

và ñịnh giá ñất cụ thể tuy nhiên giá ñược chấp nhận cuối cùng vẫn do UBND tỉnh quyết ñịnh, hoạt ñộng ñịnh giá các công ty tư vấn áp dụng phạm vi nhỏ, chưa phát triển, về năng lực còn hạn chế

1.2.4.2 Căn cứ pháp lý liên quan ñịnh giá ñất tại Việt Nam

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22

Các quy ñịnh trong việc xác ñịnh giá ñất ñược thể hiện một số văn bản chủ yếu như Luật ðất ñai năm 2003, Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai, Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất, Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất, Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; quyết ñịnh số 129 /2008/Qð-

BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 ban hành 06 tiêu chuẩn ñịnh giá…; Thông

tư số 145 /2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

Theo ñó, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải ñảm bảo nguyên tắc:

Một là, sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường

trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền

sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp;

Hai là, các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên kinh tế- xã hội, kết

cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

Ba là, ñất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương, có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau có cùng mục ñích sử dụng hiện tại theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ñược giao cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện, bao gồm: (i) Chính phủ quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất; (ii) Căn cứ vào nguyên tắc ñịnh giá ñất quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 56 Luật ðất ñai năm 2003, phương pháp xác ñịnh giá ñất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23

và khung giá các loại ñất do Chính phủ quy ñịnh, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá ñất cụ thể tại ñịa phương trình Hội ñồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết ñịnh

Giá ñất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ

ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất, tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước; trường hợp nữa là giá ñất do nhà nước quyết ñịnh ñó là trường hợp giá ñất do UBND quyết ñịnh cụ thể cho những trường hợp không áp dụng giá ñất do UBND tỉnh ban hành

1.2.4.3 Các Phương pháp xác ñịnh giá ñất tại Việt Nam

Ở Việt Nam, pháp luật về ñất ñai ñã quy ñịnh 4 phương pháp xác ñịnh giá ñất ñó là:

Phương pháp xác ñịnh giá ñất tại Việt Nam ñược hướng dẫn cụ thể tại Thông tư số 145 /2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 24

a) Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp ñược áp dụng ñể ñịnh giá ñất khi trên thị trường có các loại ñất tương tự ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất so sánh ñược với loại ñất cần ñịnh giá

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của loại ñất tương tự sử dụng ñể phân tích, so sánh với loại ñất cần ñịnh giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường

Việc ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau ñây:

- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

- Bước 3: Thực hiện ñiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa

ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá ñể xác ñịnh giá cho thửa ñất cần ñịnh giá

Giá trị ước tính của thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá ñược tính theo cách ñiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa ñất, khu ñất so sánh như sau: Giá trị ước

±

Mức tiền ñiều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá

- Bước 4: Xác ñịnh giá của thửa ñất cần ñịnh giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 ñến 5 thửa ñất, khu ñất so sánh ñã tính toán ñiều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25

- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu ñược từ thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá

- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

- Bước 3: Xác ñịnh thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng năm ñã tính ở Bước 1

Thu nhập thuần túy hàng năm thu ñược từ

thửa ñất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền ñồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền ñồng Việt Nam (VNð) loại có kỳ hạn 12 tháng

là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại ñịa phương c) Phương pháp chiết trừ

Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao gồm giá

trị của ñất và giá trị của tài sản gắn liền với ñất)

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ ñể ñịnh giá ñất cho mỗi loại ñất phải tiến hành các bước sau ñây:

- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường ñể lựa chọn ít nhất 3 bất ñộng sản

(bao gồm ñất và tài sản trên ñất) ñã chuyển nhượng thành công, mà thửa ñất của các bất ñộng sản ñó có những ñặc ñiểm tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá (vị trí, hiện trạng, ñiều kiện kết cấu hạ tầng, ñặc ñiểm pháp lý, mục ñích sử dụng, giá cả…)

- Bước 2: Khảo sát thực ñịa và mô tả ñầy ñủ, chính xác về các tài sản trên

ñất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất ñộng sản nói trên

- Bước 3: Xác ñịnh giá trị hiện tại của các tài sản ñã ñầu tư xây dựng trên ñất

Giá trị hiện tại của các

tài sản trên ñất =

Giá trị xây dựng mới tại thời ñiểm ñịnh giá −

Phần giá trị hao mòn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26

- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa ñất của các bất ñộng sản ñã lựa

thửa ñất =

Giá trị của thửa ñất Diện tích thửa ñất

- Bước 5: Xác ñịnh giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa ñất cần ñịnh giá và các thửa ñất của các bất ñộng sản nêu trên, tiến hành ñiều chỉnh giá các thửa ñất của các bất ñộng sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp) ðơn giá của thửa ñất cần ñịnh giá ñược xác ñịnh theo ñơn giá bình quân của các ñơn giá ñất ñã ñiều chỉnh của các bất ñộng sản ñó

d) Phương pháp thặng dư

Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản

Khi áp dụng phương pháp thặng dư ñể ñịnh giá ñất phải tiến hành các bước sau ñây:

- Bước 1: Xác ñịnh mục ñích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu ñất

dựa vào các căn cứ sau:

- ðặc ñiểm của khu ñất;

- Quy hoạch vùng, quy hoạch ñô thị; quy hoạch và các quy ñịnh về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất ñộng sản

- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Trường hợp dự án ñầu tư phát triển bất ñộng sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai ñoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời ñiểm ñịnh giá ñất

- Bước 4: Xác ñịnh giá trị của thửa ñất:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27

1.3 Cơ sở pháp lý xây dựng bảng giá ñất

1.3.1 Cơ sở pháp lý giai ñoạn 1993- 2005

Căn cứ pháp lý xây dựng bảng giá ñất giai ñoạn này thực hiện theo Luật ðất ñai năm 1993 và Luật ðất ñai sửa ñổi năm 1998 và 2001; căn cứ trên cơ sở Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất, Quyết ñịnh số 302/TTg ngày 13 tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc ñiều chỉnh hệ số (k) trong khung giá ñất và Nghị ñịnh

số 17/1998/Nð-CP ngày 21 tháng 3 năm 1998 của Chính phủ về việc sửa ñổi, bổ sung khoản 2 ðiều 4 của Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy ñịnh khung giá các loại ñất Thời ñiểm này giá ñất do nhà nước quy ñịnh trong bảng giá ñược áp dụng cho tất cả các mục ñích quản lý về ñất ñai hay nói cách khác là thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai với nhà nước theo giá duy nhất do nhà nước, thông qua UBND tỉnh ban hành

Thời kỳ này giá ñất nông nghiệp ñược xây dựng căn cứ vào hạng ñất; căn

cứ phân hạng ñất nông nghiệp thực hiện theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết việc phân hạng ñất tính thuế sử dụng ñất nông nghiệp và Thông tư 92-TT-LB ngày 10 tháng 11 năm 1993 hướng dẫn chi tiết Nghị ñịnh số 73/CP ngày 25/10/1993 Phân hạng ñất nông nghiệp căn

cứ vào các tiêu chí gồm: Chất ñất, vị trí, ñịa hình, ñiều kiện khí hậu thời tiết, ñiều kiện tưới tiêu

Về phân hạng ñất thực hiện từ năm 1994 mà yếu tố quan trọng là chất ñất, xây dựng giá ñất căn cứ vào hạng ñất chỉ phù hợp trong giai ñoạn nhất ñịnh không còn phù hợp thực tế hiện nay vì trước kia sản xuất mang tính hàng hóa còn hạn chế, giao thông(vị trí) còn khó khăn, hạ tầng thủy lợi( ñiều kiện tưới tiêu còn hạn chế phụ thuộc nhiều vào tưới tiêu tự nhiên) Ngày nay giá ñất cao hay thấp căn cứ vào khả năng sinh lời hay nói cách khác là hiệu quả kinh tế mang lại từ mảnh ñất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28

ðất khu dân cư nông thôn bao gồm cả ñất ở và ñất chuyên dùng xác ñịnh giá ñất theo hạng ñất, căn cứ vào khả năng sinh lời giá trị sử dụng, vị trí và giá ñất thực tế ở ñịa phương

ðất ở ñô thị phân theo 5 loại ñô thị và chia 04 loại ñường; loại ñường ñược xác ñịnh căn cứ chủ yếu vào vị trí, khả năng sinh loại, mức ñộ hoàn thiện

cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh hoạt và tham khảo giá ñất thực tế

1.3.2 Cơ sở pháp lý giai ñoạn từ năm 2005 ñến nay

Luật ðất ñai 2003, Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai, Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất, Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất, Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư…;

Trong giai ñoạn này, ngành Tài chính ñược phân công nhiệm vụ tham mưu về công tác ñịnh giá ñất, trong ñó có việc xây dựng bảng giá ñất hàng năm Mặc dù tại Nghị ñịnh số 188/2004/Nð - CP, Nghị ñịnh số 123/2007/Nð - CP quy ñịnh UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ñược thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá ñất thực hiện việc xây dựng bảng giá ñất hàng năm nhưng trong giai ñoạn này chưa có ñịa phương nào thực hiện việc thuê tư vấn Việc xây dựng bảng giá ñất ñược tổ chức theo hình thức hệ thống cơ quan hành chính thực hiện: UBND xã, phường, thị trấn thực hiện ñiều tra, khảo sát giá ñất thị trường,

dự kiến mức giá ñất trên ñịa bàn và gửi UBND cấp huyện tổng hợp, sau ñó Sở Tài chính tổng hợp chung trình UBND cấp tỉnh ñể trình Hội ñồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi ban hành Sở Tài chính không phải lập dự án xây dựng bảng giá ñất mà xây dựng phương án xây dựng bảng giá ñất, trong ñó kinh phí ñể xây dựng bảng giá ñất ñược ngân sách nhà nước bố trí cho từng cơ quan có trách nhiệm thực hiện các hạng mục cụ thể từ ñiều tra, khảo sát giá ñất thị trường, tổng hợp kết quả ñiều tra và chi phí hội thảo, hội nghị ñể hoàn thiện bảng giá ñất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29

ðến năm 2009 căn cứ Nghị ñịnh 25/2008/Nð-CP ngày 04/3/2008 của Chính phủ quy ñịnh về cơ cấu, chức năng, nhiệm vụ của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở TNMT có chức năng, nhiệm vụ chủ trì tham mưu giúp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc xây dựng bảng giá ñất hàng năm Trên cơ sở chỉ ñạo, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở TNMT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ñã căn cứ vào tình hình thực tế tổ chức xây dựng bảng giá ñất hàng năm tại ñịa phương

Giai ñoạn này Chính phủ và các Bộ ngành ban hành Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch

sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Từ khi Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC có hiệu lực UBND các tỉnh, thành phố mới có căn cứ xây dựng bảng giá ñất hàng năm một cách bài bản,

và có hướng dẫn cụ thể, kết quả xây dựng bảng giá ñất ñã từng bước thống nhất trên toàn quốc về phương pháp và trình tự thực hiện

1.4 Trình tự và nội dung xây dựng giá ñất

1.4.1 Trình tự thực hiện

Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/1/2010 thông tư liên bộ của Bộ TNMT và Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, quy ñịnh trình tự các bước xây dựng bảng giá ñất như sau:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30

Hình 3.3 Trình tự thực hiện bảng giá ñất

Bước 1: Lập dự án xây dựng bảng giá ñất và chuẩn bị thực hiện dự án

a)Nội dung chủ yếu của dự án xây dựng bảng giá ñất:

- Loại ñất ñiều tra khảo sát, số ñiểm ñiều tra khảo sát và nơi ñược chọn làm ñiểm ñiều tra khảo sát

- Nguồn nhân lực, trang thiết bị ñể thực hiện dự án

Bước 1: Lập dự án xây dựng bảng giá ñất và chuẩn bị thực hiện dự án

Bước 2: ðiều tra khảo sát, thu thập thông tin về ñiểm ñiều tra và giá ñất thị trường tại ñiểm ñiều tra

Bước 3: Tổng hợp kết quả ñiều tra giá ñất thị

trường tại cấp huyện

Bước 4: Tổng hợp kết quả ñiều tra giá ñất thị

trường tại cấp tỉnh

Bước 5: Dự thảo bảng giá ñất

Bước 6 Thẩm ñịnh bảng giá ñất, trình Hội ñồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến quyết ñịnh và công bố

bảng giá ñất