Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh

Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ ngầm “ về đất đai, các giao dịch này đã đẩy giá đất lên rất cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khun

NGUYỄN VĂN DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ

XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc./

Hà nội ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

NGUYỄN VĂN DƯƠNG

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo giảng dạy Sau Đại học, Khoa Quản lý đất đai Học viện nông nghiệp Việt Nam

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo TS Nguyễn Văn Toàn, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Thống kê, phòng Tài chính – Kế hoạch thị xã Từ Sơn, UBND thị xã

Từ Sơn, Trung tâm phát triển Quỹ đất thị xã Từ Sơn nơi tôi đang công tác, các phòng ban và nhân dân các xã, phường trong thị xã, anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Hà nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

NGUYỄN VĂN DƯƠNG

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH ix

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU x

MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 3

Chương 1 : TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Đất đai và thị trường đất đai 4

1.1.1 Đất đai 4

1.1.2 Thị trường đất đai 5

1.1.3 Giá đất 6

1.1.4 Bất động sản và thị trường bất động sản 7

1.1.5 Một số khái niệm khác 9

1.2 Giá đất, định giá đất, các hình thức đấu giá và thị trường bất động sản trên thế giới 10

1.2.1 Khái quát về giá đất trên thế giới 10

1.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản 11

1.2.3 Các hình thức đấu giá trên thế giới 11

1.2.4 Đấu giá đất của một số nước 14

1.3 Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2003 đến nay 16

1.3.1 Khái quát quá trình hình thành thị trường BĐS 16

1.3.2 Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam 18

1.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 19

1.4.1 Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 19

1.4.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ 23

1.4.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở nước ta 24

1.4.4 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25

1.4.5 Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam 25

1.4.6 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 30

Chương 2 : NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

2.1 Đối tượng nghiên cứu 36

2.2 Phạm vi nghiên cứu 36

2.3 Nội dung nghiên cứu 36

2.3.1 Phân tích, đánh giá một số điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh liên quan đến sử dụng đất 36

2.3.2 Khái quát kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2010 – 2012 36

2.3.3 Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 03 dự án trong năm 2013 trên địa bàn thị xã Từ Sơn 37

2.3.4 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 3 dự án trên địa bàn thị xã Từ Sơn trong năm 2013 37

2.3.5 Những tồn tại và nguyên nhân tồn tại trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 38

2.3.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất 38

2.4 Phương pháp nghiên cứu 38

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 38

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nhiên cứu 38

2.4.3 Phương pháp thống kê so sánh 39

2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 39

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh liên quan đến sử dựng đất 40

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

3.1.3 Đánh giá, nhận xét chung những khó khăn thuận lợi về điều kiện tự nhiên, Kinh tế - Xã hội của thị xã Từ Sơn 47

3.2 Khái quát chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2012 48

3.2.1 Các văn bản đã được áp dụng trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Từ Sơn 49

3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 50

3.2.3 Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2012 53

3.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 -2012 53

3.3 Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn thị xã Từ Sơn 54

3.3.1 Khái quát 03 dự án nghiên cứu 54

3.3.2 Tổ chức thực hiện đấu giá 56

3.3.3 Các quyết định phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất của dự án 56

3.3.4 Kết quả đấu giá tại 3 dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn 56

3.3.5 Hiệu quả kinh tế của đấu giá quyền sử dụng đất 73

3.3.6 Hiệu quả xã hội của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 75

3.3.7 Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất đối với công tác quản lý và sử dụng đất 76

3.4 Những tồn tại và nguyên nhân tồn tại trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 77

3.4.1 Đối với công tác tổ chức 77

3.4.2 Đối với người tham gia đấu giá 78

3.4.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 78

3.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử

dụng đất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 79

3.5.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước 79

3.5.2 Giải pháp về kỹ thuật 80

3.6.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 82

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 83

1 Kết luận 83

2 Đề nghị 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Tình hình dân số lao động của thị xã Từ Sơn 43 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2013 46 Bảng 3.3: Kết quả trúng đấu giá QSD đất ở dự án Khu nhà ở xã Phù Khê -

thị xã Từ Sơn 54 Bảng 3.4 : Tổng hợp 3 dự án nghiên cứu 55 Bảng 3.5 : Tổng hợp các lô đất, tên lô đất, vị trí và khu đất đem đấu giá đợt

1 thuộc khu phố Nội Trì 57 Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 1 thuộc

khu phố Nội Trì 58 Bảng 3.7: Tổng hợp số lô đất, tên lô đất, vị trí, khu đất đem đấu giá đợt 2

thuộc Khu phố Đại Đình 59 Bảng 3.8 : Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 2 tại khu

phố Đại Đình 60 Bảng 3.9 : Tổng hợp số lô đất, tên lô đất, vị trí và khu đất đem đấu giá đợt 3

thuộc Khu phố Yên Lã 61 Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 3 tại khu

phố Yên Lã 62 Bảng 3.11: Tổng hợp số lô đất, tên lô đất, vị trí và khu đất đem đấu giá đợt 4

thuộc Khu phố phố Dương Lôi 63 Bảng 3.12: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 4 tại khu

phố Dương Lôi 64 Bảng 3.13 : Tổng hợp số lô đất, tên lô đất, vị trí và khu đất đem đấu giá đợt 5

thuộc Khu phố phố Trung Hoà 65 Bảng 3.14: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 5 tại khu

phố Trung Hoà 66

Bảng 3.15 : Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ 5 đợt tại dự án 1 khu nhà ở

phường Tân Hồng ( DA1) 67 Bảng 3.16 : Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án 2 68 Bảng 3.17: Tổng hợp diện tích các lô đất theo nhóm đem đấu giá QSD đất và

giá sàn theo quy định, giá khởi điểm tại dự án 3 70 Bảng 3.18: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án 3 71 Bảng 3.19: Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự

án nghiên cứu trên địa bàn thị xã Từ Sơn 74

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Cơ cấu kinh tế thị xã Từ Sơn năm 2013 41 Hình 3.2: Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất 52

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ ngầm “ về đất đai, các giao dịch này đã đẩy giá đất lên rất cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất, Nhà nước không kiểm soát được các giao dịch

về đất đai khiến các nguồn thu từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý đất đai không cập nhập kịp thời những thông tin biến động

về đất đai, tình trạng thủa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý Vì vậy, chuyển sang hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị thực của đất là tất yếu

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và

xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Nguyễn Đình Bồng, 2005)[10] Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có

cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ vv

Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng

đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất

đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản (BĐS) Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất

Thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh là một thị xã cửa ngõ phía Nam của tỉnh Bắc Ninh, cửa ngõ phía Bắc của thành phố Hà Nội Trên mảnh đất này có hệ thống giao thông huyết mạch như quốc lộ 1A, 1B và tuyến đường sắt Hà Nội – Lạng Sơn chạy qua thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và du lịch Đây cũng là địa bàn mở rộng của Hà Nội qua xây dựng các thành phố vệ tinh, là mạng lưới gia công cho các xí nghiệp của thủ đô trong quá trình công nghiệp hoá – hiện đại hoá Nằm ở vị trí địa đạo như vậy, lại có nền kinh tế phát triển nên nhu cầu

sử dụng đất ngày càng cao

Thị xã Từ Sơn cũng là một trong những địa phương có quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, đòi hỏi vốn đầu tư cho phát triển hạ tầng kinh tế-xã hội và văn hoá Do vậy cũng như nhiều địa phương khác trong cả nước, thị xã Từ Sơn cũng đã

có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, tạo hướng đi mới cho thị trường bất động sản, hạn chế thị trường bất động sản “ ngầm”, đưa giá trị của đất đai về đúng giá trị thực của

nó, kích thích thị trường bất động sản phát triển đúng quy luật Bên cạnh những kết quả đạt được do quá trình đấu giá quyền sử dụng đất đem lại vẫn còn một số tồn tại

cả về quy chế, tổ chức thực hiện, định giá đất

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh

công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu

quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh"

1.2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá được khái quát kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị

xã Từ Sơn giai đoạn 2010 -2012 và hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án thực hiện trong năm 2013 trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Tìm hiểu và nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và những quy định, quy chế của tỉnh Bắc Ninh cũng như thị xã

Từ Sơn

- Số liệu điều tra theo 2 giai đoạn trong đó từ 2010-2012 phải thu thập đầy dủ các dự án đã đấu giá QSDĐ đất trên địa bàn thị xã Trong đó đi sâu tìm hiểu tại 3 dự

án đã hoàn thành trong năm 2013

- Các số liệu phải có nguồn gốc, được tổng hợp, phân tích làm rõ được hiệu quả kinh tế, xã hội, quản lý sử dụng đất đai của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Đất đai và thị trường đất đai

1.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất

cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người

có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ

sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu

hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất

1.1.2 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi

và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực

và không gian trao đổi hàng hoá Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ

về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động

có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán

nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua

và bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế

1.1.3 Giá đất

Giá đất phản ánh giá trị sinh lợi của của nó trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền

sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

* Với những đặc điểm:

1 Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

2 Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt

cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau

3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định

4 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

5 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất,

mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

1.1.4 Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.4.1 Bất động sản

Theo Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính CPLAR (2001) Tài sản được chia thành 2 loại: BĐS và động sản BĐS là một loại tài sản nhưng khác với các tài sản khác là không thể di dời được

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam (2005), tại Chương XI, Điều 174, Khoản 1 có nêu: “BĐS là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) thì BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối

và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin

Như vậy có thể thấy BĐS chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Một số nước, nhất là các

nước theo kinh tế thị trường quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản

trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS Một số nước khác như

Trung Quốc quy định BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị

trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất (Chu Văn Thỉnh, 2000), (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật (Luật Kinh doanh BĐS, 2006)[28]

Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai không có quyền sở hữu riêng mà “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”(Hiến pháp, 1992), (Nghị quyết Quốc hội, 2001), (Luật Đất đai, 2003), do vậy đất đai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá

và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS

Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất

1.1.4.2 Thị trường bất động sản

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS (Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính CPLAR, 2001), (Trần Thế Ngọc, 2001), (Hồ Thị lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa

lý nhất định trong một thời điểm nhất định (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu

tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Paul A Samuelson, William D.Nordhaus, 2002)

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

1.1.5 Một số khái niệm khác

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao

nhất thì được

- Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua,

nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản

- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá

rẻ nhất thì giao cho làm hoặc được bán hàng

- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sử hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại

một thời điểm xác định

- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch

vụ cho kinh doanh BĐS

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả

thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

1.2 Giá đất, định giá đất, các hình thức đấu giá và thị trường bất động sản trên thế giới

1.2.1 Khái quát về giá đất trên thế giới

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền SDĐ Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền

sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất là số tiền tính trên một đơn

vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ [27]

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên

sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định.(2004, 2005, 2010)

Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều

kiện bình thường [28]

Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động

1.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản

Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu

từ nhiều thập kỷ qua Nhiều nước đã phát triển thành bộ luật BĐS

Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, cụ thể là:

- Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước

- Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập,

trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết

1.2.3 Các hình thức đấu giá trên thế giới

Đấu giá là một phương thức hoạt động của thị trường, trong đó một vật hữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua từ hay bán cho người trả giá thích hợp nhất Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay riêng đối với những người tham gia Một vật có thể chỉ có giá trị (riêng) nếu nó rơi vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì không khác gì vật bỏ đi nhưng đối với nhà sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị tương đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá

Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện Người thắng cuộc

có thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai) Việc đấu giá có thể được tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong

Đấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu

giá và trả tiền tại mức giá đó Mặt khác, trong đấu thầu, người thắng cuộc là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó Chẳng hạn như việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng Trên thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan

Đấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng

cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh

Đấu giá niêm phong: đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng

nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình Thông thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng Người thắng có thể trả theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ hai)

Đấu giá kiểu Hà Lan: người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật

đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội Phương thức này được áp dụng rộng rãi trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan

Đấu giá kiểu Anh: người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho

người trả giá thắng được mức hiện tại Giá chào mới phải cao hơn giá chào cũ một khoảng cho trước Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá khá hơn Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào Đấu giá kiểu Anh được coi là đấu giá mức thứ hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức

giá thứ hai (hoặc hơn mức giá thứ hai một chút) Đấu giá mức thứ hai còn được gọi

là đấu giá Vickrey, lấy tên của William Vickrey, giải Nobel 1996 Ông là người đầu tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người chơi không cần quan tâm tới những già mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác Phần chênh lệch giữa mức thứ nhất và mức thứ hai theo ông khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà

họ sẵn sàng trả

Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đấu giá dài vô hạn định, dành cho các

sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc), người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm

Đấu giá ra giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá

không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc Ví dụ, nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8,

8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất đạt giá cao nhất Hình thức này phổ biến trong các cuộc đấu giá trực tuyến

Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và

trao đổi hàng hoá Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng lời ngay lập tức Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong sàn mua bán Hình thức này dần được thay thế bởi hình thức thương mại điện tử

Đấu giá giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham

gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này Mức giá này do người bán định ra Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá trần Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả mức giá cao nhất

Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một

tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp) Ví dụ, nếu bánh xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong một cuộc đấu giá thì đối với người ra giá một tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có giá trị gì cả, nhưng 2 bánh xe và một khung xe thì lại đáng giá Tình thế này có thể được giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá để trả cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp

Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hoá theo lô, đặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hoá hoạt động mua bán Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn

1.2.4 Đấu giá đất của một số nước

1.2.4.1 Tại Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền

sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về

quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ

Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là

do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện

Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai

Quốc gia

1.2.4.2 Tại Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con

nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm

cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh

toán cho những khoản nợ

từng loại nhà đất/ BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất

và bảo đảm các quyền của chủ đất Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá

Australia (AVO) thực hiện [34, 1]

1.2.4.4 Tại các nước ASEAN

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng

- Inđônêxia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL)

- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng

- Philíppin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động

kinh doanh BĐS [28]

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS

1.3 Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2003 đến nay

1.3.1 Khái quát quá trình hình thành thị trường BĐS

Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường BĐS đã trải qua 4 chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng) Đó là những giai đoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai đoạn 1996-1999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai đoạn 2004-2006);

2007 - 2009 (tăng trưởng trong giai đoạn 2007-2008 và suy giảm từ 2008 - 2009) và

2010 đến nay (tăng trưởng trong giai đoạn 2010-2011 và suy giảm từ cuối năm 2011 đến nay) Hiện tại, thị trường đang diễn biến rất khó dự báo Trong những năm qua, thị trường BĐS Việt Nam đã có những thành tựu nhất định: (Nghị quyết chính phủ,

Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BĐS rất đa dạng, có thể nói là tất cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này

Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BĐS đã được đưa vào vận hành, đi vào cuộc sống, đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô thị Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam

Thứ tư, thị trường BĐS phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của nền kinh tế Thứ năm, thị trường BĐS có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác trong nền kinh tế Đó là các thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin; Thị trường tài chính - tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường chứng khoán; Thị trường lao động

Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BĐS Việt Nam dựa trên một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền sử dụng đất Thứ bảy, thị trường BĐS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế đang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện

Thứ tám, thị trường BĐS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế Đặc điểm này tạo ra sức ép về việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất công nghiệp và đô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững

Thứ chín, thị trường BĐS Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi ro của nền kinh tế đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu

1.3.2 Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam

Ngày nay, thị trường BĐS tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa Những cơ hội phát triển kinh doanh BĐS hiện tại và trong tương lai là rất lớn

Thị trường BĐS nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh doanh đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu quả cao, nhiều khu nhà

ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đô thị, nhiều khu công nghiệp được hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế Thị trường BĐS đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, đóng góp một tỷ trọng đáng kể cho tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua Đánh giá về thị trường BĐS, tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã đưa

ra 4 đặc điểm nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị trường BĐS, những cơ chế, chính sách của nhà nước đã tác động không nhỏ tới thị trường, nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả của thị trường BĐS thông qua các sàn

Thị trường BĐS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô

và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay

Như vậy, có thể thấy thị trường BĐS trong đó có thị trường quyền sử dụng đất đó khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta

1.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.1 Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003

Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của chương II:

- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất

- Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó

có quyền sử dụng đất Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp giá đất và cơ chế xin – cho; Huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách

- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS

Căn cứ Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Điều 61 quy định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ

- Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 61

- Đấu giá quyền sử dụng đất không được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật đất đai

- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành

Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã quy định cụ thể:

- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

+ Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để

sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:

+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đấu giá QSDĐ được xây dựng riêng

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án phải được Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt

Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm “hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các

dự án đó”

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định

181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai nhằm mục đích sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường BĐS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch Để tạo thêm “sân chơi” Điều 66 Nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động:

- Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất

- Tổ chức phiên giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Tổ chức đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu

Thị trường bất động sản Việt Nam được ghi nhận chính thức tại Nghị quyết Trung ương 7 Khóa IX (năm 2003), trong đó xác định quyền sử dụng đất được coi

là một loại hàng hóa đặc biệt và Nghị quyết của Chính phủ 06/2004/NQ-CP ngày 19

tháng 5 năm 2004 về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền SDĐ, từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan

đó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể đến thị trường đất đai như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

- Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ

về đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)

- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xác định giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên có quan hệ liên kết

- Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán đấu giá tài sản

Theo các quy định này giá đất để thu tiền SDĐ trong các trường hợp đấu giá quyền SDĐ là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá

1.4.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ

Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

1.4.2.2 Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu nhà cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu

tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn.v.v (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

1.4.2.3 Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi có khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

1.4.2.4 Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng ảnh hưởng theo các mục đích đó

Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm, sẽ làm thay đổi giá của đất ở Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ có các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó

Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác

1.4.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền

sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường

hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh được trên thị trường Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng quy trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thay thế

hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BĐS cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi

vốn hoặc phương pháp đầu tư Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại

hoặc có khả năng đem lại Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

1.4.4 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn, thì người cuối cùng có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá (hình thức này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu)

Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến đủ số lượng các thửa đất Trường hợp một thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn người trúng giá

Thứ ba, hình thức đấu giá công khai bằng lời, hội đồng đấu giá chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá phải trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá khởi điểm thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo các cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá khởi điểm

1.4.5 Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam

1.4.5.1Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất theo Quyết định số 216/2005QĐ-TTg ngày 31/08/2005

* Thành lập Hội đồng đấu giá:

- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm quyền thành lập Hội đông đấu giá Trường hợp cấn thiết ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp

cho ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giá, Hội đồng đấu giá để đấu giá giao đất, đấu giá cho thuê đất đối với tổ chức

- Hội đồng đấu giá cấp tỉnh phải đảm bảo có đại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng và các thành viên khác

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của địa phương Trường hợp lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không đảm nhiệm chức danh Chủ tịch Hội đồng đấu giá thì uỷ quyền Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng Thành phần Hội đồng đấu giá ở cấp huyện gồm lãnh đạo ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng đấu giá và đại diện các phòng, ban chức năng của huyện như thành phần Hội đồng đấu giá của tỉnh

- Thủ tục mở phiên đấu giá

+ Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc (nếu có) + Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá

+ Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu quy chế đấu giá

+ Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến thửa đất thực hiện đấu giá, giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; phát phiếu đấu giá (trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; làm các thủ tục cần thiết khác

- Hình thức và trình tự đấu giá

+ Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi

không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá khởi điểm của vòng đấu này Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành Hội đồng sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định

+ Đấu giá công khai bằng lời: đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

+ Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền

sử dụng đất quy định thời gian của một vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá

+ Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác

- Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ (lô)

để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hình thức, thủ tục và trình tự đấu giá cho phù hợp với thực tế địa phương Người tham gia đấu giá được quyền đăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau Trường hợp

người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương

- Nội dung biên bản của mỗi vòng đấu giá

Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của mỗi vòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:

+ Địa điểm tổ chức đấu giá

+ Thành phần Hội đồng đấu giá

+ Số người tham gia đấu giá

+ Mức giá khởi điểm

- Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

- Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai

1.4.5.2.Quy chế đấu giá tài sản theo Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010

* Tiêu chuẩn đấu giá viên:

Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì

có thể trở thành đấu giá viên:

- Có phẩm chất đạo đức tốt;

- Đã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành kinh tế;

- Đã qua khóa đào tạo nghề đấu giá

* Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp:

- Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản

- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề

có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp bán đấu giá tài sản)