Một số giải pháp nhằm tăng cường hoạt động quản lý sử dụng đất ở thành phố hạ Long

tài liệu tham khảo Một số giải pháp nhằm tăng cường hoạt động quản lý sử dụng đất ở thành phố hạ Long

Lời cảm ơn

Để hoàn thành luận văn, cùng với sự nỗ lực của bản thân, em đã nhận

đợc rất nhiều sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện

Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Nguyễn Thanh Bình, giáo viênkhoa kinh tế quản lý Môi trờng - Đô thị, về sự chỉ bảo và giúp đỡ tận tìnhcủa thầy trong quá trình thực hiện luận văn này

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, tháng 5 năm 2005

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Lý

Lời cam đoan

Em xin cam đoan nội dung luận văn đã viết là do bản thân thực hiện,không sao chép, cắt ghép các tài liệu, chuyên đề hoặc luận văn của ngờikhác Nếu sai phạm em xin chịu kỷ luật của nhà trờng

Hµ Néi, th¸ng 5 n¨m 2005 Sinh viªn thùc hiÖn

NguyÔn ThÞ Lý

Mục lục

Lời mở đầu 6

Phần 1 : Cơ sở lý luận 9

I Phân loại đất và đặc điểm đất đô thị 9

1 Phân loại đất đô thị 9

2 Đặc điểm đất đô thị nớc ta và những vấn đề đặt ra trong công tác quản lý sử dụng đất đô thị 10

2.1 Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu 10

2.2 Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất 11

2.3 Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch 11

II Quản lý sử dụng đất đô thị 12

1 Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính 12

2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị 12

2.1 Quy hoạch xây dựng đô thị 12

2.2 Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị 13

3 Giao đất, cho thuê đất 16

3.1 Giao đất 16

3.2 Thuê đất 17

4 Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị 18

4.1 Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất 18

4.2 Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời đang sử dụng đất đô thị 19

5 Chuyển quyền sử dụng đất đô thị 20

5.1 Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 21

5.2 Những điều kiện đợc chuyển quyền, chuyển quyền sử dụng đất đô thị 22

6 Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị 22

6.1 Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị 22

6.2 Đền bù thu hồi đất đô thị 23

7 Thanh tra, giải quyết tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đô thị 24

7.1 Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị 24

7.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai 25

Phần 2 : Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long 26

I Tổng quan về thành phố Hạ Long 26

1 Thực trạng phát triển kinh tế 26

2 Thực trạng phát triển đô thị và khu dân c nông thôn 26

2.1 Thực trạng phát triển đô thị 26

2.2 Thực trạng phát triển khu dân c nông thôn 29

3 Dân số và lao động 30

3.1 Dân số, mật độ dân số 30

3.2 Lao động và việc làm 30

3.3 Thu nhập và mức sống 30

4 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội gây áp lực đối với đất đai 31

4.1 Thuận lợi 31

4.2 Những hạn chế 32

4.3 áp lực đối với đất đai 32

II Tình hình quản lý đất đai 34

1 Thời kỳ trớc Luật đất đai năm 1993 34

2 Thời kỳ sau Luật đất đai năm 1993 đến nay 35

2.1 Tình hình hoạt động của bộ máy quản lý sử dụng đất đai của thành phố Hạ Long 35

2.2 Quản lý đất đai theo địa giới hành chính 37

2.3 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 37

2.4 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất 38

2.4.2 Thu hồi đất 40

2.5 Điều tra khảo sát, đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính 40

2.6 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41

2.6.1 Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41

2.6.2 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 45

2.7 Công tác thanh tra đất đai, giải quyết tranh chấp, khiếu nại trong sử dụng đất 45

2.7.1 Công tác thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai 45

2.7.2 Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai 46

III Hiện trạng sử dụng đất đai 47

1 Đất nông nghiệp 48

2 Đất lâm nghiệp có rừng 49

3 Đất chuyên dùng 49

3.1 Đất xây dựng: 50

3.2 Đất giao thông: 50

3.3 Đất thuỷ lợi và mặt nớc chuyên dùng 51

3.4 Đất di tích lịch sử văn hoá 51

3.5 Đất quốc phòng, an ninh 52

3.6 Đất khai thác khoáng sản 52

3.7 Đất làm nguyên vật liệu xây dựng 52

3.8 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 52

3.9 Đất chuyên dùng khác 53

4 Đất ở 53

4.1 Đất ở đô thị 53

4.2 Đất ở nông thôn 53

5 Đất cha sử dụng 53

IV Biến động đất đai 53

1 Biến động tổng quỹ đất đai 54

2 Biến động sử dụng các loại đất 55

2.1 Đất nông nghiệp 55

2.2 Đất lâm nghiệp có rừng 55

2.3 Đất chuyên dùng 56

2.4 Đất ở 57

2.5 Đất cha sử dụng 57

V Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai 58

Phần 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động quản lý sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long 61

I Tiềm năng sử dụng đất đai 61

1 Khái quát về tiềm năng đất đai 61

2 Tiềm năng đất đai để phát triển các ngành 62

2.1 Phát triển công nghiệp 62

2.2 Tiềm năng đất đai để phát triển du lịch 63

2.3 Tiềm năng đất đai phát triển nông nghiệp 63

2.4 Tiềm năng đất đai phát triển lâm nghiệp 64

2.5 Tiềm năng đất đai phát triển, xây dựng, mở rộng đô thị và các khu dân c nông thôn 65

II Quan điểm khai thác sử dụng đất 65

III Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động quản lý sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long 67

1 Giải pháp về quản lý công tác lập và xét duyệt quy hoạch 67

1.1 Quy hoạch 67

1.2 Huy động vốn để thực hiện quy hoạch 69

1.3 Tổ chức thực hiện 70

2 Giải pháp nâng cao chất lợng tổ chức bộ máy năng lực đội ngũ cán bộ quản lý tài nguyên môi trờng thành phố Hạ Long 70

2.1 Về tổ chức bộ máy 71

2.2 Về đào tạo bồi dỡng cán bộ 72

2.3 Rèn luyện cán bộ làm công tác quản lý TNMT 73

3 Giải pháp thực hiện các chính sách 73

3.1 Chính sách sử dụng tiết kiệm đất 73

3.2 Giải pháp sử dụng đất nông nghiệp 74

3.3 Chính sách và biện pháp sử dụng hợp lý các loại đất mang tính đặc thù 74

3.4 Chính sách áp dụng các thành tựu khoa học, công nghệ vào khai thác sử dụng đất 74

3.5 Chính sách bảo vệ môi trờng sinh thái 74

3.6 Chính sách tạo nguồn vốn từ đất 75

4 Giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 75

4.1 Đối với phờng, xã: 75

4.2 Phòng Địa chính đô thị thành phố 76

4.3 Chi cục thuế thành phố 77

4.4 Phòng tài chính kế hoạch 77

IV Kiến nghị 78

Kết luận 79

Danh sách tài liệu tham khảo 80

Lời mở đầu

Đô thị hoá với tốc độ ngày càng cao là xu thế phát triển tất yếu của các

đô thị của các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng Trong sự nghiệp phát triển kinh tế- văn hoá- xã hội của các quốc gia, đô thị

đóng vai trò nh những hạt nhân quan trọng Hiện tại, đô thị Việt Nam tuy còn nhỏ bé so với các đô thị khác trên thế giới nhng cũng đã có đầy đủ các vấn đề phức tạp nh các đô thị của các nớc khác trên thế giới Một trong những vấn đề phức tạp đó là cách thức quản lý sử dụng đất đai sao cho mang lại hiệu quả lâu dài nhất

Hạ Long, một thành phố đẹp bên vịnh, cũng có những vấn đề phức tạp

về cách thức giải quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất đai nh các đô thị khác Các nội dung quản lý nhà nớc về đất đai đợc Thành phố triển khai

đồng bộ, đạt đợc kết quả khả quan Tuy nhiên, việc theo dõi biến động sử dụng đất đai, cập nhật các số liệu vào sổ sách cũng nh chỉnh lý biến động trên bản đồ cha đợc kịp thời, hạn chế trong việc sử dụng các tài liệu và bản

đồ sẵn có Việc xử lý hành chính các vi phạm pháp luật về đất đai, quản lý

và sử dụng đất đai cha đợc chặt chẽ Phải chăng đó là do chất lợng đội ngũ cán bộ quản lý đất đai cha cao, bộ máy quản lý cồng kềnh, nhiệm vụ quản

lý chồng chéo Trong khi đó tốc độ gia tăng quỹ đất đô thị cha theo kịp với

quỹ đất Điều này đòi hỏi phải có những giải pháp hữu hiệu trong việc quản

lý công tác lập và xét duyệt quy hoạch Để quy hoạch đi vào cuộc sống, gắnkiền với cuộc sống thì chúng ta cần phải thực hiện rất nhiều nhiệm vụ, trongkhuân khổ bài viết này em muốn đề cập đến một số nhiệm vụ cần phải làm,

đó là: giải pháp nâng cao chất lợng đội ngũ cán bộ quản lý địa chính, giảipháp quản lý công tác lập và xét duyệt quy hoạch, giải pháp nhằm hoànthiện công tác cấp giấy chứng nhận và giải pháp thực hiện các chính sách.Với những lý do trên em xin chọn đề tài:

“Một số giải pháp nhằm tăng cờng hoạt động quản lý sử dụng đất ở

thành phố Hạ Long”

Qua đề tài này, em muốn đóng góp một phần công sức nhỏ bé củamình vào công cuộc xây dựng chung của thành phố quê hơng mình, đặcbiệt là trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất, một trong những lĩnh vực quản lý

Mục tiêu nghiên cứu:

Tổng kết, đánh giá hiện trạng của hoạt động quản lý sử dụng đất đai ởthành phố Hạ Long, từ đó phân tích những nguyên nhân thành công, nhữnghạn chế còn tồn tại để nghiên cứu các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt độngquản lý sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long, đồng thời phát triển thànhphố theo phát triển bền vững

Phạm vi nghiên cứu:

Nội dung quản lý sử dụng đất đai là những hoạt động tơng đối rộng,quan trọng và phức tạp Do trình độ có hạn nên em chỉ nghiên cứu tình hìnhcũng nh đa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động quản lý sử dụng

đất đai ở thành phố Hạ Long

Phơng pháp nghiên cứu:

Trong quá trình thực hiện đề tài của mình, em chủ yếu sử dụng tổnghợp các phơng pháp: phơng pháp thu thập xử lý số liệu, phơng pháp phântích thống kê, phơng pháp phân tích so sánh, phơng pháp so sánh, phơngpháp phân tích tổng hợp, phơng pháp logic

Trong thực tế sôi động hôm nay, mặc dù dã có nhiều cố gắng song đềtài cha tránh khỏi những khiếm khuyết về nội dung và cả văn phong, thậmchí còn có nhiều vấn đề còn phải tiếp tục nghiên cứu Vì vậy, em mongnhận đợc sự đóng góp, đánh giá của các thầy cô để đề tài này thêm phầnhoàn thiện.

Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Thanh Bình và các cô chú cán

bộ Phòng địa chính đô thị Hạ Long đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện

đề tài này

Hà Nội, tháng 5 năm 2005

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Lý

đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của cơ quan Nhà nớc có thẩmquyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng đợc tính vào đất đô thị.

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị đợc phân chia thành các loại

đất sau đây:

- Đất dành cho các công trình công cộng: nh đờng giao thông, cáccông trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi; các công trình cấp thoát n-

ớc, các đờng dây tải điện, thông tin liên lạc

- Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoạigiao và các khu vực hành chính đặc biệt

- Đất ở dân c: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, cáccông trình phục vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định về xâydựng và thiết kế nhà ở

- Đất chuyên dùng: xây dựng trờng học, bệnh viện, các công trìnhvăn hoá vui chơi giải trí, các công sở và các khu vực hành chính, các trungtâm thơng mại, buôn bán; các cơ sở sản xuất kinh doanh

- Đất nông lâm ng nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồngthuỷ sản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vờn…

- Đất cha sử dụng đến: là đất đợc quy hoạch để phát triển đô thị nhngcha sử dụng đến

Việc xác định và phân loại đúng các loại đất đô thị có ý nghĩa rấtquan trọng, vì yêu cầu về quản lý và sử dụng các loại đất đô thị có nhữngquy định và đặc trng hoàn toàn khác so với quản lý và sử dụng đất nôngnghiệp và đất nông thôn:

- Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã

đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo các quy định

về bảo vệ môi trờng, mỹ quan đô thị

- Đất đô thị phải đợc xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng

- Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải tuân theo cáctiêu chuẩn kỹ thuật quy định.

2 Đặc điểm đất đô thị nớc ta và những vấn đề đặt ra trong công tác quản lý sử dụng đất đô thị

2.1 Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu

Việt Nam đợc xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thịthấp trên thế giới với khoảng 23% dân số chính thức sống ở các đô thị Tuynhiên trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh vừa kéo theo

sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số

đô thị phi chính thức Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thịtrong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra nhữngsức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị Để gia tăng phát triển

hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, một trong những điều kiện cơ bản là khảnăng đáp ứng về diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị Việc mởrộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giớihạn: giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về địa hình bềmặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị Chính những giớihạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đôthị ở nớc ta

2.2 Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất

Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đai đô thị ở nớc ta hiện đang sửdụng phân tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng Sự đan xen giữa đất

đai các khu dân c với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp,

th-ơng mại, dịch vụ và các cơ quan hành chính sự nghiệp Sự đan xen về mục

đích sử dụng cũng dẫn đến sự đan xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị

Sự đan xen về chủ thể và mục đích sử dụng đang làm tăng thêm tính bấthợp lý trong việc sử dụng đất của các đô thị nớc ta hiện nay Việc đan xentrên cũng đang là lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hớngvăn minh, hiện đại

2.3 Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch

Việc phát triển các đô thị ở nớc ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thốngnhất, thêm vào đó sự đan xen chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nêntình trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đềnổi cộm phổ biến của các đô thị Do thiếu quy hoạch và sử dụng không gian

theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể hiện nhiều

điều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại.Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai pháttriển đô thị ở nớc ta trong thời gian tới nhiều vấn đề lớn cấp bách phải thựchiện

Trớc hết phải hình thành quy hoạch về định hớng phát triển tổng thể

hệ thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quyhoạch Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định đợc quy mô,phạm vị phát triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạntình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô thị trung tâm với các đô thị vệtinh

Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đaicủa các đô thị hiện có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển khônggian và sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế cáchoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hớng các hoạt động t nhân đi theo

định hớng quy hoạch đã phê duyệt Xúc tiến việc thực hiện các phơng ánquy hoạch ở những nơi, những khâu trọng điểm

Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quản

lý việc sử dụng đất đai, quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đôthị từ trung ơng đến các thành phố, các quận và các phờng

II Quản lý sử dụng đất đô thị

1 Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính

Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiênphải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị Thực hiện tốt công việcnày giúp cho ta nắm đợc số lợng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai

Việc điều tra khảo sát đo đạc thờng đợc tiến hành dựa trên một bản đồhoặc tài kiệu sẵn có Dựa vào tài liệu này, các thửa đất đợc trích lục và tiếnhành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốc giới

và lập biên bản mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hìnhdáng và kích thớc thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất Trên cơ

sở tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập đợc sau khi điều tra đo đạc,tiến hành xây dựng bản đồ địa chính

2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị

2.1 Quy hoạch xây dựng đô thị

Quy hoạch xây dựng đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian

có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề phát triển và quy hoạchxây dựng đô thị, các điểm dân c kiểu đô thị Quy hoạch đô thị có liên quan

đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp nhữngvấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơigiải trí của nhân dân, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiếntrúc và tạo lập môi trờng sống đô thị

Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lợng dân c đô thị, đòihỏi sự gia tăng về đất đai xây dựng Chức năng và hoạt động của đô thịngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con ngời ngày càng tăng cao vàliên tục đổi mới Vì vậy, quy hoạch xây dựng đô thị là những hoạt động

định hớng của con ngời tác động vào không gian kinh tế và xã hội, vào môitrờng tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãnnhững nhu cầu của con ngời Công tác quy hoạch đô thị phải đạt đợc 3 mụctiêu sau đây:

- Tạo lập tối u cho việc sử dụng điều kiện không gian trong quá trìnhsản xuất mở rộng của xã hội

- Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao

động và những vấn đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con ời

ng Tạo lập tối u quá trình trao đổi giữa con ngời với thiên nhiên, khaithác và bảo vệ tài nguyên môi trờng

Việc thiết kế quy hoạch đô thị thờng gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủ yếu:xây dựng quy hoạch có sơ đồ cấu kết phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể

và quy hoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấuđô thị mang thính

định hớng phát triển trong thời gian 25 - 30 năm; quy hoạch tổng thể đô thịxác định rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10 - 15 năm; thiết kế quy hoạchchi tiết các bộ phận của đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đ-ờng nét, màu sắc và bộ mặt kiến trúc mặt phố, trung tâm các khu ở, sảnxuất, nghỉ ngơi và giải trí của đô thị

2.2 Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị

Về nguyên lý, việc xác định địa điểm để phân chia đất đai cho cáchoạt động trên thờng đợc xác định dựa vào việc đánh giá hiệu quả sử dụng

đất của các dạng hoạt động khác nhau Hiệu quả sử dụng đất đợc xác địnhdựa vào hàm định giá thuế đất:

G=

D

u Q t C p

Trong đó:

Q: Khối lợng sản phẩm của hoạt động sử dụng đất

p: Giá sản phẩmC: Chi phí kinh tế (bao gồm tất cả chi phái đầu vào mức sinh lợi bình quân, không kể đát đai )

t: Cớc phí vận chuyểnu: Khoảng cách tới trung tâm D: Quy mô diện tích đất đai sử dụngNếu biểu diễn các hàm thuê đất lên trên cùng một hệ toạ độ ta có hình sau:

Theo sự phân bố nh trên, vùng đất có bán kính u1 là vùng trung tâm

đô thị dành cho các hoạt động thơng mại và các công sở giao dịch, vùng cóbán kính từ u2 - u1 là vung xây dựng nhà ở, khu dân c đô thị; vùng đát có

Hàm đặt giá thúêđất nông nghiệp

Nông nghiệp

Công nghiệp Dân c

khoảng cách bán kinh lớn hơn u3- u2 là vùng đất phát triển các khu côngnghiệp, xa bán kính từ u3 trở ra là đất dành cho các hoạt động sản xuấtnông nghiệp.

Việc phân chia đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia thànhcác nhóm chính sau đây:

- Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: Bao gồm đất để xây

dựng các công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất,hành chính quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt

động sản xuất nông nghiệp

Ngoài ra, còn có thể bố trí trong các khu công nghiệp các công trìnhdịch vụ công cộng, thể thao và nghỉ ngơi, giải trí

- Đất ở các khu ở: Bao gồm đất để xây dựng các khu mới và các khu

cũ (thờng gọi khu hỗn hợp ở, làm việc) Trong các khu đất dùng để xâydựng các nhà ở, các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thểthao, và giao thông phục vụ cho khu ở

Ngoài ra con bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất không độc hại và sửdụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoahọc, thực nghiệm và tiểu thủ công nghiệp

Đất khu trung tâm đô thị: Bao gồm đất trung tâm đô thị, các trungtâm phụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quận dùng để xâydựng các công trình hành chính - chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vậtchất, văn hoá, giáo dục đào tạo nghỉ dỡng du lịch và các công trình giaothông

Ngoài ra còn có thể bố trí trong các khu đất trung tâm của đô thị cácnhà ở khách sạn, các công trình nghỉ ngơi giải trí, các cơ sở sản xuất không

độc hại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng

- Đất cây xanh, thể dục thể thao: Bao gồm đất vờn hoa, công viên các

bờ sông, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vờn (trồng hoa, ơm cây) và

đất xây dựng các công trình và sân bãi thể dục, thể thao, vấp đô thị

Có thể bố trí trong các khu đất cây xanh, thể dục thể thao các côngtrình dịch vụ công cộng nhà ở, nhà nghỉ dỡng, lâm, nghiệp đô thị

- Đất giao thông : Bao gồm đất xây dựng các tuyến đờng chính, đờngkhu vực, đờng trục đi bộ lớn, tuyến đờng sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ

xe và một số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông Trong quy hoạch đấtgiao thông cần đăc biệt lu ý đến đất dành cho các công trình ngầm nh đờngcấp, thoát nớc, đờng dây điện và dây thông tin

Ngoài ra đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực thuộcquản lý trực tiếp của đô thị nh khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân

đội, các khu nghỉ dỡng, các cơ quan đặc biệt của Nhà nớc

Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị ngời ta phải căn cứvào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại đất theocác tiêu chuẩn thiết kế sau đây:

Sự dao động của các chỉ tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố nh địa hìnhcủa khu đất xây dựng, địa chất công trình của các khu xây dựng, số tầngcao của công trình, hiện trạng tự nhiên và xây dựng đô thị

Đối với chỉ tiêu diện tích đất bình quân đầu ngời các đô thị nhỏ thờnglấy chỉ tiêu cao, các đô thị lớn lấy chỉ tiêu thấp

3 Giao đất, cho thuê đất

3.1 Giao đất

Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào các mục

đích đã đợc phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục

Việc giao đất tại hiện trờng chỉ đợc thực hiện khi các tổ chức cá nhânxin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất lệ phí địa chính vàlàm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp luật

Ngời giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại uỷ bannhân dân phờng, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó.

Sau khi nhận đất, ngời đợc giao đất phải tiến hành ngay các thủ tụcchuẩn bị đa vào sử dụng, thì ngời đợc giao đất phải trình cơ quan quyết địnhgiao đất xem xét giải quyết

Việc sử dụng đất đợc giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong đất dự

án đầu t xây dựng đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt Nếutrong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, ngời đợc giao đất vẫn không tiếnhành sử dụng mà không đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép thìquyết định giao đất không còn hiệu lực

3.2 Thuê đất.

Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện giao đất hoặc không có quỹ

đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện giao đất thì phảitiến hành xin thuê đất Nhà nớc cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất

đô thị để sủ dụng và các mục đích sau:

- Tổ chức mặt bằng phụ vụ cho việc thi công xây dựng các công trìnhtrong đô thị

- Sử dụng mặt bằng làm bãi kho

- Tổ chức các hoạt động nh cắm trại, hội chợ, lễ hội;

Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu t phát triển sảnxuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở

- Các tổ chức cá nhân có nhu cầu thuê đất trong đô thị đất dành chocác mục đích đã đợc phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất

- Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất vàtrình cơ quan có thẩm quyền quyết định

- Sau khi có quyết định thuê đất, cơ quan nhà nớc đợc uỷ quyền tiếnhành ký kết hợp đồng với bên thuê đất

Ngời thuê đất có nghĩa vụ:

- Sử dụng đúng mục đích

- Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật;

- Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất

Hết thời hạn thuê đất, đối với trờng hợp sử dụng mặt bằng, ngời thuê

đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không làm h hỏng côngtrình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên thuê

Đối với việc cho ngời nớc ngoài thuê đất đợc tiến hành theo quy địnhriêng của Nhà nớc

4 Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

4.1 Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất

Mọi tổ chức cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai việc

đăng ký sử dụng đất với uỷ ban nhân dân phờng, thị trấn để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng Việc đăng ký đất

đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của ngời sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc với ngời sử dụng đất Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cơ quan Nhà n-

ớc nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý đồng thời thờng xuyên theo dõi quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích

4.2 Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời đang sử dụng

đất đô thị

Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều ngời sử dụng hợp pháp đất đai tại các

đô thị song cha có đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đó.Chính vì vậy, để tăng cờng công tác quản lý đất đai đô thị cần phải tổ chứcxét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho ngời sử dụng hiệnhành.Việc xét giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những ngời đang sửdụng thờng thuộc vào các trờng hợp sau đây:

Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ có thẩm quyền củaNhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Namhoặc Chính phủ Cách mạng lâm thời Miền Nam Việt Nam cấp

- Những ngời đang có giấy tờ hợp lệ chgứng nhận quyền sử dụng đất

do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp vềquyền sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại chongời khác theo chính sách của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộnghoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ Cách mạng lâm thời MiềnNam Việt Nam

Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiệncác nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc về quyền sử dụng đất

Những ngời sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếukhông có đủ các giấy tờ hợp lệ nh quy định song có đủ diều kiện sau đâythì cũng đợc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch đô thị đợc cơ quan Nhà nớc

có thẩm quyền xét duyệt

- Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơquan Nhà nớc có thẩm quyền

- Không vi phạm các công trình hạ tầng công cộng và các hành langbảo vệ các công trình kỹ thuật đô thị.

- Không lấn chiếm đất thuộc các khu công trình di tích lịch sử, Nhà

lý nhà đất và địa chính qiúp uỷ ban nhân tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng

ký, xét cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở

và quyền Nhà nớc sử dụng đất đô thị

5 Chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Chuyển quyền sử dụng đất đợc hiểu là việc ngời có quyền sử dụng hợppháp giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời khác, tuân theo quy định của

Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai

Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất đai là sự vận động bình ờng, tất yếu, thờng xuyên Nhà nớc của cuộc sống xã hội nhất là thị trờng.Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thờng xuyên nắm bắt, cập nhật cácbiến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của ng-

th-ời chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cờng công tác quản lý đất đai

đợc kịp thời chính xác Hơn nữa làm tốt công tác chuyển quyền sử dụng đất

sẽ ngăn chặn đợc tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhợng quyền sửdụng đất để thực hiện các hành vi đấu cỏ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng c-ờng các nguồn thu tài chính thích đáng với các hoạt động buôn bán kinhdoanh đất đai

Theo quy định của luật đất đai và Bộ luật Dân sự thì chuyển quyền sửdụng đất gồm 5 hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế vàthế chấp quyền sử dụng đất

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng

đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất chonhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết

định của các cơ quan có thẩm quyền đợc quy định trong bộ luật dân sự vàpháp luật về đất đai

- Chuyển nhợng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sửdụng đất, trong đó ngời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất)chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển nhợng (gọi là

bên nhận quyền sử dụng đất), con ngời đợc chuyển nhợng trả tiền cho ngờichuyển nhợng.

- Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất

có thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụngtrong một thời hạn còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiềnthuê và trả lại đất khi hết hạn thuê

- Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đấtkhông đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảmviệc thực hiện nghĩa vụ dân sự

Bên thế chấp đợc tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thế chấp về nhà ởhoặc thế chấp về nhà ở nhng thực chất là thế chấp cả về đất ở

- Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất củangời chết sang ngời kế theo di chúc hoặc theo luật phù hợp với quy định của

Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

5.1 Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đấtphải đợc làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền Đốivới việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải đợc tiến hành làm thủtục tại uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quân, huyện Đối vớiviệc chuyển nhợng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại uỷ bannhân thành phố trực thuộc Trung ơng

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải đợc các bên thoả thuận thực hiệnthông qua hợp đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đợc lậpthành văn bản có chứng thực của uỷ ban nhân có thẩm quyền (trừ văn bản

về thừa kế quyền sử dụng đất thì đợc tiến hành theo Luật thừa kế)

5.2 Những điều kiện đợc chuyển quyền, chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Chỉ những ngời sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sửdụng đất Ngời đợc phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các yếu

tố sau: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc cóthẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai

- Trong thời hạn còn đợc quyền sử dụng đất và chỉ đợc chuyển quyền

sử dụng đất trong thời hạn đất đợc quyền sử dụng còn lại

- Phải tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự và Luật đất đai; đấtchuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi Không thuộc khu vực cóquy hoạch, không có tranh vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.

6 Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị

6.1 Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị

Để phục vụ nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nớc có quyền thuhồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức cá nhân sử dụng hiện

đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị

Khi thu hồi đất đang có ngời sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng côngcộng, các công trình lợi ích chung thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thịtheo quy hoạch và các dự án đầu t lớn đã đợc duyệt thì phải có quyết địnhthu hồi đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền

Trớc khi thu hồi đất cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phải thông báocho ngời sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phơng án

đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất

Ngời sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết

định thu hồi đất của Nhà nớc Trong trờng hợp ngời có đất cố tình khôngchấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền thì bịcỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó

Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các công trìnhcông cộng, uỷ ban nhân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện phảilập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điểu kiện sinhhoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho ngời bị thu hồi

Đối với các trờng hợp tổ chức các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyểnnhợng thừa kế, biếu tặng và trờng hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà vàquyền sử dụng đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giải phóngmặt bằng do hai bên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hạicủa Nhà nớc Nhà nớc chỉ thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theoquy định của pháp luật

6.2 Đền bù thu hồi đất đô thị

Đối tợng đợc hởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các gia

đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chứckinh tế xây dựng xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng

đất mà tiến độ không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nớc

Ngoài ra, những trờng hợp sau đây khi bị thu hồi đất tuy không đợc ởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhng đợc hởng đền bù thiệt hại về tài sản vàtrợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới:

h-+ Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà

n-ớc, hoặc đất đấu thầu

+ Cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị xây dựng xây xã hội, các đơn vịlực lợng vũ trang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nớc đợc giao đất

mà đợc miễn không phải nộp tiền giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằngnguồn vốn của nhân sách Nhà nớc

Những ngời sử dụng đất bất hợp pháp khi bị nhà Nhà nớc thu hồi đấtthì không bị đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giảitoả mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nớc

Về nguyên tắc chung, ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng vào mục

đích nào thì khi Nhà nớc thu hồi đất đợc đền bù bằng cách giao đất có cùngmục đích sử dụng để thay thế Trờng hợp Nhà nớc không thể đền bù bằng

đất hoặc ngời thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất thì đền bù bằngtiền theo giá trị đất bị thu hồi do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theokhung giá đất do chính phủ quy định

Đối với trờng hợp đất ở đô thị khi Nhà nớc thu hồi thì việc đền bù chủyếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền

Việc đền bù thiệt hại về tái sản nh nhà cửa, vật kiến trúc, công trìnhngầm gắn liền với đất bị thu hồi bằng giá trị thực tế còn lại của công trình

đó Trong trờng hợp mức giá đền bù không đủ xây dựng ngôi nhà mới cótiêu chuẩn kỹ thuật tơng đơng với ngôi nhà đã phá vỡ thì hộ gia đình đợc

đền bù thêm, nhng mức đền bù thêm không đợc vợt quá giá xây dựng mới

7 Thanh tra, giải quyết tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đô thị

7.1 Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị

Trong thực tế quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu thuẫn

và các các phát sinh các tranh chấp Những hình thức tranh chấp đất đai ờng xảy ra trong quản lý đất đô thị là:

th Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng

- Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhợng sử dụng đất (chuyển nhợng,chuyển đổi, cho thuê; thế chấp quyền sử dụng đất.)

- Tranh chấp về thừa kế sử dụng đất ;

- Tranh chấp về bồi dỡng thiệt hai về đất ;

- Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất;

- Tranh chấp về lối đi;

- Tranh chấp về cản trở thực hiện quyến sử dụng đất (nh không cho

đào rãnh thoát nớc qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện thoạiqua bất động sản liền kề…);

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai

7.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai

*) Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc uỷ ban nhân dân vàToà án nhân dân các cấp

Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền

sử dụng đất mà ngời sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyềncủa cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền Cụ thể:

- Uỷ ban nhân dân, huyện, thị xã thành phố trực thuộc tỉnh giải quyếttranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức nếu các tổ chức đó thuộcquyền quản lý của mình

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng giải quyếtcác tranh chấp giữa các tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân vớicác tổ chức thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ơng

- Trong trờng hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân dân

đã giải quyết tranh chấp, đơng sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hànhchính Nhà nớc cấp trên Quyết định của cơ quan Nhà nớc cấp trên trực tiếp

Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai đợc thực hiện theocác thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành

Phần 2 : Thực trạng quản lý và sử dụng đất

2003 đạt 1068,3 USD gấp 2,1 lần so với bình quân chung của cả nớc

Về cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch theo đúng hớng, tăng dần tỷ trọngcông nghiệp và dịch vụ, giảm tỷ trọng nhóm ngành nông nghiệp, năm 2002

2 Thực trạng phát triển đô thị và khu dân c nông thôn

2.1 Thực trạng phát triển đô thị

Thành phố trẻ Hạ Long đợc xây dựng và phát triển trên nền thị xã Hồng Gai, hình thành do công nghiệp khai thác than là chủ yếu Trong quá trình phát triển, đến nay thành phố đã thực sự thay đổi về chất, từ một thànhphố than đã trở thành thành phố du lịch, công nghiệp, cảng biển và thơng mại của vùng Đông bắc Tổ quốc Di sản thiên nhiên thế giới vịnh Hạ Long cùng với giá trị đa dạng sinh thái đã khẳng định vẻ đẹp thiên nhiên kỳ vĩ, mang lại cho thành phố nguồn lợi nhuận lớn về du lịch, đồng thời tạo ra một thách thức lớn về bảo vệ môi trờng tự nhiên

Đô thị Hạ Long gồm có 18 phờng, dân số là 175.367 ngời với tổng diện tích đô thị là 14.375,0 ha chiếm 64,6% diện tích đất của thành phố, bao gồm các loại sau:

- Đất nông nghiệp: 987,2 ha bằng 6,87% đất đô thị

- Đất lâm nghiệp có rừng: 2.595,75 ha bằng 18,06% đất đô thị

- Đất chuyên dùng: 3.383,6 ha bằng 23,53% đất đô thị

- Đất ở: 1.197,25 ha bằng 8,33% đất đô thị

- Đất cha sử dụng: 6.211,19 ha bằng 43,21% đất đô thị

Trong đất nông nghiệp, nhiều đất là đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản 446,9 ha, đất vờn tạp 270,06 ha, đất trồng cây hàng năm 240,49 ha đây

là đất để sản xuất, cung cấp thực phẩm, rau, quả phục vụ tại chỗ cho đô thị

Đất lâm nghiệp có rừng chiếm 18,06% đất đô thị, chủ yếu là rừng bảo

vệ đầu nguồn, bảo vệ cảnh quan và điều tiết môi trờng của thành phố, cần

đợc bảo vệ và phát triển

Đất chuyên dùng chiếm 23,53% diên tích đất đô thị, đây là tỷ lệ rấtthấp so với đô thị loại II Trong đó đất cho an ninh quốc phòng lớn nhất1.177,5 ha bằng 34,8%, đất xây dựng 880,68 ha bằng 26%, đất giao thông520,5 ha bằng 15,38% diện tích đất đô thị còn lại là các loại đất khác

Diện tích đất ở đô thị của thành phố là 1.197,25 ha, bình quân68m2/ngời đây là tỷ lệ tơng đối đảm bảo cho sinh hoạt của nhân dân, tuynhiên trong thực tế sự chênh lệch về đất ở còn rất lớn giữa những ngời thunhập thấp, so với mặt bằng chung

Đất cha sử dụng trong đô thị còn khá lớn chiếm tới 43,21% diện tích

đất đô thị, chủ yếu là đất trống đồi núi trọc và mặt nớc cha sử dụng Cần cóbiện pháp khai thác hợp lý quỹ đất này

Thực trạng xây dựng cơ sở hạ tầng trong đô thị nh sau:

- Về giao thông:

+ Quốc lộ 18A qua thành phố dài 47,8 km đã nâng cấp đạt tiêu chuẩn

đờng cấp III đồng bằng, các đoạn đi qua thành phố đã đợc xây dựng thành

+ Các bến bãi đỗ xe chủ yếu là hai đầu phà Bãi Cháy, còn lại trongthành phố cha có bãi đỗ xe chính thức.

+ Đờng sắt: Tuyến đờng sắt Kép - Bãi Cháy qua địa bàn thành phố dài14,5 km tới ga Hạ Long, và một số đờng sắt chuyên dùng vận chuyển than

- Các cảng biển: Trong hệ thống cảng biển lớn nhất là cảng nớc sâuCái Lân với công suất 1,5 triệu tấn/năm

- Hệ thống thoát nớc: Phần lớn đã xây dựng mơng thoát nớc ma, mơngngắn gồm cống hộp và mơng hở Chế độ hoạt động nớc ma, nớc thải thoátchung, mơng cống luôn bị ứ tắc do đất, cát sỏi, rác thải gây nên nớc thải,nớc ma không thoát đợc gây ngập cục bộ từ 0,5 - 1 ngày

- Hiện trạng cấp nớc: thành phố Hạ Long có hai mạng lới cấp nớcriêng biệt, cả 2 mạng lới đều sử dụng nớc mặt kết hợp nớc ngầm Đến naycác mạng lới này đều bị cũ nát, h hỏng, hoạt động kém hiệu quả, thất thoátnớc lớn (56%) chất lợng nớc kém

Vừa qua dự án cải tạo và mở rộng hệ thống cấp thoát nớc thành phốHạ Long đợc hoàn thành và đa vào sử dụng đã cải thiện diều kiện cấp nớcsinh hoạt và sản xuất của nhân dân với trên 210 km đờng ống dẫn nớc

- Hiện trạng cấp điện: Nguồn điện đợc cung cấp từ mạng lới quốc giathông qua 2 trạm 110/35/6KV từ đờng dây 110KV Uông Bí - Mông Dơngdây AC 185, lới điện gồm có lới trung áp 35 KV và 3 KV, lới hạ thế 0,4

KV Về lới chiếu sáng hiện nay trên toàn thành phố đã đợc chiếu sáng bằng

hệ thống đèn cao áp Nhìn chung việc đầu t xây dựng theo hớng quy hoạch,còn lại các công trình công cộng còn thiếu, chất lợng công trình xuống cấp,tiện nghi sử dụng thấp cha đáp ứng đợc nhu cầu của thành phố Hạ Longhiện đại

2.2 Thực trạng phát triển khu dân c nông thôn

Theo số liệu thống kê năm 2003 của UBND thành phố Hạ Long, đấtkhu dân c nông thôn của thành phố chỉ còn lại hai xã là Đại Yên, Việt Hngvới diện tích khu dân c là 314,17 ha, trong đó đất ở 154,65 ha và đất vờn tạp159,52 ha Xét về mặt thực chất diện tích này sẽ lớn hơn nhiều vì diện tích

đất ở cha thống kê hết, mặt khác đất chuyên dùng trong khu dân c, đất canhtác xen kẽ, đất cha sử dụng cha đợc thống kê Nếu tính cả các loại diện tíchtrên đất khu dân c nông thôn 800 ha Với số dân nông thôn của hai xã trên

là 17.491 ngời, bình quân 450m2/ngời, đây là tỷ lệ cao so với một số huyệntrong tỉnh Cơ sở hạ tầng khu dân c nông thôn đợc quan tâm xây dựng, cácxã đều sử dụng lới điện quốc gia, hệ thống giao thông đợc nâng cấp, phát

triển các đờng liên thôn, xóm đợc bê tông hoá, trụ sở UBND xã, trờng học,trạm y tế đã và đang đợc xây dựng mới, đảm bảo nơi làm việc, sinh hoạt vàhọc tập của nhân dân.

3 Dân số và lao động

3.1 Dân số, mật độ dân số

Năm 2003, dân số toàn thành phố Hạ Long có 194.172 ngời (khôngtính khối lợng A) Dân số đô thị có 176.558 ngời chiếm 90,93% dân số toànthành phố, với 45.211 hộ bình quân 3,9 ngời/hộ, tỷ phát triển dân số tựnhiên 1,1% Dân số nông thôn có 17.614 ngời bằng 9,07% dân số toànthành phố, với 4.313 hộ dân, bình quân 4,1 ngời/hộ

Mật độ dân số trung bình của thành phố là 873 ngời/km2 nhng phân

bố không đều và có sự chênh lệch lớn giữa các phờng trung tâm với các xã.Phờng có mật độ dân số cao nhất là Trần Hng Đạo 15.188 ngời/km2, thấpnhất là Đại Yên 180 ngời/km2

3.2 Lao động và việc làm

Số ngời trong độ tuổi lao động của thành phố 109.064 ngời bằng56,2% dân số chung Đây là tỷ lệ khá cao và là nguồn nhân lực để pháttriển kinh tế xã hội Số ngời có việc làm 96.688 ngời, trong đó lao động làmviệc trong các ngành kinh tế khu vực Nhà nớc có 48.190 ngời, lao động

đang làm việc tại ngành kinh tế khu vực cá thể 48.498 ngời Số lao động

ch-a có việc làm còn lớn 12.376 ngời chiếm 6,4% dân số thành phố và bằng11,3% số ngời trong độ tuổi lao động Đây là một vấn đề rất cần quan tâmgiải quyết trong thời gian tiếp theo

3.3 Thu nhập và mức sống

Mức thu nhập bình quân đầu ngời trên địa bàn thành phố năm 2002(tính theo giá trị thực tế) là 1.068,3 USD Năm 2003 tổng thu ngân sách địabàn đạt 220.510 triệu đồng, thu ngân sách của thành phố là 151.900 triệu

đồng, tổng thu ngân sách Nhà nớc đạt 372.410 triệu đồng, thu nhập bìnhquân 19.310 ngàn đồng/ngời (giá thực tế), đây là mức thu nhập khá cao sovới các huyện, thị xã trong tỉnh

Tuy nhiên mức thu nhập trên không đồng đều còn có sự chênh lệchlớn giữa các phờng trung tâm đô thị với các vùng ven đô và khu vực nôngthôn, giữa các ngành kinh tế với nhau, giữa khu vực Nhà nớc với khu vựcdoanh nghiệp t nhân

4 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội gây áp lực

đối với đất đai

4.1 Thuận lợi

- Là thành phố trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá- xã hội có dân số

đông nhất trong tỉnh, có vị trí địa lý thuận lợi, nằm trong vùng tam giáckinh tế trọng điểm Bắc Bộ, đặc biệt có hệ thống giao thông đối nội, đốingoại thuận tiện, bao gồm cả đờng bộ, đờng sắt, đờng thuỷ là những độnglực cơ bản thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của thành phố

- Thành phố Hạ Long là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, có vịnh HạLong di sản thiên nhiên thế giới, địa hình đa dạng tạo điều kiện phát triển

du lịch, cảng biển, đóng mới tàu biển, là địa bàn hấp dẫn thu hút vốn đầu ttrong nớc và nớc ngoài

- Nền kinh tế của thành phố đã và đang chuyển dịch theo hớng tốc độtăng trởng cao, có nguồn lao động dồi dào, tỷ lệ lao động qua đào tạo lớnnhất so với các địa phơng khác trong tỉnh

- Tài nguyên thiên nhiên đa dạng và phong phú đặc biệt là than, đá vôi

để phát triển ngành công nghiệp khai thác, sản xuất xi măng, phát triểncông nghiệp điện, công nghiệp cán thép, đóng mới và sửa chữa tàu biển, mỏsét trữ lợng cao cho phép sản xuất gạch ngói, gốm sứ Tài nguyên đất, tàinguyên biển, tài nguyên rừng cho phép phát triển ngành nông - lâm ngnghiệp một cách đồng bộ

- Nhân dân có truyền thống cách mạng, hiếu học, năng động, sáng tạo,lực lợng lao động có trình độ, tay nghề cao đáp ứng đợc nhu cầu phát triểntrong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá

4.2 Những hạn chế

- Thành phố Hạ Long đất chật ngời đông, do điều kiện địa hình nênviệc tạo mặt bằng trong xây dựng, phát triển công nghiệp và phát triển đôthị gặp nhiều khó khăn, đầu t tốn kém cụ thể là phải dùng biện pháp san

đồi, lấn biển hợp lý để tạo thêm mặt bằng mở rộng thành phố

- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế tuy hợp lý, đúng hớng nhng còn chậm,cha đồng đều, có ngành phát triển mạnh, có ngành phát triển chậm Tốc độtăng trởng kinh tế cha cao, chỉ đạt mức bình quân của tỉnh

- Tỷ lệ số ngời trong độ tuổi lao động cha có việc làm và thiếu việclàm vẫn cao, dẫn đến tệ nạn xã hội, gây khó khăn cho sự phát triển kinh tếxã hội

- Một số đơn vị sản xuất công nghiệp có trang thiết bị máy móc côngnghệ lạc hậu, cha thực sự đổi mới khoa học công nghệ, áp dụng tiến bộ tiêntiến vào sản xuất, nhiều sản phẩm hàng hoá cha đủ sức cạnh tranh trên thịtrờng trong và ngoài nớc.

- Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật tuy đợc đầu t, song vẫn thiếu đồng

bộ, vẫn thực hiện hệ thống chính sách chậm đổi mới gây khó khăn cho cácnhà đầu t vào Hạ Long

- Cùng với sự phát triển nhanh các đô thị mới, các khu công nghiệp,các khu chế xuất, các nhà máy lớn và khai thác than đã ảnh hởng khôngnhỏ đến bảo vệ môi trờng sinh thái gây ô nhiễm không khí, nguồn nớc, nhất

là sinh vật biển thuộc vịnh Hạ Long, di sản thiên nhiên thế giới có nguy cơsuy thoái

4.3 áp lực đối với đất đai

Từ đánh giá thực trạng phát triển kinh tế- xã hội của thành phố HạLong cho thấy áp lực đối với đất đai ngày càng gia tăng, đặc bệt là trongthời kỳ đẩy nhanh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đợc thể hiện ở các mặtsau:

- Thành phố Hạ Long có quy mô dân số lớn, mật độ dân số cao, tuy tỷ

lệ tăng dân số tự nhiên ở mức trung bình nhng tỷ lệ tăng cơ học lại cao, tốc

độ đô thị hoá nhanh Vì vậy, việc giải quyết đất để xây dựng nhà ở và cáccông trình công cộng phục vụ đời sống nhân dân hàng ngày thờng xuyênphải đợc quan tâm, gây sức ép về đất đai trên địa bàn thành phố

- Cơ cấu kinh tế của thành phố Hạ Long hiện nay công nghiệp và dịch

vụ có tỷ trọng cao chiếm tới 98% GDP của thành phố, trong khi đó việc thuhút đầu t vào thành phố để phát triển công nghiệp, xây dựng các nhà máylớn nh: Điện, xi măng, đóng tàu, sản xuất vật liệu xây dựng, dịch vụ vẫn

đang phát triển mạnh đòi hỏi phải có quỹ đất lớn để tôn tạo mặt bằng xâydựng cơ sở sản xuất và phục vụ sản xuất mà chủ yếu là phải lấy đất nôngnghiệp, lâm nghiệp (rừng ngập mặn) Vì vậy, việc xây dựng và phát triểntrong những năm tiếp theo phải hết sức tiết kiệm theo hớng sử dụng triệt đểkhông gian, xây dựng nhà cao tầng trong các khu công nghiệp và đô thị

- Hiện tại còn hàng vạn lao động ở khu vực nông thôn (toàn tỉnh) dthừa Để thu hút số lao động này vào các lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ,

hệ thống đô thị và các khu dân c tiếp tục phải mở rộng, do đó đòi hỏi phảiphân bố quỹ đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả

- Để có nền kinh tế phát triển mạnh mẽ phải dành quỹ đất để xây dựngcơ sở hạ tầng kỹ thuật nh: giao thông, bến cảng, kho bãi

- Mặt khác việc cải thiện và nâng cao chất lợng cuộc sống cho gần haivạn dân hiện nay và khoảng 3,7 vạn dân vào năm 2010 thì các công trìnhphúc lợi xã hội nh văn hoá, thể thao, y tế, giáo dục đào tạo sẽ phải cải tạo

và mở rộng kết hợp với xây dựng mới, vẫn phải dành quỹ đất để phát triển

- Thực hiện chơng trình mở rộng không gian đô thị theo nhiệm vụ điềuchỉnh chung của thành phố Hạ Long đến năm 2020 để xây dựng thêm cáckhu công nghiệp, du lịch, sân bay, xây dựng nhà máy, bắt buộc phải lấyquỹ đất nông nghiệp ở khu vực ngoại thành Trong khi đó dân số ở ngoạithành sống bằng nghề nông nghiệp thì áp lực đất đai, lao động, việc làmcho các hộ sử dụng đất là một vấn đề rất quan trọng, cần đợc quan tâm giảiquyết khi lập phơng án sử dụng đất

đất đai phải đáp ứng đợc nhu cầu về sử dụng đất cho các mục tiêu phát triểnkinh tế - xã hội trong hiện tại cũng nh lâu dài Vì vậy, thành phố Hạ Longcần có những biện pháp đẩy mạnh hoạt động quản lý sử dụng đất đai đểnhững mâu thuẫn về quan hệ đất đai sớm đợc giải quyết

II Tình hình quản lý đất đai

1 Thời kỳ trớc Luật đất đai năm 1993

Trớc khi có Luật đất đai năm 1993, công tác quản lý Nhà nớc về đất

đai trên địa bàn thành phố còn lỏng lẻo, chủ yếu tập trung vào việc quản lý

đất đai nông nghiệp và xây dựng Trong khi đó nhân dân tự ý khai phá, lấnchiếm đất đai để xây dựng nhà ở, làm vờn và sử dụng vào các mục đíchkhác diễn ra phổ biến Cũng nh các địa phơng khác trong toàn tỉnh, hệthống các cán bộ địa chính còn thiếu và yếu, toàn thành phố chỉ có 1 đến 2cán bộ chuyên trách theo dõi ruộng đất đợc ghép trong phòng nông nghiệp,

ở cấp xã không có cán bộ địa chính hoặc có thì cha qua lớp đào tạo Do đódẫn đến việc sử dụng đất đai lãng phí, lấn chiếm đất công, tự ý thay đổi

mục đích sử dụng đất, giao đất sai thẩm quyền, mua bán đất trái phép gâykhiếu kiện kéo dài về đất đai nhng cha đợc giải quyết kịp thời và triệt để.Công tác điều tra cơ bản cha đợc tiến hành đồng bộ, đo đạc thành lậpbản đồ địa chính cha đợc thực hiện, công tác đăng ký thống kê đất đai, lập

hồ sơ địa chính, theo dõi biến động đất đai còn nhiều lúng túng Việc quyhoạch sử dụng đất đai cha đợc quan tâm hoặc có làm chỉ mang tính nhỏ lẻ,phục vụ tại chỗ cho sản xuất nông nghiệp, quy hoạch dãn dân để giao đất ởcho từng khu vực hẹp

2 Thời kỳ sau Luật đất đai năm 1993 đến nay

2.1 Tình hình hoạt động của bộ máy quản lý sử dụng đất đai của thành phố Hạ Long

Từ khi có Luật đất đai năm 1993, công tác quản lý đất đai của thànhphố đã dần dần đi vào nề nếp Hệ thống tổ chức ngành địa chính đợc hìnhthành và kiện toàn từ thành phố đến cơ sở Phòng địa chính thành phố, xã,phờng đều có những cán bộ quản lý địa chính chuyên trách đợc bồi dỡng,

đào tạo cơ bản về chuyên môn nghiệp vụ Công tác quản lý Nhà nớc về đất

đai có những bớc chuyển biến tích cực góp phần ổn định và phát triển kinh

đại học các loại, 9 trung cấp, 1 sơ cấp

-Tại Phòng Địa chính đô thị thành phố có 17 đồng chí trong đó có 14

đại học, 2 trung cấp, 1 sơ cấp, 14 đảng viên

- Tại phờng, xã có 20 đồng chí trong đó có 11 đại học, 9 trung cấp.Nhìn chung với đội ngũ nh hiện nay về số lợng và chất lợng là tơng đốitốt Nếu không có yêu cầu nhiệm vụ cần tập trung cấp bách thì với lực lợngtrên là đủ Nhng với nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trongnăm tới và tăng cờng kiện toàn hồ sơ địa chính thì lợng trên là còn thiếu vềcán bộ và thiếu về đầu t kinh phí và trang thiết bị cần phải đợc tăng cờng.Với chức năng là một phòng tham nu giúp việc cho UBND thành phốquản lý Nhà nớc về đất đai Trong những năm qua Phòng đã có nhiều nỗ lựcbiết phối hợp, hợp tác với UBND các phờng, xã, các Phòng ban chức năng

nh : Tài chính kế hoạch, Thanh tra xây dựng, Ban đền bù GPMB, Chi cục

Phòng Địa chính đô thị đã giúp UBND thành phố thực hiện đợc cơ bản nộidung quản lý mà Luật quy định đa công tác quản lý đất đai của thành phốdần tờng bớc đi vào nề nếp đạt đợc những kết quả đáng kể

Tuy nhiên, so với yêu cầu trớc mắt nhiệm vụ của phòng hết sức nặng

nề và còn nhiều tồn tại:

- Nhiệm vụ cấp giâý chứng nhận quyền sử dung đất còn gấp 30 lần kếtquả đã giải quyết năm 2001 mà đòi hỏi phải giải quyết cấp bách trong thờigian tới Cụ thể nhu cầu cấp giấy bằng 21.300 giấy

- Nghiệp vụ cơ bản quản lý địa chính là việc lập và quản lý hồ sơ địachính, xây dựng hệ thống thông tin địa chính, đây và đang là khâu tồn tạicủa Phòng, cần phải đợc tăng cờng khắc phục trong thời gian tới

- Xác định chức năng, nhiệm vụ, tổ chức của phòng địa chính đô thịtới nay không còn phù hợp với Luật đất đai năm 2003, Thông t hớng dẫn số

01 của liên Bộ nội vụ - Tài nguyên môi trờng Về tổ chức bộ máy củaPhòng tài nguyên môi trờng ở các cấp vừa trùng vừa thiếu dẫn đến sự chỉ

đạo chuyên ngành giữa các cấp thiếu sự thống nhất, hợp tác giữa các cấp

- Với đội ngũ cán bộ địa chính của phòng và phờng, xã trớc nhiệm vụyêu cầu cấp bách nh hiện tại vẫn đang thiếu và yếu về số lợng và chất lợng,nhất là đối với đội ngũ cán bộ phờng, xã

Đội ngũ cán bộ phờng, xã là lực lợng trợ thủ đắc lực của Phòng quản

lý địa chính đô thị thành phố trong quá trình triển khai thực hiện các nghiệp

vụ quản lý Hàng năm đội ngũ này đợc tăng cờng Sau năm 2002 hầu nh cácphờng, xã đều đợc tăng biên chế thành 2 cán bộ quản lý địa chính đô thị.Trong gần 40 cán bộ có 9 kỹ s còn lại là trung cấp Việc quản lý điều hành

sử dụng của lãnh đạo UBND phờng, xã những năm qua nhiều nơi cha đúngmức, sử dụng cán bộ địa chính vào những việc khác không đúng nghiệp vụ.Nên nghiệp vụ chính không sâu, nhiều nhiệm vụ chính thì không thực hiện

đợc Tồn tại trên, một phần do sự phối hợp quản lý giữa UBND phờng, xãvới Phòng địa chính đô thị còn cha chắt chẽ nh quy định (Thông t 470 củaTổng Cục địa chính), đội ngũ quản lý địa chính chất lợng không cao Cầnphải nâng cao đội ngũ cán bộ làm công tác địa chính này

2.2 Quản lý đất đai theo địa giới hành chính

Thực hiện chỉ thị 364/HĐBT của Chủ tịch Hội đồng Bộ trởng (nay làThủ tớng Chính phủ), địa giới hành chính của thành phố và các phờng, xã

đợc khoanh định cắm mốc giới cố định ngoài thực địa, lập hồ sơ về ranhgiới hành chính đã giao cho UBND các cấp quản lý với 18 phờng, xã

Thực hiện quyết định số 51/2001/NĐ-CP ngày 16 tháng 8 năm 2001của Thủ tớng Chính phủ, về việc mở rộng địa giới hành chính thành phố HạLong UBND thành phố đã tiếp nhận bàn giao 2 xã Đại Yên, Việt Hng củahuyện Hoành Bồ để quản lý và xây dựng đinh hớng quy hoạch phát triểnkinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai Hiện nay thành phố có 20 ph-ờng, xã.

2.3 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong nhữngnội dung quan trọng nhằm khai thác và sử dụng đất đai một cách hợp lý,tiết kiệm và có hiệu quả Tuy đã đợc đề cập, song đến nay do khó khăn vềngân sách, nhân lực, kỹ thuật nên các phờng, xã trong thành phố vẫn cha đ-

ợc lập quy hoạch sử dụng đất đai

- Năm 2002 thành phố đã đợc Chính phủ quyết định nâng cấp lênthành đô thị loại II Cùng với việc thực hiện điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạchchung của thành phố Hạ Long đến năm 2020, là cơ sở để triển khai các đồ

án quy hoạch chi tiết thuộc nhiều ngành, nhiều lĩnh vực thu hút nhiều dự án

đầu t trong và ngoài nớc của thành phố

- Đối với công tác quy hoạch, kế hoạch hoá việc sử dụng đất ngàycàng đòi hỏi phải đợc quan tâm đúng mức Tuy nhiên đến nay thành phốvẫn là một trong ba đơn vị cuối cùng trong toàn tỉnh cha duyệt quy hoạch

sử dụng đất, làm cơ sở tiến hành quy hoạch sử dụng đất cấp xã theo kếhoạch tỉnh giao

2.4 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

2.4.1 Tình hình giao đất, cho thuê đất

Diện tích đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long tính đến ngày31/10/2003 đã giao, cho thuê phân theo các đối tợng sử dụng là: 17.134,35

ha chiếm 77% diện tích đất thành phố Các thành phần kinh tế khác nhau

đ-ợc giao và cho thuê các loại đất, cụ thể nh sau:

- Hộ gia đình cá nhân:

Hộ gia đình, cá nhân đợc giao 6.594,46 ha chiếm 38,48% diện tích đất

đã giao và cho thuê Bao gồm:

Đất nông nghiệp 2.146,39 ha, trong đó đất trồng lúa 274,74 ha, đất cómặt nớc nuôi trồng thuỷ sản 1.174,66 ha, đất trồng cây lâu năm 222,97 ha

Đất lâm nghiệp có rừng đợc giao 2.303,21 ha, trong đó rừng tự nhiên

Đất chuyên dùng 7,25 ha chủ yếu là sản xuất vật liệu xây dựng.

Đất ở 1.317,39 ha, trong đó đất ở đô thị 1.162,74 ha, đất ở nông thôn154,65 ha

Đất cha sử dụng 820,22 ha, đây là diện tích đất đợc giao cho các hộgia đình, cá nhân để tiếp tục trồng rừng

- Các tổ chức kinh tế: Đã đợc giao và cho thuê 6.661,37 ha chiếm38,88% diện tích đã giao và cho thuê, bao gồm:

Đất nông nghiệp đợc giao 243,71 ha, trong đó đất trồng lúa 135,16 ha,

đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản 80,87 ha

Đất lâm nghiệp có rừng 1.689,06 ha, trong đó rừng tự nhiên 321,9 ha,rừng trồng 1.367,16 ha Đây là diện tích đất đã giao cho lâm trờng Hòn Gai

để phát triển nghề rừng

Đất chuyên dùng đợc giao và cho thuê 2.188,93 ha, trong đó đất xâydựng 727,86 ha, đất khai thác khoáng sản 656,91 ha

Đất ở đợc giao 28,38 ha

Đất cha sử dụng 2.511,29 ha, trong đó đất đồi núi cha sử dụng chiếm2.193,08 ha, đây là đất đã giao theo Nghị định 02/CP để trồng rừng

- Tổ chức nớc ngoài và liên doanh với nớc ngoài đợc giao và cho thuê

đất 36,64 ha chủ yếu là đất xây dựng 26,64 ha và đất khai thác khoáng sản10,0 ha

- UBND xã quản lý sử dụng 1.605,94 ha, trong đó đất nông nghiệp176,21 ha, đất lâm nghiệp 1.051,62 ha, đất chuyên dùng 375,45 ha, đất cha

sử dụng 22,66 ha

- Các đối tợng khác đợc giao và cho thuê 2.235,94 ha chiếm 13,05%,bao gòm đất chuyên dùng 1.596,48 ha, đất lâm nghiệp có rừng 109,47 ha,

đất nông nghiệp 1,76 ha, đất ở 6,13 ha và 522,1 ha đất cha sử dụng

- Đất cha giao, cha cho thuê sử dụng còn 5.115,65 ha chiếm 23% diệntích đất đai của thành phố Chủ yếu là đất cha sử dụng, trong đó đất có mặtnuớc cha sử dụng 1.680,66 ha, đất đồi núi cha sử dụng 394,25 ha, đất bằngcha sử dụng 261,13 ha, đất cha sử dụng khác 678,21 ha, còn lại là sông suối

và núi đá không có rừng cây

(Chi tiết xem bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất đai theo thành phần kinh

tế năm 2003 ở thành phố Hạ Long)

2.4.2 Thu hồi đất

Do tồn tại của công tác quản lý đất đai trong những năm trớc đây đểlại, cùng với việc phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh côngnghiệp hoá, hiện đại hoá Việc giành đất u tiên cho các dự án khu côngnghiệp, khu đô thị, giao thông, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật là việc làmcần thiết, thành phố đã thành lập một ban đền bù giải phóng mặt bằng thuhồi hàng trăm ha đất cần thiết để phục vụ nhu cầu phát triển xây dựng cơ sởhạ tầng Nhìn chung việc thu hồi đất diễn ra đúng chính sách, dúng chế độ

đợc nhân dân ủng hộ Tuy nhiên trong quá trình thực hiện cũng không tránhkhỏi những thiếu sót cần đợc khắc phục

2.5 Điều tra khảo sát, đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính

Từ năm 1997 đến hết năm 2000, đợc sự quan tâm của UBND tỉnhQuảng Ninh, Thành phố Hạ Long đã tổ chức đo đạc bản đồ địa chính trên

địa giới hành chính của 18 phờng, xã Tài liệu đo đạc đợc đa vào sử dụngkịp thời phục vụ cho công việc quản lý sử dụng đất đai và phát triển kinh tế

- xã hội của thành phố

Sau khi sát nhập hai xã Đại Yên, Việt Hng thuộc huyện Hoành Bồ,UBND thành phố đã chủ động trích ngân sách địa phơng tổ chức đo đạctiếp khu vực đất chuyên dùng và đất dân c để tiện việc quản lý sử dụng,năm tiếp theo đo đạc tiếp phần diện tích còn lại Tuy nhiên việc sử dụngbản đồ địa chính cha đạt hiệu quả cao do bản đồ cha đợc chỉnh lý biến độngthờng xuyên, cha đáp ứng đợc yêu cầu phát triển mạnh mẽ trong giai đoạnhiện nay Vì vậy, cần có biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài liệu quý giánày

Công tác đánh giá phân hạng đất bớc đầu mới phân hạng đợc đất nôngnghiệp làm cơ sở tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và đầu t cho sản xuấtnhng diện tích không nhiều

Cùng với việc ban hành Quyết định 2413/QĐ-UB của UBND tỉnhQuảng Ninh về việc quy định khung giá các loại đất trong phạm vi toàntỉnh, UBND thành phố Hạ Long xây dựng bộ giá đất làm cơ sở để tính thuếchuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất,

đảm bảo quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất trên địa bàn thành phố.Thực hiện Luật đất đai năm 2003 UBND tỉnh đã điều chỉnh lại giao đất, đợcthực hiện từ 1/1/2005

2.6 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.6.1 Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong những năm trớc đây tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất ở thành phố Hạ Long rất chậm, ảnh hởng không nhỏ đến công tác quản

lý Nhà nớc về đất đai và không đáp ứng đợc nhu cầu nguyện vọng của nhândân thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất

Thực hiện kế hoạch số 83/KH-UB của UBND tỉnh Quảng Ninh ngày 23/01/2003, từ năm 2003 UBND thành phố tập trung chỉ đạo công tác đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố với kết quả nh sau:

- Năm 2003 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ) 1.705 giấy, tăng 25,5% so với cùng kỳ năm 2002

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và quyền sử dụng đất 400 giấy tăng 14% so với năm 2002

- Chuyển nhợng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà 900 trờng hợp tăng 80% so với năm 2002

- Giao đất cho 46 dự án tổng diện tích 484,6 ha, cấp phép xây dựng

550 công trình

Năm 2004, tính đến 20/12/2004 cấp đợc 7.569 giấy Trong đó:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ) là 6.823 giấy

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là 746 giấy

Đa tổng số giấy cấp đợc từ trớc đến 12/2004 là 20.167 giấy So với nhucầu cấp 46.271 giấy (hộ) đạt 43,6% So với kế hoạch trong năm 2004 đề ra