Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở tại huyện đông anh thành phố hà nội

Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, việc thực hiện quyền của hộ gia đình,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-

NGUYỄN THỊ THU TRANG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-

NGUYỄN THỊ THU TRANG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN VĂN TOÀN

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Trang

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi nhận được sự giúp đỡ tận tình của:

- TS Nguyễn Văn Toàn, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài;

- Các thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam;

- UBND huyện Đông Anh, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Anh, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh, các Phòng, Ban và UBND của 3 xã, thị trấn điều tra

Tôi xin chân thành cảm ơn các cá nhân, tập thể và cơ quan nêu trên đã giúp

đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Trang

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục lục iv

Danh mục các bảng vii

Danh mục các hình viii

Danh mục các chữ viết tắt ix

MỞ ĐẦU 1

A Đặt vấn đề 1

B Mục đích, yêu cầu của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Một số khái niệm liên quan đến đề tài nghiên cứu 3

1.1.1 Quyền sở hữu 3

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 4

1.1.3 Quyền sử dụng đất 7

1.1.4 Khái niệm về quyền của người sử dụng đất: 9

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 11

1.2.1 Tại các nước phát triển 11

1.2.2 Tại một số nước đang phát triển trong khu vực 16

1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam 21

1.3.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai 21

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay 25

1.3.3 Thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm qua 29

1.3.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 36

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.1 Đối tượng nghiên cứu 38

2.2 Phạm vi nghiên cứu 38

2.3 Nội dung nghiên cứu 38

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh 38

2.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đông Anh 38

2.3.3 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2009 – 2013 38

2.3.4 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Đông Anh 39

2.4 Phương pháp nghiên cứu 39

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 39

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp thông qua phiếu điều tra 39

2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 40

2.4.4 Phương pháp thống kê so sánh 40

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh 42

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 42

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 48

3.1.3 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế, xã hội 51

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đông Anh 52

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đông Anh và 3 xã nghiên cứu 52

3.2.2 Biến động đất đai 56

3.2.3 Tình hình quản lý đất đai 57

3.2.4 Nhận xét rút ra từ những nghiên cứu về tình hình quản lý, sử dụng đất đai 61

3.3 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2009 - 2013 62

3.3.1 Đánh giá khái quát tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2009 - 2013 62

3.3.2 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu 65

3.3.3 Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các xã nghiên cứu 84

3.4 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở

theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Đông Anh 86

3.4.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai 86

3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện các quyền 86

3.4.3 Hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan 87

3.4.4 Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất 88

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89

A Kết luận 89

B Kiến nghị 90

TÀI LIỆU THAM KHẢO 91

PHỤ LỤC 93

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 huyện Đông Anh 53Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các xã, thị trấn điều tra 54Bảng 3.3: Biến động đất đai huyện Đông Anh giai đoạn 2005 - 2013 56Bảng 3.4: Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện

Đông Anh giai đoạn 2009 - 2013 62Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở 3 xã, thị trấn

giai đoạn 2009 - 2013 66Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã giai đoạn

2009 - 2013 70Bảng 3.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã, thị trấn giai

đoạn 2009 - 2013 74Bảng 3.8: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã giai đoạn

2009 - 2013 76Bảng 3.9: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ ở theo các xã, thị

trấn giai đoạn 2009 - 2013 80Bảng 3.10: Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử

dụng đất tại các cơ quan nhà nước 83

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất và bất động sản trong

các khoản cho vay có tài sản đảm bảo 34Hình 1.2 Tăng trưởng cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất 35Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội 42

MỞ ĐẦU

A Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia

Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, giá cả đất đô thị trên thị trường bất động sản biến động hết sức phức tạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường

“ngầm” Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chưa có giải pháp kiểm soát hữu hiệu Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, việc thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa dược thực hiện theo quy định của Pháp luật nên đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam

Huyện Đông Anh có vị trí chiến lược rất quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội và đất nước Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan trọng như đường sắt, đường bộ, đường thuỷ nối liền với các tỉnh phía bắc Chính những yếu tố thuận lợi như vậy đã thúc đẩy huyện Đông Anh phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội Do chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá thị trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng Tuy nhiên, tốc độ

đô thị hóa nhanh kéo theo sự gia tăng về dân số cơ học do chuyển từ các vùng khác đến lập nghiệp làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động dân đến nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chưa tuân thủ quy định Bên cạnh đó, nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định

Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài:“Thực trạng và giải pháp

nhằm nâng cao việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”

B Mục đích, yêu cầu của đề tài

Đề xuất các giải pháp có tính khả thi, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở theo Luật đất đai tại địa bàn nghiên cứu

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Một số khái niệm liên quan đến đề tài nghiên cứu

1.1.1 Quy ền sở hữu

Theo Điều 164 - Bộ Luật dân sự 2005 quy định ”Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba

quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản” (Quốc hội, Bộ Luật dân sự năm 2005) Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành

quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản

Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng:

- Quyền chiếm hữu là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)

(Nguyễn Đình Bồng, 2006) Quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ

nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản

- Quyền sử dụng là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền

sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng (Nguyễn Đình Bồng, 2006) Quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác

các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó, lợi ích

có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác

- Quyền định đoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để lại thừa kế;

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực

tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản

Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản

Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một

bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn Đinh Bồng và cs, 2005)

1.1.2 Quy ền sở hữu toàn dân về đất đai

Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ

sở hữu nhất định (Đinh Sỹ Dũng, 2003)

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử nhất định

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, khi Hiến pháp

1959 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được xác lập và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất trong Hiến pháp 1980, sau đó tiếp tục khẳng

định và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Đinh Sỹ Dũng, 2003) Điều 17 Hiến pháp

1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều

18, Hiến pháp 1992) (Quốc hội, Hiến pháp 1992)

Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001) cũng đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp

về chế độ sở hữu đất đai Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và

có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều 7) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:

- Về quyền chiếm hữu đất đai

Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác định quy mô về không gian và thời gian Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế,

có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn Sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất đai cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại

(Nguyễn Đình Bồng, 2006)

- Về quyền sử dụng đất đai

Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, Quyền sử dụng đất được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà

nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

- Về quyền định đoạt đất đai

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Việc định đoạt số phận pháp

lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương

thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

1.1.3 Quy ền sử dụng đất

Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế Vậy có thể nói chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào?

Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân Mỗi người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng không phải là đồng sở hữu đối với đất đai Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) vẫn có quyền

sử dụng đất Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993

đã xuất hiện khái niệm “Quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách

khác là quyền sử dụng đất của người sử dụng đất (Quốc hội, Luật đất đai sửa đổi

Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung

là người sử dụng đất”

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các

nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như thế nào là một vấn đề cần giải quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất

đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không làm mất đi vai trò quản lý với tư cách

đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người

sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên

và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng đất là ai? sử dụng loại đất

gì? và hình thức sử dụng đất ra sao như được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”(Điều 106 Luật Đất đai 2003) Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng

và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc

biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa

là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003)

1.1.4 Khái ni ệm về quyền của người sử dụng đất:

Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện

lý thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt Sau đây là nội dung của từng quyền:

- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông

dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không

có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp

người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó

và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi

cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không,

sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà

và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống

đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một

tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong

quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo

có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ

của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng

đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông

nghiệp và nông thôn (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn

Đình Bồng, 2005)

- Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi

đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử

dụng đất (Quốc hội, Luật Đất đai 2003)

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới

1.2.1 T ại các nước phát triển

Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa

tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác

1.2.1.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v… đều được luật hóa Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển :

- Việc đăng ký quyền sở hữu

Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng

ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người

mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì vậy, chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký Tuy nhiên ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

- Vấn đề thế chấp

Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp, đó là: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận

đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển (2)Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước (2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ

sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên

đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp Đây là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ số

tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp đến Tòa án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường Ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi khoản

nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị

vi phạm Khi bên vay không thanh toán theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ

có đơn tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho vay thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

- Về vấn đề bồi thường

Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản

đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được

quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

1.2.1.2 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do

Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước

và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý

đất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Trần Thị Minh Hà, 2000), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787) Hai pháp lệnh sớm nhất

đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác vùng đất phía Tây

- Về vấn đề cải cách đất đai

Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất, đó là: (1) nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như không có sở hữu gỡ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát triển, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước tiên là chế độ đất đai

Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu

phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tôn Gia Huyên - Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau

Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán rất kỹ Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá thị trường

Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ tăng mạnh Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn và

Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 9-9-1965 HUD chịu trách nhiệm về các chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng sống trong nước Mỹ HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện

nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở (Hoàng Việt - Hoàng Việt Cường, 2008)

1.2.2 T ại một số nước đang phát triển trong khu vực

1.2.2.1 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắm Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực địa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu

“Được sử dụng” Có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được quyền sử dụng đất trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3: là giấy chứng nhận đất định cư do Cục phúc lợi xã hội và khuyến khích hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng cải cách đất đai nông nghiệp cấp dựa theo Luật cải cách đất nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp

bị thoái hóa Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa

cấp giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Nguyễn Thị Mai, 2002)

1.2.2.2 Malaixia

Theo Bộ luật đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận

là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính

là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ

sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê…) đều phải đăng ký, nếu không đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

+ Bằng khoán được cấp vĩnh viễn

+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai

+ Có quyền tiến hành các giao dịch như: chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền… trên đất đai của mình

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh giới thửa đất còn đang tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:

+ Ranh giới đất còn là tạm thời

+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ luật đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất, các chủ sở hữu được

đền bù thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó

đã khiếu nại với cơ quan quản lý đất đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được

đất đai hợp pháp cho dù còn có phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000)

1.2.2.3 Trung Quốc

Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền

sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao” Quyền sử dụng đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua quyền sử dụng đất giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tùy thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thỏa thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được quyền sử dụng đất người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động dân sự cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có quyền sử dụng đất; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, theo điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ rang và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất

và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong

15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại phòng Quản lý nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này mà

nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp một cách đáng ngờ, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

- Cho thuê đất:

Người sử dụng đất có thể cho thuê quyền sử dụng đất để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho

thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được quyền sử dụng đất

- Thế chấp quyền sử dụng đất:

Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là nười

sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất

để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người

đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.1 C ơ sở hình thành thị trường đất đai

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1954 Sau 33 năm, ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên và có hiệu lực năm 1988 nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều

19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng

không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích

khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc hội, Luật đất đai 1987)

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp

và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà

ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (Nguyễn Thị Mai, 2002)

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu

sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý

Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Thị Mai, 2002) Ngoài những lý

do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ” Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy

định của pháp luật” (Quốc hội, Hiến pháp 1992)

Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988

và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn

đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người

sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

(Quốc hội, Luật đất đai 1993)

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và

để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ

theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm

1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”

(Điều 106) (Quốc hội, Luật đất đai 2003)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang

dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.2 Các v ăn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử

d ụng đất từ năm 1993 đến nay

1.3.2.1 Luật

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;

- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999;

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001;

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;

- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007;

- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều

126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/06/2009, có hiệu lực từ ngày 01/09/2009

1.3.2.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại nông thôn;

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định

về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Nghị định số 87/ CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất;

- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ;

- Ngày 14/9/1994, Quốc hội ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;

- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài;

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ

tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty

cổ phần;

- Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18/05/2007 của Chính phủ về việc cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

1.3.2.3 Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội

- Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố

Hà Nội quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004 của UBND Thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/04/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.3.3 Th ực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong

nh ững năm qua

Một thị trường quyền sử dụng đất thông thường bao gồm ba bộ phận: thị trường mua bán chuyển nhượng, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp Ba thị trường này có mối quan hệ hữu cơ với nhau và chịu tác động của các quy luật thị trường Có thể nói, sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức Trong thời gian đầu hình thành và phát triển, thị trường quyền sử dụng đất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết

- Thị trường chuyển nhượng, mua bán quyển sử dụng đất: đây là thị trường

phát triển đầu tiên và với tốc độ nhanh nhất trong 3 thị trường nêu trên ở Việt Nam Tính từ năm 1991 đến nay, nước ta đã trải qua hai “cơn sốt” lớn

Cơn sốt thứ nhất cao điểm xảy ra vào những năm từ 1992 đến 1994 và cơn sốt thứ hai là từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2003 làm gia tăng đột biến về giá quyền sử dụng đất, nhất là đất nông thôn Có một đặc điểm chung của các “cơn sốt” đất khác với các cơn sốt các loại hàng hóa khác như vàng, ngoại tệ là sau khi hết sốt, giá cả đất đai nhìn chung không giảm hoặc giảm không nhiều và một mặt bằng giá cả mới được hình thành sau đó tiếp tục tăng nhẹ Giá đất sau cơn sốt ở nông thôn thường tăng từ 3 - 4 lần so với trước cơn sốt Với mức giá như vậy, những nhà đầu cơ đất thu được mức lợi nhuận lớn hơn mức lợi nhuận thu được

do kinh doanh tất cả các loại hàng hóa khác Nguyên nhân của các cơn sốt đất phần lớn là do có hiện tượng đầu cơ đất đai trong thị trường Những cơn sốt giá đất và và xu hướng kinh doanh đất đai - bất động sản mang lại lợi nhuận siêu

ngạch đã thu hút một số lượng lớn các nhà đầu cơ tham gia thị trường - những người có tâm lý mua đất chờ giá tăng cao để bán Mặt khác, những người dân bình thường dù không có ý định đầu cơ nhưng có khoản tiền nhàn rỗi thì cũng có tâm lý mua đất để bảo tồn giá trị đồng tiền và nếu may mắn giá đất tăng có thể kiếm lợi được một khoản đáng kể Những người không có nhu cầu đất thực sự, mua đất để tích trữ, mua đi bán lại kiếm lời thi nhau đẩy giá đất lên cao, tạo sự mất ổn định, hỗn độn trong thị trường

Nếu thị trường chuyển nhượng, mua bán trải qua hai lần sốt như đã nêu trên thì ngược lại, thị trường này cũng đã trải qua 3 lần “đóng băng” từ sau khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành Lần “đóng băng” thứ nhất là giai đoạn năm 1994 và lần thứ hai là năm 1996 đã để lại nhiều hậu quả nặng nề Có thể nói rằng, hai lần đóng băng thị trường nhà đất nêu trên đã làm cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản, nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn Lần gần đây nhất là giai đoạn đầu năm 2004 cho đến 2006 Ở lần thứ

ba, hiện trượng đóng băng chỉ diễn ra trên thị trường mua bán, chuyển nhượng, còn thị trường cho thuê, thế chấp thì các hoạt động vẫn diễn ra rất sôi nổi Lần đóng băng lần này có quy mô lớn hơn, phạm vi rộng hơn và tính chất phức tạp hơn so với những đợt đóng băng năm 1994, năm 1996 và có thể gây nên hậu quả nghiêm trọng hơn Nguyên nhân của lần đóng băng này được các nhà kinh tế nhận định là do cung vượt quá cầu, trong khi đó giá cả “giả” (do yếu tố đầu cơ, tích trữ tạo ra) không hề giảm để cân bằng lại cung cầu Lợi nhuận siêu ngạch của việc mua bán, kinh doanh đất đai và xây dựng nhà ở đã thu hút quá nhiều pháp nhân, cá nhân đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở tại hầu hết các nông thôn Sự bùng nổ đất dự án bất chấp nhu cầu thực tế của thị trường đã dẫn đến tình trạng thừa nhất thời các căn hộ chung cư, một nguyên nhân làm ảnh hưởng lớn đến thị trường đất đai nông thôn

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất đã chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối