Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận hai bà trưng, thành phố hà nội

- Khoản 2 ðiều 64 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh về cơ quan ñăng ký ñất ñai: Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

TRỊNH LAN ANH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÍ QUYỀN SỬ

DỤNG ðẤT QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI, 2013

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc

- Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về nguồn gốc, số liệu thông tin ñược sử dụng trong luận văn này

TÁC GIẢ

Trịnh Lan Anh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp

ñỡ nhiệt tình, những ý kiến ñóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân ñể tôi hoàn thành luận văn thạc sĩ này

- Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, người

ñã trực tiếp hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn này

- Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo khoa Tài nguyên môi trường, Ban Quản lý ñào tạo, Trường ðại học nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện luận văn

- Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp ñỡ nhiệt tình của lãnh ñạo Phòng Tài nguyên môi trường, Văn phòng ñăng kí quyền sử dụng ñất quận Hai Bà Trưng, các phòng, ngành ñã tạo ñiều kiện cho tôi thu thập số liệu ñể thực hiện luận văn này

- Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp ñỡ của bạn bè, ñồng nghiệp, sự ñộng viên về tinh thần, vật chất của gia ñình, người thân trong suốt quá trình tôi học tập

và nghiên cứu thực hiện luận văn

Xin trân trọng cảm ơn

Hà Nội, ngày 01 tháng 10 năm 2013

Tác giả luận văn

Trịnh Lan Anh

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục .iii

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Danh mục sơ ñồ, biểu ñồ viii

Danh mục chữ viết tắt ix

MỞ ðẦU 1

1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

2 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 2

2.1 Mục ñích 2

2.2 Yêu cầu 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 4

1.1.1 ðất ñai 4

1.1.2 Bất ñộng sản 5

1.1.3 Thị trường bất ñộng sản 5

1.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 6

1.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai 6

1.2.2 Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 7

1.2.3 ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 8

1.3 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 9

1.3.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 9

1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK 11

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 14

1.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương 19

1.3.5 Xu hướng phát triển của Văn phòng ựăng kắ quyền sử dụng ựất gắn

với cải cách hành chắnh 20

1.4 Mô hình tổ chức ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản ở một số nước 21

1.4.1 Australia: đăng ký quyền (hệ thống Toren) 21

1.4.2 Văn phòng ựăng ký quyền ựất ựai của Northern Territory 21

1.4.3 Cộng hòa Pháp 22

1.4.4 Thụy điển 23

1.5 Thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất nước ta 24

1.5.1 Tình hình thành lập 24

1.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 26

1.5.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 27

1.5.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 28

1.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPđK 29

1.5.6 đánh giá chung về tình hình hoạt ựộng của VPđK 32

1.6 Thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký ựất ựai Hà Nội 35

1.6.1 Về mô hình tổ chức 35

1.6.2 Về chức năng nhiệm vụ 36

1.6.3 Về phân cấp ựăng ký biến ựộng 36

1.6.4 Về cơ chế tài chắnh 37

1.6.5 Về ựăng ký biến ựộng 37

Chương 2 đỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG 38

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu 38

2.1.1 đối tượng nghiên cứu 38

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 38

2.2 Nội dung nghiên cứu 38

2.3 Phương pháp nghiên cứu 39

2.3.1 Phương pháp ựiều tra, khảo sát 39

2.3.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 39

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 39

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41

3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng ựất của quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 41

3.1.1 đặc ựiểm ựiều kiện tự nhiên 41

3.1.2 điều kiện kinh tế - xã hộ và cơ sở hạ tầng 41

3.1.3 điều kiện giáo dục, y tế, dân số 43

3.1.4 Tình hình sử dụng ựất ựai 44

3.2 Thực trạng tình hình hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất quận Hai Bà Trưng 49

3.2.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 49

3.2.2 Cơ chế hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 52

3.2.3 Kết quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 55

3.3 đánh giá về hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký ựất quận Hai Bà Trưng 67

3.3.1 Mức ựộ công khai thủ tục hành chắnh 68

3.3.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 69

3.3.3 Thái ựộ và mức ựộ hướng dẫn của cán bộ 71

3.3.4 Các khoản lệ phắ phải ựóng 71

3.3.5 Nhận xét 72

3.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ựộng của VPđKQSDđ 73

3.4.1 Chắnh sách pháp luật ựất ựai 73

3.4.2 Tổ chức thực hiện chức năng, nhiệm vụ 73

3.4.3 Tổ chức, cơ chế hoạt ựộng 74

3.4.4 đối tượng giải quyết 75

3.5 đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của VPđKQSDđ 75

3.5.1 Giải pháp về chắnh sách pháp luật 75

3.5.2 Giải pháp về tổ chức 76

3.5.3 Giải pháp về nhân lực 77

3.5.4 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 77

3.5.5 Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 78

3.5.6 Giải pháp về cơ chế 78

3.5.7 Giải pháp về cải cách thủ tục ñăng kí ñất ñai 79

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 80

Kết luận 80

ðề nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

PHỤ LỤC 86

Bảng 3.1 Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng 42

Bảng 3.3 Kết quả thẩm ñịnh hồ sơ chuyển quyền sử dụng ñất năm 2008

Bảng 3.5 Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính quận Hai Bà Trưng 61

Bảng 3.7 Tổng hợp diện tích các loại ñất theo ñịa giới hành chính 64

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.5 Bảng niêm yết công khai các TTHC của VPðK Quận Hai Bà Trưng 69

DANH MỤC SƠ ðỒ, BIỂU ðỒ

TN&MT Tài nguyên và môi trường

UBND Uỷ ban nhân dân

VPðK Văn phòng ñăng kí quyền sử dụng ñất

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia quý giá, là di sản của nhân loại, dân tộc Con người sinh ra từ ñất, lớn lên nhờ ñất và khi chết cũng trở về với ñất ðất ñai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia ñình nói riêng

Việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: Các quyền về ñất ñai ñược ñảm bảo bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước

ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân

Pháp luật ñất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh việc thành lập hệ thống VPðK trực thuộc cơ quan TN&MT ở 2 cấp gồm VPðK cấp tỉnh trực thuộc Sở TN&MT, VPðK cấp huyện trực thuộc Phòng TN&MT VPðK các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp các cơ quan TN&MT làm ñầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về ðKðð, cấp GCN; lập và chỉnh lý, quản lý HSðC và cơ sở

dữ liệu ñịa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai theo ñịnh kì; cung cấp thông tin ñất ñai phục vụ yêu cầu QLNN về ñất ñai cho các tổ chức, cá nhân

có nhu cầu Trước khi Luật ñất ñai 2003 có hiệu lực, các nhiệm vụ này vẫn do cơ quan quản lý TN&MT cấp tỉnh và cấp huyện thực hiện

Tuy nhiên, tình hình hoạt ñộng của VPðK hiện nay ñang có một số bất cập chưa ñược khắc phục ñể thực hiện nhiệm vụ ñã ñược quy ñịnh, nhất là lập, quản lý, chỉnh lý HSðC và cung cấp dịch vụ có liên quan ñến ñất ñai, BðS ðây

là hai nhiệm vụ trọng tâm ñể làm nền tảng cho công tác QLNN về ñất ñai và hỗ trợ người có nhu cầu Một số những nguyên nhân chủ yếu làm hạn chế hoạt ñộng của VPðK là:

Hệ thống VPðK lập ở hai cấp nên hệ thống HSðC phải lập nhiều bộ, lưu giữ ở nhiều cấp, ñòi hỏi chi phí lớn cho việc lập, quản lý và chỉnh lý biến ñộng

Hồ sơ TTHC về ñất ñai bị phân tán gây khó khăn cho việc xây dựng và cung cấp thông tin ñất ñai co yêu cầu quản lý và nhu cầu của người dân

Sự phối hợp hoạt ựộng trong hệ thống VPđK thiếu chặt chẽ Vai trò chỉ ựạo, tổ chức của VPđK cấp tỉnh ựối với các VPđK cấp huyện trong quá trình thực hiện nhiệm vụ ựăng kắ, cấp GCN, lập và chỉnh lý HSđC rất kém hiệu lực; không hỗ trợ cho nhau giữa các VPđK các huyện tại mỗi tỉnh

Quy trình cập nhật, chỉnh lý HSđC phức tạp và trùng lặp đây là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng HSđC kông ựược lập, cập nhật, chỉnh lý ựầy ựủ, ựồng bộ và dẫn ựến tình trạng không thống nhất giữa các cấp hiện nay

Quy ựịnh về tài chắnh cho VPđK còn nhiều bất cập, không ựáp ứng ựược các hoạt ựộng chi thường xuyên cũng như thực hiện các tác nghiệp ựể phục vụ mục tiêu QLNN của VPđK

Nguồn lực và năng lực của một số VPđK, một số cán bộ còn hạn chế về

tư chất, phẩm chất và trình ựộ trong quá trình thực hiện nhiệm vụ

Quận Hai Bà Trưng là một trong bốn quận nội thành cũ của thành phố Hà Nội Trong những năm vừa qua, ở quận Hai Bà Trưng có nhiều biến ựộng về sử dụng ựất Nếu như các bộ phận ựăng ký ựất ở cấp quận khắc phục tình trạng quá tải thì cấp phường ựang trong tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan ựến việc ựăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý ựất ựai , trường đại học Nông nghiệp Hà Nội, em chọn thực hiện ựề tài ỘThực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà NộiỢ nhằm nghiên cứu ựánh giá thực trạng và ựề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất, góp phần giải quyết tình trạng tồn ựọng hồ sơ ựăng ký ựất ựai của ựịa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chắnh

2 Mục ựắch và yêu cầu của ựề tài

2.1 Mục ựắch

- đánh giá thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

- đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng

ký quyền sử dụng ựất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

2.2 Yêu cầu

- đánh giá ựược thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trong phạm vi nghiên cứu;

- Các số liệu ựiều tra, thu thập phải ựảm bảo ựộ chắnh xác, tin cậy;

- đề tài phải ựảm bảo tắnh khoa học và thực tiễn

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 ðất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

1.1.1 ðất đai

ðất đai là tài nguyên khơng thể tái tạo, là tài sản vơ cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trị, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất

Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên cĩ cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nĩ cĩ chứa nhiều sinh vật:

vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đĩ đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đĩ là: phát sinh, phát triển, thối hĩa và già cỗi Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất cĩ thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học cịn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất luơn mang trên mình nĩ các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nĩ Một vật mang, lại

cĩ tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [2, Bộ Giáo dục và đào tạo,

2000, Khoa học mơi trường]

Như vậy, một định nghĩa đầy đủ cĩ thể như sau:

“ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đĩ gồm cĩ: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sơng, suối

và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đồn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” [15, Luật ðất đai, 1988]

1.1.2 Bất ñộng sản

Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh BðS là ñất ñai

và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Công hòa Pháp, ðiều

86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, ðiều

94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang ðức….) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [14, Luật Dân sự, 2005]

Các quy ñịnh về BðS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc BðS có những ñặc tính sau ñây: có vị trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

1.1.3 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản có thể ñược ñịnh nghĩa là cơ chế trong ñó hàng hoá và dịch vụ BðS ñược trao ñổi, trong ñó có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham gia trên thị trường

Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh Thị trường BðS cũng giống như mọi thị trường khác, phân bố hàng hoá sử dụng cơ chế giá cả Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết ñịnh việc phân bố nguồn lực Việc thực hiện kiểm soát sử dụng ñất trong những quy ñịnh liên quan ñến các khu quy hoạch có thể ñược coi là một trong những loại phân bố này

Thị trường BðS kết nối cung và cầu ñối với BðS Thị trường BðS là tổng hoà các giao dịch BðS ñạt ñược tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh trong thời

ñiểm nhất ñịnh Thị trường BðS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê BðS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BðS [9, Chính phủ, 2004, Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP]

1.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

1.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai

1.2.1.1 ðăng ký Nhà nước về ñất ñai

Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức ñăng ký ñất ñai;

- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;

- Trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính)

1.2.1.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai

- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường BðS;

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật; + ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích ñối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với BðS;

+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội [20, Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng, 2005, giáo trình Thị trường bất ựộng sản]

1.2.2 Cơ sở ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản

1.2.2.1 Hồ sơ ựất ựai, bất ựộng sản

Hồ sơ ựất ựai và BđS (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ựịa chắnh) là tài liệu chứa ựựng thông tin liên quan tới thuộc tắnh, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ựối với ựất ựai, bất ựộng sản Hồ sơ ựất ựai, BđS ựược lập ựể phục vụ cho lợi ắch của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

(1) đối với Nhà nước: ựể thực hiện việc thu thuế cũng như ựảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ựất ựai một cách hợp lý và hiệu quả (2) đối với công dân, việc lập hồ sơ ựảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thắch hợp ựể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phắ thấp

1.2.2.2 Nguyên tắc ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản

đăng ký ựất ựai, bất ựộng sản dựa trên những nguyên tắc: ựăng nhập hồ sơ; nguyên tắc ựồng thuận; nguyên tắc công khai và nguyên tắc chuyên biệt hóa

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản ựược công khai, thông tin chắnh xác và tắnh pháp lý của thông tin ựược pháp luật bảo

vệ đối tượng ựăng ký ựược xác ựịnh một cách rõ ràng, ựơn nghĩa, bất biến về pháp lý [20, Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng, 2005, giáo trình Thị trường bất ựộng sản]

1.2.2.3 đơn vị ựăng ký thửa ựất

Thửa ựất ựược hiểu là một phần bề mặt trái ựất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ựược coi là một thực thể ựơn nhất và ựộc lập ựể ựăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ựối tượng ựăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc ựịnh nghĩa một cách rõ ràng ựơn vị ựăng ký là vấn ựề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ựăng ký (13, LHQ, 1994, Hiệp ựịnh ngăn ngừa sa mạc hoá) Trong các hệ thống ựăng ký giao dịch cổ ựiển, ựơn vị ựăng ký Ờ thửa ựất không ựược xác ựịnh một cách ựồng nhất, ựúng hơn là không có quy ựịnh, các thông tin ựăng ký ựược ghi vào sổ một cách ựộc lập theo từng vụ giao dịch

Trong hệ thống ựăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ựất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ựồ hoặc không

Các hệ thống ựăng ký giao dịch nâng cao có ựòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa ựất, không chỉ bằng lời mà còn ựòi hỏi có sơ ựồ hoặc bản ựồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa ựất không trùng lặp

Với hệ thống ựịa chắnh ựa mục tiêu ở Châu Âu, việc ựăng ký quyền và ựăng ký ựể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ựất có thể từng chục m2 cho ựến hàng ngàn ha ựược xác ựịnh trên BđđC, hệ thống BđđC ựược lập theo một hệ tọa ựộ thống nhất trong phạm vi toàn quốc [20, Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng, 2005, giáo trình Thị trường bất ựộng sản]

1.2.3 đăng ký pháp lý ựất ựai, bất ựộng sản

1.2.3.1 đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch ựất ựai là phương thức mà các quyền, lợi ắch và nghĩa vụ liên quan ựến ựất ựai ựược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ựịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ựảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BđS rất ựa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền, hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ựộng sản

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ựộc lập, nó thường là các văn bản hợp ựồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ắch trên ựất hoặc liên quan tới ựất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ựó ựã ựược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tắnh hợp pháp của các quyền ựược các bên ựem ra giao dịch

- đăng ký văn tự giao dịch là hình thức ựăng ký với mục ựắch phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán BđS Hệ thống ựăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống ựăng ký mà ựối tượng ựăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi ựăng

ký, các văn tự giao dịch có thể ựược sao chép nguyên văn hoặc trắch sao những nội dung quan trọng vào sổ ựăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền ñối với ñất mà mình mua

1.3 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

1.3.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam

1.3.1.1 Trước khi có Luật ñất ñai

- Chỉ thị 299 – TTg ngày 10/11/1980 của thủ tướng Chính phủ “về việc

ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn

1.3.1.2 Từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993

- Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh “Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc ñang

sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại cơ quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người sử dụng ñất và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính” [15, Luật ñất ñai 1988]

- Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 – ðKTK ngày 14/5/1989 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số 302 –

đKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ựịnh 201 Ờ đKTK ựã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ựăng ký ựất ựai của Việt NamỢ Thời kỳ này do ựất ựai ắt biến ựộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm ựất ựai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý ựất ựai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ựộng ựăng ký ựất ựai ắt phức tạp [20, Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng, 2005, giáo trình Thị trường bất ựộng sản]

1.3.1.3 Từ khi có Luật ựất ựai năm 1993 ựến năm 2003

- Luật đất ựai năm 1993 quy ựịnh: Ộđăng ký ựất ựai, lập và quản lý sổ ựịa chắnh, quản lý các hợp ựồng sử dụng ựất, thống kê, kiểm kê ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựấtỢ Ộ Người ựang sử dụng ựất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ựăng ký tại xã, phường, thị trấn ựó - UBND xã, phường, thị trấn và quản

lý sổ ựịa chắnh, ựăng ký vào sổ ựịa chắnh ựất sử dụng và sự biến ựộng về việc sử dụng ựấtỢ [16, Luật ựất ựai 1993]

- Thời kỳ này ựánh dấu sự chuyển ựổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện ựường lối ựổi mới của đảng Vì vậy, ựất ựai (quyền sử dụng ựất) tuy chưa ựược pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến ựộng, việc chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất trái pháp luật xảy ra thường xuyên đặc biệt là khu vực ựất ựô thị, ựất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ựăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Luật sửa ựổi bổ sung Luật đất ựai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy ựịnh về ựăng ký ựất ựai của Luật đất ựai 1993, công tác ựăng ký ựất ựai ựược chấn chỉnh và bắt ựầu có chuyển biến tốt Chắnh quyền các cấp ở ựịa phương ựã nhận thức ựược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ này với công tác quản lý ựất ựai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ựạo sát sao nhiệm vụ này

1.3.1.4 Từ khi có Luật đất ựai năm 2003 ựến nay

- Theo quy ựịnh pháp luật ựất ựai hiện hành ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ựất cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng vào các mục ựắch; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia dình, cá

nhân thuê ñất Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký quyền sử dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê

Luật ðất ñai năm 2003, mục 5 ðiều 46, 47, 48 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ:

“ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất” [17, Luật ðất ñai 2003]

Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản

lý và sủ dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình

- Hệ thống ñăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng + ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;

+ ðăng ký biến ñộng – ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử dụng do thay ñổi diện tích ( tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…), do thay dổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất

- Khoản 2 ðiều 64 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh về cơ quan ñăng ký ñất ñai:

Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý thống nhất HSðC, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ [17, Luật ðất ñai 2003]

1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK

1.3.2.1 Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính

ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hóa, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin – cho” và sự tắc trách vô kỉ luật trong công việc”

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/1994 của Chính phủ về cải cách thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức

- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17/9//2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai ñoạn 2001 – 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hóa, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “ một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước ở ñịa phương

1.3.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK

- Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh:

“Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người ñang sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền

sự dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Tòa án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành” [17, Luật ðất ñai 2003]

“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý thống nhất HSðC, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” [17, Luật ðất ñai 2003]

- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh “UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh thành lập VPðK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPðK tại ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập VPðK thuộc Phòng TN&MT” [9, Chính phủ, Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP]

Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn chức năng, ngày nhiệm vụ và tổ chức của VPðK và tổ chức phát triển quỹ ñất Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðK khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ

sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác cải cách hành chính

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các

cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất và nhà (nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển tiền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð, tài sản gắn liền với ñất Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPðK, quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð, tài sản gắn liền với ñất của người sử dụng ñất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTP-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/1010 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP/BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh

- Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðK, quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân sự năm

2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc ñăng ký quyền sở hữu tài sản (ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản (ðiều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều 173) Trên cơ sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của mình

về bất ñộng sản hợp pháp (trong ñó có quyền sử dụng ñất) ñối với Nhà nước và

cơ quan có thẩm quyền

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến VPðK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ñược xem là tương ñối ñầy ñủ ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể thành lập và ñưa các VPðK ñi vào hoạt ñộng Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan ñến VPðK còn những hạn chế như:

- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy ñịnh không rõ ràng (cho phép các ñịa phương có thể không thành lập VPðK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPðK ñang bị “bỏ ngỏ”

- Thiếu các quy ñịnh hướng dẫn tổ chức hoạt ñộng của VPðK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ñược tiến hành ñồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức ñầy ñủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này ñối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách ñưa VPðK vào hoạt ñộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ñáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa và hội nhập

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

VPðK hoạt ñộng theo hai loại hình sự nghiệp có thu, có con dấu riêng, ñược mở tài khoản theo quy ñịnh hiện hành, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng

ký sử dụng ñất, chỉnh lý thống nhất biến ñộng sử dụng ñất và quản lý HSðC; tham mưu cho cơ quan TN&MT cùng cấp trong việc thực hiện TTHC về quản lý,

sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật và thực hiện các nhiệm vụ sau:

- ðối với Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh

+ Giúp Giám ñốc Sở TN&MT làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN trên ñịa bàn tỉnh ñối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài (trừ trường hợp mua nhà gắn với quyền sử dụng ñất ở),

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

+ ðăng ký sử dụng và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài (trừ trường hợp mua nhà ở gắn với quyền sử dụng ñất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

+ Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ ñịa chính gốc ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính cấp tỉnh; cấp bản sao hồ sơ ñịa chính từ hồ sơ ñịa chính gốc cho VPðK cấp huyện và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; + Chỉnh lý hồ sơ ñịa chính gốc khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường, VPðKQSDð cấp huyện; chuyển dịch sao hồ sơ ñịa chính gốc ñã chỉnh lý cho VPðKQSDð cấp huyện và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn ñể chỉnh lý bản sao HSðC;

+ Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan có chức năng xác ñịnh mức thu tiền SDð, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai ñối với người SDð

là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài (trừ trường hợp ñược mua nhà ở gắn liền với ñất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài + Lưu trữ, quản lý bản sao GCN và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính quy ñịnh tại ñiểm 2.1.2 khoản 2.1 này;

+ Thực hiện việc thống kê, kiểm kê ñất ñai và lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất cấp tỉnh;

+ Xây dựng, quản lý và phát triển hệ thống thông tin ñất ñai; cung cấp bản

ñồ ñịa chính, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính, các thông tin khác về ñất ñai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng ñồng; + Theo quy ñịnh cả pháp luật, thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý

sử dụng ñất ñai; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin ñất ñai;

+ Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác ñược giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường;

+ Quản lý viên chức, người lao ñộng và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng theo quy ñịnh của pháp luật

- ðối với Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện

+ Giúp Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện ñối với các hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng ñất ở, cộng ñồng dân cư;

+ Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính ñối với tất

cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính cấp huyện theo trích sao hồ sơ ñịa chính gốc ñã chỉnh lý do Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh gửi tới; hướng dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn;

+ Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan có chức năng xác ñịnh mức thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai ñối với người sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng ñất ở, cộng ñồng dân cư;

+ Lưu trữ, quản lý bản sao GCN và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính quy ñịnh tại ñiểm 2.2.1 khoản 2.2 này;

+ Thực hiện trích ño ñịa chính thửa ñất; thống kê, kiểm kê ñất ñai và lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất cấp huyện và cấp xã;

+ Cung cấp bản ñồ ñịa chính, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính và các thông tin khác về ñất ñai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước, nhu cầu của cộng ñồng;

+ Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin ñất ñai, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính;

+ Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác ñược giao cho Phòng Tài nguyên Môi trường; + Quản lý viên chức, người lao ñộng và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng theo quy ñịnh của pháp luật

Tóm lại nhiệm vụ cơ bản của văn phòng ñăng ký quyển sử dụng ñất là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo thẩm quyền cho các ñối tượng sử dụng ñất ở ñịa phương; ðăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất; Lập và quản lý toàn bộ HSðC gốc khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSðC, hệ thống thông tin ñất ñai [3, Bộ TN&MT, 2005, Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT] Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt ñộng của VPðK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSðC gốc; chỉnh lý thống nhất HSðC; phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyển và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực ñất ñai, vai trò của VPðK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương là rất quan trọng vì những lý do sau ñây:

Thứ nhất: Hoạt ñộng của VPðK ñã cơ bản tách bạch giữa hoạt ñộng quản

lý nhà nước với hoạt ñộng của ñơn vị sự nghiệp, trong ñó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyện môn trực thuộc Khác với các quy ñịnh trước ñây, cơ quan Nhà nước ở ñịa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền ñại diện hủ

sở hữu về ñất ñai ở ñịa phương thông qua việc ký các quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất Còn lại, việc ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Thứ hai: Theo quy ñịnh của pháp luật, hiện nay VPðK các cấp là tổ chức xây dựng chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về ñất ñai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan ñến Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñây là chứng thư pháp

lý ñảm bảo cho các hoạt ñộng giao dịch quyền sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñảm bảo cho người sử dụng ñất an tâm ñầu tư trên thửa ñất của mình Mặt khác, chỉ

có VPðK mới ñược quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSDDC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng sổ) và cung cấp thông tin HSðC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng ñất

Thứ ba: Hoạt ñộng của VPðK ñã và ñang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc ñăng ký quyền sử dụng ñất cũng như ñăng ký bất ñộng sản trong nền kinh tế thị trường, ñáp ứng cung – cầu về ñất ñai cho ñầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa và hội nhập kinh tế quốc

tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: Từ hoạt ñộng của VPðK, những năm gần ñây cùng với việc quản lý, ñiều chỉnh biến ñộng ñất ñai theo yêu cầu chuyển ñổi cơ cấu kinh tế của từng ñịa phương, VPðK ñã có những ñóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñưa tỷ lệ cấp giấy cho các ñối tượng sử dụng ñất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai năm 2003 Tạo môi trường ñầu tư lành mạnh và thu hút ñầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: VPðKQSDð có vai trò quan trọng trong quan hệ ñất ñai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sủ dụng ñất, nhà ñầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch ñảm bảo ñối với nguồn vốn từ ñất ñai giữa người sử dụng ñất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt ñộng thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí…góp phần tăng nguồn thu từ ñất ñai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: hoạt ñộng của VPðK ñòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất So với trước ñây, chuyên môn hóa trong hoạt ñộng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñã áp dụng rộng rãi thông qua việc ñầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin ñáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ ñiện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch ñược thể hiện ñầy ñủ, nghiêm túc trong hoạt ñộng của VPðK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

Sơ ñồ 1.1 Vị trí của VPðKQSD trong hệ thống quản lý ñất ñai

1.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương

VPðKQSDð cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với VPðKQSDð cấp huyện và UBND cấp xã tổ chức việc ñăng kí biến ñộng, chỉnh lý ñồng bộ HSðC ở các cấp ñối với các trường hợp biến ñộng ñất ñai nhưng chưa ñăng kí biến ñộng VPðKQSDð phải giữ mối liên hệ với cơ quan TN&MT cùng cấp, chính quyền

Chính phủ

Bộ Tài nguyên và Môi trường

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

UBND huyện, quận, thị xã

thuộc tỉnh

Sở Tài nguyên và Môi trường

Văn phòng ñăng ký

quyền sử dụng ñất

cấp tỉnh

Phòng Tài nguyên và Môi trường

ñịa phương và các ñơn vị có liên quan ñến nhiệm vụ, họat ñộng ñể thực hiện tốt các chức năng theo quy ñịnh

Tuy nhiên, sự phối hợp giữa VPðK cấp tỉnh với VPðK cấp huyện (hoặc Phòng TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng ñược quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ ñịa chính ban ñầu hoặc lập bổ sung HSðC; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên HSðC

Sự phối hợp hoạt ñộng giữa VPðK cấp tỉnh và VPðK cấp huyện thiếu chặt chẽ VPðK cấp tỉnh không thể hiện ñược vai trò tổ chức, hướng dẫn, kiểm tra ñối với các VPðKQSDð cấp huyện trong quá trình thực hiện nhiệm vụ ñăng kí, cấp GCN, chỉnh lý HSðC và thống kê, kiểm kê ñất ñai (do VPðK cấp huyện không trực thuộc VPðK cấp tỉnh); các VPðK cấp huyện ít trao ñổi, học hỏi kinh nghiệm và hỗ trợ nhau ñể thực hiện nhiệm vụ

1.3.5 Xu hướng phát triển của Văn phòng ñăng kí quyền sử dụng ñất gắn với cải cách hành chính

Việc hình thành hệ thống VPðK gắn với cơ chế Một cửa ñã tách bạch công việc dịch vụ công ra khỏi cơ quan QLNN nhằm minh bạch hoá công tác QLNN về ñất ñai, ñồng thời giảm bớt thủ tục hành chính, giảm chi phí ñăng kí cho người SDð Kinh nghiệm của các nước trên thế giới như Úc, Canada, Thuỵ ðiển, Mỹ, Malaixia, Thái Lan… ñều thực hiện mô hình cơ quan ñăng kí ñất ñai một cấp Một số nước có cơ quan ñăng kí trực thuộc cơ quan quản lý ñất ñai ở trung ương

và có các chi nhánh trực thuộc ñược bố trí theo khu vực tuỳ theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo ñơn vị hành chính Một số nước tổ chức thành cơ quan ñăng kí trực thuộc cơ quan quản lý ñất ñai cấp tỉnh như Thái Lan và có các chi nhánh phụ trách từng khu vực Các cơ quan ñăng kí này ñều có thẩm quyền thực hiện tất cả các công việc thủ tục ñăng kí ñất ñai (từ việc tiếp nhận và kiểm tra hồ

sơ ñăng kí ñến khi trả kết quả, kể cả việc kí cấp GCN và việc tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách) do ñó ñảm bảo cơ chế Một cửa ñược tuân thủ tuyệt ñối (người sử dụng ñất không phải ñến nơi khác ñể thực hiện nghĩa vụ tài chính như ở Việt Nam)

Trong bối cảnh hiện nay, việc cấp GCN lần ñầu ở nhiều ñịa phương ñã cơ bản hoàn thành, các ñịa phương còn lại ñang tập trung triển khai thực hiện theo Nghị quyết 07/2007/QH12 của Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2008 và có thể cơ bản hoàn thành vào khoảng 2013-2015 Trong vài năm tới, sau khi hoàn thành công tác cấp GCN, nhiệm vụ của VPðK chủ yếu là làm thủ tục ñăng kí biến ñộng (ñăng kí các giao dịch về quyền của người SDð và chủ

sở hữu tài sản gắn liền với ñất và cập nhật, chỉnh lý HSðC) Do ñó thủ tục ñăng

kí ñất ñai không còn mang tính hành chính phải do UBND cấp tỉnh, huyện thực hiện như khi cấp GCN lần ñầu mà chỉ còn công việc ñơn thuần mang tính chất dịch vụ công, có tính ñộc lập nhất ñịnh ñối với UBND cấp tỉnh, huyện

Hơn nữa, trong ñiều kiện công nghệ thông tin ñang phát triển như hiện nay, ngành TNMT ñang chỉ ñạo xây dựng hệ thống thông tin ñất ñai trên co sở hệ thống CSDL ñịa chính dạng số, việc cung cấp thông tin ñịa chính của VPðK cho

cơ quan TN&MT và UBND các cấp ñể ñáp ứng yêu cầu QLNN về ñất ñai ở mỗi cấp là rất thuận lợi Do ñó không cần phải duy trì hệ thống VPðK ở cấp huyện như hiện nay

Như vậy, xu hướng phát triển của VPðK phải gắn với cải cách hành chính nên việc kiện toàn lại hệ thống VPðK thành một cấp ở Việt Nam là rất cần thiết

ñể khắc phục những hạn chế của VPðK hai cấp như hiện nay

1.4 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước

1.4.1 Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren)

Tại Australia việc ñăng ký BðS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ðKðð, Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai,

cơ quan quản lý ñất ñai hoặc cơ quan thông tin ñất ñai

1.4.2 Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai của Northern Territory

Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng ñăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện ñăng ký quyền ñất ñai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin ñất ñai và các nhiệm ñăng ký khác Hiện nay, tất cả bất ñộng sản

ñã ñăng ký tại Northern Territory ñều thuộc hình thức ñăng ký quyền theo

Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ ñăng ký là tập hợp của các bản ghi ñăng ký

và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải ñăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng ñược ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn ñược in dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng ñiện tử trừ trường hợp chủ

sở hữu yêu cầu in ñể phục vụ giao dịch thế chấp [21, Nguyễn Văn Chiến, 2006, Nghiên cứu các mô hình và phương thức họat ñộng của tổ chức ñăng kí ñất ñai của một số nước trong khu vực và một số nước phát triển]

1.4.3 Cộng hòa Pháp

Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế ñộ pháp lý này ñã ñược ñưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa ñược công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở

ñể xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách có

hệ thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền

sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối với nhân liên quan ñến BðS (thuê dài hạn) Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về chuyển nhượng quyền ñối với BðS

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ñăng ký ñất ñai hay ñăng ký theo ðịa bộ ở Vùng Alsace Moselle, ñều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

ðây là ñiều kiện tiên quyết ðiều kiện này không những ñảm bảo thực hiện tốt các thủ tục ñăng ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền ñối với tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch Nhờ những ñặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), ñiều kiện còn ñem lại sự an toàn pháp lý cần thiết ñể sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng ðây chính là nguyên tắc ñảm bảo tính tiếp nối trong việc ñăng ký: mọi hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước ñó chưa ñược ñăng ký

- Thông tin về chủ thể Các hệ thống công bố công khai thông tin về ñất ñai ñều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác ñịnh một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp ñồng, giao dịch ðối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp ñồng, văn bản ñều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất ñộng sản Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu ñem ñăng ký ñều phải có ñầy ñủ thông tin cụ thể về bất ñộng sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau ñối với cùng một bất ñộng sản thì những thông tin

ñó phải luôn giống nhau ðối với mọi bất ñộng sản ñược ñem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất ñộng sản

ñó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ ñịa chính [22, Tổng cục Quản lý ñất ñai, 2009, Tài liệu hội thảo ñăng kí ñất ñai ở Pháp]

hệ thống ñịa chính Cơ quan ñăng ký tài sản do Tổng cục quản lý ñất ñai (Nationnal Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy ðiển Cơ quan ñăng

ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng ñăng ký bất ñộng sản ñặt tại các ñịa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng ñăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan ñăng ký ñất ñai trực thuộc Tòa án trung ương, trong cơ cấu của

Bộ Tư pháp Cơ quan ðKðð; có 93 Văn phòng ðKðð; mỗi văn phòng ñăng ký

ñất ñai trực thuộc Tòa án cấp quận ðể phối hợp ñồng bộ thông tin về ñất ñai và tài sản trên ñất, việc xây dựng cơ sỏ dữ liệu tích hợp ñược giao cho Ban quản lý

dữ liệu bất ñộng sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hang dữ liệu ñất ñai

Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin ñăng ký bất ñộng sản và ñăng ký ñất ñai Ban quản lý dữ liệu bất ñộng sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc ñịa – Bản ñồ quốc gia và Tòa án

Hệ thống ñịa chính Thụy ðiển có sự chuyên môn hóa rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt ñộng

có sự phân phối rất chặt chẽ Các cơ quan ðKðð, ñăng ký bất ñộng sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin ñất ñai ñều hoạt ñộng theo chế

ñộ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dự liệu trực tuyến cho các ñối tượng khác nhau Thông tin ñược cung cấp trực tuyến hoặc qua ñiện thoại không phải trả phí Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải ñăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền ñịa dịch (quyền ñi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)… ðể thực hiện việc ñăng ký, ñất ñai ñược chia thành các ñơn vị ñất, mỗi ñơn vị ñất có mã số duy nhất Việc xác ñịnh ñơn vị ñất như tách, hợp một phần diện tích ñất, lập ñơn vị ñất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc ñịa - Bản ñồ quốc gia Việc ñăng ký quyền, ñăng

ký thế chấp, ñăng ký chuyển quyền…do cơ quan ñăng ký ñất ñai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [21, Nguyễn Văn Chiến, 2006, Nghiên cứu các mô hình

và phương thức họat ñộng của tổ chức ñăng kí ñất ñai của một số nước trong khu vực và một số nước phát triển]

1.5 Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất nước ta

1.5.1 Tình hình thành lập

Theo báo cáo của Cục ðăng ký thống kê – Tổng cục Quản lý ñất ñai tính ñến tháng 12 năm 2012 cả nước ñã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPðK cấp tỉnh Trong ñó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất

06/9/2004, điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập ựúng thời hạn quy ựịnh tại Nghị ựịnh 181/2004/Nđ Ờ CP (trước 01/7/2005)

Bảng 2.1 Tình hình thành lập VPđKQSDđ các cấp

đơn vị tắnh: người

Sở TNMT VPđK cấp tỉnh VPđK cấp

huyện Chia theo vùng

Một số VPđK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy ựịnh mà trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố đà Lạt tỉnh Lâm đồng, ựã dẫn ựến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ ựạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ ựịa chắnh; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phân phối giữa các cơ quan này [23, Tổng cục Quản lý ựất ựai, 2012, Báo cáo ựánh

giá tình hình hoạt ựộng của hệ thống Văn phòng ựăng kắ quyền sử dụng ựất các cấp trong cả nước]

Hiện nay, thực hiện đề án thắ ựiểm kiện toàn hệ thống VPđKQSDđ thành một cấp trực thuộc Sở TN&MT ựược Thủ tướng chắnh phủ phê duyệt tại Quyết ựịnh số 447/Qđ-TTg ngày 17/4/2012, có 4 tỉnh, thành phố thực hiện thắ ựiểm gồm tỉnh Hà Nam, thành phố Hải Phòng, thành phố đà Nẵng và tỉnh đồng Nai

1.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất

Theo báo cáo của các ựịa phương VPđK thuộc Sở Tài nguyên môi trường ựều tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới ựây gọi chung là Phòng); mỗi VPđK thuộc Sở trung bình có từ 3 ựến 4 phòng Các loại Phòng phổ biến gồm: Phòng Nghiệp vụ chịu trách nhiệm thực hiện toàn bộ các nhiệm vụ chuyên môn của VPđK Phòng ựăng ký ựất ựai chịu trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chắnh

về ựăng kắ ban ựầu, ựăng kắ biến ựộng, kể cả ựăng kắ giao dịch ựảm bảo

Tuy nhiên, trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các Phòng chuyên môn của nhiều VPđK cấp tỉnh chưa ựược phân ựịnh rõ ràng, còn chồng chéo giữa các Phòng trong một số công việc nhất ựịnh như việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ ựịa chắnh, một số công việc không xác ựịnh rõ thuộc chức năng nhiệm vụ của Phòng chuyên môn nào

Do có ắt cán bộ nên ựa số các VPđK cấp huyện ựược tổ chức thành các tổ, nhóm ựể triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPđK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo ựịa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPđK cấp huyện có nhiều cán bộ ựã ựược tổ chức thành các tổ nhóm chuyên môn khác như: Tổ đăng ký ựất ựai (thẩm ựịnh hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPđK do yêu cầu công việc còn có Tổ đăng ký giao dịch ựảm bảo; ựây là các tổ chức chuyên môn tối thiểu cần ựược thành lập và duy trì

ổn ựịnh ở các ựịa phương [23, Tổng cục Quản lý ựất ựai, 2012, Báo cáo ựánh giá tình hình hoạt ựộng của hệ thống Văn phòng ựăng kắ quyền sử dụng ựất các cấp trong cả nước]

1.5.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

- Theo báo cáo Tổng cục Quản lý ñất ñai, số lượng lao ñộng của các VPðK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPðK cấp tỉnh tính ñến ngày 30 tháng 12 năm 2012 là 2.060 người, trung bình mỗi VPðK cấp tỉnh

có 33 người

Trong tổng số lao ñộng hiện có của các VPðK cấp tỉnh có 999 người trong biên chế nhà nước (chiếm 48,5%) và có 1.133 người hợp ñồng dài hạn (chiếm 51,5%) Trình ñộ chuyên môn của ñội ngũ nhân viên VPðK cấp tỉnh hiện

có tường ñối cao: 65.7% lao ñộng có trình ñộ ñại học và trên ñại học; 34,3% có trình ñộ cao ñẳng và trung cấp Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của ñội ngũ nhân viên VPðK cấp tỉnh còn hạn chế; phần lớn (62,6%) mới ñược tuyển dụng khi thành lập VPðK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các ñơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là trung tâm kỹ thuật) chuyển sang

- Tổng số lao ñộng hiện có của VPðK cấp huyện tính ñến tháng 12 năm

2012 có 8.334 người, trung bình mỗi VPðK có 12 người Trong ñó có 3.301 người thuộc biên chế nhà nước (chiếm 39,6%) và có 1.133 người hợp ñồng dài hạn (chiếm 60,4%)

Về trình ñộ chuyên môn của ñội ngũ lao ñộng tại các VPðK cấp huyện hầu hết ñều ñã ñược ñào tạo chuyên môn ở trình ñộ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao ñộng ñã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; ñại ña số (khoảng 80%) lao ñộng mới ñược tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác ðây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng ñến tiến ñộ và chất lượng công việc chuyên môn của VPðK

Bảng 2.2 Nguồn nhân lực của VPđKQSDđ các cấp

VPđK cấp tỉnh Chia theo vùng Tổng

số

Biên chế

Hợp ựồng

Tổng

số

Biên chế

Hợp ựồng

Cả nước 2.060 999 1.133 8.334 3.301 5.033 Miền núi phắa Bắc 348 188 160 986 615 371 đồng bằng Bắc Bộ 298 146 152 752 354 398 Bắc Trung Bộ 223 74 149 756 284 472 Nam Trung Bộ 246 97 221 1.108 369 739 Tây Nguyên 80 46 34 565 196 369 đông Nam Bộ 293 154 139 2.253 733 1.520 Tây Nam Bộ 572 294 278 1.914 750 1.164

Nguồn: Cục đăng ký và thống kê ựất ựai, 2012

1.5.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất

Theo Quyết ựịnh thành lập thì hầu hết các VPđK hiện nay ựều có ựầy ựủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT/BNV-BTNMT mà nay là Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/1010 của Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chắnh hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chắnh của VPđKQSDđ Tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPđK ở ựịa phương vẫn còn nhiều bất cập:

(1) Phần lớn các VPđK các cấp sau khi thành lập ựều ựã ựi vào hoạt ựộng nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ ựược giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho các ựối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê ựất ựai; hầu hết các nhiệm vụ còn lại, ựặc biệt là việc xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý HSđC và việc kiểm tra, hướng dẫn cấp dưới trong việc chỉnh lý HSCđ ở nhiều ựịa phương chưa ựược thực hiện hoặc mới thực hiện không ựáng

kể ở phạm vi làm ựiểm, mới ựáp ứng ựược một phần nhỏ yêu cầu, nhiệm vụ ựược giao, thậm chắ một số ựịa phương, VPđK cấp tỉnh còn phó thác cho cấp huyện và VPđK cấp huyện phó thác cho UBND cấp xã tự thực hiện các việc ựó

(2) Nhiều ñịa phương VPðK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân ñịnh rõ chức năng, nhiệm vụ với các ñơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:

- Chồng chéo với trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việc quản lý, lưu trữ hồ sơ ñịa chính;

- Chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính về ñất ñai; nhiều ñịa phương vẫn giao nhiệm

vụ giải quyết thủ tục cấp GCN ñối với tổ chức cho Phòng ðăng kí thống kê hoặc Phòng Quy hoạch giao ñất như Quảng Ninh, Hà Nội, Lai Châu, Bắc Giang, Hà Nam, Thái Bình, Gia Lai, Bình Phước, An Giang, Cần Thơ, Hậu Giang…

- Một số tỉnh còn giao cho VPðK một số nhiệm vụ khác như: ðịnh giá ñất khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất, dịch vụ tư vấn (như Nam ðịnh, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang, An Giang, Cần Thơ )

(3) Nhiều VPðK cấp huyện ñược thành lập nhưng chưa phân ñịnh rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với phòng Tài Nguyên và Môi Trường Nhiều ñịa phương Lãnh ñạo Phòng TN&MT coi VPðK như bộ máy giúp việc của Phòng

ñể thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về ñất ñai;

(4) Một số VPðK các cấp chưa thực hiện ñúng chức năng xác nhận, chỉnh lý biến ñộng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất: có ñịa phương VPðK cấp tỉnh làm thủ tục ñể Lãnh ñạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có ñịa phương VPðK cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục ñính

sử dụng ñất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy ñịnh phân cấp chính lý Giấy chứng nhận tại ðiều 57 của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP hiện nay chưa hợp lý

1.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK

1.5.5.1 Cấp tỉnh

Kết quả bảo cáo của các ñịa phương cho thấy VPðK cấp tỉnh hiện nay ñều

ñã và ñang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử