Tiền thân của AMC – Sacombank là Ban Xử Lý Nợ được tách ra từ bộ phận Quản Lý Nợ Xấu (Phòng Kiểm tra kiểm toán
Trang 1ĐỊNH GIÁ ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN –
- Tiền thân của AMC – Sacombank là Ban Xử Lý Nợ được tách ra từ bộ phận Quản Lý
Nợ Xấu (Phòng Kiểm tra kiểm toán)
- Thành lập theo Quyết định số 586/2002/QĐ-HĐQT ngày 25/12/2002 của HĐQT Ngânhàng TMCP Sài Gòn Thương Tín sau khi được sự chấp thuận của Ngân hàng nhà nướctheo Công văn số 1433/NHNN-CNH ngày 20/12/2002
- Tên giao dịch bằng tiếng Anh là: Asset Management Company ,Ltd, gọi tắt là AMC
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4104000053 do Sở Kế Hoạch và Đầu tư TP.HCM cấp lần đầu ngày 24/01/2003, thay đổi lần thứ 9 ngày 21/4/2007
- Vốn điều lệ: Vốn điều lệ ban đầu là 02 tỷ đồng và tính đến thời điểm hiện nay (8/2007)vốn điều lệ tăng lên đến 90 tỷ đồng
- Trụ sở chính: Trụ sở đầu tiên của AMC đặt tại địa chỉ 14/3A Trường Chinh, P 14, Q.
Tân Bình, TP HCM Tháng 4/2004 chuyển về địa chỉ: Lầu 6, số 224 Lê Văn Sỹ, P 1, Q.Tân Bình, TP HCM và tháng 12/2006 chuyển về địa chỉ hiện nay là 25 Lý Thường Kiệt,
P 7, Quận Tân Bình, TP HCM
- Chức năng: (1) Quản lý và thu hồi nợ, mua bán nợ;
(2) Khai thác tài sản (Cho thuê kho bãi; khai thác tài sản nhận cấn trừ nợ);
(3) Giao nhận hàng hóa xuất nhập khẩu;
(4) Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay;
Trang 2+ Phòng thẩm định: 13 người
+ Bộ phận quản lý nợ: 3 ngừơi
+ Bảo vệ tại kho ngân hàng: 27 người
+ Nhân viên giám sát kho: 109 người
- Hệ thống kho bãi: AMC – Sacombank là một trong những doanh nghiệp đangkhai thác hệ thống kho bãi lớn nhất của Việt Nam, với tổng diện tích kho hiệnđang khai thác là 145.050m2
- Tốc độ tăng trưởng: Kể cả về doanh thu lẫn lợi nhuận, tốc độ tăng trưởng hàngnăm của AMC đều rất cao kể từ khi thành lập cho đến nay
2.Hoàn cảnh, yêu cầu và mục đích thành lập loại hình công ty AMC:
Loại hình Công ty Quản Lý Nợ và Khai Thác Tài Sản trực thuộc các ngân hàng thươngmại được hình thành và phát triển cách đây không lâu (từ cuối năm 2001), trong đó AMC– Sacombank là một trong những công ty thành lập đầu tiên Đây là loại hình công ty cóđặc thù riêng mà trên thế giới chỉ có ở Việt Nam và Trung Quốc mới có Khác với cácCông ty mua bán nợ và tài sản của các nước trên thế giới hay Công ty mua bán nợ và tàisản tồn đọng của doanh nghiệp (DATC) trực thuộc Bộ Tài Chính, Công ty Quản Lý Nợ
và Khai Thác Tài Sản trực thuộc các ngân hàng thương mại có phạm vi hoạt động hẹphơn và chịu sự điều chỉnh không những của luật doanh nghiệp mà còn chịu sự điều chỉnhcủa Luật Ngân hang nhà nước và Luật các tổ chức tín dụng
Mục đích thành lập các Công ty Quản Lý Nợ và Khai Thác Tài Sản trực thuộc các ngânhàng thương mại của Việt Nam là nhằm giải quyết các khoản nợ tồn đọng kếch xù màthời kỳ trước đây các ngân hàng thương mại đang phải giải quyết bởi lẽ, theo thống kêcủa Ngân hàng nhà nước thì tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ tính đến thời điểm ngày31/12/2000 lên tới 12% Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng trên thực tế con số này cònlớn hơn vì tại thời điểm đó, các khoản nợ đến hạn mà khách hàng không thanh toán đượcthì được các ngân hàng thương mại (NHTM) gia hạn đến 3 – 4 lần mà khách hàng vẫn
Trang 3không thanh toán được, trong khi đó nếu áp dụng theo tiêu chuẩn quốc tế thì nợ quá hạncủa Việt Nam sẽ là một con số khổng lồ vì vậy Qũy Tiền tệ quốc tế (IMF) cho rằng nợquá hạn của Việt Nam là vào khoảng 40% tổng dư nợ (tính theo tiêu chuẩn quốc tế)
Trước một yêu cầu bức thiết là cần phải tập trung giải quyết những khoản nợ quá hạn,không chỉ của các ngân hàng thương mại, trong đó tập trung chủ yếu vào các NHTM nhànước và các doanh nghiệp nhà nước khác, tránh cho các NHTM lâm vào tình trạng khókhăn, mất an toàn trong hoạt động, chính phủ đã đề ra nhiều giải pháp nhằm làm lànhmạnh hóa tình hình tài chính các NHTM đặc biệt là các NHTM quốc doanh cũng như cácdoanh nghiệp nhà nước khác mà trong đó việc thành lập công ty Quản Lý Nợ và KhaiThác Tài Sản trực thuộc các ngân hàng thương mại để giải quyết các khoản nợ tồn đọngcũng là một trong các giải pháp ấy
II Nghiệp vụ thẩm định giá tại Sacombank - AMC
Khi khách hàng là các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu vay vốn tại Sacombank thì việcthẩm định giá trị tài sản đảm bảo là một căn cứ quan trọng và cần thiết để Sacombankquyết định số tín dụng cấp cho khách hang
AMC được thành lập với mục đích chính là tách nghiệp vụ thẩm định với tín dụng để tạotính chuyên nghiệp của công tác thẩm định Hơn 3 năm hoạt động, AMC tự hào là mộtCông ty có uy tín trong lĩnh vực Thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị không chỉcho các khách hàng khi muốn vay vốn của Sacombank mà còn các khách hàng khác khi
có nhu cầu
Quy trình định giá bắt đầu khi phòng định giá hoặc định giá viên của công ty xác địnhvấn đề định giá và gửi báo cao định giá cho khách hàng Cacombank-AMC tuân thủ theocác chuẩn mực sau của quy trình định giá:
Quy trình thẩm định giá định giá bao gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cầ định giá và loại hình giá trị làm cơ sở địnhgiá
Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về bất động sản
Bước 3: Phân tích thông tin
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá
Quy trình thủ tục định giá tại Công Ty Quản Lý Nợ Và Khai Thác Tài Sản – SACOMBANK AMC (hình 1)
Phân tích quy trình thẩm định giá:
Trang 41 Xác định tổng quát về bất động sản cầ định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá
Việc xác định tổng quát về bất động sản được thực hiện như sau:
1.1 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần định giá1.2 Mục đích thẩm định giá: Định giá viên phải xác định và nhận thức mục đích định giácủa khách hang Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá
1.3 Xác định khách hàng, yêu cầu củ khách hang; những người sử dụng kết quả thẩmđịnh giá
1.4 Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:
Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị bạn chế, và phải dựatrên cơ sở:
- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hang và trên cơ sở nhận thức rõ ràngnhững điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá
- Phù hợp với quy định của pháp luật, và các quy định hiện hành khác có liên quan
- Trong trường hợp nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế và rang buộcđưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngaycho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định giá và cho khách hang
Hình 1: Quy Trình Thủ Tục Định Giá
Trang 51.5 Xác định thời điểm định giá
1.6 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho việc định gía
1.7 Xác định cơ sở giá trị của bất động sản
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá phải phù hợp với quy định phápluật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Sacombank-AMCtiếp nhận nhu cầu của khách hàng
Khách hang cung cấp:
Giấy tờ tuỳ than
Giấy tờ liên quan đến sở hữu BĐS
Phiếu đăng ký tham gia dịch vụ
Khách hàng đăng ký và tạm ứng phí dịch vụ đợt
Xác định tổng quát về bất động sảnKhảo sát hiện trường, thu thập thông tinPhân tích thông tin/ Kiểm tra quy hoạch khu vực có BĐS (trên giấy chứng nhận và thực tế)
Đo đạc, vẽ sơ đồ đất đai và địa thế công trình, lựa chọn phương pháp định giá
Xác định giá trịLập hồ sơ và chứng thư định giá
- Giao báo cáo thẩm định cho khách hàng
- Thu phí dịch vụ phần còn lại
- Giải đáp thắc mắc cho khách hàng
- Lưu trữ hồ sơ khách hàng
- Tiếp nhận đóng góp ý kiến
Trang 6ban hành Xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá, đó là giá trị thị trườnghay giá trị phi thị trường:
- Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩmđịnh giá số 01
- Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩmđịnh giá số 02
1.8 Lập kế hoạch định giá
- Việc lập kế hoạch định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm vàthời gian thực hiện từng bước công việccũng như toàn bộ thời gian cho cuộc địnhgiá
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
+ Xác định yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắnliền với bất động sản được mua bán và đặc điểm thị trường
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu so sánh+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy vàphải được kiểm chứng
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thờihạn cho phép của trình tự phải thực hiện
- Lập đề cương báo cáo sơ bộ
2 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về bất động sản
2.1 Khảo sát hiện trường
Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường, các số liệu cần phải thu thập bao gồm:
- Vị trí thực tế của bất động sáno sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tảpháp lý liên quan đến bất động sản
- Chi tiết bên ngaòi và bên trong bất động sản
- Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sátthực địa với báo cáo của chư đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình
Trang 7Trong qua trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, định giá viên cầnchụp ảnh tài sản theo các dạng ( toàn cảnh, chi tiết ), các hướng khác nhau.
2.2 Thu thập thông tin
Bên cạnh các thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên cần phảithu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên qun đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản sosánh
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái ngườimua - người bán tiềm năng
- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản
- Với các bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên,kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến bất động sản cần định giá
- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập được
từ các nguồn khác nhau, như : khảo sát thực địa, thông qua các công ty kinh doanhtài sản, nhà thầu, ngân hang, công ty quản lý quỹ; các cơ quan chức năng có liênquan, báo chi…Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá
và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin
3 Phân tích thông tin
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định giá3.1 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản
3.2 Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá
a Phân tích về bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường
b Phân tích về xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản : Xu hướng tăng giảm vềnguồn cung, cầu bất động sản; ảnh hưởng của xu hướng đó lên giá trị bất động sản…3.3 Phân tích về khách hàng : định hướng khách hàng mục tiêu, khách hàng tiềm năngkhả năng tài chính, sở thích của khách hang về loại hình bất động sản, vị trí, quy mô,phong thuỷ…
3.4 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản
Đó là việc xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàncảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản; xemxét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được
sử dụng đến mức cao nhất, tốt nhất
Trang 84 Lựa chọn phương pháp định giá
Dựa trên loại bất động sản và hệ thống thông tin thu thập được, định giá viên lựa chọnphương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của bất động sản Định giáviên cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của bất động sảncần định giá
Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trongđịnh giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất động sản và với mục đíchđịnh giá
Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụnglàm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó điđến kết luận cuối cùng về giá trị định giá
6 Lập báo cáo và chứng thư định giá
Hồ sơ định giá là các tài liệu có liên quan đến công việc định giá tài sản do người định giálập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện định giá Báo cáođịnh giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá
Chúng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiệnrang buộc có ảnh hương đến việc ước lượng giá trị bất động sản và sử dụng kết quả địnhgiá
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04(TĐGVN04) về “ báo cáo kết quả, hồ sỏ, chứng thư thẩm định giá”
II BÀI THU HOẠCH VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Trang 91 Thông tin về bất động sản yêu cầu định giá
Khách hàng: Ông Lâm Văn Tình và vợ Bà Nguyễn Thị Minh
Địa chỉ: Số nhà 38 Lãn Ông - Phường Hàng Bồ - Quận Hoàn Kiếm – Thành Phố Hà Nội Địa chỉ tài sản thẩm định: Số 11 - Đường Thác Bạc - Thị Trấn SAPA - Huyện SAPA -
Tỉnh Lào Cai
Đơn vị thẩm định: Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Sacombank-AMC
Mục đích thẩm định giá: Bảo lãnh vay vốn Ngân hàng
Thời điểm định giá: Ngày 02 tháng 05 năm 2008
2 Thông tin về bất động sản thẩm định giá
Hồ sơ pháp lý do khách hàng cung cấp cho công ty Sacombank - AMC bao gồm:
- Giấy chứng nhận Quyền sở hữu và quyền sử dụng và quyền sử dụng đất ở Số O
454086 có hồ sơ gốc số 0003/QSDĐ/ QĐ – T- 2000 do UBND Tỉnh Lào Cai cấpcho Ông Lâm Văn Tình và vợ Bà Nguyễn Thị Minh ngày 07/6/2000
- Giấy chứng nhận Quyền sở hữu và quyền sử dụng và quyền sử dụng đất ở Số O
453356 có hồ sơ gốc Số 00216/QSDĐ/ QĐ / 323 do UBND Huyện SAPA cấp choÔng Lâm Văn Tình và vợ Bà Nguyễn Thị Minh ngày 11/10/2002,
- Sơ đồ khuôn viên đất theo Trích lục bản đồ tờ số P734 (472378-2-d thửa số 76) doUBND Thị trấn SAPA cấp
+ Diện tích khuôn viên: 1588,6 m2…… Diện tích sử dụng trên đất : 680 m2
+ Diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất thổ cư) : 380m2
+ Diện tích đất nông nghiệp: 1280,6 m2
+ Mặt phố
+ Chiều rộng của phố: 8m
+ Hướng: Đông nam , Tây nam :
- Phía Bắc giáp: Đường Thác Bạc - Phía Nam giáp: Mặt Sân khuôn viên
- Phía Tây giáp: Nhà Ông Dũng - Phía Đông giáp: Mặt Sân khuôn viên
+ Khu vực lân cận (đánh giá về điều kiện cơ sở hạ tầng, an ninh trật tự, an sinh xã hội)
Trang 10Bất động sản nằm trong khu vực rất thuận tiện cho việc sinh hoạt đi lại…
Về mặt dân trí, an ninh trật tự trong khu vực được đánh giá là tốt
- Diện tích hành lang và cầu thang: 20m2
- Diện tích phòng: 18m2 Diện tích phòng nghỉ: 14m2 Diện tích phòng tắm:4m2
+ Hành lang, cầu thang: Lát gạch đỏ (gạch Giếng đáy)
+ Cầu thang: tay vịn bằng gỗ Bậc cầu thang: lát gạch Giếng đáy
Trang 112 Nhà B
* Diện tích xây dựng: 160 m2 Dài: 20m Rộng: 8m
- Hình dạng nhà: Hình chữ nhật
- Diện tích hành lang và cầu thang: 40m2
- Diện tích phòng: 24m2 Diện tích phòng nghỉ: 18m2 Diện tích phòng tắm:6m2
+ Hành lang, cầu thang: Lát gạch đỏ (gạch Giếng đáy)
+ Cầu thang: tay vịn bằng gỗ Bậc cầu thang: lát gạch Giếng đáy
- Diện tích hành lang và cầu thang: 8m2/tầng
- Diện tích phòng: 18m2 Diện tích phòng nghỉ: 14m2 Diện tích phòng tắm:4m2
Trang 12+ Hành lang, cầu thang: Lát gạch đỏ (gạch Giếng đáy)
+ Cầu thang: tay vịn bằng gỗ Bậc cầu thang: lát gạch Giếng đáy
* Giá trị còn lại hiện nay: 75%
4 Nhà bể bơi, Bi-a, nhà ở nhân viên
* Diện tích xây dựng: 80 m2 Dài: 12,3m Rộng: 6,5m
