Thực trạng giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại quận hoàng mai, thành phố hà nội

MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Việt Nam đang đẩy mạnh thực hiện Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa HĐH đất nước, với mục tiêu trỏ thành nước công nghiệp vào năm 2020.Tốc độ đô thị hóa ngà

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 1

LỜI CẢM ƠN 2

MỞ ĐẦU 3

1.Tính cấp thiết của đề tài 3

2 Mục tiêu nghiên cứu 4

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

CHƯƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và thị trường căn hộ chung cư 5

1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 5

1.1.2 Hàng hóa bất động sản 6

1.1.3 Thị trường bất động sản 6

1.1.4 Thị trường căn hộ chung cư 11

1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư 15

1.2 Cơ sở pháp luật điều tiết thị trường chung cư 25

1.2.1 Luật đất đai (2003) 25

1.2.2 Luật xây dựng (2003) 27

1.2.3 Luật nhà ở 29

1.2.4 Luật kinh doanh bất động sản 31

1.2.5 Những bất cập về quy định nhà chung cư trong các văn bản pháp luật 33

1.3 Thị trường căn hộ chung cư ở một số nước trong khu vực 33

1.3.1 Thị trường căn hộ chung cư Trung Quốc 33

1.3.2 Thị trường căn hộ chung cư Hàn Quốc 35

1.3.3 Thị trường căn hộ chung cư Singgapore 37

1.3.4 Thị trường căn hộ chung cư ở Việt Nam 38

CHƯƠNG II : KẾT THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI 47

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai 47

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 47

2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 51

2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Hoàng Mai 56

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 56

2.2.2 Tình hình quản lý đất đai 60

2.3 Thị trường bất động sản quận Hoàng Mai 61

2.3.1 Khái quát thị trường bất động sản quận Hoàng Mai 61

2.3.2 Phân tích, đánh giá thị trường bất động sản quận Hoàng Mai 62

2.4 Kết quả điều tra, thu thập thông tin trong thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng Mai – HN 63

2.4.1 Căn hộ chung cư cao cấp 63

2.4.2 Căn hộ chung cư phổ thông 63

2.4-.3 Căn hộ chung cư cho đối tượng thu nhập thấp 68

2.4.4 Căn hộ chung cư cho đối tượng tái định cư 68

2.4.5 Căn hộ chung cư mini 69

2.4.6 Cung căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai 70

2.4.6 Cầu căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai 72

2.4.7 Giao dịch căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai 73

2.4.8 Gián bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai 74

2.5 Đánh giá thực trạng căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai 75

2.5.1 Những mặt mạnh 75

2.5.2 Những mặt yếu 76

2.5.3 Nguyên nhân của những mặt yếu 77

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ QUẬN HOÀNG MAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 79

3.1 Định hướng phát triển nhà quận Hoàng Mai đến năm 2020 79

3.2 Quan điểm phát triển thị trường căn hộ chung cư 80

3.3 Dự báo thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai 2015 -2020 81

3.4 Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai 81

3.4.1 Nhóm giải pháp chính sách 81

3.4.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch 90

3.4.3 Nhóm giải pháp về đầu tư 92

3.4.4 Nhóm giải pháp về tài chính 93

3.4.5 Nhóm giải pháp về tín dụng 94

3.4.6 Nhóm giải pháp về quản lý thị trường bất động sản 95

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98

TÀI LIỆU THAM KHẢO 100

DANH MỤC HÌNH

Hình 1 : Mối quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu nhà ở 20

Hình 2 : Mối quan hệ giữa nhu cầu nhà ở và thu nhập 23

Hình 3: Tình hình biến động thị trường bất động sản năm 2000 - 2013 43

Hình 4 : Thống kê nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từ năm 2004 - 2014 44

Hình 5 : Chỉ số giá nhà ở Hà Nội theo quý và tỉ lệ hàng tồn kho 45

Hình 6 : Sơ đồ vị trí quận Hoàng Mai – Hà Nội 48

Hình 7 : Cơ cấu giá trị sản xuất trên địa bàn quận Hoàng Mai năm 2011 52

Hình 8 : Cơ cấu lực lượng lao động trên địa bàn quận Hoàng Mai 55

Hình 9 : Biểu đồ cơ cấu các loại đất nông nghiệp của quận Hoàng Mai 58

Hình 10 : Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp của quận Hoàng Mai 59

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1 : Hiện trạng sử dụng đất của quân Hoàng Mai đến năm 2011 57Bảng 2 : Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp chính quận Hoàng Mai – Hà Nội năm

2011 59Bảng 3 : Thống kê các dự án căn hộ chung cư được giao dịch trên thị trường quận

Hoàng Mai năm 2014 Error! Bookmark not defined.

Bảng 4 : Thống kê các dự án căn hộ chung cư mini được giao dịch trên thị trường quận Hoàng Mai năm 2014 70

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, các số liệu và kết quả nghiên cứu được ghi trong bài luận văn là trung thực và chưa sử dụng để bảo vệ một học

vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn, mọi thông tin trích dẫn trong bài luận văn này

đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Trang Công Dương

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành tốt bài luận văn này, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến tất

cả các thầy cô giáo trong khoa Địa Lý – Trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên – Đại Học Quốc Gia Hà Nội, đến các anh chị, bạn bè đã luôn chỉ bảo, hướng dẫn và động viên tận tình trong suốt thời gian làm luận văn

Đặc biệt em xin gửi lời cám ơn, lòng biết ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Đình Bồng – thầy giáo hướng dẫn trực tiếp em làm luận văn đã hướng dẫn , giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp này

Qua đây, em cũng xin gửi lời cám ơn chân thành đến Ủy ban nhân dân quận Hoàng Mai, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hoàng Mai, đã tạo điều kiện thuận lợi cho em trong suốt thời gian thực hiện.luận văn

Em xin chân thành cám ơn !

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam đang đẩy mạnh thực hiện Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa HĐH) đất nước, với mục tiêu trỏ thành nước công nghiệp vào năm 2020.Tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày một tăng, để giải quyết nhu cầu đó, mặc dù trong những năm gần đây, hàng loạt các dự án về nhà ở đã nhanh chóng được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng Nhưng những người có nhu cầu thực sự về nhà ở vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình tiếp xúc với nhà ở, giá nhà ở trong đó có giá nhà chung cư bị nâng cao nhiều lần so với giá gốc, hệ thống chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, các dự án nhà ở giá rẻ, quy

(CNH-mô nhỏ còn thiếu …

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X (2006) đã cụ thể hóa định hướng phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS): “ Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa một cách thận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu

về đất đai Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản.”

Thể chế hóa chủ trương chính sách phát triển TTBĐS của Đảng, Quốc hội khóa XI nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2006

đã thông qua “Luật kinh doanh bất động sản”

Quận Hoàng Mai là một quận mới của thành phố Hà Nội, được thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06 tháng 11 năm 2003 của Chính phủ trên

cơ sở một phần lãnh thổ của huyện Thanh Trì và quận Hai Bà Trưng, là quận cửa ngõ phía nam của thủ đô Hà Nội, là khu vực phát triển đô thị, là đầu mối giao thông quan trọng cới vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội Vì vậy tốc độ đô thị hóa của quận diễn ra một cách rất nhanh chóng và ảnh hưởng sâu sắc đến trường bất động sản quận Hoàng Mai nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung Tại đây tồn

tại một thị trường bất động sản có tiềm năng và sức phát triển cao song vẫn còn nhiều vấn đề cần khắc phục

Quản lý thị TTBĐS sao cho minh bạch, hiệu quả nhất luôn là vấn đề cấp bách trong xã hội, cần được sự hưởng ứng của người dân Đây là một trong những nhiệm vụ hàng đầu cần được giải quyết để phát triển xã hội, tạo cuộc sống tốt hơn

cho người dân Từ những vẫn đề cấp bách trên, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài : “

Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội ”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung

cư tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về thị trường bất động sản

- Thu thập tài liệu số liệu về các dự án chung cư, giá nhà chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai

- Đánh giá, phân tích thực trạng giá nhà chung cư các dự án đang triển khai

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập các tài liệu, số liệu

về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và thị trường chung cư trên địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp Thống kê, tổng hợp: thống kê, tổng hợp các số liệu điều tra theo nội dung nghiên cứu

- Phương pháp phân tích, so sánh phân tích thông tin thu thập được, so sánh với thực tiễn

- Phương pháp xử lý số liệu: Xử lý sô liệu bằng phần mềm Micrrosof Exell

- Phương pháp minh họa bàng hình ảnh: Sơ đồ, biểu đồ, ảnh chụp

CHƯƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và thị trường căn hộ chung cư

1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

a) Bất động sản

Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị được xác định bằng tiền

và các quyền tài sản Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại Bất động sản và Động sản

Bất động sản: là tài sản không di dời được Tuy tiên chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai

và những tài sản gắn liền với đất đai

Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể

di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” ( Quốc Hội, 2005, Bộ Luật Dân sự)

Bộ Luật Đất đai Thụy Điển quy định: bất động sản là đất đai Đất đai được phân chia thành các đơn vị bất động sản Một đơn vị bất động sản gồm có: một công trình xây dựng, máng nước, hàng rào và các phương tiện khác được xây dựng trong hoặc trên mặt đất để sử dụng lâu dài, các loại cây cối Một công trình xây dựng tùy từng trường hợp cụ thể có các vật cố định như sau: nhà ở có bồn tắm và các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá đựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nông nghiệp có thiết bị chăm sóc vật nuôi, máy vắt sữa, các nhà máy có hệ thống thiết bị, điều hòa, quạt máy

Luật quản lý bất động sản đô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy định: “Bất động sản gồm có đất Quyền sử dụng đất đối với đất thuộc sở hữu nhà nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa để xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch xây dựng đô thị, hành nghề phát triển nhà đất, giao dịch bất động sản, thực thi việc quản lý nhà đất đều phải tuân thủ luật này Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc

và cấu trúc có trên đất”

Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn Giá trị bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ là 30 - 40% (Tôn gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Singgapo quy định BĐS (đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch trên TTBĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất

Không phải mọi BĐS đều trở thành hàng hóa, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.3 Thị trường bất động sản

a) Định nghĩa

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan Tức là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

b) Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tự tạo lập được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định (Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà)

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không phải các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian và các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ

từ rất lâu Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp "sốc", tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường bất động sản

cũng đã ở cấp độ tài chính hoá Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường bất động sản

Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây "sốt") Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu

kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua

4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm Thị trường bất động sản Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng "phi mã" trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994

Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí

và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm

lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá bất động sản có "dư thừa" ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi v.v (Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà)

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội

Do đó, các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của

hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội (Phòng Quản lý TT Bất Động

Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác như: thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường thiết bị xây dựng, thị trường vốn và tài chính…

Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều

này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân

Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v… dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân (Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục

Động thái phát triển của thị trường bất động sản tác động tới nhiều loại thị

trường trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng các công trình Và tất cả các chi phí về vật liệu xây dựng, máy móc, cùng với các chi phí khác trong quá trình tạo lập bất động sản hình thành nên tổng chi phí của tài sản đó

Ngoài ra, thị trường bất động sản phát triển liên thông với thị trường lao động, trực tiếp tác động tới thị trường này và ngược lại

Thị trường bất động sản ảnh hưởng lan toả vào thị trường tài chính, tiền tệ

d) Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản như: yếu tố tốc độ phát triển, đô thị hóa; yếu tố dân cư; sự tăng trưởng tài chính; mức thu nhập người dân; phát triển của kết cấu hạ tầng; chính sách của Nhà nước; mốt và thị yếu…Các yếu tố ảnh hưởng tới thi trường bất động sản trên ta có thể chia thành các yếu tố dân

cư, tài chính, luật pháp và yếu tố tâm lý Các yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến cung và cầu trong thị trường bất động sản Một số yếu tố sẽ nhanh chóng ảnh hưởng

khiến thị trường bất động sản chuyển sang một giai đoạn đặc biệt trong chu kỳ thị trường bất động sản, trong khi các yếu tố khác mất nhiều thời gian hơn để ảnh ảnh hưởng đến chu kỳ Các yếu tố đôi khi ảnh hưởng tới thị trường theo những hướng khác nhau Trong đó có thể xét các yếu tố :

Yếu tố dân cư: yếu tố này xác định các nhu cầu về nhà ở, bao gồm các khía cạnh về tình trạng di cư, tăng trưởng dân số, số người cho mỗi hộ gia đình, quy mô xây dựng và các khía cạnh nhu cầu việc làm

Yếu tố tài chính: quyết định khả năng tài chính, khả năng lưu thông dòng tiền, khả năng vốn lưu hành của thị trường nhà đất Các khía cạnh của yếu tố tài chính là mức thu nhập, lợi tức đầu tư, khả năng chi trả cho việc thuê nhà, giá trị và khả năng mua nhà

Yếu tố chính sách pháp luật: Khác với các hàng hóa thông thường, bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách pháp luật quản lý đất đai và nhà ở

Yếu tố tâm lý: Yếu tố tâm lý thường mang tính chất dây chuyền, ảnh hưởng

từ người ngày sang người khác Việc phát triển mạnh mẽ của các phương tiện truyền thông tác động rất lớn tới yếu tố tâm lý của người dân (Nguồn : diaoconline.com.vn )

1.1.4 Thị trường căn hộ chung cư

a) Nhà ở đô thị

Theo quy định của Luật Nhà ở (2005), nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân Nhà ở còn là nơi diễn ra các sinh hoạt văn hóa tinh thần của con người, là nơi sum họp của các thành viên trong gia đình, nó biểu hiện mức độ phát triển của đời sống kinh tế xã hôi Trong một số trường hợp nhà ở còn là nơi diễn ra các hoạt động sản xuất tạo thêm nguồn thu nhập cho gia đình Có nhiều cách để phần loại nhà ở, trong đó nếu phân loại theo kiến trúc và xây dựng thì nhà ở được chia làm bốn loại: nhà biệt thự, nhà ít tầng, nhà nhiều tầng (từ 4 đến 8 tầng), nhà cao tầng (từ 9 tầng trở lên)

Nhà ở là một loại hàng hoá đặc biệt trên thị trường, bởi vậy nó cũng có những đặc điểm giống và khác so với các hàng hoá khác

Nhà ở là một loại tài sản tiêu dùng dân cư xong khác với các loại tài sản khác

nó còn là một sản phẩm của quá trình xây dựng Nhà ở có vị trí cố định gắn liền với

nó là cự li, môi trường, các điều kiện kết cấu hạ tầng của khu vực Người sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn

có của khu vực chứ không thể di chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn như các vật dụng khác Chính vì vậy những thay đổi về nhà ở thường tạo ra những thay đổi lớn

về điều kiện sinh hoạt và cuộc sống của mọi thành viên trong gia đình như nơi làm việc, học tập của họ Đồng thời cũng tạo ra chi phí lớn để chuyển nhà Các hộ gia đình luôn chọn các căn hộ có môi trường xung quanh trong lành, an ninh tốt; chọn ngôi nhà có kết cấu bền vững bởi đó sẽ là nơi cư trú lâu dài của họ

Một đặc điểm của nhà ở đô thị là thực chất nhà ở đô thị là nơi cư trú của các

hộ gia đình tập trung với mật độ cao Nhu cầu về sự thuận tiện trong việc liên lạc dễ dàng với bên ngoài dẫn đến hiện tượng nhà ở tập trung trong các thành phố lớn với mật độ cao Nói chính xác hơn thì sự cần thiết về thuận tiện đã dẫn đến tình trạng nhà ở tập trung tại một vài thành phố lớn làm cho mật độ nhà ở cao tại đó Con người muốn thuận tiện đi làm, đi học Cơ quan, trường học, cửa hàng thường tập trung tại từng khu vực Do đó mọi người cũng muốn nhà ở của mình quanh khu vực

đó

Nhà ở đô thị còn có sự đa dạng về màu sắc, hình dáng, kích thước và vị trí Tuy nhiên trong đô thị, nhà ở được xây dựng phải tuân theo các tiêu chuẩn về quy hoạch, thiết kế cũng như về kĩ thuật, chất lượng do thành phố và nhà nước quy định bởi nhà ở góp phần tạo ra bộ mặt đô thị, phản ánh sự phát triển kinh kế xã hội và văn hoá của đô thị đó

Đặc điểm dễ nhận thấy của nhà ở là thời gian sử dụng dài Nhiều hàng hóa hao mòn và xuống cấp rất nhanh nhưng riêng nhà đất thường được dùng trong nhiều năm với tốc độ hao mòn rất chậm Thậm chí khi nhà cửa đã cũ, hao mòn đáng kể , người ta vãn luôn thấy giá trị của đất được lên giá với tỉ lệ cao hơn tỉ lệ hao mòn của toà nhà Mặc dù chất lượng của toà nhà đã xuống cấo nhưng kết quả là giá trị chung của nhà và đất vẫn giữ nguyên

Khi so sánh với các hàng hóa khác việc mua nhà đất luôn đòi hỏi một khoản tiền rất lớn để sở hữu nó Thậm chí một ngôi nhà dù khiêm nhường nhất cũng cần

có một lượng tiền đáng kể Liên quan đến điều nnày là do đặc điểm của nhà ở thường là những đơn vị không thể dễ dàng chia thành các đơn vị nhỏ hơn Kết quả

là một lượng tiền tối thiểu để mua được nhà cũng là khá lớn (Nguồn : cafeland.vn)

b) Căn hộ chung cư

Định nghĩa

Nhà chung cư: là nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư (thuộc chủ từng hộ gia đình) chính là căn hộ chung cư đó là :

+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng (Luật Nhà ở 2005, Điều 70)

Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

c) Thị trường căn hộ chung cư

Khái niệm thị trường căn hộ chung cư

Thị trường nhà ở là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,…về nhà

ở giữa các chủ thể trên thị trường nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên

Thị trường nhà chung cư hay thị trường căn hộ chung cư là một bộ phận của thị trường nhà ở, nơi diễn ra các giao dịch mua bán, cho thuê,… loại hình nhà chung

cư

Đặc điểm của thị trường căn hộ chung cư

Thị trường căn hộ chung cư là một bộ phận của thị trường BĐS nên nó mang những đặc điểm của thị trường BĐS:

+Là thị trường có tính cách biệt giữa hàng hoá và điểm giao dịch Đối với hàng hoá bình thường thì địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch, còn đối với BĐS thì địa điểm giao dịch cách biệt với hàng hoá BĐS giao dịch Mà cụ thể tại thị trường chung cư thì địa điểm thường là sàn giao dịch bất động sản

+ Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc do BĐS chịu ảnh hưởng của các yếu

tố tập quán – tâm lý – thị hiếu, các yếu tố này ở mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau nên hoạt động của thị trường mang tính địa phương sâu sắc

+ Là một thị trường không hoàn hảo, thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường: Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS nói chung hay thị trường căn hộ chung cư nói chung ở các mức

độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung

+ Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: Các vấn đề về nhà ở đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà

ở

+ Là thị trường nhạy cảm Thị trường này cũng bị chi phối rất mạnh bởi yếu

tố tâm lý và cũng rất nhạy cảm với các vấn đề chính trị - văn hoá – xã hội

+Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính: do BĐS có giá trị lớn nên mọi hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn được huy động từ thị trường vốn

+ Sự tồn tại của yếu tố đầu cơ trong thị trường căn hộ chung cư do BĐS có giá trị lớn và ngày càng khan hiếm nên yếu tố đầu cơ trong thị trường luôn có cơ hội

+ Tồn tại 2 loại hình thị trường bất động sản: thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm)

+ Khác với đất đai chỉ có một hình thức duy nhất là sở hữu toàn dân, việc mua bán đất thực chất là mua bán quyền sử dụng đất; thì nhà ở là tài sản đa sở hữu (sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể,…), hàng hoá trong thị trường nhà chung cư chính là quyền sở hữu nhà ở Tuy nhiên, nhà ở luôn gắn liền với đất nên thị trường nhà chung cư bị chi phối bởi thị trường đất đai

1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư

a) Cung căn hộ chung cư

Định nghĩa

Cung căn hộ chung cư là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng căn hộ chung cư sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thờiđiểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định (Nguồn : Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà)

Cung căn hộ chung cư không phải là toàn bộ quỹ số lượng căn hộ chung cư

có thể có mà là số lượng căn hộ chung cư có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi v.v trên thị trường Có thể có người có nhiều căn hộ chung cư nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ) hoặc

có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó Để các nguồn hàng căn hộ chung cư trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau :

+ Quỹ hàng hóa căn hộ chung cư hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng

+ Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa căn hộ chung cư không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ), tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa căn hộ chung cư đó cho người khác

+ Phải có thị trường căn hộ chung cư xuất hiện và quỹ hàng hóa căn hộ

+ Đặc điểm nổi bật của cung căn hộ chung cư trên thị trường là cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu

+ Việc tăng cung của hàng hóa căn hộ chung cư với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v Thời gian xây dựng dự án căn hộ chung

cư dài nên khả năng điều chỉnh thị trường căn hộ chung cư chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu

- Những nhân tố ảnh hưởng đến cung căn hộ chung cư

Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa căn hộ chung cư gắn với các nhân tố hữu hạn (diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, v.v ), còn nhu cầu về hàng hóa BĐS gắn với các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu người thay đổi, v.v ) Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức cung hàng hóa căn hộ chung cư phụ thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá

cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

Quỹ căn hộ chung cư trong quy hoạch của Chính phủ:

+Nhân tố làm thay đổi cung căn hộ chung cư nhiều nhất sau giá cả căn hộ chung cư phải kể đến các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng dự

án căn hộ chung cư như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng) Chính vì vậy,

sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường căn hộ chung cư là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung Trong nhiều trường hợp, những ràng buộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp

đã tạo ra sự khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ đầu cơ kinh doanh căn hộ chung cư phi chính thức Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau Chẳng hạn, một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về căn hộ chung cư Chỉ cần một quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung căn hộ chung cư

+Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung căn hộ chung cư (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về căn hộ chung cư được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều

Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của căn hộ chung cư hiện có Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung căn hộ chung

cư trên thị trường Một căn hộ chung cư nằm trong một dự án tại vùng đất không có

hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường căn hộ chung cư, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường căn

hộ chung cư

+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà chung cư

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về căn hộ chung cư Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung căn hộ chung cư với giá hạ sẽ được mở rộng thêm Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về căn hộ chung cư với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung Ngoài ra, ở một

số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết

kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung căn

hộ chung cư tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng

+ Chính sách và pháp luật của Nhà nước :

Khác với các hàng hoá thông thường, cung về căn hộ chung cư phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất v.v Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn căn hộ chung cư hiện có là điều kiện để các nguồn căn hộ chung cư này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường căn hộ chung cư hợp pháp Những nguồn cung căn hộ chung cư có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung căn hộ chung cư hợp pháp và không được tính vào

nguồn cung chính thức căn hộ chung cư; nếu có chăng nó chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện mức cung đầy đủ

Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư

và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu

xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh

tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung nhà ở nói riêng hay cung căn hộ chung cư nói chung Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung căn hộ chung cư bấthợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận

Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng căn hộ chung cư cùng với việc thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường căn hộ chung cư cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về căn hộ chung cư Sự hoạt động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung Một thị trường hoạt động không công khai, không được thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường căn hộ chung cư, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường căn hộ chung

cư cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu

Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá các nguồn cung về căn hộ chung cư cũng là một nhân tố hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hình thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấu của các nguồn cung căn hộ chung cư

Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển

đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về căn hộ chung cư Dù bất luận là đa dạng hoá về hình thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu

tư phát triển kết cấu hạ tầng

Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại

mới có thể phát triển tiếp theo Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở

hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung căn hộ chung cư Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung căn hộ chung cư (Nguồn :

hộ chung cư xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau :

+ xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân

+Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường

+Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới

có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn

-Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS

+Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển :

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên dẫn đến nhu cầu về căn hộ chung cư cũng tăng Lượng cầu căn hộ chung cư là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu căn hộ chung cư Độ

co giãn của cầu về căn hộ chung cư thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả

Hình 1 : Mối quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu nhà ở

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu

về diện tích nhà ở tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v ) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở

Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại

nhỏ dần Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tốithiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn ( Nguồn : Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà)

+Giá cả tiêu dùng:

Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị.Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn

so với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ.Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường Cũng một thửa đất, một căn hộ chung cư ở vào thời

kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá căn hộ chung cư lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường

+Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ :

Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ở nói riêng và căn hộ chung

cư nói chung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ở

Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng như cầu về căn hộ chung cư

Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về nhà ở , đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về nhà ở

Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu

về căn hộ chung cư

Các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý căn hộ chung cư cũng

có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường căn hộ chung cư “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy

mô và tính chất của cầu về căn hộ chung cư đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v ( Nguồn : Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà)

c) Thu nhập của dân cư

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không

co giãn so với thay đổi mức thu nhập Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xác định bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội.Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần

và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên

Khi thu nhập tăng lên đáp ứng đủ các nhu cầu sống hàng ngày thì nhu cầu nhà ở cũng sẽ tăng lên Phần thu nhập này của người dân không phải được dùng hoàn toàn vào việc mua nhà ở mà việc sử dụng nó được chia làm 2 phần: chi thường xuyên và dự trữ Chi thường xuyên là việc chi vào các vấn đề sinh hoạt, ăn ở, điện nước Đó là các vấn đề để phục vụ cho cuộc sống hàng ngày của con người và nó thường cố định ở các tháng Dự trữ là phần tiết kiệm để phục vụ cho các công việc trong tương lai và các công việc phát sinh bất ngờ khác Đối với những người có nhu cầu mua nhà thì phần thu nhập dành cho mua nhà nằm trong phần dự trữ hàng tháng Phần tiết kiện dành cho việc mua nhà chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng thu nhập của người dân

Hình 2 : Mối quan hệ giữa nhu cầu nhà ở và thu nhập

+Giá căn hộ chung cư

Là nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung thị trường căn hộ chung cư Cũng như các loại bất động sản khách, cung căn hộ chung

cư sẽ tăng lên khi giá cả căn hộ tăng Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá chung cư :

+Cung cầu có ảnh hưởng đến giá nhà chung cư : nếu cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu cho nên giá chung cư tăng Nếu cung lớn hơn cầu làm khối cung ứng hàng hóa trên thi trường vượt quá nhu cầu dẫn đến lượng cầu thừa làm giảm giá

+Vị trí : Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí căn hộ mang lại càng cao thì giá trị của căn hộ càng lớn Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí căn hộ là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá nhà,…

+Địa hình tọa lạc: địa hình nơi căn hộ toạ lạc cao hay thấp so với các căn hộ khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị căn hộ Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của căn hộ sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

+Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị căn hộ

- Khả năng đem lại thu nhập: mức thu nhập hàng năm từ căn hộ mang lại sẽ

có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của căn hộ đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ căn hộ càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

Những tiện nghi gắn liền với nhà chung cư: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc, bể bơi, siêu thị Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị nhà chung cư càng gia tăng

Tình trạng pháp lý : Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, giấy chứng nhận đầu tư, bản vẽ thiết kế quy hoạch, các văn bản

về tài chính, thuế của dự án chung cư

d) Sở thích của người tiêu dùng về căn hộ chung cư

Với các hộ ia đình hiện đại chung cư mới là một trong những lựa chọn tối

ưu Vị trí thuận lợi, hạ tầng đầy đủ, dịch vụ tương đối, sinh hoạt chung đầm ấm trên một mặt bằng, giá cả và tiến độ trả góp , là những yếu tố mà nhà đất không thể so sánh với chung cư

Khác với các hàng hóa khác, căn hộ chung cư là một mặt hàng rất khó mua

và cũng khó bán bởi tính thanh khoản và độ lớn của tài sản khi cần quyết định Đặc điểm của yếu tố sở thích người tiêu dùng là liên tục thay đổi theo từng thời điểm và cũng thường thay đổi rất nhanh trong một thời gian ngắn Ngay tại một thời điểm thì sở thích của khách mua nhà là cũng rất đa dạng tùy theo tập tục lối sống sinh hoạt, độ tuổi mua nhà ,điều kiện kinh tế, quan niệm …của mỗi gia đình.Người mua nhà hiện nay thường có sở thích chọn chung cư dựa trên các yếu tố sau :

+ Vị trí : một chung cư có vị trí đẹp sẽ được rất nhiều người lựa chọn Một vị trí đẹp là trong nội thành, trên các mặt phố lớn, hạ tầng xung quanh gần như hoàn hảo luôn được người ta coi là khu đất vàng Khách hàng cũng thường ấn tượng xấu với những tòa chung cư xa trung tâm, bị đường đâm hay gần nghĩa trang

+ Uy tín chủ đầu tư: Là yếu tố khá quan trọng ít bị người bỏ qua Một chủ đầu tư có nhiều kinh nghiệm , tiềm lực tài chính mạnh ,có sàn bất động sản thì những dự án của họ luôn được nhiều ngân hàng liên hết và có giá bán cao hơn các chủ đầu tư khác dù họ cùng xây dựng trên một khu vực

+ Tiến độ: tiến độ công trình phụ thuộc vào năng lực và vốn của chủ đầu tư Người mua nhà thường chọn thời điểm mua nhà ưa thích khi dự án đã được xây trên tầng 10 Những chung cư có tiến độ xây dựng nhanh và ổn định đặc biệt là sắp bàn giao cũng là ưu điểm đối với người mua nhà

+ Pháp lý: Yếu tố vô cùng quan trọng, người mua nhà để yên tâm thường chọn những dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý và thường yêu cầu được xem chúng trước khi ký hợp đồng mua bán

+ Chất lượng công trình: trên hợp đồng mua bán thường thể hiện khá rõ chất lượng công trình cũng như chủng loại nguyên vật liệu khi thi công và hoàn thiện Chất lượng công trình cũng là một yếu tố được nhiều người khách hàng chọn lựa

kỹ

+ Vị trí căn hộ: các căn hộ từ tầng 8 đến 16 luôn được giao dịch với giá cao hơn tương đối các tầng khác Ở Việt nam chưa có khái niệm chung cư cao cấp thực

sự đúng nghĩa (càng cao tầng, càng đắt) Các tầng cao nhất và thấp nhất thường sẽ

có giá rẻ hơn tương đối Sau các vụ hỏa hoạn và ngành cứu hỏa bất lực với các căn

hộ cao hơn tầng 18 thì tâm lý e ngại tầng cao là có thật Tuy nhiên một số người lại lựa chọn cho mình căn hộ ở tầng thấp nhất là những người già.Các căn hộ ở góc với hai mặt thoáng tiếp xúc cũng có giá cao hơn Người mua nhà cũng thường trách việc chọn căn hộ gần thang máy, tránh thang bộ “đâm” vào cửa hoặc gần vị trí đổ rác

+ Hướng ban công : Với chung cư, hướng ban công và cửa sổ là quan trọng nhất Hầu hết các tòa nhà đều được xây theo trục Tây Bắc - Đông Nam Những căn

hộ có ban công hướng Đông Nam đều có giá cao hơn các căn khác dù cùng tầng vì được đa số khách hàng lựa chọn và ngượi lại đối với căn hộ nào có hướng cửa ban công chính là hướng Tây

+ Diện tích: những căn hộ có 2 phòng ngủ và có diện tích trong khoảng 60m2 đến 85m2 được ưa chuộng hơn cả và thường giá cũng nhỉnh hơn trên hợp đồng và đôi khi cũng đi kèm cả tiền chênh

+ Thiết kế căn hộ: nếu các căn hộ diện tích như nhau, căn hộ nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu ,vuông vắn, tận dụng được tối đa diện tích, các phòng đều đón ánh sáng và gió thì đều được người dân mua nhà đánh giá cao nhất dẫn đến bán hết sớm nhất

+ Hạ tầng nội bộ: phí sinh hoạt hàng tháng, đội ngũ quản lý tòa nhà, quy củ

và quy định của của ban quản trị, chỗ gửi xe, tiện ích bên trong tòa nhà như : phòng tập gym, bể bơi, siêu thị càng nhiều thì càng hấp dẫn người mua nhà hơn

1.2 Cơ sở pháp luật điều tiết thị trường chung cư

1.2.1 Luật đất đai (2003)

Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa

XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003

Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Trong bộ luật này quy định rõ về đất xây dựng chung cư :

1 Đất khu chung cư bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình trực tiếp phục vụ đời sống của những hộ trong nhà chung cư theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

2 Việc quy hoạch đất xây dựng khu chung cư phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, bảo vệ môi trường

3 Chính phủ quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất khu chung cư

(Điều 85 Đất xây dựng khu chung cư)

Điều 21 Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

1 Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế -

xã hội, quốc phòng, an ninh;

2 Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;

3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới;

4 Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;

5 Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;

6 Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;

7 Dân chủ và công khai;

8 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó

Điều 34 Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

3 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

4 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

5 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

6 Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

7 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự

án đầu tư

1.2.2 Luật xây dựng (2003)

Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa

XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003

“Luật này quy định về hoạt động xây dựng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức,

cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng” (Luật Xây dựng 2003, Điều 1)

Đối tượng áp dụng :

“Luật này áp dụng với các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam…” (Luật Xây dựng 2003, Điều 2)

Luật ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường căn hộ chung cư thông qua các quy định về quy hoạch xây dựng ,quản lý xây dựng, dự án đầu tư xây dựng công trình nhằm đảm bảo tính chặt chẽ khi quy hoạch để phát triển đồng bộ các yêu cầu phát triển kinh tế xã hội

Điều 4 Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng

Tổ chức, cá nhân hoạt động xây dựng phải tuân theo các nguyên tắc cơ bản sau đây:

1 Bảo đảm xây dựng công trình theo quy hoạch, thiết kế; bảo đảm mỹ quan công trình, bảo vệ môi trường và cảnh quan chung; phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm văn hoá, xã hội của từng địa phương; kết hợp phát triển kinh tế - xã hội với quốc phòng, an ninh;

2 Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng;

3 Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng con người và tài sản, phòng, chống cháy, nổ, vệ sinh môi trường;

4 Bảo đảm xây dựng đồng bộ trong từng công trình, đồng bộ các công trình

hạ tầng kỹ thuật

5 Bảo đảm tiết kiệm, có hiệu quả, chống lãng phí, thất thoát và các tiêu cực khác trong xây dựng

Điều 13 Yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng

Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:

1 Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an ninh, tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội

2 Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp

lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất nước trong từng giai đoạn phát triển

3 Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững; thoả mãn các nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân; bảo vệ môi trường, di sản văn hoá, bảo tồn di tích lịch sử - văn hoá, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản sắc văn hoá dân tộc

4 Xác lập được cơ sở cho công tác kế hoạch, quản lý đầu tư và thu hút đầu

tư xây dựng; quản lý, khai thác và sử dụng các công trình xây dựng trong đô thị, điểm dân cư nông thôn

1.2.3 Luật nhà ở

Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa

XI, kỳ họp thứ 8 thông qua theo Nghị quyết số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005

“Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở Nhà ở theo định nghĩa của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” (Luật Nhà ở 2005, Điều 1)

Đối tượng áp dụng :

“Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, pháp triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở” (Luật Nhà ở 2005, Điều 2)

Bộ luật có các quy định rất rõ ràng về căn hộ chung cư : Điều 70 Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư, Điều 71 Tổ chức quản lý việc

sử dụng nhà chung cư , mua bán căn hộ chung cư (Mục 2) và quy trình thủ tục cấp giấy chứng nhận nhà ở

Quy định :

Điều 134 Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở

1 Xây dựng và chỉ đạo thực hiện định hướng, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở

2 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó

3 Ban hành tiêu chuẩn nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở theo tiêu chuẩn nhà ở

4 Công nhận quyền sở hữu nhà ở

5 Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở

6 Quản lý hồ sơ nhà ở

7 Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở

8 Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở

9 Đào tạo nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở

10 Quản lý hoạt động môi giới nhà ở

11 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở

Điều 6 Chính sách phát triển nhà ở

1 Nhà nước có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về nghiên cứu ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị trường bất động sản nhà ở và thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật

2 Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội

3 Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, cho thuê mua, phục vụ nhu cầu điều động, luân chuyển cán bộ, công chức;

có chính sách hỗ trợ trực tiếp đối với một số đối tượng thuộc diện chính sách xã hội cải thiện nhà ở

Điều 24 Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị

1 Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật

2 Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

a) Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư; b) Tại đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư; c) Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư

3 Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án Các dự án phát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của

đô thị

4 Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng

Điều 25 Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn

1 Tuân thủ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kiến trúc, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bảo đảm sự hình thành và phát triển nông thôn bền vững

2 Phát triển nhà ở nông thôn phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội, bảo đảm vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống của nhân dân

Cơ chế phát triển nhà ở xã hội được giải thích rõ ràng tại điều 34 đến 40 bộ luật nhà ở

1.2.4 Luật kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản (2006)

Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa

XI, kỳ họp thứ 9 thông qua tại Nghị quyết số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm

1 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

2 Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” (Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Điều 2)

Mọi yếu tố trong thị trường căn hộ chung cư đều chịu sự điều tiết của bộ luật kinh doanh bất động sản, trong đó có nhiều điều khoản quy định chặt chẽ trong việc giao dịch căn hộ chung cư :

Điều 22 Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng

1 Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt

2 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản

3 Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất;

b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai

Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung

4 Bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng; hồ sơ về nhà, công trình xây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng

5 Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng

Điều 18 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng;

b) Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn

2 Tổ chức, cá nhân đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

3 Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có dự án đầu tư Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu thầu Chủ đầu tư

dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án

1.2.5 Những bất cập về quy định nhà chung cư trong các văn bản pháp luật

Những năm gần đây, nhà chung cư đang dần trở thành loại hình nhà phổ biến

ở các khu đô thị và ngày càng phát triển đa dạng Tuy vậy, các chính sách pháp luật tại Việt Nam đã không ngừng thay đổi để phù hợp với thị trường nhưng thiếu sót, bất cập vẫn khó tránh khỏi Điển hình như sau :

- Việc quản lý, thu phí dịch vụ tòa nhà luôn là một vấn đề nóng Hầu như tòa nhà chung cư giao việc vận hành tòa nhà cho ban quản trị nhà chung cư trong quá trình vận hành tòa nhà Song tổ chức này lại không có những quyền năng để thực thi các nhiệm vụ quản lý và vận hàng nhà chung cư và điều chỉnh mối quan hệ trong tòa nhà chung cư

- Về sở hữu chung và riêng phần diện tích của tòa nhà chủ yếu do chủ đầu tư

tự quy định và còn khá mập mờ Điều 70 Luật nhà ở 2005 chưa quy định rõ ràng nếu xẩy ra tranh chấp thì việc xử lý hậu quả, xử lý các bên tranh chấp như thế nào

- Cơ sở phân loại nhà chung cư đã được bộ ban hành từ lâu song còn rất sơ sài Chưa quy định rõ ràng cơ sở, tổ chức nào tiến hàng phân hạng nhà chung cư, việc xử phạt các chung cư tự phong ra sao

1.3 Thị trường căn hộ chung cư ở một số nước trong khu vực

1.3.1 Thị trường căn hộ chung cư Trung Quốc

“Từ lúc thực hiện đường lối cải cách, mở cửa, áp dụng cơ chế thị trường thì TTBĐS Trung Quốc mới bắt đầu hình thành Năm 1980 cả nước mới có 10 Công ty BĐS với 1100 nhân viên, giá trị sản lượng đạt 20 tỷ Nhân dân tệ (NDT); Sang năm

1991 số liệu tương ứng là 4700 công ty, với 2,4 triệu nhân viên, sản lượng gần 100

tỷ NDT, nộp các thứ thuế cho Nhà nước chiếm 2,3% thu ngân sách; đóng góp vào

đó có 1500 Sở giao dịch, phòng địa sản (tức BĐS) trên cả nước

Theo cuộc khảo sát được tiến hành đối với 20.000 người dân thành thị ở 50 thành phố trên toàn Trung Quốc, hai phần ba số hộ gia đình được hỏi đã phàn nàn rằng giá nhà ở tại Trung Quốc “đắt đến mức không thể chấp nhận được.”

Khoảng 66,5% số người được hỏi cho rằng giá nhà ở tại Trung Quốc hiện nay quá đắt đỏ, giảm so với mức 67,6% trong quý trước, trong khi chỉ có 2,4% hài lòng với giá nhà ở hiện nay

Tại các đô thị loại một như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến, có tới 73,8% số người được hỏi cho rằng giá nhà ở hiện nay quá đắt đỏ và đây là điều không thể chấp nhận được Tại các đô thị loại hai như Hàng Châu và Nam Kinh, con số này là 61,8%

Kết quả khảo sát cũng cho thấy có 32,5% số người được hỏi cho rằng giá nhà

ở tại Trung Quốc sẽ tăng trong quý I/2014 tới, trong khi chỉ có 7,5% cho rằng giá nhà ở sẽ giảm và chỉ có 13,2% nói rằng họ có kế hoạch mua nhà trong quý tới

Trong khi đó, có tới 61,6% số người được hỏi phàn nàn rằng giá cả tiêu dùng

ở Trung Quốc quá đắt đỏ đến mức không thể chấp nhận được, tăng so với mức 59,8% trong quý trước Theo họ, giá nhà ở tăng cao đã khiến cho giá cả tiêu dùng cũng tăng theo

Những kết quả trên được đưa ra sau khi Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc công bố các số liệu cho thấy giá nhà ở tại nước này vẫn tiếp tục tăng trong tháng 11 vừa qua, bất chấp các biện pháp hạ nhiệt bất động sản

Trong ba tháng qua, hầu hết chính quyền các thành phố đã thực hiện nhiều biện pháp mới nhằm siết chặt thị trường bất động sản, trong đó có việc gia tăng lãi suất cho vay mua nhà, khiến những người không phải là dân địa phương càng khó mua nhà hơn, đồng thời cũng hạn chế đáng kể người dân địa phương đầu cơ bất động sản

Việc đầu tư quy hoạch thiếu định hướng, cơ chế pháp luật còn lỏng lẻo, giới đầu tư không muốn bán rẻ dẫn đến 1 loạt dự án thành phố mới chung cư bỏ hoang (Florentia tại Thành phố Thiên Tân sôi động, khu dân cư Tianducheng nằm ở ở gần Hàng Châu)trong khi người dân nghèo lại không có chỗ ở

Bất động sản Trung Quốc suy yếu trầm trọng dấy lên đồn đoán nguy cơ vỡ

nợ của thị trường Do đó, chính phủ nước này sẽ áp dụng các biện pháp chấn chỉnh lại lĩnh vực bất động sản

Theo chỉ số thống kê được của Bank of America Merrill Lynch, chi phí đảm bảo lợi suất đối với trái phiếu USD do các công ty bất động sản Trung Quốc phát hành đã tăng 35 điểm cơ bản trong tháng 8, ghi nhận mức tăng lớn nhất trong số các nước mới nổi châu Á