Do vậy để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho người dân thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nước phải thực hiện tốt công tác đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền s
Trang 111 TN&MT Tài nguyên và môi trường
12 UBTVQH Ủy ban thường vụ Quốc hội
13 UBND Uỷ ban nhân dân
14 XHCN Xã hội chủ nghĩa
Trang 2MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết 1
2 Mục tiêu nghiên cứu 2
3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2
4 Phương pháp nghiên cứu 3
5 Phạm vi nghiên cứu 3
6 Cấu trúc luận văn 3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 5
1.1 Vai trò của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 5
1.1.1 Đối với người sử dụng đất 5
1.1.2 Đối với nhà nước 6
1.1.3 Các đối tượng khác có liên quan 6
1.2 Tổng quan về cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta 7
1.2.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003 7
1.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến năm 2013 8
1.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay tại thành phố Hà Nội 14
1.2.4 Giai đoạn từ khi thành lập quận Thanh Xuân (từ năm 1997 đến nay) 16
Trang 31.3 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản
khác gắn liền với đất 17
1.3.1 Căn cứ pháp lý ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ 17
1.3.2 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu 19
1.3.3 Đăng ký tài sản gắn liền với đất 21
1.3.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 21
1.3.4.1 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 21
1.3.4.2 Những trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 22
1.4 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và quận Thanh Xuân 25
1.4.1 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội 25
1.4.2 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của quận Thanh Xuân 29
1.4.2.1 Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất quận Thanh Xuân 29
1.4.2.2 Những tồn tại, khó khăn, vướng mắc chủ yếu ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Thanh Xuân 31
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG KHƯƠNG ĐÌNH, PHƯỜNG HẠ ĐÌNH QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 34
2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Khương Đình, phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội 34
2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Thanh Xuân 34
Trang 42.1.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Hạ Đình, phường Khương Đình 43
2.1.2.1 Điều kiện tự nhiên phường Khương Đình, phường Hạ Đình 43
2.1.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội phường Hạ Đình 46
2.1.2.3 Điều kiện kinh tế, xã hội phường Khương Đình 49
2.2 Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phường Khương Đình, phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội 50
2.2.1 Trình tự thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50
2.2.1.1 Công tác tiếp nhận hồ sơ 50
2.2.1.2 Công tác xét cấp GCN tại phường 51
2.2.2 Kết quả cấp GCN trên địa bàn phường Hạ Đình, Khương Đình 55
2.2.2.1 Kết quả cấp GCN trên địa bàn phường Hạ Đình 56
2.2.2.2 Kết quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phường Khương Đình 63
2.3 Những tồn tại, khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phường Khương Đình, phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội 72
2.3.1 Phường Hạ Đình 72
2.3.2 Phường Khương Đình 73
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN 75
3.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 75
3.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 76
3.3 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính 76
3.4 Giải pháp về tài chính 77
3.5 Giải pháp ứng dụng công nghệ hiện đại hóa hệ thống đăng ký, cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất 78
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
Trang 5DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1 Chỉ tiêu và kết quả cấp GCN năm 2013 của TP Hà Nội
(tính đến 31/12/2013) 26 Bảng 1.2 Tổng hợp công tác cấp GCN từ ngày 01/01/2013
đến ngày 31/10/2013 trên địa bàn quận Thanh Xuân 30 Bảng 2.1 Giá trị, cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân qua một số năm 36 Bảng 2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân qua một số năm 37 Bảng 2.3 Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn phường Hạ Đình 47 Bảng 2.4 Bảng tổng hợp kết quả phiếu lấy ý kiến về công tác đăng ký kê khai
cấp GCNQSDĐ trên địa bàn 2 phường Khương Đình, Hạ Đình 55 Bảng 2.5 Kết quả cấp GCN trên địa bàn phường Hạ Đình
theo đối tượng sử dụng (tính đến 31/12/2013) 56 Bảng 2.6 Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia, đình cá nhân theo cụm dân cư
phường Hạ Đình (tính đến ngày 31/12/2013) 57 Bảng 2.7 Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN (tính đến
31/12/2013) 59
Bảng 2.8 Diện tích đất ở đô thị cần cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân
phường Hạ Đình (tính đến ngày 31/12/2013) 62 Bảng 2.9 Số liệu thống kê hồ sơ kê khai đăng ký tại Phường Khương Đình64 Bảng 2.10 Tổng hợp kết quả cấp GCN của Phường Khương Đình
trong giai đoạn 2003 -2013 65 Bảng 2.11 Tổng hợp mục đích sử dụng đất được cấp GCN từ năm 2003 - 2013 71
Trang 6DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1 Tình hình phát triển kinh tế quận Thanh Xuân 37 Biểu đồ 2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân 38
Trang 7MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết
Các cụ ta xưa nay có câu “Tấc đất, tấc vàng” Chưa bao giờ câu nói này lại đúng và thiết thực như hiện nay Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và không gì có thể thay thế được Đất đai không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn
là yếu tố không thể thiếu được trong tiến trình phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội
Chính vì vậy, chúng ta phải quản lý, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả để đất đai đảm bảo lợi ích kinh tế, ổn định chính trị và phát triển xã hội
Trong những năm gần đây, do sự phát triên mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường khiến cho đất đai trở nên đắt giá đặc biệt là tại các đô thị Người dân ngày càng có nhu cầu thực hiện quyền của người sử dụng đất như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế…Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hóa…dẫn đến những khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm trong công tác quản lý đất đai chưa rõ ràng càng làm cho công tác quản lý khó khăn thêm Do vậy để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho người dân thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nước phải thực hiện tốt công tác đăng
kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất
Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội được nằm trong khu vực phát triển mạnh
mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán chuyển nhượng quyến sử dụng đất, tài sản tham gia thị trường bất động sản đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất Trong đó có 02 phường Khương Đình và Hạ Đình
có xuất phát điểm từ một xã nông nghiệp trở thành phường nên mang theo rất nhiều những khó khăn, vướng mắc, tồn tại từ thời cũ Sau 15 năm thành lập, để đáp ứng
Trang 8yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai chặt chẽ, thống nhất, phù hợp vớiđ quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất thì vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất là một trong những yêu cầu không thể thiếu Nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý
đất đai, tôi đã chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn một số phường thuộc quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội ”
2 Mục tiêu nghiên cứu
- Xác lập cơ sở khoa học trong việc đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ việc nghiên cứu, phân tích thực trạng và rút ra những tồn tại, khó khăn
- Làm rõ thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc địa bàn phường Khương Đình, phường Hạ Đình quận Thanh Xu©n, HN
- Căn cứ vào các cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý để áp váo các cơ chế chính sách hiện nay nhằm đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh Xu©n
3 Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Tổng quan về cơ sở pháp lý và nội dung của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở nước ta
- Tổng quan về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của Hà Nội và quận Thanh Xuân
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc địa bàn phường Khương Đình, phường Hạ Đình quận Thanh Xuân
Trang 9- Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu
- Rút ra những tồn tại, khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp Giấy chứng nhận của phường Khương Đình, phường Hạ Đình
- Căn cứ vào các cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý để áp váo các cơ chế chính sách hiện nay nhằm đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh Xuân
4 Phương pháp nghiên cứu:
4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:
Đây là phương pháp dùng để thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; hiện trạng sử dụng đất; tình hình kê khai, đăng ký cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh Xuân
4.4 Phương pháp điều tra nhanh
Trên cơ sở phân tích các phiếu điều tra tại địa bàn nghiên cứu qua đó tiến hành tổng hợp ý kiến của nhân dân
5 Phạm vi nghiên cứu
Phường Khương Đình, phường Hạ Đình
6 Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung luận văn được cấu trúc gồm 3 chương như sau :
Trang 10Chương 1 Cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Chương 2 Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn phường Khương Đình, phường Hạ Đình quận Thanh Xu©n , thành phố Hà Nội
Chương 3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh Xu©n
Trang 11CHƯƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT 1.1 Vai trò của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai
GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để Nhà nước quản lý tài nguyên quý giá này Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì GCNQSDĐ còn là
cơ sở để đối tượng khác như công ty, ngân hàng,… đưa ra các quyết định có liên quan đến quá trình quản lý và sử dụng đất
1.1.1 Đối với người sử dụng đất
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt (vừa là tư liệu lao động, vừa là đối tượng lao động trong sản xuất nông nghiệp) của các ngành sản xuất Mặt khác đất đai là địa điểm diễn ra các hoạt động sản xuất, vui chơi… của con người Đất đai là tài sản quý giá ai cũng muốn chiếm hữu, sử dụng, vì vậy nhiều tranh chấp xảy ra trong quá trình sử dụng đất đai Do đó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai, Nhà nước ban hành GCNQSDĐ
+ Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai nhằm
sử dụng đất đai một cách hiệu quả, và tiết kiệm
+ Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như: Mua bán, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ trở ngại nào về pháp luật
+ Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trước bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan…
+ Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất
Trang 12Luật kinh doanh bất động sản đã được đưa vào áp dụng trong thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn được phép chuyển nhượng, cho thuê… trong thị trường bất động sản GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản Vì vậy GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản làm cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh
1.1.2 Đối với nhà nước
GCNQSDĐ do Nhà nước ban hành, vì vậy nó là công cụ trong việc quản lý đất đai có hiệu quả và khoa học
+ Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm giúp cho việc sử dụng đất có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do Nhà nước đặt ra
+ Là công cụ cung cấp thông tin trong quá trình quản lý đất đai, đặc biệt là quá trình kiểm kê đất đai: tổng diên tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất
+ Là công cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng
+ Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai
+ Là căn cứ để nhà nước bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi giải phóng mặt bằng Đồng thời nó cũng là cơ sở để Nhà nước nắm và kiểm tra
sự phát triển của thị trường bất động sản
1.1.3 Các đối tượng khác có liên quan
Ngoài hai vai trò quan trọng đối với người sử dụng đất và Nhà nước, GCNQSDĐ cũng có vai trò rất quan trọng với các đối tượng khác như đối với các ngân hàng, các tổ chức tín dụng…người sử dụng đất còn có thêm một số quyền khác như thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…vì vậy GCNQSDĐ là căn cứ
để ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho người sử dụng đất vay vốn kinh doanh, sản xuất
Trang 13Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả
Đối với những người không đầu tư kinh doanh vào đất đai (không trưc tiếp
sử dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu
tư của mình
Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định nhận chuyển nhượng, thuê…quyền sử dụng đất của mảnh đất đó
GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng trong quá trình quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên quý này
1.2 Tổng quan về cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta
1.2.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003
Ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ra đời là sự thành công của Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trương của Đảng là hoàn toàn đúng đắn với việc khẳng định : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Việc ban hành Luật đất đai năm 1987 nhằm đưa công tác quản
lý đất đai một cách chặt chẽ và nề nếp Luật Đất đai năm 1987 ra đời trong bối cảnh nền kinh tế nước ta chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa nên còn mang nặng tính chất của cơ chế cũ nên Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán đất đai Vì vậy, GCNQSDĐ chỉ nhằm mục đích để Nhà nước làm căn cứ quản
lý quỹ đất toàn quốc Luật ra đời chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với tư cách là chủ thể của quyền sở hữu đất đai với người được Nhà nước giao đất với tư cách là chủ thể của quyền sử dụng đất
Trước những bất cập của Luật Đất đai năm 1987 đã làm tiền đề thúc đẩy và tạo điều kiện cho Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân khi người dân là chủ thực sự của đất đai Điều
Trang 1413 Luật Đất đai năm 1993 đất đai được phân thành 06 loại căn cứ vào mục đích sử dụng như sau : Đất nông nghiệp; Đất lâm nghiệp; Đất khu dân cư nông thôn; Đất đô thị; Đất chuyên dùng; Đất chưa sử dụng;
Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các
quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp Do vậy, công
tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất Nhận thấy được tính cấp thiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ cho người dân, cơ quan các cấp, các địa phương đã tập trung chỉ đạo công tác cấp GCNQSDĐ và coi nó là vấn đề quan trọng nhất trong quản lý đất đai giai đoạn này
Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận được triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997
Từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 trong quá trình thực hiện bên cạnh những tích cực cũng bộc lộ không ít những hạn chế chưa thật phù hợp, chưa đủ cụ thể để
xử lý những vấn đề mới phát sinh, nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng đất, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, làm cho kinh tế phát triển chưa ổn định mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của xã hội Do vậy, Luật Đất đai
1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh
Kết quả trong 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 1993 là tích cực, đã thúc đẩy nền kinh tế, góp phần ổn định chính trị xã hội và tạo ra sự ổn định tương đối trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Công tác cấp GCNQSDĐ và hệ thống
hồ sơ địa chính cũng khá hoàn thành Nhưng Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn đề mới phát sinh mà chưa có định hướng giải quyết cụ thể, vẫn chưa thực sự theo kịp tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập nền kinh tế khu vực và thế giới Do vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để quản lý đất đai chặt chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước
1.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến năm 2013
Thời kỳ này, đất nước ta đang đẩy mạnh phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Những bất cập của Luật Đất đai năm 1993 được bộc lộ
Trang 15rõ nét và không đáp ứng được yêu cầu trong nhiệm vụ mới về phát triển, xã hội Để khắc phục những thiếu sót của Luật Đất đai 1993, Quốc hội đã tiến hành xây dựng Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai 1993 Ngày 11/11/2002, Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2002/NĐ-CP về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ TN&MT Ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2003 đã khẳng định rõ : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” đồng thời cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong Khoản 2, Điều 6
Luật Đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 Luật Đất đai 2003 thể hiện sự quan tâm, đúng đắn, nhất quán, thống nhất trong đường lối lãnh đạo của Đảng và Nhà nước nên đã nhanh chóng đi vào đời sống nhân dân góp phần gải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước chưa thực
hiện được Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành một loạt các
văn bản dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện như sau:
- Luật đất đai 2003;
- Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003;
- Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật của HĐND và UBND ngày 03/12/2004;
- Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;
- Chỉ thị số số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005
- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành
- Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về GCNQSDĐ
- Thông tư số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
Trang 16- Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyờn
và Mụi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ –
BTNMT ngày 01/11/2004
- Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/5/2007 của Chớnh phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trỡnh tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai
- Thụng tư số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/6/2007 hướng dẫn thực hiện
một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/5/2007
- Thụng tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chớnh
- Luật Nhà ở ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của cỏc luật liờn quan đến xõy dựng cơ bản ngày 19/6/2009; Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai ngày 18/6/2009;
- Luật Thuế thu nhập cỏ nhõn ngày 21/11/2007;
- Quyết định 69/1999/QĐ-UB ngày 18/08/1999 của UBND Thành phố Hà Nội về việc : Ban hành sửa đổi “ Quy định về kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đo thị thành phố Hà Nội”
- Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 về việc: "Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trờn địa bàn thành phố Hà Nội"
- Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 09/5/2008 của UBND Thành phố Hà Nội “ Về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất cựng với quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trờn địa bàn Thành phố Hà Nội
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Gớấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Trang 17quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất,
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hà Nội
- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND Thành phố
Hà Nội ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 08/8/2012 của UBND Thành phố
Hà Nội ban hành Quy định về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Gíấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất,
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm
2013 Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều
so với Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm
2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân
Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện như sau:
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
Trang 18thi hành một số điều Luật Đất đai;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai thay thế cho Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay thế cho Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014) thay thế cho Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính thay thế cho Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/ 2009
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thay thế cho Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố
Hà Nội ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
Luật Đất đai năm 2013 ra đời có những điểm đổi mới căn bản như sau :
Một là : các yếu tố trụ cột của một hệ thống quản trị đất đai đã được tiếp thu để
đưa vào Luật Đất đai, cụ thể gồm: (a) Công khai và minh bạch trong quản lý, trước hết là thông tin đất đai (Điều 28 quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch); (b) Người dân được tham gia vào quản lý và giám sát việc thực thi pháp luật (việc lấy ý kiến của dân, Điều 43 quy định đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Điểm a Khoản 2 Điều
Trang 1969 đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Điều 199 quy định về quyền giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai); (c) Kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền của cơ quan nhà nước; (d) Trách nhiệm giải trình của cán bộ
và cơ quan quản lý được quy định rất cụ thể về nhiệm vụ, thẩm quyền, trách nhiệm của từng cơ quan;
Hai là: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung có nhiều đổi mới nhất trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, cụ thể bao gồm: (a) Quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cấp xã được tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; (b) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm; (c) Việc lấy ý kiến người dân về quy hoạch sử dụng đất được quan tâm đặc biệt với những quy định cụ thể; (d) Đã chuyển một bước từ phương pháp luận quy hoạch theo tổng diện tích loại đất sang phương pháp luận quy hoạch theo phân vùng sử dụng đất; (đ) Xác định được vị trí của quy hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với các loại quy hoạch khác nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch cõng quy hoạch, hoặc quy hoạch chống quy hoạch; (e) Quy định cụ thể về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp hành chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh; (g)
Có quy định chính thức về giải pháp xử lý "quy hoạch treo";
Ba là: thuật ngữ "Nhà nước giao đất" chỉ áp dụng đối với đất được sử dụng vô thời hạn và đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân Đối với các loại các trường hợp đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất, hoặc trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài;
Bốn là: về định giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114) Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất
Trang 20để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trường hợp
cụ thể, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng bắt buộc
có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất độc lập (Khoản 3 Điều 114) Kết quả của dịch vụ tư vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3 Điều 114);
Năm là: thời hạn và hạn mức sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho nông dân được nới rộng hơn Luật Đất đai 2013 quy định kéo dài thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp thành 50 năm và nông dân được tiếp tục sử dụng theo thời hạn mới mà không cần bất kỳ một thủ tục nào Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được giao cho Chính phủ quy định cụ thể nhưng không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất của Nhà nước;
Sáu là: việc xử lý các "dự án treo" cũng được đổi mới và được Luật Đất đai
2013 quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64
Giai đoạn từ 2003 đến 2013, việc cấp GCNQSDĐ đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và đã cấp được 6,2 triệu GCNQSDĐ cho người dân Các thủ tục hành chính đã được cải cách trong nhiều khâu đặc biệt là nhiều địa phương đã có kinh nghiệm để đơn giản hoá thủ tục, rút ngắn được thời gian cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn chậm nhất là đất chuyên dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp
1.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay tại thành phố Hà Nội
Trên cơ sở Luật đất đai năm 1993 (luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993, năm 1998, năm 2001); Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm 2013; Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; Luật Sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai ngày 18 tháng 6 năm 2009; Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện như sau: + Nghị định 64/CP ngày 27/02/1993 về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và chỉ thị
Trang 2110/1998/CT - TTg theo đú cơ bản hoàn thành việc giao đất, cấp GCNQSDĐ trong
+ Quyết định số 148/2005/QĐ-UB ngày 30/9/2005 về việc ban hành "Quy chế
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cỏc tổ chức trong nước, tổ chức cỏ nhõn nước ngoài và cơ sở tụn giỏo trờn địa bàn thành phố Hà Nội
+ Quyết định 69/1999/QĐ-UB ngày 18/08/1999 của UBND Thành phố Hà Nội
về việc :“ Ban hành Quy định về kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đụ thị thành phố Hà Nội” + Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 về việc: "Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trờn địa bàn thành phố Hà Nội" + Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trỡnh tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố cỏo về đất đai
+ Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 09/5/2008 của UBND Thành phố Hà Nội
“ về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất cựng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trờn địa bàn Thành phố Hà Nội
+ Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Gớấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất,
sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cỏ nhõn nước ngoài được sở hữu nhà
Trang 22ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trờn địa bàn Thành phố Hà Nội + Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND TP HN về việc Ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất v-ờn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân c- (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
+ Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Gớấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất,
sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cỏ nhõn nước ngoài được sở hữu nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trờn địa bàn Thành phố Hà Nội
1.2.4 Giai đoạn từ khi thành lập quận Thanh Xuõn (từ năm 1997 đến nay)
Từ khi thành lập từ năm 1997 tới nay quận Thanh Xuõn đó cú rất nhiều những văn bản chỉ đạo việc thực hiện cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất Thực hiện nội dung cụng văn
số 22/UB-ĐCNĐ&ĐT ngày 13/01/2005 của UBND quận về việc tổng hợp, rà soỏt
hồ sơ kờ khai đăng kớ và lập kế hoạch thực hiện cụng tỏc cấp GCN năm 2005 Sau khi rà soỏt kiểm tra tới từng tổ dõn phố cỏc hồ sơ đó kờ khai, trong đú cú hồ sơ đó được cấp GCN, chưa được cấp GCN, khụng đủ điều kiện cấp GCN đó xột chuyờn lờn quận đồng thời cú những biện phỏp cụ thể để đảm bảo cơ bản cụng tỏc cấp GCN trong năm 2005
Bỏo cỏo số 308/BC-UB về việc thực hiện cụng điện số 554/CP-NN ngày 20/6/2001 của thủ tướng Chớnh phủ, văn bản số 1119/TCĐC-TTr của tổng cục địa chớnh về việc kiểm tra, theo dừi việc quản lý sử dụng đất của cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trờn địa bàn phường và tỡnh hỡnh thực hiện hiện nay
Bỏo cỏo số 30/CV-UB ngày 18/8/2003 bỏo cỏo về tỡnh hỡnh xột cấp GCN QSDĐ trờn địa bàn quận Thanh Xuõn Thụng bỏo số 37/TB-UBND ngày 29/01/2013 giao chỉ tiờu cấp Giấy chứng nhận năm 2013 cho UBND quận
Kế hoạch số 43/KH-UBND ngày 05/03/2013 giao phũng TN&MT phối hợp với UBND cỏc phường trong địa bàn quận tiếp tục rà soỏt cỏc khu vực cú hồ sơ
Trang 23vướng mắc trong công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn các phường thuộc quận
Kế hoạch số 49/KH-UBND ngày 10/3/2014 của UBND quận đề xuất UBND quận cấp Giấy chứng nhận, đồng thời phối hợp với các Sở, ngành liên quan tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong công tác cấp Giấy chứng nhận
1.3 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.1 Căn cứ pháp lý ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ
Trước những khó khăn trong công tác quản lý đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được hiệu quả Nhà nước ta luôn điều chỉnh và hoàn thiện các hệ thống văn bản pháp luật Nó giúp cơ quan quản lý và người sử dụng đất có điều kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Gắn với sự phát triển của đất nước nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa, Nhà nước ta
đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo từ cấp TW đến địa phương để làm cơ sở thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC
* Các văn bản do Quốc hội, UBTVQH ban hành có quy định về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ bao gồm:
- Luật đất đai năm 1993;
- Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 26/11/2003,
có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004 Trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC;
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của UBTVQH
về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác định đối tượng được cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp có tranh chấp;
- Hiến pháp năm 2013 ban hành ngày 28/11/2013, có hiệu lực từ ngày 01/01/2014;
- Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội khoá XIII thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014, có quy định cụ thể và chặt chẽ hơn các vấn đề về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC
Trang 24* Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ:
- Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh
để hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận trong năm 2005;
- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 do Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật Đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận;
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy nhanh tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận trong năm 2006;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
Trang 25- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ TN&MT ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ TN&MT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm
2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ TN&MT ban hành hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT quy định về GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ TN&MT quy định
bổ sung về GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất;
1.3.2 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC giúp Nhà nước nâng cao hiệu quả quản
lý đất đai ĐKĐĐ là công cụ để Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng như : quản lý nguồn thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng …Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng đất tốt nhất đồng thời biết cách để quản lý chung thông qua công cụ ĐKĐĐ để quản lý Lợi ích của công dân có thể thấy được khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai
Điều 46, Mục 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định Đăng ký quyền sử dụng đất Điều 95, Mục 1, Chương VII Luật Đất đai năm 2013 quy định về Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất :
1 Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu
2 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
Trang 26quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau
3 Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký
4 Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
Trang 27k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất
1.3.3 Đăng ký tài sản gắn liền với đất
Theo Điều 4 Chương 1, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu như sau :
1 Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật
2 Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là tài sản gắn liền với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước;cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài;
cá nhân nước ngoài được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng
1.3.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
1.3.4.1 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất
Điều 105, Mục 2, Chương VII, Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước
Trang 28ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ
1.3.4.2 Những trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
Điều 99, Mục 2, Chương VII Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trang 29b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất Điều 100, Mục 2, Chương VII Luật Đất đai năm 2013 quy định cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất các trường hợp:
1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
Trang 30nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ
2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật
Trang 314 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật
5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất
sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 101, Mục 2, Chương VII Luật Đất đai năm 2013 quy định cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1.4 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và quận Thanh Xuân
1.4.1 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội
Theo đánh giá sơ bộ của Bộ tài nguyên và Môi trường Thành phố Hà Nội thì tình hình kê khai đăng ký cấp GCN ở Thành phố Hà Nội đã và đang có nhiều chuyển biến tích cực theo hướng đẩy nhanh tiến độ cấp GCN Số lượng GCN được cấp cho người dân ngày càng tăng đặt ra yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền phải sát sao, nhanh chóng tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc làm chậm quá trình cấp GCN
Theo báo cáo của phòng ĐKTK Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội về việc thực hiện công tác cấp GCN trên địa bàn TP Hà Nội như sau (tính đến 31/12/2013):
Trên địa bàn thành phố Hà Nội có 1.257.447 thửa đất ở trong khu dân cư nông thôn và đô thị (diện tích 35.308 ha) cần cấp GCN gồm:
Trang 32- 1.126.702 thửa đất đủ điều kiện cấp GCN Tính lũy kế đến nay Thành phố đã cấp được 1.099.086/1.126.702 đạt 97,5% thửa đất đủ điều kiện cấp GCN Trong đó tỷ lệ tính theo diện tích khu dân cư như sau:
+ Đất ở đô thị là 405.626 Giấy với diện tích 6.916 ha, đạt 91% diện tích cần cấp; + Đất ở nông thôn là 693.460 GCN với diện tích 23,401 ha, đạt 84,4% diện tích cần cấp trong đó có 130.745 thửa đất (diện tích 4.991 ha), gồm:
- Đất ở đô thị là 33.894 thửa đất, diện tích là 684 ha;
- Đất ở nông thôn là 96.851 thửa đất, diện tích là 4,307 ha còn tồn đọng, khó khăn, vướng mắc do các nguyên nhân: có nguồn gốc sử dụng đất vi phạm pháp luật như : lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, giao đất trái thẩm quyền; nằm trong hành lang bảo vệ công trình công cộng; vi phạm pháp luật đất đai đã bị Tòa án Quyết định xử lý hoặc kháng nghị của Viện Kiểm sát, kết luận của Thanh tra các cấp và Quyết định xử lý hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng đến nay chưa xử lý được…nên các quận, huyện còn để lại chưa giải quyết cấp GCN
Việc thực hiện chỉ tiêu cấp GCN năm 2013, chỉ tiêu kế hoạch ghi tại Quyết định số 5699/QĐ-UBND ngày 10/12/2012 của UBND Thành phố, như sau
Bảng 1.1 Chỉ tiêu và kết quả cấp GCN năm 2013 của TP Hà Nội
(tính đến 31/12/2013)
STT quận,huyện, Tên
thị xã
Kế hoạch thực hiện năm 2013 (Giấy)
Năm 2013
Ghi chú
Số Giấy đã cấp
Tỷ lệ hoàn thành (%)
Trang 33STT quận,huyện, Tên
thị xã
Kế hoạch thực hiện năm 2013 (Giấy)
Năm 2013
Ghi chú
Số Giấy đã cấp
Tỷ lệ hoàn thành (%)
(Nguồn: Báo cáo tình hình cấp GCNQSDĐ theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của
phòng ĐKTK – Bộ Tài nguyên và Môi trường Hà Nội năm 2013 [1])
- Đối với tổ chức sử dụng đất, tính đến ngày 31/12/2013 Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp được 921 GCN; cụ thể: 666 hồ sơ đã có Quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (trong đó có 155 hồ sơ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận qua mạng - dịch vụ mức 3); 135 hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất, hiện đang hoàn thiện thủ tục bàn giao mốc giới; 120 hồ sơ cho các đơn vị sự nghiệp thuộc UBND quận Ba Đình Đến nay, Thành phố cấp được 7.820/19.247 thửa đất
cần cấp GCN theo quy định của pháp luật, đạt 40,6% số thửa đất cần cấp
Trang 34* Đánh giá kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
+ Những mặt đạt được:
- Được sự quan tâm thường xuyên của Chính phủ, sự phối hợp giúp đỡ của các Bộ, ngành Trung ương, sự chỉ đạo tập trung của Thành uỷ và Hội đồng nhân dân thành phố đã xác định công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính (lập các loại sổ quản lý) là nhiệm vụ trọng tâm và tập trung chỉ đạo quyết liệt, thường xuyên kiểm tra, đôn đốc, kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, đề xuất báo cáo Chính phủ và xin ý kiến của các Bộ, Ngành giải quyết những vấn đề phát sinh từ thực tế
- Từ năm 2000 đến nay, hàng năm thành phố đều giao chỉ tiêu kế hoạch cấp giấy cho các quận, huyện và xác định đây là một trong những nhiệm vụ trọng tâm phải phấn đấu hoàn thành
- Việc hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch hằng năm thể hiện sự tham gia của cả hệ thống chính trị từ cấp thành phố đến cơ sở, sự phối hợp đồng bộ có hiệu quả giữa các quận, huyện với các ngành thành phố và được sự đồng tình ủng hộ của nhân dân
- Với việc cơ bản hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ đã góp phần phục vụ nhiệm vụ quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất và đáp ứng nguyện vọng của người dân được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
+ Những mặt chưa được:
- Về phía khách quan: Các văn bản pháp luật, chính sách tài chính về nghĩa
vụ của người sử dụng đất do Trung ương ban hành phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần; quy định về quản lý nhà và đất còn thiếu nhất quán; quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, sở hữu nhà theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ
- Về phía chủ quan: Có nơi, có lúc việc tuyên truyền, phổ biến chính sách và điều kiện, trình tự, thủ tục về công tác cấp giấy chứng nhận cho người dân chưa tốt; cán bộ địa chính cơ sở còn thiếu và lúng túng; cá biệt một số cán bộ trực tiếp với dân còn biểu hiện sai phạm, gây phiền hà, nhũng nhiễu làm bức xúc trong nhân dân
Trang 35và dư luận (UBND thành phố đã giao nhiệm vụ cho các ngành, các cấp thường xuyên kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm khắc những tổ chức cá nhân có hành vi,
vi phạm và đến nay các quận, huyện đã xử lý, kỷ luật nghiêm khắc một số cán bộ vi phạm)
Sau Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi năm 1998, 2001 và Luật đất đai năm
2003 và sửa đổi bổ sung năm 2009, thành phố đã sớm tổ chức triển khai việc giao đất, cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài, nhưng chưa hoàn thành Đối với đất thổ cư và đất chuyên dùng thì tiến
độ cấp giấy chứng nhận đến nay được đánh giá là chưa cao, đặc biệt là đất ở nông thôn
+ Nguyên nhân dẫn đến tiến độ chậm như vậy là do:
- Tài liệu về hồ sơ đất đai ở cơ sở phục vụ việc cấp giấy chứng nhận bị thất thoát và rất nhiều tài liệu, bản đồ phục vụ cấp giấy còn sai lệch nhiều so với thực tế, nhiều nơi đo vẽ không hết
- Việc chuyển quyền sử dụng không làm thủ tục qua các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền còn khá phổ biến, việc tranh chấp khiếu nại về đất đai còn nhiều, ngày càng có xu hướng gia tăng
- Những vi phạm trong quá trình sử dụng đất còn xảy ra nhiều, có nơi trở thành phổ biến, việc thực hiện Luật đất đai còn chưa triệt để và chưa đồng bộ
- Đặc biệt còn hạn chế trong khâu tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân
1.4.2 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất của quận Thanh Xuân
1.4.2.1 Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất quận Thanh Xuân
Thực hiện báo cáo số 148/BC-UBND ngày 24/10/2013 của UBND quận về việc kiểm đếm kết quả công tác trọng tâm tháng 10 và nhiệm vụ trọng tâm tháng 11, kết quả về việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Xuân như sau:
Trang 36- Tiếp tục phối hợp các phường đẩy nhanh tiến độ xét, cấp giấy chứng nhận tại các khu vực đã có tháo gỡ theo quy định Kết quả đến ngày 31/10/2013 đã trình UBND quận cấp 892/1000 GCN, đạt 89.2% chỉ tiêu thành phố giao
- Đã xây dựng xong kế hoạch kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất của hợp tác
xã Dịch vụ tổng hợp Nhân Chính
- Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất từ ngày 01/01/2013 đến ngày 31/10/2013 được tổng hợp qua bảng sau:
Bảng 1.2 Tổng hợp công tác cấp GCN từ ngày 01/01/2013 đến ngày 31/10/2013
trên địa bàn quận Thanh Xuân
Chỉ tiêu được giao năm
2013
Tổng số hồ sơ
đã được UBND quận cấp GCN
Tỉ lệ % đã cấp so với chỉ tiêu được giao
Trang 37So sánh bảng số liệu 1.1 về chỉ tiêu và kết quả cấp GCN đến hết ngày 31/12/2013 của UBND thành phố Hà Nội thì quận Thanh Xuân đạt tỷ lệ cấp là 72,7% khác so với tỷ lệ cấp GCN đến hết ngày 31/10/2013 tại bảng số liệu 1.2 là 89,2% Lý giải sự khác nhau trong số liệu báo cáo kết quả như sau : trong báo cáo gửi bộ TN&MT, UBND quận Thanh Xuân chỉ tổng hợp số liệu cấp GCN lần đầu theo Nghị định 60/NĐ-CP đối với nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân mà không tổng hợp số liệu GCN được cấp theo diện bán hóa giá nhà ở của Nghị định 61/NĐ-
CP Chính vì vậy, ta thấy có sự khác biệt đối với số liệu tại hai bảng tổng hợp kết quả như trên
Như vậy, nhìn vào bảng số liệu 1.2 chúng ta có thể nhận thấy rằng, tính đến ngày 31/10/2013 kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn toàn quận đạt kết quả cao chiếm tỉ lệ 89.2% so với chỉ tiêu được giao, trong đó có những phường đạt kết quả vượt chỉ tiêu rất cao như phường Thanh Xuân Bắc đạt 260% so với chỉ tiêu đạt ra, phường Thanh Xuân Nam đạt 164%, phường Khương Đình 101%, Khương Trung đạt 100%, đây là kết quả đáng khích lệ thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa phận toàn phường
1.4.2.2 Những tồn tại, khó khăn, vướng mắc chủ yếu ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Thanh Xuân
Đất đai luôn là vấn đề được đưa ra bàn bạc nhiều trong thời gian qua, khi đất
có giá trị như hiện nay thì nó lại càng trở nên phức tạp và khó khăn hơn
Trong công tác địa chính nhà đất, vẫn còn còn nhiều biểu hiện lấn chiếm đất đai, đất chưa sử dụng, việc xây dựng không giấy phép vẫn còn phổ biến, nhiều chủ
sử dụng đất vẫn chưa kê khai đất mà mình đang sử dụng, một số đơn thư khiếu kiện, tranh chấp tồn đọng chưa được cấp trên hỗ trợ giải quyết dứt điểm, chưa tìm ra các giải pháp quản lý đất đai hiệu quả Do đó mà số lượng giấy chứng nhận cấp mới vẫn còn hạn chế, kết quả này chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận
Trang 38Mặt khác trong thời gian tới khi tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa của thành phố Hà Nội và các quận mạnh mẽ hơn thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng như quản lý hệ thống hồ sơ địa chính của quận sẽ ngày càng trở nên khó khăn hơn nhiều
Những tồn tại và khó khăn trong công tác địa chính có rất nhiều lý do, trong
đó có những lý do chung của tình hình quản lý đất đai ở nước ta, song trên địa bàn quận cũng có nhiều nguyên nhân như sau:
Hiện trạng nhà đất do lịch sử để lại rất phức tạp về nguồn gốc sử dụng Hiện nay trên địa bàn quận có nhiều đơn vị, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không có hoặc không đủ giấy tờ về nguồn gốc đất đai, gây khó khăn trong công tác xét duyệt
Là một quận khá đông dân nên việc thiết lập và hoàn thiện hồ sơ địa chính đòi hỏi phải có nhiều thời gian, công sức, tiền của Việc tuyên truyền pháp luật về đất đai chưa sâu rộng đến từng người dân, ý thức chấp hành pháp luật của một số bộ phận dân cư còn kém Do việc quản lý đất đai bị buông lỏng trong một thời gian dài nên hệ thống hồ sơ không được thiết lập đấy đủ Điều này ảnh hưởng rất lớn đến công tác xét duyệt của hội đồng xét duyệt hồ sơ của quận
Tranh chấp, khiếu nại về đất đai vẫn còn tồn đọng rất nhiều cơ quan chức năng chưa giải quyết thỏa đáng, dẫn đến nhiều hồ sơ chưa được xét duyệt, hoặc đã được xét duyệt nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong hồ sơ kê khai đăng kí của các chủ sử dụng, mục sơ đồ thửa đất phải có chữ kí xác nhận của các chủ liền kề Hơn nữa với các chủ sử dụng kê khai đăng kí
bổ sung khi làm biến động thửa, việc đo đạc, xác định ranh giới thửa đất phải chờ người bên công ty đo đạc địa chính nên rất mất thời gian, làm giảm tiến độ cấp giấy Nhiều trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, va tài sản khác gắn liền với đất ở bị sai lệch các thông tin như: nhầm tên chủ sử dụng, nơi thường trú của chủ sử dụng, diện tích thửa…nên phải chờ công văn của cơ quan chức năng sửa và chỉnh lý trong hồ sơ địa chính và sổ cấp giấy chứng nhận
Trang 39Một nguyên nhân nữa là các khoản thu theo quy định còn quá cao so với thu nhập của người dân Để được trả giấy chứng nhận, các chủ sử dụng phải nộp các khoản như: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế nhà đất…
Trên đây là một số nguyên nhân chủ yếu gây ra khó khăn cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà nhiều quận trên địa bàn thành phố Hà Nội đang gặp phải Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, từ đó ảnh hưởng tới công tác quản lý đất đai hiện nay
Trang 40CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG KHƯƠNG ĐÌNH, PHƯỜNG HẠ ĐÌNH QUẬN THANH XUÂN, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Khương Đình, phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, HN
2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Thanh Xuân
* Vị trí địa lý
Quận Thanh Xuân được thành lập theo Nghị định số 74/NĐ-CP ngày 22/11/1996 của Chính phủ, quận gồm 11 đơn vị hành chính cấp phường là: Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Thanh Xuân Trung, Khương Đình, Nhân Chính, Phương Liệt, Hạ Đình, Kim Giang, Khương Mai, Khương Trung, Thượng Đình (có
3 phường được thành lập từ các xã ngoại thành của 2 huyện Từ Liêm và Thanh Trì, còn lại là các phường cũ của quận Đống Đa chuyển sang) Địa giới hành chính của quận như sau:
- Phía Bắc giáp quận Đống Đa và quận Cầu Giấy
- Phía Tây giáp huyện Từ Liêm và quận Hà Đông
- Phía Nam giáp quận Hoàng Mai, huyện Thanh Trì
- Phía Đông giáp quận Hai Bà Trưng
Điều kiện địa hình quận Thanh Xuân tương đối thuận tiện cho việc xây dựng
cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế đô thị Trên địa bàn quận Thanh Xuân có quốc lộ số
6 chạy qua, bắt đầu từ Ngã Tư Sở qua Thanh Xuân đến quận Hà Đông và đi các tỉnh miền Tây Bắc như Hòa Bình, đi Phú Thọ theo Quốc lộ 21 Trên địa bàn quận có 5 tuyến đường giao thông chính đi qua như: đường Giải phóng, đường Nguyễn Trãi, đường Vành đai 3, đường Trường Chinh, đường Láng Hạ - Thanh Xuân Ngoài ra trên địa bàn quận còn có một mạng lưới giao thông nội bộ nối liền giữa các trục giao thông chính và các phường trong toàn quận với các quận, huyện giáp ranh Vị
