Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện lục ngạn tỉnh bắc giang

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học, ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, em lựa chọn thực hiện đề tài "Đánh giá thực trạ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-  -

PHẠM HỒNG LONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này

là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này

đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Phạm Hồng Long

Tôi xin trân trọng cám ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài

Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể Văn phòng HĐND&UBND, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thống

kê, Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn huyện Lục Ngạn, cấp uỷ, chính quyền và bà con nhân dân các xã, thị trấn trong huyện đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài trên địa bàn

Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện

đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Phạm Hồng Long

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích, yêu cầu 3

2.1 Mục đích 3

2.2 Yêu cầu 3

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.1 Cơ sở lý luận về Đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Đăng ký đất đai 4

1.1.2 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 12

1.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 20

1.2.1 Australia 20

1.2.2 Cộng hòa Pháp 22

1.2.3 Thụy Điển 24

1.3 Đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25

1.3.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam 25

1.3.2 Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ ở Việt Nam 27

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 35

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35

2.2 Nội dung nghiên cứu 35

2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Lục Ngạn 35

2.2.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Lục Ngạn 35

2.2.3 Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, những hạn chế và nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lục Ngạn 35

2.2.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lục Ngạn 35

2.3 Phương pháp nghiên cứu 36

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 36

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36

2.3.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 37

2.3.4 Phương pháp và chỉ tiêu đánh giá 37

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Lục Ngạn 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 45

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 54

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Lục Ngạn 56

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 56

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 60

3.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lục Ngạn 62

3.3.1 Tổ chức bộ máy 62

3.3.2 Cơ chế hoạt động 65

3.3.3 Kết quả hoạt động 69

3.3.4 Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử

dụng đất huyện Lục Ngạn 78

3.3.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lục Ngạn 85

3.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lục Ngạn 87

3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 87

3.4.2 Giải pháp về tổ chức và cơ chế 88

3.4.3 Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật 89

3.4.4 Giải pháp về nhân lực 89

3.4.5 Một số giải pháp khác 90

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91

I Kết luận 91

II Kiến nghị 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp 28

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực VPĐKQSDĐ của cả nước 29

Bảng 3.1: Cơ cấu các nhóm đất 42

Bảng 3.2: Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2001 – 2013 (Giá cố định) 45

Bảng 3.3: Cơ cấu giá trị sản xuất các nhóm ngành (Giá hiện hành) 46

Bảng 3.4 Dân số và biến động dân số 51

Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất huyện Lục Ngạn năm 2013 60

Bảng 3.6 Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Lục Ngạn 69

Bảng 3.7 Kết quả đăng ký biến động đất đai huyện Lục Ngạn (2006-2013) 72

Bảng 3.8 Tình hình lưu trữ hồ sơ địa chính của huyện Lục Ngạn 75

Bảng 3.9 Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Lục Ngạn 76

Bảng 3.10 Mức độ công khai thủ tục hành chính 79

Bảng 3.11 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ 80

Bảng 3.12 Đánh giá về thái độ tiếp nhận hồ sơ của VPĐKQSDĐ 81

Bảng 3.13 Đánh giá về mức độ hướng dẫn của VPĐKQSDĐ 82

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH , BIỂU ĐỒ

Sơ đồ 1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong

hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam 19

Sơ đồ 3.1 Quy trình cấp GCN lần đầu 66

Sơ đồ 3.2 Quy trình thực hiện đăng ký biến động 69

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Lục Ngạn 38

Biểu đồ 3.1 Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2013 47

Biểu đồ 3.2 Cơ cấu đất đai năm 2013 huyện Lục Ngạn 60

Biểu đồ 3.3 So sánh số GCN kê khai và số GCN được cấp các năm 70

12 TN&MT Tài nguyên và Môi trường

13 TTGDTX-DN Trung tâm Giáo dục thường xuyên và Dạy nghề

14 VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh

tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng, an ninh… Theo thời gian, đất đai ngày càng gắn

bó với con người hơn, bởi nó đã dần trở thành tài sản đặc biệt với các giao dịch trong thị trường bất động sản

Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai Hệ thống

tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ

sở Tại địa phương, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà

nước về đất đai Việc đăng ký đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo

đảm bởi Nhà nước Đăng ký đất đai là một công cụ để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân Lợi ích đối với

Nhà nước và xã hội thể hiện ở chỗ: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản,

thuế thu nhập; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch sử dụng đất; phục vụ công tác

quản lý trật tự an ninh xã hội Lợi ích đối với công dân thể hiện như: Tăng cường

sự đảm bảo an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá

nhân; mở rộng khả năng thế chấp quyền sử dụng đất; hỗ trợ các giao dịch về bất

động sản; giảm các vụ tranh chấp về đất đai

Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Tuy nhiên, hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau,

có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN), vì vậy

mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Lục Ngạn là huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, có diện tích tự nhiên lớn nhất so với các huyện trong tỉnh (101.850,41 ha), dân số 209.907 người, mật độ khoảng 206 người/km2 Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh

tế Lục Ngạn đã có những khởi sắc và đang trên đà phát triển Cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên Trước nhiệm vụ ngày càng khó khăn, phức tạp, ngày 16 tháng 02 năm 2006, VPĐKQSDĐ huyện Lục Ngạn đã được thành lập Sau 7 năm đi vào hoạt động, VPĐKQSDĐ đã góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và đăng ký, cấp GCN nói riêng theo hướng công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Tuy nhiên, ở một số xã có tỷ lệ cấp GCN còn thấp, quá trình xây dựng nông thôn mới ở nhiều xã đã và đang tiếp tục thực hiện công tác chuyển dịch cơ cấu cây trồng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép còn diễn ra, tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp GCN ngày càng tăng

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học, ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, em lựa chọn

thực hiện đề tài "Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu

quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang" nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp

hoàn thiện để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đất đai, bất động sản; giải quyết được một số những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lục Ngạn

- Các số liệu điều tra, thu nhập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;

- Các giải pháp đề xuất trong đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận về Đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất Kết quả của quá trình đăng ký đất đai thể hiện trong một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi

về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định

Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp

sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định đoạt đất đai Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một diện tích đất cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị trường tín dụng Với thông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể yên tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay; đồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm thiểu Hơn nữa thông tin đất đai đăng ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế chuyển quyền bất động sản Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là một trong những công

cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế Đo đó, theo FIG, mặc

dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm

đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu chi phí (Đặng Anh Quân, 2011)

- Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003)

- Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính"

Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:

Một là: Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước

quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Hai là: Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:

+ Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị

sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chỉ có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng; giá trị đặc biệt còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên

+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng;

+ Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất

Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan Nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật

b) Đăng ký Nhà nước về đất đai

Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này ghi rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

c) Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai:

Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,

thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình

vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh

chóng, an toàn và với một chi phí thấp

b) Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản:

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo

vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

c) Đơn vị đăng ký - thửa đất:

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

d) Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản:

* Đăng ký văn tự giao dịch:

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh

nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký, văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối

với đất mà mình mua

* Đăng ký quyền:

- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được

giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi

- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản

đó Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.1.3 Đối tượng đăng ký đất đai:

- Nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất: + Là người đang sử dụng đất;

+ Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền

và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật

- Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2003 gồm:

1 Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội,

tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của

tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam, được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

7 Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu

tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003)

1.1.1.4 Các trường hợp phải đăng ký đất đai:

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và

có giá trị pháp lý như nhau

1 Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

2 Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,

tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất (Chính phủ, 2004)

1.1.2 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ

a) Pháp luật đất đai

* Luật Đất đai 2003

- Luật Đất đai 2003 quy định: "Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất; người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành" (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003)

"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính

gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ" (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003)

* Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT (Chính phủ, 2004)

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức hoạt động của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐKQSDĐ khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐKQSDĐ gắn liền với công tác cải cách hành chính

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐKQSDĐ; các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐKQSDĐ, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

của người sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm

2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

- Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 3 năm

2010 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT

05/2005/TTLT Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT05/2005/TTLT BTP05/2005/TTLT BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và

cơ quan có thẩm quyền (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005)

c) Một số văn bản khác:

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009 Đối với lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai, Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Phân định rõ ràng, cụ thể trình tự, thủ tục, điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng như xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất trong công tác quản lý giữa các bộ, ngành, nâng cao vai trò trong công tác quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đơn thuần chỉ là quyền sử dụng đất

mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc đến "giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" Như vậy, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện phải đảm nhiệm thêm một nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công trình nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi phương pháp làm việc, mẫu giấy chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan để bổ sung các yếu tố như nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, đồng thời cũng quy định các văn bản pháp lý có liên quan để xác định quyền hợp pháp của người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó (Điều 8-10)

Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền lựa chọn các hình thức, trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp nhà

ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đồng thời là chủ sử dụng đất (Điều 20)

Một điểm nữa Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ (Điều 11,12)

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất, gồm có 4 chương và 36 Điều Được quy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc sử dụng giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất

và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên đất, việc thể hiện các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất (Điều 3, 4, 5)

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

Thông tư này quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày đối với cấp giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP còn 43 ngày, đồng thời điều chỉnh bổ sung một số nội dung đơn xin giao đất làm nhà ở của thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một số mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất bằng mẫu đơn xin đăng ký biến động (Mẫu 03) của thông tư 17/2009/TT-BTNMT…

d) Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức, hoạt động của VPĐKQSDĐ

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐKQSDĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐKQSDĐ còn những hạn chế như:

- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phép các địa phương có thể không thành lập VPĐKQSDĐ) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPĐKQSDĐ đang bị "bỏ ngỏ" (Bộ Tài nguyên và Môi trường&Bộ Nội vụ, 2004)

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐKQSDĐ và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa

VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết, nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập

1.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSDĐ

a) Chức năng của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất:

Theo quy định của pháp luật, VPĐKQSDĐ thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công, hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên

và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

b) Nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất:

- Giúp các cấp quản lý Nhà nước trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất tại địa phương;

- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm

vi địa giới hành chính (cấp huyện không có chức năng lập);

- Chỉnh lý HSĐC khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường;

- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai (Chính phủ, 2004)

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐKQSDĐ có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐKQSDĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt

động quản lý Nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ

thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKQSDĐ các cấp là tổ

chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình

Thứ ba: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã và đang góp phần giảm thiểu

những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng

ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh

tế quốc tế

Thứ tư: Những năm gần đây, cùng với việc quản lý đất đai theo yêu cầu

chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐKQSDĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy chứng nhận cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng

trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý, mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các

tổ chức tín dụng, cơ quan thuế thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công

tác đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư,

ứng dụng công nghệ thông tin Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐKQSDĐ thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

1.1.2.3 Mối quan hệ giữa VPĐKQSDĐ với các cơ quan liên quan và chính quyền địa phương

Sơ đồ 1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam

UBND huyện, quận, thị

xã thuộc tỉnh

UBND xã, phường, thị trấn Phòng TN&MT

Bộ TN&MT

Chính phủ

Sở TN&MT

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có vị trí rõ ràng trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam, có mối quan hệ với các cơ quan và chính quyền địa phương như sau:

- Đối với UBND tỉnh, sở Tài nguyên và Môi trường; UBND huyện, phòng Tài nguyên và Môi trường: Là quan hệ cấp dưới cấp trên

- Quan hệ với các cơ quan, đơn vị có liên quan:

+ Đối với cơ quan Thuế là mối quan hệ trong việc luân chuyển thông tin nghĩa vụ tài chính theo Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005; đối với các ngân hàng, các tổ chức tín dụng là mối quan hệ trong việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; đối với các cơ quan khác là quan hệ trong việc thực hiện nhiệm vụ chính trị, xã hội tại địa phương

- Quan hệ công tác với UBND các xã, thị trấn: Là mối quan hệ theo nguyên tắc thực hiện nhiệm vụ chuyên môn trong việc thẩm định hồ sơ, trích đo, trích lục địa chính thửa đất

1.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Australia

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan Chính phủ, các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan Đăng ký đất đai, Văn phòng Đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

1.2.1.1 Văn phòng Đăng ký quyền đất đai của Northern Territory:

Văn phòng Đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng là thực hiện đăng

ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens, bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký

và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử,

trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.2.1.2 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật Chuyển nhượng đất đai 1958

Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria

đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.2.1.3 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do cơ quan quản

ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai

có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS

1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng Gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành là hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký còn có một bản mục lục tên người mua, mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại, Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983, nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.2.2 Cộng hòa Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở

để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có

hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền

sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng Đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: Mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu

trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể có quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các

cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy

đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa

kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: Tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: Tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân

chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo

hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009)

1.2.3 Thụy Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất, hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền, tương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển

Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng Đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của

Bộ Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ có 93 Văn phòng ĐKĐĐ, mỗi văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý

dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai

Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ

liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng

ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.3 Đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.3.1.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai

Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất" đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn

bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

1.3.1.2 Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

- Luật Đất đai 1988 quy định "Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang

sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký thì phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính"

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201-ĐKTK, đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam" Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản

lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai không phức tạp

1.3.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

a) Luật Đất đai năm 1993 quy định:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích và Nhà nước cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại

xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất" (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 1993, 2005)

Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra khá phổ biến trên phạm vi toàn quốc, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

b) Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

1.3.1.4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay:

a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định "Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ" "Đăng ký quyền sử

dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính, nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất" (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003)

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản

lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người

sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng

ký lần đầu và đăng ký biến động

- Đăng ký lần đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;

- Đăng ký biến động: Khi thay đổi diện tích (tách, hợp thửa, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, khi thực hiện các quyền

b) Cơ quan đăng ký đất đai:

Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003)

1.3.2 Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ ở Việt Nam

1.3.2.1 Tình hình thành lập của VPĐKQSDĐ ở Việt Nam

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai, tính đến năm 2013 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐKQSDĐ cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 1.1) Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

Đến nay, cơ bản các tỉnh đã chỉ đạo UBND các huyện, thị xã, thành phố thành lập VPĐKQSDĐ và dần dần ổn định đi vào hoạt động theo đúng chức năng nhiệm vụ

Một số VPĐKQSDĐ không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng,

đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp, kéo dài

do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này (Tổng cục Quản lý đất đai, 2013)

bộ phận hoặc tổ; mỗi VPĐKQSDĐ thuộc sở trung bình có từ 3 đến 4 bộ phận

Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐKQSDĐ cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐKQSDĐ thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã, thị trấn) nên lực lượng bị phân tán Các VPĐKQSDĐ cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐKQSDĐ do yêu

cầu công việc còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương (Tổng cục Quản

lý đất đai, 2013)

1.3.2.3 Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ ở Việt Nam

Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, số lượng lao động của các VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hiện còn hạn chế: Tổng số cán bộ của 63 VPĐKQSDĐ cấp tỉnh, tính đến tháng 12 năm 2013 là 2100 người, trung bình mỗi VPĐKQSDĐ cấp tỉnh có 33 người (chi tiết xem Bảng 1.2)

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực VPĐKQSDĐ của cả nước

Hợp đồng

Tổng

số

Biên chế

Hợp đồng

Số người TB/VP

Nguồn: Cục Đăng ký và Thông kê đất đai 2013

Trong tổng số lao động của các VPĐKQSDĐ cấp tỉnh có 970 người trong biên chế Nhà nước (chiếm 46%), có 1130 hợp đồng dài hạn (chiếm 54 %)

Tuy nhiên, kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ cán bộ, viên chức VPĐKQSDĐ cấp tỉnh có chỗ, có nơi còn hạn chế, phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐKQSDĐ hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường) chuyển sang

Tổng số lao động của 674 VPĐKQSDĐ cấp huyện tính đến tháng 12 năm

2013 có 7978 người, trung bình mỗi VPĐKQSDĐ có 11 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại VPĐKQSDĐ cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo từ trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên, chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng nên còn hạn chế về kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn lớn, ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐKQSDĐ (Tổng cục Quản lý đất đai, 2013)

1.3.2.4 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ

a) Cấp tỉnh

Kết quả báo cáo của các địa phương cho thấy VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống

kê và kiểm kê đất đai Nhiều địa phương, VPĐKQSDĐ triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một số VPĐKQSDĐ cấp tỉnh

đã tham gia hỗ trợ cho cấp huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận ở một số xã theo hình thức đồng loạt (Bắc Giang) Tuy nhiên, tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau:

- Việc cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện còn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu;

- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang

tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận;

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐKQSDĐ cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐKQSDĐ cấp tỉnh thực sự quan tâm thực hiện;

- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa được VPĐKQSDĐ cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc quá chật hẹp

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐKQSDĐ chưa có

đủ năng lực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao Phương pháp chỉ đạo, lãnh đạo các cấp chưa đồng nhất hoặc hiểu và thực hiện nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn lúng túng, không thực hiện theo quy định của pháp luật, ngoài ra còn thiếu nhân lực có trình độ, thiết bị và các điều kiện làm việc cần thiết; không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực hiện; song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐKQSDĐ còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ

về yêu cầu nhiệm vụ nên lúng túng về phương pháp, cách thức triển khai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản

lý ở hầu hết các VPĐKQSDĐ cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, nhiều VPĐKQSDĐ chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐKQSDĐ cấp huyện quan tâm thực hiện

- Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá nhân còn chưa thực sự chủ động hoặc giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã, thị trấn nên tiến độ cấp Giấy chứng nhận còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành Việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động: Hồ sơ được tiếp nhận thông qua bộ phận "một cửa", kể cả trường hợp

do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên nên không được kiểm tra khi tiếp nhận

và có rất nhiều trường hợp chưa bảo đảm yêu cầu, làm cho thủ tục kéo dài, thông tin cấp Giấy chứng nhận không đầy đủ

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều VPĐKQSDĐ chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hành