Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án thu hồi đất tại quận thanh xuân, thành phố hà nội

Quan niệm hợp pháp và bất hợp pháp trong chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng Theo các tổ chức này thì người sử dụng đất thiếu các chứng chỉ hợp pháp về đất sẽ không là vật

CHỮ CÁI VIẾT TẮT 4

DANH MỤC BẢNG BIỂU 5

DANH MỤC HÌNH VẼ 6

MỞ ĐẦU 7

1 Tính cấp thiết đề tài 7

2 Mục tiêu nghiên cứu 8

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 8

4 Phạm vi nghiên cứu 9

5 Phương pháp nghiên cứu 9

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn 9

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH 10

BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 10

1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 10

1.1.1 Phát triển kinh tế - xã hội và vấn đề chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất 10

1.1.2 Những yếu tố ảnh tự nhiên, kinh tế, xã hội hưởng đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 11

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ của các tổ chức tài trợ và ở một số nước trên thế giới 14

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam 18

1.3.1 Thời kỳ trước năm 1993 18

1.3.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003 21

1.3.3 Thời kỳ từ khi có Luật đất đai 2003 đến 2013 23

1.3.3.1 Những nội dung chủ yếu của Nghị định số 69/NĐ-CP 23

1.3.3.2 Thời kỳ từ khi có Luật đất đai 2003 đến 2013 31

THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI

QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 38

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quận Thanh Xuân, TP Hà Nội 38

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 41

2.1.3 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Quận Thanh Xuân 44

2.2 Khái quát chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội 53

2.2.1 Tình hình quản lý đất đai tại quận Thanh Xuân 53

2.2.2 Tình hình sử dụng đất quận Thanh Xuân 57

2.2.3 Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất quận Thanh Xuân 59

2.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự một số dự án quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội .60

2.3.1 Lựa chọn dự án nghiên cứu 61

2.3.2.Một số tiêu chí trong điều tra phỏng vấn 61

2.3.3.Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu 61

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 82

3.1 Định hướng của việc đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng 82

3.2 Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án đầu tư trên địa bàn Quận Thanh xuân 84

3.2.1 Giải pháp chung 84

1 Kết luận 90

2 Kiến nghị 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

Chữ viết tắt Ý nghĩa

BTHT&TĐC Bồi thường hỗ trợ và tái định cư CNH-HĐN Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

1.3.1.1 Thời kỳ trước khi có luật đất đai 1988 18

1.3.1.2 Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993 20

Bảng 2.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP) 45

Bảng 2.2 Biểu thống kê, kiểm kê đất đai năm 2013 57

Bảng 2.3 tình hình biến động đất đai từ năm 2005 đến 2013 Quận Thanh Xuân 58

2.3.3.1 Quy trình thực hiện công tác GPMB của 03 dự án 61

2.3.3.2 Đánh giá chính sách bồi thường GPMB của 3 dự án 63

Bảng 2.4 Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 1 67

Bảng 2.5 Bảng tổng hợp ý kiến đánh giá về dự án 1 68

Bảng 2.6 Bảng tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án cải tạo đường và thoát nước ven hồ Hạ Đình 73

Bảng 2.7 Bảng tổng hợp ý kiến đánh giá về dự án 2 74

Bảng 2.8 Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường đường nối từ đường Lê Văn Thiêm đến đường Khuất Duy Tiến 77

3.2.1.1.Giải pháp về chính sách bồi thường 84

3.2.1.3.Phát triển, nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ 85

3.2.1.4 Nâng cao nhận thức cho người dân 86

3.2.1.5 Giải pháp về tài chính 86

3.2.1.6 Phát triển quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư 87

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội 38Hình 2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP) 46Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2013 của quận Thanh Xuân 59

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối vớiđời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn của cải vô tận của con người, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ

Xác định được tầm quan trọng của đất đai, chính vì vậy vấn đề quản lý, sử dụng đang là một vấn đề được nhiều quốc gia quan tâm Ở Việt Nam hiện nay, trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu đầu tư ngày càng tăng thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao đất cũng như thu hồi đất ngày càng được quan tâm Vì vậy, công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách.Vì vậy, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) vốn là vấn đề phức tạp, nhạy cảm Có nhiều nguyên nhân khiến việc GPMB gặp nhiều vướng mắc Cơ chế chính sách ban hành chưa đồng bộ và thường xuyên thay đổi; điều này tạo ra sự không nhất quán, đồng

bộ, thậm chí nảy sinh mâu thuẫn Trong quá trình chỉ đạo phải có sự quan tâm của

cả hệ thống chính trị Nguyên tắc GPMB phải đảm bảo dân chủ, công khai Và đòi hỏi cán bộ phải có trình độ hiểu biết và có tâm với nghề nghiệp Tuyên truyền trong GPMB phải cụ thể, đáp ứng yêu cầu của người dân Mỗi lần công khai phương án GPMB phải tiếp thu ý kiến của người dân, từ đó giải thích, tuyên truyền, vận động; nếu khiếu nại có lý phải ghi nhận và điều chỉnh cho phù hợp

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng, công tác GPMB đóng vai trò hết sức quan trọng, mang tính quyết định đến hiệu quả đầu tư và tiến độ hoàn

thành dự án; tiến độ GPMB ra sao thì vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước cho người dân có đất bị thu hồi hợp lý sẽ có ý nghĩa vô cùng to lớn

Quận Thanh Xuân là một trong những quận có sự phát triển mạnh về kinh

tế, xã hội của thành phố Hà Nội Hiện nay, trên địa bàn quận Thanh Xuân có nhiều

dự án lớn nhỏ đang được triển khai đồng loạt song một số dự án vẫn còn vướng mắc mặt bằng vì chưa GPMB được Nên tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trên địa bàn quận hiện nay còn nhiều khó khăn vướng mắc về cả chủ quan và khách quan

Xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá thực

trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án thu hồi đất tại quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội” nhằm tìm ra một số giải pháp phục vụ cho quá trình

thực hiện chính sách bồi thường, GPMB tốt hơn

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá được thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ GPMB thực hiện một số dự án tại Quận Thanh Xuân, TP Hà nội Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB nói chung và thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của Dự án nghiên cứu nói riêng

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay

- Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về công tác bồi thường, GPMB,

về giá đất bồi thường của dự án; phỏng vấn các hộ bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ của

dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất ở

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB nói chung và thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của Dự án nghiên cứu nói riêng

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện, đề tài, đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông tin, tài liệu, số liệu về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ phục vụ cho mục đích đánh giá, điều tra phỏng vấn hộ gia đình

- Phương pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp theo mẫu phiếu các hộ gia đình,

cá nhân có đất bị thu hồi: để thu thập các thông tin về giá đất, về giá bồi thường, điều kiện ăn ở của các hộ khi được bố trí tái định cư

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường, số liệu về hỗ trợ phục vụ cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp tổng hợp và phân tích: để đánh giá làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ của dự án và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB nói chung và việc thực hiện chính sác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn

- Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất

- Các báo cáo của các cấp: Thành phố, quận có liên quan đến vấn đề nghiên cứu

- Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai,

- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia;

- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH

BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

1.1.1 Phát triển kinh tế - xã hội và vấn đề chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất

Có thể coi những yếu tố đầu vào để tạo ra tổng sản phẩm quốc nội (GDP) bao gồm: vốn, lao động, đất đai, công nghệ Trong đó, đất đai đóng vai trò như là một tư liệu sản xuất, có ảnh hưởng tới giá trị sản lượng Khi đầu vào (đất đai) có biến động (tăng hoặc giảm do chuyển mục đích sử dụng) theo nhu cầu của các ngành thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị sản lượng và qua đó tác động đến giá trị GDP của các ngành, tác động đến cơ cấu kinh tế và tốc độ tăng trưởng của kinh tế

Giữa tốc độ tăng trưởng GDP của các ngành với diện tích các loại đất có mối quan hệ với nhau Như vậy, biến động đất đai (tăng hoặc giảm) do chuyển mục đích

sử dụng đất là cơ sở tạo điều kiện cho thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Qua tổng hợp, so sánh các chỉ tiêu kinh tế với chỉ tiêu sử dụng đất theo diện tích các nhóm đất với giá trị tuyệt đối của GDP thì trong giai đoạn 1995 - 2000 (năm 1994 bắt đầu thực hiện công nghiệp hóa), GDP phi nông nghiệp tăng thêm 167.692 tỷ đồng, diện tích đất phi nông nghiệp tăng 166.049 ha; trong giai đoạn

2000 - 2005, GDP phi nông nghiệp tăng thêm 310.339 tỷ đồng, diện tích đất phi nông nghiệp tăng thêm 375.442 ha; giai đoạn 2005 - 2010, GDP phi nông nghiệp tăng thêm 504.000 tỷ đồng, diện tích đất phi nông nghiệp tăng thêm 472.000 ha

So sánh diện tích các nhóm đất với cơ cấu kinh tế trong giai đoạn 1996 -

2000, tỷ trọng GDP phi nông nghiệp cả nước tăng 2,9%, cơ cấu đất phi nông nghiệp tăng 0,5%, tương đương tăng 166.049 ha; trong giai đoạn 2001 - 2005, tỷ trọng GDP phi nông nghiệp tăng 3,4%, cơ cấu đất phi nông nghiệp tăng 1%, tương đương tăng 375.442 ha; trong giai đoạn 2005 - 2010, tỷ trọng GDP phi nông nghiệp tăng 0,8%, cơ cấu đất phi nông nghiệp tăng 1,43%, tương đương tăng 472.000 ha

So sánh tốc độ tăng diện tích các nhóm đất với tốc độ tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn 1996 - 2000, tăng 1% GDP phi nông nghiệp thì đất phi nông nghiệp tăng 0,15% Trong giai đoạn 2001 - 2005, tăng 1% GDP phi nông nghiệp thì đất phi nông nghiệp tăng 0,29% Trong giai đoạn 2005 - 2010, tăng 1% GDP phi nông nghiệp thì đất phi nông nghiệp tăng 1,78%

Như vậy, từ các phân tích so sánh cho thấy khi cơ cấu kinh tế thay đổi do tăng trưởng kinh tế thì diện tích các nhóm đất cũng như cơ cấu sử dụng đất cũng thay đổi theo vì đất đai là phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ là tư liệu sản xuất, là một thành phần trong hàm sản xuất, do vậy khi mục tiêu kinh tế thay đổi (do tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế) thì diện tích đất cũng thay đổi [19]

1.1.2 Những yếu tố ảnh tự nhiên, kinh tế, xã hội hưởng đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Ở Viê ̣t Nam, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân và do Nhà nước là đại diện, còn các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp, v.v (thường gọi là người sử dụng đất) chỉ có quyền sử dụng trên mảnh đất được Nhà nước giao, cho thuê Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, không sử dụng toàn bộ đất đai mà trao quyền

sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để sử dụng vào các mục đích dưới các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất [19]

Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam.Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, pháp luật đất đai đã từng bước phát triển, hoàn chỉnh các quy định về “người sử dụng đất” và các

“quyền sử dụng đất”, theo đó “Người sử dụng đất” bao gồm: các tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; “quyền sử dụng đất” bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được thực hiện thông qua giao dịch dân sự Với việc trở thành đối tượng trao đổi thông qua các giao dịch này , quyền sử dụng đất

được xác đi ̣nh là loại hàng hoá đặc biệt Các giao di ̣ch về quyền sử dụng đất từng bước được mở rộng và ngày càng hoàn thiện [20]

Dựa trên những yếu tố đặc trưng cơ bản của tính chất sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta như đã nêu ở trên, những yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng bao gồm:

- Điều kiện tự nhiên: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất

đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

Ngoài ra, đất đai còn có một đặc trưng rất cơ bản là cố định về vị trí, vì vậy thậm trí ngay trong một khu vực có điều kiện kinh tế, xã hội giống nhau thì 2 thửa đất (kể cả liền kề) cũng có những đặc điểm riêng không giống nhau và điều này dẫn đến giá của chúng không đồng nhất, vì vậy, nhu cầu bồi thường cũng khác nhau Pháp luật hiện hành quy định: “…bồi thường để người dân có thể tạo lập được một nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ…”, cũng đã khiến cho người dân

và chính quyền gặp nhiều vướng mắc vì cách hiểu “bằng, hoặc tốt hơn…” của 2 đối tượng này không giống nhau Tìm được một nơi ở mới y hệt như nơi ở cũ là điều không tưởng

- Kinh tế (kinh tế phát triển thì thu hồi sẽ khó khăn hơn):

Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế -

xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ

cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này

Về lý thuyết, giá đất luôn có xu hướng tăng vì bị hạn chế bởi số lượng trong khi đó dân số ngày càng tăng và nhu cầu về đất đai lại càng nhiều Tuy nhiên, đầu

tư vào bất động sản nói chung và đất đai nói riêng cũng ẩn chứa những rủi ro: lượng vốn lớn, tính thanh khoản không cao, bị chi phối bởi rất nhiều thị trường khác Vì vậy, thường xẩy ra một nghịch lý khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu về đất đai cao, đối với các dự án, công trình cung luôn luôn không đáp ứng được cầu thì quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng luôn gặp khó khăn vì người dân luôn

có những đòi hỏi về giá bồi thường cũng như các khoản hỗ trợ khác cao hơn bình thường Còn khi nền kinh tế gặp khủng hoảng, lập tức thị trường đất đai đóng băng, việc bồi thường “có vẻ” dễ dàng hơn Ở Việt Nam, giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2010 nền kinh tế phát triển rất mạnh, số lượng các dự án tăng kỷ lục Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều vướng mắc, và hiện nay một thực trạng: khi kinh tế suy thoái, số lượng các dự án hoặc bỏ hoang, hoặc còn đang dang dở rất nhiều, nhiều người dân sẵn sàng thỏa thuận với Chính phủ để chuyển đổi đất đai, tuy nhiên nhu cầu hiện nay không hoàn toàn khả thi

- Xã hội (phong tục, tập quán, văn hóa, trình độ dân trí): Tiếp cận vấn đề đất đai luôn luôn đòi hỏi sự nghiên cứu chuyên sâu về các vấn đề xã hội, vì thực tế chính các yêu tố tự nhiên (khí hậu, đất đai ) tạo ra sự khác biệt trong đời sống của con người, tạo ra bản sắc riêng đối với mỗi dân tộc Thu hồi đất đã khiến cho người dân phải di chuyển chỗ ở, đồng nghĩa với việc thay các đặc tính, cách thức canh tác

và phương thức sản xuất, thậm trí cả các vấn đề về tâm linh, tôn giáo, tín ngưỡng của từng đồng bào dân tộc Hiện nay và mãi sau này, chính sách xã hội đối với các khu vực bị thu hồi đất luôn luôn là vấn đề then chốt, có tính chất quyết định tới sự thành công của dự án

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ của các tổ chức tài trợ và ở một số nước trên thế giới

* Chính sách bồi thường của một số nước:

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân Dưới đây là một số kinh nghiệm về chính sách bồi thường GPMB của một số nước:

Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ

sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tài chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất

và loại đất (tốt, xấu)

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và

tĩnh.Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất

cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển

đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể

và trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan,

ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa án

Thực hiện bồi thường theo luật của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai đoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá

trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích

cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà đó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

*Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của các tổ chức tài trợ (WB và ADB)

a Mục tiêu của chính sách

Đó là giảm thiểu tối đa TĐC và phải đảm bảo cho các hộ bị di chuyển được BTvà HT sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án, chính sách của WB và ADB bao hàm toàn bộ quá trình bồi thường, di chuyển, khôi phục điều kiện sống và tạo thu nhập cho các

hộ bị ảnh hưởng ít nhất bằng mức như khi không có dự án

b Quan niệm hợp pháp và bất hợp pháp trong chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

Theo các tổ chức này thì người sử dụng đất thiếu các chứng chỉ hợp pháp về đất sẽ không là vật cản đối với việc bồi thường mà chỉ những người “nhảy dù” sau ngày kết thúc việc lên danh sách các hộ bị ảnh hưởng mới là những người bất hợp pháp và không được hưởng bồi thường

c Phạm vi xác định những người bị ảnh hưởng

Những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay một phần các tài sản vật chất hoặc phi vật chất kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình hay cộng đồng như rừng, khu đánh cá Do vậy, phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm

là rất rộng

d Mức bồi thường đất đai và tài sản

Đất đai và tài sản phải được bồi thường bằng giá trị thay thế và đảm bảo tái tạo lại được các tài sản như không có dự án, tức là số tiền bồi thường về đất phải đảm bảo mua được mảnh đất tương tự, còn số tiền bồi thường tài sản phải bằng 100% giá trị xây dựng mới của nhà và công trình

Trong công tác TĐC, tổ chức đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm và giúp

đỡ nhiều hơn nữa những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình TĐC: Tìm nơi ở mới thích hợp cho khi họ phải di chuyển đi nơi khác, bố trí tổ chức các khu TĐC; trợ giúp các chi phí về vận chuyển, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn để phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu TĐC

e Thời gian bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

Việc bồi thường và TĐC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành xây dựng công trình

f Một số quy định của tổ chức

Không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về dự án cũng như các chính sách về BT, TĐC của dự án cho các gia đình có đất bị thu hồi mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách để thoả mãn những yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác TĐC

Việc lập kế hoạch cho công tác TĐC ở tất cả các dự án có TĐC không phải

là tự nguyện mà là điều bắt buộc trong suốt quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch TĐC phụ thuộc vào số lượng và mức độ bị ảnh hưởng của dự án đối với người dân bị thu hồi đất

Ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài làm giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập là phải kiểm tra xem các hoạt động TĐC có được thực hiện

triển khai đúng không ? Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết sao cho công tác TĐC đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh

* Kinh nghiệm cho Việt Nam

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và TĐC của một số nước

và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm

để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở một số điểm sau:

- Hoàn thiện các quy định về công tác định giá đất nói chung và định giá đất

để bồi thường, hỗ trợ GPMB và TĐC nói riêng bằng cách thành lập các đơn vị tư vấn trong việc điều tra, nghiên cứu và xây dựng giá đất ở các tỉnh, thành phố cả nước để giúp nhà nước xây dựng được một khung giá phù hợp sao cho hài hòa giữa lợi ích của người và lợi ích quốc gia

- Công khai hoá đầy đủ các thông tin liên quan về dự án cũng như chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC cho các hộ dân bị thu hồi được biết, được bàn và kiểm tra

- Quan tâm hơn nữa đối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu TĐC; các chế độ chính sách của những người bị thu hồi đất; giá cả đền bù phải sát với giá thị trường; xử lý hài hoà lợi ích và quyền lợi của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư với Nhà nước

- Ngoài khoản tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định cần nghiên cứu chính sách hỗ trợ trong việc chuyển đổi nghề và tạo công ăn việc sau khi bị thu hồi đất

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam

1.3.1 Thời kỳ trước năm 1993

1.3.1.1 Thời kỳ trước khi có luật đất đai 1988

Trong thời kỳ các triều đại phong kiến trị vì đất nước chính sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã được xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường ruộng đất canh tác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường này được quy định chặt chẽ, tương xứng với thiệt hại của người bị thu hồi đất

Giai đoạn thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số hiệp ước bất bình đẳng để chiếm hữu đất, Nghị định của Toàn quyền Đông Dương ngày 17 tháng

chạp năm 1913 là văn bản chính thức định ra những nguyên tắc nhượng địa, núp dưới hình thức mua bán để chiếm đoạt đất đai

Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa đã ban hành Hiến pháp đầu tiên, trong đó chỉ rõ: “ Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ” Ngày 14/12/1953, Luật cải cách ruộng đất ra đời đã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và tay sai ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiến hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg quy định thể lệ tạm thời về trung dụng ruộng đất Đây có thể coi là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đế việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam Ngày 06/07/1959, Liên bộ Ủy ban Kế hoạch nhà nước và Bộ nội vụ ban hành Thông tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg với các nguyên tắc

cơ bản như những người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường và trong trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm; chỉ được trưng dụng

số ruộng đất thật cần thiết, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sỹ, nhà thờ, chùa, đền Cách bồi thường tốt nhất là vận động nông dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho người

bị trưng dụng để họ tiếp tục sản xuất.Trường hợp không thực hiện được như vậy,

về đất sẽ được bồi thường bằng tiền từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi, đời sống nhân dân cao hay thấp, ruộng ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định Đối với ruộng đất bị đào

để tu bổ đường sá, làm đập thì tùy theo đất bị đào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà định mức bồi thường không quá 2 năm sản lượng thường niên…

Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, đất đai, cây cối hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố trên nguyên tắc

“Phải đảm bảo thỏa đáng quyền kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân”

Về mức bồi thường, Thông tư 1792/TTg quy định:

- Đối với nhà cửa thì căn cứ vào giá trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thường

- Đối với đất đai, vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại có giá tối thiểu và giá tối đa

- Đối với các loại cây lưu niên, việc bồi thường các cây ăn quả dài ngày và ngắn ngày phải căn cứ vào sảng lượng thu hoạch hàng niên và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây để quy định giá bồi thường

Về thể thức bồi thường: Trước hết là các ngành cơ quan xây dựng phải liên

hệ với chính quyền các cấp để tiến hành công khai chính sách bồi thường với nhân dân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có (nhà cửa, sản lượng thu hoạch thường niên và thời hạn hưởng lợi hoa màu) công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp

Sau khi thống nhất đất nước 1975, Hiến pháp 1980 ra đời, tại Điều 19 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật không quy định đất đai có giá, tại Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ quy định “không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất kỳ hình thức nào, không được dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động mà có…” Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất, quan hệ đất đai là quan hệ đơn thuần

1.3.1.2 Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993

Luật đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tại khoản 4 điều 48 quy định: “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật.”

Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186-HĐBT ngày 31/5/1990, về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng tại Quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết theo phân cấp ngân sách Trung

ương 30%, địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai hoang, phục hóa và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất

Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, đó là:

Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”

1.3.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003

Luật Đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 Với các quy định tại Luật này thì “đất có giá” và người sử dụng đất có quyền và nghĩa

vụ cụ thể

Tại Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”

Điều 27 quy định “ Trong từng trường họp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”

Căn cứ Luật đất đai 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng

và mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.[9]

Để đáp ứng yêu cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế, Quốc hội đã liên tục sử đổi Luật đất đai vào các năm 1998 và 2001 Theo đó,

Chính phủ và các bộ ngành đã ban hành các văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB

Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng

Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ

Chính sách bồi thường GPMB theo quy định tại Nghị định 22/1998/NĐ-CP

Chính sách hỗ trợ:

Hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống, chi phí đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất

Chi phí di chuyển đối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở đến địa điểm mới

Hỗ trợ đối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm

vi thu hồi đất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước

Hỗ trợ các đối tượng chính sách và tiền thưởng đối với trường hợp thực hiện đúng kế hoạch

Tái định cư: Được quy định cụ thể, chi tiết tại Chương V như: Quy định thẩm quyền lập, trình duyệt khu tái định cư; điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư và việc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư, nguồn vốn xây dựng khu tái định cư

Tổ chức thực hiện: Nghị định quy định rõ trình tự thực hiện đền bù thiệt hại

và trách nhiệm của từng cấp, từng nghành, việc thành lập và nhiệm vụ của Hội đồng đền bù GPMB

1.3.3 Thời kỳ từ khi có Luật đất đai 2003 đến 2013

1.3.3.1 Những nội dung chủ yếu của Nghị định số 69/NĐ-CP

a Nguyên tắc bồi thường:

- Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà nở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng theo quy định sau:

Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền nhà

ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch;

Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định này

- Trường hợp người sử dụng đất dược bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

- Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi quy định tại Điều 17 Nghị định này

b Điều kiện bồi thường:

Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày

03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ

c Một số quy định cụ thể:

* Bồi thường đất nông nghiệp:

Được quy định tại Điều 16 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì việc bồi thường được thực hiện như sau:

+ Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;

+ Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã, phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

* Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất

1 Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân:

Được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

2 Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường như sau:

a) Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình;

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình

do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại

b) Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại

và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ

và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

3 Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

Công trình hạ tầng kỹ thuât, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường

Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì UBND cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường

4 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật Đất đai thì không được bồi thường

5 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm

2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

* Các khoản hỗ trợ khi thu hồi đất:

hỗ trợ kinh phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt

- Người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu TĐC) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở

- UBND cấp tỉnh quy định mức hỗ trợ cụ thể quy định tại các khoản 1, 2 và

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà

tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộgia đình tại khu TĐC tập trung trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ TĐC quy định tại khoản 1 Điều này

- UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định về suất TĐC tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này

3 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp (kể cả đất vườn, ao và đất nông nghiệp quy định tại khoản 1, khoản

2 Điều 21 Nghị định này) thì được hỗ trợ ổn định đời sống theo quy định sau đây:

+ Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được

hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở vàtrong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng

+ Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ

ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng

+ Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương

- Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền Mức hỗ trợ cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương

- Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y,

kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp

- UBND cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả hỗ trợ quy định tại Điều này cho phù hợp với thực tế tại địa phương

* Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở:

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà

ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% – 50% giá đất

ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất được hỗ trợ và giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương

4 Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà

ở trong khu dân cư

5 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi

không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định này còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

+ Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương

+ Hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Việc áp dụng theo hình thức này được thực hiện đối với các địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, quỹ nhà ở và người được hỗ trợ có nhu cầu về đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà giá trị được hỗ trợ theo quy định tại điểm a khoản này lớn hơn hoặc bằng giá trị đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; phần giá trị chênh lệch được hỗ trợ bằng tiền

- UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể hình thức hỗ trợ và mức hỗ trợ quy định tại khoản 1 Điều này cho phù hợp với thực tế của địa phương

- Trường hợp người được hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 Điều này có nhu cầu được đào tạo, học nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và được miễn học phí đào tạo cho một khóa học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động

Kinh phí hỗ trợ chuyển đổi nghề cho các đối tượng chuyển đổi nghề nằm trong phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và được tính trong tổng kinh phí của dự

án đầu tư hoặc phương án BTHT&TĐC được duyệt

UBND cấp tỉnh chỉ đạo lập và tổ chức thực hiện phương án đào tạo nghề, tạo việc làm cho các đối tượng bị thu hồi đất nông nghiệp

Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề được lập và phê duyệt đồng thời với phương án BTHT&TĐC Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất thuộc đối tượng chuyển đổi nghề

- Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người bị thu hồi đất nông nghiệp theo quy định tại Điều này

6 Hỗ trợ khác

- Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 18, 19, 20, 21 và 22 Nghị định này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn sống chính

từ sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì UBND cấp có thẩm quyền xem xét hỗ trợ phù hợp với thực

tế của địa phương

1.3.3.2 Thời kỳ từ khi có Luật đất đai 2003 đến 2013

Luật đất đai năm 2003 được quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định rất chi tiết và kèm theo nhiều văn bản dưới luật được ban hành để hướng dẫn để thực hiện:[11]

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 69/2009 NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật đất đai 2003 đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay

Tuy nhiên công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tế, Nghị định số 69/NĐ-CP do chính phủ ban hành ngày 13/8/2009 được coi là chính sách, giải pháp khá toàn diện đã tháo gỡ căn bản những vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đáp ứng mong mỏi của người dân

1.3.4 Thời kỳ từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay

Nhằm bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, khắc phục bất cập và điều tiết một cách hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử

dụng đất và nhà đầu tư, đồng thời nhằm giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, Luật Đất đai 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của pháp luật đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của pháp luật Đất đai năm 2003, đưa chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Nghị quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống

Có thể khái quát một số nội dung chủ yếu mang tính đổi mới về lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng quy định trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 Cụ thể như sau:

1 Quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2003 trên thực tế đã không thể chế, truyền tải hết các quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các địa phương, các bộ, ngành Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện, cụ thể:

“Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 74 Luật Đất đai)

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường

- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

“Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 88 Luật Đất đai)

- Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất

bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường

- Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.”

- Quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội

vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất

Trong đó, Luật bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 75, cụ thể:

- Bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau)

- Bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này

mà chưa được cấp

Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 mà Luật Đất đai 2003 chưa quy định rõ, những quy định này sẽ giải quyết được những vướng mắc trong việc việc bồi thường, hỗ trợ đất đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện, không phải là đất do được Nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc

Chính sách bồi thường GPMB của nước ta đề cập từ rất sớm và luôn được điều chỉnh theo xu hướng phát triển của đất nước, đáp ứng đòi hỏi từ thực tiễn, vẫn giữ vai trò điều chỉnh các mối quan hệ đất đai đảm bảo tính ổn định, bền vững trong phát triển góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển

Các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy định kinh tế Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP sau một thời gian thực hiện, đặc biệt là sau sự ra đời của NĐ 84/2007/NĐ-CP rồi nghị định 69/NĐ-CP đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật

Việc ban hành Nghị định 69 đã giải quyết hài hòa được cả 3 lợi ích của người dân, của Nhà nước và nhà đầu tư

Cụ thể như đối với hộ nghèo, hộ có ít đất ở, đất nông nghiệp, chính sách bồi thường hỗ trợ đã đổi mới, tăng mức hỗ trợ đất vườn, đất ao, tăng mức hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống Đặc biệt đối với mức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp đã có sự thay đổi đột phá, Nghị định 69/NĐ-CP quy định hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi, việc dạy nghề cho người có đất bị thu hồi được lập thành đề án riêng, có sự gắn kết chặt chẽ

Doanh nghiệp đầu tư cũng được hưởng lợi nhiều khi thực hiện Nghị định này, đơn cử như được bổ sung trừ tiền khoản kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; thủ tục hành chính về thu hồi đất, giao đất, bồi thường, tái định cư được rút ngắn thời gian và đơn giản hơn do được lồng ghép thủ tục về đất đai với thủ tục về đầu tư xây dựng

Về phía Nhà nước, Nghị định đã đưa ra các biện pháp đảm bảo cho địa phương thực hiện tốt việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, phân định tách bạch, rõ ràng giữa bồi thường và hỗ trợ, xác định rõ nguồn kinh phí do ngân sách nhà nước chi trả, đa dạng hóa các hình thức bồi thường, hỗ trợ

Nghị định 69/NĐ-CP đã góp phần đã giải quyết dứt điểm những tồn tại của hàng loạt công trình hạ tầng, đất nông nghiệp các tồn tại kéo dài qua nhiều năm như nhà ga T2 Nội Bài, nút giao thông Thanh Xuân, Thủy điện Sơn La

Đồng thời, Nghị định đã tạo sự thay đổi lớn trong cải cách thủ tục hành chính, lồng ghép được các thủ tục trong thu hồi, giao, cho thuê đất với thủ tục lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, với thủ tục phê duyệt dự án đầu tư Do đó so với trước đây đã rút ngắn thời gian từ 1/3 đến ½ thời gian thực hiện thủ tục

Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

- Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác định đầy

đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý

đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng

- Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà Nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất

- Việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất

- Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái định cư đã giải quyết được nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái định cư đạt hiệu quả

- Nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính sách, của chính quyền địa phương được nâng lên Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường hỗ trợ, tái định cư Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có năng lực và có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kịnh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư giữa các bộ, ban ngành có các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ

sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án của nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI QUẬN THANH XUÂN, THÀNH

PHỐ HÀ NỘI

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quận Thanh Xuân, TP Hà Nội

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

a Vị trí địa lý

Quận Thanh Xuân được thành lập theo Nghị định số 74/CP ngày 22/11/1996 của Chính phủ, có tổng diện tích đất tự nhiên là 908,3257 ha với 11 đơn vị hành chính cấp phường: Khương Đình, Nhân Chính, Phương Liệt, Hạ Đình, Kim Giang, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Trung, Thanh Xuân Nam, Phương Liệt, Khương Trung, Khương Mai

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

+ Phía Bắc giáp quận Đống Đa và quận Cầu Giấy

+ Phía Đông giáp quận Hai bà Trưng

+ Phía Nam giáp quận Hoàng Mai và huyện Thanh Trì

+ Phía Tây giáp quận Từ Liêm và quận Hà Đông

Diện tích đất tự nhiên của các phường trong quận phân bố không đồng đều, lớn nhất là phường Nhân Chính 160,40 ha, chiếm 17,66% diện tích đất toàn quận, nhỏ nhất là phường Kim Giang 21,78 ha, chiếm 2,39% diện tích đất toàn quận Hiện nay, quận Thanh Xuân đã khai thác đưa vào sử dụng đất cho nhu cầu các cá nhân, các tổ chức là 848,81 ha, bằng 93,45% diện tích tự nhiên

Với tổng diện tích đất tự nhiên nêu trên được chia theo 3 nhóm đất sau: + Nhóm đất nông nghiệp là 54,2 ha chiếm 5,96% tổng diện tích đất tự nhiên; + Nhóm đất phi nông nghiệp là 848,1 ha chiếm 93,45% tổng diện tích đất

c Khí hậu

Quận Thanh Xuân thuộc vùng khí hậu nhiệt đới, thuộc khu vực quanh năm tiếp nhận lượng bức xạ Mặt Trời khá dồi dào và có nền nhiệt độ cao, độ ẩm và lượng mưa khá lớn, nhiệt độ không khí trung bình hàng năm là 23,6oC, độ ẩm 79%, lượng mưa 1.600 mm, một năm có hai mùa rõ rệt

d Địa hình

Địa hình quận Thanh Xuân tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ 5 -

6 mét so với mực nước biển, phía Bắc độ cao tuyệt đối khoảng 5 - 5,6 m Khu vực phía Nam độ cao thấp hơn, khoảng 4,7 - 5,2 m, một số khu vực ao hồ, đầm trũng

có độ cao khoảng 3,0 - 3,5 m

đ, Giao thông

Trên địa bàn quận có 5 tuyến đường giao thông chính đi qua như: Đường quốc lộ số 1, quốc lộ số 6, đường vành đai 3, đường Trường Chinh, đường Láng Hạ- Thanh Xuân, đường vành đai 2,5 đang được thực hiện Ngoài ra trên địa bàn Quận còn có một mạng lưới giao thông nối liền giữa các trục giao thông chính, giữa các phường trong toàn Quận và với các Quận huyện bạn Ngoài ra trên địa bàn quận còn có một mạng lưới giao thông nội bộ nối liền giữa các trục giao thông chính và các phường trong toàn quận với các quận, huyện giáp ranh Vị trí này rất thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, phát triển kinh doanh - thương mại - dịch vụ

e Mạng lưới thủy văn

Quận có hai con sông thoát nước chính của thành phố chảy qua địa bàn quận

từ bắc xuống nam và từ đông sang tây là sông Tô Lịch và sông Lừ Sét Bên cạnh

đó còn một số hồ ao tự nhiên tương đối lớn có ý nghĩa quan trọng trong việc tiêu nước cục bộ và giữ vai trò điều hòa như Đầm Hồng (Khương Đình), Đầm Bờ vùng (Hạ Đình), hồ Rùa (Phương Liệt) và dự án công viên hồ điều hòa Nhân Chính đang được triển khai thực hiện

g Tài nguyên thiên nhiên

+ Tài nguyên đất:

Quận Thanh Xuân hiện nay có 2 loại đất chính, đó là đất phù sa trong đê và đất bạc màu Đất phù sa trong đê do có hệ thống đê nên không được các sông bồi đắp thường xuyên Nhóm đất bạc màu phát triển chủ yếu trên đất phù sa cổlà loại đất chua, nghèo dinh dưỡng, không kết cấu, thành phần cơ giới nhẹ, rời rạc khi khô hạn, kết dính khi ngập nước, nếu sản xuất nông nghiệp cho năng suất cây trồng thấp Tuy nhiên, phần lớn diện tích đất đai đã chuyển đổi sang các mục đích phi nông nghiệp

+ Tài nguyên nước:

Nguồn nước mặt: Nước mặt chủ yếu là nguồn nước của các sông, hồ: là 2 con sông chính là sông Tô Lịch và sông Lừ Sét Dòng sông chính chảy qua các quận của Thành Phố Hà Nội, trong đó có quận Thanh Xuân Sông Tô Lịch vốn là