Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại thị trấn xuân mai, huyện chương mỹ, thành phố hà nội

Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Nội dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài 2

4 Phương pháp nghiên cứu 3

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI , CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐI ̣A CHÍNH 4

1.1 Cơ sở lý luâ ̣n và căn cứ pháp lý của đăng ký đất đai , cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất 4

1.1.1 Đăng ký đất đai, nội dung của đăng ký đất đai 4

1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.3 Mục đích, vai trò của kê khai đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ 11

1.2 Cơ sở khoa ho ̣c và căn cứ pháp lý về hê ̣ thống hồ sơ đi ̣a chính 13

1.2.1 Khái niệm và các quy định pháp lý về hê ̣ thống hồ sơ đi ̣a chính 13

1.2.2 Trách nhiệm lập, câ ̣p nhâ ̣t, chỉnh lý và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính 17 1.2.3 Nô ̣i dung hê ̣ thống hồ sơ đi ̣a chính 18

1.2.4.Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai 19

1.3 Khái quát tình hình đăng ký đất đai cấp GCN và hê ̣ thống hồ sơ đi ̣a chính ở Việt Nam 22

1.3.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003……… …22

1.3.2 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 2003 đến nay……….24

1.4 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhâ ̣n và hê ̣ thống hồ sơ đi ̣a chính của thành phố Hà Nội 25

1.5 Nhu cầu tin học hóa nâng cao hiệu quả công tác đăng kí biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính 27

Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN XUÂN MAI, HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 29

2.1 Khái quát chung về thị trấn Xuân Mai, huyện Chương Mỹ, TP Hà Nội 29

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 31

2.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của thị trấn Xuân Mai, huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 33 2.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Xuân Mai, huyện

Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 35

2.2.1 Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai 35

2.2.2 Thực trạng công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo 41

2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCNQSDĐ tại thị trấn Xuân Mai 41

2.3.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN tại thị trấn Xuân Mai 41

2.3.2 Kết quả đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN tại thị trấn Xuân Mai 43

2.3.3 Kết quả điều tra người sử du ̣ng đất thực hiê ̣n thủ tu ̣c hành chính trong đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhâ ̣n ta ̣i thi ̣ trấn Xuân Mai 47

2.3.4 Những khó khăn, tồn tại trong đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN tại thị trấn Xuân Mai 48

2.4 Thực trạng đăng ký biến động đất đai và hê ̣ thống hồ sơ đi ̣a chính tại thị trấn Xuân Mai 53

2.4.1 Quy trình đăng ký biến động đất đai tại thị trấn Xuân Mai 53

2.4.2 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại thị trấn Xuân Mai 54

2.4.3 Kết quả điều tra người sử du ̣ng đất thực hiê ̣n thủ tu ̣c hành chính trong đăng ký biến đô ̣ng đất đai, cấp giấy chứng nhâ ̣n ta ̣i thi ̣ trấn Xuân Mai 58

2.4.4.Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính 59

Chương 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẤY NHANH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 62

3.1 Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn thị trấn Xuân Mai, huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 62

3.1.1 Những thuận lợi 62

3.1.2 Những khó khăn, tồn tại 63

3.2 Đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn thị trấn Xuân Mai, huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 64

3.2.1 Giải pháp về hoàn thiện cơ chế chính sách , pháp luật , cải cách thủ tục hành chính 64

3.2.2 Giải pháp về nhân lực, nhận thức 66

3.2.3 Giải pháp về thanh tra , kiểm tra , xử lý vi pha ̣m hoă ̣c có chế đô ̣ khen thưởng ki ̣p thời 68

3.2.4 Giải pháp tuyên truyền vận động 69

3.2.5 Giải pháp rà soát, phân loa ̣i hồ sơ 70

3.2.6 Giải pháp về giải quyết tranh chấp 70

3.2.7 Giải pháp về áp dụng công nghệ tin học 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

PHỤ LỤC 79

DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Kết quả cấp GCN các loại đất trên cả nước tính đến 01/01/2013 25 Bảng 1.2 Chỉ tiêu và kết quả cấp GCN năm 2013 của TP Hà Nội (tính đến 31/12/2013) 26 Bảng 2.1 Diện tích các loại đất chính của thị trấn Xuân Mai năm 2013 35 Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Xuân Mai năm 2014 37 Bảng 2.3 Biến động diện tích đất đai theo mục đích sử dụng năm 2014 so với năm 2010 40 Bảng 2.4 Kết quả cấp GCNQSDĐ theo khu dân cư của thị trấn Xuân Mai đến 31/12/2013 44 Bảng 2.5 Kết quả cấp GCN trên địa bàn thị trấn Xuân Mai theo đối tượng sử dụng (tính đến 31/12/2013) 45 Bảng 2.6 Số thửa đất chưa được cấp GCN của các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Xuân Mai (tính đến hết 31/12/2013) 46 Bảng 2.7 Nguyên nhân chưa cấp được GCNQSDĐ cho các đối tượng cá nhân

và hộ gia đình trên địa bàn thị trấn Xuân Mai (đến hết 30/5/2014) 46 Bảng 2.8 Kết quả điều tra người sử du ̣ng đất thực hiê ̣n thủ tu ̣c hành chính trong đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhâ ̣n ta ̣i thi ̣ trấn Xuân Mai 47Bảng 2.9 Kết quả đăng ký biến đô ̣ng đất đai ta ̣i thị trấn Xuân Mai (từ năm

2010 – 2013) 55 Bảng 2 10 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng , tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất của các khu dân cư trên địa bàn thị trấn Xuân Mai từ năm 2010 –

2013 57 Bảng 2.11 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của các khu dân cư trên địa bàn thị trấn Xuân Mai từ năm 2010 – 2013 57 Bảng 2.12 Kết quả điều tra người sử du ̣ng đất thực hiê ̣n thủ tu ̣c hành chính trong đăng ký biến đô ̣ng đất đai, cấp giấy chứng nhâ ̣n ta ̣i thi ̣ trấn Xuân Mai 58

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Bản đồ vị trí thị trấn Xuân Mai 29

Hình 2.2 Biểu đồ cơ cấu kinh tế của thị trấn Xuân Mai năm 2013 33

Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thị trấn Xuân Mai năm 2014 36

Hình 2.4 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thị trấn Xuân Mai năm 2010 39

Hình 2.5 Đồ thị thể hiện các loại hình biến động sử dụng đất thị trấn Xuân Mai giai đoạn 2010 - 2013 56

Hình 3.1 Kê khai thông tin về thửa đất 72

Hình 3.2 Giao diện phần mềm khi cập nhật GCN 73

Hình 3.3 Giao diện phần mềm thực hiện đăng ký biến động chuyển nhượng trọn thửa đất số hiệu thửa 262 của ông Nguyễn Minh Thắng sau đó bấm thực hiện 74

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta đang thực hiện nhiều công cuộc đổi mới mạnh mẽ, toàn diện và thu được nhiều thành quả to lớn Một trong những thành quả đó là đổi mới chính sách đất đai, tạo điều kiện cho người dân có quyền làm chủ trên mảnh đất được giao, là động lực thúc đẩy sản xuất phát triển, góp phần ổn định kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của nhân dân

Giấy c hứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) là chứng thư pháp lý cao nhất xác lập quyền và nghĩa vu ̣ của người sử du ̣ng đất đối với Nhà nước GCNQSDĐ là điều kiê ̣n để ng ười sử dụng đất thực hiện các quyền của mình , là cơ sở để thị trường bất đô ̣ng sản hoa ̣t đô ̣ng lành ma ̣nh , minh ba ̣ch Gắn liền với viê ̣c đăng

ký đất đai , cấp giấy chứng nhâ ̣n là thiết lâ ̣p hê ̣ thống hồ sơ đi ̣a chính Hồ sơ

đi ̣a chính chứa đựng toàn bô ̣ thông tin về điều kiê ̣n tự nhiên , kinh tế, xã hội và tính pháp lý của thửa đất Vì vậy, để quản lý đất đai chặt chẽ , có hiệu quả cần thiết phải thực hiê ̣n đăng ký đất đai , cấp GCN và thiết lâ ̣p, câ ̣p nhâ ̣t, chỉnh lý các loại tài liệu trong hồ sơ địa chính

Trong những năm gần đây , do tác động mạnh của cơ chế thị trường và

sự gia tăng dân số , quản lý đất đai ngày càng trở nên phức tạp hơn , đă ̣c biê ̣t là đất ven đô thị, nhu cầu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp nhà đất ; các vi phạm pháp luật về đất đai, nhà ở, chuyển mu ̣c đích sử du ̣ng đất có xu hướng gia tăng Mă ̣t khác các thông tin về tính pháp lý , nguồn gốc đất không rõ ràng , tình trạng tranh chấp đất đai diễn ra phổ biến , công tác quy hoa ̣ch và lâ ̣p bản đồ đi ̣a chính còn thiếu

và yếu Điều này đã tạo nên những khó khăn , phức tạp cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và thiết lâ ̣p, câ ̣p nhâ ̣t chỉnh lý các loa ̣i tài liê ̣u trong hồ sơ đi ̣a chính

Thị trấn Xuân Mai nằm trên điểm giao nhau giữa Quốc lộ 6 và Quốc lộ 21A nay là đường Hồ Chí Minh, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 33 km về phía tây, là một trong 5 đô thị trong chuỗi đô thị vệ tinh của Hà Nội trong tương lai, bao gồm: Sơn Tây - Hoà Lạc - Xuân Mai - Phú Xuyên - Sóc Sơn - Mê Linh Theo kết quả thống kê đất đai năm 2013 [14], tổng diện tích đất tự nhiên của

thị trấn là 953,68ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 442,29ha, đất phi nông nghiệp là 509,5ha, tổng số thửa đất là 7.200 thửa Theo báo cáo công tác cấp GCN quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn tính đến hết tháng 12 năm

2013, toàn thị trấn mới cấp được 2.160 giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, với tổng diện tích là 329,2ha Trong thời gian tới thị trấn Xuân Mai phải cấp 5.040 giấy, tức là cấp lần đầu cho 5.040 thửa đất nữa Nhưng trên thực tế dự kiến số thửa đất ở cần phải đăng ký mới sẽ tăng lên do việc chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở Mă ̣t khác, hồ sơ đi ̣a chính cũ , lạc hậu, thiết lâ ̣p thủ công rất khó khăn cho viê ̣c sử du ̣ng để khai thác thông tin và câ ̣p nhâ ̣t biến đô ̣ng Vì

vâ ̣y, đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiê ̣u quả công tác đăng ký đất đai , hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại thị trấn Xuân Mai, huyê ̣n Chương Mỹ, thành phố Hà Nội” là thực sự cần thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Làm rõ thực trạng công tác đăng ký đất đai , cấp GCN tại thị trấn Xuân Mai, huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội

- Làm rõ thực trạng thiết lập , câ ̣p nhâ ̣t và chỉnh lý các loa ̣i tài liê ̣u , sổ sách trong hồ sơ đi ̣a chính ta ̣i thi ̣ trấn Xuân Mai

- Xây dựng thí điểm được cơ sở dữ liê ̣u hồ sơ đi ̣a chính da ̣ng số cho thi ̣ trấn Xuân Mai

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai , cấp GCN, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu

3 Nội dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài

3.1 Nô ̣i dung nghiên cƣ́u

- Tổng quan về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất ở nước ta

- Điều tra, khảo sát làm rõ thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thị trấn Xuân Mai

- Phân tích, đánh giá các vấn đề còn tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thị trấn Xuân Mai

- Xây dựng thí điểm cơ sở dữ liê ̣u hồ sơ đi ̣a chính da ̣ng số cho thi ̣ trấn Xuân Mai

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký , cấp GCN và hoàn thiện hệ thống sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu đăng ký đất đai , chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất ; thiết lâ ̣p,

câ ̣p nhâ ̣t và chỉnh lý các tài liê ̣u trong hồ sơ đi ̣a chính liên quan đến đất đai Đề tài không nghiên cứu đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra thu thập thông tin

- Phương pháp thu thâ ̣p thông tin thứ cấp : Được dùng để thu thập tài liệu, số liệu, thông tin có sẵn cần thiết cho mục đích nghiên cứu như : các văn bản pháp luật của trung ương và địa phương ; báo cáo kết quả cấp GCN , báo cáo thống kê và kiểm kê đất đai , các tài liệu trong hồ sơ địa chính…của thị trấn Xuân Mai

- Phương pháp thu thâ ̣p thông tin sơ cấp : Thu thâ ̣p các thông tin cần thiết cho mu ̣c đích nghiên cứu nhưng không có trong tài liê ̣u thứ cấp

Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Hê ̣ thống hoá , xử lý có cho ̣n lo ̣c

tài liệu, thông tin đã thu thâ ̣p

Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Từ số liệu, tài liệu thu thập

được, phân tích làm rõ thực trạng công tác đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại khu vực nghiên cứu, từ đó đưa

ra những nhận xét đánh giá

Phương pháp mô hình hóa dữ liê ̣u : Được sử dụ ng để xây dựng cơ sở

dữ liê ̣u đi ̣a chính số Ứng dụng phần mềm VILIS 2.0 để đăng ký đất đai , cấp GCN và thiết lâ ̣p các loa ̣i sổ sách trong hồ sơ đi ̣a chính

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ

HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐI ̣A CHÍNH 1.1 Cơ sở lý luâ ̣n và căn cứ pháp lý của đăng ký đất đai , cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất

1.1.1 Đăng ký đất đai, nội dung của đăng ký đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật; cấp GCNQSDĐ cho những chủ sở hữu đất có đủ điều kiện để xác định địa

vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất

là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 95, Mục 1 đăng kí đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Luật đất đai năm 2013 [9] chỉ rõ:

1 Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

2 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc

cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện

tử và có giá trị pháp lý như nhau

3 Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

4 Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử

dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

5 Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng

ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người

sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước

có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ

6 Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và

l khoản 4 điều 95, Luật đất đai 2013 thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể

từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

7 Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính

1.1.1.2 Những yêu cầu cơ bản của đăng ký đất đai

Việc đăng ký đất đai phải chấp hành đúng pháp luật đất đai, các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai, các thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường và đảm bảo các yếu tố kỹ thuật trong ngành địa chính:

+ Các chủ sử dụng đất có trách nhiệm đăng ký đúng tên chủ sử dụng đất, đúng vị trí đang sử dụng, đúng diện tích đất đang sử dụng, mục đích sử dụng, loại đất, thời hạn sử dụng và các loại tài sản, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

+ Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định của ngành quản lý đất đai

+ Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội dung thông tin theo đúng quy định từng tài liệu, thống nhất thông tin trên với tất cả các tài liệu có liên quan

1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền

với đất, Luật đất đai năm 2013 [9] quy định:

Điều 97 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước

2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm

2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013

1.1.2.2 Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Mẫu GCN quy định tại Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của

Bộ Tài nguyên và Môi trường [4] về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, GCN gồm những nội

dung chính sau:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp

Giấy chứng nhận

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch

- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ

"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận

1.1.2.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Theo điều 3 chương 1 Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ [19]

về cấp Giấy chứng nhận và Điều 98 Luâ ̣t đất đai 2013 [9] : Giấy chứng nhận được cấp theo thửa Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đó

Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì có GCN được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký

1.1.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 [9]:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài

nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.2.5 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Những trường hợp đủ điều kiê ̣n cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất đươ ̣c quy đi ̣nh ta ̣i Điều 99, 100, 101, 102 của Luật đất đai 2013 [9], bao gồm:

- Người sử du ̣ng đất có giấy tờ về quyền sử du ̣ng đất: Quyết đi ̣nh giao đất,

hơ ̣p đồng thuê đất, các giấy tờ về quyền sử dụng đất được nhà nước cấp qua các

thời kỳ li ̣ch sử khác nhau và chưa bị trưng thu chuyển sang sở hữu tòan dân

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai

2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ

trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.6 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hiện nay nước ta chưa có một cơ quan quản lý thống nhất cả đất đai và tài sản gắn liền với đất Thông tin về bất động sản bị chia nhỏ, mỗi cơ quan quản lý lưu trữ một khía cạnh Mặt khác, các đối tượng sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất ở nước ta rất đa dạng, hiện nay chưa có bô ̣ luật nào quy định chung cho tất cả các đối tượng, nên công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất vẫn có sự tham gia của rất nhiều cơ quan khác nhau: Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường, cơ quan quản

lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản ký nhà nước về nông nghiệp và các cơ quan nhà nước khác có liên quan Mă ̣c dù theo quy đi ̣nh của pháp luật, viê ̣c thực hiê ̣n đăng k ý đất đai được thực hiê ̣n theo cơ chế mô ̣t cửa , nhưng trên thực tế vẫn phải đến nhiều cơ quan khác nhau (cơ quan đăng ký, cơ quan công chứng, kho ba ̣c nhà nước)

- UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ xin cấp GCN đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, phường, thị trấn

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư

- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp để UBND ký

quyết đi ̣nh cấp GCN Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN theo ủy quyền hoă ̣c trình hồ sơ đến UBND cùng cấp nếu không được ủy quyền

- UBND huyện, tỉnh ký cấp GCN

Ngoài ra còn có sự tham gia của một số ngành có liên quan như xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, tài chính, cơ quan thuế

1.1.3 Mục đích, vai trò của kê khai đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ

Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để Nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ

sử dụng đất, bảo vệ quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật

Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được xác lập tại Điều 22 Luật đất đai 2013, thông qua đó để xác lập mối quan

hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đồng thời Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp GCN, Nhà nước có thể:

- Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụng đất

- Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…đúng đối tượng Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách

Kết quả của công tác đăng ký, cấp GCN còn cung cấp các tư liệu phục

vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật

Giúp nhà nước giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại về đất đai GCN QSDĐ là công cụ giúp nhà nước quản lý và điều tiết sự phát triển của thị trường bất động sản

Đối với người dân: Nhà nước cấp GCN nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất hợp pháp trong trường hợp xảy ra các tranh

chấp lợi ích liên quan đến đất đai

Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất, nhằm sử dụng đất đai một cách hiệu quả và tiết kiệm

Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp như : Mua bán, thừa kế, chuyển nhượng , góp vốn…bằng quyền sử dụng đất , tài sản gắn liền với đất

Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trước bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan…

Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Là điều kiện để người sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản và đưa ra các quyết định đúng đắn

GCN là cơ sở để người sử dụng đất, người sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền

đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Đối với các đối tượng khác có liên quan

Ngoài hai vai trò quan trọng đối với người sử dụng đất và Nhà nước , GCNQSDĐ còn có vai trò rất quan trọng với các đối tượng khác như đối với các ngân hàng, các tổ chức tín dụng… Bởi vì người sử dụng đất còn có thêm một số quyền khác như thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác đi ̣nh đất nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không, nhằm đảm bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả

Đối với những người không đầu tư kinh doanh vào đất đai (không trực tiếp sử dụng đất ) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để người sử du ̣ng đất yên tâm đầu tư vào đất

Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản thì GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin pháp lý cần thiết khi quyết định nhâ ̣n chuyển nhượng, thuê…quyền sử dụng đất của bất động sản đó

1.2 Cơ sở khoa ho ̣c và căn cƣ́ pháp lý về hê ̣ thống hồ sơ đi ̣a chính

1.2.1 Khái niệm và các quy định pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính

1.2.1.1 Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính

Hồ sơ đi ̣a chính là hồ sơ phu ̣c vu ̣ quản lý nhà nước đối với viê ̣c sử du ̣ng đất; là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách,…chứa đựng các thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai, được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ địa chính là tài liệu cơ sở để thiết lập hệ thống thông tin đất đai, hệ thống thông tin bất động sản… Hồ sơ đi ̣a chính được lâ ̣p qua các thời kỳ và lưu giữ ở các cấp hành chính khác nhau của tất cả các tỉnh và thành phố

* Theo thông tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường [7] về việc hướng dẫn lập, chỉnh sửa, quản lý hồ sơ địa chính quy định

hồ sơ địa chính gồm: Bản đồ địa chính ; sổ địa chính ; sổ mục kê đất đai ; sổ

theo dõi biến động đất đai; bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNM ngày 19 tháng 5 năm 2014 của

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường [8] quy định về hồ sơ địa chính, các mẫu sổ sách gồm: Sổ đi ̣a chính (điê ̣n tử); Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1.2 Các quy định pháp lý của hồ sơ địa chính

Hệ thống tài liệu của hồ sơ địa chính phân thành 2 loại:

- Hệ thống hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết: Hệ thống này chỉ có một văn bản, là căn cứ để lập nên sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai

- Hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai:

Hệ thống này được sao lưu thành nhiều bản, có giá trị pháp lý ngang nhau

a Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết

Hồ sơ địa chính gốc là tập hợp những văn bản giấy tờ được hình thành trong quá trình sử dụng đất nhằm xác nhận quyền sử dụng đất đối với từng

thửa đất Nó được hình thành khi thực hiện việc kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất và khi thủ tục này hoàn tất thì nó chỉ có nghĩa là tài liệu lưu trữ

và dùng để tra cứu hoặc nghiên cứu khi có yêu cầu của các cơ quan chức năng

Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý

Nó bao gồm các loại tài liệu sau:

 Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao gồm: Toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kỹ thuật đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản

đồ địa chính, trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa

 Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, các giấy

tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất

đã thực hiện

+ Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn

kê khai đăng ký

+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

b Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai

* Bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính đươ ̣c lâ ̣p theo quy đi ̣nh ta ̣i Thông tư số BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường [5] Bản đồ địa chính được lập ở các tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 và 1:10000; trên mặt phẳng chiếu hình, ở múi chiếu 3 độ, kinh tuyến trục theo từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000 và hệ độ cao quốc gia hiện hành

25/2014/TT-Nô ̣i dung bản đồ đi ̣a chính cần thể hiê ̣n bao gồm:

- Điểm khống chế tọa độ, độ cao Quốc gia các hạng, điểm địa chính,

điểm khống chế ảnh ngoại nghiệp, điểm khống chế đo vẽ có chôn mốc ổn định;

- Mốc địa giới hành chính, đường địa giới hành chính các cấp;

- Mốc giới quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống dẫn điện và các công trình công cộng khác có hành lang bảo vệ an toàn;

- Ranh giới thửa đất, loại đất, số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất;

- Nhà ở và công trình xây dựng khác;

- Các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất như đường giao thông, công trình thủy lợi, đê điều, sông, suối, kênh, rạch và các yếu tố chiếm đất khác theo tuyến;

- Địa vật, công trình có giá trị về lịch sử, văn hóa, xã hội và ý nghĩa định hướng cao;

- Dáng đất hoặc điểm ghi chú độ cao (khi có yêu cầu thể hiện phải được nêu cụ thể trong thiết kế kỹ thuật - dự toán công trình);

Đối với thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì mục đích sử dụng, diện tích, ranh giới về thửa đất trên bản đồ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất Đối với các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin về thửa đất được ghi theo giấy chứng nhận

đã cấp và ghi thêm thông tin khi có sự biến động về thửa đất

* Sổ đi ̣a chính điê ̣n tử

Sổ được lập theo từng xã, phường, thị trấn; thể hiện kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo từng thửa đất và từng đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất ( gọi chung là thửa đất); thông tin của mỗi thửa đất được thể hiện vào 01 trang sổ riêng

- Nội dung Sổ đi ̣a chính bao gồm:

+ Thửa đất: Số thửa, số tờ bản đồ, đi ̣a chỉ thửa đất, diê ̣n tích, tài liệu đo

đa ̣c sử du ̣ng;

+ Người sử du ̣ng đất/người quản lý đất;

+ Quyền sử du ̣ng đất /quyền quản lý đất : Hình thức sử du ̣ng, loại đất, thời ha ̣n sử du ̣ng , nguồn gốc sử du ̣ng , nghĩa vụ tài chính , hạn chế sử dụng , quyền sử du ̣ng ha ̣n chế đối với thửa đất liền kề và tài sản gắn liền với đất;

+ Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đấ t, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

* Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký , cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Phần tiếp nhận hồ sơ của Phiếu và ký vào phần người nhận hồ sơ tại Liên 2 trước khi trao cho người nộp hồ sơ; người nộp hồ sơ ký vào Phần người nộp hồ sơ tại Liên 1

- Khi trả kết quả, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Phần Trả kết quả của Phiếu và ký vào phần người trả kết quả tại Liên 2; người nhận kết quả ký vào Phần người nhận kết quả tại Liên 1 và nộp lại Liên 2 cho cơ quan trả kết quả

- Sau khi trả kết quả, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả có trách nhiệm lưu giữ Liên 1 và chuyển Liên 2 cùng toàn bộ giấy tờ gốc đã nhận của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản cho cơ quan đăng ký đất đai để lưu

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải đóng dấu treo tại phần tên cơ quan tiếp nhận và đóng dấu giáp lai vào giữa hai liên

* Sổ cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất , quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ cấp GCN) được lập để theo dõi, quản lý việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN)

- Nô ̣i dung sổ cấp GCN:

+ Số thứ tự: ghi số thứ tự GCN được cấp tiếp theo số thứ tự của GCN

đã cấp theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT [3] ngày 21 tháng

10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Tên và địa chỉ của người được cấp GCN được ghi như trên giấy đã

cấp Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng chung thửa đất, sở hữu chung tài sản gắn liền đất và được cấp mỗi người một Giấy thì lần lượt ghi tên và địa chỉ của từng người vào các dòng dưới kế tiếp

+ Số phát hành GCN: Ghi mã và số thứ tự phát hành in ở góc dưới

bên phải trang 1 của GCN

+ Ngày ký GCN: Ghi ngày tháng năm ký GCN

+ Ngày giao GCN: Ghi ngày tháng năm giao GCN cho người được cấp

GCN hoặc đại diện cơ quan nhận hồ sơ và trả kết quả; hình thức thể hiện: “… /…/…”

+ Họ tên, chữ ký của người nhận GCN: Người nhận GCN là đại diện

cơ quan nhận hồ sơ và trả kết quả hoặc người đại diện của tổ chức ký, ghi rõ

họ tên và chức danh của người ký

+ Ghi chú để ghi chú thích đối với những trường hợp: Thu hồi GCN ,

mất GCN, đồng quyền sử du ̣ng đất

1.2.2 Trách nhiệm lập , cập nhật , chỉnh lý và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính

b) Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính

và các tài liệu khác của hồ sơ địa chính ở địa phương

2 Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau: a) Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính,

b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện cập nhật, chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này đối với các thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam; cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng

5 Ủy ban nhân dân cấp xã cập nhật, chỉnh lý bản sao tài liệu đo đạc địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đang quản lý theo quy định để sử dụng phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai ở địa phương

1.2.3 Nội dung hê ̣ thống hồ sơ đi ̣a chính

Hệ thống hồ sơ địa chính chứa đựng đầy đủ các thông tin về sử dụng và quản lý đất đai, bao gồm 03 lớp thông tin cơ bản là: Thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cơ sở pháp lý Những lớp thông tin này được thể hiện từ tổng quan tới chi tiết từng thửa đất trên toàn lãnh thổ; được xây dựng

và hoàn thiện qua nhiều giai đoạn phát triển bằng phương pháp đo đạc và đăng

ký giấy chứng nhận, cụ thể như sau:

 Thông tin về điều kiện tự nhiên

Hồ sơ địa chính lưu trữ lớp thông tin về thửa đất bao gồm vị trí, hình dạng, tọa độ, diện tích của thửa đất - những thông tin này được xây dựng bằng phương pháp đo đạc và thành lập bản đồ mà sản phẩm là bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính là tài liệu đầu tiên và cơ bản của hệ thống hồ sơ địa

chính, nó không chỉ giúp người quản lý nhận biết được các điều kiện tự nhiên của thửa đất mà còn là cơ sở để thể hiện các nội dung khác trong chức năng quản lý nhà nước về đất đai

 Thông tin về mặt kinh tế - xã hội

Các thông tin về quan hệ xã hội trong quá trình sử dụng đất được hồ sơ địa chính lưu trữ gồm có các thông tin về chủ sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất, phương thức sử dụng đất, quá trình chuyển quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quyền sở hữu các giá trị đầu tư trên đất, đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

Các thông tin về kinh tế như: Giá đất, hạng đất; mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất (giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, thu tiền một lần, thu tiền định kỳ hay hàng năm,…)

Những thông tin này được thiết lập thông qua quá trình đăng ký đất ở các địa phương từ đơn đăng ký của chủ sử dụng đất và được pháp lý hóa trên

cơ sở xét duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

 Thông tin cơ sở pháp lý

Các thông tin về cơ sở pháp lý của các tài liệu như: Tên văn bản, số văn bản, ký hiệu loại văn bản và cơ quan ban hành văn bản, ngày tháng năm ký theo yêu cầu của từng loại tài liệu hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là một dạng của thông tin đất đai nó được hình thành bởi việc ghi chép lại kết quả của việc đo đạc và đăng ký đất đai, thể hiện đầy đủ các thông tin về từng thửa đất

phục vụ cho mục đích quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất

1.2.4.Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai

Hồ sơ địa chính đóng một vai trò quan trọng trong công tác quản lý đất đai cũng như tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động được thông suốt, thuận lợi và lành mạnh Việc đơn giản hoá, công khai hoá, thể chế hoá quá trình lập và quản lý hồ sơ địa chính cũng góp phần bảo đảm tính minh bạch của thị trường, xoá bỏ được các hoạt động ngầm và bảo vệ được quyền lợi chính đáng về bất động sản của công dân

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính nhà quản lý

sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp

vi mô cho đến cấp vĩ mô Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp, nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần như quy định hiện hành

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất

ở cả cấp vi mô và vĩ mô Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm được các đối tượng quy hoạch (đường giao thông, sân vận động, nhà văn hóa,…) trong phương án quy hoạch sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì,…? Để trả lời được những câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy Bên cạnh đó những thông tin liên quan như: Chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, các tài sản gắn liền với đất…liên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp đầy đủ từ hồ sơ địa chính Bởi vậy để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng Sau khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch

Trong những năm gần đây vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng

để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai đang là vấn đề gây nhiều bức xúc trong dư luận Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị trường Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả vấn đề giá đất Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch: Người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư, nhiều trường hợp khi phát hiện thì đã

là “chuyện đã rồi” Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa phương không có được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp thời quản lý

Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà nước về đất đai mang tính chất định kì như: Quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất Đây là nguyên nhân làm cho người sử dụng đất tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì

hệ thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp

Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của người sử dụng Ví dụ nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch

sử dụng đất người dân sẽ phát hiện được các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà nước để có biện pháp xử lý tránh tình trạng “sự đã rồi”

Việc phân tích các lớp thông tin của hệ thống hồ sơ địa chính cho phép chúng ta xác định được mức độ tích tụ đất đai đối với từng chủ sử dụng đất, các hiện tượng kinh tế - xã hội nảy sinh trong quan hệ đất đai Từ đó làm cơ sở

khoa học cho việc hoạch định chính sách, pháp luật đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai cho phù hợp với mục tiêu phát triển, xã hội

1.3 Khái quát tình hình đăng ký đất đai cấp GCN và hê ̣ thống hồ sơ đi ̣a chính ở Việt Nam

1.3.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003

Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thành công của Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trương của Đảng

là hoàn toàn đúng Nó đã tạo điều kiện cho Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân khi người dân là chủ thực sự của đất đai Nhà nước khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền sau: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê,

thế chấp…

Do vậy, công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân thực hiê ̣n các quyền của mình và thi ̣ trường bất đô ̣ng sản hoa ̣t đô ̣n g lành mạnh Nhận thấy được tính cấp thiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ cho người dân, cơ quan các cấp, các địa phương đã tập trung chỉ đạo công tác cấp GCNQSDĐ và coi nó là vấn đề quan trọng nhất trong quản lý đất đai giai đoạn này Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận được triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997 Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành nhiều Chỉ thị về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và

đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị

số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp GCNQSDĐ

cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001

Để chi tiết hóa và hướng dẫn thực hiê ̣n Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành một số văn bản dưới luật như: Tổng cục Địa chính đã ra Quyết định

số 499/QĐ - TCĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất trong cả nước và Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 về việc hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính Đến năm 2001, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 1990/2001/TT – TCĐC ngày 31/11/2001 hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính

trong cả nước

Từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 trong quá trình thực hiện bên cạnh những tích cực cũng bộc lộ không ít những hạn chế chưa thật phù hợp, chưa

đủ cụ thể để xử lý những vấn đề mới phát sinh, nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng đất, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, kinh tế phát triển chưa ổn định, ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của xã hội Do vậy, Luật Đất đai 1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và

2001 để kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh

Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật Đất đai đã tạo ra sự ổn định tương đối trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Công tác cấp GCNQSDĐ và hệ thống hồ sơ địa chính cũng bước đầu được xây dựng và ngày càng hoàn thiện Tuy vâ ̣y , Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 không điều chỉnh được các quan hê ̣ đất đai trong giai đoa ̣n mới, bộc lộ những ha ̣n chế Do vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để quản lý đất đai chặt chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước

1.3.2 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay

Ngày 16/11/2003, Luật Đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 Luật Đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước

chưa giải quyết được

Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản

dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện như sau:

Chỉ thị số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm

2005

Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành

Luật Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành

Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ

Thông tư số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa

chính

Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số

24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004

Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và

giải quyết khiếu nại về đất đai

Thông tư số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/6/2007 hướng dẫn thực

hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/5/2007

Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Luâ ̣t đất đai 2013 Quốc hô ̣i thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiê ̣u lực ngày 1/7/2014

Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ, quy đi ̣nh chi tiết thi hành mô ̣t số điều của Luâ ̣t đất đai

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường , quy đi ̣nh về giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy đi ̣nh về hồ sơ đi ̣a chính

Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT, ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy đi ̣nh về bản đồ đi ̣a chính

Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT, ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường , quy đi ̣nh về xây dựng , quản lý, khai thác hê ̣ thống thông tin đất đai

Việc cấp GCNQSDĐ trong giai đoạn này đều thực hiện theo đúng quy định Theo số liệu thống kê của Bộ Tài Nguyên và Môi trường (2013) [7], tính đến nay cả nước đã đo đạc lập bản đồ địa chính đạt 74,9% tổng diện tích đất tự nhiên Đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đạt 81,8% tổng diện tích, đất lâm nghiệp đạt 82,37% diện tích, đất ở nông thôn đạt 82,3% diện tích, đất ở đô thị đạt 71,67% diện tích, đất chuyên dùng đạt 63,21% diện tích

Bảng 1.1 : Kết quả cấp GCN các loại đất trên cả nước tính đến 01/01/2013

Đạt (% diện tích)

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường) [7]

1.4 Kết quả đăng ký đất đai , cấp giấy chƣ́ng nhâ ̣n và hê ̣ thống hồ sơ đi ̣ a chính của thành phố Hà Nội

Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống hồ sơ địa chính được thực hiện theo Luật đất đai 2003 Bên cạnh đó, với đặc thù của địa phương nên thành Hà Nội có các quy định cụ thể chỉ đạo việc đăng ký cấp GCN QSDĐ như sau:

- Quyết định số 23/2005/QĐ – UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố Hà Nội; Quyết định số 111/2005/QĐ – UB ngày 27/07/2005 của UBND thành phố về việc bổ sung một số Điều, Khoản của Quy định ban hành kèm theo Quyết Định 23/2005/QĐ – UB ngày 18/02/2005 về việc kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp Giấy Chứng Nhận quyền sở hữu nhà ở, đất ở và cấp Giấy Chứng Nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở

- Quyết định số 38/2005/QĐ – UB ngày 29/03/2005 của UBND thành phố Hà Nội về ban hành quy trình bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị Định 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ

- Quyết định số 23/2008/QĐ – UBND ngày 09/5/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Giấy Chứng Nhận quyền

sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

Theo kết quả thống kê của sở tài nguyên môi trường thành phố Hà Nội, tính đến hết tháng 12/2013, toàn thành phố mới chỉ cấp được 41.441 giấy chứng

nhận/86.420 giấy theo chỉ tiêu của cả năm nay, chiếm 48% Trong đó có một số quận huyện cấp vượt chỉ tiêu thành phố giao như quận Cầu Giấy cấp được 2.572 giấy/2.200 giấy theo chỉ tiêu, Hoàng Mai 689 giấy/323 giấy theo chỉ tiêu…song cũng có một số quận huyện đạt quá thấp như quận Ba Đình chỉ đạt 483 giấy/1.375 giấy theo chỉ tiêu, Huyện Đan Phượng cấp 3.000 giấy/18.000 giấy theo chỉ tiêu; Ứng Hoà cấp 2.300 giấy/10.000 giấy theo chỉ tiêu…

Bảng 1.2 Chỉ tiêu và kết quả cấp GCN năm 2013 của TP Hà Nội

Năm 2013

Ghi chú

Số Giấy đã cấp

Tỷ lệ hoàn thành (%)

Tổng toàn

(Nguồn: UBND TP Hà Nội) [13]

- Về kết quả cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân, hiện thành phố [13] có hơn 1.126.702 thửa đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, tính luỹ kế đến nay thành phố đã cấp được 1.099.086 giấy đạt 97,5% Hiện thành phố còn hơn 130 nghìn thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận

- Đối với đất của các tổ chức, cơ quan: Theo thống kê [13], đến nay, Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp 7.820/19.274 giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan, đơn vị, tổ chức sử dụng đất, đạt 40,6% số thửa đủ điều kiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận [13]

1.5 Nhu cầu tin học hóa nâng cao hiệu quả công tác đăng kí biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính

Với tốc độ đô thị hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế như hiện nay thì việc chuyển dịch đất đai là rất thường xuyên và cần thiết Vì vậy đăng kí biến động đất đai cũng là một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc quản lý đất đai, giúp Nhà nước nắm chắc, quản chặt đến từng thửa đất, kiếm soát được những biến động trong thực tế của quan hệ đất đai

Tuy nhiên công tác đăng kí biến động đất đai tại các thị trấn, xã, phường, trên cả nước trong giai đoạn hiện nay còn nhiều khó khăn hạn chế khiến cho việc cập nhật biến động trong quá trình sử dụng đất của các địa phương chưa được thực hiện đầy đủ, thường xuyên, kịp thời, độ chính xác và tính nhất quán chưa cao Nguyên nhân có thể kể ra như sau:

- Hệ thống hồ sơ địa chính còn nhiều điểm chưa được quy định chặt chẽ, thống nhất, hoàn thiện, hệ thống văn bản hướng dẫn thành lập, quản lý và

sử dụng hồ sơ địa chính còn thiếu

- Hoạt động của hệ thống hành chính trong đăng kí biến động sử dụng đất chưa đạt hiệu quả cao, thiếu sự đồng bộ, nguồn nhân lực đến từ nhiều nguồn, trình độ không đồng đều, đặc biệt là ở lĩnh vực công nghệ thông tin

- Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong lĩnh vực quản lý đất đai ở các văn phòng phục vụ công tác chuyên môn mới chỉ dừng lại ở mức in ấn báo cáo như trích lục thửa đất, biên bản xác định ranh giới, phục vụ những mục đích đơn lẻ, thiếu tính chuyên nghiệp Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính mới dừng lại ở mức thấp, tính chính xác, thống nhất không cao, nên chưa đáp ứng được các yêu cầu của công tác quản lý đất đai

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất về đất đai, hoạt động quản lý phải thống nhất, đồng bộ và có sự liên kết chặt chẽ, do đó việc hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai nói chung và công tác đăng kí biến động sử dụng đất nói riêng và ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý đất đai là một nhu cầu tất yếu của Nhà nước, của nhà đầu tư cũng như người dân

Chương 2:

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN XUÂN MAI, HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát chung về thị trấn Xuân Mai, huyện Chương Mỹ, TP Hà Nội

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý

Thị trấn Xuân Mai, huyện Chương Mỹ nằm trên điểm giao nhau giữa Quốc lộ 6 và Quốc lộ 21A (nay là đường Hồ Chí Minh) cách trung tâm Thủ đô

Hà Nội 33km về phía tây, là đô thị vệ tinh trong tương lai của thủ đô Hà Nội

đã được nhà nước phê duyệt

Phía tây giáp Thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình Phía bắc giáp xã Đông Yên, huyện Quốc Oai, Hà Nội

Phía đông giáp xã Thuỷ Xuân Tiên, huyện Chương Mỹ

Phía nam giáp xã Thủy Xuân Tiên, huyện Chương Mỹ

Hình 2 1 Bản đồ vị trí thị trấn Xuân Mai Thị trấn xuân Mai gồm 9 khu dân cư: Khu Bùi Xá, khu phố Xuân Hà, khu Xuân Mai, khu Tiên Trượng, khu Đồng Vai, Khu Tân Bình, khu Chiến Thắng và khu Tân Mai

Địa bàn thị trấn Xuân Mai có hai con sông chảy qua là sông Bùi từ Hòa

Bình đổ xuống và sông Tích từ Sơn Tây chảy qua tạo thành dòng hợp lưu tại ngã ba Bùi Xá Ngoài ra, trên địa bàn thị trấn có nguồn nước ngầm dồi dào, đáp ứng nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của nhân dân địa phương

Thị trấn Xuân Mai nằm ở cửa ngõ phía Tây của thủ đô, nơi đang có tốc

độ đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế nhanh đã mang nhiều thuận lợi trong việc phát triển kinh tế xã hội Cùng với lợi thế to lớn như vậy, thị trấn cũng có các chính sách thu hút được sự đầu tư của các tổ chức doanh nghiệp có nhu cầu kinh doanh, đầu tư trên bất động sản, qua đó phần nào cũng làm thị trường bất động sản của thị trấn ngày càng sôi động, số lượng giao dịch ngày càng tăng đặc biệt tại những khu vực có tiềm năng phát triển Tuy nhiên điều đó cũng không ít khó khăn cho công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận

Địa hình, thổ nhưỡng

Thị trấn nằm ở khu vực đồng bằng bán sơn địa, với độ cao trung bình

từ 15 -20m Trên địa bàn thị trấn có một số nhóm đất chính sau:

Nhóm 1: Đất phù sa cổ, đất này rất thích hợp cho việc trồng lúa hai vụ đem lại năng suất và hiệu quả kinh tế cao

Nhóm 2: Đất feralit, là loại đất có tầng dày trung bình và độ phì khá cao, rất thích hợp cho loại cây nhiệt đới phát triển

Nhóm 3: Đất dốc bồi tụ do phong hóa của thảm thực vật Đất chứa nhiều thành phần cơ giới mặn, tỷ lệ dinh dưỡng khá cao, sử dụng cho trồng lúa, cây hoa màu, cây ăn quả [16]

Điều kiện Khí hậu

Thị trấn Xuân Mai nằm trong vùng đồng bằng Bắc bộ mang khí hậu nhiệt đới gió mùa Trong năm có bốn tiết mùa là: Xuân, Hạ, Thu, Đông và có hai loại gió chính là gió Đông Nam thổi từ tháng 5 đến tháng 10, khoảng thời gian này mưa nhiều, chiếm khoảng 70 – 75% tổng lượng mưa cả năm, chủ yếu vào khoảng tháng 7,8 hàng năm Từ tháng 11 đến tháng 4 là gió mùa Đông Bắc thời tiết khô hanh, mưa ít, thời tiết lạnh nhất vào tháng giêng và tháng 2

Chế độ nhiệt: nhiệt độ trung bình năm là 23,10C Nhiệt độ tháng nóng nhất là 28,50C (vào các tháng 6, tháng 7) Nhiệt độ trung bình tháng lạnh nhất

là 17,50C (vào tháng 1) Vào mùa hè nhiệt độ không khí trên 250C kéo dài từ tháng 5 đến tháng 9 Mùa đông có nhiệt độ trung bình nhỏ hơn 200C kéo dài từ

tháng 12 đến tháng 2 năm sau Các tháng còn lại nhiệt độ trung bình từ 20 –

250C

Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí tương đối cao và khá đồng đều giữa các tháng trong năm Độ ẩm không khí trung bình trong năm là 84,25%; tháng có độ ẩm cao nhất là tháng 4 trung bình 86,9%; tháng có độ ẩm thấp nhất là tháng 12 trung bình 81,1% [16]

Với điều kiện thời tiết khí hậu như trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp cũng như phát triển các ngành khác trên địa bàn thị trấn

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội

2.1.2.1 Dân cư và nguồn lao động

Theo thống kê [16] tính đến hết ngày 31/12/2013 thị trấn Xuân Mai có 5.380 hộ với 20.236 nhân khẩu, sinh sống tại 9 khu dân cư Trong đó số người đang ở trong độ tuổi lao động chiếm tỷ lệ cao, do vậy nguồn lao động của thị

trấn tương đối dồi dào, là điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội

Tuy nhiên lực lượng lao động đã qua đào tạo nghề còn ít, số người có trình độ chuyên môn kỹ thuật chưa cao khoảng 45% tổng số người trong độ tuổi lao động Do vậy thị trấn đã và đang rất nỗ lực đào tạo nghề cho người lao động nhất để phục vụ cho các cho các dự án phát triển công nghiệp, dịch vụ trên địa bàn, để từng bước người lao động chủ động thay đổi ngành nghề, tạo việc làm và tăng thu nhập

2.1.1.2 Về y tế, văn hoá, giáo dục

Mạng lưới y tế của thị trấn ngày càng được mở rộng với hệ thống trạm

y tế thị trấn, các phòng khám tư nhân, các phòng khám quân dân y kết hợp đóng trên địa bàn, Hầu hết các cơ sở y tế đã được chuẩn hoá có y, bác sỹ trực đảm bảo yêu cầu khám chữa bệnh của nhân dân

Đã triển khai thực hiện có hiệu quả chiến dịch tuyên truyền vận động

và tư vấn về cung cấp dịch vụ chăm sóc sức khỏe sinh sản và kế hoạch hóa gia đình đến các khu dân cư nhằm giảm tỷ lệ sinh con thứ ba Công tác phòng chống các loại dịch bệnh được quan tâm chỉ đạo, chủ động phòng chống nên trong năm có 1 số ca mắc bệnh tay chân miệng nhưng đã được xử lý kịp thời không phát sinh dịch lây lan

Năm học 2012-2013 lĩnh vực giáo dục của thị trấn có sự đổi mới rõ rệt Tỷ

lệ phòng học kiên cố đạt 98% Trường mầm non và trường cấp một trên địa bàn thị trấn được công nhận đạt chuẩn quốc gia Chất lượng giáo dục toàn diện được giữ vững, có mặt được nâng cao, giáo dục mũi nhọn thị trấn được xếp loại là đơn

vị dẫn đầu huyện Chương Mỹ

Tổ chức tốt các hoạt động tuyên truyền, văn hóa, văn nghệ, thể dục thể thao trên địa bàn phục vụ các nhiệm vụ chính trị ở địa phương Thực hiện nếp sống văn minh trong việc cưới, việc tang của người dân có chuyển biến tích cực Tỷ lệ đăng ký các danh hiệu văn hóa đều tăng so cùng kỳ Công tác quản

lý nhà nước về văn hóa, thông tin, truyền thông được tăng cường và có nhiều chuyển biến tích cực

2.1.2.3 Đặc điểm kinh tế- xã hội

Dân cư, lao động, việc làm

Theo số liệu thống kê, đến cuối tháng 12/2013 [16], số dân của thị trấn

là 16.529 người, số nhân khẩu hiện đang cư trú trên địa bàn thị trấn là 25.600 người (tính cả các cơ quan, đơn vị, trường học trên địa bàn thị trấn)

Cơ cấu dân cư đa dạng, phức tạp, tốc độ tăng dân số cơ học tương đối lớn (khoảng gần 1 vạn sinh viên và lao động ngoài thị trấn) Việc tập trung nhiều sinh viên đại học tạm trú, lao động ngoại tỉnh cư trú đã tạo ra sức ép lớn

về nhu cầu nhà ở trên địa bàn thị trấn, gây khó khăn cho việc quản lý sử dụng đất của nhà nước

Cơ cấu và tăng trưởng kinh tế

Nằm ở vị trí thuận lợi, thị trấn Xuân Mai có điều kiện phát triển kinh tế

đa dạng, đa thành phần Những năm gần đây, Đảng ủy thị trấn đã tập trung lãnh đạo, chỉ đạo đẩy mạnh phát triển toàn diện

Về nông nghiệp: Tổng diện tích gieo trồng là 417 mẫu bằng 105,6% kế hoạch và tăng 5,6 so với cùng kỳ năm 2012 Năng suất bình quân đạt 2350kg/mẫu Tổng sản lượng quy thóc đạt 987,6 tấn Tổng giá trị sản xuất ngành nông- lâm- ngư nghiệp 5 tháng đầu năm 2014 ước đạt 15,7 tỷ đồng tăng 9% so với cùng kỳ; giá trị tăng thêm ước đạt 7,9 tỷ đồng

Về sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp – xây dựng cơ bản: Ưu tiên phát triển nghề sửa chữa cơ khí lớn và nhỏ, nghề mộc dân dụng và sản xuất

vật liệu, đặc biệt nghề chế biến lương thực, thực phẩm phục vụ cho chăn nuôi

Về kinh doanh thương mại và dịch vụ: Trên địa bàn thị trấn, dịch vụ tập thể và quốc doanh ít phát triển, chủ yếu tham gia hoạt động ngành là các cá thể

hộ kinh doanh, mặt hàng chủ yếu là thực phẩm, may mặc, xe máy, điện máy, điện tử Hiện nay, trên địa bàn thị trấn có 78 doanh nghiệp, công ty cổ phần và

1100 hộ kinh doanh vừa và nhỏ

Hình 2.2 : Biểu đồ cơ cấu kinh tế của thị trấn Xuân Mai năm 2013

Nằm ở vị trí thuận lợi, thị trấn Xuân Mai có điều kiện phát triển kinh tế Tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2013 [16] đạt 15,5%, cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực theo ba hướng mũi nhọn: Nông nghiệp chiếm 8,8%; công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng cơ bản chiểm 21,7%; thương mại và dịch vụ chiếm 69,5% Nhìn chung trong những năm qua, kinh tế thị trấn Xuân Mai đã có sự thay đổi đáng kể, có chiều hướng đi lên, bắt đầu phát triển theo hướng sản xuất hàng hoá, góp phần thúc đẩy tăng thu nhập cho nhân dân Trong chiến lược phát triển sắp tới, cần chuyển dịch mạnh về cơ cấu giữa các ngành, gắn với thị trường và áp dụng những tiến bộ khoa học công nghệ cùng với sự phát triển chung của thành phố, có vậy mới phát triển mạnh và khai thác đầy đủ thế mạnh của thị trấn

2.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của thị trấn Xuân Mai, huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội

2.1.3.1 Thuận lợi

- Thị trấn Xuân Mai có điều kiện khí hậu, thời tiết đặc thù của miền bắc;

là cửa ngõ phía Tây của Thủ đô Hà Nội nên có vị trí tương đối thuận lợi cho giao lưu và phát triển kinh tế với các địa phương trong thành phố và các địa phương khác trong vùng; là thị trường tiêu thụ hàng hóa lớn, có sức mua lớn

và tiêu dùng với nhu cầu cao nên thị trấn Xuân Mai có tiềm năng lớn để phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là du lịch, dịch vụ

- Quỹ đất của Thị trấn đa dạng gồm đất nông nghiệp màu mỡ, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng, đây là nguồn tài nguyên quan trọng cho mở rộng các hoạt động kinh tế, xây dựng các công trình văn hoá, giáo dục, y tế phục vụ nhu cầu trên địa bàn thị trấn nói riêng và của huyện Chương Mỹ nói chung

- Nguồn nước dồi dào, phân bố tương đối đồng đều tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển sản xuất và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người dân

- Nguồn nhân lực trẻ, trình độ dân trí tương đối cao cho phép thị trấn Xuân Mai có thể phát triển các hoạt động kinh tế, giáo dục, khoa học công nghệ cao

- Trong công tác chỉ đạo điều hành và tổ chức thực hiện UBND thị trấn

đã luôn bám sát các nhiệm vụ, chỉ tiêu kế hoạch cấp trên giao, cũng như Nghị quyết lãnh đạo của Đảng ủy UBND thị trấn đã chọn những nhiệm vụ trọng tâm hàng tuần, hàng tháng để triển khai Duy trì thường xuyên chế độ giao ban, hội họp để kịp thời triển khai nhiệm vụ, xử lý, giải quyết kịp thời các kiến nghị, vướng mắc phát sinh trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ Các nhiệm vụ,

kế hoạch đều được bàn bạc công khai, các thành viên UBND có tinh thần đoàn kết, thống nhất cao, thực hiện tốt nhiệm vụ được phân công Thường xuyên sâu sát cơ sở nhằm bám tình hình kịp thời, quan tâm giải quyết vướng mắc phát sinh từ cơ sở Vì vậy đã cơ bản hoàn thành tốt các chỉ tiêu kế hoạch về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội trên địa bàn cơ bản đã hoàn thành Tình hình

an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững; bộ mặt dân cư đô thị của thị trấn từng bước được cải thiện

2.1.3.2 Những hạn chế và khó khăn