Luận án tiến sĩ kinh tế Đầu tư cá nhân trên Thị trường bất động sản khu vực Hà Nội

NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN Đề tài luận án: Đầu tư cá nhân trên TTBĐS khu vực Hà Nội Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh (Quản trị kinh doanh bất động sản) Mã số: 62.34.01.02 Nghiên cứu sinh: Nguyễn Thị Hải Yến Người hướng dẫn: PGS.TS Hoàng Văn Cường Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận: Vận dụng cơ sở lý thuyết về hành vi đầu tư cá nhân trên TTBĐS, phân tích TTBĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển, luận án xác định được các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư đó là tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ. Luận án cũng xác định các yếu tố mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS, bao gồm nhóm yếu tố vĩ mô (môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ vốn, cơ hội đầu tư trên thị trường khác) và nhóm yếu tố thuộc về bản thân BĐS (đặc điểm của BĐS, khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS và các thông tin liên quan đến chủ đầu tư). Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá và tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở nhà đầu tư kinh doanh rõ ràng hơn so với người mua để ở. Sự kỳ vọng của nhà đầu tư về giá BĐS trong tương lai càng lớn, kinh nghiệm đầu tư của họ trên TTBĐS càng ít thì hành vi bầy đàn càng rõ rệt; những nhà đầu tư có trình độ học vấn cao, kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS nhiều và những nhà đầu trẻ tuổi có xu hướng lạc quan thái quá trong đầu tư BĐS; những nhà đầu tư càng có kinh nghiệm thì càng lo sợ thua lỗ. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra hành vi nhà đầu tư càng lệch lạc thì họ càng có xu hướng tin theo những tin đồn trên thị trường, tin tưởng vào thông tin từ những người môi giới BĐS cung cấp, chú ý đến những phát biểu của các lãnh đạo trên truyền thông, tin tưởng vào những nhận định của các chuyên gia về tình hình TTBĐS. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về nâng cao tính minh bạch của TTBĐS, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ nhà đầu tư nhằm hạn chế các yếu tố tâm lý của nhà đầu tư. Người mua kinh doanh bị chi phối mạnh hơn người mua để ở bởi các yếu tố liên quan đến khả năng tài trợ vốn, môi trường vĩ mô và cơ hội đầu tư trên thị trường khác. Người mua kinh doanh quan tâm đến khả năng vay vốn, sẵn sàng vay vốn để đầu tư BĐS khi đánh giá được mức độ gia tăng giá trị của BĐS, tình hình phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư trong tương lai, khi có thông tin về quy hoạch, sự thuận lợi của hệ thống giao thông, khi kỳ vọng về sự tăng giá của BĐS. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra, nhà đầu tư có trình độ học vấn càng cao thì càng quan tâm đến khả năng tài trợ vốn đầu tư, nhà đầu tư càng có kinh nghiệm và trình độ học vấn cao thì càng coi trọng việc đánh giá cơ hội đầu khác. Niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai là mối quan tâm của nhà đầu tư khi quyết định đầu tư vào TTBĐS, trong đó tốc tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng. Từ đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về chính sách như điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba: chủ đầu tư ngân hàng khách hàng, phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân trên TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển và bình ổn TTBĐS. Nhóm yếu tố liên quan đến bản thân BĐS được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, người mua để ở quan tâm hơn người mua kinh doanh về các đặc điểm BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS, trong đó chất lượng nhà, sự thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… là những yếu tố quan trọng nhất khi quyết định mua nhà. Còn người mua kinh doanh lại chú trọng hơn đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các thông tin về chủ đầu tư. Riêng sự thuận tiện về giao thông đều được cả người mua để ở và mua kinh doanh đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất những khuyến nghị về hạ tầng và sản phẩm đối với các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư nhằm đưa ra thị trường những sản phẩm BĐS phù hợp với từng đối tượng mua khác nhau



NGUYễN THị HảI YếN

Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận án với tên đề tài: “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất

động sản khu vực Hà Nội” là một công trình nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi, do chính bản thân tôi thực hiện trong suốt quá trình làm Nghiên cứu sinh tại trường Đại học Kinh tế quốc dân

Ngoài những thông tin thứ cấp có liên quan đến nghiên cứu đã được trích nguồn, toàn bộ kết quả trình bày trong Luận án được rút ra từ việc phân tích nguồn

dữ liệu thu được từ các cuộc phỏng vấn, điều tra do cá nhân tôi thực hiện Tất cả những dữ liệu được sử dụng đều trung thực và nội dung của Luận án chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nguyễn Thị Hải Yến

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, tôi xin trân trọng cảm ơn và biết ơn sâu sắc PGS.TS Hoàng Văn Cường đã tận tâm, nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm Nghiên cứu sinh và hoàn thành Luận án

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, các Thầy Cô - Giảng viên Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện thuận lợi về thời gian và truyền đạt kiến thức chuyên ngành nâng cao để tôi hoàn thành tốtLuận án

Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo, các Cán bộ của Viện Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện về các thủ tục hành chính và hướng dẫn các quy trình thực hiện trong thời gian tôi làm nghiên cứu sinh tại Trường

Tôi xin gửi tấm lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình đã chia sẽ, động viên và tạo điều kiện hỗ trợ tôi trong suốt quá trình học tập và làm việc tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệpđã luônủng hộ tôi hoàn thành tốt luận án

Nguyễn Thị Hải Yến

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC iii

DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG BIỂU vi

DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ viii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 8

1.1 Cảm tính trong đầu tư bất động sản 8

1.2 Cảm xúc và quyết định đầu tư 13

1.3 Tác động của thị trường đến đầu tư bất động sản 17

1.4 Đặc tính hàng hóa bất động sản 24

Kết luận chương 1 30

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 31

2.1 Một số vấn đề chung về đầu tư bất động sản 31

2.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 31

2.1.2 Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 40

2.2 Các yếu tố chi phối đến đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 45

2.2.1 Tâm lý cá nhân nhà đầu tư 45

2.2.2 Giá cả bất động sản 55

2.2.3 Các yếu tố vĩ mô 60

2.2.4 Các yếu tố thuộc về bản thân bất động sản 66

2.3 Mô hình nghiên cứu 73

Kết luận chương 2 83

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 84

3.1 Nghiên cứu định tính 84

3.1.1 Mục tiêu phỏng vấn sâu 84

3.1.2 Phương pháp thực hiện phỏng vấn sâu 84

3.2 Nghiên cứu định lượng 86

3.2.1 Mục tiêu điều tra chọn mẫu 86

3.2.2 Phương pháp thực hiện 86

3.3 Kết quả thống kê mô tả 101

Kết luận chương 3 107

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HÀ NỘI 108

4.1 Các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 108

4.1.1 Tâm lý bầy đàn 108

4.1.2 Tâm lý lạc quan thái quá 112

4.1.3 Tâm lý sợ thua lỗ 115

4.2 Các yếu tố vĩ mô 121

4.2.1 Khả năng tài trợ vốn 121

4.2.2 Cơ hội đầu tư trên thị trường khác 127

4.3 Các yếu tố liên quan đến bản thân bất động sản 133

4.3.1 Đặc điểm của bất động sản 133

4.3.2 Khả năng gia tăng giá trị của bất động sản 134

Kết luận chương 4 143

CHƯƠNG 5: MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 145

5.1 Một số giải pháp điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần phát triển ổn định thị trường bất động sản 145

5.1.1 Hạn chế tác động của yếu tố tâm lý nhà đầu tư 145

5.1.2 Về chính sách tài chính, tiền tệ 150

5.2.3 Phát triển hạ tầng và sản phẩm bất động sản 153

5.2.4 Kiểm soát hành vi đầu cơ bất động sản 156

5.2 Hạn chế của luận án và những nghiên cứu tiếp theo 157

Kết luận chương 5 159

PHẦN KẾT LUẬN 160

NHỮNG CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 162

TÀI LIỆU THAM KHẢO 163

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Các tiêu chí đo lường các yếu tố tâm lý nhà đầu tư 78

Bảng 2.2: Các tiêu chí đo lường các yếu tố vĩ mô mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS 79

Bảng 2.3: Các tiêu chí đo lường các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS 80

Bảng 3.1 Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố tâm lý 92

Bảng 3.2 Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố vĩ mô 93

Bảng 3.3 Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố 94

thuộc về bản thân BĐS 94

Bảng 3.4 Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố tâm lý 96 Bảng 3.5: Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố vĩ mô 97

Bảng 3.6 Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố thuộc về bản thân BĐS 100

Bảng 3.7: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư 102

Bảng 3.8: Các phân khúc BĐS được đầu tư trên thị trường 103

Bảng 3.9: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư 104

Bảng 3.10: Kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS 104

Bảng 3.11: Trình độ học vấn của nhà đầu tư 105

Bảng 3.13: Số lần bán BĐS 106

Bảng 4.1: Phân tích tương quan giữa tâm lý bầy đàn với kỳ vọng của nhà đầu tư 109 Bảng 4.2: Tâm lý bầy đàn và tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ 110

Bảng 4.3:Tâm lý bầy đàn và các đặc tính nhà đầu tư 111

Bảng 4.4: Tâm lý bầy đàn và mức độ tin tưởng vào các thông tin 112

trên TTBĐS 112

Bảng 4.5: Tâm lý lạc quan thái quá và các đặc tính nhà đầu tư 114

Bảng 4.6: Tâm lý lạc quan thái quá và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS 114

Bảng 4.7: Tâm lý sợ thua lỗ và các đặc tính nhà đầu tư 116 Bảng 4.8: Tâm lý sợ thua lỗ và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS và hành động của nhà đầu tư khác 117 Bảng 4.9: Cho vay BĐS theo nhu cầu vốn vay 124 Chi tiết 124 Bảng 4.10: Mối quan hệ giữa khả năng tài trợ vốn với khả năng gia tăng giá trị của BĐS, kỳ vọng của nhà đầu tư và trình độ học vấn, kinh nghiệm của nhà đầu tư 126 Bảng 4.11:Trình độ học vấn và kinh nghiệm của nhà đầu tư và sự quan tâm đến cơ hội đầu tư trên thị trường khi đầu tư BĐS 128 Bảng 4.12: Tương quan giữa TT BĐS và chỉ số TTCK 129 Bảng 4.13:Trình độ học vấn và kinh nghiệm của nhà đầu tư và sự quan tâm đến môi trường vĩ mô khi đầu tư BĐS 131 Bảng 4.14: Khả năng gia tăng giá trị của BĐS và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS và hành động của nhà đầu tư khác 136 Bảng 4.15: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư và đặc điểm của nhà đầu tư 142

DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ

Hình vẽ

Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu của luận án 74

Hình 4.1: Kết quả khảo sát tâm lý bầy đàn 109

Hình 4.2: Kết quả khảo sát tâm lý lạc quan thái quá 113

Hình 4.3: Kết quả khảo sát tâm lý sợ thua lỗ 116

Hình 4.4: Khả năng tài trợ vốn 122

Hình 4.5:Tăng trưởng M2 và tín dụng trong mối tương quan với biến động của TTBĐS 2005-2014 123

Hình 4.6: Cơ hội đầu tư trên các thị trường khác 127

Hình 4.7: Môi trường vĩ mô 130

Hình 4.8: Đặc tính BĐS 134

Hình 4.9: Khả năng gia tăng giá trị của BĐS 135

Hình 4.10: Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS 139

Hình 4.11: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư 140

Sơ đồ Sơ đồ 4.1 Tăng trường kinh tế và diễn biến TTBĐS 132

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của luận án

Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia Khoảng 1/3 tổng tài sản trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở [157] Case, Quigley và Shiller (2005) đã nghiên cứu chỉ ra những thay đổi trong giá nhà có ảnh hưởng tới tổng chi tiêu hộ gia đình lớn hơn nhiều so với những thay thổi giá trên thị trường chứng khoán tại Mỹ và các quốc gia phát triển TTBĐS, mà đại diện chủ yếu là thị trường nhà ở được công nhận là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn [144]) Tầm ảnh hưởng của TTBĐS đối với nền kinh tế đã được chứng minh rõ ràng bởi những hậu quả diễn ra ngay sau sự sụp đổ thị trường thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và gây ra cuộc khủng hoảng tài chính dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu [58, 153]

Đầu tư BĐS là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế [93] và là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất [88] Kullmann và Siegel (2003) cũng xác nhận BĐS là tài sản được đầu tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư không thay đổi điển hình của Mỹ Khảo sát của Cục dữ trữ Liên Bang về vấn đề tài chính tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản ròng của các hộ gia đình trung bình được đầu tư vào nhà ở, chỉ hơn 20% vốn được đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu và các quỹ tương

hỗ Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư là phần biến động của GDP và có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993) phát hiện rằng một danh mục đầu tư hiệu quả của hộ gia đình sẽ dành một tỉ lệ tương đối vào BĐS Mặc dù tầm quan trọng của đầu tư BĐS đối với các cá nhân, cũng như với cả nền kinh tế là rõ ràng, nhưng các nhà đầu tư (NĐT) không phải lúc nào cũng đưa ra các quyết định và hành động dựa vào lý trí,

mà họ còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý (cảm xúc cũng như nhận thức) được gọi

là các thiên lệch hành vi (behavioral biases) Khi trạng thái tâm lý tốt họ trở nên lạc quan hơn trong cách nhìn nhận đánh giá, nhưng khi trạng thái tâm lý không tốt họ chỉ nhìn thấy mặt trái của vấn đề và trở nên bi quan Hơn nữa, các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng của nền kinh tế, lãi suất, lạm phát, tăng trưởng mức cung tiền, cơ hội đầu

tư trên thị trường khác, … cũng như các yếu tố liên quan đến bản thân của BĐS như

vị trí, đặc tính của BĐS, uy tín của chủ đầu tư … cũng là những yếu tố chi phối đến đầu tư trên TTBĐS

Ngược về lịch sử, có thể thấy tài chính hành vi luôn được xem là lĩnh vực của sự suy tính khoa học, chính xác, hợp lý Tuy nhiên, thực tế thì không phải lúc nào cũng như vậy, các bằng chứng về bong bóng đầu cơ như cơn sốt hoa Tulip – Hà Lan (1634-1637), bong bóng South Sea - Anh (1711-1720), đại suy thoái thế giới

1929, khủng hoảng 1987, khủng hoảng nhà đất Châu Á (1996-1997), sự sụp đổ của TTBĐS Mỹ (cuối năm 2007 đầu năm 2008) đã chứng minh điều này rất rõ ràng Điểm tương đồng của các bong bóng đầu cơ này là các NĐT kỳ vọng thái quá vào

sự tăng giá của các loại hàng hóa, lòng tham khiến họ đổ xô đi mua Tuy nhiên, khi nhận ra những gì họ kỳ vọng không như mong đợi, sự sợ hãi bắt đầu bao trùm và dẫn đến sự bán tháo các loại hàng hóa mà họ đang nắm giữ Đây có thể được xem như là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự sụp đổ của thị trường, khiến nó bị nhấn chìm sâu hơn cả trước khi có tình trạng bong bóng và phải mất nhiều thời gian thị trường mới có thể phục hồi trở lại

TTBĐS ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đã chính thức đi vào hoạt động được hơn 20 năm nay Trong khoảng thời gian đó, thị trường đã trải qua những chu kỳ thăng trầm ảnh hưởng lớn đến thị trường tài chính, sự ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô

Những biến động trên TTBĐS Hà Nội cũng như Việt Nam thời gian qua cho thấy việc nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS, trong đó tìm hiểu các yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT, cũng như nghiên cứu khám phá ra những yếu tố

vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS chi phối đến NĐT khi họ mua BĐS là

hết sức cần thiết Việc lựa chọn và nghiên cứu luận án “Đầu tư cá nhân trên TTBĐS

thống lý thuyết chưa hoàn chỉnh về đầu tư cá nhân trên TTBĐS nói chung và TTBĐS mới chỉ phát triển ở những giai đoạn đầu nói riêng - mà còn góp phần giải quyết một vấn đề thực tiễn đặt ra không chỉ riêng cho lĩnh vực BĐS Điều này sẽ

cung cấp cái nhìn sâu sắc cho các nhà hoạch định, các cơ quan quản lý TTBĐS có các chính sách điều tiết hợp lý và thực thi đúng thời điểm để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường, đồng thời gợi ý nhiều chính sách vĩ mô trong quản lý điều hành nền kinh tế Ngoài ra, còn có thể giúp cho các NĐT hiểu rõ bản thân mình hơn khi quyết định đầu tư để từ đó có những điều chỉnh hành vi phù hợp khi tham gia vào TTBĐS Theo các nghiên cứu trước đó có thể cung cấp các kết quả quan trọng đối với cả các NĐT phát triển BĐS nhằm đáp ứng các nhu cầu và mong muốn của khách hàng

2 Mục tiêu nghiên cứu

về môi trường vĩ mô và những yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS

các yếu tố tâm lý này ở người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh; đánh giá sự quan tâm của người (NĐT) mua tiêu dùng và người mua kinh doanh đến các yếu tố

vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS

ổn TTBĐS

Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thành các câu hỏi nghiên cứu sau:

(i) Người mua tiêu dùng và mua kinh doanh bị chi phối bởi những yếu tố tâm

lý nào và biểu hiện của những yếu tố này như thế nào ở người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh?

(ii) Các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS nào được NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS và mức độ quan tâm đến các yếu tố này như thế nào đối với người mua tiêu dùng và mua kinh doanh?

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi đầu tư

trên TTBĐS

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: TTBĐS khu vực Hà Nội

+ Về thời gian: 8 năm, từ 2006 đến 2013

+ Về nội dung: các yếu tố tâm lý gồm tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá và tâm lý sợ thua lỗ; các yếu tố vĩ mô gồm: môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ vốn, cơ hội đầu tư trên thị trường khác; các yếu tố thuộc về bản thân BĐS gồm: đặc tính BĐS, vị trí - tiện ích sống, các thông tin liên quan đến chủ đầu tư

4 Khái quát phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng kết hợp cả 2 phương pháp nghiên cứu là nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng

nhóm đối tượng khác nhau, bao gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu chính sách, các nhà khoa học, các giảng viên trong lĩnh vực BĐS), và (2) lấy ý kiến

từ bản thân các đối tượng trực tiếp đầu tư trên TTBĐS Thông tin được thu thập qua việc tổ chức phỏng vấn trực tiếp (in-depth interview)

Ở Việt Nam, những nghiên cứu trong lĩnh vực đầu tư cá nhân trên TTBĐS chưa được tiến hành nhiều, vào thời điểm tiến hành nghiên cứu này, nên thiếu những

lý thuyết được hoàn thiện Thêm vào đó, trình độ phát triển của TTBĐS cũng như tâm lý sở hữu BĐS Việt Nam cũng khác xa nhiều so với các nước phát triển, do vậy, nghiên cứu định tính là cần thiết xác định các biến tác động cũng như sự phù hợp của các thang đo trong bối cảnh Việt Nam và định hướng trong thiết kế bảng hỏi

mẫu điều tra gồm 334 NĐT (luận án lựa chọn mẫu ngẫu nhiên thông qua danh sách các NĐT (đã mua BĐS trong vòng 8 năm gần đây) từ các Sàn giao dịch BĐS, các công ty môi giới BĐS, các công ty BĐS, sau đó tiến hành gửi phiếu trực tiếp Các NĐT này hoạt động trong nhiều lĩnh vực, với số năm kinh nghiệm tham gia đầu tư trên thị trường cũng khác nhau Một số biến số được sử dụng từ các thang đo đã được các tác giả quốc tế phát triển Tất cả các câu hỏi được kiểm tra, điều chỉnh để tính thích hợp đối với bối cảnh Việt Nam Một số biến số (là các biến đặc thù đối với TTBĐS Việt Nam) và thang đo được xây dựng sau khi tiến hành phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS Tất cả các thang đo đều được kiểm định độ tin cậy

trước khi xử lý và phân tích dữ liệu

Nghiên cứu định tínhmột lần nữa được thực hiện nhằm cung cấp dữ liệu sống động, phong phú về quyết định đầu tư của các NĐT cá nhân trên TTBĐS ở Hà Nội, điều này giúp giải thích kết quả nghiên cứu một cách sâu sắc hơn

chép, lưu trữ ngay vào máy vi tính Số liệu sẽ được phân tích, xử lý thô sau đó sẽ có

sự chọn lọc những thông tin phù hợp nhất đối với đề tài nghiên cứu Luận án sử dụng phần mềm SPSS 18 để xử lý và phân tích dữ liệu Phương pháp phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA), phân tích tương quan, kiểm định t test được sử dụng

5 Những đóng góp mới của luận án

Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận:

Vận dụng cơ sở lý thuyết về hành vi đầu tư cá nhân trên TTBĐS, phân tích TTBĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển, luận án xác định được các yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thânNĐT đó là tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ Luận án cũng xác định các yếu tố bên ngoài chi phối đến đầu

tư cá nhân trên TTBĐS Việt Nam, bao gồm các yếu tố vĩ mô bao gồm: môi trường

vĩ mô, khả năng tài trợ vốn và cơ hội đầu tư trên thị trường khác Luận án cũng chỉ

ra các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi mua BĐS đó là đặc điểm của BĐS, khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS và các thông tin liên quan đến chủ đầu tư

Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn:

- Kết quả nghiên cứu của luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá và tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở NĐT kinh doanh rõ ràng hơn so với người mua để ở Sự kỳ vọng của NĐT về giá BĐS trong tương lai càng lớn, kinh nghiệm đầu tư của họ trên TTBĐS càng ít thì hành vi bầy đàn càng rõ rệt; những NĐT có trình độ học vấn cao, kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS nhiều và những nhà đầu trẻ tuổi có xu hướng lạc quan thái quá trong đầu tư BĐS; những NĐT càng có kinh

nghiệm thì càng lo sợ thua lỗ Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra hành vi NĐT càng lệch lạc thì họ càng có xu hướng tin theo những tin đồn trên thị trường, tin tưởng vào thông tin từ những người môi giới BĐS cung cấp, chú ý đến những phát biểu của các lãnh đạo trên truyền thông, tin tưởng vào những nhận định của các chuyên gia về tình hình TTBĐS Trên cơ sở đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về nâng cao tính minh bạch của TTBĐS, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ NĐT nhằm hạn chế các yếu tố tâm lý của NĐT

- Người mua kinh doanh bị chi phối mạnh hơn người mua để ở bởi các yếu tố liên quan đến khả năng tài trợ vốn, môi trường vĩ mô và cơ hội đầu tư trên thị trường khác Người mua kinh doanh quan tâm đến khả năng vay vốn, sẵn sàng vay vốn để đầu tư BĐS khi đánh giá được mức độ gia tăng giá trị của BĐS, tình hình phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư trong tương lai, khi có thông tin về quy hoạch, sự thuận lợi của hệ thống giao thông, khi kỳ vọng về sự tăng giá của BĐS Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra, NĐT có trình độ học vấn càng cao thì càng quan tâm đến khả năng tài trợ vốn đầu tư, NĐT càng có kinh nghiệm và trình độ học vấn cao thì càng coi trọng việc đánh giá cơ hội đầu khác Niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai là mối quan tâm của NĐT khi quyết định đầu

tư vào TTBĐS, trong đó tốc tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng Từ đó, luận án

đề xuất các khuyến nghị về chính sách như điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba: chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng, phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân trên TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển và bình ổn TTBĐS

- Nhóm yếu tố liên quan đến bản thân BĐS được NĐT đặc biệt quan tâm Tuy nhiên, người mua để ở quan tâm hơn người mua kinh doanh về các đặc điểm BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS, trong đó chất lượng nhà, sự thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… là những yếu tố quan trọng nhất khi quyết định mua nhà Còn người mua kinh doanh lại chú trọng hơn đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các thông tin về chủ đầu tư Riêng sự thuận tiện về giao thông đều được cả người mua để ở và mua kinh doanh đặc biệt quan tâm Trên cơ sở đó, luận

án đề xuất những khuyến nghị về hạ tầng và sản phẩm đối với các cơ quan quản lý

nhà nước và chủ đầu tư nhằm đưa ra thị trường những sản phẩm BĐS phù hợp với từng đối tượng mua khác nhau

6 Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận án bảo gồm

5 chương, cụ thể như sau:

- Chương 4: Kết quả nghiên cứu đầu tư cá nhân trên TTBĐS khu vực Hà Nội

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Cảm tính trongđầu tưbất động sản

Lý thuyết tài chính truyền thống được dựa trên quan điểm cho rằng các NĐT hành động hoàn toàn hợp lý, cân nhắc một chính xác tất cả các thông tin khi ra quyết định [112] Những “người ra quyết định” đều cân nhắc hợp lý tất cả các chi phí và lợi ích tương ứng trước khi hành động Điều này cũng phù hợp với quy luật tối đa hóa lợi ích Tối đa hóa lợi ích là học thuyết xuất phát từ giả định ra quyết định hợp lý Trong tài chính, tối đa hóa lợi ích cá nhân dẫn đến giả thuyết thị trường hiệu quả (Efficient Market Hypothesis - EMH)[77] Lý thuyết này cho rằng thị trường hiệu quả phản ánh tất cả các thông tin sẵn có, áp dụng trong nghiên cứu thị trường BĐS sẽ là: giá BĐS tương lai không thể dự đoán trước được nếu dựa trên thông tin hiện tại Tuy nhiên, cuối những năm 1980, các học thuyết cho rằng thị trường BĐS

là không hiệu quả lại trở nên phổ biến hơn Case và Shiller (1989) tìm thấy những mối tương quan và kết luận rằng các thông tin liên quan đến lãi suất thực, đáng lẽ phải là một yếu tố quyết định quan trọng, lại tỏ ra không mấy ảnh hưởng tới giá nhà

ở Brown và Matysiak (2000) sử dụng một mô hình hồi quy để kiểm tra ảnh hưởng của quán tính giá (momentum) trong các chỉ số đầu tư BĐS, kết luận rút ra là lợi nhuận của các năm trước có thể giải thích 80% lợi nhuận thời điểm hiện tại Điều này cho thấy lợi nhuận hiện tại có thể được dự đoán thông qua việc sử dụng dữ liệu trong quá khứ Kết luận TTBĐS không hiệu quả cũng được Clayton (1998) và Kouwenberg and Zwinkels (2009) khẳng định qua các kết quả nghiên cứu của mình

Quigley (1999) lập luận rằng, mặc dù nền tảng kinh tế là yếu tố quyết định quan trọng đến giá nhà, nhưng các yếu tố trong đó vẫn chưa thể giải thích được phần lớn các thay đổi trong giá BĐS [141] Mô hình đơn giản của nền tảng kinh tế

chỉ có thể giải thích từ 10 đến 40% sự thay đổi Điều này được xác nhận bởi Farlow (2004b), người lập luận rằng nguồn cung và cầu của thị trường không thể giúp đưa

ra lời giải thích hợp lý nhất cho sự leo thang giá nhà trong những năm 2000[80] Trong ngắn hạn, giá nhà rất dễ thay đổi, và những biến động này không thể giải

thích bằng nguyên tắc cơ bản Vì vậy, họ thừa nhận rằng, đến một mức độ biến động

giá nhất định (biến động tăng giá hoặc biến động giảm giá), giá nhà được xác định

những diễn biến của thị trường không hiệu quả và sự nhận thức về tầm ảnh hưởng của hành vi con người và sự lây lan của nó trong xã hội, một cách tiếp cận khác nghiên cứu TTBĐS dần xuất hiện - cách tiếp cận hành vi Cách tiếp cận này không

đi theo hướng cũ như các lý thuyết tài chính tân cổ điển truyền thống, mà tập trung vào kiểm tra sự đánh giá và quyết định được thực hiện trên TTBĐS bằng việc quan sát hành vi con người, tìm hiểu sự đánh giá của con người đối với những thiên lệch

và hành vi bất hợp lý, đồng thời giúp hiểu rõ việc ra quyết định của các NĐT trên TTBĐS [84]

BĐS đóng vai trò vừa là khoản đầu tư vừa là khoản tiêu dùng Do đó, trọng tâm của BĐS hành vi khác nhau tùy thuộc vào mục đích của các nhà nghiên cứu Phần lớn tập trung vào các chức năng đầu tư BĐS và vai trò của quá trình định giá [72] Những nghiên cứu này nhấn mạnh đến khía cạnh tài chính và đặc điểm vật lý của ngôi nhà Một số ít nghiên cứu hành vi trong tiêu thụ BĐS quan tâm đến khía cạnh xã hội và tình cảm/cảm xúc của việc sở hữu nhà Điều này đặc biệt quan trọng đối với các giao dịch quy mô lớn và tần suất thưa, đặc biệt là phía người mua nhà

Nhiều nghiên cứu BĐS hành vi tập trung vào cách thức các cá nhân hành động độc lập hay là theo số đông Các quyết định đầu tư của các tổ chức cũng liên quan đến kinh nghiệm và những thiên lệch tương tự như các NĐT cá nhân bởi quán tính hành vi (behavioral momentum), tâm lý sợ hối tiếc và sợ hãi…[112]

Một số nghiên cứu cho thấy các hành vi lệch khỏi quá trình chuẩn tắc, chủ yếu là bởi vì quá trình chuẩn tắc đòi hỏi phải có rất nhiều thông tin và xử lý thông

tin Gallimore và cộng sự (2000) nghiên cứu các quyết định đầu tư trong các công

ty BĐS nhỏ Họ tập trung vào cách mà các chiến lược đầu tư được xây dựng, hình thành và tính toán xem những yếu tố nào giữ vai trò then chốt trong quyết định muabán Họ đưa ra giả thuyết rằng quyết định của các công ty, giống như quyết định của các cá nhân, thể hiện kinh nghiệm và thành kiến của họ [83; tr602-612] Sheharyar Bokhari và Geltner (2011) thậm chí còn chứng minh rằng đôi khi thành kiến còn có ảnh hưởng mạnh mẽ và phức tạp hơn kinh nghiệm đầu tư [150]

Những luồng thông tin chảy trong thị trường đều có giá trị, là tác nhân khiến

Các hành vi quan sát được từ thực nghiệm rất khác biệt so với trong các mô hình chuẩn tắc [112] Hơn nữa, Gallimore và Gray (2002) nhận định rằng các nhà ra quyết định đầu tư ở Anh bị ảnh hưởng nhiều bởi tình cảm, bỏ mặc các giải thích về các hoạt động chức năng của thị trường Cũng giống như trong các thị trường tài chính, điều này dẫn đến các quyết định cận tối ưu Sử dụng tình cảm có thể được giải thích là do tình trạng thiếu dữ liệu định tính hoặc định lượng - những điều kiện tiên quyết phục vụ việc ra quyết định theo lý thuyết của các mô hình chuẩn tắc Kết quả là không chỉ thông tin cơ bản (hard information) của thị trường được sử dụng,

các nhà ra quyết định chịu ảnh hưởng rất lớn từ cảm xúc cá nhân và quan điểm của

Gallimore và Gary (2000) xem xét vai trò của cảm tính của các NĐT trong khi ra quyết định đầu tư BĐS Các tác giả đã phân biệt cách hiểu "cảm tính" trong lĩnh vực tài chính và lĩnh vực BĐS Theo giả thuyết thị trường hiệu quả, các NĐT hoàn toàn tỉnh táo và có lý trí, các quyết định mà họ đưa ra phản ánh tất cả các thông tin sẵn có trong tầm tiếp cận Đối với thị trường tài chính, cảm tính được hiểu là sự trông đợi, kỳ vọng hay sự đánh giá chưa qua kiểm chứng, chưa có cơ sở vững chắc Tin tưởng vào cảm tính đồng nghĩa với việc những nhận định đó thiếu

độ kiểm chứng tin cậy, thiếu thực tế, không sáng suốt, vì thế bị coi là hành vi phi lý Biểu hiện cụ thể của hành vi cảm tính này bao gồm: việc tin tưởng mù quáng vào các bài bình luận chung chung trên thị trường và việc thông qua các chiến lược kinh

doanh chạy theo xu hướng, theo đám đông Chính sự tự tin thái quá và khả năng đánh giá thị trường của bản thân NĐT là nguyên nhân dẫn đến thái độ sẵn sàng tin tưởng vào cảm tính

Tuy nhiên, các kết luận về cảm tính trong thị trường tài chính không còn đúng tuyệt đối trong TTBĐS nữa Yếu tố phân biệt quan trọng, mấu chốt trong đánh giá tác động của cảm tính đến hai loại thị trường này là tính sẵn có của thông tin Các tác giả đã tiến hành khảo sát để tìm hiểu nhận thức của tình cảm (dù hợp lý hay bất hợp lý), tầm quan trọng của cảm tính và quan hệ của nó với những thông tin trong việc ra quyết định Kết quả của họ cho thấy rằng hơn một nửa số người được hỏi đánh giá cảm tính có ảnh hưởng quan trọng đối với việc ra quyết định đầu tư của họ Với TTBĐS, các thông tin thường khó tiếp cận và nó chỉ cung cấp phần nào cái nhìn về hoạt động thị trường (thông tin không được cập nhật đầy đủ và dễ tiếp cận như thị trường tài chính) Trên thực tế, khi các thương vụ diễn ra, các thông tin này thường rất giới hạn gây khó khăn cho các nhà định giá Khi thông tin bị giới hạn, tất yếu các NĐT sẽ quay sang cân nhắc dựa trên cảm tính Trong tình huống như vậy, cảm tính lại đảm nhận một vai trò hoàn toàn khác Nó phần nào giảm tình trạng nhiễu loạn thông tin và vì thế việc sử dụng cảm tính trở nên chính đáng hơn trong thị trường tài chính

Tuy nhiên, chỉ có một số ít các nghiên cứu về hành vi NĐT đi sâu đề cập đến vấn đề cảm tính hay tâm lý NĐT:

- Nghiên cứu của Clark (1998) về việc ra quyết định đầu tư của một nhóm các ủy viên của một quỹ trợ cấp ở Anh, nhấn mạnh tính hay thay đổi trong hành vi

và sự ngộ nhận phi thực tế rằng họ biết cách tối đa hóa lợi nhuận một cách triệt để

và khôn ngoan nhất trong các tính toán về rủi ro và lợi nhuận [62,63]

- Nghiên cứu của Ball (1998) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nhận thức được sự phức tạp của các yếu tố ảnh hưởng trong môi trường ra quyết định đầu tư BĐS Ông xem xét các phương pháp tiếp cận để khám phá quá trình phát triển BĐS

ở Anh và chỉ ra các hạn chế của những phương pháp phân tích kinh tế truyền thống trong việc thiếu hiểu biết về vai trò của các tổ chức BĐS lớn Thái độ của họ dường

như không nhằm đến việc tối đa hóa lợi nhuận, Ball lưu ý rằng cách hành động bị coi là khôn ngoan hay không là tùy thuộc vào góc quan sát của mỗi người Để minh chứng, ông ta trích dẫn ví dụ: các tổ chức tài chính ưu tiên đổ vốn đầu tư vào các khu đất văn phòng trong trung tâm London Nhìn từ khía cạnh “ hành vi thể chế”, việc này có thể được coi như động thái thiếu khôn ngoan Nhìn từ một khía cạnh khác, hành động này là hoàn toàn lí trí dựa trên các nguyên tắc thể chế (về tính thanh khoản và rủi ro của khoản đầu tư)

- Cùng nghiên cứu vấn đề này nhưng Galllimore et al (2000) chỉ giới hạn công trình của mình ở tầm các công ty BĐS trung bình (Anh) Tính chất phân hóa của TTBĐS khiến các chiến lược ra quyết định linh động, không cứng nhắc Theo

đó, các quyết định đầu tư của các công ty vừa và nhỏ không tuân theo quy chuẩn Một số NĐT ra quyết định tin tưởng chắc chắn rằng họ có khả năng đánh giá chính xác từng giá trị của BĐS trong chu kỳ sống của nó Ý kiến này có lẽ dựa trên những phân tích trước đó về thị trường cơ sở, dường như điều này là không thể, những người này cũng chỉ có thể chọn và xem xét những thông tin “phơi bày” ra trước mặt

họ, những thông tin họ có thể tiếp cận trong phạm vi của mình Nói cách khác là dựa trên những kinh nghiệm bản thân tự khám phá ra Hay cũng chính là một dạng khác của “những NĐT thiếu thông tin”, lầm tưởng vào sự sáng suốt của mình, chạy theo xu hướng thị trường [83]

- Nghiên cứu của Barkham và Ward khẳng định rằng việc “đầu tư trong hoàn cảnh thiếu thông tin” là nguyên nhân giải thích sự khác biệt giữa giá cổ phiếu của các công ty BĐS Anh và giá trị thực trên thị trường của các tài sản cơ sở của họ Song chưa có ai từng trực tiếp điều tra tác động của “những NĐT ít thông tin” này tại TTBĐS Anh Sự khác biệt chính là, giá cổ phiếu có chiết khấu và giá trị tài sản thực chỉ liên đới với nhau bởi các chỉ số tự tin, không liên quan gì đến giá trị BĐS

Họ rút ra kết luận rằng: cảm tính có ảnh hưởng quyết định đến giá trị chiết khấu của tài sản ròng ở các công ty BĐS Anh

Có thể khái quát lại như sau: trong quá trình ra quyết định đầu tư BĐS, việc tin tưởng vào cảm tính là hợp lý hay không là tùy thuộc phần lớn vào phạm vi thông

tin Kể cả trong những trường hợp có nhiều thông tin , cảm tính vẫn là yếu tố được xem xét nhiều, ít lý trí nhưng vẫn ảnh hưởng đến giá cả Các NĐT là những người

“có thể đoán giỏi hơn số đông sẽ biết số đông sẽ hành động thế nào”, (Keynes, 1936) vẫn là những người đi trước thời cuộc Trong bất cứ tình huống nào, cân nhắc đến cảm tính vẫn được coi là có óc xét đoán Nếu cách tiếp cận bao hàm sự hiểu biết và nhận thức, nó vẫn mang lại hiệu quả đáng tin cậy đối với việc nhận định, đánh giá thị trường Tuy nhiên, bên cạnh những nghiên cứu của Rowley và Henneberry (1999) và Gallimore (2000), chưa nghiên cứu nào đi sâu và trực tiếp vào vấn đề trên Chỉ một phần kết luận được suy ra từ các nghiên cứu này về việc các NĐT đánh giá cảm tính ra sao và bằng cách nào họ sử dụng những thông tin này cho quyết định của mình

Ngoài ra, Dego Salzman (2005) cho rằng quyết định mua nhà có thể là một trong những giao dịch quan trọng nhất con người từng thực hiện, và sự gắn bó cảm xúc khi ngôi nhà trở thành gia đình là điều đương nhiên Ông mong muốn cung cấp một cái nhìn tổng quan về những vấn đề mà phương pháp hành vi đã tiếp cận với lĩnh vực BĐS, đem đến những kiến thức mới về môi trường xây dựng Mọi người đều đồng ý rằng các nghiên cứu hành vi giúp chúng ta hiểu sâu sắc hơn về TTBĐS, song phần lớn những vấn đề xung quanh quyết định hành vi vẫn chưa được khám phá

1.2 Cảm xúc và quyết định đầu tư

Một vài cảm xúc ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà ở và đặc biệt là những người tiêu dùng thường gắn bó với nơi sinh sống Hidalgo và Hernandez (2001) đo lường sự gắn bó này trên ba cấp độ theo dãy không gian: ngôi nhà, khu vực lân cận/hàng xóm và thành phố Họ cũng phân biệt sự gắn kết thể chất và gắn kết xã hội Họ thấy rằng con người gắn bó với ngôi nhà và thành phố hơn khu lân cận xung quanh Nói chung, gắn kết xã hội (hay hiểu là tình cảm con người) mạnh hơn những loại gắn kết chỉ mang tính vật lý Giới tính đóng vai trò quan trọng: phụ

nữ thường gắn bó hơn nam giới Tuổi tác cũng có ảnh hưởng: giới trẻ thấy thành phố quan trọng nhất và ở độ trung tuổi thì chính căn nhà là đối tượng quan trọng

nhất Manzo (2003) xác nhận rằng mối quan hệ với nơi ở bao hàm một loạt những địa điểm vật lý và tình cảm Các mối quan hệ tình cảm này tồn tại trong một môi trường chính trị xã hội lớn Lựa chọn nhà ở cũng tương quan với việc xây dựng hình ảnh và vị trí xã hội Sự ưa thích một khía cạnh nào đó của ngôi nhà có thể mạnh mẽ hơn nhờ các yếu tố xã hội và tâm lý Khía cạnh đó ảnh hưởng đến sự lựa chọn được nhận thức nhất quán với hình ảnh của bản thân người mua Sự kết hợp giữa hình ảnh người sống trong ngôi nhà và hình ảnh làm thay đổi động lực mua nhà là do nhu cầu tự nhất quán bản thân Điều này có thể được hiểu như thiên lệch

tự xác nhận (confirmation bias) trong lựa chọn nhà ở

Levitt và Dubner (2005) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc lựa chọn từ ngữ trong quảng cáo nhà ở Họ thấy rằng một số từ ngữ có liên quan chặt chẽ với giá bán cuối cùng Khi một ngôi nhà được định nghĩa là "tốt", sẽ khuyến khích người mua tiềm năng đề nghị giá mua tương đối thấp Những từ ngữ có tương quan với mức giá bán cao là: 'đá granite, ‘hiện đại nhất', ' đá Corian', 'phong cách', và 'trang nhã' Những từ này chủ yếu xác định các đặc tính vật lý Những lời giới thiệu có liên quan đến giá bán thấp hơn bao gồm: "tuyệt vời", "rộng rãi", "quyến rũ" và "khu phố lớn ''! Vấn đề với những cách mô tả này là chúng đem lại cảm giác sáo rỗng,

mơ hồ Dường như là để che giấu khuyết điểm bằng cách đưa ra những lời mô tả chung chung, không cụ thể Hành vi của người mua nhà phụ thuộc vào cảm xúc mà mọi người cảm nhận từ quảng cáo [117]

Một khía cạnh khác của quá trình ra quyết định là nó không phải là một hoạt động cá nhân mà là một hoạt động xã hội Nó bao gồm việc thiết lập mục tiêu, bàn bạc về các lựa chọn thay thế và cân nhắc về nhu cầu gia đình Bên cạnh đó, thông tin cần được trao đổi với các bên liên quan và sự phát triển trên thị trường cũng cần được xem xét Yếu tố quyết định các hoạt động này là giới tính, cấu trúc gia đình, dân tộc và tình trạng kinh tế xã hội Levy và cộng sự (2008) nhấn mạnh rằng việc ra quyết định là một hoạt động xã hội, không chỉ trong nội bộ gia đình mà còn còn sự liên quan của họ hàng và bạn bè Các giai đoạn của quá trình này bị ảnh hưởng bởi giới tính, nam giới quan tâm nhiều hơn với các khía cạnh tài chính và phụ nữ với

các vấn đề gia đình Người được phỏng vấn nhiều lần chỉ ra rằng quyết định cuối cùng chịu ảnh hưởng của cảm xúc mà cảm xúc thì thường khó giải thích [117] Điều này đã được Milligan (2005) xác nhận, người nghiên cứu "cảm xúc nhà ở” [127]

Sự lựa chọn mua một ngôi nhà còn liên quan đến cảm giác về sự an toàn, bản sắc và ý nghĩa Nguồn gốc của nó không nằm trong ngôi nhà hay màu sắc của giấy dán tường, mà là về cảm giác thoải mái và được chào đón Smith và cộng sự (2006)

đã đặt thị trường nhà đất ở góc độ xã hội học và thấy rằng những người tham gia thị trường không hành động theo cách họ chủ ý Thực tế các tổ chức BĐS trong thị trường nhà đất Scotland là đặc trưng của thị trường ở điều kiện thông thường bao gồm cung, cầu và giá trị Thị trường được mô tả như một “cơ chế tự điều tiết, hợp lý

và dễ hiểu" [155; tr 85] Tuy nhiên, trong thực tế, thị trường luôn được miêu tả với những tính từ như “nóng", “tích cực” hay “đáng sợ”, “tuyệt vời” Theo các tác giả, chính khía cạnh cảm xúc chứ không phải tính hợp lý đang chi phối nền kinh tế Munro và Smith (2008) thực hiện nghiên cứu xã hội học Họ cho rằng giá nhà là một vấn đề vừa mang tính kinh tế và cũng vừa chịu nhiều ảnh hưởng từ nhiều hướng Sự biến động giá cả được xem như một biểu hiện của tính xã hội và trí tuệ cảm xúc

Lực lượng quyết định giá trong thời gian bong bóng là sự tuyệt vọng và nỗi

các tài liệu tài chính tâm lý [153] Trong nghiên cứu của họ, một phần đáng kể những người được phỏng vấn trả giá giao dịch bình quân chỉ hơn 15% so với giá đã được giám định của ngôi nhà Phát hiện cho thấy rằng việc định giá không có ích với họ Họ chỉ đưa ra cho người mua một lời đề nghị khiến họ không thể từ chối Lý

do trả các mức giá cao như này rất đa dạng 'Hy vọng' là một nguyên nhân bởi vì con người luôn có niềm tin vào tình trạng tài chính, chính trị, văn hóa ở nơi mà họ

sẽ sống Họ nhận thấy nơi mà họ đã chọn là một "địa điểm đẹp" ('place to be') dẫn đến sự tin thái quá rằng các nguy cơ tiêu cực về vốn là không tồn tại Hơn nữa, người mua phải có cảm giác rằng lựa chọn tài sản này là đúng đắn Những cảm xúc này dường như xuất hiện tức thời và hoàn toàn dựa trên bản năng của con người

Cảm xúc thường liên quan với sự yêu mến Với người ở trường phái tâm lý ngược

lại lại có tâm lý sợ phải hối tiếc Rõ ràng là những ảnh hưởng của giá đến tâm lý

tuyệt vọng và sợ hãi là rất lớn Các phân tích được thực hiện bởi Munro và Smith (2008) cho thấy mức giá thường được xác định bằng cảm xúc Một người phỏng vấn cho biết chị ta đã trả 406,030 $ để mua ngôi nhà, những động lực cô ta đưa ra

là “chồng tôi năm nay 40 tuổi, cha tôi năm nay 60 và em gái tôi 30, cùng nhau góp lại được khoản tiền 406.030 $ này" [132; tr 359] Họ kết luận rằng không chỉ tâm lý

mà tính xã hội của thị trường cũng có vai trò điều hướng giá

Guy và Henneberry (2000) nhấn mạnh tầm quan trọng của các tổ chức trong việc phân tích quá trình phát triển BĐS Cơ chế giá cả cho thấy rằng cấu trúc kinh tế của sự phát triển là một tiến trình mang tính xã hội Yếu tố xã hội cũng quan trọng như yếu tố kinh tế [90] Do đó, đề xuất một khuôn khổ nghiên cứu pha trộn cả phân tích kinh tế và phân tích xã hội Ông đã cố gắng để mô hình hóa hành vi xã hội trong thị trường nhà ở địa phương một cách chính thức Họ thử nghiệm mẫu những khó khăn phát sinh mối tương tác xã hội, tính phi tuyến tính và sự phân tách, nhưng cũng lưu ý tầm quan trọng của sự tác động từ khu dân cư Họ nhấn mạnh tiềm năng của các mô hình này do sự phát triển của các động lực xã hội và các lý thuyết phức tạp, nhưng vẫn chú ý rằng vẫn còn nhiều yếu tố còn cần phải được kiểm chứng

Smith (2008) xem xét các xu hướng cụ thể hóa/vật chất hóa ngôi nhà Mặc dù coi chức năng ở chỉ như sự vật chất hóa giá trị căn nhà, nhưng chức năng này càng ngày càng trở nên quan trọng hơn Có 3 xu hướng được nhận định Đầu tiên, tính chất của việc mua nhà chuyển từ sự lựa chọn sở hữu sang sự chuyển hướng gửi tiền vào bất động sản Thứ hai, chủ nhà không phải là người nắm giữ tài sản nữa mà trở thành nhà đầu tư đang tích lũy tài sản Thứ ba, khả năng thay thế quản lý và chính trị vi mô của căn nhà tăng lên vì những sản phẩm mới khiến cho việc huy động tiền dễ dàng hơn nhiều Các phân tích đưa đến kết luận rằng các yếu tố xã hội và cảm tính đều có nhiều ảnh hưởng đến quyền sở hữu nhà và thị trường chung [155]

Daniel Goss (2009) đã chứng minh quyết định mua nhà là giải pháp được ưa chuộng hơn thuê nhà đối với những người trẻ tại Australia, bởi tính sở hữu cao và

giá trị của nhà ở có đặc thù luôn tăng lên trong dài hạn Việc sở hữu nhà không chỉ

do nguyên nhân khách quan từ sự bất ổn của nền kinh tế mà còn từ khía cạnh cảm xúc chủ quan của người mua Tâm lý sở hữu và tích trữ tài chính qua BĐS là những nguyên nhân cảm xúc khiến lớp dân số trẻ của Australia có xu hướng lựa chọn mua nhà hơn thuê nhà Tác giả phỏng vấn định tính 27 người mua nhà trong qua trình quyết định mua nhà đầu tiên của họ, tại hai thời điểm là tháng 12 năm 2007 và tháng 6 năm 2009- khoảng thời gian đủ dài để các đối tượng phỏng vấn đạt được mục tiêu mua của mình Cảm xúc đóng vai trò rất quan trọng trong quá trình đánh giá, lên chiến lược mua nhà của người dân

Như vậy, có thể kết luận tầm quan trọng của các yếu tố tâm lý cá nhân và cảm xúc tiềm ẩn trong các quyết định can thiệp vào TTBĐS, dù là của người tiêu dùng hay NĐT, là điều không thể phủ nhận

1.3 Tác động của thị trường đến đầu tưbất động sản

Có nhiều nghiên cứu cho rằng có mối liên hệ rất lớn giữa TTBĐS với nền kinh tế vĩ mô, và các cuộc khủng hoảng BĐS có thể gây ra những hệ quả lớn cho nền kinh tế [143] Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng sự sụp đổ giá nhà đất là tiêu điểm lớn của các thời kỳ khủng hoảng tài chính Vì thế, sự bùng phát và nổ vỡ của thị trường BĐS đang trở thành mối quan ngại nan giải đối với các nhà hoạch định chính sách Các ngân hàng trung ương của các nước và Quỹ tiền tệ quốc tế IMF đã nghiên cứu tác động của các chính sách tiền tệ lên khu vực nhà đất Những nghiên cứu điển hình: Mishkin (2007) tìm hiểu vai trò của nhà đất trong cơ chế phát hành tiền tệ và ngụ ý rằng tồn tại vai trò này là nhờ cách quản lý chính sách tiền tệ của chính phủ Tuy vậy, ông ta không mấy nhấn mạnh sự liên đới này, cho rằng các ngân hàng trung ương không thể dễ dàng nhận biết/ can thiệp tới các bong bóng BĐS và chỉ nên xem xét giá nhà đất ở mức độ có tác động dự báo đối với lạm phát

và vấn đề việc làm [128]

Allen và Carletti (2010) ủng hộ trong mô hình lý thuyết về bong bóng BĐS

Họ cho rằng lãi suất là một công cụ hiệu quả để ngừa tránh những bong bóng này, nhưng chỉ áp dụng trong nền kinh tế nhỏ, đồng nhất, không phải đối với những nền

kinh tế có quy mô lớn [37] Ví dụ: Thụy Điển- một nền kinh tế nhỏ, thực hiện đưa giá nhà đất vào trong chính sách tiền tệ Ngân hàng trung ương Thụy Điển phải cân nhắc đến giá BĐS khi nó ra quyết định xác định tỉ lệ lãi suất thực bằng cách điều chỉnh chính sách tiền tệ phải đối mặt với giá nhà đất leo thang (Ingves, 2007) Các tác giảlựa chọn cả 2 đối tượng là nền kinh tế lớn (Mỹ) và nền kinh tế nhỏ (Anh) để nghiên cứu độ đồng biến động giữa các thị trường BĐS và bối cảnh kinh tế vĩ mô

để tìm ra những kết luận về tính hiệu quả của việc định hướng giá BĐS trong 2 nền kinh tế có quy mô và kích cỡ là hoàn toàn khác nhau

Một số lượng rất lớn các công trình nghiên cứu đã nỗ lực giải thích mối liên kết giữa thị trường BĐS và nền kinh tế vĩ mô thông qua những phương pháp và công cụ khác nhau Một số sử dụng các mô hình lý thuyết khác nhau:

- Nghiên cứu về chu kỳ kinh doanh của Ahearne và cộng sự (2005), qua những phân tích, phát hiện ra một sự đồng biến động với môi trường vĩ mô rằng: sự bùng nổ giá BĐS là hệ quả kéo theo ngay sau chính sách tiền tề nới lỏng [36] Iacoviell0 (2005) cũng tìm thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa hoạt động kinh tế và thị trường nhà đất ở Mỹ qua phương pháp cân bằng động học ngẫu nhiên tổng quát Dynamic Stochastic General Equilibrium Model (DSGE)

- Một tuyến lý thuyết khác lại sử dụng các mô hình thực nghiệm, tiêu biểu và phổ biến nhất là mô hình tự hồi quy tắc vectơ VAR Bjornland và Jacobsen (2010)

đã sử dụng mô hình này để nghiên cứu sự tương tác giữa giá BĐS ở Na uy, Thụy Điển và Anh Họ phát hiện thấy những biến động bất thường trong tỉ lệ lãi suất có tác động ngay lập tức lên giá nhà và vai trò của nhà đất đã tăng lên đáng kể khi lãi suất và giá nhà phản ứng cùng một thời điểm Điều này càng làm bật vai trò là một kênh phát hành tiền tệ của nó [50; tr 218-229]

- McCue và Kling(1994) nghiên cứu thị trường chứng khoán Mỹ bằng phương pháp filtered equity REITs thông qua mô hình VAR không giới hạn Họ cho rằng 60% những biến động BĐS có thể được giải thích qua nền kinh tế vĩ

mô Vì thế chính lãi suất danh nghĩa ngắn hạn có thể giải thích phần lớn những biến động giá BĐS Trong khi biến số sản lượng và đầu tư chỉ giải thích phần

nhỏ trong đó [125; tr 277 – 287]

- Cũng như vậy, sử dụng mô hình VAR để xác định lợi nhuận BĐS, chuỗi lợi nhuận tài sản và một loạt các nhân tố kinh tế, tài chính, Brooks và Tsolacos (2001) phát hiện ra lạm phát bất thường và chênh lệch lãi suất đều là những biến số lý giải những thay đổi trên thị trường BĐS

- Nghiên cứu của Bredin (2011) đề cập đến tác động của những thành tố bất thường của chính sách tiền tệ, cảnh báo cho thị trường tương lai Bằng mô hình VAR, họ khẳng định những phản hồi tiêu cực của REITs trước những cú sốc lãi suất chứng minh cho độ nhạy cảm của BĐS với chính sách tiền tệ, cơn sốc tăng trưởng kinh tế, lạm phát, và chính sách tiền tệ đã gây ra sự sụt giảm của lợi nhuận kỳ vọng của REIT Tuy nhiên, những rủi ro bất ngờ mặc định này lại ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận trong tương lai [53]

- Một nhánh nghiên cứu thực nghiệm khác thì sử dụng mô hình Hiệu chỉnh sai số VECM (Vector Error Correction Model) Nghiên cứu của Bjornland và Jacobsen(2010)lại giới hạn phạm vi của mình ở Anh và Đức Họ áp dụng mô hình VECM để xác định chỉ số giá BĐS Họ tìm ra rằng trạng thái cân bằng dài hạn của khu vực BĐS ở cả hai nền kinh tế được xác định bởi cùng những nhân tố vĩ mô giống nhau: giá tiêu dùng, trái phiếu chính phủ và tỉ lệ thất nghiệp [56] Có mối liên

hệ tích cực giữa thị trường BĐS và giá tiêu dùng cũng như trái phiếu chính phủ Các phân tích của họ cũng cho thấy vai trò của thị trường lao động ở cả hai nền kinh

tế thông qua sự liên kết tiêu cực giữa BĐS và tỉ lệ thất nghiệp Hoesli và các cộng

sự (2008), sử dụng mô hình VECM để tính toán tổng lượng vốn và lượng lợi nhuận chứng khoán đem vốn hóa ở Anh và Mỹ để thấy quan hệ tương tác của chúng với các biến số vĩ mô và nhấn mạnh vai trò của BĐS với hàng rào lạm phát Khi cả hai biến số bất động sản và tiền tệ được tính đến, thì lợi nhuận tài sản được liên kết tích cực với lạm phát dự kiến trong dài hạn, nhưng không phản ứng gì với các cú sốc lạm phát bất ngờ Họ cho rằng những kết quả này mang tính định hướng riêng với thị trường của Anh[103]

- Một phần khác lý thuyết này nghiên cứu mối liên hệ giữa BĐS và kinh tế vĩ

mô thì sử dụng các mô hình nhân tố Ví dụ, trong khung FVAR, Gupta và cộng sự (2010) đã tìm hiểu về phản ứng tiêu cực của sự tăng giá nhà ở Nam Phi đối với các

cú sốc tiền tệ tích cực[91;tr315].Tuy nhiên, sự phản hồi của giá nhà lại phụ thuộc vào các phân khúc thị trường Ling và Naranjo (1997) nghiên cứu về độ nhạy cảm của lợi nhuận thương mại BĐS ở Mỹ theo một loạt các biến số rủi ro vĩ mô, sử dụng

mô hình định giá tài sản đa nhân tố Multifactor Asset Pricing Model MAP Kết quả chính là lợi nhuận BĐS chịu ảnh hưởng của cấu trúc thời hạn của lãi suất và lạm phát bất thường, tỉ lệ tăng trưởng tiêu thụ vốn bình quân và tỉ lệ tín phiếu [121]

Có thể nói, các nghiên cứu trước đó tồn tại một số hạn chế Đầu tiên là tính tập trung của chứng khoán, hoặc thị trường thương mại, mà ít được kết hợp nghiên cứu đồng thờinhững nghiên cứu đó chỉ thuần nhất nhắm vào hoặc khu vực nhà đất, hoặc thị trường Do đó, không có những phân tích mang tính so sánh, đối chiếu giữa các thị trường này với nhau và tương quan của chúng với tổng thể nền kinh tế đều

bị nghiên cứu dưới những phân tích mờ ảo Thứ hai, chúng đều thiếu những nghiên cứu về sự phụ thuộc phi tuyến Đây là mục nghiên cứu tối quan trọng giúp tránh những kết luận thiên lệch Thứ ba, chúng không phân biệt sự phụ thuộc ngắn hạn và dài hạn để đánh giá sự tương tác và bản chất của khu vực BĐS và cả nền kinh tế tổng quát Hiểu được quá trình phát triển sôi nổi của thị trường BĐS đặt trong so sánh với môi trường vĩ mô là vô cùng quan trọng, từ đó định hướng điều chỉnh quyết định cho các nhà hoạch định chính sách, nhằm tránh làm nhiễu loạn nền kinh

tế Tuy nhiên, mặc dù thiếu thống nhất trong mối liên hệ giữa thị trường BĐS trực tiếp, gián tiếp và nền kinh tế vĩ mô, song việc đi sâu nghiên cứu tính tương tác động lực giữa thị trường trực tiếp và thị trường gián tiếp ở Anh và Mỹ với môi trường vĩ

mô một cách tương đối Đóng góp những lý thuyết đánh giá quan hệ dài hạn, ngắn hạn giữa hai thị trường BĐS trực tiếp và gián tiếp rộng lớn, phát triển nhất với nền kinh tế vĩ mô

Nghiên cứu của các tác giả Karl E Case, John M Quigley và Robert J Shiller (2003) về nhà ở và nền kinh tế vĩ mô đã trình bày kết quả của một cuộc khảo sát mới từ những người mua nhà ở Mỹ năm 2002 [58] Điều nhận thấy quan trọng nhất

là cuộc khảo sát này đã gợi ý rằng những kỳ vọng của người mua nhà là những những ảnh hưởng đáng kể của thị trường thời gian gần đây Ngay cả sau khi sự bùng nổ kéo dài đã đưa giá lên mức rất cao, người mua điển hình thường kỳ vọng rằng sự tăng trưởng của giá cả hàng năm là 2 con số trong vòng 10 năm tiếp theo, với mức rủi ro khiêm tốn nhất Nghiên cứu đã chỉ ra rằng những đặc điểm về kỳ vọng của người mua cá nhân có thể góp phần vào sự thay đổi đáng kể của giá nhà

Sự thay đổi mức độ giàu có, đặc biệt là về lâu dài, có thể có những tác động đáng kể đến kinh tế vĩ mô thông qua tiêu dùng cá nhân Nghiên cứu cũng tập trung xem xét mối quan hệ giữa sự gia tăng tài sản nhà ở, khả năng tài chính và chi tiêu tiêu dùng Trên cơ sở dựa vào bảng số liệu được ghi lại hàng năm của 14 quốc gia trong nhiều thời kỳ trong suốt 25 năm và bảng số liệu được ghi lại hàng quý của các tiểu bang Hoa Kỳ trong suốt những năm 1980 và những năm 1990, các tác giả đã nhận thấy một sự ảnh hưởng khá lớn và có ý nghĩa thống kê của sự giàu có lên tiêu dùng hộ gia đình Nghiên cứu cũng đánh giá những ảnh hưởng của sự giàu có từ cả nhà đất

và chứng khoán với hai nhóm dữ liệu cho phép kiểm tra toàn diện hơn so với những khảo sát trước đó Các tác giả nhận thấy những bằng chứng mạnh mẽ rằng sự thay đổi trong tài sản từ thị trường nhà đất có ảnh hưởng quan trọng lên tiêu dùng Bằng chứng này xuất phát từ việc sử dụng các nhóm mẫu là các bang của Mỹ và các nước công nghiệp và sự khác biệt linh hoạt trong mô hình kinh tế kỹ thuật Ngoài ra, hai phát hiện chính của nghiên cứu này gợi ý rằng bất kỳ điểm yếu nào trên thị trường nhà đất Mỹ đều có ảnh hưởng quan trọng lên kinh tế vĩ mô Khảo sát của các tác giả (và các bằng chứng khác) chỉ ra vài nhân tố có thể giảm thiểu những tác động này Đặc biệt là, sự miễn cưỡng của người bán khi giảm giá chào bán có thể giới hạn tầm quan trọng của việc giảm giá, và nếu những nguyên tắc căn bản quay trở lại đủ nhanh, nó có thể ngăn chặn bong bóng ‘bùng nổ’ Mặt khác, có một nguy cơ là khi nhu cầu giảm mạnh trên thị trường nhà đất, khối lượng bán hàng có thể giảm chóng mặt, có thể gây thiệt hại nhiều hơn cho nền kinh tế Mỹ hôm nay so với những suy giảm khiêm tốn trong giá cả

Nghiên cứu của Anne de Bruin và Susan Flint- Hartle (2003) ở New Zeland,

có nhiều lý do khuyến khích các quyết định đầu tư BĐS Các lý do kinh tế được nêu

bật trong nghiên cứu là tiền lãi đầu tư, tài sản tích lũy qua các khoản lãi vốn dài hạn

và thái độ đối mặt với rủi ro Nguồn thế chấp giá thấp cũng được đề cập như là một nhân tố quan trọng làm tăng nhận thức về nguồn vốn dài hạn.Theo khái niệm “sự gia tăng của cải thực” được nhấn mạnh trong nghiên cứu của Dupuis (1992), tiền phí tổn của vốn chủ sở hữu riêngcàng nhỏ, thì tài sản lại càng lớn Do đó, "Chỉ cần khả năng tài chính vừa đủ trả chấp, bạn hoàn toàn có thể tạo ra các khoản thu lời thực bằng việc đi vay tiền để mua nhà và sau đó bán lại với giá cao hơn, khoản chênh lệch chính là lợi nhuận thu được" (Dupuis, 1992) Các tổ chức tài chính sẵn sàng cung cấp các khoản vay nhỏ, song lượng lãi vẫn tăng lên đáng kể Sự cạnh tranh gay gắt giữa các tổ chức tài chính về thị phần BĐS đảm bảo nguồn vốn cần thiết ở tỷ lệ lãi suất ngân hàng cạnh tranh Việc miễn thuế thu nhập từ BĐS cũng là một nhân tố khuyến khích đầu tư

Cũng trong nghiên cứu của Anne de Bruin và Susan Flint-Hartle (2003), tác giả đã tìm hiểu mối quan hệ của lạm phát thấp với quyết định đầu tư BĐS Để tiếp cận vấn đề, họ thu thập thông tin qua bảng hỏi và các cuộc phỏng vấn Khái niệm

“giới hạn khả năng duy lý” đề cập đến sự hạn chế của trạng thái giới hạn kinh nghiệm của các cá nhân, cụ thể là việc thiếu khả năng nắm bắt, bao quát thông tin trên phương diện tổng thể Kết quả nghiên cứu cho thấy một số người còn khá thiếu kiến thức chuyên sâu về ảnh hưởng của lạm phát thấp, trong khi một số khác tuy có nhận thức được rằng lạm phát thấp bào mòn triển vọng thu lãi vốn nhưng không biết cách biến niềm tin của họ vào quyết định một cách hợp lý và đúng đắn Con người cảm thấy thoải mái hơn với các khoản đầu tư đưa đến tâm lý hài lòng cho họ Nghiên cứu cũng tập trung vào sự phân hóa đa dạng các danh mục đầu tư và thái độ đối mặt với rủi ro của con người khi quyết định tham gia thị trường Đa dạng hóa danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro là nguyên tắc căn bản của hoạt động đầu tư Những người được mời tham gia cuộc khảo sát được yêu cầu phân loại, sắp xếp các hạng mục đầu tư theo thứ tự ưu tiên độ quan tâm của họ Và kết quả chỉ ra là khu vực BĐS được xếp vào danh mục quan trọng nhất bởi đa số các nhà đầu tư Có nhiều loại động lực khác nhau hướng sự quan tâm của họ vào thị trường này, một số

cho rằng BĐS là khu vực đầu tư an toàn, số khác thì do thua lỗ trên thị trường chứng khoán nên muốn chuyển hướng đầu tư sang BĐS, số còn lại thì đầu tư thuần túy dựa vào sự cố vấn của các nhà hoạch định tài chính Vì lẽ đó, có thể nói họ là những nhà đầu tư hợp lý, mặc dù vẫn bị “giới hạn duy lý” Ngoài ra, còn nguyên

nhân khác là rủi ro thấp và lợi nhuận đầu tư cao Cuối cùng, tính lạc quan tuy không

phải là tiêu chí ban đầu nhưng có những nhân tố xã hội và ngoại cảnh ảnh hưởng

nhận biết những hạn chế móc xích lẫn nhau, là một nhân tố không thể thiếu trong môi trường ra quyết định

Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và TTBĐS đã được nhiều nhà học thuật nghiên cứu thực nghiệm TTBĐS trong khu vực cũng có những nghiên cứu

mà kết quả của nó gợi ý nhiều chính sách vĩ mô trong quản lý điều hành TTBĐS phát triển ổn định Chẳng hạn, Gerlach, Stefan & Peng, Wensheng (2005) nghiên cứu tín dụng ngân hàng và giá tài sản trong những năm 1990 tại thị trường Hông Kông, cho rằng giá BĐS ảnh hưởng đến tín dụng ngân hàng nhưng tín dụng BĐS không ảnh hưởng đến giá BĐS, vì thế tín dụng ngân hàng tăng trưởng quá mức không phải là nguyên nhân gây nên tình trạng bùng nổ và phá sản của TTBĐS

Hồng Kông Nghiên cứu có kết luận phù hợp với nhiều nghiên cứu trước: niềm tin

vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai mới chính là yếu tố làm thay đổi

suất Kết quả nghiên cứu của họ gợi ý những chính sách vĩ mô trong việc phát triển TTBĐS ổn định và bền vững

Haurin, D.& Gill, L (1987) nghiên cứu điều tra tác động của dòng thu nhập không ổn định đến cầu nhà ở Các mô hình lý thuyết đưa ra những dấu hiệu rõ ràng cho hướng thay đổi trong tiêu thụ, nhưng những nghiên cứu thực nghiệm của các tác giả lại nhất quán với các giả thuyết cho rằng việc tiêu thụ nhà ở giảm xuống khi

sự bất ổn trong dòng thu nhập tăng lên Cụ thể, trong một mẫu điều tra các hộ gia đình của các nhân viên quân sự, thấy rằng thu nhập của những người vợ có ít hoặc không ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở Các tác giả cũng tìm thấy bằng chứng cho

thấy nhu cầu về nhà ở bị ảnh hưởng bởi chế độ hưu trí: càng gần tuổi nghỉ hưu, sự ảnh hưởng của chế độ lương hưu càng có nhiều tác động Tác động của thu nhập không ổn định trong tương lai đến cầu những hàng hóa lâu bền là nhân tố đầu tiên được xem xét để nghiên cứu thực nghiệm Tuy nhiên, tác động của sự bất ổn hiện chưa được xem xét, một phần là do những khó khăn trong việc tìm kiếm dữ liệu tách biệt thu nhập ổn định và thu nhập không ổn định của hộ gia đình Các tác giả tập trung nghiên cứu việc mua bán nhà có chủ sở hữu, điển hình là những thương vụ mua bán có giá trị cao Nếu tác động của các dòng thu nhập có tính ổn định khác nhau khiến cho cầu nhà ở chịu ảnh hưởng của không chỉ thu nhập dự đoán trong tương lai mà còn phụ thuộc cả sự biến động của chúng, thì khi đó ngay cả nếu tổng thu nhập được bao hàm trong phương trình cầu nhà ở thì vẫn xuất hiện lỗi kỹ thuật

Tom Kauko (2003) đã chỉ ra rằng vị trí địa lý là yếu tố có tác động phức hợp bao gồm một chuỗi các thuộc tính về tương quan địa điểm ảnh hưởng tới giá trị thông tin nhà đất và hành vi NĐT[159] Các dịch vụ công cộng cũng nâng cao hình ảnh của vị trí BĐS và do thế tác động tích cực đến giá trị của nó, trong khi mức thuế

cao lại tác động tiêu cực đến giá trị BĐS đó [126] Roberts, C., Rowley, S and Henneberry, J (2012) đã khẳng định rõ chất lượng cảnh quan (bao gồm chất lượng môi trường và không gian xanh) theo cách hiểu cả về tình trạng vật lý hiện tại của khung cảnh đất đai và sự hài hòa, cân đối với các tiện nghi như khu vực kinh doanh hay công viên, bách thảo, cơ sở vật chất của xã hội… có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS

Sungur và Cagdas (2003) liệt kê một loạt các nhân tố: hệ thống nhà, cảnh quan, chất lượng xây dựng, vị trí địa lý và mật độ giao thông loãng như các thành tố cần có của một môi trường chất lượng – yếu tố tác động vào sự hài lòng của người

sử dụng Ví dụ, giá của các chung cư có vị trí gần các trục đường chính, gần các nguồn gây nhiễu ồn và ô nhiễm không khí ắt sẽ thấp hơn những nơi có cảnh quan đẹp và tình hình kinh tế xã hội ổn định Các nghiên cứu gần đây xác nhận rằng các nhân tố bên ngoài mang tính vùng miền như khoảng cách gần các khu công nghiệp, các nhà máy có những tác động tiêu cực đến giá trị BĐS Tình hình xã hội và môi trường dân cư ảnh hưởng đến cầu và giá nhà Điều kiện môi trường không thuận lợi làm cho doanh thu từ cổ phiếu tăng lên, và dần khiến tình hình kinh tế xã hội xấu đi Điều kiện môi trường thuận lợi, hợp lý sẽ làm doanh thu từ cổ phiếu giảm đi và tăng mật độ dân cư trong vùng

Nhìn chung, các NĐT thường cân nhắc rất nhiều nhân tố trước khi ra quyết định đầu tư:

- Các đặc tính xây dựng của BĐS như: số tầng, số căn hộ mỗi tầng, tổng quan điều kiện địa lý của tòa nhà và tình trạng của các BĐS khu vực gần sát quanh nó

- Đặc điểm các căn hộ: ban công, bãi đỗ xe, kho chứa, khu vườn riêng

- Đặc điểm vị trí: độ cao so với mực nước biển, cảnh quan, độ mở không gian, các khu thương mại, các tiện nghi và bất tiện…

Theo Clark và cộng sự (2006), chất lượng khu dân cư, bao gồm kinh tế xã hội cũng như các chỉ số môi trường như: chỉ số an toàn, khoảng cách tiếp cận với nơi làm việc, không gian xanh, láng giềng thân thiện, tệ nạn xã hội Các tác giả

cho rằng mọi người thường muốn cải thiện chất lượng cuộc sống của mình theo cả hai hướng ấy [64]

Rong Zeng (2013) đã tìm hiểu về quyết định mua nhà ở của người dân Trung

Quốc dựa trên ảnh hưởng của các thuộc tính nhà ở, chất lượng dịch vụ nhà ở được

cung cấp, các biến nhân khẩu học, giới tính, tuổi tác, giáo dục, nghề nghiệp, thu nhập gia đình hàng năm, số trẻ em, quy mô gia đình và sự hài lòng của người mua

nhà dưới tác động ảnh hưởng của các yếu tố đó

Nghiên cứu của Fan Wu (2010) về thị hiếu nhà ở khi họ trải qua các sự kiện quan trọng khác nhau của cuộc sống chẳng hạn như chuyển ra ở riêng, khi nhận một việc làm mới, khi kết hôn, có con cái Kết quả nghiên cứu cho thấy khi mua một căn nhà, người tiêu dùng trẻ tuổi đều quan tâm đến các thuộc tính của ngôi nhà và các dịch vụ, môi trường xung quanh như: diện tích thực tế của không gian sống, khả năng tiếp cận với việc làm, môi trường khu phố, các dịch vụ bao gồm trường học, trạm y tế và sự tiện lợi về các dịch vụ bán lẻ, và ý thức cộng đồng dân cư

Một nghiên cứu khác Molin, Oppewal và Timmermans (1997) khám phá sở thích của người tiêu dùng ở Eindhoven, Hà Lan dựa vào thuộc tính nhà ở và đặc điểm về vị trí Thuộc tính nhà ở bao gồm: loại nhà ở, số lượng phòng ngủ, kích thước của phòng ngủ cho trẻ em, chi phí hàng tháng Các đặc điểm của vị trí bao gồm kiểu khu phố, tần số của các phương tiện giao thông công cộng và thời gian đi làm của bố mẹ và thời gian đến trường của con Kết quả cho thấy các đặc điểm liên quan đến nhà ở quan trọng hơn so với các đặc điểm liên quan đến vị trí Trong số các thuộc tính về vị trí, thời gian đến trường của con cái và loại của khu phố được xếp hạng cao hơn so với các thuộc tính khác Một số nghiên cứu cho rằng, miễn là mọi người có đủ khả năng về phương tiện di chuyển, thì khả năng tiếp cận không có ảnh hưởng đáng kể đến hành vi lựa chọn nhà ở

Trong nghiên cứu về thị hiếu người mua chung cư, Abdun Hamid, Kamarudin, và Lay Hoon (2008) áp dụng phương pháp phân tích kết hợp để kiểm tra các thuộc tính được ưa chuộng đối với những người thu nhập trung bình tại thành phố Johor Baru, Malaysia Kết quả phỏng vấn 76 người cho thấy các thuộc

tính mà người mua quan tâm nhất là giá cả, diện tích và vị trí xây dựng

Nhiều nhà nghiên cứu đã cố gắng giải thích sở thích, những mối quan tâm của người mua nhà dựa trên những đặc điểm nhân khẩu học và kinh tế xã hội Dökmeci & Berköz (2000) điều tra sở thích của dân cư cho các nhóm tuổi khác nhau và quy mô gia đình ở Istanbul, Thổ Nhĩ Kỳ Kết quả cho thấy rằng những người trẻ thích sống gần địa điểm làm việc, và các nhóm lớn tuổi thích sống gần người thân Niedomysl (2008) thực hiện một bảng câu hỏi với câu trả lời thu được

từ 5000 người Thụy Điển để nghiên cứu sở thích của dân cư đối với các yếu tố nhân khẩu học, kinh tế xã hội và địa lý Ông chỉ ra rằng tất cả các biến nhân khẩu học được lựa chọn (giới tính, độ tuổi và số con) có ảnh hưởng đáng kể đến sở thích của dân cư, trong khi các biến kinh tế xã hội thì không Hầu hết các nghiên cứu về thị hiếu nhà ở dựa trên dữ liệu thu thập được từ các cá nhân Nhưng Molin, Oppewal,

& Timmerman (2001) lập luận rằng hầu hết các hộ gia đình bao gồm nhiều hơn một người, và các thành viên gia đình có thể có sở thích tương tự hoặc không tương tự đối với nhà ở Tương tự như vậy, các biến kinh tế xã hội như thu nhập và trình độ học vấn là quan trọng nhưng có tác dụng khá nhỏ vào thị hiếu nhà ở của người dân

ở các thành phố lớn của Thụy Điển (Niedomysl, 2008)

Trong một nghiên cứu về thị hiếu nhà ở tại Trung Quốc, Wang & Li (2004) kiểm tra các lựa chọn chung về nhà ở và khu phố của người mua nhà tiềm năng ở Bắc Kinh Các tính năng của các khu phố gồm khả năng tiếp cận các dịch vụ công cộng, các tiện ích sống, chất lượng môi trường Các đặc điểm của nhà ở bao gồm loại nhà ở, kích thước, thiết kế của ngôi nhà Dữ liệu được thu thập bằng cách phỏng vấn 1.600 hộ gia đình đang sinh sống trong tám quận của thành phố trong năm 2001 Nghiên cứu này cho thấy, biến khu vực quan trọng hơn các đặc điểm của ngôi nhà khi lựa chọn mua nhà ở tại Bắc Kinh, trong đó tiêu chí danh tiếng của quận/huyện và an ninh khu vực sống được đánh giá rất quan trọng Về thiết kế nhà

ở, người dân Bắc Kinh thích phòng ngủ nhỏ và phòng khách lớn

Bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá, Andersen (2009) đã chỉ ra các yếu tố quan trọng mà người mua nhà quan tâm, ưu tiên khi mua nhà ở, đó là các

khu vực sống yên tĩnh, không có tội phạm; gần trường học và các tổ chức chăm sóc ban ngày; tiện lợi về phương tiện công cộng, trung tâm cộng đồng; cư dân đồng nhất, gần khu vực cây xanh, hồ, gần nơi làm việc, gần bạn bè và gia đình, gần nơi

đã lớn lên, khả năng tiếp cận giao thông công cộng tốt, các dịch vụ giải trí đô thị

Ở Việt Nam, các nghiên cứu về đầu tư BĐS nói chung còn khá khiêm tốn Hoàng Thị Hương Lan (2011) đã chỉ ra thị hiếu về nhà ở của các hộ gia đình trẻ ở thủ

đô Hà Nội với trọng tâm là loại hình chung cư cao tầng trong các khu đô thị mới Bằng phương pháp phát biểu sở thích (stated-preference), áp dụng phép đo trực tiếp

và các phương pháp phân tích kết hợp để trả lời câu hỏi nghiên cứu, kết quả cho thấy các hộ gia đình quan tâm nhất đến các cam kết của chủ đầu tư và chất lượng cơ bản của chung cư Họ đánh giá cao môi trường sống thân thiện với trẻ em như: cơ sở vật chất và dịch vụ thân thiện với trẻ Tác giả cũng cho thấy giá cả là thuộc tính có ảnh hưởng nhất đến sở thích của hộ gia đình, tiếp theo là vị trí và diện tích sàn Đa số các

hộ gia đình thích sống gần trung tâm thành phố để dễ dàng tiếp cận với công việc, trường học, y tế và các dịch vụ giải trí; và một phần nhỏ chọn sống xa trung tâm thành phố để có điều kiện sống tốt hơn, không gian rộng rãi hơn và giá thấp hơn Những thị hiếu được thảo luận trong mối liên hệ với các điều kiện hiện tại của khu vực đô thị Hà Nội để đưa ra những khuyến nghị chính sách quy hoạch đô thị và các

dự án nhà ở mới.Phan Thanh Sỹ (2012) cũng đã nghiên cứu các nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của người tiêu dùng Việt Nam, trong phạm vi thành phố Hồ Chí Minh Hai yếu tố quyết định chính là “không gian sống” và “khoảng cách”, ba yếu tố có tác động sau đó là “đặc điểm ngôi nhà”, “tài chính” và “môi trường” Còn các yếu tố nhân khẩu học như giới tính, tình trạng hôn nhân, giáo dục, tuổi tác, nghề nghiệp và thu nhập không giải thích cho các biến phụ thuộc và không

có sự khác nhau trong các nhóm dân số khác nhau Kết quả này trái ngược với phát hiện của Haddad (2011, tr.234) cho rằng: khách hàng giới tính khác nhau, độ tuổi khác nhau thì có những quyết định khác nhau

Có thể kết luận rằng khi một cá nhân ra quyết định đầu tư trên TTBĐS, họ bị chi phối bởi các thông tin giới hạn và sự khác biệt về tâm lý cá nhân Các lý thuyết

nêu bật các nhân tố vĩ mô và vi mô nền tảng cho quá trình ra quyết định Tầm quan trọng của các đặc điểm địa lý, mang tính địa phương, khu vực, các tính chất xây dựng và môi trường kinh tế xã hội cũng được bàn đến Các nhân tố định hướng cầu thị trường thường xuyên thay đổi và là một tổ hợp gồm nhiều yếu tố cấu thành

Kết luận chương 1

Qua tổng quan nghiên cứu các công trình cho thấy, đã có nhiều công bố nghiên cứu học thuật về việc đầu tư BĐS, việc mua một BĐS nhà của khách hàng trên nhiều khía cạnh khác nhau của cả các nước phát triển và đang phát triển Tuy nhiên, "sự khác biệt về quốc gia và đặc điểm văn hóa đóng một vai trò rất quan trọng trong quyết định mua nhà, điều đó có nghĩa là các phát hiện và kết luận được

áp dụng trong bối cảnh cụ thể, có thể không mở rộng đối với ngữ cảnh khác "[134] Nhiều nghiên cứu trước đây cũng đã chỉ ra rằng tác động của các thuộc tính nhà ở

và hành vi người mua nhà là khác nhau giữa các thành phố và các đặc điểm nhân khẩu học-xã hội[162], [146]

Hơn nữa, với tâm lý sở hữu BĐS ở Việt Nam cũng có nhiều khác biệt so với các nước khác Bởi vậy, Luận án này sẽ nghiên cứu để xác địnhcác yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT cá nhân, xác định các yếu tố vĩ mô cũng như các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐSHà Nội, một thị trường mang tính điển hình của TTBĐS Việt Nam - một thị trường mới phát triển ở những giai đoạn đầu

2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

Điều 174, Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: “BĐS là các tài sản không di dời

được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”.

BĐS có những những đặc tính riêng có mà các tài sản khác không có Việc nắm được các đặc điểm của BĐS là hết sức cần thiết, đặc biệt là đối với các NĐT, kinh doanh BĐS hay cả đối với những người quản lý, sử dụng BĐS

Theo Hoàng Văn Cường (2006, 2013), BĐScó những đặc điểm cơ bản sau:[4],[5]

Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định:

BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai, mà đất đai thì có vị trí cố định, không di dời được, do vậy BĐS cũng có vị trí cố định Do mỗi BĐS đều

có một vị trí cố định cho nên giá trị và lợi ích của mỗi BĐS gắn liền với từng vị trí

cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS Yếu tố vị trí ở

đây không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách của BĐS đến các các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục và khả năng tiếp cận từ BĐS đến các trung tâm, công trình đó Khi những yếu

tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá BĐS phải dự tính trước được các thay đổi này Đồng